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3週続けて講演。

よく考えたら、先週の土曜日から
3週連続で週末に講演をすることになっておりました。


今回終了したのが、
PVB社さん主催の、一棟不動産投資セミナー。

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こんな感じで、サブ講師って感じ(笑)
菅原さん(ソプラノ大家さん)との、ジョイント開催でした。


菅原さんって、資料の作り込みとかリハーサルとか、
セミナーの準備がすごいんですよね。
手元資料には、付箋やメモ書きがいっぱいでした。

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今週末は、ビッグサイトで開催される
住まいづくりフェア2013で講演をします。

出展は、賃貸併用住宅関連ブースですが、
講演は企業さんのご依頼で、不動産投資について話します。


そして、来週末は静岡まで出張して、
今後は空室対策についての講演をする予定です。

その先は予定がありません。
もうちょっと、満遍なく仕事が入るといいんですけどね。


さて、今週はまず週末のイベント出展の準備。
セミナー講師として話すより、出展のほうが何倍も大変です。(^^;)

翌週はようやく落ち着いてくるので、
自分の不動産投資や、溜まっている他の業務をする予定です。



そういえば、こんなページを作ったのに、
ここから依頼してもらったことが、一度もないです(笑)


住まいづくりフェアに出展。

久しぶりの更新になってしまいました。(^^;)

物件の購入直後ではありますが、
不動産投資の活動で忙しかった訳ではありません。


来週末に、「住まい作りフェア」というイベントに、
賃貸併用住宅関連のブースを出すことになりまして、
その出展準備が大変だったのです。

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住まいづくりフェア 2013(5/24~26)


この出展自体は、投資家さん向けというよりは、
普通にマイホームを買いたい人にアプローチをするものですが、

以前の記事にも書きましたように、個人的にも、
住宅ローンでもできる不動産投資として注目しています。

過去記事:賃貸併用住宅で大家デビュー


3日間も開催している、全賃フェアを凌ぐ規模のイベント。
お時間ある方は、ぜひお越しいただければと思います。

25日の午後から、講演もさせていただく予定です。


不動産投資の活動としましては、

・能美市マンションのサブリース会社とのやりとり。
・決済時に受領した、いろんな資料の整理。

をしていました。

来週からはまた、新規購入の活動を進めていきます。


能美市マンション 決済終了。

5月中旬にして、早くも今年3回目の北陸遠征。

石川県能美市のマンションの決済を終え、
昨日、帰ってきました。


疲れましたが、電車で長時間掛けて往復するよりは、
身体への負担は少ないかもしれません。

不動産投資を始めた頃は、移動は往復夜行バス。
宿泊はカプセルサウナばかりでしたが、
今から同じことをするのは、ちょっと辛そうです。(^^;)


▼決済時に支払ったお金の領収証。

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平成築の鉄骨マンションで、購入額は7300万円
1Kが中心の間取りで、部屋数は42戸。
理論上の表面利回りは、24.6%くらいになります。

実際には、空室がかなりあるために家賃を下げて募集するので、
21~22%くらいで落ち着きそうな感じ。


今回の物件は、良くも悪くもサブリースが付いてるので、
契約上、購入直後の「テコ入れ」ができません。
じっくり作戦を考えつつ、7~8月で注力していく感じです。

年度内には、満室にしたいなぁと考えています。


今回は、仲介会社さんや売主さんなど、
取引に関係した方々が、みんないい人ばかりだったので、
とても気分良く購入することができました。

普段の取引では、ほとんどやりとりがないはずの、
元付の不動産会社の方とも、
何度もメールや電話のやりとりをしました。

最終的には、Facebookのお友達にまでなりましたし・・(笑)


売主さんに売却の意思がないのに、金銭的な事情で、
安値でたたき売られたような物件の場合、
殺伐とした雰囲気の中で、黙々と決済を進めることが多いです。

今回は真逆な感じで、和気藹々としてました。


また、このようなご縁があればいいなぁと思います。


北陸来ました。

昨日の夕方から、富山に来てます。今回も飛行機移動。


決済が今日のお昼前くらいなので、
早朝に出発すれば、あえて前乗りしなくても良かったのですが、
自分の楽しみのためにも前泊することにしました。

ちなみに、物件の場所は石川県の能美市ですが、
決済は、銀行の取引支店がある、富山の高岡で行います。


現地に到着後、ガス会社さんと打ち合わせがありました。

今回のマンションは、ガスがプロパンなので、
当然のように、既取引のガス会社さんに全面切り替え予定。

設備の維持向上のために、ご協力をいただこうと思います。(≧∇≦)


今日は、決済のあとで既存物件のある加賀金沢の、
両方を訪問してくる予定になってます。

高岡と加賀というのは、80km以上も離れていて、
これは東京駅からだと、小田原までの距離と同じくらいです。

行って帰ってくるだけでも、かなり大変ですね。(^^;)



不動産ノウハウをまとめる方法。

このブログには、不動産投資の実況中継から立ち飲み屋さん情報まで、
様々なテーマの記事が混在していますが、
過去の傾向をざっと分析すると、下記のような感じになります。


・不動産活動を中心とした近況報告 ・・・ 60%
・投資や関連分野のノウハウ ・・・ 25%
・感動したり、面白い動画 ・・・ 10%
・書評、教材のレビューなど ・・・ 5%


もっとも割合が多い、近況報告については、
過去の記事を遡って読むことは、あまりないと思います。

最近ぼくのことを知って、相当興味を持っていただいた場合のみ、
丸2日間くらい掛けて通読いただく程度です。


動画の記事は、ブログ上でカテゴリー分けされていますので、
右側のメニューから、抜粋して見ることができます。

書評も「読書日記」がありますので、同じく抜粋が可能です。


問題は、「ノウハウ系の記事」でして、
かなりの力作でも、過去に書いたものは埋もれてしまうので、
ちょっともったいなぁと思った次第です。

メルマガの読者さんから質問をもらった時など、
「あー、これ昔のブログに書いたな」とおぼろげに記憶があっても、
なかなか見つけることができません。

チャレンジ制度で頑張っている人でも、
過去ブログを全部読んでいる訳ではないので、
やはり、以前にどこかで書いたことを、質問されたりします。


さらに、ぼくが不動産投資のノウハウをアウトプットするのは、
ブログだけではなく、メルマガなどの媒体のほか、
セミナーや企業のコラムなど、考えてみると色々あります。

各所で出している「ノウハウ系の記事」を、
ひとまとめにして、検索しやすくできないかなぁと考え中です。


これが、なかなか難しいんですよね。(^^;)

媒体だけでも、「ブログのカテゴリー」「専用ブログ」
「Facebookページ」「YouTube」など、いつくも考えられますし、
アクセスの集まり方も、それぞれ不透明です。


また、あまりに完璧にまとまりすぎていて、
「その媒体を見れば、全てが分かる!」みたいな状態になってしまうと、
講演活動が、やりづらくなってしまうかもしれません。

「あー、それ書いてあったしC= (-。- ) 」なんてことを、
セミナーの参加者さんに言われたら、もうステージに立てません(笑)


もう少し検討が必要ですが、
動画を上手に撮影、アップすることができるようになれば、
それが簡単で良いような気もします。



ちょっと、倉橋社長や水戸大家さんの後追いみたいなんですが・・・。

まだ大丈夫かなー・・なんて。(*/∇\*)

CFネッツチャンネル

水戸大家さんのyoutubeページ

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動画にするにしても、そうじゃないにしても、
始めるならちゃんとやりたいので、もう少し検討しようと思います。


3ヶ月計画。

連休のまっただ中、しかも不動産会社の休みが多い水曜日。
朝から電話も掛からず、まったりと仕事ができてます。

特に遠出する予定もありませんので、
収支レポートや、セミナー資料を作ったり、
10日に決済を迎える物件の作戦を考えたりしようと思います。


石川県能美市のマンション。現在の入居率は69%
これでも、サブリース保証額より高いんですから驚きです。

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5月10日に決済して、すぐにサブリース契約を解除すると、
8月中旬から、自分主導で入居促進活動ができることになります。


それまでの間にの「3ヶ月計画」としては、

・新規の管理会社さんを探す。
・その会社と、じっくり打ち合わせをする。
・空き室全部屋をチェックして、リフォームの計画を立てる。
・可能であれば、仲介会社さんを回って営業する。

などをしていく予定です。


契約解除までの間に、ぼくの貢献で入居率が上がると、
サブリース会社さんが儲かってしまうのですが、
それでも、早めに入居率が上がるに越したことはありません。

実際のリフォームは、おそらく解除後になりますが、
少しでも早められるよう、打ち合わせの中で交渉していこうと思います。


ちなみに明日は、この物件の金消契約です。

なんと、富山県の取引支店から、
支店長が横浜までいらっしゃるんですよね。(^^;)

そこまでVIPな対応をしてくれなくてもいいので、
もう少し融資額増やしてよ-・・と言いたいです。


サブリース会社を訪問。

一昨日、今度購入する物件で契約されている、
サブリースの会社を訪問してきました。

石川県の管轄は、名古屋にあるようなんですが、
とりあえず東京の本社につないでもらい、行ってきたという経緯です。


物件の現況と、サブリースの契約内容について、
簡単にまとめるとこんな感じです。


1.現在の募集家賃で、満室時家賃が150万円くらい。
  ただし、現況の入居率は70%弱。

2.同社が査定した「基準家賃」はもっと低く、満室時で130万円強。

3.基準家賃の75%を保証する。
  超えた分は、一定の分配割合(この物件は67%)で送金される。

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上記のほかに、管理報酬として「基準家賃の4%」を支払います。
なぜかここだけ固定制。


既存(サブリース開始前)からの入居者さんならともかく、
直近の募集まで、基準家賃の15%増しくらいで成約しているのは、
不公平なのではないかと思いました。

そしてなにより、この空室率です。(^^;)

恒常的に3割以上の空室があるのに、
よく放置していられるなぁ・・と思わざるを得ません。


結局のところ、
「保証している75%入居率と、実際の入居率の差」

ではなく、
「基準家賃と、実際に取れている家賃の差」

が収益の源泉になっているんですよね。
最初の査定を低くすることで、恒常的に利益が出る訳です。


これなら、サブリースなしの方が確実に儲かります。

そこで、条件変更や自分の積極的な関与などの申し出をしたのですが、

「うちも大きな会社なので、個別の調整は難しいです」

というお返事でした。


かなり正確に、同社の方の会話内容を再現すると、

「サブリースを契約されるオーナー様より、
失礼ですが、私どもの方が上手に運営ができる訳ですので、
過度な関与はご遠慮いただいております」

という感じです。

歩み寄りの姿勢は、ほとんどなさそうでしたね。(^^;)

プロのサブリース会社さんとはいえ、
遠隔地から、サラリーマン的にやってる人には負けません。
契約は解除する方向になるでしょう。


とりあえず、解約するにしても3ヶ月後になってしまうので、
(そこは契約なので仕方ないです)
来月の決済後は、何もしないで早めに帰京することになりそうです。


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