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4月からは買い手市場になるのか?

火曜日、久しぶりに石渡浩さんと飲みに行きました。

名目上は満室経営新聞の取材ということですが、
雑談も多く、最近の融資事情も教えてもらえて有意義でした。


ちゃんと男性の社員さんを秘書として雇用されていて、
何かすごいなー、政治家みたいだなーと思ったり。

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上記の写真は、ビールなどの苦めのお酒が嫌いな石渡さんが、
秘書の方に「ガリガリ君サワー」なるものを強要してるところです。

写真を見る限り、露骨に嫌がっていますね(笑)


石渡さんも、最近の収益不動産市場が加熱していて、
なかなか良い物件が買えないと言ってました。

モラトリアム法案の期限が切れるとはいえ、
金融機関には、中小企業の保護と資金円滑化を求められており、
そう簡単に取引先を見捨てたりはしなさそうです。


厳しめの会社も生き延びる→不動産を売らずに済むということで、
4月からバーゲンセールってのは、現実的ではないですね。(^^;)

関連ニュース:「ゾンビ企業」は生き延びる(Newsweek)


物件が増えない中で、融資は引き続きゆるゆるの状態。

融資の出やすい都市圏のRC一棟ものは、
引き続き高値推移しそうです。


競争しない市場で、高利回り物件を購入するには、
石原博光さんのやり方が、良いと思います。

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石原博光さんの高利回りアパート投資ノウハウ


負のスパイラル。

もうひとつ区分に買付を入れました。(=´∇`=)


今年になってからの区分投資は、
まず、2月18日に名古屋の中区で1戸購入。

3月に入って、川崎の買付を通して(融資審査中)、
たぶん、4月下旬の決済になりそうです。


今回のは、横浜市内にあります。
30万円しか指値をしていないので、おそらく通るでしょう。

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比較的、規模が大きいものを好んで買ってます。


現在所有6戸。たぶんあと2戸増えます。
20戸体制に向けて、頑張っていくつもりです。

過去記事:区分の保有が6戸に。


一方、3月末までに買いたかった一棟ものは、
これはもう、買える見込がありません。(。>_<。)

昨日、「空きだらけ&高利回り」の大型マンションを見つけて、
さっそく資料を取り寄せ交渉したのですが、
売主さんの残債の関係で、価格がこれ以上下がらないとのことでした。。


「入居率が低くて、収益が出ない」
「お金がないからバリューアップできない」
「だから空室が多いままになり、買主に融資が付かない」
「でも残債がいっぱいなので、価格を下げられない」

という、とてつもない負のスパイラル。
10戸以上ある空き室も、未リフォームのままだそうです。


この方は、おそらく近いうちに債務不履行になるでしょう。

任売になったら、また教えて下さいと業者さんにお伝えしました。(^^;)


こういう人に、ぼくが利益折半とかで空室募集をしてあげて、
融資が付くようになったら安く売ってもらう・・というような、
そんな交渉ができないものかなとも思いました。

同じように困っている人は、数多くいると思うんですけどね。




賃貸併用住宅で大家デビュー?

最近、賃貸併用住宅がブレイクしつつあるのを感じます。

土地を買って、自宅込みのアパートのプランを作って、
住宅ローンを使って建築します。


スルガ銀行がめちゃめちゃ融資を出すので、
中古RCや、新築アパートの価格は高騰して下がりません。
良い物件を購入するのが、かなり難しくなりました。

賃貸併用住宅は、その打開策になるのではないかと思います。

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※積水ハウスのホームページより。


通常、賃貸併用住宅は「家賃で住宅ローンを返せる」ことを、
最大のメリットとして売りにしています。


例えば6千万円の住宅だと、
金利1%・35年返済で、月々の支払が169,371円です。

この建物で、オーナールーム(自宅)のほか、
月5.6万円で貸しているワンルームが、3戸付いている。
家賃収入の合計は、16.5万円。

月々5千円弱の負担で新築一戸建て(のようなもの)に住める!

・・・という感じの売り文句です。


少し間取りや設備を工夫すれば、
1億円の投資で3~4万円くらいのキャッシュフローを出せるので、
利回り9%くらいの中古物件をスルガ融資で買うのと、
収益の差がほとんどありません。(むしろ有利?)

例:1億円を金利4.5%、20年ローンを受けると、
  月の支払が632,649円。入ってくる家賃は75万円/月。

  空室や修繕費用の過大さを考えると、ほとんど変わらないと思います。
  こんな条件でも、融資を出すスルガはすごい!( ̄Д ̄;)


さらに、年収や自己資金の基準もアパート系に比べて緩いので、
制度を活用できる層が、断然広いですね。


不動産投資の融資では、
「不動産経営の経験があると考慮される」項目が結構あります。

多少、空室があっても満室時を基準に査定をいただいたり、
店舗比率が高くても、NGにならなかったり。


なので、どんな形であっても不動産経営を始めて、
確定申告もして、「大家さんになる」ことが非常に大切です。


賃貸併用住宅は、大家さんの第一歩を踏み出すための、
これからのトレンドになるような気がします。



渋谷でメルマガ飲み会。

昨日は、渋谷でメルマガ読者さんとの飲み会をしました。

今年になってからは、毎月開催しています。
続けて参加される方も増えており、盛り上がってきました。(=´∇`=)


広いお店ではなかったので、貸し切りに成功!

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今回は、タイミング良く上京されていた、
ソプラノ大家さんこと、菅原久美子さんが参加されたので、
途中で歌をご披露いただきました。

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参加者さんはもちろん、お店の人が撮影をはじめたり、
通行人までが、足を止めて聴き入ったりしてました(笑)

完全に主役ですね・・・ちょっとくやしいです。(^^;)


写真だけでも一緒に・・・(笑)

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このメルマガ飲み会、3年くらい前までは、
毎月開催が当たり前で、2年以上続けていろんな場所でやりました。

札幌や名古屋など、首都圏以外で開催したこともあります。


運営の勘も戻ってきたので、しばらくはマメに開催する予定です。


お知らせはメルマガで随時おこなっていますので、
この機会に、ご登録いただけると嬉しいです。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン


ファミリー区分の評価方法。

満室経営新聞4月配信号の取材で、
CFネッツの倉橋隆行社長に会うことができました。

「大家さんの起業」という特集の中の、
メインのインタビュー記事になる予定です。

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日曜日なのに、普通に出社されていました。

「グループのどこかの会社が、毎日営業してるので休みはないんだよ」

とのことです。大変ですね。(^^;)


大家さんの中でも起業ブームが起きつつありますが、
片手間でやれるネットビジネスと違って、
社員を雇用して行う永続的な実業は、簡単ではないなと思いました。

売上と経費の問題、借入の問題、人事の問題。いろいろ頭を悩ませます。

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それから、倉橋さんは最近出された書籍を読むと、
サラリーマン時代から、超人的に優秀だったようです。


馬鹿に効く薬。 (QP books)
倉橋 隆行
週刊住宅新聞社
売り上げランキング: 7,384


何事も、まずは一生懸命やろうと思いました。


さて、昨日は信金の審査(まで行ってない)に落ちた区分のために、
別の地銀さんを呼んで、融資の申込をしました。

融資が希望条件で通らなくても、物件は買うことになりますが、
今後のためには、自己資金の拠出は控えたいとことです。


区分マンションは、東京カンテイなどで売買履歴をチェックして、
それに規定の掛け目を乗じたものが、融資評価になります。

賃貸中のものは、さらに7掛けくらいの厳しい評価です。


例えば、実売価格が1600万円程度のマンションを、
賃貸中の利回りベースで、1200万円くらいで買えたとします。

すると、

1600万円 ×0.7(賃貸中の掛け目)×0.7(通常の掛け目)=784万円。

実際の購入額1200万円に対して、
だいたい60~75%くらいの融資が出ることが多いです。

あとは借主の信用力などで、いくらか上積みすることも。


賃貸中であっても、収益還元評価はしないというのが、
昨日いらっしゃった地銀さんのコメントでした。

これが住宅ローンだと、諸費用込みで35年ローンが出るなんて、
融資の仕組みっておかしなものです。。


ファミリー向け区分投資法は、非常に手堅いのですが、
ある程度の自己資金が必要ですね。



信金に断られました。

買付が通った区分マンションは、川崎市にあるのですが、
昨年少しお付き合いができた信金さんに、融資の打診してみました。


この信金さんは、去年のうちにしっかり面談をしていて、

「ぜひお取引をさせていただきたい!」
「スムーズに稟議を通すために、取引実績を作りたい!」

という理由で、まったく使わない100万円を借りた経緯があります。

過去記事:100万円借ります


今回の融資交渉は、強気という訳ではありませんが、
少なくとも「余裕」があります。

・融資が付かなくてもキャッシュで買える。
・もちろん、融資を受けても融資額以上のキャッシュがある。
・同じマンションの空き(賃貸中じゃない)部屋が、
 自分の購入価格より300万円以上も高く売り出されている。

など、しっかりとアピールしました。

さすがに、これくらいの融資なら他行でも通ります。
公庫で借りれば、もっと安い金利ですし。


ですから、言葉には出さないものの、
やはり「借りてあげている」的な交渉になります。

信金さんも、終始「融資させていただく」というスタンスです。

期日もあまりないので、一両日中に返事をもらうよう約束しました。


さて。当日の夜に電話が来まして・・・



融資できないことになりました。( ̄Д ̄;)



横浜市内を営業拠点にする信金さんだったのですが、
物件は、川崎の中でも「遠い場所(職員さん談)」なので、
難しいんだそうです。

ちなみに、位置関係はこんな感じ。

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Aが物件の場所、丸囲みのところが信金さんの拠点です。
そうですか・・・ここでエリア外ですか。(T△T)

週明けに、別の銀行さんに話をしないといけませんね。


公庫で借りるのに慣れてしまって、
決済日を、直近にしすぎたなぁと反省しています。

公庫は決済後の融資なので、買ったあとでも申し込めますが、
普通の金融機関は、購入と同時に融資をしないと、
設備資金扱いにならないんだそうです。



区分購入チェックリスト

ちょっと前に入れていた区分の買付が通りました。

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昨日の朝イチで連絡があったのですが、
いろいろと理論武装して、買付の根拠を説明していると、
時々通って、高利回り物件を買うことができます。

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掲示板を見て、管理状態をチェック。


区分の購入くらいだと、完全にルーティン化してるので、
チェックリストを作って、淡々とこなすようにしています。

今日は、そのリストをご紹介。


■契約前に確認すること

修繕積立金の総額(戸あたり50万円以上が目安)
管理費等の日割り精算
固定資産税の精算(極力なしになるよう交渉する)
現在の賃貸借契約書をチェック。おかしな契約でないか。
売買契約書の印紙をどうするか。
手付金、手数料の振込口座。
司法書士をこちらで指定してよいか確認。
支払方法(売主さんからの支払と相殺しないよう事前に伝える)
領収証の作成依頼。


■決済前に確認すること

決済場所の確認。なるべく近くで。
火災保険の手続き。
法人の謄本取得
司法書士さんの手配
オーナーチェンジの案内を作ってもらう。
マンションの管理組合への届け出をしてもらう。
家賃の口座振替について伝えてもらう。
入居者連絡先を確認。電話がつながるか。
仲介手数料、司法書士費用を引き出す。
鍵の引渡について念押し。
決済時の領収証作成依頼。


固定資産税の精算をしないよう、直前まで交渉したり、
ぼくが発行する領収証や、入居者さん宛の家主変更連絡などは、
全部、仲介会社さんにやってもらいます。

家賃の収納方法が変わりますが、決済後にお話するのではなく、
事前に、仲介会社さんから了承を取ってもらいます。


以前は、決済後に振込手数料の件で文句を言われたことがありましたが、
(振込口座が変わったので、高くなったそうです)
前もって売主さんから伝えておけば、あとで揉めません。

領収証も、自分で書くと結構面倒くさいものなので、
先に作っておいてもらいます。


随所に工夫がされた「区分購入チェックリスト」

これがあれば、自分じゃなくても契約や決済が可能です。


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