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新しく買う物件。

昨日の午後から、北陸に来ています。

石川県の能美(のみ)市というところにある、
鉄骨マンションの調査と売買契約が、今回の目的です。

既に物件を持っている、金沢市と加賀市の中間に位置します。

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昨日のうちに、建物調査と近隣リサーチをしました。
大変そうですが、まあ、なんとかなるかなという感じです。

築20年超なのに、外観はとてもきれい。
売主さんの想いの入れようが、写真からも見て取れます。

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同じような建物が、もう一棟あります。


とりあえず、今日は契約を済ませて手付けを払い、
その後、市内の管理会社さんに、ヒアリングをしてこようと思います。

夕方には富山に移動して、夜は飲み会です。


銀行にお詫びの日々。

買付を通していた、北陸のマンションですが、
いろいろあったものの、何とか融資を通すことができました。


地元で取引をさせていただいてる銀行は、
築年数について、とても厳しい運用をしているので、
相当な築浅でないとフルローンが出ません。

今回の物件査定も、収益還元でいうと利回り35%くらいの、
融資評価しか出ませんでした。(^^;)
そこに、自分の実績と資産背景などで上乗せを交渉するのです。


日曜日から現地に出かけて、15日に契約手続き。
銀行との打ち合わせが、16日の朝になりそうな感じですね。
うまくいけば、決済が連休明けくらいでしょうか。

いい時期に、北陸に何度も行ける理由ができました☆



一方、地元横浜では、銀行さんに謝ってばかりです。

11月に5千万円の融資を受けた地銀さんには、
わずか4ヶ月で、売却による繰上返済をしたのでその謝罪。

お付き合いで、売却益の一部で定期預金も作りました。

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金利ひくーい(笑)


また、月末に決済をする横浜の区分マンションでは、
なんとなく自信がなかったので、
地銀さん2行に対して、同時に融資の申込をしていました。

で、希望通りの条件で両方通ってしまったので、一方をお断り。


「総合的に判断して、●●銀行さんにしました」

なんて言っちゃいましたよ-。(^^;)
こちらの銀行さんも、お付き合いで何かすることになりそうです。


昔と違って、金融機関の数が減りましたから、
そう簡単にケンカをしないほうが、良いかと思います。



名古屋セミナー&格闘技観戦。

土曜日は、名古屋でセミナーをしてきました。

暴風雨になるかも・・という天気予報にも関わらず、
ほとんどドタキャンなしで、参加をいただけたようです。

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セミナーは3時くらいに(自分は)終了したので、
そのあとすぐに、いつものカプセルサウナにチェックインして、
終日のんびりしました。(=´∇`=)

ちゃんと、途中の外出もできるんですよ。


最近のお風呂施設は、マンガ本がたくさん設置してあります。

バガボンドを10巻まで読みました。



翌日は、強風の影響で新幹線が一時運休していまして、
予定していた時刻に発車するのは、90分遅れの便・・・。

仕方なく、自由席のデッキに座って帰京しました。ε= (+ + )


東京駅から直接、北千住に向かって、
今度は、総合格闘技の試合を観戦。久しぶり☆

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当たり前ですが、本気で殴ったり蹴ったりしてるんですよ。

格闘技を観るのは好きなんですが、
いつも、「うわー!やりたくないー!(。>_<。) 」って思います(笑)

格闘家さんに比べれば、自分のやってる仕事など甘い。
そう思って、明日からのモチベーションを高める作用があります。


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今週は、北陸案件の融資の結果が分かると思います。
日曜日あたりから現地に行くので、準備をしないといけませんね。

満室経営新聞プレミアムは、10日に配信。

今回は、シークレットの音声セミナーが付いていてお得です。


買付通りました。

これから新幹線で移動して、名古屋でセミナーです。

自分の旅行や主催イベントなどは晴れるのですが、
今日は午後から大荒れとのことで、
お客さん、ちゃんと来るのかなと心配です。(^^;)


参加者さんが何人であっても、しっかりやりますけどね。
いちばん少ないときで、4人の前で講演したことがあります(笑)

少ないほど、参加者さんのニーズに合わせた話ができて、
それはそれで良いのです。
ちなみに、100名くらいがいちばんやりにくいです。
それ以上になると、聴き手の反応を考えずに話したいことを話せるので。


さて、前回の記事に書いた北陸のマンションですが、
無事に400万円引きくらいの買付が通りました。


再来週に現地へ行った際に、契約まで・・と思いましたが、
売主さんの都合で、間に合わないみたいです。

契約書持ち回りで、今月中に契約。
決済は連休明けかな・・という感じになってます。


このマンションは、サブリースの契約中でして、
ぼくがこれまで購入候補にした物件では、初めてのことです。

入居が厳しい地域なので、
サブリースを受けられる会社が少ないんですよね。

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このサブリースの契約は、結構オーナーには厳しい内容ですので、
契約が確定したら、ご紹介したいと思います。


買付け入れました。

前回のブログに書いた、北陸の物件に買付を入れました。

ちょっと指値をしていますが、
売値の5%程度ですし、売主さんが条件として出している、
「ローン特約なしの買付」ですので、

おそらく通るのではないかと思います。
※あとは、仲介会社さんの頑張り次第。

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融資が通るかは、まだ分からないのですが(笑)、
買付の結果が出る頃には、融資の結果も出るはずなので、
合理的なタイミングであるとも言えます。

現地調査・融資の契約・場合によっては売買契約のために、
北陸へ行く日程を、再来週の頭にしました。14日くらいからですね。


この時期ですので、交通宿泊を確保するのは、
割と直前でも大丈夫そうですので、
とりあえずは、予定日にスケジュールを入れないようにします。

買付や融資が流れた場合は、もう少しあとでの訪問です。


やるべきことはやったので、融資も買付も結果を待つだけ。
すがすがしい気分でいいですね。(=´∇`=)


今日は、10日に配信される満室経営新聞プレミアムの、
収支レポートを仕上げなければいけません。


久々に北陸の売り物件。

今日から4月。新年度ですね。(=´∇`=)

世間では今日は「ウソを付いていい日」ということで、
毎年、ブログやメルマガでウソ情報が送られてくる訳ですが、
ぼくは何もありませんのでご安心下さい。

ウソ情報を読んでる時間なんかないので、
そろそろ、この風習も下火になってほしいものです。


さて、自分のメイン投資エリアである北陸地方で、
久々に良さそうな物件を見つけたので、現在融資の審査中です。


通常、北陸を含む遠隔地の売り物件の場合、

1.資料を見て、数字的に購入対象かどうかを確認する

2.価格交渉が必要であれば、先にその値段で買付を入れる。

3.並行して、現地の不動産会社さんなどに調査をしてもらう。

4.買付が通ったら現地を見に行って最終確認。


という順序で、購入を進めていきます。

買えない物件を、遠くまで見に行っても仕方ありませんし、
取引銀行の融資基準が、ある程度把握できているので採れる手法です。


現地不動産会社さんによる調査は、かなりしっかり行うので、
これまで「買付が通ったけど買わなかった」という例は、
融資落ちも含めて、一度もありません。

ただ、今回は先に融資審査をしてもらってます。

「ローン特約の付いた買付不可」という条件だからです。


先週、銀行に電話して資料を送っておりまして、
銀行から届いた「審査申込書」を、週末のうちに返送しました。

支店長からの手紙を読むと、なんとなく行けそうな感触なので、
今日明日のうちに、買付を入れるかもしれません。

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最近、楽しいことが多くて毎日いい感じなんですが、
購入案件があるときは、さらにパワフルに活動できますね。(=´∇`=)

買えたらいいなー。

例によってちょっと空室は多いものの、
表面利回り20%超の、平成築鉄骨マンションです。



バタバタの売り決済。

昨日で、2012年度の平日は最後だったので、
世間全体が、かなり忙しかったのではないかと思います。


ぼくがサラリーマンとして勤務してた住友海上という会社は、
なぜか1日の午前中が営業締めだったので、
例えば、今日のような大きな締め切りを控えた週末は、
ノルマ達成のため、だいたい仕事をしていましたね。(^^;)

ぼくの誕生日は6月30日なんですが、
同じように、7月1日お昼の四半期締め切りを控えて、
平日だろうが休日だろうが、バタバタでした。


上記のような特殊な締め切りスケジュールの会社でも、
普通の会社と同じように、4月1日付けの異動が多いので、

転任者が、新しい赴任地に朝イチで出社すると、
赴任地は前年度の締め切り直前。
お昼過ぎまで、誰にも構ってもらえなかったりします(笑)


さて。

昨日、持ち物件のひとつを売却しました。
11月中旬に購入した、横浜のマンションです。

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購入時は空室が約4割(5部屋)と多かったのですが、
あっという間に満室にすることができ、
スルガの融資が緩いこともあって、高く売却できました。


年度末の実質最終日ということで、
スルガ銀行はもちろん、自分以外のみんなが超多忙の中で決済。

・銀行の応接が使えず、仲介会社さんの会議室を使用。

・行員さんも立ち会えないので、前日に入出金の伝票作成して準備。

・買主さんも来ないので、当日は自分・仲介会社さん、司法書士さんのみ。

・その司法書士さんも、事前にやりとりしていた方から、
 決済の前日に「別の事務所から、●●さんという人が行きます」という連絡がある。

・着金確認が数時間単位でできないので、売却代金の入金を確認しないまま、
 権利書・委任状・印鑑証明を渡さざるを得ない状況に。


という、イレギュラーだらけの決済となりました。C= (-。- )

これが、司法書士さんからのメール。

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ぼくが、お受けした講演やセミナーの前日に
「復代理で、別の人間が伺います」
って連絡したら、すごい怒られるだろうなー(笑)

意外と甘い、士業の世界を垣間見ました。


事前に書類上の準備は整っていましたので、
送金や着金確認ができないので、決済手続き自体は超スピード。
30分もかからず終わりました。


金融機関には、事前に繰上返済のことを話して書類を出していたので、
買主さんから入金されてすぐ(瞬時)、
残債の一括返済と、繰上返済の違約金が引き落とされてました。

銀行のシステムは、かなり高度に作られており、
入金と一括返済の間に、お金が出せないようになっているようです。


ということで、いろいろと勉強になる売り決済でした。

週末は、来週の名古屋セミナーの資料を作ります。


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