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天皇誕生日

今日は天皇陛下の誕生日です。(^O^)

79歳にもなられて、毎日公務をこなされてすごいですね。





この動画で、天皇陛下が海外でも非常に尊敬されていることや、
「女性天皇」「女系天皇」の違いも分かります。



また、小林よしのりさんの「天皇論3部作」は、かなりの名作です。

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セミナー資料の作り方。

マヤ歴と一緒に地球が滅亡することもなく、
無事に、クリスマス3連休を迎えることができました。

いやー・・ほんとに良かった。(@´_`@)



さて、今日はこれから福岡に出張して、セミナー講師します。

80名くらいの方が参加されるそうですし、
久しぶりにゼロからまとめた「新ネタ」を話します。
準備時間も、しっかり取りました。


そこで今日は、セミナー講師をする際の準備について、
自分がどうやっているかを、紹介させていただきます。

話慣れている方は、準備ゼロで講演できるんだと思いますが、
ぼくは怖いので、毎回ちゃんと準備します。(^^;)



まず、セミナーの目的や時間、参加人数や属性について、
主催者の方にしっかりと伺います。

これがずれてしまうと、地主さんに中古高利回りの話をしたり、
物件を持ってない人に入居付けの話をすることになり、
会場も本人も、大変イタい思いをします。(。>_<。)


ただ、不動産投資の勉強会(●●大家の会みたいな団体)の場合、
「テーマはなんでもOKです」というとことが多いです。

その場合は、臨機応変に対応します。


資料の作成については、いきなりパワーポイントではなく、
まずはノートに、レジュメ的なものを書きます。

今回のセミナーだと、こんな感じです。

121222000.JPG
ドトールなどの喫茶店で考えることが多いです。


かなり雑に書かれていますが(笑)、
パワーポイントには載せず、口頭で説明する事項も、
ある程度、書いておくことが多いです。

これがまとまらないうちに、パワーポイントを作成しても、
めちゃめちゃな内容になってしまいます。。(^^;)


・・ここまでで、準備の7割は終わったも同然です!

パワーポイントの作成は、単なる作業なので、
ノートの要点を完結にまとめて完成・・という流れです。


レイアウトは、ひとつちゃんとしたのを作って、
毎回、同じものを使えば効率的ですね。

121222001.png
岡山大家塾のセミナーで使った資料の一部。

ぼくは、こんな感じで青色を基調にしたレイアウトです。
堅い団体様のセミナーでも使えます。


1ページの文字数も、これまで上記くらいの分量で、
スライドだけを読んでも理解ができるようにしていましたが、

最近は「スライドの文字は、少ないほどカッコイイ」
考えるようにもなりました。

代表的なのは、この方ですね。




121222002.png
かっこいー!!ヽ(^◇^*)/



インパクト抜群のプレゼンテーションですが、
ここまで削ると、自分の話す内容を忘れてしまいそうです。(^^;)


だいたい、1時間のセミナーだと、
18~20枚くらいのスライドになることが多いです。
写真を多用する場合は、もう少し増えます。

ノートの段階でまとまっている文章を打ち込むだけなので、
作成時間は2時間くらいと、かなり短いです。

この段階で、主催者さんに提出。C= (-。- )


そして講演の1~3日前くらいに、資料を下記のレイアウトで印刷し、
必要な場合は、右のノートスペースに補足メモをします。

121222003.JPG


時事ネタを話すこともあるので、直前にやります。
今回のは、前日に印刷と準備をしました。


ということで、できたてほやほやの資料を携えて、
これから福岡に向かいます。


屋外活動が多いです。

区分マンションの決済を終えたあと、
そのまま、新規の区分マンションを見に行きいました。

最近は、物件情報を取るよりも、
不動産会社さんとの結びつきを強める活動をしており、
時々、表に出る前の物件情報が来ます。

※本当に「時々」です。


今回の物件は、ちょっと築年数が古いので、
かなり安くないと、なかなか買えないレベルでした。

121221000.JPG


植栽を見ても分かるように、管理は素晴らしいです。
上手く交渉ができるかどうか・・。

121221001.JPG


思えば、区分マンションを狙うようになってから、
横浜市内の、いろんな駅で降りました。

車で外回りのお仕事をしている人には、さすがに敵いませんが、
だんだん街にも詳しくなってきています。( ̄▽ ̄)


そして翌日には、川崎市内の土地(古家あり)まで見学!

121221002.JPG


新築にはイマイチ興味が湧かない・・というか面倒くさいのですが、
選択肢としては、広く持っておこうと思います。


ということで、寒風吹きすさぶ中、積極的に外に出てますが、
暑さより寒さに強い方なので、夏よりはマシです(笑)


これから決済&シルバー断念。

今日はこれから、競売で取得した区分マンションの売却決済です。

いやー・・・ようやく売れました。(--;
見込の売値が全然外れてまして、かなり危なかったです。

賃貸なしの転売は、本当にリスクが高いですね。


この売却の収支や詳細は、1月に配信されるプレミアムで、
コラムを書いていますのでご覧下さい。

【MSP】満室経営新聞プレミアム

MSPは、NSX松田さん、石渡浩さん、
中村一晴さんなどのブレインに、メールで質問ができます。

これだけでも、かなりお得だと思いますよ。( ̄▽ ̄)


さて、ちょっと前に記事を書きました、
横浜のシルバー人材センターがイマイチだという話なんですが、
数日して、事務局から返事が来ました。

結論的には、「掃除の希望者がいない」ということです。


お掃除しなくて、何をするんだよ・・と思いますが、
室内での軽作業とか、伝票整理のような事務作業みたいなものは、
それなりに人気があるんだそうです。

諦めて、民間の会社に頼むことにしました。(^^;)

ホームページには、こんな風に書いてあるんですけどね。

121219000.png


ということで、これから決済行ってきます。

1700万円くらい現金が増えるので、ちょっと嬉しいです。


エレベーターの安全基準。

忘れた頃に大きな事故が起こる、エレベーター。

死亡事故が起こったりすると大騒ぎになりますが、
だからといって、利用するときに

「ドアが急に閉まって挟まれるかもしれない」
「ゴンドラが到着していないかもしれない」

なんて心配しながら乗るような人は、そうはいません。


余談ですが、ぼくは誰も乗ってないエレベーターが来たときは、
天井に人がいるかもしれない・・と上を確認します。

121215000.jpg

駅のホームも、突き落とされないよう周りを見てますし、
最前列に並ぶことはまずありません。

用心深いのです。 (* ̄ー ̄)


今年の10月、ぼくが物件を持っている金沢市で、
アパホテルのエレベーターに人が挟まれ、
清掃会社の女性従業員が、死亡するという事故がありました。

そのときの記事


記事内にあるように、2009年にエレベーターの安全基準が変わり、
扉が開いた状態ではカゴが動かないようにする、
安全装置の取り付けが、今の新築物件には義務化されています。

121215001.png

逆に言えば、既存建物のほとんどのエレベーターは、
扉が開いている状態でも、カゴが昇降するということです。
ちょっと危険ですね。

しかし、事故元の自治体として、
何の改善策も取らないままでは済まされないのか、
旧式エレベーターの所有者に、こんな手紙を配布しています。

121215002.png
クリックで拡大します。


扉が開いた状態で、カゴが昇降しないよう、
「戸開走行保護装置」というものを付けてください・・というもの。

ただ、

「エレベーターの会社に設置が可能か問い合わせて」
「可能なら、設置を検討してください」


という感じで、かなりトーンが弱めです。

でも、安全装置が付いてれば、それをアピールして、
入居者獲得につながるかもしれません。


とりあえず、設置にいくらくらいするんだろう?
と思ってネットで検索してみると、国土交通省の資料を見つけました。

「既設エレベーターの現状と課題について」と題したレポート。
後半に驚くべき記述がありました。(;゜0゜)

121215003.png

全文はこちらで読めます



500万円はムリです。(--;)


そりゃ、金沢市のトーンも弱まりますよね。

こんなお手紙で、「はい、分かりました!」と、
500万円出して設置をする大家さんなんているのでしょうか。。


もちろん、入居者さんの安全は大切ですが、
どこかのポイントで、費用とのバランスを取らないといけません。

これは事業に限らず、誰もが自分にさえ、
費用との兼ね合いで安全についての妥協をしています。

そうじゃないと、軽自動車に乗ったり、
旧耐震やオートロックじゃない家に住む人がいなくなり、
セコム導入率は100%になるはずです(笑)


ぼくの安全についての基準は、「適法である」ということですので、
違法ということになったら、すぐに対処しようと思います。


区分マンションの重要ポイント

区分マンションについての、ぼくなりのノウハウです。

ぼくは主に、ファミリータイプを買っていますが、
シングル向けのノウハウは、芦沢さんの書籍が分かりやすいです。

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では、ひとつずつ挙げて説明していきます。

1.55㎡以上の物件を購入対象にする。

専有部分の登記面積が50㎡を超えると、
住宅ローン減税(築年数の制限あり)や住宅支援機構の優遇融資など、
50㎡未満に比べて、何かと有利です。

登記面積は、「内法基準」で計りますので、
壁芯基準で書かれている物件概要で52~3㎡のマンションだと、
内法では50を切る可能性が高いです。

将来の売りやすさのために、面積基準は守ってます。


2.駅から近い。

前回も書きましたが、戸建てに比べて一番大きな優位性が、
駅から近い・・などの場所的なものです。

戸建ての多い住宅地に建った共同住宅は、
借りる人には人気ですが、売る時には見劣りします。


3.30戸&修繕積立金は戸あたり50万円以上

戸数が少ないと、1戸あたりの壁や屋上の面積が広いです。

ということは、共用部分の修繕負担が大変で、
将来的に大きな出費をする可能性につながります。


4.でかすぎない。

100戸を超えるような大規模マンションの場合、
同時に複数の部屋が、売りに出されることがあります。

そうすると、同じマンション内での売却競争が起き、
売値が下がってしまう危険があります。
30~70戸くらいが、ちょうど良いと思います。


ほかにもたくさんありますが、
「退去したら、次の借り主を探す必要がない」ため、
常に売却を意識した、購入判断になります。

その家賃水準が適正か、次に貸したらいくらになるかは、
一棟ものでは超重要ですが、この投資法の場合は気にしなくてOKです。


年末までの不動産活動。

タレントのほしのあきさんなどが、
ペニーオークションで詐欺をやっていた会社に協力していたことが、
テレビやネットで騒がれてます。

詐欺会社はもちろん成敗されるべきですが・・・

有名タレントが、CM契約もなしに個人情報を登録して、
チマチマ商品を落札する・・なてことを本気で信じてるようでは、
ネット社会では厳しいかもしれないですね。

本人のブログは、謝罪記事の前に明らかにステマであろう記事が、
立て続けに3本載ってます。ドリンク、洗剤、高濃度水素水。
これを、ほしのさんがお金を出して買ったはずがないです(笑)


さて、年内の不動産投資関連の動きでは、
来週の水曜日に区分マンションの売却決済があります。

121214000.jpg


これは売れずに苦戦していたものなので、
順調にいけば、すっきりした気持ちで年を越せそうです。

短期の売却で利益を取るのは、ほんとに難しいです。(;>_<;)


北陸に行った際に買付を入れた3つの物件も、結局すべて通らず。
こちらは、残念な年となりました。。

それから、賃貸中の区分マンションが全部で5戸ありますが、
こちらは全く手間いらずなので、年内は何もありません。

あとは一棟もの4つのうち、複数の空室がある2つのマンションを、
年内または年明け早々に埋められるよう、
管理会社さんとの連携を、強めていこうと思います。


あと、区分の話を書いたら反応がよかったので、
次回はちょっと、ノウハウ的なものを書こうと思います。



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