メイン

区分買付&能美の下調べ。

今日も区分マンションの買付を入れました。
川崎市にある、割と大きめの物件。

130627000.jpg


一定の規模(30戸~)のファミリー区分は、
修繕積立金が不足していなければ、管理状態が悪いものは少ないですし、
価格が折り合えば、すぐ買っても良いような気がします。

なので、だんだん検討が雑になっているのですが(笑)、
今のところ失敗らしい購入はありません。


さて、ここ数日の不動産活動なんですが、
この区分買付以外では、ほとんど能美マンションのことをやってます。

1ヶ月以上先になりますが、訪問予定のアポを取ったり、
大量購入品(IHやエアコンなど)を安く買う方法を探したり、
地元の情報誌を読んで相場を把握したり。


いろんな情報誌が乱立している地域もありますが、
石川の小松エリアは、この「Favo」が独占状態だそうで、
これを読むだけで、かなり地域を把握できそうです。

130627001.jpg


かなり面白いので、別の機会に紹介するかもしれません。
熟読して地元の人みたいになろうと思います。

北陸の物件を買うほうの活動は、中断してしまってるので、
来月は復活させようと思ってます。


あと、「青野菜と参鶏湯を食べて、腎臓と肝臓を強化しよう」
というFBのコミュニティに影響されて、
ここ2日間、大量に緑黄色野菜を摂取するようにしています。

130627002.jpg


参鶏湯は、味が薄いし煮込みすぎでパサパサしてるので、
あまり好きじゃないんですよね。(^^;)



サブリースの明細書

今年も開催されますねー。もちろん参加します。

130625000.png

【無料】お金の教養フェスティバル2013


今年は、10年で2千戸もの収益不動産を購入した、
スターマイカの水永社長が、不動産の講演をされるそうです。


さてさて。
能美マンションの初入金と、報告がありました。

何度も書いてますが、このマンションはサブリース中なので、
送金明細は、こんな感じになってます。

130625001.JPG


実際に入った賃料は108万円ちょっとなんですが、
保証賃料は99.6万円と決められています。

それを上回った分は、分配率67%が入ります。

保証賃料と分配金を合わせて、1,055,965円が実収入です。


この金額だと、実際に入った家賃と大差がないのですが、
仮に満室になって、毎月160万円が入ってきた場合には、

99.6万円+(160万円-99.6万円)×67% = 140.068万円

が実収入ということになり、
20万円近くも、引かれてしまうことになります。


ちなみに、満室時家賃は下記の入居率から逆算しています。

130625002.JPG
1,085,500÷66.6%=1,620,149


しかも、普通サブリースというと管理費が込みの場合が多いのですが、
この契約では、ここからさらに毎月5万円強の管理費が掛かります。
(入居率に関わらず、管理費は一定なのです。)

なので、家主が「サブリース勝ち」となるためには、
毎月の家賃収入が、「保証賃料-管理費」以下になる必要があり、
それはないなーという判断になったのでした。


さらに細かい、部屋ごとの収支については、
満室経営新聞プレミアムで公開します。


能美マンション 今後の計画。

先日の北陸遠征の2日目には、
現地(能美市)で賃貸管理をされている会社を訪問しました。

金沢でお世話になってる管理会社さんに、
ご紹介をいただき、自分でアポを取って訪問してます。


入店直後から良い雰囲気が伝わってきますし、
管理体制も、かなりしっかりしているようでした。


おそらく、こちらに管理委託をさせていただくことに
なるんじゃないかと思います。


これからの計画としては、以下のようなものを考えてます。

1.上記の管理会社さんに部屋を見てもらう。
2.能美マンション満室化計画を、双方で考えて意見交換する。
3.次回訪問時に、リフォーム会社の方と現地で打ち合わせ。(8月上旬を予定)
4.8月末でサブリースが解除。リフォーム実施。
5.リフォーム完成後に、各種募集資料を作成。
6.並行して募集条件の見直しや、広告料などについて相談。


いつものように、メーリングリストを導入してもらうなど、
管理会社さんに負担を掛ける部分もあるので、
それに相応しい大家であり、管理条件であらねばならないと思ってます。

一方的に、自分の要求だけ聞いてもらっても、
長続きしませんからね。


さて、今回の出張で食べたものなんですが、
富山や金沢とは勝手が違い、お店を見つけることができません。

これから、小松周辺に宿泊することが増えそうなので、
もう少しこの分野も、頑張りたいところです。


130622000.JPG
「道の駅」みたいなところで食べたトマトカレーと能登牛コロッケ。
初日のお昼ごはん。

130622001.JPG
一人で入りやすそうなお店が見つからず、名物でも何でもない串カツ屋さん。

130622002.JPG


130622003.JPG
餃子の名店と呼ばれるお店が、駅の近くに2つあります。


130622004.JPG
ホテルの朝ごはん。夜が控えめになってしまったので朝はがっつり。


能美マンションのテコ入れ

北陸から帰ってきまして、報告ブログを書く間もなく、
今日は、午後から区分の決済をしてきました。

現在の所有戸数は、113戸(うち区分8戸)です。


梅雨時にも関わらず、幸い天気が大きく崩れることもなく、
小松空港からレンタカーを借りて、加賀温泉までドライブしたり、

130619000.JPG
こんな場所で不動産投資をしていいのか?と不安になるような道。


久しぶりに退去直後の室内を見て、
抜本的なリフォームについて、管理会社さんと相談したり、

130619001.JPG

130619002.JPG


お昼を挟んで能美まで車移動して、マンション周辺をチェック。
競合物件が少ないですが、需要も少ないなぁという感じ。

130619003.JPG


室内が、かなり古くさい感じになっているのですが、
「それでも7割弱埋まってるのだから、改善の見込はあるだろう」
と思えるくらいになりました。


物件から車で5分くらいのところにある、市役所にも行きました。
財政には余裕があるようで、市庁舎もかなり豪華な作り。

松井秀喜さん生誕の地ということで、
自治体を挙げて、国民栄誉賞の受賞をアピールしてました。

130619004.JPG
通算本塁打507本は、落合博満さんに次いで歴代7位。


ここでは、生活保護の仕組みについて伺いました。

大家さんに、家賃相当分を直払いしてくれる自治体なので、
こういった方も、ターゲットにできそうです。


そのあと、現在の管理会社さんを初訪問して、
管理内容と入居促進策について、話し合いをしました。

これでようやく、初日が終了。かなり頑張りました。 (* ̄ー ̄)


今日から北陸。

おはようございまーす。

8時前の飛行機で、北陸に行ってきます。


加賀や能美のマンションは、駅からかなり遠いので、
エリア内の電車が乗り放題の「北陸フリー切符(JR)」ではなく、
飛行機+レンタカーということになりました。

電車に比べて、体力的には楽ですね。(=´∇`=)

こっちでは車の運転をしてないので、そのあたりは心配ですが。。


今回は、能美マンションの空室を見て、
8月あたりから始める、リフォームの計画を立ててみたり、
町内会長さんに挨拶をさせていただきます。

130617000.png


町内会長さんに会うなんて、地方物件ならではの活動ですね。(笑)
売買の元付業者さんのご厚意で、アポを取っていただけました。


また、現在の管理会社さん(サブリース会社から委託を受けている会社)や、
切り替え候補である、地元の管理会社さんも訪問します。

かなり忙しそうです。(^^;)

宿泊は小松駅の近くなんですが、
このエリアは、美味しいお店の開拓もできていないので、
今回は頑張りたいと思います。



融資のセミナーに出演します。

急に話が決まったのですが、
月末に、藤山勇司さんとセミナーをやることになりました。

130614000.jpg

【藤山勇司&投資家けーちゃん】融資完全攻略セミナー


久しぶりに融資の話をするのですが、
タイトルの通り「○○銀行が出る!」という断片的な情報よりも、
融資の本質についての話をしたいと思います。

とはいえ、実際にどういう物件で、どういう人が、
どんな銀行から融資を受けたかという話を、いくつも出しますので、
参考になる方は多いのではないでしょうか。

時間は短めではありますが、
これまでにない、「融資の話」ができるはずです。


御大・藤山さんとの共演ということもありまして、
講演資料も全ページ新規作成の上、気合いを入れて話します。



北陸出張はダンドリ君で。

まとまった時間が、なかなか取れなくて大変でしたが、
来週の頭から北陸に行くことにしました。


先月購入した能美市のマンションは、
8月末まで、サブリースの契約が残っているのですが、
安穏としているとすぐに時間が経ちます。

前倒しで、対策を打たなきゃいけませんね。


さて、その北陸出張ですが、
最高で、4社の管理会社さんを訪問しますし、
物件そのものを、長時間チェックすることもありますので、
出張前の準備が非常に大切になります。

物件&管理会社さんの場所、移動距離、到達手段、
所要時間に加えて、先方さんの都合を合わせてアポ取りをします。


ちなみに、到達手段というのは、

・駅から歩ける。
・駅まで管理会社さんが迎えに来てくれる。
・バスや路面電車などの手段で、自力でたどり着ける。
・レンタカーがないと行けない。

という違いがあるので、それも予定作成の大事な要素になります。

ダンドリ君になって、万全のスケジュールを組むのです。

ダンドリくん (上) (ちくま文庫)
泉 昌之
筑摩書房
売り上げランキング: 451,908


ちなみに、主人公のダンドリ君は金沢出身らしいです(笑)

130711000.jpg
※ぜんぶ北陸の名物。


まずは、それぞれの管理会社さんに、
滞在日程中に「ダメな日時はありますか?」と打診をします。

各社さんの面談可能な日時の中で、順番を検討していくことになります。


この「順序」が、とても大切でして、
下記の地図は、取引のある管理会社さんの位置関係なんですが、

130711001.png

直線距離でも、110kmくらい離れていますので、
できれば、加賀→能美→金沢→富山の順、またはその逆で、
回れるのが理想です。


とはいえ、相手がある話なので毎回理想通りにいくはずもなく、
今回に至っては、金沢の管理会社さんからこんなメールが来ました。

130711002.png


なんという間の悪いオーナーなんでしょう。(--;)

管理会社さんの社内で、

「うわー!ピンポイントでそこ来るかよ。(´∀` )ムリムリ」

なんて言われてるんだと思うと恥ずかしい限りです。。
※ぼくからのメールは、メーリングリストを通じて社員さん全員が読んでいます。


さらにダンドリの話をすると、位置関係以外に
「宿泊場所や食べるお店」「飛行機の場合は時間帯による料金の差」
なども考えながらプランを立てていきます。

遠隔地に物件を持つ場合は、効率よい出張ができると、
楽でストレスのない不動産経営ができますね。


 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  |  257  |  258  |  259  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事