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名古屋の区分戦略。

先日オープンした企業向け:PR・集客コンサルに続いて、
講演のページも作ってみました。

メールで問い合わせをいただくことも多いですが、
場所や日時、規模などが説明されてなかったりするので、
フォームを開設して分かりやすくしてます。


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投資家けーちゃん 講演のご案内


ユーザビリティの向上っていうヤツです。(=´∇`=)


さて、ここ1週間くらいの不動産の動きといえば、
横浜マンションが満室になったこと以外に、
名古屋の区分マンションに、ひとつ買付を通しました。

1350万円→1140万円への価格交渉。

1090万円で買付を入れたのですが、
少し戻されてしまいましたね。まあいいか。(^^;)


固定資産税の精算は、今期も来期もなしにしましたが、
逆に「融資特約なし」で「瑕疵担保免責」としています。

※固定資産税は、1月1日の所有者のところへ4月に支払通知が届くので、
1~3月に物件を購入すると、1年分+日割りで精算することが多いです。


名古屋の区分マンションを、これ以前に3つ買ってまして、
購入エリアがかなり限定されています。

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赤丸が今回の物件。青丸が過去に購入した区分マンション。


「すぐ近くの●●マンションありますよね?
あっちの方が駅に近いんですけど、それを●●万円で買ってます」

というような超具体的な話をすることで、
価格を下げていくイメージです。


契約は今週(横浜)、来月中旬までには決済という流れになりそうです。

これを購入すれば、持ち区分が5戸。(別途、過去に3物件売却)
できれば今年中に、あと4~5戸購入したいと思ってます。


今日はこれから静岡に出張して、セミナー講師です。
こだま号、久しぶりに乗ります。



横浜マンション 満室。

高い利回りと、高い比率の融資(フルローン)などを両立するのは、
首都圏の物件では不可能です。

一方地方物件は、入居付けやエリア選定などが難しいですが、
高稼働経営を実現すれば、
首都圏ではあり得ないくらいの利回りが得られます。


そのノウハウを、地方投資で家賃1億円を達成した、
伊藤邦生さんが公開しています。

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地方プレミアム投資術 DVD版


さて、昨年の11月15日に購入した横浜マンションですが、
昨日も入居が決まり、なんと満室になりました☆

購入時は、14戸中5戸が空室(しかも1戸は事務所)でしたが、
約2ヶ月で全部埋まったことになります。


家賃交渉による減額はなかったので、
当初の予定通り、利回り16%超達成です。


我ながら、頑張りました。(=´∇`=)

思い出が走馬燈のように。。。

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不動産会社の方と内見中の写真。

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工藤さんとリフォームの打ち合わせ。

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IKEAでアイテムを買って来たところ。


ただ、まだ入居審査で落ちる可能性がありますので、
喜ぶのはほどほどにしておきます。C= (-。- )


ひとつ言いたいのは、

このマンション、線路際の3点ユニット16㎡の部屋ですが、
富山なら49㎡の1LDKに、同じ家賃で住めます。

首都圏じゃないとできない仕事をしている人以外は、
地方に住んだらいいのに、と思わざるを得ません。


300万円で大家になって地方でブラブラ暮らす法
加藤 ひろゆき
ダイヤモンド社
売り上げランキング: 2,446



プッシュ=思い出してもらう活動。

ちょうど良いプッシュ活動の具体例について。

過去記事 上手なプッシュ活動

過去記事 上手なプッシュ活動②


数ある管理物件を埋めていかなければならない中で、
自分の空室のことを、常時考えているのは難しいものです。
あまり期待しない方がいいでしょう。

良く似た物件を希望されているお客さんにさえ、
案内をしてくれていないのが現状です。

自分の物件のことなど、忘れられているのです。


だから、逆に言えば「思い出してもらう」だけでも、
相当な入居促進効果が得られる・・ということになります。

 忘れられている。 → 現況。

 思い出してもらう。 → ちょうど良い。

 催促されたような気になる。 → やり過ぎ。


くらいのイメージでしょうか。

図で説明すると、下記のようになります。

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そしてできれば、コンタクトを取った結果として、
取る前よりも、いい印象をもってもらえるのがベストです。


「リフォームも、募集条件適正化も、アピールポイントの徹底もした」
「あとは頑張ってもらうだけだ」

という状態になったら、
プッシュ活動は「思い出してもらう活動」であるとも言えます。


催促感のない、ちょうど良い「思い出し」のアクションとしては、
以下のようなものがあります。
※いずれの手法も、それ単独で実施するべきであり、
 「だから入居を決めて」的な話を一緒にしてしまうと効果は激減です。


1.努力の報告

「スリッパを増やしておきました」「床掃除をしました」
「メジャーと周辺地図を置いておきました」などの活動を報告します。

大家さんも頑張ってるから、当社も・・・というように、
好印象を与えることができます。


2.連絡が取れないという予告

「今週末は打ち合わせが多いので、お電話をすぐ取れません」
「でも、多少の条件交渉は、御社の判断で内諾出して頂いて構いません」

というようなことを敢えて伝えることで、
催促をしないのに、物件を思い出してもらうことができます。

しかも申込が入る前提で話をしているので、
潜在意識に「空室が埋まるイメージ」が植え付けられます。


3.別件→気遣いトーク

「あ、入居のこととは違うんですけど、先週届いた収支明細が・・」

という感じで別件で連絡します。
「入居のこととは違う」と言うことで入居のことを思い出します。


そして用件が終わったあとで、

「来店が多くて大変だと思いますけど、
風邪などもらわないよう、お身体大事にしてくださいね」

しっかり、いい人アピールです。(=´∇`=)


テクニカルな話を書きましたが、
計算ずくでコミュニケーションをしようということではなく、

相手の気持ちを予想して、過度な負担を掛けたり、
ネガティブな印象を与えないようにしましょうというお話です。


良い大家さんになって、ストレスなく入居を決めましょう☆



上手なプッシュ活動②

前回の続きです。前編はこちら

保険会社の社員が、複数の会社を扱っている代理店さんに、
自社の商品シェアを増やしてもらうよう、営業活動することも、
まさに「プッシュ活動」ですね。

そういう意味では、プッシュ歴(笑)はかなり長いです。


では具体的にどうするかについてなんですが、
ぼくが気をつけているのは、

「現時点での相手の心情を予想して行動する」ということです。


熱意が伝わっているかどうか、相手の注力度合い、
自分に対しての好感度や信頼残高、時間的・精神的キャパシティなど。

声のトーンやメールの文調、レスポンスの早さなどから、
上記のことを予想しつつアクションします。


少し前は折り返しの電話もすぐに来たけど、最近はかなり遅くなった。
どことなく、会話に緊張感がある。
メールの文章も心なしかあっさりしている・・。

こんな時は、キャパオーバーである可能性が高いのですが、
表面的には単に「やる気がない」だけのように見えてしまうので、
逆に、強いプッシュ行動をしてしまいがちです。


キャパオーバーの予兆が表面上は見えなくても、
「最近、ずっと強く言いっぱなしだな」という自覚がある場合は、
少しペースを落とすことも大切です。

自分の印象は、常にプラスであり続けるべきだと思います。


とはいえ、プッシュ活動が不足してしまうと、
他の物件に埋没して、入居が遠のいてしまいます。

このさじ加減が、非常に重要ですね。


相手がどんな状態であろうと、一定の距離感で併走する、
マラソンの先導バイクのようなイメージです。

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先導バイクで大切なのは、ちょっとだけ加速するテクニック。

アクセルを回しすぎて、「ぐわーん」とスピードが上がっても、
ランナーは付いて来れません。

大家さんにとっては、この「微妙な加速」が、
「相手にプレッシャーを与えないプッシュ活動」と言えるのです。

また長くなりましたので、続きは次回に。



上手なプッシュ活動

満室経営新聞の編集長という立場や、
アパート経営フェスタなどの集客実績などがあるので、
最近、企業の方からのご相談が増えました。

目が肥えている大家さんに適切なPRをしたり、
イベントの集客をするのは、かなり大変ですからね。(^^;)


企業の方のお話を伺うのは、自分も役立つ面が多いので、
ご相談をお請けするスキームを作りました。

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【企業向け】PR・集客コンサルのご案内


上記サイトから、無料相談の申込ができます。


さて、入居の繁忙期にさしかかってきましたが、
なかなか空室が埋まらず、焦っている方もいらっしゃるかと思います。

ぼくも、持ち物件全部で6戸の空室があるのですが、
そのうち4戸は、同じマンションなのでちょっと心配です。。


なかなか入居が決まらない時、大家さんとしては、
「早く決めて下さい!」「動きはありましたか?」などの、
督促っぽい行動をしたくなります。

メーカーなどが、力のある販売店に対して、
自社の商品に力を入れてもらうように営業することを、
「プッシュ活動」と呼んだりしますが、

大家さんの督促行動も、まさに「プッシュ活動」です。


もちろん、適度な頻度や強さなら問題ないのですが、
こういうのはやり過ぎると、管理会社さんの気分を著しく害します。

「面倒くさいな」「この大家さんはうっとおしいな」と思われると、
余計に入居が決まりにくくなっていくものです。


「嫌いな大家さんだから、わざと決めない」という訳ではなく、
人は本能的に、苦痛を伴う思考を避けようとするので、
イヤな大家さんの持ち物件のことを、自然と思い出さなくなるのです。

思い出さない=案内しない、ので決まりにくくなります。


何かと厳しく、普段から緊張対応している取引先関連に限って、
大きなミスが発生してしまうのと同じですね。( ̄Д ̄;)


ですので、コミュニケーション上手な大家さんとしては、
管理会社さんを不快な気持ちにさせることなく、
「自分の物件のことを常に気に留めておいてもらえる」ような状態に、
持って行きたいものです。


「この人の空室を、早く埋めなきゃ!(゜゜;)」
と思わせつつ、自分の好感度も上げる。

これができれば、もはやその大家さんは
「プッシュ活動の達人」と言い切っても良いでしょう。


そのための方法は、次回に続きます。


毎日打ち合わせ。

先月、ぼくと石渡さんが熊本・福岡で出演したセミナーが、
今週末大分で開催されます。

今度のゲストは、長岐隆弘さんと小場三代さんです。
参加費もリーズナブルなので、地元の方は参加しましょう☆

詳しくはこちら


最近、打ち合わせラッシュです。

14日:大家さんデビューしたい方の面談。
15日:新築アパートを手がける工務店さんを訪問。
16日:中古物件を扱う不動産会社さんが来社。
17日:保険コンサルの件で、都内の代理店さんと。

という感じで、日々何かしらの打ち合わせがあります。

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打ち合わせの後は、飲みに行ったりして楽しいです。

写真は、神田駅の近くにある「肉料理専門の屋台村」ということで、
まるで自分のためにあるようなお店(笑)

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神田ミートセンター


物件購入では、名古屋の区分マンションに、
販売価格1350万→1090万円の指値買付を入れたところ、
1200万でのカウンターオファーが来ています。

もう少し交渉が必要ですね。

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こんな感じの外観。中区にあります。

今月中に1件、買える物件を見つけたいものです。


伝説の「IZUMI塾」が復活します。

今年の3月に、伝説の不動産投資セミナー、
IZUMI塾が開催されます。

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国内最高峰の不動産セミナー IZUMI塾
  

年間家賃2億円を、4年足らずで達成した、
ファイナンシャルアカデミー代表、泉正人さんのセミナーです。

このIZUMI塾、ぼくは第1回の開催で参加してますが、
今田信宏さんや、伊藤ほうせいさん、
昨年著書を出版された、星野陽子さんも卒業生です。


ユダヤ人と結婚して20年後にわかった金・銀・銅の法則50
星野陽子
経済界
売り上げランキング: 10,603


すごいですよね。(゜▽゜;)


ぼくは、このIZUMI塾で学んだノウハウで、
利回り24.5%の鉄骨マンションを購入することができまして、
(当時で築15年、現在も満室です。)

この経緯が、雑誌の記事にまでなりました。

詳しくはこちら。BIG tomorrowの記事
  

IZUMI塾は、今でもOBで勉強会や飲み会を
定期的に実施しているので分かりますが、
家賃年収1億円くらいの人は、結構普通にいます。

これだけ成功者を排出しているセミナーは、
他に類を見ませんので、ぜひ参加されることをお薦めします。

国内最高峰の不動産セミナー IZUMI塾


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