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年末までの不動産活動。

タレントのほしのあきさんなどが、
ペニーオークションで詐欺をやっていた会社に協力していたことが、
テレビやネットで騒がれてます。

詐欺会社はもちろん成敗されるべきですが・・・

有名タレントが、CM契約もなしに個人情報を登録して、
チマチマ商品を落札する・・なてことを本気で信じてるようでは、
ネット社会では厳しいかもしれないですね。

本人のブログは、謝罪記事の前に明らかにステマであろう記事が、
立て続けに3本載ってます。ドリンク、洗剤、高濃度水素水。
これを、ほしのさんがお金を出して買ったはずがないです(笑)


さて、年内の不動産投資関連の動きでは、
来週の水曜日に区分マンションの売却決済があります。

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これは売れずに苦戦していたものなので、
順調にいけば、すっきりした気持ちで年を越せそうです。

短期の売却で利益を取るのは、ほんとに難しいです。(;>_<;)


北陸に行った際に買付を入れた3つの物件も、結局すべて通らず。
こちらは、残念な年となりました。。

それから、賃貸中の区分マンションが全部で5戸ありますが、
こちらは全く手間いらずなので、年内は何もありません。

あとは一棟もの4つのうち、複数の空室がある2つのマンションを、
年内または年明け早々に埋められるよう、
管理会社さんとの連携を、強めていこうと思います。


あと、区分の話を書いたら反応がよかったので、
次回はちょっと、ノウハウ的なものを書こうと思います。



区分は駅から近くないとダメ。

昨日は、そこそこ良い利回りの区分マンションを見つけたので、
横浜の北の方まで、見に行ってきました。

建物は、ごく普通の佇まいなんですが、

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周辺が、かなり寂しいです。

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市営地下鉄の駅から10分くらいのところですが、
途中も、こんな感じで「本当に横浜市内なの?」という風景でした。

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ファミリータイプの区分(分譲)マンションは、
「一戸建てが建築できないような、良い場所にある」ことで、
戸建てに対しての優位性を保っています。

ですから、最寄りの駅からマンションまでの間に、
普通の戸建てがたくさんあるようなエリアでは厳しいです。


Aさん「駅から遠くても、一戸建てがいい!」
Bさん「いや-、やっぱり共同住宅でも駅近がいいよね」

この場合は、AさんBさんどちらの意見もあり得ますが、

マイホームの購入を検討する時に、
「駅から近い戸建」と「駅から遠いマンション」とでは、
勝負にならないからです。

ということで、こちらの物件は当然見送り。(^^;)


横浜に住んで、5年ちょっとが過ぎましたが、
まだまだ知らない地域も多く、引き続きの修行が必要です。C= (-。- )


価格の決まらない物件。

オートミールが好きで、割と頻繁に食べます。

低カロリーで繊維質も多く、筋トレをやってる人には、
昔から人気がある炭水化物摂取源です。

牛乳や砂糖を入れる人が多いのですが、
キムチを入れて、雑炊風にしてみました。(^O^)

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さて、不動産会社さんをたくさん訪問していると、
時々(本当に時々ですが)面白い話に出会うことがあります。


昨日伺った不動産会社さんのところでは、

「実はねー、このビル売りに出るんだよね」

というお話をいただきました。

自社がテナントで入っている物件のオーナーが、
空室に困って売りに出したいとのこと。

こちらの業者さんは、普段は収益物件の扱いをほとんどせず、
さほど詳しい訳ではなさそうです。


自社がテナントとして入っていて、上階が住居の4階建てマンション。
横浜市営地下鉄の駅から10分くらいの場所にあり、
満室時家賃は90万円くらいの、鉄骨造・築20年くらいの物件。

「空室が多いんで、業者には叩かれちゃうんですよ」

「5千万の提示はあるんだけど、さすがに(安すぎて)売れないみたい」
「どのくらいの価格が適正なんだろうねぇ?」


5千万っていったら、利回り20%以上になります。
さすが、プロ業者さんはすごい水準で買おうとするんですねぇ。。

「いやいや、ぼくなら6千万でも買います!いや、7千でも!」
 *・゜゚・*:.。..。.:*・゜(´∀`)゚・*:.。. .。.:*・゜゚・*

と言いそうになりましたが、
足下を見られると、安く買えなくなりそうなので、


「まあ、空きが多いとそれくらいになっちゃいますよねぇ。( ̄ー ̄;)」

という返答をしつつ、

「ぼくは埋める自信があるので、6千万くらいでもいいですよ( ̄▽ ̄;)」

というオファーをしておきました。ポーカーフェイスです。


年明けくらいまでの、入居状況を見て売り価格を決めるそうです。
空きが多ければ安くなるし、埋まれば高くなります。

もし6千万なら、横浜なのに利回り18%・・!!



・・・正直、埋まらないで欲しいなぁと思います。


ポータル掲載とメーリングリスト。

最近は、特に物件情報がなくても不動産会社を訪問し、
「いい物件あったらお願いしますねー」という活動をしています。


昨日も1件、今日もこれから1件訪問です。
午後からは別の(新しい)不動産会社の方がいらっしゃいます。

通常は、ポータルサイトで良さげな情報を見つけて、
物件を仲介している会社に、連絡を取るのが普通ですが、
それとは逆のアプローチをしている感じです。


「あ、ちょうどこんなのあるんですけど」なんて言われて、
とんでもない巨大物件を紹介されたりします(笑)

自分が狙っているものよりも、利回りは低いですが、
もっと良い場所にあって入居率も高く、安定した収益物件を、
紹介されることが多いですね。


横浜マンションの方は、リフォーム後の室内写真を
スーモとかのポータルサイトに、反映させてもらいました。

121211000.png


こういうのは、ちょっと油断するとどんどん延ばされるので、
素早くやっていただくようにお願いします。(^人^)

管理会社さんは、お店に5名の社員さんがいらっしゃるので、
全員に連絡が行くメーリングリストも、導入に成功しました☆

着々と、体制が整いつつあります。 (* ̄ー ̄)v


あとはお掃除のシルバーさんだけが未解決。。むむぅ。

安くキレイに保つ方法を、頑張って考えます。


シルバー人材センターの格差

シルバー人材センター。

公益社団法人「全国シルバー人材センター事業協会」が運営する、
勤労意欲の高いお年寄りと事業者をつなぐ機関です。

概ね、各市町村に支部があり、
低廉な費用で、良質な人材を見つけることができます。

アパート経営を行う大家さんにも、ぜひ活用してほしい機関で、
ぼくの本でも、かなりお奨めしています。


横浜に購入したマンションでも、共用部の清掃をしてほしいので、
先日、センターに電話をして希望者を探してもらいました。

しかし!

今のところ、かなり「??」な感じになっています。

具体的には、以下のような感じ。

1.時間給が1000円と、かなり割高。
2.センターが事業者とシルバーさんの間に入らず、斡旋するだけ。
3.希望者がなかなか出てこない。
4.派遣された女性が、相当イマイチだった。


まず、1については、神奈川の最低賃金が849円と、
富山や石川に比べて100円近く高いです。

最低賃金と、シルバーさん時給の乖離も高いですね。

時給1000円ということは、事務手数料を入れると1100円。

1100円も払えば、シルバーさんの2倍以上のスピードで、
お掃除をしてくれる若い人を雇えそうです。(--;

※個人的には、ぼくは最低賃金というものが高すぎると思います。
 自治体が最低賃金を上げても、労働者の賃金が増えるのではなく、
 機械化されたり、海外に仕事を出されてしまうだけです。


2は、本来はこのページにあるように、
事業者は、直接シルバーさんに指揮をすることができません。

121209000.png

なのに、なぜか現場(マンション)に来たのは、
権利意識が強そうなシルバーさん1名。

仕方ないので、お掃除のやり方について説明しましたが、
本来これは、シルバーの事務局の人経由で、伝えてもらうものです。

しかも、一通り説明を聞いたあと、



断りの連絡が来ました。(T△T)


事務局の人が立ち会っていないので、
仮に、代わりのシルバーさんが見つかった場合には、
また同じことを、説明しないといけません。

富山や石川で、お願いしているシルバーさんは、
事務局の方ともども、本当にしっかり頑張ってくれる人ばかりです。

プラスαのお仕事を、いつもしてくれてまして、
本来の清掃業務だけでなく、建物や周辺に気づいたことがあると、
事務局を通して、教えてくれたりします。

それを管理会社さんにフィードバックすることで、
環境のクオリティを、保っていたりします。


北陸のシルバー人材センターが、優秀すぎるのか、
横浜がダメすぎるのか・・今のところはよく分かりませんが、
お掃除する人は、早く見つけないといけません。


ふりーパパさんの株式投資法

満室経営新聞でコラムを執筆されている、
洗練された株式&不動産投資家「ふりーパパ」さん

株式投資で増やした資金を、不動産にシフト。

手堅い投資で、資産だけでなく自由な時間を増やしている、
本当のリタイアメントを実現している方です。


そんなふりーパパさんが、ご自身の株式投資の手法を、
エンジュクのサイトで無料公開しています。

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※エンジュクのサイトにリンクしています。


普段はイラストのみで、一切顔出しをしていないので、
結構なレア映像なのではないかと思います。

中身も濃く、お奨めですよ。 (* ̄ー ̄)


管理会社さんとの現地打ち合わせ。

横浜マンションの内装リフォームが終わったので、
管理会社さんと、現地を見ながら打ち合わせをしてきました。

リフォームといっても、一部屋10万円程度の簡易なもので、
空室対策の本やブログに載っている、ごく普通のことをしただけですが、
かなり見栄えがよくなりました。

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こんなので、管理会社さんからは驚かれてしまうので、
まだまだ賃貸業界、生き残れる余地が十分です。(=´∇`=)

「普通の大家とは、ひと味違うぜ! (* ̄ー ̄)」
という実績を見せて、ある程度レスペクトされていないと、
満室に向け、頑張ってもらうのは難しいものです。

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打ち合わせ風景。


広告料の上乗せやなどのキャンペーンを提案し、
全面的に、協力をしていただくことになりました。

他社が決めた場合でも、自社の取り分は減らないので、
積極的に、他社に情報を出してもらえます。


「他社でもネット掲載OKにします」なんてお話だったので、
普通はネットに載せさせないんですね。( ̄Д ̄;)
地域が違えば、商慣習も変わるものです。


また、管理会社さん社内の情報共有のため、
お得意のメーリングリストについても許可もらいました。

これで、社内でもかなりの特別扱いをしてもらえそうです。


あとは満室になったときの祝勝会でも企画して、
年度末に向け、頑張っていただくのみ!!

・・といっても、買ってから2週間で既に2部屋決まっているので、
さほど難しいものではなさそうです。


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