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内見成約率を高める。

昨日は、ベンディアムさんが主催する
不動産投資のセミナーで、お話をさせていただきました。


ぼくのほかにも、著名な講師の方が、
講演や、パネルディスカッションに参加されています。

参加費もお手頃で、あっという間に満席だったそうです。

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ぼくは
「大家さんとしてレベルアップするには?」

というテーマで、40分お話しました。

内見した際の成約率が高ければ、
あとはコミュニケーションと広告料で内見数を増やせます。

そのためには、カラーリングや設備などによる、
物件のインパクトが大事だという内容です。


個人的には、成約率40%くらいを
キープしたいと思いますね。

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知り合いの参加も多く、楽しい時間を過ごせました。(=´∇`=)


明日は午後から富山に移動。

保険代理店の川西さんと、飲みに行きまして、
次の日の朝、売却の決済です。


現在の売却物件

競売で購入したマンションを売りに出す話を、
先日のブログ記事に書きましたが、
実は、ほかにも売却案件があります。


まず、富山で購入した一棟もののマンションを、
このまま行くと、来週売却予定です。

拙著「全国どこでもアパート経営」の中で、
3棟目のマンションとして紹介されている物件です。

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こちらは、既に売買契約が終わっておりまして、
手付金も受け取っています。

銀行からの承認後に契約をしているので、融資特約なし。

契約は「持ち回り」でしたが、決済は現地に行きます。


さらに、いま持っている物件の中で、
もっとも購入が古い、名古屋の区分マンションも売却中です。

こちらは以前の記事に書いたものですが、
現在、満額で買付が入り、融資の審査中らしいです。

過去記事:賃貸中のまま区分を売る

過去記事:名古屋マンションを売りに出しました


賃貸のままなのに、住宅ローンを使うということで、
銀行にどう話しているのか謎ですが、聞かないふりです。。(笑)

※銀行に対する契約違反なので、絶対やめましょう。
 特に住宅ローンで買った物件をシェアハウス(積極的事業)にするなど、完全に詐欺行為です。


ということで、持ち物件&家賃収入が減ってしまうのですが、
物件を探しながら売りに出して思ったのは、

なかなか買えるレベルの物件が見つからない状況は、
逆に考えると、売り時なのかなぁ・・ということです。


そんな中でも物件を買っていかなければならず、
早く何とかしたいなぁ・・・と焦ります。


業者さんの選定

区分マンションの売却を依頼する会社を、
どうやって選ぶかの話です。


ぼくは、不動産投資について、
「チーム」の運営に重点を置いてます。

不動産購入にしろ、管理にしろ、リフォームにしろ、保険にしろ、
固定・継続してお仕事をお願いするよう、心がけています。


ただ、横浜で不動産の売却をするのは初めてですし、
よく考えたら、リフォームの経験さえありません。

最初の業者さんを選ぶまでは、結構大変ですね。。(^^;)

一応地元ですので、この地域でいくつも物件を持って、
何でも電話orメール1本で、物事が進むようにしたいです。


ということで、競売マンションの売却査定には、
2社の業者さんをお呼びして、お話を伺いました。

で、割と前向きに考えてくれそうな会社さんに決めました。


よく、「お客様は理屈では動かない。感情を揺さぶるのだ!」

みたいなことが、セールス系の本に書かれてますが、
まさにその通りだと思った次第です。


ぼくが、選ばなかった方の会社さんは、
非常に根拠のある材料を、いくつも並べるものの、
その全てが「価格を引き下げるため」であることが、
ありありと分かるんですよね。

だから、マイナスのことしか言いません。

「過去に売れた同じ建物の●号室より、階が低くて汚れている」

という根拠はお話されるのですが、
この部屋の方が、日当たりが良いという話はしません。


ということで、1社にお断り、
もう1社に専任媒介のお願いメールを出したところ、

後者の会社さんからすぐに電話が掛かってきまして、
あさってくらいに、来社いただくことになりました。


何となく、前者さんの方が会社の実力的には上っぽいですが、
こういう感覚的なものも、大事にしています。

結果がどうなるかは、分かりませんが。。(笑)


そういえば、いま自分がお付き合いしている方々も、
スペックや条件だけで、選んだところは、ほとんどありません。

幸せな人生を実現する手段としての不動産投資なので、
それによって、ストレスが掛からないように、工夫したいものです。



退去立ち会いと売却査定

以前に競売で落札した区分マンションの、
退去立ち会いに行ってきました。

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入居者さんは、こちらに10年くらいお住まいだったのですが、
こちらとしては実需向けの売却が望ましかったので、
交渉のうえ、早期に退去いただいたものです。

アパート経営を行う上で、長期入居はありがたいですが、
その分、部屋は荒れて汚くなりますね。(^^;)

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お子さんの落書き。けっこう上手いです(笑)

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その後、大手の不動産仲介会社さんが2社、
30分置きにいらっしゃいました。

部屋を見てもらって、リフォームをどこまでするかの相談と、
売却価格の見込を出していただくためです。


1社目の方は、アバウトな感じで
「2千万ちょっとでいけるんじゃないですかー?」という回答。

2社目は、理路整然と各種の材料を挙げて、
「高くても1800万円です」みたいな回答でした。


どちらにも共通していたのは、2千万円程度のマンションを買う、
いちばん多い所得層は、年収300万円台なんだそうです。

平気で年収の5倍にもなるマンションを買ってしまう、
その感覚が、ちょっと怖かったです。


まだまだ、持ち家志向は根強いですね。


競売 2物件調査

先週は、現在入札期間中の競売物件を、
2つ観に行きました。

暑いので、1日ひとつずつです(笑)


ひとつめは、普通の基準で入札したら、
実需向け売値との差額で、かなり儲かってしまう??
と思われたマンション。

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物件概要書(裁判所が作ってるやつ)の写真だと、
それなりに格好良く見えたのですが、
現地に行ってみると、どうも作りが安っぽい感じ。

ファミリーではあり得ないくらい、日当たりも悪いですし。


ということで、戻ってから地元の不動産会社の方に、
そのマンションについて聞いてみたところ、

・以前、このマンションは賃貸用の一棟マンションだった。
・オーナーが全戸を区分登記して分譲した。

ということが判明。チープな理由も納得という感じでした。

こちらは売値が読めないので、入札見送り。


昨日観に行ったのは、高級感があって良かったですが、
またしても、すごい坂の上にありました。

横浜は、中心部以外は本当に坂が多いです。。

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この写真だけ見ると普通なんですが、
ずっと坂を上ってきて、建物の裏側から降りてこないと、
正面に回れない造りになっているのです。

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丸くなってるところから、延々降りていくのです。(^^;)


都会は土地の価値が高いですから、
このような、アクロバチックな方法で建築された建物も、
それなりにたくさんありますね。

地方だと、平地にしかマンションありません。


こうやって、いくつも物件を見るようにしていけば、
だんだん横浜・神奈川の地理も、把握できていくと思います。

運動にもなりますしね(笑) 頑張ります。



事前査定にショック。( ̄△ ̄;)

まりおさんのキャンペーン。今日までです。

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さて、ちょっと前に競売で落札した区分マンション。

横浜市内にあって、普通の人に賃貸中でしたが、
交渉の結果、比較的短期で退去いただくことになりました。


この後は、退去立ち会いをしてリフォームをして、
実需向けの方に売却するのですが、
横浜での売却は初めてなので、まずは業者さんを選びます。

一般のマイホーム売却をする人が使うような、
「一括査定サイト」みたいなもので、
いくつかの業者さんから、簡易査定をしてもらいました。


その査定額が・・・超低いんですよ。(^^;)


今まで、このようなサイトを2回使ったことがありますが、
違う会社であっても、同じ傾向があります。


1.同じマンションの売却事例を例に挙げている。

2.専属専任媒介(いわゆる両手)に誘導しようとする。

3.まず、極めて低い額を提示し、
  その後に「当社なら●●円上乗せします」とアピールする。


とまあ、こんな感じです。


ぼくは当然、同じマンションの過去売却事例は、
チェックした上で査定を頼んでいますが、

その部屋は、売主さんが居住中のまま、
未リフォームで販売されたものだったりします。

ちゃんとリフォームした部屋に比べて価格が下がることを、
プロの方が、分からないはずありません。


ここからは、ぼくの予想でしかないのですが、
おそらく、こういった業者さんは

・両手で仲介して、6%の手数料を取りたい。
・在庫を抱えず、早く売却したい。

という思惑があるので、

売却前に、売主の期待額を引き下げつつも、
その会社なら、もっと高く売れるというストーリーを駆使して、
専属専任に持ち込むんだと思います。

売値が多少下がったところで、
両手の手数料を得られた方が儲かりますからね。


ちなみに、過去区分を1件、戸建を1件売りましたが、
業者さんの事前査定より成約価格が低かったことは、
一度もありません。( ̄ー ̄)


欲張って、自分の物件をさらし者にしてはいけませんが、
事前査定を鵜呑みにするのも、考え物だと思いました。


ブログの弊害

5月ももうすぐ終わりですが、今月はいろいろありました。

ただ、ブログに書けないことが多くなってまして、
こういう媒体の、難しさを感じてます。


不動産をテーマにしたブログもいろいろありまして、
コラムに近いようなものもありますが、
ぼくのように、日々の活動報告が中心のブログは、
公開できない内容が続いた時に、なかなか記事にできません。

・取引や交渉の相手方への配慮が必要
・公開すると、競合が殺到する

のような場合です。

匿名で書いていればまだよいんですけどね。。(^^;)


また、ブログを書いていることが、
自分に不利に働くのが、「物件を売りに出す時」です。

ぼくの本を読めば、その物件をいついくらで購入して、
どのような運営をしてきたか、分かってしまいますからね。。


ただ、今回そのような方からお手紙付きの買付を頂きまして、
指値は入ってるものの、「そこまでご存じだったら!」という感じで、
価格承諾方向に、向かっている次第です。(=´∇`=)

「売主に手紙を書く」っていうのは、
どこでもアパート経営に載ってる、指値のノウハウですね(笑)



今週はコテツさんが帰ってきているので、
打ち合わせがいろいろあります。今日もこれから。


このキャンペーンは、今月中です。

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