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3ヶ月計画。

連休のまっただ中、しかも不動産会社の休みが多い水曜日。
朝から電話も掛からず、まったりと仕事ができてます。

特に遠出する予定もありませんので、
収支レポートや、セミナー資料を作ったり、
10日に決済を迎える物件の作戦を考えたりしようと思います。


石川県能美市のマンション。現在の入居率は69%
これでも、サブリース保証額より高いんですから驚きです。

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5月10日に決済して、すぐにサブリース契約を解除すると、
8月中旬から、自分主導で入居促進活動ができることになります。


それまでの間にの「3ヶ月計画」としては、

・新規の管理会社さんを探す。
・その会社と、じっくり打ち合わせをする。
・空き室全部屋をチェックして、リフォームの計画を立てる。
・可能であれば、仲介会社さんを回って営業する。

などをしていく予定です。


契約解除までの間に、ぼくの貢献で入居率が上がると、
サブリース会社さんが儲かってしまうのですが、
それでも、早めに入居率が上がるに越したことはありません。

実際のリフォームは、おそらく解除後になりますが、
少しでも早められるよう、打ち合わせの中で交渉していこうと思います。


ちなみに明日は、この物件の金消契約です。

なんと、富山県の取引支店から、
支店長が横浜までいらっしゃるんですよね。(^^;)

そこまでVIPな対応をしてくれなくてもいいので、
もう少し融資額増やしてよ-・・と言いたいです。


サブリース会社を訪問。

一昨日、今度購入する物件で契約されている、
サブリースの会社を訪問してきました。

石川県の管轄は、名古屋にあるようなんですが、
とりあえず東京の本社につないでもらい、行ってきたという経緯です。


物件の現況と、サブリースの契約内容について、
簡単にまとめるとこんな感じです。


1.現在の募集家賃で、満室時家賃が150万円くらい。
  ただし、現況の入居率は70%弱。

2.同社が査定した「基準家賃」はもっと低く、満室時で130万円強。

3.基準家賃の75%を保証する。
  超えた分は、一定の分配割合(この物件は67%)で送金される。

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上記のほかに、管理報酬として「基準家賃の4%」を支払います。
なぜかここだけ固定制。


既存(サブリース開始前)からの入居者さんならともかく、
直近の募集まで、基準家賃の15%増しくらいで成約しているのは、
不公平なのではないかと思いました。

そしてなにより、この空室率です。(^^;)

恒常的に3割以上の空室があるのに、
よく放置していられるなぁ・・と思わざるを得ません。


結局のところ、
「保証している75%入居率と、実際の入居率の差」

ではなく、
「基準家賃と、実際に取れている家賃の差」

が収益の源泉になっているんですよね。
最初の査定を低くすることで、恒常的に利益が出る訳です。


これなら、サブリースなしの方が確実に儲かります。

そこで、条件変更や自分の積極的な関与などの申し出をしたのですが、

「うちも大きな会社なので、個別の調整は難しいです」

というお返事でした。


かなり正確に、同社の方の会話内容を再現すると、

「サブリースを契約されるオーナー様より、
失礼ですが、私どもの方が上手に運営ができる訳ですので、
過度な関与はご遠慮いただいております」

という感じです。

歩み寄りの姿勢は、ほとんどなさそうでしたね。(^^;)

プロのサブリース会社さんとはいえ、
遠隔地から、サラリーマン的にやってる人には負けません。
契約は解除する方向になるでしょう。


とりあえず、解約するにしても3ヶ月後になってしまうので、
(そこは契約なので仕方ないです)
来月の決済後は、何もしないで早めに帰京することになりそうです。


サブリース次第の北陸訪問予定。

昨日は区分マンションの決済でした。

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川崎市の向ヶ丘遊園駅から、徒歩10分ちょっと。
上場企業が、10年以上前から借りているので利回りが高いです。

ファミリー区分でも、表面で12%以上あります。


「12%と言っても、退去したら同じ家賃では決まらない」

と言う方もいるかもしれませんが、
退去したら、もう募集をしないから構わないのです。

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それなりに良い管理体制。


これで区分マンションの保有が、現在7戸。
目標の3分の1くらい行きました。


さて、今日は連休明けに決済を迎える、石川マンションについて、
サブリース契約中の会社との打ち合わせに行ってきます。


現在の入居率は低いのですが、サブリースの条件はもっと低いので、
早期に解約して、自力で満室に近づけたいところです。

ただ、サブリースというのは「転貸借」に基づいているので、
そう簡単には解約できないものらしいです。


なので、打ち合わせの結果次第で、
次回の訪問時の予定も、かなり変わってきます。


変動要因としては、

1.転貸借契約が解約可能な時期。
2.サブリース会社が委託している管理会社への接触可否。
3.空き室の内装リフォームに、オーナーが関与できるかどうか。
4.サブリースの条件変更ができるかどうか。

というところかと思います。


2がOKということなら、サブリース解除後の管理について、
継続をするかを含めた話し合いを早めにしたいですし、

サブリース期間中でも、入居率を上げるために、
内装の職人さんと一緒に、空き室をくまなくチェックして、
まとめて作業をしてもらうのがベストです。


もちろん、大幅な条件向上が可能であれば、
サブリースを継続するという選択肢もあるかもしれません。


逆に、「当面サブリースは解約できず」「あらゆる関与がダメ」な場合は、
とりあえず解除に向けて動くことが先決なので、
決済が終わったら、さっさと帰ることになるかと思います。

ということで、早めに交通や宿泊を予約して、
わくわくしながら連休を過ごしたいと思うところですが、
まだ、何も手配ができない状況です。(^^;)


銀行は保険の契約先を指定できません。

連休前のラストウィーク。今週も頑張りましょう☆

知らない人が多かったので、こちらにも書きますが、
銀行などの金融機関が、特定の保険会社や代理店での保険契約を、
融資の条件とする
ことは重大な法律違反です。


「当行指定の火災保険に加入いただければ、融資します」
「こちらにお付き合いいただくと、金利が優遇できそうです」

なんて営業活動を組織でやっていた場合、
保険業務取り消し、または一定期間の停止となります。


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上記は日本銀行協会が作成したマニュアルの抜粋ですが、
それによると、融資の審査中に無関係の保険の話をするだけで、
違反ということになります。

ちなみに、団体信用生命保険に加入するとか、
融資金額以上の火災保険に加入して、それに質権設定するとか、
そういうのは融資と関係があるのでいいのです。

どこで契約するかは、強制してはいけません。


ということで、
保険まで銀行のいいなりになる必要はないんですよね。

加入は、信頼できるプロ(専業)代理店で。

関連記事:地震保険で困っている大家さんのパターン

関連記事:銀行の子会社で保険に加入するデメリット


連休前の不動産活動。

あと1週間で、世間は大型連休です。

ぼくは、ブログやメルマガを書いたりする仕事はできますが、
相手がある仕事はさすがに中断することが多く、
どこにも行きませんが、それなりにのんびりする日々になりそうです。


今週は、水曜日に区分マンションの決済。
地元の地銀さんからの融資で購入する、2戸目になります。

全体では、保有7戸に増えますね。


それから、来月石川で購入するマンションには、
かなり悪条件のサブリースが付いていて、
その契約変更(または解除)の打ち合わせをしにいかないといけません。

幸い、石川の物件でも東京で話ができるので、
今回の元付さんからアポを取ってもらって、木曜日に行ってきます。

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サブリース契約書の原本もお借りしてきました☆


不動産関連は、そんなもんですが、
コテツさんが沖縄からこっちに来ている週なので、
ハートブレインの打ち合わせが多いです。


そういえば、今回の売主さん・元付けさんも、
ネットで検索されたようで、素性がばれていましたね。(^^;)

だんだん、やりにくくなってきました(笑)

今回は横浜マンションをすぐに売却したことから、
「すぐに売ったりしませんよね?」と突っこまれてます。



北陸のおまけ写真。

北陸のおまけ写真などです。

購入する能美市のマンションは、外観はキレイですが、
改善すべきポイントが散見されます。

室内が、ちょっと使いにくい感じになっていたり、

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途中で増築をしたので、出っ張りが大きいそうです。


古いエアコンがそのままだったり、公衆電話の遺跡があったりします。

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こういうところは、ぜひ改善していきたいと思ってます。

「改善ポイントが多いほど、入居率アップの可能性も高い」ので、
購入後は頑張って価値を上げていきます。


それから、髙岡に戻っていつものお寿司屋さんで宴会。

ホタルイカは今がピーク真っ盛りです。
決済のときも、まだ残ってるといいなぁ。。(=´∇`=)

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それから、カワハギのお刺身。

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肝を醤油に溶いたものに付けて食べると、最高に旨いです!

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これから頻繁に行くことになるであろう、石川県の小松市は、
KOMATSUこと、小松製作所の企業城下町です。

JR小松駅の裏手には、
超モンスター級のスーパーダンプが置いてありました。

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全幅9m以上。最大積載量327トンだそうです。(^^;)


北陸での行動。

昨日の夜に、北陸から帰ってきました。

いつもは北陸フリー切符を使って、
東京駅から電車での移動なんですが、今回は飛行機でした。

新規購入の物件は、石川県の小松空港から近いです。

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元付の不動産会社さんに迎えに来て頂いて現地に向かい、
建物と周辺環境について、いろいろ調査をしました。

購入物件には、3割以上の空きがありますが、
能美市というところ自体は、工業団地の誘致などでそれなりに好況。
金沢や小松よりも潤っているとのことです。

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現場には、不動産会社の方が数名のほか、
境界線の確認に来られた土地家屋調査士さんと、
さらには売主さんまでいらっしゃったので、

こんなに大人数(これに+自分)で、地積測量図に見入るような、
ちょっと珍しい現地調査になりました(笑)

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で、その日は慣れない小松の街で過ごして、
(日曜日なので、休みもお店が多くいまいちでした・・)
翌日に契約を終えたという訳です。

決済は、銀行と相談の結果、5月10日くらいになりそうです。


で、その日のうちに富山の高岡に移動して、
翌日は、久しぶりに競売物件に入札してみました。

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以前、普通に売りださているときに見に行ったことがあり、
ちょっと思い入れのあるマンションです。

あの時、もっと安い値段で売ってしまえば良かったのに。(^^;)


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