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区分マンションの選別ステップ。

先週は、月末に決済する区分マンションの金消契約がありました。

エリアの関係でいつもの地銀さんでは対応できず、
久々にメガバンクでお金を借りました。
審査は遅いものの、いつもの半分くらいの金利で調達できました。

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区分マンションの探し方を聞かれることも多いのですが、
一棟ものに比べると、めちゃめちゃカンタンです。

基本的には、この3ステップで完了。

1.賃貸中のファミリー区分(面積で絞り込み)をネット利回りで選別。
2.その家賃が、相場と比べてどうなのか確認。
3.実需向けに売却した際に、いくらで売れそうなのかを調べる。


何戸もある一棟ものであれば、レントロールだけで判断できますが、
区分マンションの場合は、他の建物と比較してブレを確認する必要があります。

そして、適正な家賃かつ適正な利回りで購入した場合、
リフォーム済み&実需向け売却すれば、数百万円の価格差が必ずあるので、
売却相場を調べて、その価格差も確認します。


前に満室経営新聞プレミアムの会員さん向けにやったセミナーでは、
この作業を「トリプルゲージ選別法」と名付けて説明しました。

区分マンションの場合、エリアと築年数が基準内なら融資は必ず通るので、
あとは「ローン特約・瑕疵担保なし」の買付を入れて、強気に交渉するだけですね。


一棟ものの競争に疲れたような方に、非常に有効な投資法ですが、
与信毀損を起こさないために、毎回自己資金を一定以上入れているので、
CFベースの投資効率はあまり良くありません。

売却も含めた保有期間全体の指標は、悪くないです。


最低賃金の規定は意味がない説。

最低賃金を上げようという動きが活発になっているようです。

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1500円・・・。結構なもんですね。
1日8時間で月22日勤務すると、26.4万円の月収になります。

ぼくは、最低賃金を高めることは雇用の減少を招くだけなので、
やっても意味はないと思うんですけどね。


例えば、金沢で賃貸市況を調べていたら、こんな物件がありました。

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家賃1万円&共益費3千円。。

これじゃ、固定資産税や各種の経費を賄えませんが、
仮に「最低家賃法」みたいな法律を作っても意味がありません。

法改正で最低家賃が3万円に上がったとしても、
1万円の家賃で住んでいた人が、3万円払うという訳ではなく、
実家に帰ったり共同生活したりで、さらに空き家が増えることになります。

頑張れば3万円払える人もいると思いますが、
そういう人は、もとから3万円で入居が決まっていた、
もっと良い部屋に引っ越します。


最低賃金も同じことで、時給950円で雇われていた人は、
1500円払わなければならなくなった場合、クビになってしまいます。
そして、その仕事は機械化されたり外注化される訳です。

1500円払っても人材を確保しなければならない場合は、
もとから1500円レベルの仕事をしていた人に、頼むことになりますので、
やはり950円の人は失業します。


「時給千円以下では生活ができない」という、デモやってる人の主張は、
大家さんの「家賃1万円では、経費が賄えない」という主張と同じで、
「使う側」からすれば、相手のお財布事情など関係ありません。

その家賃なり人件費が、こちらの得たいものと釣り合うかのみ。


世の中のほとんどのことは、市場原理が働きますので、
法律などで強制しても上手くいかないことが多いですね。


頼れる!海外資産。

お正月休みあけに、また三連休がありまして、
何となく今年はスタートダッシュという感じの年始ではありませんでした。

昨日はメルマガ読者さん向けの飲み会をやりまして、
あとは本を読んだり、教材音声を聴いたりという日が多いです。
不動産の本だってまだまだ学びがあります。


これから読むのは、アメリカに渡った石原博光さんの新刊。
なんと、アメリカ戸建て投資についての本です。

頼れる! 海外資産―アメリカ戸建て投資のはじめ方
石原 博光
技術評論社
売り上げランキング: 3,371


これは、かなり中身が濃い本格的な指南書だと思います。
書いてある通りにそのまま実践すれば、その通りに購入できそうです。

石原さんの持ち物件について、実際の数値情報が載っていますし、
数冊分の本を1冊に凝縮したような充実度ですね。

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もちろん、物件の探し方、融資、管理の方法、トラブル対策、
税務、日米それぞれの商習慣などなど、知りたいことのほとんどが
網羅されているオススメ本です。


今や、数棟の物件を国内で保有している方であれば、
外貨や海外不動産でバランスを取る手法も、割と普通になってます。

その入門&実践書として、ぜひ読んで欲しいと思いました。



保有物件のまとめ。

現在の規模について、まとめてみました。

【保有物件の数】 一棟もの4つ(合計9棟)、区分24戸。合計158戸。
【保有総額】 6億5700万円。
【ローン残債】 4億5207万円。
【家賃収入】 満室時で約870万円/月額 年換算1億440万円。 
【銀行への返済】 12月は約354万円(元金均等が多いので、毎月変わります)


このほかに、太陽光パネル4機を保有しています。

購入総額は約1.1億円。12月の売電収入は80万円ちょっとでした。
5月や8月は、月額100万円以上いきます。


融資を受けている銀行、金利、返済期間などの詳細や、
各物件ごとのスペック、入居状況などはMSPで公開しています。

満室経営新聞プレミアム


謹賀新年。

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遅ればせながらですが・・・。

今年もよろしくお願いします。
2017年は、月10回ペースの更新を習慣にしようと思います。


満室経営新聞 交流会やりました。

先週土曜日は、満室経営新聞読者さんを集めて開催した、
もう10年目くらいになる「読者交流会」でした。

新聞の創刊は2010年ですので、まだ10年経ってませんが、
それ以前でも、毎年交流会のようなものをやってました。

むしろ、昔のほうが頻繁に開催してましたね。

ビアガーデン行ったり、熱海で1泊セミナーやったり、
時間の余裕ができたらまた、そういうのもやりたいのですが。ヽ(´∇`)


さて。今回のイベントは品川。
昨年8月に、「真夏のメガ大家祭り」を実施した場所と同じ。

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120名超の参加をいただき、会場は満席でした。

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第一部で講演をされた越谷大家さんは、
ご自身の経験を、再現性のある形で総合的に解説いただきました。

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第二部は、かなり久しぶりに外部のセミナーに出演された石渡浩さん

事業化&大型化、融資、人材活用などなど多岐に渡って、
限られた時間の中でパワフルに、かつ楽しくお話をいただきました。
まさに、圧巻という感じのセミナーでした。


そして、延べ3時間以上にも渡るセミナーのあとは、
お待ちかねの懇親会。今回は移動が楽でよかったです。

ここ数年、ぼくは懇親会の司会担当をしています。

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業界の有名人も、たくさんご参加いただけました。
懇親会は、総勢150名くらいになっていたのではないかと思います。

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NSX松田さんと峯島さん(水戸大家さん代表)

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女性投資家のみなさん&桜庭さん、白井さん。
写真の全員が不動産投資本の著者。


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沢孝史さんと、OL大家のなこさん。


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左端は、最近出版された宇津木さん。


懇親会のあとは、写真はありませんが近くで二次会があって、
そちらも50名の参加をいただき、ほぼ終日不動産漬けの1日となりました。


最近は、業者さんがやっている無料のセミナーが増えたため、
何も売り込みがない=でも参加費が掛かるイベントは減少傾向です。

そんな中、このような場に参加されて勉強する方々は、
これから賃貸市況や投資環境が悪化しても、しっかり勝ち残っていくことでしょう。


不動産投資は、知識と努力をお金に換えるビジネスなので、
ぼく自身も日々レベルアップしていこうと、改めて思いました。



満室経営新聞 読者交流会

少し前から募集をしていますが、
12月3日、満室経営新聞主催の「読者交流会」が開催されます。

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【12/3】満室経営新聞 読者交流会 ~品川


今年は、資産管理法人を売却して億万長者になった石渡浩さんと、
ご勤務先を退職してバリバリ活動中の越谷大家さんが、
初公開ネタを含めて、たっぷり合計3時間のノウハウをお話いただけます。

もちろん、総勢100名超の規模を誇る懇親会つき。

毎回、有名大家さんや業界プロフェッショナルの方が、
多数参加されることでも知られています。


ぼくも最初から会場にいますし、懇親会は司会をしますので、
お忙しい時期ですが、ぜひご参加ください。


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