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新築見学と黒おでん。

昨日は、静岡でセミナーがありました。

新横浜から1時間ちょっとで来れる場所ですので、
本来なら十分日帰りが可能なんですが、
駅の近くで宿泊しておりまして、これから帰る予定です。


もっとゆっくりしたいのですが、
午後から、区分マンションの契約があるので・・。(^^;)


セミナーのあとは、久しぶりに沢孝史さんと会いまして、
現在建築中の新築物件を見せていただいたり、
地元名物の「黒おでん」を食べさせてもらいました。

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土地から仕入れた、RCや鉄骨の新築でも、
利回りは9%程度出せるということで、
長期的な視点に立てば、下手な中古物件より収益が出ますね。

「壁式工法」で、コストダウンをされているとのことです。



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黒おでんは、駄菓子やさんのようなところで売られていて、
イワシの削り節などをかけて食べるのが特徴です。

外見的には、あまり清潔感がありませんね。。(^^;)

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濃口醤油のせいで真っ黒なんですが、見た目ほどは辛くありません。


ぼくの出身地である名古屋では、
おでんは、だいたい味噌を掛けて食べていましたし、
狭い日本でもいろいろ違うものです。


またサブリース。

今回購入する、埼玉の区分マンションも、
実は売主さんがサブリースの契約をしていました。

退去の少ない、ファミリータイプであるにも関わらず、
一定の管理費を取った上で、残額の85%を保証するという、
とんでもない内容になっています。

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上記の管理費は、サブリース会社の「賃貸管理費」であり、
管理組合に支払う管理費とは、別のものです。

もちろん、それ以外に修繕積立金も支払うことになります。


全てを引いた手のこりは、わずか30,900円。。
利回りでいうと、5%ちょっとという「投資不適格」な状況です。


ただ、こちらの会社は売却時の契約解除が可能ということで、
ぼくは契約の継承をしないで済みます。
(もちろん、購入はサブリースの解除が条件でしたが・・)


今回の会社も、収益分配率は「エグい」内容でしたが、
契約書をよく読むと、修繕の負担については割と良心的でした。

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乙が、サブリース会社です。
襖の張り替えや畳の表替えなどは、自社負担のようです。


これが、先月石川県能美市で購入したマンションだと、
ほとんど全てオーナー負担ですからね。(^^;)

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サブリース会社が負担するものは、
そのまま全部、入居者に請求できる費用ばかりでした。


ぼくも、北陸でサブリース事業でもやろうかなぁ・・と、
真剣に考えてしまうほど、儲かる内容です(笑)


今年3戸め。

出展やその後の活動(来場者さんのフォローなど)の合間に、
また区分マンションの買付を通しました。

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横浜に住んでいて、できれば神奈川の物件が欲しいところですが、
埼玉の西浦和駅が今回の最寄り。

これで、埼玉のマンションが4つになりました。

西浦和のほかには、中浦和、戸田公園、川口・・という構成で、
もしかしたら利回りの高い物件が出やすいのかも。


そこに、横浜、川崎、名古屋2つが加わって、
区分マンション8戸体制になります。

今年になってからでいうと、3戸目の購入。
目標は5戸購入だったので、進捗率としてはまずまずですね。(=´∇`=)

月末の契約で、来月中旬あたりに決済予定。


ぼくは、このファミリー区分の話を、
かなり頻繁に、ブログなどに書いているのですが、
同じ手法で投資する人に、なかなか会いません。

競合が少ないというのは、投資の上でありがたいです。



住まいづくりフェアのおまけ写真。

昨日で、3日間の「住まいづくりフェア」が終了。

今週はもろもろ残務整理がありますので、
月末まで、ちょっと忙しいです。


このイベントは、実需(マイホーム)向けのブースが中心で、
賃貸住宅フェアでは見るのことのできないような、
珍しい会社が、多く出典されてました。

こちらは、なんとの自宅の駐車場に、
ターンテーブルを付けようと提案するブース。
車庫入れが楽になるそうです。

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キャッチコピーが秀逸ですね・・(笑)


そのほか、「暖炉」を販売していたり、
古民家用の耐震補強とか、傾いた家を元に戻すなど、
オリジナリティ溢れる会社が多かったです。


大和ハウス、積水などの大手ハウスメーカーは、
とんでもない大きさのブースと、数十人体制の接客で、
ガンガン商談を進めていました。

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こちらは、不動産投資ブースにいたゆるキャラ(?)で、
「くまなく先生」というらしいです。。

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隣のトラ(ねこ?)は、名称不明です。


ブースでは、ぼくが不動産投資の質問に答えるDVDを、
無料でプレゼントしている会社もありました。

期間中、ぼくと坂上愛佳さんのトーク映像が、
ずっと放映されていたようです。
坂上さんと会場でお会いしたので、画面の前で記念撮影。。(笑)

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また、3日間の会期中は近隣のホテルに泊まっていたので、
会場入り前に朝マック、夜は居酒屋かコンビニ・・という感じで、
食生活がけっこうダメダメでした。(^^;)

お昼のお弁当が、いちばんまともな食事だったかも。

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少しでも・・・と思って野菜サラダ。



イベントに参加中です。

金曜日から、ビッグサイトで出展をしています。

見本市のようなイベントに参加するのは、
3年前に、創刊したての満室経営新聞のPRをするために、
賃貸住宅フェアにブースを出して以来ですね。

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賃貸併用住宅についてのブースを出してますが、
来場者のほとんどが、「普通にマイホームを買いたい人」なので、
賃貸経営という言葉を聞いて、拒否感を示す人も多いです。

そして、自ら進んで新築の注文住宅を購入し、
MAXの住宅ローンを、35年間抱えてしまうのです。(^^;)

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昨日は、会場内のセミナー会場で講演もしました。
こちらは、普通の不動産投資について。

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写真の通り、おかげさまでほぼ満席という感じですが、
不動産投資フェア賃貸住宅フェアに比べると、
お客さんの入りは少なめだなぁという印象です。

体脂肪計で有名なタニタの、元社長が講演されていまして、
会場はかなり空いてましたが、すごく良い話でした


イベントの出展は今日まで。

相談の予約がずっと入っていますが、
2時過ぎくらいからは、多少余裕ができそうです。


3週続けて講演。

よく考えたら、先週の土曜日から
3週連続で週末に講演をすることになっておりました。


今回終了したのが、
PVB社さん主催の、一棟不動産投資セミナー。

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こんな感じで、サブ講師って感じ(笑)
菅原さん(ソプラノ大家さん)との、ジョイント開催でした。


菅原さんって、資料の作り込みとかリハーサルとか、
セミナーの準備がすごいんですよね。
手元資料には、付箋やメモ書きがいっぱいでした。

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今週末は、ビッグサイトで開催される
住まいづくりフェア2013で講演をします。

出展は、賃貸併用住宅関連ブースですが、
講演は企業さんのご依頼で、不動産投資について話します。


そして、来週末は静岡まで出張して、
今後は空室対策についての講演をする予定です。

その先は予定がありません。
もうちょっと、満遍なく仕事が入るといいんですけどね。


さて、今週はまず週末のイベント出展の準備。
セミナー講師として話すより、出展のほうが何倍も大変です。(^^;)

翌週はようやく落ち着いてくるので、
自分の不動産投資や、溜まっている他の業務をする予定です。



そういえば、こんなページを作ったのに、
ここから依頼してもらったことが、一度もないです(笑)


住まいづくりフェアに出展。

久しぶりの更新になってしまいました。(^^;)

物件の購入直後ではありますが、
不動産投資の活動で忙しかった訳ではありません。


来週末に、「住まい作りフェア」というイベントに、
賃貸併用住宅関連のブースを出すことになりまして、
その出展準備が大変だったのです。

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住まいづくりフェア 2013(5/24~26)


この出展自体は、投資家さん向けというよりは、
普通にマイホームを買いたい人にアプローチをするものですが、

以前の記事にも書きましたように、個人的にも、
住宅ローンでもできる不動産投資として注目しています。

過去記事:賃貸併用住宅で大家デビュー


3日間も開催している、全賃フェアを凌ぐ規模のイベント。
お時間ある方は、ぜひお越しいただければと思います。

25日の午後から、講演もさせていただく予定です。


不動産投資の活動としましては、

・能美市マンションのサブリース会社とのやりとり。
・決済時に受領した、いろんな資料の整理。

をしていました。

来週からはまた、新規購入の活動を進めていきます。


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