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プロパー融資

ちょっと前に発売しました、
「商工中金」の攻略法をまとめたマニュアル。

今月末で、早期割引終了となりました。

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不動産投資家のための「商工中金」完全マニュアル


15,750円 → 21,000円になりますので、
お早めにゲットされることをお薦めします。


さて、融資でいえば、最近はようやく
「プロパー融資」の交渉をするようになってます。

不動産投資家にとって、「プロパー」の対極にあるのが、
「アパートローン」という定型の商品ですが、
銀行の対応は、かなり違うことが分かりました。


融資の打診をしたのは、自分の持っている法人が、
預金だけの取引をしている銀行です。

まず、ぼくが銀行に電話を掛けて、
「今後の事業拡大について、融資などのご相談をしたいです」
という話をしましたら、

なんと、行員さんが自分の事務所に来られました。( ̄△ ̄;)


銀行というものは、自分が出向くものかと思っていたので、
「明日、伺います」というオファーは、
かなりの緊張感がありました。

お茶を出すための、ガラスの茶碗を、
100円ショップまで買いに行ったくらいです。


さらに初訪時、は購入物件についての聴取はほとんどなく、
会社がなにをやっているか、決算内容はどうかのか、
これからの事業展開はいかがなものか・・など、

とにかく自分と会社について、質問攻めでした。


そして、決算書その他の資料を持ち帰って、
1週間くらいしてから、ようやく

「条件によっては、ご購入物件の融資が可能です」

というお返事をいただきます。


ちなみに、この時点では、どんな物件を購入したいのかについて、
まったく伝えていません。。

決算書などを確認して、「取引可能かどうか」を、
先に判断するようなイメージでした。


ほかにも、いろいろ違いがあるのですが、
次回以降に書きたいと思います。


4月の編集会議

ハートブレイン事務所に顔を出したときの写真。

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型落ちのパソコンに、自力でメモリ増設してます。


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えみちゃんが、カンボジアの学校や孤児院で撮影した写真を、
大きくプリントして、机の前に貼ってます。

モチベーションが上がるんだそうです。


ぼくが事務所に行く頻度も、
週2回くらいで済むようになりました。

コテツさんは沖縄に住んでいるので、
月のうち4~5日くらいしか、こっちに来ないですね。


もちろん事務所に行かなくても仕事はしてるのですが、
チームの中で役割分担をしっかり決めておいて、
得意で好きなことに、それぞれが集中するのが望ましいです。


さて、昨日は、満室経営新聞&プレミアムの、
編集や企画についての会議。

横浜のハートブレイン事務所で、
通常は毎月1回、月のなかばに開催しています。


満室経営新聞、今後の特集記事は、

5月 2012年繁忙期を振り返る!

6月 大家さんの保険 最新情報

7月 不動産投資家デビューへの道


という感じで予定しています。(タイトルは仮称)

そのほか、相続、地方投資、最新融資情報など、
不動産投資家さんにとって役立つ記事を、
どんどん提供していきますので、楽しみにしててください。


▼川島和正さんの新刊。完結に良いことが書かれています。

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大家さんデビュー相談会

新聞絡みのお知らせをふたつです。

ひとつは、昨日4月号を配信しました。

空室対策モニターさんの最終章と、
大家さんの力で、カンボジアに中学校が建築された経緯と、
学校贈呈式などの報告が特集記事です。


次月は、「2012年繁忙期を振り返る」ということで、
全国の管理会社さんにインタビューをしています。

【購読無料】満室経営新聞


それから、14日の土曜日。

あいにくの雨天でしたが、応募された新聞の読者さんに対して、
「大家さんデビューの相談会」を行いました。

ぼくと、NSX松田さんがミニセミナーを行い、
そのあと、参加者さんの個別相談に答えるというもの。

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人それぞれ、お悩みの内容は違っているのですが、
やはり「投資スタンス」「融資」「自己資金」「リスク」の4つで、
全体の80%くらいを占めている感じでした。

満室経営新聞では、今後この「大家さんデビュー」を、
積極的に支援していきたいと思います。


無料相談、コンサル、対象者さんを絞った情報提供など、
いま、良いいろいろアイデアを練っているところです。

ですので、まだ物件をお持ちでない方も、
遠慮なく、購読登録してくださいね☆


 ★これから始める方にも役立つ知識が満載です。読みやすい!
 

不動産投資25の落とし穴《ケーススタディとポイント解説》
藤山 勇司
ぱる出版
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長岐さんのセミナー動画

先日、指値についての書籍を出版された、
不動産鑑定士&投資家の、長岐隆弘さんが出演する、
不動産投資セミナー動画がyoutubeで見れます。

1時間もある、本格的な内容ですよ☆


お時間あるときに、ぜひどうぞ。(-^〇^-)




自己資金の増やし方 後編

自己資金の増やし方の続きです。

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いちばん早く、かつ手堅く自己資金を増やす方法は、
逆説的なんですが、不動産を買うことです。


300万円を持っていて、それを何かしらで運用するより、
ネット利回り10%の物件を買うと、
かなり高率で、資金を増やしていることになります。

ここで、「でも、300万円が手元からなくなっちゃうじゃん!」
という反論がありそうですが、ここで購入する物件は、
いつでも売却できるものでなければいけません。


3ヶ月以内に現金化できて、かつ購入額以上で売れる。

そういうものを持っていれば、引き出すのに3ヶ月掛かる、
金利10%の預金のようなものです。


数千間円レベルの一棟ものを、融資を受けて購入しようとなると、
必要な自己資金も、1千万円レベルになりますが、
不動産投資をはじめるだけなら、そこまでのお金は要りません。

300万円くらいだったら、
2年間くらい、根性で貯めればいけると思います。


さて、その300万円なんですが、
専業主婦の奥さんが、共働きすれば楽勝なんですが、
そうじゃない場合は、

「副業」「節約」「投資」の3つを併用して、
貯めていくのがベストです。

節約だけで300万円、副業で300万円というと、
なかなか厳しいような気がしますが、
それぞれ100万円ずつなら、行けそうな気がします。


だいたいは、予定通りに行かないのですが、
人には向き不向きがあるので、

「副業はイマイチで50万円しか稼げそうにないけど、
節約で150万円ならいけそうだ」

という調整をすれば、最終的には目標額貯まります。(-^〇^-)


せっかく不動産投資に興味を持って、
このブログを、読んでいただけるまでになったのですから、
ぜひ、初志貫徹していただきたいと思います。

もちろん、無料の満室経営新聞は、
購読して、モチベーションを維持してください。



藤山さんの新刊小説、Amazonにアップされました。


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バイバイ!代表取締役は引きこもり


自己資金の増やし方 前編

メンター泉正人さんが、
「課長 島耕作」の作者(弘兼 憲史さん)のイラストで、
仕事術の本を出していたので、
遅ればせながら、購入して読んでみました。


知識ゼロからの仕事の段取り入門
泉 正人
幻冬舎
売り上げランキング: 64383


これは、いいですねー。

読んだ本人に役立つのはもちろん、
仕事を覚えてもらいたい人に読んでもらうのに最適です。

ぜひ新刊を買って、プレゼントしてあげてください。


さて、挫折シリーズの補足として、
「自己資金不足」を、脱却するための方法について、
考えてみたいと思います。

前にも書きましたが、不動産投資を思い立って、
そのまま、次々と物件を増やしていくような人の大半は、

「思い立った時に、既に自己資金があった」

と考えて、間違いありません。


社会人になってからずっと倹約を続けていたり、
1千万円をはるかに超えるお給料を、もらい続けていたり。
または、株や相続などでお金が増えたような人も、
意外と多いようです。

いわゆる「節約」によって購入資金を貯めた事例は、
藤山勇司さんの書籍くらいでしか、見たことがありません。


毎日、お昼は月見うどん。

商店街で、パンの耳なんかをもらってくるなど、
毎月20万円以上の貯金を、しばらく続けたそうです。

しかも、藤山さんは商社勤務だったそうなので、
そこそこのお給料を、もらっていたと思われます。
それでようやく、1千万レベルの貯金。


「そんなの真似できない!」という場合は、
採る方法は、4つしかありません。

1.アルバイトをして収入を増やす。
2.共働きをして、収入を増やす。
3.サイドビジネスを開業する。
4.不動産以外の投資で増やす。


「どれもしたくない」
「けど、融資を受けて一棟ものの不動産を買いたい」

というのは、さすがに難しいと言わざるを得ません。


では、何がいちばん実現可能性があるかというと、
上記の1→4の順で、難しくなります。


とはいえ、時間的・体力的な問題で、
そうそうアルバイトばかり、やってられない方も多いので、
その場合は、3か4をやりましょう。


知識・行動力不足&融資の壁についての解決策

先週末は、かなりの方がお花見や、
それに似たイベントを楽しんだと思いますが、

横浜を代表するお花見スポットである、
自宅近くの大岡川の桜は、まだ満開まで行ってません。

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※イメージ映像


自分的には、ちょっと散り始めたくらいの感じが好きなので、
今週末か来週も、お花見が楽しめそうです。(´ー`) 


今年はちょっと難しそうですが、物件がある北陸地方は、
首都圏に比べて10日以上、桜の満開が遅いので、
2ヶ所で2回、お花見ができる年もあります。



さて、前回のつづきです。

不動産投資を志すも、物件をひとつも買わずに、
やめて(諦めて)しまう人のパターンとして、

1.自己資金不足 2.ネガティブイメージ 3.購入後の失敗 
4.知識&行動力不足 5.融資が通らない

というのが挙げられます。

1~3まで説明しましたので、次は4番目について。


まず知識不足の方については、
不動産投資は、他の投資に比べて、
最初から必要な知識の幅が広いのが理由と思われます。

不動産の基礎知識はもちろん、法律的なもの、
税金、建築、リフォーム、保険など、いろいろあります。

書籍の10冊や20冊は最低読まないと、
なかなか自信を持って、物件を買うに至りませんので、
はじめから、それくらいの量感を持っておくべきだと思います。


行動力も同じで、はじめから
「100件くらいは現地で物件を見ておいた方がいいよ」
と、
教えられた人と、

入居する賃貸住宅を選ぶくらいの行動量で、
(業者さんが案内してくれますし)
収益物件が買えるんだろうと思いこんでいる人とでは、
途中で断念する確率は、違うはずです。


という訳で、4番の解決策は
「必要になる知識と行動量を、はじめから理解しておく」

ということになります。


5番目の融資について。

これは、「融資の基本的な知識が不足している」場合と、
「属性や自己資金的に、融資が厳しい」場合に分けられます。

前者の解決策は、しっかり勉強する。
最適なのは、今でもこちらの教材

後者は、融資が必要ない投資法をしばらくやってみて、
自分の属性を、銀行に評価してもらえるステージに持って行く。

融資が必要ない投資法 ①

融資が必要ない投資法 ②


ということで、以上の5つについて最初から理解の上、
解決策をふまえてチャレンジすることが、
不動産投資を、志半ばで断念しない方法だと思います。


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