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会社の増資

先日、税理士さんにお越し頂いて、
自分の持っている法人について相談をしました。

「こういう支出は経費にできますか?」

など、ありきたりなものに加えて、
会社の増資について、いろいろ検討をしています。


去年あたりから、法人の名義で物件を買っていますが、
借入比率はさほど高くありませんので、
どんどん、法人口座のお金がなくなっていきます。(^^;)

そのため、物件購入時には、ぼく個人から、
会社に貸付を行っている形で、決済をしています。


決算書上は「長期借入金」の「事業主貸」となり、
融資審査で大事な指標となる「自己資本比率」を、
押し下げることになります。

そこで、増資をして自己資本を増強することで、
決算書上の、見栄えをよくしようというのが、今回の狙いです。


しかも、累積している事業主貸を、
会社の資本金に移すという手法があるということで、
それが使えるかの相談をしているのです。

ちょっと面倒くさいですが、詳細な解説はこちら。

DES(Debt Equity Swap)の解説


税理士さんが言うには、
「代表個人からの貸付は、資本と一緒と見なす銀行が多い」
とのことで、無理してやらなくてもいいという見解です。

とはいえ、そんな簡単な手続きで決算書がよくなるなら、
銀行さんの意見に関わらず、やった方がいいかなと思いました。


ちなみに、設立時の資本金は100万円。
それを、1000万円に上げて、会社っぽくする予定。 (* ̄ー ̄)

ごくたまに、何かの申し込みの際に、
会社の資本金を書かされるような機会がありますが、
そんな時も、自信を持って記入ができる訳です(笑)


あと、先日からのプロパー融資チャレンジなんですが、
物件の評価額は買値以上だとのことで、
なんとなく、行けるんじゃないかという気がしてきました。

一応、ローン特約付きで契約かな、という感じです。


【ボツ企画】投資家けーちゃんの1日

満室経営新聞では、読者さんの方に、
「読んでみたい企画」についてのアンケートを頂いてます。

人気があるのは、やはり融資についてと、
最近は、建物のメンテナンスやリフォームについての記事に、
ニーズがあるようです。

【購読無料】月刊 満室経営新聞


そんな中で、「投資家けーちゃんの生活について」という、
極めて少数の需要しかないと思われる企画案がありました(笑)


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コテツさんの独占インタビューというリクエストも書いてあり、
かなりマニアックな読者さんです。^^


さすがにこれは、編集会議で採り上げられそうにないので、
ここで簡単に説明をさせていただきます。


まず、朝起きる時間や寝る時間などは、
普通に会社勤めをしている方と、あまり変わりません。

昨日は6時半に起きて、12時過ぎに寝ました。

東京の本社勤務だったときは、朝6時に家を出ていたので、
それに比べると、かなり体力的には楽ちんです。


ちなみに、昨日何をしていたかを書いてみますと、、


 7:00  ジム(この日は有酸素運動のみ)
 8:30  メール処理
 9:15  社外打ち合わせのために川崎に移動
10:00  先方に到着、打ち合わせ

11:00  コテツさん、エミゾウさんと打ち合わせ 

12:30  事務所に戻ってランチ

13:30  不動産関連の雑用(銀行、管理会社などに連絡)
       収録済みセミナー映像のチェック、テロップ指示

16:00  来客 社外打ち合わせ

17:30  雑用(売り物件についての電話など)
18:00  会食 

打ち合わせは、午前中のが運営しているサイトについて。
夕方は、満室経営新聞でのPR企画についてです。


今日は、朝10時に銀行さんとの打ち合わせ。
13時に税理士さんが来社されまして、いくつか税務相談。

15時半に不動産会社の方と面談。
18時から、書籍についての打ち合わせです。

合間に、メルマガを2本配信します。


昨日と今日は、打ち合わせ系の仕事が多いんですが、
何も予定がなく、もくもくと原稿を書くような日も多いです。


通常は、午前中にパソコンを使った仕事をして、
午後からは、考え事をしたり、人と会ったりしています。

ジムも、昨日のように朝行くと格好いいんですが、
なかなかそういう気にならず、通常は夕方の時間に行きます。


以上のような感じで、大したことなくてすいません。(笑)


事業性融資 公庫との違い

プロパー融資についての相談。続きです。

「行員さんが事務所に来る」
「購入する不動産の話が、なかなか出てこない」

など、アパートローンとはかなり違う流れで、
融資の話が進んでいく訳ですが、
事業性融資ということで言えば、これまでも、
日本政策金融公庫で融資を受けてます。

公庫の融資 確立された必勝法はこちら


最初に相談した案件は、落札した競売物件だったのですが、
公庫の融資審査の流れに従って、
購入(決済)を終えてから、銀行に相談しました。

すると、
「既に購入した設備についての融資は、取り扱わない」
という回答をいただきました。

融資できたとしても、運転資金名目で、
かなり融資額が制限されるそうです。ε= (´∞` )


「自腹で買ってるんだから、融資する必要ないでしょ」
という考え方だそうで、このへんは公庫とはかなり違いました。

公庫は、一度自腹&つなぎ資金で購入して、
抵当権を設定してから、融資をするという仕組みです。


前回の記事にも書きましたが、
石渡浩さんが、「小口の設備資金から取引を始める」と、
書籍やブログに書いている意味が分かります。

インターネットとか、太陽光発電設備とかですね。

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ちょうど申し込んでいる案件の審査が、
今週中に、出そうな感じなので、
結果が出ましたら、またブログに書きたいと思います。

うまくいかなかった場合は、フェードアウトさせます(笑)


学生大家から純資産6億円

昨日は、セミナー出演の打ち合わせで、
石渡浩さんとお会いしました。

アポイント時刻が、夜の8時過ぎということで、
相変わらず多忙な大家業をされてます。


その際、先日発売された新刊をいただいたのですが、
これの内容が、六厘舎のつけ麺スープ並みに超濃厚なので、
急いで紹介させていただきました。

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一般書籍は、それなりの冊数を売らなければいけないので、
内容がどうしても初心者・未経験者向けになりがちです。

しかし、石渡さんの新刊は、ある程度知識がある人向けに、
さらに踏み込んだ内容になってます。


不動産投資の書籍を、何十冊も読み、
「もう、だいたい分かった」というような方でも読む価値があります。

ぼくが読んだ不動産本の中でも、
ベスト3に入ると思います。


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ちなみに、石渡さんのコメント。

「本書のAmazonキャンペーンのようなものを、将来するかもしれませんが、
その際には期間外に購入された方でも、応募できるようにしますので
安心してご購入下さい」

とのことです。 (* ̄ー ̄)


プロパー融資

ちょっと前に発売しました、
「商工中金」の攻略法をまとめたマニュアル。

今月末で、早期割引終了となりました。

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不動産投資家のための「商工中金」完全マニュアル


15,750円 → 21,000円になりますので、
お早めにゲットされることをお薦めします。


さて、融資でいえば、最近はようやく
「プロパー融資」の交渉をするようになってます。

不動産投資家にとって、「プロパー」の対極にあるのが、
「アパートローン」という定型の商品ですが、
銀行の対応は、かなり違うことが分かりました。


融資の打診をしたのは、自分の持っている法人が、
預金だけの取引をしている銀行です。

まず、ぼくが銀行に電話を掛けて、
「今後の事業拡大について、融資などのご相談をしたいです」
という話をしましたら、

なんと、行員さんが自分の事務所に来られました。( ̄△ ̄;)


銀行というものは、自分が出向くものかと思っていたので、
「明日、伺います」というオファーは、
かなりの緊張感がありました。

お茶を出すための、ガラスの茶碗を、
100円ショップまで買いに行ったくらいです。


さらに初訪時、は購入物件についての聴取はほとんどなく、
会社がなにをやっているか、決算内容はどうかのか、
これからの事業展開はいかがなものか・・など、

とにかく自分と会社について、質問攻めでした。


そして、決算書その他の資料を持ち帰って、
1週間くらいしてから、ようやく

「条件によっては、ご購入物件の融資が可能です」

というお返事をいただきます。


ちなみに、この時点では、どんな物件を購入したいのかについて、
まったく伝えていません。。

決算書などを確認して、「取引可能かどうか」を、
先に判断するようなイメージでした。


ほかにも、いろいろ違いがあるのですが、
次回以降に書きたいと思います。


4月の編集会議

ハートブレイン事務所に顔を出したときの写真。

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型落ちのパソコンに、自力でメモリ増設してます。


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えみちゃんが、カンボジアの学校や孤児院で撮影した写真を、
大きくプリントして、机の前に貼ってます。

モチベーションが上がるんだそうです。


ぼくが事務所に行く頻度も、
週2回くらいで済むようになりました。

コテツさんは沖縄に住んでいるので、
月のうち4~5日くらいしか、こっちに来ないですね。


もちろん事務所に行かなくても仕事はしてるのですが、
チームの中で役割分担をしっかり決めておいて、
得意で好きなことに、それぞれが集中するのが望ましいです。


さて、昨日は、満室経営新聞&プレミアムの、
編集や企画についての会議。

横浜のハートブレイン事務所で、
通常は毎月1回、月のなかばに開催しています。


満室経営新聞、今後の特集記事は、

5月 2012年繁忙期を振り返る!

6月 大家さんの保険 最新情報

7月 不動産投資家デビューへの道


という感じで予定しています。(タイトルは仮称)

そのほか、相続、地方投資、最新融資情報など、
不動産投資家さんにとって役立つ記事を、
どんどん提供していきますので、楽しみにしててください。


▼川島和正さんの新刊。完結に良いことが書かれています。

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大家さんデビュー相談会

新聞絡みのお知らせをふたつです。

ひとつは、昨日4月号を配信しました。

空室対策モニターさんの最終章と、
大家さんの力で、カンボジアに中学校が建築された経緯と、
学校贈呈式などの報告が特集記事です。


次月は、「2012年繁忙期を振り返る」ということで、
全国の管理会社さんにインタビューをしています。

【購読無料】満室経営新聞


それから、14日の土曜日。

あいにくの雨天でしたが、応募された新聞の読者さんに対して、
「大家さんデビューの相談会」を行いました。

ぼくと、NSX松田さんがミニセミナーを行い、
そのあと、参加者さんの個別相談に答えるというもの。

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人それぞれ、お悩みの内容は違っているのですが、
やはり「投資スタンス」「融資」「自己資金」「リスク」の4つで、
全体の80%くらいを占めている感じでした。

満室経営新聞では、今後この「大家さんデビュー」を、
積極的に支援していきたいと思います。


無料相談、コンサル、対象者さんを絞った情報提供など、
いま、良いいろいろアイデアを練っているところです。

ですので、まだ物件をお持ちでない方も、
遠慮なく、購読登録してくださいね☆


 ★これから始める方にも役立つ知識が満載です。読みやすい!
 

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