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不動産ノウハウをまとめる方法。

このブログには、不動産投資の実況中継から立ち飲み屋さん情報まで、
様々なテーマの記事が混在していますが、
過去の傾向をざっと分析すると、下記のような感じになります。


・不動産活動を中心とした近況報告 ・・・ 60%
・投資や関連分野のノウハウ ・・・ 25%
・感動したり、面白い動画 ・・・ 10%
・書評、教材のレビューなど ・・・ 5%


もっとも割合が多い、近況報告については、
過去の記事を遡って読むことは、あまりないと思います。

最近ぼくのことを知って、相当興味を持っていただいた場合のみ、
丸2日間くらい掛けて通読いただく程度です。


動画の記事は、ブログ上でカテゴリー分けされていますので、
右側のメニューから、抜粋して見ることができます。

書評も「読書日記」がありますので、同じく抜粋が可能です。


問題は、「ノウハウ系の記事」でして、
かなりの力作でも、過去に書いたものは埋もれてしまうので、
ちょっともったいなぁと思った次第です。

メルマガの読者さんから質問をもらった時など、
「あー、これ昔のブログに書いたな」とおぼろげに記憶があっても、
なかなか見つけることができません。

チャレンジ制度で頑張っている人でも、
過去ブログを全部読んでいる訳ではないので、
やはり、以前にどこかで書いたことを、質問されたりします。


さらに、ぼくが不動産投資のノウハウをアウトプットするのは、
ブログだけではなく、メルマガなどの媒体のほか、
セミナーや企業のコラムなど、考えてみると色々あります。

各所で出している「ノウハウ系の記事」を、
ひとまとめにして、検索しやすくできないかなぁと考え中です。


これが、なかなか難しいんですよね。(^^;)

媒体だけでも、「ブログのカテゴリー」「専用ブログ」
「Facebookページ」「YouTube」など、いつくも考えられますし、
アクセスの集まり方も、それぞれ不透明です。


また、あまりに完璧にまとまりすぎていて、
「その媒体を見れば、全てが分かる!」みたいな状態になってしまうと、
講演活動が、やりづらくなってしまうかもしれません。

「あー、それ書いてあったしC= (-。- ) 」なんてことを、
セミナーの参加者さんに言われたら、もうステージに立てません(笑)


もう少し検討が必要ですが、
動画を上手に撮影、アップすることができるようになれば、
それが簡単で良いような気もします。



ちょっと、倉橋社長や水戸大家さんの後追いみたいなんですが・・・。

まだ大丈夫かなー・・なんて。(*/∇\*)

CFネッツチャンネル

水戸大家さんのyoutubeページ

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動画にするにしても、そうじゃないにしても、
始めるならちゃんとやりたいので、もう少し検討しようと思います。


3ヶ月計画。

連休のまっただ中、しかも不動産会社の休みが多い水曜日。
朝から電話も掛からず、まったりと仕事ができてます。

特に遠出する予定もありませんので、
収支レポートや、セミナー資料を作ったり、
10日に決済を迎える物件の作戦を考えたりしようと思います。


石川県能美市のマンション。現在の入居率は69%
これでも、サブリース保証額より高いんですから驚きです。

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5月10日に決済して、すぐにサブリース契約を解除すると、
8月中旬から、自分主導で入居促進活動ができることになります。


それまでの間にの「3ヶ月計画」としては、

・新規の管理会社さんを探す。
・その会社と、じっくり打ち合わせをする。
・空き室全部屋をチェックして、リフォームの計画を立てる。
・可能であれば、仲介会社さんを回って営業する。

などをしていく予定です。


契約解除までの間に、ぼくの貢献で入居率が上がると、
サブリース会社さんが儲かってしまうのですが、
それでも、早めに入居率が上がるに越したことはありません。

実際のリフォームは、おそらく解除後になりますが、
少しでも早められるよう、打ち合わせの中で交渉していこうと思います。


ちなみに明日は、この物件の金消契約です。

なんと、富山県の取引支店から、
支店長が横浜までいらっしゃるんですよね。(^^;)

そこまでVIPな対応をしてくれなくてもいいので、
もう少し融資額増やしてよ-・・と言いたいです。


サブリース会社を訪問。

一昨日、今度購入する物件で契約されている、
サブリースの会社を訪問してきました。

石川県の管轄は、名古屋にあるようなんですが、
とりあえず東京の本社につないでもらい、行ってきたという経緯です。


物件の現況と、サブリースの契約内容について、
簡単にまとめるとこんな感じです。


1.現在の募集家賃で、満室時家賃が150万円くらい。
  ただし、現況の入居率は70%弱。

2.同社が査定した「基準家賃」はもっと低く、満室時で130万円強。

3.基準家賃の75%を保証する。
  超えた分は、一定の分配割合(この物件は67%)で送金される。

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上記のほかに、管理報酬として「基準家賃の4%」を支払います。
なぜかここだけ固定制。


既存(サブリース開始前)からの入居者さんならともかく、
直近の募集まで、基準家賃の15%増しくらいで成約しているのは、
不公平なのではないかと思いました。

そしてなにより、この空室率です。(^^;)

恒常的に3割以上の空室があるのに、
よく放置していられるなぁ・・と思わざるを得ません。


結局のところ、
「保証している75%入居率と、実際の入居率の差」

ではなく、
「基準家賃と、実際に取れている家賃の差」

が収益の源泉になっているんですよね。
最初の査定を低くすることで、恒常的に利益が出る訳です。


これなら、サブリースなしの方が確実に儲かります。

そこで、条件変更や自分の積極的な関与などの申し出をしたのですが、

「うちも大きな会社なので、個別の調整は難しいです」

というお返事でした。


かなり正確に、同社の方の会話内容を再現すると、

「サブリースを契約されるオーナー様より、
失礼ですが、私どもの方が上手に運営ができる訳ですので、
過度な関与はご遠慮いただいております」

という感じです。

歩み寄りの姿勢は、ほとんどなさそうでしたね。(^^;)

プロのサブリース会社さんとはいえ、
遠隔地から、サラリーマン的にやってる人には負けません。
契約は解除する方向になるでしょう。


とりあえず、解約するにしても3ヶ月後になってしまうので、
(そこは契約なので仕方ないです)
来月の決済後は、何もしないで早めに帰京することになりそうです。


サブリース次第の北陸訪問予定。

昨日は区分マンションの決済でした。

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川崎市の向ヶ丘遊園駅から、徒歩10分ちょっと。
上場企業が、10年以上前から借りているので利回りが高いです。

ファミリー区分でも、表面で12%以上あります。


「12%と言っても、退去したら同じ家賃では決まらない」

と言う方もいるかもしれませんが、
退去したら、もう募集をしないから構わないのです。

130425001.JPG
それなりに良い管理体制。


これで区分マンションの保有が、現在7戸。
目標の3分の1くらい行きました。


さて、今日は連休明けに決済を迎える、石川マンションについて、
サブリース契約中の会社との打ち合わせに行ってきます。


現在の入居率は低いのですが、サブリースの条件はもっと低いので、
早期に解約して、自力で満室に近づけたいところです。

ただ、サブリースというのは「転貸借」に基づいているので、
そう簡単には解約できないものらしいです。


なので、打ち合わせの結果次第で、
次回の訪問時の予定も、かなり変わってきます。


変動要因としては、

1.転貸借契約が解約可能な時期。
2.サブリース会社が委託している管理会社への接触可否。
3.空き室の内装リフォームに、オーナーが関与できるかどうか。
4.サブリースの条件変更ができるかどうか。

というところかと思います。


2がOKということなら、サブリース解除後の管理について、
継続をするかを含めた話し合いを早めにしたいですし、

サブリース期間中でも、入居率を上げるために、
内装の職人さんと一緒に、空き室をくまなくチェックして、
まとめて作業をしてもらうのがベストです。


もちろん、大幅な条件向上が可能であれば、
サブリースを継続するという選択肢もあるかもしれません。


逆に、「当面サブリースは解約できず」「あらゆる関与がダメ」な場合は、
とりあえず解除に向けて動くことが先決なので、
決済が終わったら、さっさと帰ることになるかと思います。

ということで、早めに交通や宿泊を予約して、
わくわくしながら連休を過ごしたいと思うところですが、
まだ、何も手配ができない状況です。(^^;)


銀行は保険の契約先を指定できません。

連休前のラストウィーク。今週も頑張りましょう☆

知らない人が多かったので、こちらにも書きますが、
銀行などの金融機関が、特定の保険会社や代理店での保険契約を、
融資の条件とする
ことは重大な法律違反です。


「当行指定の火災保険に加入いただければ、融資します」
「こちらにお付き合いいただくと、金利が優遇できそうです」

なんて営業活動を組織でやっていた場合、
保険業務取り消し、または一定期間の停止となります。


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上記は日本銀行協会が作成したマニュアルの抜粋ですが、
それによると、融資の審査中に無関係の保険の話をするだけで、
違反ということになります。

ちなみに、団体信用生命保険に加入するとか、
融資金額以上の火災保険に加入して、それに質権設定するとか、
そういうのは融資と関係があるのでいいのです。

どこで契約するかは、強制してはいけません。


ということで、
保険まで銀行のいいなりになる必要はないんですよね。

加入は、信頼できるプロ(専業)代理店で。

関連記事:地震保険で困っている大家さんのパターン

関連記事:銀行の子会社で保険に加入するデメリット


連休前の不動産活動。

あと1週間で、世間は大型連休です。

ぼくは、ブログやメルマガを書いたりする仕事はできますが、
相手がある仕事はさすがに中断することが多く、
どこにも行きませんが、それなりにのんびりする日々になりそうです。


今週は、水曜日に区分マンションの決済。
地元の地銀さんからの融資で購入する、2戸目になります。

全体では、保有7戸に増えますね。


それから、来月石川で購入するマンションには、
かなり悪条件のサブリースが付いていて、
その契約変更(または解除)の打ち合わせをしにいかないといけません。

幸い、石川の物件でも東京で話ができるので、
今回の元付さんからアポを取ってもらって、木曜日に行ってきます。

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サブリース契約書の原本もお借りしてきました☆


不動産関連は、そんなもんですが、
コテツさんが沖縄からこっちに来ている週なので、
ハートブレインの打ち合わせが多いです。


そういえば、今回の売主さん・元付けさんも、
ネットで検索されたようで、素性がばれていましたね。(^^;)

だんだん、やりにくくなってきました(笑)

今回は横浜マンションをすぐに売却したことから、
「すぐに売ったりしませんよね?」と突っこまれてます。



北陸のおまけ写真。

北陸のおまけ写真などです。

購入する能美市のマンションは、外観はキレイですが、
改善すべきポイントが散見されます。

室内が、ちょっと使いにくい感じになっていたり、

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途中で増築をしたので、出っ張りが大きいそうです。


古いエアコンがそのままだったり、公衆電話の遺跡があったりします。

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こういうところは、ぜひ改善していきたいと思ってます。

「改善ポイントが多いほど、入居率アップの可能性も高い」ので、
購入後は頑張って価値を上げていきます。


それから、髙岡に戻っていつものお寿司屋さんで宴会。

ホタルイカは今がピーク真っ盛りです。
決済のときも、まだ残ってるといいなぁ。。(=´∇`=)

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それから、カワハギのお刺身。

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肝を醤油に溶いたものに付けて食べると、最高に旨いです!

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これから頻繁に行くことになるであろう、石川県の小松市は、
KOMATSUこと、小松製作所の企業城下町です。

JR小松駅の裏手には、
超モンスター級のスーパーダンプが置いてありました。

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全幅9m以上。最大積載量327トンだそうです。(^^;)


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