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CPMの推薦文。

CFネッツの猪俣淳さんや、倉橋隆行さん。
オーナーズエージェントの藤澤雅義さん。
トラブル解決エキスパートとして有名な熊切伸英さん。


彼らのような、「不動産のプロ中のプロ」のみが所持する、
賃貸管理最高峰の資格が、CPM(Certified Property Manager)です。

アメリカのシカゴに本部を置くIREMという組織が、
かなり厳格な倫理規定のもと、CPM制度を運営しています。
「あいれむ」と呼びます。


試験や研修も、めちゃめちゃ大変なんですが、
なんと、ぼくが金沢マンションの管理をお願いしている会社の社長が、
めでたくCPM試験に合格したとの連絡がありました。

これはすごいですねー!ヽ(^◇^*)/  
さらなる管理力&募集力アップは間違いありません。


しかし、難関資格&厳格な倫理規定ということもあり、
CPMの取得には、カリキュラムや試験だけにとどまらず、
各方面からの推薦が必要なんだそうです。

推薦が必要なのは、上司、既にCPMを取得している人、
そして、クライアント(管理を任せているオーナー)の3名。


ということで、直々に社長から依頼を頂いたので、
クライアント代表として推薦させていただくことになりました。

送られてきた依頼状は、こんな感じ。

130128000.JPG

英語を直訳したって感じの文章です。


そして、ぼくが記載する推薦状はこういう書式でした。

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・誠実さ、正直さ、道徳的人格はどうか。
・不動産管理の能力を、雇用者になったつもりで評価。

という感じで、かなり客観的な記載を求められます。


しかも、書き終わったら専用の封筒に入れて割り印をし、
依頼者(管理会社の社長)は、絶対に読めないようになっているのです。

さすが、最高峰資格。厳格な運用ですね。


CPMのテキストを見せてもらったことがありますが、
ものすごい分量と、中身の難しさにびっくりでした。

この資格を取得している方がいるような管理会社さんは、
確かな実力があると見て、間違いないかと思います。



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地方プレミアム投資術 DVD版



名古屋の区分戦略。

先日オープンした企業向け:PR・集客コンサルに続いて、
講演のページも作ってみました。

メールで問い合わせをいただくことも多いですが、
場所や日時、規模などが説明されてなかったりするので、
フォームを開設して分かりやすくしてます。


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投資家けーちゃん 講演のご案内


ユーザビリティの向上っていうヤツです。(=´∇`=)


さて、ここ1週間くらいの不動産の動きといえば、
横浜マンションが満室になったこと以外に、
名古屋の区分マンションに、ひとつ買付を通しました。

1350万円→1140万円への価格交渉。

1090万円で買付を入れたのですが、
少し戻されてしまいましたね。まあいいか。(^^;)


固定資産税の精算は、今期も来期もなしにしましたが、
逆に「融資特約なし」で「瑕疵担保免責」としています。

※固定資産税は、1月1日の所有者のところへ4月に支払通知が届くので、
1~3月に物件を購入すると、1年分+日割りで精算することが多いです。


名古屋の区分マンションを、これ以前に3つ買ってまして、
購入エリアがかなり限定されています。

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赤丸が今回の物件。青丸が過去に購入した区分マンション。


「すぐ近くの●●マンションありますよね?
あっちの方が駅に近いんですけど、それを●●万円で買ってます」

というような超具体的な話をすることで、
価格を下げていくイメージです。


契約は今週(横浜)、来月中旬までには決済という流れになりそうです。

これを購入すれば、持ち区分が5戸。(別途、過去に3物件売却)
できれば今年中に、あと4~5戸購入したいと思ってます。


今日はこれから静岡に出張して、セミナー講師です。
こだま号、久しぶりに乗ります。



横浜マンション 満室。

高い利回りと、高い比率の融資(フルローン)などを両立するのは、
首都圏の物件では不可能です。

一方地方物件は、入居付けやエリア選定などが難しいですが、
高稼働経営を実現すれば、
首都圏ではあり得ないくらいの利回りが得られます。


そのノウハウを、地方投資で家賃1億円を達成した、
伊藤邦生さんが公開しています。

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地方プレミアム投資術 DVD版


さて、昨年の11月15日に購入した横浜マンションですが、
昨日も入居が決まり、なんと満室になりました☆

購入時は、14戸中5戸が空室(しかも1戸は事務所)でしたが、
約2ヶ月で全部埋まったことになります。


家賃交渉による減額はなかったので、
当初の予定通り、利回り16%超達成です。


我ながら、頑張りました。(=´∇`=)

思い出が走馬燈のように。。。

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不動産会社の方と内見中の写真。

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工藤さんとリフォームの打ち合わせ。

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IKEAでアイテムを買って来たところ。


ただ、まだ入居審査で落ちる可能性がありますので、
喜ぶのはほどほどにしておきます。C= (-。- )


ひとつ言いたいのは、

このマンション、線路際の3点ユニット16㎡の部屋ですが、
富山なら49㎡の1LDKに、同じ家賃で住めます。

首都圏じゃないとできない仕事をしている人以外は、
地方に住んだらいいのに、と思わざるを得ません。


300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法
加藤 ひろゆき
ダイヤモンド社
売り上げランキング: 2,446



プッシュ=思い出してもらう活動。

ちょうど良いプッシュ活動の具体例について。

過去記事 上手なプッシュ活動

過去記事 上手なプッシュ活動②


数ある管理物件を埋めていかなければならない中で、
自分の空室のことを、常時考えているのは難しいものです。
あまり期待しない方がいいでしょう。

良く似た物件を希望されているお客さんにさえ、
案内をしてくれていないのが現状です。

自分の物件のことなど、忘れられているのです。


だから、逆に言えば「思い出してもらう」だけでも、
相当な入居促進効果が得られる・・ということになります。

 忘れられている。 → 現況。

 思い出してもらう。 → ちょうど良い。

 催促されたような気になる。 → やり過ぎ。


くらいのイメージでしょうか。

図で説明すると、下記のようになります。

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そしてできれば、コンタクトを取った結果として、
取る前よりも、いい印象をもってもらえるのがベストです。


「リフォームも、募集条件適正化も、アピールポイントの徹底もした」
「あとは頑張ってもらうだけだ」

という状態になったら、
プッシュ活動は「思い出してもらう活動」であるとも言えます。


催促感のない、ちょうど良い「思い出し」のアクションとしては、
以下のようなものがあります。
※いずれの手法も、それ単独で実施するべきであり、
 「だから入居を決めて」的な話を一緒にしてしまうと効果は激減です。


1.努力の報告

「スリッパを増やしておきました」「床掃除をしました」
「メジャーと周辺地図を置いておきました」などの活動を報告します。

大家さんも頑張ってるから、当社も・・・というように、
好印象を与えることができます。


2.連絡が取れないという予告

「今週末は打ち合わせが多いので、お電話をすぐ取れません」
「でも、多少の条件交渉は、御社の判断で内諾出して頂いて構いません」

というようなことを敢えて伝えることで、
催促をしないのに、物件を思い出してもらうことができます。

しかも申込が入る前提で話をしているので、
潜在意識に「空室が埋まるイメージ」が植え付けられます。


3.別件→気遣いトーク

「あ、入居のこととは違うんですけど、先週届いた収支明細が・・」

という感じで別件で連絡します。
「入居のこととは違う」と言うことで入居のことを思い出します。


そして用件が終わったあとで、

「来店が多くて大変だと思いますけど、
風邪などもらわないよう、お身体大事にしてくださいね」

しっかり、いい人アピールです。(=´∇`=)


テクニカルな話を書きましたが、
計算ずくでコミュニケーションをしようということではなく、

相手の気持ちを予想して、過度な負担を掛けたり、
ネガティブな印象を与えないようにしましょうというお話です。


良い大家さんになって、ストレスなく入居を決めましょう☆



上手なプッシュ活動②

前回の続きです。前編はこちら

保険会社の社員が、複数の会社を扱っている代理店さんに、
自社の商品シェアを増やしてもらうよう、営業活動することも、
まさに「プッシュ活動」ですね。

そういう意味では、プッシュ歴(笑)はかなり長いです。


では具体的にどうするかについてなんですが、
ぼくが気をつけているのは、

「現時点での相手の心情を予想して行動する」ということです。


熱意が伝わっているかどうか、相手の注力度合い、
自分に対しての好感度や信頼残高、時間的・精神的キャパシティなど。

声のトーンやメールの文調、レスポンスの早さなどから、
上記のことを予想しつつアクションします。


少し前は折り返しの電話もすぐに来たけど、最近はかなり遅くなった。
どことなく、会話に緊張感がある。
メールの文章も心なしかあっさりしている・・。

こんな時は、キャパオーバーである可能性が高いのですが、
表面的には単に「やる気がない」だけのように見えてしまうので、
逆に、強いプッシュ行動をしてしまいがちです。


キャパオーバーの予兆が表面上は見えなくても、
「最近、ずっと強く言いっぱなしだな」という自覚がある場合は、
少しペースを落とすことも大切です。

自分の印象は、常にプラスであり続けるべきだと思います。


とはいえ、プッシュ活動が不足してしまうと、
他の物件に埋没して、入居が遠のいてしまいます。

このさじ加減が、非常に重要ですね。


相手がどんな状態であろうと、一定の距離感で併走する、
マラソンの先導バイクのようなイメージです。

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先導バイクで大切なのは、ちょっとだけ加速するテクニック。

アクセルを回しすぎて、「ぐわーん」とスピードが上がっても、
ランナーは付いて来れません。

大家さんにとっては、この「微妙な加速」が、
「相手にプレッシャーを与えないプッシュ活動」と言えるのです。

また長くなりましたので、続きは次回に。



上手なプッシュ活動

満室経営新聞の編集長という立場や、
アパート経営フェスタなどの集客実績などがあるので、
最近、企業の方からのご相談が増えました。

目が肥えている大家さんに適切なPRをしたり、
イベントの集客をするのは、かなり大変ですからね。(^^;)


企業の方のお話を伺うのは、自分も役立つ面が多いので、
ご相談をお請けするスキームを作りました。

130118000.png

【企業向け】PR・集客コンサルのご案内


上記サイトから、無料相談の申込ができます。


さて、入居の繁忙期にさしかかってきましたが、
なかなか空室が埋まらず、焦っている方もいらっしゃるかと思います。

ぼくも、持ち物件全部で6戸の空室があるのですが、
そのうち4戸は、同じマンションなのでちょっと心配です。。


なかなか入居が決まらない時、大家さんとしては、
「早く決めて下さい!」「動きはありましたか?」などの、
督促っぽい行動をしたくなります。

メーカーなどが、力のある販売店に対して、
自社の商品に力を入れてもらうように営業することを、
「プッシュ活動」と呼んだりしますが、

大家さんの督促行動も、まさに「プッシュ活動」です。


もちろん、適度な頻度や強さなら問題ないのですが、
こういうのはやり過ぎると、管理会社さんの気分を著しく害します。

「面倒くさいな」「この大家さんはうっとおしいな」と思われると、
余計に入居が決まりにくくなっていくものです。


「嫌いな大家さんだから、わざと決めない」という訳ではなく、
人は本能的に、苦痛を伴う思考を避けようとするので、
イヤな大家さんの持ち物件のことを、自然と思い出さなくなるのです。

思い出さない=案内しない、ので決まりにくくなります。


何かと厳しく、普段から緊張対応している取引先関連に限って、
大きなミスが発生してしまうのと同じですね。( ̄Д ̄;)


ですので、コミュニケーション上手な大家さんとしては、
管理会社さんを不快な気持ちにさせることなく、
「自分の物件のことを常に気に留めておいてもらえる」ような状態に、
持って行きたいものです。


「この人の空室を、早く埋めなきゃ!(゜゜;)」
と思わせつつ、自分の好感度も上げる。

これができれば、もはやその大家さんは
「プッシュ活動の達人」と言い切っても良いでしょう。


そのための方法は、次回に続きます。


毎日打ち合わせ。

先月、ぼくと石渡さんが熊本・福岡で出演したセミナーが、
今週末大分で開催されます。

今度のゲストは、長岐隆弘さんと小場三代さんです。
参加費もリーズナブルなので、地元の方は参加しましょう☆

詳しくはこちら


最近、打ち合わせラッシュです。

14日:大家さんデビューしたい方の面談。
15日:新築アパートを手がける工務店さんを訪問。
16日:中古物件を扱う不動産会社さんが来社。
17日:保険コンサルの件で、都内の代理店さんと。

という感じで、日々何かしらの打ち合わせがあります。

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打ち合わせの後は、飲みに行ったりして楽しいです。

写真は、神田駅の近くにある「肉料理専門の屋台村」ということで、
まるで自分のためにあるようなお店(笑)

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神田ミートセンター


物件購入では、名古屋の区分マンションに、
販売価格1350万→1090万円の指値買付を入れたところ、
1200万でのカウンターオファーが来ています。

もう少し交渉が必要ですね。

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こんな感じの外観。中区にあります。

今月中に1件、買える物件を見つけたいものです。


 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  |  257  | All pages

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