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VIP会員さん向けセミナーの撮影

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さらに、MSPにはインビテーションでしか加入できない、
VIP会員制度というのがあり、
こちらは、撮り下ろしのセミナーを毎月受講できます。

そのセミナー撮影を、先日行いました。


2ヶ月分を同じ日に撮影しまして、前半がソプラノ大家さん

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自分でできる「空室のお掃除」がテーマ。

ちょっと大変ですが、コストダウンや空室期間縮小など、
いろいろなメリットがあります。


後半は、めったに他社のセミナーには出ない石渡浩さん

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自社の決算書を開示しながらの、マニアックな融資ノウハウ。

受講者さんの評価も高かったようです。


この動画セミナー。配信画面イメージはこんな感じ。

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WEB上で見るのはもちろん、
映像や音声をダウンロードできるようになっていますので、
iPhoneなどを使って、通勤中に視聴することも可能です。


水漏れにクレーム言って返金

先週の土曜日はとてもハードで忙しく、
ぐったり疲れて、翌日は何も仕事ができませんでした。^^;

まず、午前中は競売物件のリフォーム打ち合わせ。

横浜のスーパーリメイクコンサルタント、
工藤一善さんに物件までお越しいただき、
補修箇所の提案を頂きます。

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吊り戸棚を開けた裏とか、サッシの鍵とか、
自分が気づかないところを、バシバシ指摘してくれます。

プロは違うなーと、改めて感心しました。


午後からは、自分で主催したセミナーで、
ネットビジネスについてお話ししてきたのですが、

会場のエアコンを動かすと、
大量の水が天井から流れ落ちるというアクシデントが発生。

しばらくセミナーどころではありませんでした。(^^;)

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トイレットペーパーがぐしょ濡れ。隣の人も迷惑です。


もちろん、会議室の運営会社にはしっかりクレームを入れ、
交渉の結果、使用料は返金されることになりました。

その会場で、何かしらの営業活動を予定してたとしたら、
返金だけじゃ済まされないですけどね。

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参加者さんにアンケートをとったところ、
85%の方が、「返金してもらうべき」と回答してくれました。(笑)


自分のアパート経営を振り返ってみると、
物件を取得した当初、自主管理をしていた頃は、

例えば給湯器が故障した部屋の入居者さんに、
修繕ができるまでの家賃を、日割りで返還したりとか、
かなり入居者さん寄りの対応をしてました。


管理会社さんに任せるようになってからは、
上手に収めてくれていたので(笑)、
それに甘えて、家賃の割引などをすることはなくなりました。

自分が被害にあってみて、
クレームを入れつつも、ちょっと反省した1日でした。


イベント会場の下見

アパート経営フェスタは、昨年で終了したのですが、
9月29日に、ちょっと大きめのイベントをする予定になってます。

先日、えみちゃんと一緒に会場の下見に行きました。

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500名近く収容できる会場なんですが、
九段会館や、江戸川総合文化センターに比べると、
ぜんぜん狭く見えてしまいます(笑)

1回目のフェスタよりは、広いんですけどね。


ああいう公共的な会場に比べると、設備も整ってますし、
施設の方も、対応が親切丁寧です。


会場備品の写真を撮るえみちゃん。

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7月末くらいから、イベントの告知をはじめますが、
いまから予定を空けておいていただけますと、嬉しいです。


売却時にお金を残す物件とは?

※メルマガの編集後記用に書いた文章ですが、
 割とブログ向きなので、こちらにも掲載させていただきます。

 投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン



 今週の火曜日に、富山に持っている、
 RCマンションのひとつを、売却してきました。

 ブログに少しそのことが書いてあるので、
 よかったらご覧下さい。

 → http://bit.ly/MduQMW


 今回は購入価格より、少し高い値段で売りましたが、
 仮に同じであったり値下がりしていても、
 残債が減っていれば、その差額が収益になります。

 税法上の「利益」と、手元のキャッシュは違います。


 仮に元金均等返済(あまりありませんが)だった場合、
 20年ローンは、年に5%ずつ元金が減ります。

 物件の値下がりが、年に5%未満であれば、
 フルローンであっても、売却時にキャッシュが残る計算です。

(仲介手数料など、諸々の費用は掛かります)
  

 逆に、元金の減少を上回るほど物件価値が下落すると、
 残債以上の価格で売却できないという
 非常に苦しい状況に陥ります。


 そうなりやすい物件の特徴としては、

 1.30年など、非常に長い期間の融資を受ける。

 2.購入価格に占める建物割合が高い。

 3.物件取得後に、価値を上げられていない。

 の3つでしょうか。

 ただ、返済期間が長ければ、
 それだけキャッシュフローが出ますので、
 保有期間中のリスク自体は、減らすことができます。


 建物価値が高ければ、減価償却は取れますし、
 1と2は、悪い面ばかりではないということです。

 
 逆に、3の「価値を上げる」というのは、
 中古物件を購入する場合、
 必ず意識しておいた方がよいと思いました。

 今の経済状況で、ただ不動産を保有してるだけで、
 価値が上がることは難しいからです。


 物件の「価値」とは、
 立地、入居率、設備や色合いに至るまで、
 いろいろな要素があります。

 立地はなかなか改善できませんが(笑)、
 それ以外の要素は、自分で上げることができます。

 また、価値を上げやすい物件を選ぶことも、
 出口で収益を出す、比較的簡単な方法です。


 心情的には、キレイで満室で、
 設備も整った物件を選びたくなりますが、

「自分が良くする」ことを念頭に、
 物件を見極めるようにしていきたいと改めて思いました。 


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富山の物件を売却

昨日まで2日間、富山に行ってきました。

2012年はじめての北陸訪問ですが、
今回は、管理会社さんにも顔を出す時間がなく、
物件の売却決済のみとなりました。


前泊&決済は高岡駅周辺。

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富山の物件が減ってしまいましたが、
この地域で物件を購入して、マメに来れるようにしたいです。

ちなみに、高岡駅は現在新築中ということで、
古い駅舎がぶっ壊されています。。

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前職時代は、右側に見えているビルに勤務していました。


決済は翌朝滞りなく終わることができました。

通常、売却の決済は、

1.買主さんから手付けを引いた差金を振込(仲介手数料はこの時点で差引)
2.借入していた銀行から、残債分が引き落とされる。

という順序で進みますが、1と2の間にはタイムラグがあります。
携帯の残高照会で、その瞬間を確認できました。

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この間に、自分の他口座とかに送金してしまったら、
どうなってしまうんでしょう。。

残債が引き落とされるまで、20分くらい掛かりました。


決済の間は、同席いただいた銀行員の方と不動産会社さんに、

「良い売り物件があったら紹介して下さい」
「その際は、ぜひご融資を。」

というアピールも忘れません。

銀行さんの方は、「返済実績できましたよね?」と、
言外に含ませたような言い方をします(笑)


来月も北陸に行く予定なので、
その際に、売り物件を見れたらいいなぁと思ってます。

あとは定番のお魚系を堪能。

この時期は岩ガキが旬なので、ひとりで丸ごと頂きました。

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夕方からは、いろんな電車が止まったり遅れてたりでしたが、
なんとか大きな遅れもなく帰京できました。


なお、購入&売却の詳細については、
満室経営新聞プレミアムで公開しますので、
会員になってる方は、楽しみにお待ち下さい。


内見成約率を高める。

昨日は、ベンディアムさんが主催する
不動産投資のセミナーで、お話をさせていただきました。


ぼくのほかにも、著名な講師の方が、
講演や、パネルディスカッションに参加されています。

参加費もお手頃で、あっという間に満席だったそうです。

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ぼくは
「大家さんとしてレベルアップするには?」

というテーマで、40分お話しました。

内見した際の成約率が高ければ、
あとはコミュニケーションと広告料で内見数を増やせます。

そのためには、カラーリングや設備などによる、
物件のインパクトが大事だという内容です。


個人的には、成約率40%くらいを
キープしたいと思いますね。

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知り合いの参加も多く、楽しい時間を過ごせました。(=´∇`=)


明日は午後から富山に移動。

保険代理店の川西さんと、飲みに行きまして、
次の日の朝、売却の決済です。


現在の売却物件

競売で購入したマンションを売りに出す話を、
先日のブログ記事に書きましたが、
実は、ほかにも売却案件があります。


まず、富山で購入した一棟もののマンションを、
このまま行くと、来週売却予定です。

拙著「全国どこでもアパート経営」の中で、
3棟目のマンションとして紹介されている物件です。

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こちらは、既に売買契約が終わっておりまして、
手付金も受け取っています。

銀行からの承認後に契約をしているので、融資特約なし。

契約は「持ち回り」でしたが、決済は現地に行きます。


さらに、いま持っている物件の中で、
もっとも購入が古い、名古屋の区分マンションも売却中です。

こちらは以前の記事に書いたものですが、
現在、満額で買付が入り、融資の審査中らしいです。

過去記事:賃貸中のまま区分を売る

過去記事:名古屋マンションを売りに出しました


賃貸のままなのに、住宅ローンを使うということで、
銀行にどう話しているのか謎ですが、聞かないふりです。。(笑)

※銀行に対する契約違反なので、絶対やめましょう。
 特に住宅ローンで買った物件をシェアハウス(積極的事業)にするなど、完全に詐欺行為です。


ということで、持ち物件&家賃収入が減ってしまうのですが、
物件を探しながら売りに出して思ったのは、

なかなか買えるレベルの物件が見つからない状況は、
逆に考えると、売り時なのかなぁ・・ということです。


そんな中でも物件を買っていかなければならず、
早く何とかしたいなぁ・・・と焦ります。


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