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不動産投資フェア 参加の特典

区分マンションの決済のために、昨日から名古屋に来ています。

ちょっと前の記事に書いたように、
かなりお気に入りな、カプセルサウナに泊まっていまして、
施設内のネットブースでブログを更新しています。

過去記事:名古屋決済の楽しみ


決済場所は、ここから歩いて10分くらいの場所なので、
ギリギリまでゆっくりしていられます。(^^)


さて、今週末に開催されるホームズ不動産投資フェアで、
オンリアライズ株式会社という、
首都圏の一棟ものを扱っている会社のお手伝いをします。


協賛企業の講演としてお話をするほか、
同社のブースで、無料の投資相談(グループコンサル)も行います。

休憩時間がほとんどなく、かなり忙しいです。(^^;)


コンサルを申し込んだり、ブースに立ち寄った方には、
ぼくの本と、同社の社長と収録したDVDがもらえてしまうので、
参加する方はぜひブースにお立ち寄りください。

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DVD用の対談風景


また、グループコンサルの申し込みは、
昨日配信したメルマガで、ご案内しています。

昨日のメールマガジンはこちら


手続きが、ちょっと面倒くさいですね。(^^;)


これは、オンリアライズの社長がカンペを見ながら、
冒頭のナレーション部分を収録している様子。

130218001.JPG


ということで、名古屋は雨降りではありますが、
買い物に出かけようと思います。

今でも消費税還付ができる仕組み。

消費税還付の続き・・というか、補足説明なんですが、
今は、大家さんでも消費税還付ができるかどうかという話をします。

結論的に言うと、できます。

ただ、還付が大家さんの間で流行った頃から、
制度の運用が少し変わっています。


一般的に知られている手法としては、
新しく設立された法人の、決算初年度で還付を受けたあと、
あとはごく少ない(自販機など)課税売上に対して、
わずかな消費税を納付する・・というものでした。

払う消費税(建物の取得費、建築費)に対して、
受け取る消費税(自販機売上など)が著しく少ないため、
還付される訳です。


普通、大家さんは住居家賃という非課税売上に対して、
駐車場や自販機などの課税売上が、かなり少ないのですが、

決算月と物件取得をうまく調整することで
その年度の課税売上割合を、過大にするのがポイントです。


しかし、設立初年度で還付を受けた法人の場合は、
設立4期目に課税売り上げと非課税売り上げの割合を平準化され、
消費税も調整されることになってしまいました。

これが、平成22年のことです。


設立初年度は、

家賃ゼロ・自販機売上1万円 = 課税売上割合100%

というような決算(確定申告)も可能なんですが、
アパートに入居者が入って安定した年には、

家賃1千万円・自販機売上げ20万円=課税売上割合2%弱

となってしまいます。


もし、初年度に還付された消費税が100万円であっても、
これが課税売上割合が2%であれば、還付額はわずか2万円になります。

そして、初年度に受けた100万円の還付のうち、
98万円分を、戻さなければならないということです。
実際は3年間の「平均」で計算するので、追徴額は違います

これでは、還付の意味がありませんね。(^^;)


しかし、この規則が適用されるのは、設立初年度の法人のみです。

あらかじめ法人を設立して寝かせておき、
設立2年目以降で消費税還付をすれば問題ありません。

そして、消費税還付の支援を積極的にされている税理士さんは、
あらかじめ設立しておいた法人を買い取ってもらうことで、
顧問先が、好きなときに還付が受けられるようにしているそうです。


もちろん、こういうのはイタチごっこ的な側面があるので、
またルールが変わることは十分考えられます。

そうしたら、またそれに合わせた上手いテクニックが、
頭の良い税理士さんによって、開発されるんでしょうね。



決算説明と消費税還付。

自分の持ってる法人は、11月が決算なので、
1月末までに決算書を作成し、納税をすることになります。

いつもギリギリになるので(笑)、
先週ようやく、手元に決算書が届いたところです。


来週決済の名古屋区分マンションの融資を、
公庫に申し込んでいるので、まずはそちらに1部送付。

ついでにあと3部コピーして、地元の地銀さんをお呼びし、
それぞれの担当者に説明付きで渡します。


法人の決算書は、個人の確定申告に比べて厚いので、
コピー代で、だいたい数千円かかってしまいます。。C= (-。- )


重点的に説明するのは、

・未収金、未払金について。
・長期借入金のうち、自分個人からの貸付について。
・借入額の増加要因と経営状況。

などです。

説明しなくても、行員さんはその場でチェックして、
すぐに「この未収金って何ですか?」と聞いてきますね。


あと、11月に購入したマンションが、既に満室になっており、
法人所有物件の入居率が、100%である点はアピールできました。

これで空室の多い物件の融資が、
今後も受けやすくなるといいんですけどね。(=´∇`=)


昨日は2行に対して決算説明を行ったあと、
税理士さんが来社されて、今度は個人の確定申告の相談です。

これはもう、資料をどっさりお渡しするだけ。

物件の売却があったので、ちょっと面倒くさいかもですが、
法人に比べれば、数字のこだわりもないし楽ちんです。


あと、法人の話に戻るのですが、
決算末直前に(法人にとっては)物件を購入したことに加えて、
課税売上の割合が結構高かったので、
200万円くらいの消費税が還付されるみたいです。

払った消費税より、もらった消費税の方が少なければ還付。
逆なら納付するという単純な仕組みです。

130214000.jpg
全国商工新聞のデータ。還付されすぎ。。


ふふふ・・・200万円の還付など、
こういった大企業に比べれば、少ないものです。 (* ̄ー ̄)

どんどん還付受けちゃいましょう。


仕事の時間配分。

ツイッターで面白い画像を見つけたので、
自分もやってみました。

ひらがなの羅列の中に、意味のある単語が混じっていて、
最初にみつけた3つが自分の欲しいものだそうです。

130212000.png


ぼくの場合は、「あんてい」「たのしさ」「けいけん」でした。

安定志向・・・ですか。良くないのかな(笑)


さて、今週はストイックな1週間にしようと思います。

仕事しっかり遊びは少なめ。
満室経営新聞の取材で、外に出ることも多そうです。
弁護士さんへの相談もありますし。

名古屋マンションの決済が来週なのですが、
こちらはもう、司法書士さんと不動産会社の方がバッチリやっていて、
ぼくは謄本と印鑑を持って現地に行くだけになってます。


最近は、仕事の時間が100あるとすると、

・不動産の管理や入居付け 10
・新規の物件購入  30
・新聞その他、ハートブレインの仕事 30
・その他のお仕事 30

という感じです。


その他のお仕事というのは、講演の資料を作ったり、
チャレンジ制度の面談をしたりとかです。

ブログやメルマガを書くのも、その他ですね。

今週は、通常よりはハートブレイン系の仕事が多そうです。


不動産投資フェアの資料完成。

前回の記事に書いた「ややこしそうな物件」について、
弁護士さんに相談しようと思っていたのですが、
体調を崩されていたとのことで、昨日ようやく連絡がつきました。

来週の木曜日に、相談に行ってきます。

それまで、物件は残っているだろうか。。(^^;)

現地はそれよりも先に、見てこないといけないですね。
連休の間に行ってこようかな・・・東京都区内の東のほうです。


さて、再来週末に開催される「HOME'S不動産投資フェア」の、
ネクストさんの主催講演の資料が完成しました。

130209000.png

HOME'S 不動産投資フェア2013


今回の不動産投資フェアでは、企業さん主催の講演もあり、
さらにはブースで投資相談までしてますので、
当日は、会場の中でいちばん忙しい人になるかもしれません(笑)

そちらの講演準備は、これからです。(^^;)


ややこしそうな物件。

名古屋のカプセルサウナの記事を書きましたが、
共感いただける方も多く、なかなか好評のようです。

価格の安さや、都会にある手軽さも好きな理由ですが、
ああいう施設は「100%日本人向け」に作られている点が良いのですね。


海外のかなり高いホテルに行っても、
ウォシュレットも付いてないトイレや固定式のシャワー、
ごわごわのバスタオルにヘコみます。

130206000.jpg

↑こんなの。プールかっつうの。(`ヘ´#)


そのプールにしても、水着を持って外に出てみると、
「あれ?どこで着替えたらいいの?( ̄Д ̄;) 」ってドキドキしますし、
部屋から水着で行くのがスタンダードって、
部屋に戻るとき、どうするんですか?って話です。

プール用の貸しタオルも、ホテルによってあったりなかったりで、
行ってみるまで分からなかったりしますし・・・。



一方日本の場合、4千円程度で泊まれるカプセルサウナでさえ、
浴室の洗い場はこのクオリティです。

130206001.jpg


清潔感と充実したアメニティ。
360°自在に動くシャワーはもちろん無段階温度調節。

これぞ、ジャパンクオリティではないでしょうか。 (* ̄ー ̄)



さてさて、前置きが長くなりすぎましたが、
いま検討している不動産投資案件は、ちょっとややこしそうな感じです。

分類上は区分マンションだと思いますが、
4階建てのマンションで、土地と2階部分のみの販売。


これだけなら、時々ある話なのですが、
1階、3階、4階を所有している人というのが、
土地&2階の方の親族で、

どちらも相続で物件を取得したこともあり、
これまで、今回の売主さんは地代を取っていなかったとのこと。

さらに、土地&2階についても直近の相続物件で、
もしかすると、他の部分を所有している親族にも相続権があるかも?

というものです。2回読まないとわからないですね。(^^;)


2階部分は本人の自己使用なので、購入後は空き→収入ゼロ。
写真を見たところ、ぼろぼろでした。築年数は40年くらいだそうです。

いいとこナシの物件に見えますが、
路線価ベースで地価の半額以下でも買えそうなのです。


相続、地代、リフォーム、他部分の買取・・課題は多いですが、
少しは検討してみようと思います。


名古屋決済の楽しみ。

名古屋マンションの決済日が、18日に決まりました。


こちらの都合で日程を合わせてもらったのですが、
売主さん(法人)は、都合で立ち会いができないとのことです。

一度も相手方に会わずに所有権が移転する・・という、
これまでで初めてのケースになりそうです。


いつものように、地元の司法書士さんにメールを入れて、
「前日の夜ご飯たべよー」と、春日井市に住んでる両親に連絡して、
新幹線のチケットを取って、

名古屋単独出張の定宿と化している、
このカプセルサウナの、宿泊予約を取って準備完了です。

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サウナ・カプセル ウェルビー栄


「24時間滞在」「冷凍サウナ」「パソコンブース」「漫画1万冊」
「朝食バイキング付き」「24時間レストラン」「9種類のマッサージ」

など、圧倒的な施設の充実ぶりです。

むしろ事務所にいるより、
仕事がはかどるんじゃないかと思うくらいです。


ちなみに冷凍サウナというのは、要するに冷凍室で、
通常のサウナのあと、水風呂に飛び込めないような人でも、
ゆるやかに身体を冷やすことができます。

ものすっごく気持ちいいのです。(=´∇`=)

130204001.jpg
※施設ホームページより。見かけほど寒くないです。


融資を使わない区分の購入くらいですと、
さすがにもう、緊張するようなイベントではありません。

名古屋での契約や決済が決まると、頭に浮かぶのは、
不動産より「手羽先」「味噌煮込み」「サウナ」です(笑)



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