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不動産投資フェアの資料完成。

前回の記事に書いた「ややこしそうな物件」について、
弁護士さんに相談しようと思っていたのですが、
体調を崩されていたとのことで、昨日ようやく連絡がつきました。

来週の木曜日に、相談に行ってきます。

それまで、物件は残っているだろうか。。(^^;)

現地はそれよりも先に、見てこないといけないですね。
連休の間に行ってこようかな・・・東京都区内の東のほうです。


さて、再来週末に開催される「HOME'S不動産投資フェア」の、
ネクストさんの主催講演の資料が完成しました。

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HOME'S 不動産投資フェア2013


今回の不動産投資フェアでは、企業さん主催の講演もあり、
さらにはブースで投資相談までしてますので、
当日は、会場の中でいちばん忙しい人になるかもしれません(笑)

そちらの講演準備は、これからです。(^^;)


ややこしそうな物件。

名古屋のカプセルサウナの記事を書きましたが、
共感いただける方も多く、なかなか好評のようです。

価格の安さや、都会にある手軽さも好きな理由ですが、
ああいう施設は「100%日本人向け」に作られている点が良いのですね。


海外のかなり高いホテルに行っても、
ウォシュレットも付いてないトイレや固定式のシャワー、
ごわごわのバスタオルにヘコみます。

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↑こんなの。プールかっつうの。(`ヘ´#)


そのプールにしても、水着を持って外に出てみると、
「あれ?どこで着替えたらいいの?( ̄Д ̄;) 」ってドキドキしますし、
部屋から水着で行くのがスタンダードって、
部屋に戻るとき、どうするんですか?って話です。

プール用の貸しタオルも、ホテルによってあったりなかったりで、
行ってみるまで分からなかったりしますし・・・。



一方日本の場合、4千円程度で泊まれるカプセルサウナでさえ、
浴室の洗い場はこのクオリティです。

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清潔感と充実したアメニティ。
360°自在に動くシャワーはもちろん無段階温度調節。

これぞ、ジャパンクオリティではないでしょうか。 (* ̄ー ̄)



さてさて、前置きが長くなりすぎましたが、
いま検討している不動産投資案件は、ちょっとややこしそうな感じです。

分類上は区分マンションだと思いますが、
4階建てのマンションで、土地と2階部分のみの販売。


これだけなら、時々ある話なのですが、
1階、3階、4階を所有している人というのが、
土地&2階の方の親族で、

どちらも相続で物件を取得したこともあり、
これまで、今回の売主さんは地代を取っていなかったとのこと。

さらに、土地&2階についても直近の相続物件で、
もしかすると、他の部分を所有している親族にも相続権があるかも?

というものです。2回読まないとわからないですね。(^^;)


2階部分は本人の自己使用なので、購入後は空き→収入ゼロ。
写真を見たところ、ぼろぼろでした。築年数は40年くらいだそうです。

いいとこナシの物件に見えますが、
路線価ベースで地価の半額以下でも買えそうなのです。


相続、地代、リフォーム、他部分の買取・・課題は多いですが、
少しは検討してみようと思います。


名古屋決済の楽しみ。

名古屋マンションの決済日が、18日に決まりました。


こちらの都合で日程を合わせてもらったのですが、
売主さん(法人)は、都合で立ち会いができないとのことです。

一度も相手方に会わずに所有権が移転する・・という、
これまでで初めてのケースになりそうです。


いつものように、地元の司法書士さんにメールを入れて、
「前日の夜ご飯たべよー」と、春日井市に住んでる両親に連絡して、
新幹線のチケットを取って、

名古屋単独出張の定宿と化している、
このカプセルサウナの、宿泊予約を取って準備完了です。

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サウナ・カプセル ウェルビー栄


「24時間滞在」「冷凍サウナ」「パソコンブース」「漫画1万冊」
「朝食バイキング付き」「24時間レストラン」「9種類のマッサージ」

など、圧倒的な施設の充実ぶりです。

むしろ事務所にいるより、
仕事がはかどるんじゃないかと思うくらいです。


ちなみに冷凍サウナというのは、要するに冷凍室で、
通常のサウナのあと、水風呂に飛び込めないような人でも、
ゆるやかに身体を冷やすことができます。

ものすっごく気持ちいいのです。(=´∇`=)

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※施設ホームページより。見かけほど寒くないです。


融資を使わない区分の購入くらいですと、
さすがにもう、緊張するようなイベントではありません。

名古屋での契約や決済が決まると、頭に浮かぶのは、
不動産より「手羽先」「味噌煮込み」「サウナ」です(笑)



ハートブレイン感謝の会。

先日は、ハートブレインの関係者懇親会でした。

満室経営新聞MSPのコラムを執筆頂いてる方や、
記事や映像の作成を手伝ってくれている、専門職の方など約20名。
韓国料理屋さんで開催しました。

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タイなどの白身や貝のお刺身を、
辛いタレで食べるのがかなり美味しいです。

日頃、難しいお仕事をお願いするなどご迷惑を掛けているので、
年に1度開催される、この感謝イベントで、
それをチャラにしていただきたいなぁ・・という趣旨です。。(^^;)


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写真右上は、糖質制限で17kgもの減量に成功した尾嶋健信さん
ゴルゴ13のようなスーツで、バシッと決めてました。

繁忙期を迎えて、空室解消のメドが経っていない場合は、
今すぐこのノウハウを実践しなければなりません。

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THE 大家さんマーケティング

ひと部屋の家賃半月分ですので、確実に元が取れます。



さて、横浜のマンションが満室になったので、
試しに、売却の査定をお願いしてみました。

楽待に、関連のインタビューも掲載されてます。

詳しい記事はこちら


売却をするかどうかは、しばらく検討するのですが、
これだけ中古RCが人気になってしまっている状況なので、
良い売り時かもしれませんね。


物件や毎月の家賃が減ってしまうのは寂しいですし、
専業の大家さんになると、収入的にも不安がつきまといますが、

投資は出口まで含めたトータルで考えるものなので、
売却した方が良い場合は、冷徹に売っていくことが大事だと思います。


CPMの推薦文。

CFネッツの猪俣淳さんや、倉橋隆行さん。
オーナーズエージェントの藤澤雅義さん。
トラブル解決エキスパートとして有名な熊切伸英さん。


彼らのような、「不動産のプロ中のプロ」のみが所持する、
賃貸管理最高峰の資格が、CPM(Certified Property Manager)です。

アメリカのシカゴに本部を置くIREMという組織が、
かなり厳格な倫理規定のもと、CPM制度を運営しています。
「あいれむ」と呼びます。


試験や研修も、めちゃめちゃ大変なんですが、
なんと、ぼくが金沢マンションの管理をお願いしている会社の社長が、
めでたくCPM試験に合格したとの連絡がありました。

これはすごいですねー!ヽ(^◇^*)/  
さらなる管理力&募集力アップは間違いありません。


しかし、難関資格&厳格な倫理規定ということもあり、
CPMの取得には、カリキュラムや試験だけにとどまらず、
各方面からの推薦が必要なんだそうです。

推薦が必要なのは、上司、既にCPMを取得している人、
そして、クライアント(管理を任せているオーナー)の3名。


ということで、直々に社長から依頼を頂いたので、
クライアント代表として推薦させていただくことになりました。

送られてきた依頼状は、こんな感じ。

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英語を直訳したって感じの文章です。


そして、ぼくが記載する推薦状はこういう書式でした。

130128001.JPG

・誠実さ、正直さ、道徳的人格はどうか。
・不動産管理の能力を、雇用者になったつもりで評価。

という感じで、かなり客観的な記載を求められます。


しかも、書き終わったら専用の封筒に入れて割り印をし、
依頼者(管理会社の社長)は、絶対に読めないようになっているのです。

さすが、最高峰資格。厳格な運用ですね。


CPMのテキストを見せてもらったことがありますが、
ものすごい分量と、中身の難しさにびっくりでした。

この資格を取得している方がいるような管理会社さんは、
確かな実力があると見て、間違いないかと思います。



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地方プレミアム投資術 DVD版



名古屋の区分戦略。

先日オープンした企業向け:PR・集客コンサルに続いて、
講演のページも作ってみました。

メールで問い合わせをいただくことも多いですが、
場所や日時、規模などが説明されてなかったりするので、
フォームを開設して分かりやすくしてます。


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投資家けーちゃん 講演のご案内


ユーザビリティの向上っていうヤツです。(=´∇`=)


さて、ここ1週間くらいの不動産の動きといえば、
横浜マンションが満室になったこと以外に、
名古屋の区分マンションに、ひとつ買付を通しました。

1350万円→1140万円への価格交渉。

1090万円で買付を入れたのですが、
少し戻されてしまいましたね。まあいいか。(^^;)


固定資産税の精算は、今期も来期もなしにしましたが、
逆に「融資特約なし」で「瑕疵担保免責」としています。

※固定資産税は、1月1日の所有者のところへ4月に支払通知が届くので、
1~3月に物件を購入すると、1年分+日割りで精算することが多いです。


名古屋の区分マンションを、これ以前に3つ買ってまして、
購入エリアがかなり限定されています。

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赤丸が今回の物件。青丸が過去に購入した区分マンション。


「すぐ近くの●●マンションありますよね?
あっちの方が駅に近いんですけど、それを●●万円で買ってます」

というような超具体的な話をすることで、
価格を下げていくイメージです。


契約は今週(横浜)、来月中旬までには決済という流れになりそうです。

これを購入すれば、持ち区分が5戸。(別途、過去に3物件売却)
できれば今年中に、あと4~5戸購入したいと思ってます。


今日はこれから静岡に出張して、セミナー講師です。
こだま号、久しぶりに乗ります。



横浜マンション 満室。

高い利回りと、高い比率の融資(フルローン)などを両立するのは、
首都圏の物件では不可能です。

一方地方物件は、入居付けやエリア選定などが難しいですが、
高稼働経営を実現すれば、
首都圏ではあり得ないくらいの利回りが得られます。


そのノウハウを、地方投資で家賃1億円を達成した、
伊藤邦生さんが公開しています。

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地方プレミアム投資術 DVD版


さて、昨年の11月15日に購入した横浜マンションですが、
昨日も入居が決まり、なんと満室になりました☆

購入時は、14戸中5戸が空室(しかも1戸は事務所)でしたが、
約2ヶ月で全部埋まったことになります。


家賃交渉による減額はなかったので、
当初の予定通り、利回り16%超達成です。


我ながら、頑張りました。(=´∇`=)

思い出が走馬燈のように。。。

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不動産会社の方と内見中の写真。

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工藤さんとリフォームの打ち合わせ。

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IKEAでアイテムを買って来たところ。


ただ、まだ入居審査で落ちる可能性がありますので、
喜ぶのはほどほどにしておきます。C= (-。- )


ひとつ言いたいのは、

このマンション、線路際の3点ユニット16㎡の部屋ですが、
富山なら49㎡の1LDKに、同じ家賃で住めます。

首都圏じゃないとできない仕事をしている人以外は、
地方に住んだらいいのに、と思わざるを得ません。


300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法
加藤 ひろゆき
ダイヤモンド社
売り上げランキング: 2,446



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