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福岡行ってきました。

週末は福岡に行ってきました。


毎年1回くらい、講演のお仕事で行ってますが、
参加者さんも真剣に聴講してくれますし、
食べ物もおいしく、素晴らしいところです。

サラリーマンの方が転勤で福岡に行って、
そのまま住み着いてしまうことが多いのも頷けます。


講演は、地元大家の小場三代さんとご一緒させてただき、
ぼくは主に購入について、小場さんは管理について、
それぞれ1時間くらいのお話でした。

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新築の供給過剰で、管理物件の客付けが優先されるので、
しっかりした管理会社とタッグを組むのが、
満室稼働の秘訣だということでした。

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グループ面談&懇親会付きで、充実してました。(≧∇≦)

食べもの系では、最終日に頂いたもつ鍋が、
こっちで食べるのとはだいぶ違って、素晴らしかったです。

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ということで、今週は月末月初で忙しいのですが、
まずは午後から、名古屋区分の契約です。

仲介会社の方が、わざわざ地元からお越しになります。


デイトレード

不動産投資 ギガ盛りイベント 福岡
いよいよ今週末。だいぶ参加者さんが増えました。


賃貸住宅フェアに、今年も行ってきました。

例年通り多くの大家さんや業界関係の方で、
賑わっていました。

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セミナーは、毎年人気の大家さん系のほかには、
法律とリノベーション関連の、人気が高かったように思います。

ブースは、太陽光、インターネット、
それから海外不動産についての企業が多数出展していました。


オリックス銀行さんのブースもありまして、
なんと、ネットで事前審査の申込ができるんだそうです。

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詳しくはこちら


金融機関の開拓は、常に続けないといけませんね。


全賃期間中に、名古屋で新しく購入するマンションの、
決済日が決まりました。(というか、決めてもらいました)

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既に、売却するマンションの決済日として決まっていた、
8月6日に購入する見込です。

1日で、売って買う・・・。
物件は違いますが、デイトレーダーみたいです(笑)


これで名古屋に、通算4戸目の区分マンション。

入居も売却も早いうえに、
価格帯が手頃でありがたいです。(-^〇^-)


昨日は忙しかった。。

今日はこれから賃貸住宅フェアに行くので、
普通のお仕事ができません。

そのため、昨日は超ダッシュでいろんな仕事をしました。

・銀行を訪問して、融資の申込書などを提出。

・セミナーの資料を作成。

・区分マンションの浴室換気扇の修理。
 (古くて型番などが分からず、難航しました)

・再来週の決済について、司法書士さんに連絡。

・購入物件の詳細について不動産会社の方と相談。

・満室経営新聞の電話インタビューと記事作成。

・競売物件の現地調査


メルマガやブログを書いている時間は、
さすがにありませんでした。。(^^;)


区分マンションの買付が通って、契約や決済日も決まってから、
修繕積立金の額が販売図面と違った・・という
ちょっとしたトラブルがありまして、それに時間を使いました。

競売物件は、ベランダが幹線道路に直面していて、
自分だったらあまり住みたくなさそうなので、見送りました。


という感じで、ちょっと脈絡のない記事ですが、
これからお台場に出かけます。


最近の購入活動

富山で検討しているマンションですが、
一番手で、買付を入れた方がいらっしゃるようです。

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融資については微妙ということですが、
確定順に交渉権を持てるだろうというお話だったので、
ぼくも買付を入れて、融資に動いてます。


都市銀行、地元の地方銀行に打診して、
まあまあの評価はいただいてますが、
これまでと同じく、最後までまったく油断ができません。


地方銀行の融資では、自分の持ってる法人の、
現地の支店開設をして長期的な取引を・・というような、
大きな話になっているので、

動いてくれた行員さんに、迷惑を掛けるようなことは、
できれば避けたいところです・・。(;-_-) =3


そのほか、

名古屋市の区分マンション → 買付が通り、条件交渉中。

横浜市の区分マンション → 任意売却案件。本日現地見学。

横浜の競売マンション → 来週2件入札


など、購入に向け積極的に活動しています。


こうやって並べてみると、ここ2ヶ月くらいの間に、
数件買えてしまいそうな気がしますが、
そんな時に限って、全部の案件がダメになったりします。(T△T)


ちなみに、来月のはじめに売却が1件。

転売に向け、リフォーム中のマンションが1件あります。


都民公開セミナー

東京都の宅地建物取引業協会さんが主催する、
都民公開セミナーで、4回にわたって講演をしました。

参加者のほとんどは、都内の宅建主任者さんですが、
「公開セミナー」という名の通り、一般の方も参加できます。

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よみうりホールなかのZEROなど、
収容人数1000人超の会場ばかりで、
初回は緊張しましたが、意外と慣れるものだと分かりました。

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今月は、今週末に藤山勇司さん沢孝史さんと、
新宿でセミナーに出ます。

こちらは本日で申込締め切り。かなりお得です。

詳細とお申し込みはこちら


月末は、福岡でセミナー。小場三代さんとご一緒します。
参加費3千円ということで、激安です。

こちらの詳細とお申し込み


毎回、違ったことを話すようにしていますので、
参加される方は、楽しみにしててください。

最近は、競売物件を落札したり、持ち物件を売ったり、
銀行のプロパー取引ができるようになったり、
自分としても、いろいろと進化しています。

(退化した部分もありますが・・・^^;)


以前は、自分が考えてきた内容を一方的に話すだけでしたが、
いまはお客さんの反応を見ながら、テーマの補足をしたり、
省略したりという微調整ができるようになりました。

何事も、数をこなせば上手くなるということですね。(笑)


富山で売りマンション検討

富山のマンションのひとつを売却したことで、
売却益と、残債と売値の差額を現金化できたので、
口座の残高が、そこそこ増えました。

口座残高150万円くらいのときに、
6千万円の物件を、フルローンで購入したことがありますが、
そういう時期とは隔世の感があります(笑)

預かり敷金を、仲介手数料の支払いに充てたり、
日割家賃が増えるから・・・という理由で、
決済を、月初にしてもらったこともありましたからね。(^^;)


そんな訳で、いまは物件購入に全力投球。
様々な媒体から、情報を取るように努めています。

競売、出回り物件、個別折衝、なんでもありです。


そんな中で、ホームグラウンドである富山県で、
良さげなマンションをひとつ見つけました。

市内の中心部にある、RCマンションです。


検索サイト上に、ごく普通に掲載されていたので、
「早くしないと取られてしまう!」と思い、

問い合わせ&資料請求をしつつ、
地元の管理会社さんに、物件を観に行ってもらいました。

同時に、融資についても色々と動きます。


今週は、価格を決めて買付を入れるのと、
銀行に相談に行ってこようと思います。


競売入札と、事前の審査。

今日は、月曜日に見てきた競売物件に入札します。

取り下げされてなければ、2件入れる予定。

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区分マンションは、通常想定された再販価格から、
修繕費利益を差し引いた金額が、
落札価格の目安になります。

が、賃貸中のマンションの場合、
上記の金額だと、利回りが低すぎることがほとんどなので、
多少安めに落札されることが多いです。

もちろん、そうでないケースもありますが、
競売でもそうでなくても、賃貸中の区分は狙い目だと思って、
毎回、ひとつくらいは入札している訳です。


昨日いらっしゃった地元の銀行さんから、

「競売物件でも、落札してすぐに申し込めば間に合います」

というコメントをいただいたので、
出回り物件と並行して、競売も頑張りたいと思います。


事業者として、銀行さんにプロパー融資の申し込みをすると、
候補の物件がなくても、決算書とか確定申告を見て、

「あなた(の会社)は、総額●千万円くらいお貸しできます」
「金利は●%くらいが目安です」

みたいな「取引枠」のようなものを、先に伝えられます。

ムダ打ちをしなくて済むので、効率がいいですね。


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