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バタバタの売り決済。

昨日で、2012年度の平日は最後だったので、
世間全体が、かなり忙しかったのではないかと思います。


ぼくがサラリーマンとして勤務してた住友海上という会社は、
なぜか1日の午前中が営業締めだったので、
例えば、今日のような大きな締め切りを控えた週末は、
ノルマ達成のため、だいたい仕事をしていましたね。(^^;)

ぼくの誕生日は6月30日なんですが、
同じように、7月1日お昼の四半期締め切りを控えて、
平日だろうが休日だろうが、バタバタでした。


上記のような特殊な締め切りスケジュールの会社でも、
普通の会社と同じように、4月1日付けの異動が多いので、

転任者が、新しい赴任地に朝イチで出社すると、
赴任地は前年度の締め切り直前。
お昼過ぎまで、誰にも構ってもらえなかったりします(笑)


さて。

昨日、持ち物件のひとつを売却しました。
11月中旬に購入した、横浜のマンションです。

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購入時は空室が約4割(5部屋)と多かったのですが、
あっという間に満室にすることができ、
スルガの融資が緩いこともあって、高く売却できました。


年度末の実質最終日ということで、
スルガ銀行はもちろん、自分以外のみんなが超多忙の中で決済。

・銀行の応接が使えず、仲介会社さんの会議室を使用。

・行員さんも立ち会えないので、前日に入出金の伝票作成して準備。

・買主さんも来ないので、当日は自分・仲介会社さん、司法書士さんのみ。

・その司法書士さんも、事前にやりとりしていた方から、
 決済の前日に「別の事務所から、●●さんという人が行きます」という連絡がある。

・着金確認が数時間単位でできないので、売却代金の入金を確認しないまま、
 権利書・委任状・印鑑証明を渡さざるを得ない状況に。


という、イレギュラーだらけの決済となりました。C= (-。- )

これが、司法書士さんからのメール。

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ぼくが、お受けした講演やセミナーの前日に
「復代理で、別の人間が伺います」
って連絡したら、すごい怒られるだろうなー(笑)

意外と甘い、士業の世界を垣間見ました。


事前に書類上の準備は整っていましたので、
送金や着金確認ができないので、決済手続き自体は超スピード。
30分もかからず終わりました。


金融機関には、事前に繰上返済のことを話して書類を出していたので、
買主さんから入金されてすぐ(瞬時)、
残債の一括返済と、繰上返済の違約金が引き落とされてました。

銀行のシステムは、かなり高度に作られており、
入金と一括返済の間に、お金が出せないようになっているようです。


ということで、いろいろと勉強になる売り決済でした。

週末は、来週の名古屋セミナーの資料を作ります。


保険の手続きは忘れがち。

年度末で、バタバタした日々が続いてますね。

区分マンションの契約や決済の準備があるほか、
3末に新規購入する方が多いので、保険コンサルの案件も多いです。


決済時には、売主さんにはもちろん、
不動産会社や司法書士さんなど、お金を払う先が多いのですが、
保険のほうも、忘れずに手続きしておきましょう。

メガバンクで融資を受けたりすると、
金融機関側で、保険のチェックをしてこないこともあるので、
自分で気をつけていないといけません。


また、物件を売却する場合は、保険の解約手続きを忘れがちです。

中には、売却して数ヶ月経過してから、
「解約忘れてましたー」と、遡及解約の手続きをされる方もいますが、
これは、保険会社的には迷惑なものです。。(^^;)
※管理部門向けに、「遡及の経緯書」のようなものを書かないといけないので。

諸々、抜けなくしっかりやっておきましょう。


さて、既に満席との情報なんですが、
来週末は、名古屋で講演をさせていただくことになっています。

一棟アカデミー(名古屋)


利回りの高い物件を多く扱っている、
プレミアム・バリューバンクさんが主催されています。

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一棟もので、どんどん規模を増やしていく方法について、
お話させていただく予定です。

また前泊か後泊して、名古屋名物を食べてきます。(=´∇`=)



応接が足りない。

ウィダー・イン・ゼリーというものをご存じだと思いますが、
この「ウィダー」というのは人名でして、

アメリカのジョー・ウィダーさんという、
筋トレ&ボディビルの、始祖的な方から名前をとってます。

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アーノルド・シュワルツェネッガーのメンターでもある凄い人なんですが、
一昨日、お亡くなりになりました。ご冥福をお祈りします。

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関連記事:Bodybuilding icon Joe Weider dies


そんな訳で、昨日は「追悼トレーニング」として、
いつも以上に頑張ってしまい、今朝は筋肉痛がかなり酷いです。(^^;)


さて、今週は年度末ラストの週ということで、
不動産活動がかなり忙しいです。

明日、区分マンションの契約があるのと、週末に決済がひとつ。

その合間に、銀行さんと打ち合わせがありますし、
買付を入れている案件の確認(プッシュ)もしなければいけません。


不動産会社さんの話によると、3月28日と29日は、
スルガ銀行の応接が、収益不動産の決済でいっぱいらしく、
融資を利用する方でも、銀行の外で決済をするそうです。

スルガは全国で127店舗あるそうなので、
おそらく、今週だけで300件くらいの決済があるんですね。
すごいなぁ。。


4月からは買い手市場になるのか?

火曜日、久しぶりに石渡浩さんと飲みに行きました。

名目上は満室経営新聞の取材ということですが、
雑談も多く、最近の融資事情も教えてもらえて有意義でした。


ちゃんと男性の社員さんを秘書として雇用されていて、
何かすごいなー、政治家みたいだなーと思ったり。

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上記の写真は、ビールなどの苦めのお酒が嫌いな石渡さんが、
秘書の方に「ガリガリ君サワー」なるものを強要してるところです。

写真を見る限り、露骨に嫌がっていますね(笑)


石渡さんも、最近の収益不動産市場が加熱していて、
なかなか良い物件が買えないと言ってました。

モラトリアム法案の期限が切れるとはいえ、
金融機関には、中小企業の保護と資金円滑化を求められており、
そう簡単に取引先を見捨てたりはしなさそうです。


厳しめの会社も生き延びる→不動産を売らずに済むということで、
4月からバーゲンセールってのは、現実的ではないですね。(^^;)

関連ニュース:「ゾンビ企業」は生き延びる(Newsweek)


物件が増えない中で、融資は引き続きゆるゆるの状態。

融資の出やすい都市圏のRC一棟ものは、
引き続き高値推移しそうです。


競争しない市場で、高利回り物件を購入するには、
石原博光さんのやり方が、良いと思います。

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石原博光さんの高利回りアパート投資ノウハウ


負のスパイラル。

もうひとつ区分に買付を入れました。(=´∇`=)


今年になってからの区分投資は、
まず、2月18日に名古屋の中区で1戸購入。

3月に入って、川崎の買付を通して(融資審査中)、
たぶん、4月下旬の決済になりそうです。


今回のは、横浜市内にあります。
30万円しか指値をしていないので、おそらく通るでしょう。

130320000.JPG
比較的、規模が大きいものを好んで買ってます。


現在所有6戸。たぶんあと2戸増えます。
20戸体制に向けて、頑張っていくつもりです。

過去記事:区分の保有が6戸に。


一方、3月末までに買いたかった一棟ものは、
これはもう、買える見込がありません。(。>_<。)

昨日、「空きだらけ&高利回り」の大型マンションを見つけて、
さっそく資料を取り寄せ交渉したのですが、
売主さんの残債の関係で、価格がこれ以上下がらないとのことでした。。


「入居率が低くて、収益が出ない」
「お金がないからバリューアップできない」
「だから空室が多いままになり、買主に融資が付かない」
「でも残債がいっぱいなので、価格を下げられない」

という、とてつもない負のスパイラル。
10戸以上ある空き室も、未リフォームのままだそうです。


この方は、おそらく近いうちに債務不履行になるでしょう。

任売になったら、また教えて下さいと業者さんにお伝えしました。(^^;)


こういう人に、ぼくが利益折半とかで空室募集をしてあげて、
融資が付くようになったら安く売ってもらう・・というような、
そんな交渉ができないものかなとも思いました。

同じように困っている人は、数多くいると思うんですけどね。




賃貸併用住宅で大家デビュー?

最近、賃貸併用住宅がブレイクしつつあるのを感じます。

土地を買って、自宅込みのアパートのプランを作って、
住宅ローンを使って建築します。


スルガ銀行がめちゃめちゃ融資を出すので、
中古RCや、新築アパートの価格は高騰して下がりません。
良い物件を購入するのが、かなり難しくなりました。

賃貸併用住宅は、その打開策になるのではないかと思います。

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※積水ハウスのホームページより。


通常、賃貸併用住宅は「家賃で住宅ローンを返せる」ことを、
最大のメリットとして売りにしています。


例えば6千万円の住宅だと、
金利1%・35年返済で、月々の支払が169,371円です。

この建物で、オーナールーム(自宅)のほか、
月5.6万円で貸しているワンルームが、3戸付いている。
家賃収入の合計は、16.5万円。

月々5千円弱の負担で新築一戸建て(のようなもの)に住める!

・・・という感じの売り文句です。


少し間取りや設備を工夫すれば、
1億円の投資で3~4万円くらいのキャッシュフローを出せるので、
利回り9%くらいの中古物件をスルガ融資で買うのと、
収益の差がほとんどありません。(むしろ有利?)

例:1億円を金利4.5%、20年ローンを受けると、
  月の支払が632,649円。入ってくる家賃は75万円/月。

  空室や修繕費用の過大さを考えると、ほとんど変わらないと思います。
  こんな条件でも、融資を出すスルガはすごい!( ̄Д ̄;)


さらに、年収や自己資金の基準もアパート系に比べて緩いので、
制度を活用できる層が、断然広いですね。


不動産投資の融資では、
「不動産経営の経験があると考慮される」項目が結構あります。

多少、空室があっても満室時を基準に査定をいただいたり、
店舗比率が高くても、NGにならなかったり。


なので、どんな形であっても不動産経営を始めて、
確定申告もして、「大家さんになる」ことが非常に大切です。


賃貸併用住宅は、大家さんの第一歩を踏み出すための、
これからのトレンドになるような気がします。



渋谷でメルマガ飲み会。

昨日は、渋谷でメルマガ読者さんとの飲み会をしました。

今年になってからは、毎月開催しています。
続けて参加される方も増えており、盛り上がってきました。(=´∇`=)


広いお店ではなかったので、貸し切りに成功!

130317000.jpg


今回は、タイミング良く上京されていた、
ソプラノ大家さんこと、菅原久美子さんが参加されたので、
途中で歌をご披露いただきました。

130307001.jpg


参加者さんはもちろん、お店の人が撮影をはじめたり、
通行人までが、足を止めて聴き入ったりしてました(笑)

完全に主役ですね・・・ちょっとくやしいです。(^^;)


写真だけでも一緒に・・・(笑)

130317002.jpg


このメルマガ飲み会、3年くらい前までは、
毎月開催が当たり前で、2年以上続けていろんな場所でやりました。

札幌や名古屋など、首都圏以外で開催したこともあります。


運営の勘も戻ってきたので、しばらくはマメに開催する予定です。


お知らせはメルマガで随時おこなっていますので、
この機会に、ご登録いただけると嬉しいです。

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