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来週の「未経験者さん向け相談会」

来週の土曜日・・なので、1週間後になりますが、
満室経営新聞の企画で、

「まだ物件を購入していない読者さんへの、個別相談」

を実施することになっています。
現時点で、10数名の方に応募いただいてます。


最初に、ぼくが簡単なお話をするのですが、
「不動産投資をやらずに断念してしまう人のパターン」
というテーマにしようと思ってます。


レジュメ代わりに、今日はその話を。

以前、「不動産投資をやめちゃう人のパターン」という記事を、
ブログに書いてます。 この記事です

まとめると、

1.自己資金不足 2.ネガティブイメージ 3.購入後の失敗 
4.知識&行動力不足 5.融資が通らない

という5パターンに分かれます。


それぞれの対処法が分かることで、
「購入しないまま断念する」ということがなくなる訳ですね。


まずひとつめの「自己資金不足」について。

これは、ぼくがよく言ってるんですけど、
不動産投資をしようとして、それから節約による貯金を始めて、
みごと物件購入をした人は極めて少ない、ということです。


不動産を買っている人は、元々貯金があったか、
アルバイトやネットビジネス、株式投資などでお金を増やした人が、
ほとんど(おそらく90%以上)です。

だって、月々3万円貯金を増やすって、結構大変ですけど、
それでも年間36万円しか貯まらないです。
ボーナスも含めたとして、50~60万円くらいでしょうか。

500万貯めるのに、何年かかるかっていう話です。

ですから、「自己資金不足」の場合は、
ちゃんと収入を増やしてお金を貯めるという方法に切り替えるか、
今の資金でもできる投資法を、選ぶべきです。


「ネガティブイメージ」は、しょうがないですね。

詳細に調査した結果、「他の投資の方が良い」と判断するなら、
それはそれで、良いかと思います。

もちろん、「1億も借りるなんて怖い」というレベルでしかないなら、
勉強不足か、投資に向いてないということだと思います。


3番目は今回は対象外なので省略。

4番目の「知識と行動力不足」と5番目の「融資」については、
次回に書きたいと思います。


※現在、不動産投資ランキングで2位です。

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渋谷区の築古アパート

昨日は、時期的にはちょっと早かったのですが、
品川駅近くから出ている屋形船に乗ってのお花見イベントでした。

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以前、ハートブレインでも企画をしたことがありましたが、
船も料理も(値段もですが)、少しグレードが高め。

お花見をすることで、場所取りをしたり、
ゴミ捨てやトイレ、人混みに苦労することを考えると、
かなり良いのではないかと思います。

今年は既に満席とのことですが、
花火大会の日などは、かなり楽めそうです。


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屋形船といえば、天ぷら。

揚げたてのネタが、10種類くらい出ました。


また、昨日は都内渋谷区の築古アパートの、
現地調査に行きました。


都内の一棟もの見学なんて、かなり久しぶりです。( ̄▽ ̄)

もう、住所の文字面だけでも格好いい(笑)

加賀の物件なんて、住所なのに片仮名の「マ」って文字が、
入っていたりしますからね。渋谷区はそんなのありません。


とはいえ、6千万~7千万くらいの売値になるそのアパート。

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ぱっとしない外観に、20㎡そこそこのワンルームが8戸。

ぼくが似たような価格で購入した、
金沢のマンション(6300万円・1Kが28戸)と比べて、
外観上のグレードの差が、ありすぎます。。

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ちなみに、渋谷区アパートの利回りは表面で10%あるかどうか。

しかもそれでいて、6千万円くらいの販売価格は、
「土地値を大幅に下回る価格」だったりする訳です。(^^;)

もう、物理的に低家賃のアパートが、
できないような地価水準であることが分かります。


土地値以下なら、更地売却という手もある訳ですが、
このアパートはずっと満室が続いているので、
立ち退いてもらったりするのも、ちょっとぼく的には合いません。

自分にはハードルの高い物件かなぁ・・と思いました。


藤山勇司さんの新刊 2冊

もはや、不動産投資分野の、
ベストセラー作家の地位を不動のものにしている、
藤山勇司さんの新刊が2冊出ます。

ひとつは、初心者から経験者まで対象の実務本。


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「地雷を踏む」っていうキャッチコピーが怖いです。(^^;)


もうひとつは、不動産を舞台にした小説。
タイトルが興味引きます。

まだAmazonでは、注文ができないようです。。

バイバイ!代表取締役は引きこもり


藤山さんは、過去の書籍すべてにおいて、
ライターさんのサポートは、一切使っていないそうです。
全文、書き下ろし。

よく、こんなに色々出てくるなぁと驚かざるを得ません。


DVD収録会

昨日は、午後からセミナーの収録がありました。

満室経営新聞プレミアムのVIP会員さん向けに、
6月くらいから、毎月セミナーDVDを送ることになりまして、
そのための収録ということになります。

一般販売もしますが、価格は8千円前後を予定しているので、
MSP会員さんの方がお得です。


タイトルは

「これから10年使える『いいとこ取り』の地方投資ノウハウ」

ということで、地方投資を始めて7年半が経ちましたので、
これまでより長期的な観点で、
出口戦略まで含めた考え方をお伝えしました。

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・都会と地方では、指値の方法が違う。
・●●から収益を強奪する。●●に爆弾を投げる。
・地方物件の理想的な大規模修繕とは?

など、あまり話されていないテーマに触れています。


後半は、あと少しで著作のAmzonキャンペーンがはじまる、
空室対策コンサルタント尾嶋健信さんのセミナー。

初披露の「仲介会社営業マンコントロール法」について、
最新ノウハウを疲労いただきました。


キャンペーン前に、本を紹介してしまおう。。(笑)

たった18日で次の入居者が決まる! 満室革命プログラム
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少人数の懇親会も盛り上がり、楽しい1日でした。


現状を肯定する。

今日から4月ということですが、
携わってる仕事は、3月末が区切りになっていないので、
特にふだんの月初めと変わりません。

あと3部屋残っている空室を埋めようとか、
買付が流れちゃったので、新しいのを探そうとか、
そんな普通の4月になりそうです。


サラリーマンの頃は、3月末は特別な月でしたねー。

連日のように送別会だし、決算期なのでノルマが凄いし、
自分がボロボロになっていくのが、はっきり分かりました。
何年かに1度は、自分が転勤ですしね。

でも、ちょっと懐かしい。。(笑)


富山への転勤がなかったら、不動産やってないでしょうし、
厳しいノルマのおかげで、スキルも上がりました。

いつの時代も、決してムダではない訳です。


目の前のことを一生懸命できない人は、
何をやっても、成功しないんじゃないかと思ったりも。

時々、勤務先や上司先輩の悪口なんかを、
ブログに書いている、不動産投資家の方がいますが、
ああいうのは、よくないですね。


以上、ぼくにしては堅い話でした。(*/∇\*)



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不動産投資は「手段」

水~木で大阪に行ってきました。

滞在時間は、そんなに長くなかったのですが、
いつもの焼き肉屋さんで夕ご飯。

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焼き肉「空」 道頓堀店


このあと、おでんとお寿司ちょこっとと、
ラーメンまで食べてしまいました。


翌日、重いお腹を引きずって雑務をこなし、
夕刻帰京して、ソプラノ大家さんの出版記念パーティー。

出版元ごま書房の社長夫妻、沢孝史さんやふりーパパさん、
赤井誠さんなど、大勢の方が参加されてました。

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かなり本格的なコンサートといった感じです。

有名なイタリア歌曲など、聞き覚えのある曲が多く、
思っていたよりも、楽しむことができました。


当たり前ですが、菅原さんは歌が上手いですね。。(笑)

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不動産投資をはじめる目的は、ひとそれぞれですが、
物件や家賃収入を増やすこと自体を、目的にするのではなく、
「別のやりたいこと」を実現するための手段として、
取り組んでいくことを、お薦めします。

起業でも、趣味でも、チャリティ活動でも、何でも良いです。

時間を掛けずに安定収入をもたらす不動産投資は、
そういう手段として、とても優れています。


ただ、アパート数百戸レベルの購入や運営そのものは、
一生を捧げる対象としては、
単調でつまらすぎるのではないか・・と思うのです。



やっぱり売り止め

ホリエモンの、刑務所生活をリアルに書いた書籍。
かなり面白いです。

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ポジティブさが凄いと思います。



さて、少し前に書きました、

「買付は入れて通ったのに、売り意欲が減退した人」

について、業者さんから連絡が来ました。

それについての記事


結果は、予想通り「売り止め」ということで、
こういった取引は、いったんケチがつくと、まず上手くいかないですね。


ぼくは、物件を見に行った程度の損失しかありませんが、
仲介会社さんは、半年以上も販売活動をしており、

「何となく売る気がなくなった」というようなキャンセルは、
まさに、怒り心頭ではないかと思ったりもします。


仲介手数料は、ほとんどが決済時に支払う訳ですが、
労力や時間が掛かるのは、それ以前であることが圧倒的なので、
骨折り損になってしまうことが、よくありそうです。


仲介手数料が、どんな大きな物件でも3%なのは、
ちょっと高いなと思ったりしますが、
不動産が動くまで、収益が発生しないのはちょっとかわいそうです。

売主都合で売却をキャンセルする場合は、
それなりのキャンセル料を、支払うべきだと思います。


そもそも、「こんなの買うヤツいないだろー!」という値段で売りに出し、
買い手がつかなくて、あっさり売り止めにされていたら、
業者さんは、たまったもんじゃありませんね。


あと、このマンションの購入について、
未取引の銀行さんにも、審査をお願いしていましたので、
そちらにも、これから連絡しないといけません。

とても気が重い仕事なんですが、
今日の夕方からは、大阪に行って美味しいものを食べますので、
それを励みに、頑張ろうと思います。


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