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イベント会場の下見

アパート経営フェスタは、昨年で終了したのですが、
9月29日に、ちょっと大きめのイベントをする予定になってます。

先日、えみちゃんと一緒に会場の下見に行きました。

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500名近く収容できる会場なんですが、
九段会館や、江戸川総合文化センターに比べると、
ぜんぜん狭く見えてしまいます(笑)

1回目のフェスタよりは、広いんですけどね。


ああいう公共的な会場に比べると、設備も整ってますし、
施設の方も、対応が親切丁寧です。


会場備品の写真を撮るえみちゃん。

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7月末くらいから、イベントの告知をはじめますが、
いまから予定を空けておいていただけますと、嬉しいです。


売却時にお金を残す物件とは?

※メルマガの編集後記用に書いた文章ですが、
 割とブログ向きなので、こちらにも掲載させていただきます。

 投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン



 今週の火曜日に、富山に持っている、
 RCマンションのひとつを、売却してきました。

 ブログに少しそのことが書いてあるので、
 よかったらご覧下さい。

 → http://bit.ly/MduQMW


 今回は購入価格より、少し高い値段で売りましたが、
 仮に同じであったり値下がりしていても、
 残債が減っていれば、その差額が収益になります。

 税法上の「利益」と、手元のキャッシュは違います。


 仮に元金均等返済(あまりありませんが)だった場合、
 20年ローンは、年に5%ずつ元金が減ります。

 物件の値下がりが、年に5%未満であれば、
 フルローンであっても、売却時にキャッシュが残る計算です。

(仲介手数料など、諸々の費用は掛かります)
  

 逆に、元金の減少を上回るほど物件価値が下落すると、
 残債以上の価格で売却できないという
 非常に苦しい状況に陥ります。


 そうなりやすい物件の特徴としては、

 1.30年など、非常に長い期間の融資を受ける。

 2.購入価格に占める建物割合が高い。

 3.物件取得後に、価値を上げられていない。

 の3つでしょうか。

 ただ、返済期間が長ければ、
 それだけキャッシュフローが出ますので、
 保有期間中のリスク自体は、減らすことができます。


 建物価値が高ければ、減価償却は取れますし、
 1と2は、悪い面ばかりではないということです。

 
 逆に、3の「価値を上げる」というのは、
 中古物件を購入する場合、
 必ず意識しておいた方がよいと思いました。

 今の経済状況で、ただ不動産を保有してるだけで、
 価値が上がることは難しいからです。


 物件の「価値」とは、
 立地、入居率、設備や色合いに至るまで、
 いろいろな要素があります。

 立地はなかなか改善できませんが(笑)、
 それ以外の要素は、自分で上げることができます。

 また、価値を上げやすい物件を選ぶことも、
 出口で収益を出す、比較的簡単な方法です。


 心情的には、キレイで満室で、
 設備も整った物件を選びたくなりますが、

「自分が良くする」ことを念頭に、
 物件を見極めるようにしていきたいと改めて思いました。 


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富山の物件を売却

昨日まで2日間、富山に行ってきました。

2012年はじめての北陸訪問ですが、
今回は、管理会社さんにも顔を出す時間がなく、
物件の売却決済のみとなりました。


前泊&決済は高岡駅周辺。

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富山の物件が減ってしまいましたが、
この地域で物件を購入して、マメに来れるようにしたいです。

ちなみに、高岡駅は現在新築中ということで、
古い駅舎がぶっ壊されています。。

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前職時代は、右側に見えているビルに勤務していました。


決済は翌朝滞りなく終わることができました。

通常、売却の決済は、

1.買主さんから手付けを引いた差金を振込(仲介手数料はこの時点で差引)
2.借入していた銀行から、残債分が引き落とされる。

という順序で進みますが、1と2の間にはタイムラグがあります。
携帯の残高照会で、その瞬間を確認できました。

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この間に、自分の他口座とかに送金してしまったら、
どうなってしまうんでしょう。。

残債が引き落とされるまで、20分くらい掛かりました。


決済の間は、同席いただいた銀行員の方と不動産会社さんに、

「良い売り物件があったら紹介して下さい」
「その際は、ぜひご融資を。」

というアピールも忘れません。

銀行さんの方は、「返済実績できましたよね?」と、
言外に含ませたような言い方をします(笑)


来月も北陸に行く予定なので、
その際に、売り物件を見れたらいいなぁと思ってます。

あとは定番のお魚系を堪能。

この時期は岩ガキが旬なので、ひとりで丸ごと頂きました。

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夕方からは、いろんな電車が止まったり遅れてたりでしたが、
なんとか大きな遅れもなく帰京できました。


なお、購入&売却の詳細については、
満室経営新聞プレミアムで公開しますので、
会員になってる方は、楽しみにお待ち下さい。


内見成約率を高める。

昨日は、ベンディアムさんが主催する
不動産投資のセミナーで、お話をさせていただきました。


ぼくのほかにも、著名な講師の方が、
講演や、パネルディスカッションに参加されています。

参加費もお手頃で、あっという間に満席だったそうです。

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ぼくは
「大家さんとしてレベルアップするには?」

というテーマで、40分お話しました。

内見した際の成約率が高ければ、
あとはコミュニケーションと広告料で内見数を増やせます。

そのためには、カラーリングや設備などによる、
物件のインパクトが大事だという内容です。


個人的には、成約率40%くらいを
キープしたいと思いますね。

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知り合いの参加も多く、楽しい時間を過ごせました。(=´∇`=)


明日は午後から富山に移動。

保険代理店の川西さんと、飲みに行きまして、
次の日の朝、売却の決済です。


現在の売却物件

競売で購入したマンションを売りに出す話を、
先日のブログ記事に書きましたが、
実は、ほかにも売却案件があります。


まず、富山で購入した一棟もののマンションを、
このまま行くと、来週売却予定です。

拙著「全国どこでもアパート経営」の中で、
3棟目のマンションとして紹介されている物件です。

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こちらは、既に売買契約が終わっておりまして、
手付金も受け取っています。

銀行からの承認後に契約をしているので、融資特約なし。

契約は「持ち回り」でしたが、決済は現地に行きます。


さらに、いま持っている物件の中で、
もっとも購入が古い、名古屋の区分マンションも売却中です。

こちらは以前の記事に書いたものですが、
現在、満額で買付が入り、融資の審査中らしいです。

過去記事:賃貸中のまま区分を売る

過去記事:名古屋マンションを売りに出しました


賃貸のままなのに、住宅ローンを使うということで、
銀行にどう話しているのか謎ですが、聞かないふりです。。(笑)

※銀行に対する契約違反なので、絶対やめましょう。
 特に住宅ローンで買った物件をシェアハウス(積極的事業)にするなど、完全に詐欺行為です。


ということで、持ち物件&家賃収入が減ってしまうのですが、
物件を探しながら売りに出して思ったのは、

なかなか買えるレベルの物件が見つからない状況は、
逆に考えると、売り時なのかなぁ・・ということです。


そんな中でも物件を買っていかなければならず、
早く何とかしたいなぁ・・・と焦ります。


業者さんの選定

区分マンションの売却を依頼する会社を、
どうやって選ぶかの話です。


ぼくは、不動産投資について、
「チーム」の運営に重点を置いてます。

不動産購入にしろ、管理にしろ、リフォームにしろ、保険にしろ、
固定・継続してお仕事をお願いするよう、心がけています。


ただ、横浜で不動産の売却をするのは初めてですし、
よく考えたら、リフォームの経験さえありません。

最初の業者さんを選ぶまでは、結構大変ですね。。(^^;)

一応地元ですので、この地域でいくつも物件を持って、
何でも電話orメール1本で、物事が進むようにしたいです。


ということで、競売マンションの売却査定には、
2社の業者さんをお呼びして、お話を伺いました。

で、割と前向きに考えてくれそうな会社さんに決めました。


よく、「お客様は理屈では動かない。感情を揺さぶるのだ!」

みたいなことが、セールス系の本に書かれてますが、
まさにその通りだと思った次第です。


ぼくが、選ばなかった方の会社さんは、
非常に根拠のある材料を、いくつも並べるものの、
その全てが「価格を引き下げるため」であることが、
ありありと分かるんですよね。

だから、マイナスのことしか言いません。

「過去に売れた同じ建物の●号室より、階が低くて汚れている」

という根拠はお話されるのですが、
この部屋の方が、日当たりが良いという話はしません。


ということで、1社にお断り、
もう1社に専任媒介のお願いメールを出したところ、

後者の会社さんからすぐに電話が掛かってきまして、
あさってくらいに、来社いただくことになりました。


何となく、前者さんの方が会社の実力的には上っぽいですが、
こういう感覚的なものも、大事にしています。

結果がどうなるかは、分かりませんが。。(笑)


そういえば、いま自分がお付き合いしている方々も、
スペックや条件だけで、選んだところは、ほとんどありません。

幸せな人生を実現する手段としての不動産投資なので、
それによって、ストレスが掛からないように、工夫したいものです。



退去立ち会いと売却査定

以前に競売で落札した区分マンションの、
退去立ち会いに行ってきました。

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入居者さんは、こちらに10年くらいお住まいだったのですが、
こちらとしては実需向けの売却が望ましかったので、
交渉のうえ、早期に退去いただいたものです。

アパート経営を行う上で、長期入居はありがたいですが、
その分、部屋は荒れて汚くなりますね。(^^;)

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お子さんの落書き。けっこう上手いです(笑)

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その後、大手の不動産仲介会社さんが2社、
30分置きにいらっしゃいました。

部屋を見てもらって、リフォームをどこまでするかの相談と、
売却価格の見込を出していただくためです。


1社目の方は、アバウトな感じで
「2千万ちょっとでいけるんじゃないですかー?」という回答。

2社目は、理路整然と各種の材料を挙げて、
「高くても1800万円です」みたいな回答でした。


どちらにも共通していたのは、2千万円程度のマンションを買う、
いちばん多い所得層は、年収300万円台なんだそうです。

平気で年収の5倍にもなるマンションを買ってしまう、
その感覚が、ちょっと怖かったです。


まだまだ、持ち家志向は根強いですね。


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