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名古屋決済の楽しみ。

名古屋マンションの決済日が、18日に決まりました。


こちらの都合で日程を合わせてもらったのですが、
売主さん(法人)は、都合で立ち会いができないとのことです。

一度も相手方に会わずに所有権が移転する・・という、
これまでで初めてのケースになりそうです。


いつものように、地元の司法書士さんにメールを入れて、
「前日の夜ご飯たべよー」と、春日井市に住んでる両親に連絡して、
新幹線のチケットを取って、

名古屋単独出張の定宿と化している、
このカプセルサウナの、宿泊予約を取って準備完了です。

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サウナ・カプセル ウェルビー栄


「24時間滞在」「冷凍サウナ」「パソコンブース」「漫画1万冊」
「朝食バイキング付き」「24時間レストラン」「9種類のマッサージ」

など、圧倒的な施設の充実ぶりです。

むしろ事務所にいるより、
仕事がはかどるんじゃないかと思うくらいです。


ちなみに冷凍サウナというのは、要するに冷凍室で、
通常のサウナのあと、水風呂に飛び込めないような人でも、
ゆるやかに身体を冷やすことができます。

ものすっごく気持ちいいのです。(=´∇`=)

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※施設ホームページより。見かけほど寒くないです。


融資を使わない区分の購入くらいですと、
さすがにもう、緊張するようなイベントではありません。

名古屋での契約や決済が決まると、頭に浮かぶのは、
不動産より「手羽先」「味噌煮込み」「サウナ」です(笑)



ハートブレイン感謝の会。

先日は、ハートブレインの関係者懇親会でした。

満室経営新聞MSPのコラムを執筆頂いてる方や、
記事や映像の作成を手伝ってくれている、専門職の方など約20名。
韓国料理屋さんで開催しました。

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タイなどの白身や貝のお刺身を、
辛いタレで食べるのがかなり美味しいです。

日頃、難しいお仕事をお願いするなどご迷惑を掛けているので、
年に1度開催される、この感謝イベントで、
それをチャラにしていただきたいなぁ・・という趣旨です。。(^^;)


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写真右上は、糖質制限で17kgもの減量に成功した尾嶋健信さん
ゴルゴ13のようなスーツで、バシッと決めてました。

繁忙期を迎えて、空室解消のメドが経っていない場合は、
今すぐこのノウハウを実践しなければなりません。

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THE 大家さんマーケティング

ひと部屋の家賃半月分ですので、確実に元が取れます。



さて、横浜のマンションが満室になったので、
試しに、売却の査定をお願いしてみました。

楽待に、関連のインタビューも掲載されてます。

詳しい記事はこちら


売却をするかどうかは、しばらく検討するのですが、
これだけ中古RCが人気になってしまっている状況なので、
良い売り時かもしれませんね。


物件や毎月の家賃が減ってしまうのは寂しいですし、
専業の大家さんになると、収入的にも不安がつきまといますが、

投資は出口まで含めたトータルで考えるものなので、
売却した方が良い場合は、冷徹に売っていくことが大事だと思います。


CPMの推薦文。

CFネッツの猪俣淳さんや、倉橋隆行さん。
オーナーズエージェントの藤澤雅義さん。
トラブル解決エキスパートとして有名な熊切伸英さん。


彼らのような、「不動産のプロ中のプロ」のみが所持する、
賃貸管理最高峰の資格が、CPM(Certified Property Manager)です。

アメリカのシカゴに本部を置くIREMという組織が、
かなり厳格な倫理規定のもと、CPM制度を運営しています。
「あいれむ」と呼びます。


試験や研修も、めちゃめちゃ大変なんですが、
なんと、ぼくが金沢マンションの管理をお願いしている会社の社長が、
めでたくCPM試験に合格したとの連絡がありました。

これはすごいですねー!ヽ(^◇^*)/  
さらなる管理力&募集力アップは間違いありません。


しかし、難関資格&厳格な倫理規定ということもあり、
CPMの取得には、カリキュラムや試験だけにとどまらず、
各方面からの推薦が必要なんだそうです。

推薦が必要なのは、上司、既にCPMを取得している人、
そして、クライアント(管理を任せているオーナー)の3名。


ということで、直々に社長から依頼を頂いたので、
クライアント代表として推薦させていただくことになりました。

送られてきた依頼状は、こんな感じ。

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英語を直訳したって感じの文章です。


そして、ぼくが記載する推薦状はこういう書式でした。

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・誠実さ、正直さ、道徳的人格はどうか。
・不動産管理の能力を、雇用者になったつもりで評価。

という感じで、かなり客観的な記載を求められます。


しかも、書き終わったら専用の封筒に入れて割り印をし、
依頼者(管理会社の社長)は、絶対に読めないようになっているのです。

さすが、最高峰資格。厳格な運用ですね。


CPMのテキストを見せてもらったことがありますが、
ものすごい分量と、中身の難しさにびっくりでした。

この資格を取得している方がいるような管理会社さんは、
確かな実力があると見て、間違いないかと思います。



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地方プレミアム投資術 DVD版



名古屋の区分戦略。

先日オープンした企業向け:PR・集客コンサルに続いて、
講演のページも作ってみました。

メールで問い合わせをいただくことも多いですが、
場所や日時、規模などが説明されてなかったりするので、
フォームを開設して分かりやすくしてます。


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投資家けーちゃん 講演のご案内


ユーザビリティの向上っていうヤツです。(=´∇`=)


さて、ここ1週間くらいの不動産の動きといえば、
横浜マンションが満室になったこと以外に、
名古屋の区分マンションに、ひとつ買付を通しました。

1350万円→1140万円への価格交渉。

1090万円で買付を入れたのですが、
少し戻されてしまいましたね。まあいいか。(^^;)


固定資産税の精算は、今期も来期もなしにしましたが、
逆に「融資特約なし」で「瑕疵担保免責」としています。

※固定資産税は、1月1日の所有者のところへ4月に支払通知が届くので、
1~3月に物件を購入すると、1年分+日割りで精算することが多いです。


名古屋の区分マンションを、これ以前に3つ買ってまして、
購入エリアがかなり限定されています。

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赤丸が今回の物件。青丸が過去に購入した区分マンション。


「すぐ近くの●●マンションありますよね?
あっちの方が駅に近いんですけど、それを●●万円で買ってます」

というような超具体的な話をすることで、
価格を下げていくイメージです。


契約は今週(横浜)、来月中旬までには決済という流れになりそうです。

これを購入すれば、持ち区分が5戸。(別途、過去に3物件売却)
できれば今年中に、あと4~5戸購入したいと思ってます。


今日はこれから静岡に出張して、セミナー講師です。
こだま号、久しぶりに乗ります。



横浜マンション 満室。

高い利回りと、高い比率の融資(フルローン)などを両立するのは、
首都圏の物件では不可能です。

一方地方物件は、入居付けやエリア選定などが難しいですが、
高稼働経営を実現すれば、
首都圏ではあり得ないくらいの利回りが得られます。


そのノウハウを、地方投資で家賃1億円を達成した、
伊藤邦生さんが公開しています。

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地方プレミアム投資術 DVD版


さて、昨年の11月15日に購入した横浜マンションですが、
昨日も入居が決まり、なんと満室になりました☆

購入時は、14戸中5戸が空室(しかも1戸は事務所)でしたが、
約2ヶ月で全部埋まったことになります。


家賃交渉による減額はなかったので、
当初の予定通り、利回り16%超達成です。


我ながら、頑張りました。(=´∇`=)

思い出が走馬燈のように。。。

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不動産会社の方と内見中の写真。

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工藤さんとリフォームの打ち合わせ。

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IKEAでアイテムを買って来たところ。


ただ、まだ入居審査で落ちる可能性がありますので、
喜ぶのはほどほどにしておきます。C= (-。- )


ひとつ言いたいのは、

このマンション、線路際の3点ユニット16㎡の部屋ですが、
富山なら49㎡の1LDKに、同じ家賃で住めます。

首都圏じゃないとできない仕事をしている人以外は、
地方に住んだらいいのに、と思わざるを得ません。


300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法
加藤 ひろゆき
ダイヤモンド社
売り上げランキング: 2,446



プッシュ=思い出してもらう活動。

ちょうど良いプッシュ活動の具体例について。

過去記事 上手なプッシュ活動

過去記事 上手なプッシュ活動②


数ある管理物件を埋めていかなければならない中で、
自分の空室のことを、常時考えているのは難しいものです。
あまり期待しない方がいいでしょう。

良く似た物件を希望されているお客さんにさえ、
案内をしてくれていないのが現状です。

自分の物件のことなど、忘れられているのです。


だから、逆に言えば「思い出してもらう」だけでも、
相当な入居促進効果が得られる・・ということになります。

 忘れられている。 → 現況。

 思い出してもらう。 → ちょうど良い。

 催促されたような気になる。 → やり過ぎ。


くらいのイメージでしょうか。

図で説明すると、下記のようになります。

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そしてできれば、コンタクトを取った結果として、
取る前よりも、いい印象をもってもらえるのがベストです。


「リフォームも、募集条件適正化も、アピールポイントの徹底もした」
「あとは頑張ってもらうだけだ」

という状態になったら、
プッシュ活動は「思い出してもらう活動」であるとも言えます。


催促感のない、ちょうど良い「思い出し」のアクションとしては、
以下のようなものがあります。
※いずれの手法も、それ単独で実施するべきであり、
 「だから入居を決めて」的な話を一緒にしてしまうと効果は激減です。


1.努力の報告

「スリッパを増やしておきました」「床掃除をしました」
「メジャーと周辺地図を置いておきました」などの活動を報告します。

大家さんも頑張ってるから、当社も・・・というように、
好印象を与えることができます。


2.連絡が取れないという予告

「今週末は打ち合わせが多いので、お電話をすぐ取れません」
「でも、多少の条件交渉は、御社の判断で内諾出して頂いて構いません」

というようなことを敢えて伝えることで、
催促をしないのに、物件を思い出してもらうことができます。

しかも申込が入る前提で話をしているので、
潜在意識に「空室が埋まるイメージ」が植え付けられます。


3.別件→気遣いトーク

「あ、入居のこととは違うんですけど、先週届いた収支明細が・・」

という感じで別件で連絡します。
「入居のこととは違う」と言うことで入居のことを思い出します。


そして用件が終わったあとで、

「来店が多くて大変だと思いますけど、
風邪などもらわないよう、お身体大事にしてくださいね」

しっかり、いい人アピールです。(=´∇`=)


テクニカルな話を書きましたが、
計算ずくでコミュニケーションをしようということではなく、

相手の気持ちを予想して、過度な負担を掛けたり、
ネガティブな印象を与えないようにしましょうというお話です。


良い大家さんになって、ストレスなく入居を決めましょう☆



上手なプッシュ活動②

前回の続きです。前編はこちら

保険会社の社員が、複数の会社を扱っている代理店さんに、
自社の商品シェアを増やしてもらうよう、営業活動することも、
まさに「プッシュ活動」ですね。

そういう意味では、プッシュ歴(笑)はかなり長いです。


では具体的にどうするかについてなんですが、
ぼくが気をつけているのは、

「現時点での相手の心情を予想して行動する」ということです。


熱意が伝わっているかどうか、相手の注力度合い、
自分に対しての好感度や信頼残高、時間的・精神的キャパシティなど。

声のトーンやメールの文調、レスポンスの早さなどから、
上記のことを予想しつつアクションします。


少し前は折り返しの電話もすぐに来たけど、最近はかなり遅くなった。
どことなく、会話に緊張感がある。
メールの文章も心なしかあっさりしている・・。

こんな時は、キャパオーバーである可能性が高いのですが、
表面的には単に「やる気がない」だけのように見えてしまうので、
逆に、強いプッシュ行動をしてしまいがちです。


キャパオーバーの予兆が表面上は見えなくても、
「最近、ずっと強く言いっぱなしだな」という自覚がある場合は、
少しペースを落とすことも大切です。

自分の印象は、常にプラスであり続けるべきだと思います。


とはいえ、プッシュ活動が不足してしまうと、
他の物件に埋没して、入居が遠のいてしまいます。

このさじ加減が、非常に重要ですね。


相手がどんな状態であろうと、一定の距離感で併走する、
マラソンの先導バイクのようなイメージです。

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先導バイクで大切なのは、ちょっとだけ加速するテクニック。

アクセルを回しすぎて、「ぐわーん」とスピードが上がっても、
ランナーは付いて来れません。

大家さんにとっては、この「微妙な加速」が、
「相手にプレッシャーを与えないプッシュ活動」と言えるのです。

また長くなりましたので、続きは次回に。



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