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都民公開セミナー

東京都の宅地建物取引業協会さんが主催する、
都民公開セミナーで、4回にわたって講演をしました。

参加者のほとんどは、都内の宅建主任者さんですが、
「公開セミナー」という名の通り、一般の方も参加できます。

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よみうりホールなかのZEROなど、
収容人数1000人超の会場ばかりで、
初回は緊張しましたが、意外と慣れるものだと分かりました。

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今月は、今週末に藤山勇司さん沢孝史さんと、
新宿でセミナーに出ます。

こちらは本日で申込締め切り。かなりお得です。

詳細とお申し込みはこちら


月末は、福岡でセミナー。小場三代さんとご一緒します。
参加費3千円ということで、激安です。

こちらの詳細とお申し込み


毎回、違ったことを話すようにしていますので、
参加される方は、楽しみにしててください。

最近は、競売物件を落札したり、持ち物件を売ったり、
銀行のプロパー取引ができるようになったり、
自分としても、いろいろと進化しています。

(退化した部分もありますが・・・^^;)


以前は、自分が考えてきた内容を一方的に話すだけでしたが、
いまはお客さんの反応を見ながら、テーマの補足をしたり、
省略したりという微調整ができるようになりました。

何事も、数をこなせば上手くなるということですね。(笑)


富山で売りマンション検討

富山のマンションのひとつを売却したことで、
売却益と、残債と売値の差額を現金化できたので、
口座の残高が、そこそこ増えました。

口座残高150万円くらいのときに、
6千万円の物件を、フルローンで購入したことがありますが、
そういう時期とは隔世の感があります(笑)

預かり敷金を、仲介手数料の支払いに充てたり、
日割家賃が増えるから・・・という理由で、
決済を、月初にしてもらったこともありましたからね。(^^;)


そんな訳で、いまは物件購入に全力投球。
様々な媒体から、情報を取るように努めています。

競売、出回り物件、個別折衝、なんでもありです。


そんな中で、ホームグラウンドである富山県で、
良さげなマンションをひとつ見つけました。

市内の中心部にある、RCマンションです。


検索サイト上に、ごく普通に掲載されていたので、
「早くしないと取られてしまう!」と思い、

問い合わせ&資料請求をしつつ、
地元の管理会社さんに、物件を観に行ってもらいました。

同時に、融資についても色々と動きます。


今週は、価格を決めて買付を入れるのと、
銀行に相談に行ってこようと思います。


競売入札と、事前の審査。

今日は、月曜日に見てきた競売物件に入札します。

取り下げされてなければ、2件入れる予定。

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区分マンションは、通常想定された再販価格から、
修繕費利益を差し引いた金額が、
落札価格の目安になります。

が、賃貸中のマンションの場合、
上記の金額だと、利回りが低すぎることがほとんどなので、
多少安めに落札されることが多いです。

もちろん、そうでないケースもありますが、
競売でもそうでなくても、賃貸中の区分は狙い目だと思って、
毎回、ひとつくらいは入札している訳です。


昨日いらっしゃった地元の銀行さんから、

「競売物件でも、落札してすぐに申し込めば間に合います」

というコメントをいただいたので、
出回り物件と並行して、競売も頑張りたいと思います。


事業者として、銀行さんにプロパー融資の申し込みをすると、
候補の物件がなくても、決算書とか確定申告を見て、

「あなた(の会社)は、総額●千万円くらいお貸しできます」
「金利は●%くらいが目安です」

みたいな「取引枠」のようなものを、先に伝えられます。

ムダ打ちをしなくて済むので、効率がいいですね。


沖縄で事例研究会

週末は大家検定を運営している、
J-REC(日本不動産コミュニティー)の年1イベントである
「全国事例研究会」に参加してきました。

去年は広島、今年はなんと沖縄での開催。

次回の開催地は札幌と決まっているようで、
なんだか、オリンピックやサミットみたいなイベントです(笑)


まずは、代表理事である浦田健さんのご挨拶。

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ちょっと、スティーブ・ジョブズ風でした。


合計6名のセミナーを受講することができます。
満室経営新聞でおなじみの、尾嶋さんも講演されました。

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ひとつのセミナーは30分程度と短いのですが、
要点が凝縮されており、疲れずに受講することができます。

内容も多岐に渡っており、

・管理会社の経営が悪化。預かり家賃が振り込まれない!

・自販機の売り上げを、倍増させた方法

・パソコンオタク専用のシェアハウス


など、他ではなかなか聴けないものばかりでした。

セミナー後は、恒例の懇親会。

沖縄料理とは関係ない、屋外バーベキュー。(笑)

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オリオンビールは、沖縄で飲むと美味しいですね。

来年の札幌開催も楽しみです。


VIP会員さん向けセミナーの撮影

満室経営新聞は、無料で読める不動産投資情報誌。

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プレミアムの会員さんには、毎月の収支レポートや、
スペシャルコラム(2本立て)が届きます。

お悩み解決隊という、質問制度も好評です。

満室経営新聞プレミアム(MSP)


さらに、MSPにはインビテーションでしか加入できない、
VIP会員制度というのがあり、
こちらは、撮り下ろしのセミナーを毎月受講できます。

そのセミナー撮影を、先日行いました。


2ヶ月分を同じ日に撮影しまして、前半がソプラノ大家さん

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自分でできる「空室のお掃除」がテーマ。

ちょっと大変ですが、コストダウンや空室期間縮小など、
いろいろなメリットがあります。


後半は、めったに他社のセミナーには出ない石渡浩さん

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自社の決算書を開示しながらの、マニアックな融資ノウハウ。

受講者さんの評価も高かったようです。


この動画セミナー。配信画面イメージはこんな感じ。

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WEB上で見るのはもちろん、
映像や音声をダウンロードできるようになっていますので、
iPhoneなどを使って、通勤中に視聴することも可能です。


水漏れにクレーム言って返金

先週の土曜日はとてもハードで忙しく、
ぐったり疲れて、翌日は何も仕事ができませんでした。^^;

まず、午前中は競売物件のリフォーム打ち合わせ。

横浜のスーパーリメイクコンサルタント、
工藤一善さんに物件までお越しいただき、
補修箇所の提案を頂きます。

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吊り戸棚を開けた裏とか、サッシの鍵とか、
自分が気づかないところを、バシバシ指摘してくれます。

プロは違うなーと、改めて感心しました。


午後からは、自分で主催したセミナーで、
ネットビジネスについてお話ししてきたのですが、

会場のエアコンを動かすと、
大量の水が天井から流れ落ちるというアクシデントが発生。

しばらくセミナーどころではありませんでした。(^^;)

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トイレットペーパーがぐしょ濡れ。隣の人も迷惑です。


もちろん、会議室の運営会社にはしっかりクレームを入れ、
交渉の結果、使用料は返金されることになりました。

その会場で、何かしらの営業活動を予定してたとしたら、
返金だけじゃ済まされないですけどね。

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参加者さんにアンケートをとったところ、
85%の方が、「返金してもらうべき」と回答してくれました。(笑)


自分のアパート経営を振り返ってみると、
物件を取得した当初、自主管理をしていた頃は、

例えば給湯器が故障した部屋の入居者さんに、
修繕ができるまでの家賃を、日割りで返還したりとか、
かなり入居者さん寄りの対応をしてました。


管理会社さんに任せるようになってからは、
上手に収めてくれていたので(笑)、
それに甘えて、家賃の割引などをすることはなくなりました。

自分が被害にあってみて、
クレームを入れつつも、ちょっと反省した1日でした。


イベント会場の下見

アパート経営フェスタは、昨年で終了したのですが、
9月29日に、ちょっと大きめのイベントをする予定になってます。

先日、えみちゃんと一緒に会場の下見に行きました。

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500名近く収容できる会場なんですが、
九段会館や、江戸川総合文化センターに比べると、
ぜんぜん狭く見えてしまいます(笑)

1回目のフェスタよりは、広いんですけどね。


ああいう公共的な会場に比べると、設備も整ってますし、
施設の方も、対応が親切丁寧です。


会場備品の写真を撮るえみちゃん。

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7月末くらいから、イベントの告知をはじめますが、
いまから予定を空けておいていただけますと、嬉しいです。


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