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転売は難しい。。

熊本のセミナーは、初めて石渡浩さんとのジョイントだったのですが、
後半には、ふたりの対談セッションもあったりして、
少人数ならではの、良い内容だったとおもいます。

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クリスマス時期ではありますが、
3週間後に、福岡でも石渡さんとのセミナーがありますので、
物理的に可能な方は、ぜひお越し下さい。(=´∇`=)

福岡セミナー 詳細はこちら


さて、先週の金曜日に、
今年のはじめに競売で取得した物件の、売却契約をしました。
ファミリータイプの区分マンションです。

落札当初は賃借人の方がいらっしゃったのですが、
「売った方が儲かりそう」という理由で、協議退去いただいたものの、
リフォームを終えても思った価格で売れず長期化。。

値段を下げて、今回の成約に至ったものです。(;-_-)

詳しい収支などは、満室経営新聞プレミアムで。


地域のマンション相場は、数ヶ月くらいでがらっと変わることもあり、
そう簡単に転売益は望めないことが分かりました。

やはり自主的に退去されるまで賃貸を続け、
ある程度収益を取ったうえで、楽に売る方が良さそうです。(^^;)


あと、熊本の馬刺しは最高に美味しかった!(=´∇`=)

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価格も安く、こっちで食べるのがバカらしいくらいです。

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馬肉なら、レバ刺しもOK☆


熊本に来ました。

今日は早起きして、8時の飛行機で熊本に来ました。

午後からのセミナーでお話をさせていただくのですが、
早く着いた割には、特に打ち合わせもないようなので(笑)、
会場からブログを更新しています。


心がけているセミナーの工夫なんですが、

1.お客さんの方を向いて話す。
2.明るくテンション高く。お客さんの気分を盛り上げる。
3.反応を見ながら内容を調整する。
4.時間は必ず守る。

という感じです。


あと、セミナーは午後イチから始まることが多いのですが、
その場合は、お昼を食べずに講演します。

お昼を食べた直後だと、気持ちもだれるので、
朝をがっつり食べて夜まで我慢します。

※ちなみに、フェスタのような丸1日のイベントの時は、
 朝から大量に水を飲むだけで、何も食べません。


ということで、空港に着いてすぐに熊本ラーメン。

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ニンニクチップが、かなり強烈でした。

夜は懇親会のあと、地元の参加者さんに聞いて、
美味しい馬刺しでも食べようと思います。


IKEAでお買い物。

月曜日に3件の買付を入れましたが、
さっそく、そのうちの2本がダメになりました。(^^;)

残りのひとつは、売主さん&債権者が検討中だそうです。


さて、昨日は「大家さんのための家具店」IKEAに、
横浜マンションのリフォーム資材調達に行ってきました。

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もちろん、セルフリフォームはやりませんし、
購入したアイテムも、小さめのものばかりです。

靴箱、例の999円鏡、トイレットペーパーホルダー、
タオルハンガー、ディスプレイ用の小物関連など。


これを車(当然レンタカー)に積み込んで、
マンションの空き部屋まで、運び入れるのですが・・・

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車を停める場所がなくて、苦労しました。
富山や石川だと、敷地内にどーんと停められるのですが。(^^;)

で、なんとか搬入終了。

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今月15日に購入時に、5部屋空きだったのですが、
すでに2部屋に申込が入りました。(=´∇`=)

築古の1Rなのに、富山の1LDKくらいの家賃が取れてしまうのは、
「さすが首都圏!」という感じです。


買付3案件。

昨日、北陸から帰ってきました。

週明けには、なんと買付を3件も入れます!
でも、通るかどうかは分かりません・・。


ひとつは、金融機関経由の紹介で
「価格を提示してください」という打診があったもの。

ものすごい川上情報に見えますが、
喜んで価格を出すと、まったく話にならなかったことが、
過去に複数回あります。(^^;)


残りの2件は、2棟抱き合わせの販売で、
良いほうと悪い方の差が、結構激しい物件です。

こちらは一番手の方がいるそうですが、
ぼくは、少し有利な条件で買付を入れられる予定です。

売主さんと不動産会社さんの判断次第ですが、
どうなることやら・・。。


ちなみに、どちらも売主さんの経営力に難がありそうで、
ぼくがこれまで買ってきた物件と、似た感じです。

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非常にダサいキッチン。


昨日の夜は、富山近辺を拠点にする大家さんたちに、
いろいろな話を聞くことができました。

食べものも、相変わらずおいしいです。

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DVの痕跡。このまま賃貸に出すなんて。。


世間では連休中ですが、今日は普通にお仕事です。

上記購入案件のほか、横浜一棟ものの入居付けも頑張ります。


北陸に来てます。

明日まで北陸にいます。

今回の訪問は、所有法人の北陸支店を開設したことを、
銀行さんに報告に行くということと、
売り物件の調査、それから管理会社さんとの打ち合わせが目的です。

今日の夜は、地元の投資家さんとの飲み会もありますね。⊂(^^ )


富山や石川は、これからの雪シーズンをめがけて、
梅雨なみ(それ以上?)の雨が降るのですが、
昨日も今日も、しっかりきれいに晴れていてよかったです。

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天気は良いですが、管理会社さんとは、
雨漏りの修繕費について、話をしていたりします(笑)


夜は久しぶりに、高岡のお寿司屋さんに行きました。

紅ズワイガニ~寒ブリと、北陸のいちばんおいしい季節です。

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ズワイガニの雌。「香箱がに」という呼び方をします。

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あと、15日に購入した横浜市内の一棟ものは、
5部屋あった空室がひとつ決まりました。

これから細かい修繕を入れて、年度末までに満室にします。



横浜に一棟もの購入

大きく間が空いてしまいました。(^^;)

ブログがリニューアルされてから更新しようと思ったのですが、
イラストを描く人を途中で替えたりした関係で、
かなり遅くなってしまいそうです。

不動産活動は、しっかりやってるんですけどね。

昨日も、一棟ものの決済でした。


横浜市内、駅からすぐの立地にも関わらず、
スペックと運営力の低さで、現在13戸中5戸空き。
しかも1戸は店舗です。

午前中の決済のあと、その日のお昼一番で、
工藤一善さんと現地打ち合わせ。

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天井がダサいのを、どうしようかな。。

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そして今日は、横浜の鶴見にある、
管理会社さんとの打ち合わせに行ってきました。

こちらから、ぐいぐいリードする感じで、
満室を目指したいと思います。


あと、熊本と福岡でセミナーやります。
石渡浩さんと、ジョイントだということなので緊張します(笑)

熊本セミナー(12月1日)

福岡セミナー(12月22日)


横浜で一棟もの購入(たぶん)

昨日は、首都圏1棟めとなるRCマンションの契約でした。

少し古いんですが、横浜市神奈川区の駅からすぐ。
満室時利回り17%ですが、例によって空室が多いです。(^^;)

ワンオーナーの物件で、ご年配の売主さんでした。


今回の購入は、「経緯」がなかなか素晴らしいです。

1.昨年末にあった会合で、銀行系の不動産子会社の方と知り合う。
2.しつこく連絡を取り、物件の紹介を依頼。
3.紹介をいただくと同時に、親会社の融資窓口にもつないでもらう。
4.無事にローンも通って購入。

という流れで、「開拓した!」という感じがしますね。

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決済前なので、モザイク処理です。


できるだけ表に出さずに物件を売却したい、という方は、
思ったよりも多く、今回もそういう売主さんの意向があったので、
ある程度安く買えたのだと思います。

決済は15日の予定。

売却が続いて、戸数が減る一方でしたが、
こちらを購入すると、区分も合わせて84戸になります。

早めに100戸へ到達したいですね。


ところで、1年くらい前に滞納の裁判をした方が、
昨日の時点で、「明け渡しの強制執行ができる」状態になりました。

一応、内容証明を送って通告し、
すぐに支払がなければ、追い出しちゃおうと思います。 (* ̄ー ̄)


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