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エレベーターの安全基準。

忘れた頃に大きな事故が起こる、エレベーター。

死亡事故が起こったりすると大騒ぎになりますが、
だからといって、利用するときに

「ドアが急に閉まって挟まれるかもしれない」
「ゴンドラが到着していないかもしれない」

なんて心配しながら乗るような人は、そうはいません。


余談ですが、ぼくは誰も乗ってないエレベーターが来たときは、
天井に人がいるかもしれない・・と上を確認します。

121215000.jpg

駅のホームも、突き落とされないよう周りを見てますし、
最前列に並ぶことはまずありません。

用心深いのです。 (* ̄ー ̄)


今年の10月、ぼくが物件を持っている金沢市で、
アパホテルのエレベーターに人が挟まれ、
清掃会社の女性従業員が、死亡するという事故がありました。

そのときの記事


記事内にあるように、2009年にエレベーターの安全基準が変わり、
扉が開いた状態ではカゴが動かないようにする、
安全装置の取り付けが、今の新築物件には義務化されています。

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逆に言えば、既存建物のほとんどのエレベーターは、
扉が開いている状態でも、カゴが昇降するということです。
ちょっと危険ですね。

しかし、事故元の自治体として、
何の改善策も取らないままでは済まされないのか、
旧式エレベーターの所有者に、こんな手紙を配布しています。

121215002.png
クリックで拡大します。


扉が開いた状態で、カゴが昇降しないよう、
「戸開走行保護装置」というものを付けてください・・というもの。

ただ、

「エレベーターの会社に設置が可能か問い合わせて」
「可能なら、設置を検討してください」


という感じで、かなりトーンが弱めです。

でも、安全装置が付いてれば、それをアピールして、
入居者獲得につながるかもしれません。


とりあえず、設置にいくらくらいするんだろう?
と思ってネットで検索してみると、国土交通省の資料を見つけました。

「既設エレベーターの現状と課題について」と題したレポート。
後半に驚くべき記述がありました。(;゜0゜)

121215003.png

全文はこちらで読めます



500万円はムリです。(--;)


そりゃ、金沢市のトーンも弱まりますよね。

こんなお手紙で、「はい、分かりました!」と、
500万円出して設置をする大家さんなんているのでしょうか。。


もちろん、入居者さんの安全は大切ですが、
どこかのポイントで、費用とのバランスを取らないといけません。

これは事業に限らず、誰もが自分にさえ、
費用との兼ね合いで安全についての妥協をしています。

そうじゃないと、軽自動車に乗ったり、
旧耐震やオートロックじゃない家に住む人がいなくなり、
セコム導入率は100%になるはずです(笑)


ぼくの安全についての基準は、「適法である」ということですので、
違法ということになったら、すぐに対処しようと思います。


区分マンションの重要ポイント

区分マンションについての、ぼくなりのノウハウです。

ぼくは主に、ファミリータイプを買っていますが、
シングル向けのノウハウは、芦沢さんの書籍が分かりやすいです。

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では、ひとつずつ挙げて説明していきます。

1.55㎡以上の物件を購入対象にする。

専有部分の登記面積が50㎡を超えると、
住宅ローン減税(築年数の制限あり)や住宅支援機構の優遇融資など、
50㎡未満に比べて、何かと有利です。

登記面積は、「内法基準」で計りますので、
壁芯基準で書かれている物件概要で52~3㎡のマンションだと、
内法では50を切る可能性が高いです。

将来の売りやすさのために、面積基準は守ってます。


2.駅から近い。

前回も書きましたが、戸建てに比べて一番大きな優位性が、
駅から近い・・などの場所的なものです。

戸建ての多い住宅地に建った共同住宅は、
借りる人には人気ですが、売る時には見劣りします。


3.30戸&修繕積立金は戸あたり50万円以上

戸数が少ないと、1戸あたりの壁や屋上の面積が広いです。

ということは、共用部分の修繕負担が大変で、
将来的に大きな出費をする可能性につながります。


4.でかすぎない。

100戸を超えるような大規模マンションの場合、
同時に複数の部屋が、売りに出されることがあります。

そうすると、同じマンション内での売却競争が起き、
売値が下がってしまう危険があります。
30~70戸くらいが、ちょうど良いと思います。


ほかにもたくさんありますが、
「退去したら、次の借り主を探す必要がない」ため、
常に売却を意識した、購入判断になります。

その家賃水準が適正か、次に貸したらいくらになるかは、
一棟ものでは超重要ですが、この投資法の場合は気にしなくてOKです。


年末までの不動産活動。

タレントのほしのあきさんなどが、
ペニーオークションで詐欺をやっていた会社に協力していたことが、
テレビやネットで騒がれてます。

詐欺会社はもちろん成敗されるべきですが・・・

有名タレントが、CM契約もなしに個人情報を登録して、
チマチマ商品を落札する・・なてことを本気で信じてるようでは、
ネット社会では厳しいかもしれないですね。

本人のブログは、謝罪記事の前に明らかにステマであろう記事が、
立て続けに3本載ってます。ドリンク、洗剤、高濃度水素水。
これを、ほしのさんがお金を出して買ったはずがないです(笑)


さて、年内の不動産投資関連の動きでは、
来週の水曜日に区分マンションの売却決済があります。

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これは売れずに苦戦していたものなので、
順調にいけば、すっきりした気持ちで年を越せそうです。

短期の売却で利益を取るのは、ほんとに難しいです。(;>_<;)


北陸に行った際に買付を入れた3つの物件も、結局すべて通らず。
こちらは、残念な年となりました。。

それから、賃貸中の区分マンションが全部で5戸ありますが、
こちらは全く手間いらずなので、年内は何もありません。

あとは一棟もの4つのうち、複数の空室がある2つのマンションを、
年内または年明け早々に埋められるよう、
管理会社さんとの連携を、強めていこうと思います。


あと、区分の話を書いたら反応がよかったので、
次回はちょっと、ノウハウ的なものを書こうと思います。



区分は駅から近くないとダメ。

昨日は、そこそこ良い利回りの区分マンションを見つけたので、
横浜の北の方まで、見に行ってきました。

建物は、ごく普通の佇まいなんですが、

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周辺が、かなり寂しいです。

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市営地下鉄の駅から10分くらいのところですが、
途中も、こんな感じで「本当に横浜市内なの?」という風景でした。

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ファミリータイプの区分(分譲)マンションは、
「一戸建てが建築できないような、良い場所にある」ことで、
戸建てに対しての優位性を保っています。

ですから、最寄りの駅からマンションまでの間に、
普通の戸建てがたくさんあるようなエリアでは厳しいです。


Aさん「駅から遠くても、一戸建てがいい!」
Bさん「いや-、やっぱり共同住宅でも駅近がいいよね」

この場合は、AさんBさんどちらの意見もあり得ますが、

マイホームの購入を検討する時に、
「駅から近い戸建」と「駅から遠いマンション」とでは、
勝負にならないからです。

ということで、こちらの物件は当然見送り。(^^;)


横浜に住んで、5年ちょっとが過ぎましたが、
まだまだ知らない地域も多く、引き続きの修行が必要です。C= (-。- )


価格の決まらない物件。

オートミールが好きで、割と頻繁に食べます。

低カロリーで繊維質も多く、筋トレをやってる人には、
昔から人気がある炭水化物摂取源です。

牛乳や砂糖を入れる人が多いのですが、
キムチを入れて、雑炊風にしてみました。(^O^)

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さて、不動産会社さんをたくさん訪問していると、
時々(本当に時々ですが)面白い話に出会うことがあります。


昨日伺った不動産会社さんのところでは、

「実はねー、このビル売りに出るんだよね」

というお話をいただきました。

自社がテナントで入っている物件のオーナーが、
空室に困って売りに出したいとのこと。

こちらの業者さんは、普段は収益物件の扱いをほとんどせず、
さほど詳しい訳ではなさそうです。


自社がテナントとして入っていて、上階が住居の4階建てマンション。
横浜市営地下鉄の駅から10分くらいの場所にあり、
満室時家賃は90万円くらいの、鉄骨造・築20年くらいの物件。

「空室が多いんで、業者には叩かれちゃうんですよ」

「5千万の提示はあるんだけど、さすがに(安すぎて)売れないみたい」
「どのくらいの価格が適正なんだろうねぇ?」


5千万っていったら、利回り20%以上になります。
さすが、プロ業者さんはすごい水準で買おうとするんですねぇ。。

「いやいや、ぼくなら6千万でも買います!いや、7千でも!」
 *・゜゚・*:.。..。.:*・゜(´∀`)゚・*:.。. .。.:*・゜゚・*

と言いそうになりましたが、
足下を見られると、安く買えなくなりそうなので、


「まあ、空きが多いとそれくらいになっちゃいますよねぇ。( ̄ー ̄;)」

という返答をしつつ、

「ぼくは埋める自信があるので、6千万くらいでもいいですよ( ̄▽ ̄;)」

というオファーをしておきました。ポーカーフェイスです。


年明けくらいまでの、入居状況を見て売り価格を決めるそうです。
空きが多ければ安くなるし、埋まれば高くなります。

もし6千万なら、横浜なのに利回り18%・・!!



・・・正直、埋まらないで欲しいなぁと思います。


ポータル掲載とメーリングリスト。

最近は、特に物件情報がなくても不動産会社を訪問し、
「いい物件あったらお願いしますねー」という活動をしています。


昨日も1件、今日もこれから1件訪問です。
午後からは別の(新しい)不動産会社の方がいらっしゃいます。

通常は、ポータルサイトで良さげな情報を見つけて、
物件を仲介している会社に、連絡を取るのが普通ですが、
それとは逆のアプローチをしている感じです。


「あ、ちょうどこんなのあるんですけど」なんて言われて、
とんでもない巨大物件を紹介されたりします(笑)

自分が狙っているものよりも、利回りは低いですが、
もっと良い場所にあって入居率も高く、安定した収益物件を、
紹介されることが多いですね。


横浜マンションの方は、リフォーム後の室内写真を
スーモとかのポータルサイトに、反映させてもらいました。

121211000.png


こういうのは、ちょっと油断するとどんどん延ばされるので、
素早くやっていただくようにお願いします。(^人^)

管理会社さんは、お店に5名の社員さんがいらっしゃるので、
全員に連絡が行くメーリングリストも、導入に成功しました☆

着々と、体制が整いつつあります。 (* ̄ー ̄)v


あとはお掃除のシルバーさんだけが未解決。。むむぅ。

安くキレイに保つ方法を、頑張って考えます。


シルバー人材センターの格差

シルバー人材センター。

公益社団法人「全国シルバー人材センター事業協会」が運営する、
勤労意欲の高いお年寄りと事業者をつなぐ機関です。

概ね、各市町村に支部があり、
低廉な費用で、良質な人材を見つけることができます。

アパート経営を行う大家さんにも、ぜひ活用してほしい機関で、
ぼくの本でも、かなりお奨めしています。


横浜に購入したマンションでも、共用部の清掃をしてほしいので、
先日、センターに電話をして希望者を探してもらいました。

しかし!

今のところ、かなり「??」な感じになっています。

具体的には、以下のような感じ。

1.時間給が1000円と、かなり割高。
2.センターが事業者とシルバーさんの間に入らず、斡旋するだけ。
3.希望者がなかなか出てこない。
4.派遣された女性が、相当イマイチだった。


まず、1については、神奈川の最低賃金が849円と、
富山や石川に比べて100円近く高いです。

最低賃金と、シルバーさん時給の乖離も高いですね。

時給1000円ということは、事務手数料を入れると1100円。

1100円も払えば、シルバーさんの2倍以上のスピードで、
お掃除をしてくれる若い人を雇えそうです。(--;

※個人的には、ぼくは最低賃金というものが高すぎると思います。
 自治体が最低賃金を上げても、労働者の賃金が増えるのではなく、
 機械化されたり、海外に仕事を出されてしまうだけです。


2は、本来はこのページにあるように、
事業者は、直接シルバーさんに指揮をすることができません。

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なのに、なぜか現場(マンション)に来たのは、
権利意識が強そうなシルバーさん1名。

仕方ないので、お掃除のやり方について説明しましたが、
本来これは、シルバーの事務局の人経由で、伝えてもらうものです。

しかも、一通り説明を聞いたあと、



断りの連絡が来ました。(T△T)


事務局の人が立ち会っていないので、
仮に、代わりのシルバーさんが見つかった場合には、
また同じことを、説明しないといけません。

富山や石川で、お願いしているシルバーさんは、
事務局の方ともども、本当にしっかり頑張ってくれる人ばかりです。

プラスαのお仕事を、いつもしてくれてまして、
本来の清掃業務だけでなく、建物や周辺に気づいたことがあると、
事務局を通して、教えてくれたりします。

それを管理会社さんにフィードバックすることで、
環境のクオリティを、保っていたりします。


北陸のシルバー人材センターが、優秀すぎるのか、
横浜がダメすぎるのか・・今のところはよく分かりませんが、
お掃除する人は、早く見つけないといけません。


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