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不動産投資フェア

明日は、福岡に行ってセミナー受講です。

満室経営コンサルの尾嶋健信さんと行くのですが、
不動産投資とは関係ないジャンルです(笑)

そのため、今日はずっと忙しくお仕事をいしていました。


さて、先週の土曜日はHOME'S不動産投資フェアで、
講演2つと、ブースでの投資相談を行いました。

どちらも大入り満員で、気合いが入りました。

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ひとつめのセミナーでは、2013年以降のブームになるであろう
「事業化大家」についてお話しました。

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ふたつめは、よく話をしている「投資スタンス」について。

スタンス決めは本当に難しいし、奥が深いです。


午後からは、何年も物件を買えずに悩んでいる方から、
2億円分のマンションを、ローンなしで持っている方まで、
いろんな方が相談に来られました。

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聞き足りずに、チャレンジ制度に申し込まれた方も、
何人かいらっしゃいました。


当日は、セミナーが合計2時間。

投資相談は、30分×8コマありましたので、
合計6時間くらい、ずっとお話をしていたことになります。

喉は丈夫な方ですが、さすがにダメージがありました。(^^;)


当日は天気も良く、来場者も過去最高とのことで、
イベント全体が盛り上がって、良かったですね。


区分の保有が6戸に。

ここ最近、食生活が充実していまして、
美味しいお店に、立て続けに行けています。

先週末は、大学の先輩と焼き肉。

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メルマガ飲み会では、地鶏を炭火で焼いたものを食べました。

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決済前日は、名古屋でお寿司。

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それぞれは控えめに食べているので、体重は増えてません(笑)

とうことで、名古屋の区分マンションは無事に決済できまして、
所有区分マンションは、6戸に増えました。
売却したものを含めると、これまで9戸買ったことになります。


ファミリータイプの区分は保有20戸くらいを目標にしてまして、
購入後の平均居住期間を5年とすると、
20戸持っている場合、年に4人くらいが退去することになります。

区分マンションは利回りも低く、返済年数も10年程度と短いため、
保有期間中は、ほとんどキャッシュフローが出ませんが、
売却時には、残債との差額で300~500万円が入るイメージです。


20戸保有→年に4回売却で、
毎年1500万円くらいの収益が見込めればいいなぁ・・という計算。

というか、皮算用。(^^;)

まだ4分の1程度の規模ですので、頑張らなくてはいけません。



不動産投資フェア 参加の特典

区分マンションの決済のために、昨日から名古屋に来ています。

ちょっと前の記事に書いたように、
かなりお気に入りな、カプセルサウナに泊まっていまして、
施設内のネットブースでブログを更新しています。

過去記事:名古屋決済の楽しみ


決済場所は、ここから歩いて10分くらいの場所なので、
ギリギリまでゆっくりしていられます。(^^)


さて、今週末に開催されるホームズ不動産投資フェアで、
オンリアライズ株式会社という、
首都圏の一棟ものを扱っている会社のお手伝いをします。


協賛企業の講演としてお話をするほか、
同社のブースで、無料の投資相談(グループコンサル)も行います。

休憩時間がほとんどなく、かなり忙しいです。(^^;)


コンサルを申し込んだり、ブースに立ち寄った方には、
ぼくの本と、同社の社長と収録したDVDがもらえてしまうので、
参加する方はぜひブースにお立ち寄りください。

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DVD用の対談風景


また、グループコンサルの申し込みは、
昨日配信したメルマガで、ご案内しています。

昨日のメールマガジンはこちら


手続きが、ちょっと面倒くさいですね。(^^;)


これは、オンリアライズの社長がカンペを見ながら、
冒頭のナレーション部分を収録している様子。

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ということで、名古屋は雨降りではありますが、
買い物に出かけようと思います。

今でも消費税還付ができる仕組み。

消費税還付の続き・・というか、補足説明なんですが、
今は、大家さんでも消費税還付ができるかどうかという話をします。

結論的に言うと、できます。

ただ、還付が大家さんの間で流行った頃から、
制度の運用が少し変わっています。


一般的に知られている手法としては、
新しく設立された法人の、決算初年度で還付を受けたあと、
あとはごく少ない(自販機など)課税売上に対して、
わずかな消費税を納付する・・というものでした。

払う消費税(建物の取得費、建築費)に対して、
受け取る消費税(自販機売上など)が著しく少ないため、
還付される訳です。


普通、大家さんは住居家賃という非課税売上に対して、
駐車場や自販機などの課税売上が、かなり少ないのですが、

決算月と物件取得をうまく調整することで
その年度の課税売上割合を、過大にするのがポイントです。


しかし、設立初年度で還付を受けた法人の場合は、
設立4期目に課税売り上げと非課税売り上げの割合を平準化され、
消費税も調整されることになってしまいました。

これが、平成22年のことです。


設立初年度は、

家賃ゼロ・自販機売上1万円 = 課税売上割合100%

というような決算(確定申告)も可能なんですが、
アパートに入居者が入って安定した年には、

家賃1千万円・自販機売上げ20万円=課税売上割合2%弱

となってしまいます。


もし、初年度に還付された消費税が100万円であっても、
これが課税売上割合が2%であれば、還付額はわずか2万円になります。

そして、初年度に受けた100万円の還付のうち、
98万円分を、戻さなければならないということです。
実際は3年間の「平均」で計算するので、追徴額は違います

これでは、還付の意味がありませんね。(^^;)


しかし、この規則が適用されるのは、設立初年度の法人のみです。

あらかじめ法人を設立して寝かせておき、
設立2年目以降で消費税還付をすれば問題ありません。

そして、消費税還付の支援を積極的にされている税理士さんは、
あらかじめ設立しておいた法人を買い取ってもらうことで、
顧問先が、好きなときに還付が受けられるようにしているそうです。


もちろん、こういうのはイタチごっこ的な側面があるので、
またルールが変わることは十分考えられます。

そうしたら、またそれに合わせた上手いテクニックが、
頭の良い税理士さんによって、開発されるんでしょうね。



決算説明と消費税還付。

自分の持ってる法人は、11月が決算なので、
1月末までに決算書を作成し、納税をすることになります。

いつもギリギリになるので(笑)、
先週ようやく、手元に決算書が届いたところです。


来週決済の名古屋区分マンションの融資を、
公庫に申し込んでいるので、まずはそちらに1部送付。

ついでにあと3部コピーして、地元の地銀さんをお呼びし、
それぞれの担当者に説明付きで渡します。


法人の決算書は、個人の確定申告に比べて厚いので、
コピー代で、だいたい数千円かかってしまいます。。C= (-。- )


重点的に説明するのは、

・未収金、未払金について。
・長期借入金のうち、自分個人からの貸付について。
・借入額の増加要因と経営状況。

などです。

説明しなくても、行員さんはその場でチェックして、
すぐに「この未収金って何ですか?」と聞いてきますね。


あと、11月に購入したマンションが、既に満室になっており、
法人所有物件の入居率が、100%である点はアピールできました。

これで空室の多い物件の融資が、
今後も受けやすくなるといいんですけどね。(=´∇`=)


昨日は2行に対して決算説明を行ったあと、
税理士さんが来社されて、今度は個人の確定申告の相談です。

これはもう、資料をどっさりお渡しするだけ。

物件の売却があったので、ちょっと面倒くさいかもですが、
法人に比べれば、数字のこだわりもないし楽ちんです。


あと、法人の話に戻るのですが、
決算末直前に(法人にとっては)物件を購入したことに加えて、
課税売上の割合が結構高かったので、
200万円くらいの消費税が還付されるみたいです。

払った消費税より、もらった消費税の方が少なければ還付。
逆なら納付するという単純な仕組みです。

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全国商工新聞のデータ。還付されすぎ。。


ふふふ・・・200万円の還付など、
こういった大企業に比べれば、少ないものです。 (* ̄ー ̄)

どんどん還付受けちゃいましょう。


仕事の時間配分。

ツイッターで面白い画像を見つけたので、
自分もやってみました。

ひらがなの羅列の中に、意味のある単語が混じっていて、
最初にみつけた3つが自分の欲しいものだそうです。

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ぼくの場合は、「あんてい」「たのしさ」「けいけん」でした。

安定志向・・・ですか。良くないのかな(笑)


さて、今週はストイックな1週間にしようと思います。

仕事しっかり遊びは少なめ。
満室経営新聞の取材で、外に出ることも多そうです。
弁護士さんへの相談もありますし。

名古屋マンションの決済が来週なのですが、
こちらはもう、司法書士さんと不動産会社の方がバッチリやっていて、
ぼくは謄本と印鑑を持って現地に行くだけになってます。


最近は、仕事の時間が100あるとすると、

・不動産の管理や入居付け 10
・新規の物件購入  30
・新聞その他、ハートブレインの仕事 30
・その他のお仕事 30

という感じです。


その他のお仕事というのは、講演の資料を作ったり、
チャレンジ制度の面談をしたりとかです。

ブログやメルマガを書くのも、その他ですね。

今週は、通常よりはハートブレイン系の仕事が多そうです。


不動産投資フェアの資料完成。

前回の記事に書いた「ややこしそうな物件」について、
弁護士さんに相談しようと思っていたのですが、
体調を崩されていたとのことで、昨日ようやく連絡がつきました。

来週の木曜日に、相談に行ってきます。

それまで、物件は残っているだろうか。。(^^;)

現地はそれよりも先に、見てこないといけないですね。
連休の間に行ってこようかな・・・東京都区内の東のほうです。


さて、再来週末に開催される「HOME'S不動産投資フェア」の、
ネクストさんの主催講演の資料が完成しました。

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HOME'S 不動産投資フェア2013


今回の不動産投資フェアでは、企業さん主催の講演もあり、
さらにはブースで投資相談までしてますので、
当日は、会場の中でいちばん忙しい人になるかもしれません(笑)

そちらの講演準備は、これからです。(^^;)


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