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人生を豊かにする言葉

ただ文字が出てくるだけの動画なんですが、
実績を残した人たちの言葉だけに、
とても、説得力があり、心に残ると思います。

2つとも、お薦めです。








見栄を張らない

繁忙期ラストの追い込み時期になっていますが、
週末は、管理会社さんに携帯からメールを送っただけで、
これといった活動はしませんでした。


こんなメールを土曜日の朝送って、

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こんな返信が来ました。

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結果・・内見が1件あったものの、
残念ながら、成約には至りませんでした。(^^;)


現在の空室率は、3.7%と、
過去最高レベルに良かったりはするのですが、
同じマンションで、複数戸に空きがあるのが気になります。

購入してから5年半の間、
まったく同じ募集条件で頑張ってきましたが、
そろそろ修正が必要かなーと思ったりしています。


ぼくは、ブログやレポートその他の媒体で、
自分の収支や入居率を公開しているので、
実利より、見栄えを取りそうになることがよくあります。。

実際の収益よりも、「物件の利回り」とか、
「満室時家賃」とかを、重視してしまいそうになるのです。


トータル家賃より、戸あたりの家賃を下げることに、
抵抗がある大家さんも、たくさんいます。

「見栄を張らない」ということは、
賃貸業にとって、意外と大切なのかもしれません。



大家ネットのイベント

大家さんによる、大家さんのための団体
「全国大家ネットワーク」のセミナーイベントが、
4月21日に開催されます。

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まだ、健美家さんのセミナー案内ページのみで、
オフィシャルサイトはないのですが、
会費1000円と激安で、かなり貴重な話が聴けます。

【4/21】踊るチンタイ経営 2012春


大家さんと、持ち物件の入居者さんまで登場して、
全賃の榎本編集長を交えた、トークセッションも予定されています。

入居者さん・・・よく出演しましたねぇ。。( ̄△ ̄;)


地方の中古物件ばかりを運営していると、
「コンセプトマンション」「コミュニティー住宅」といった言葉は、
自分とは無縁のものに感じてしまいますが、

今後、勝ち残っていく大家さんになるためには、
知っておいた方がいいのかなぁ・・とは思います。


第2部では、有識者によるパネルディスカッション。
こちらだけでも、十分元が取れると思います。

物理的に可能な方は、ぜひご参加下さい。


※昨年開催された、公開シンポジウムの写真。



役立つマンガを2冊紹介

ブログで、いわゆる「マンガ」を紹介しても、
あまり購入する人がいないです。

読者さんの知識レベルが、それだけ高いんだと思いますが、
知識の習得や、見識を広めるために、
記憶に残りやすいマンガを、ぜひ活用してみてください。


今日ご紹介するのは、この2冊。

ゴーマニズム宣言スペシャル 反TPP論
小林 よしのり
幻冬舎
売り上げランキング: 343


前者は、とりあえずTPPに反対という立場の人が、
どういう根拠で、それを主張しているかが、
ものすごく分かりやすく書かれています。

反論もありますが、とにかく理解しやすいです。


後者は以前にも紹介しましたが、手塚治虫さんという、
日本の歴史上でも、トップクラスに仕事を詰め込んだ人が、
どのように、それを完遂したのかが分かります。

これを読むと、忙しいなんて言ってられないです。


売主さんのグリップ

月曜日の話になりますが、
横浜市内の、区分マンションを現地まで見に行って、
そのまま買付を入れました。

横浜というのは、横浜駅周辺やみなとみらい以外は、
意外と坂が多い土地でして、先日の競売物件(落札ならず)に続いて、
急なロング階段を上ることになりました。。

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このマンションは、例によって賃貸中なんですが、

・現在、相場より2割くらい高い家賃で賃貸中。
・ゆえに退去までは高利回り物件。
・実需向け価格との差は、だいたい600万円くらい。

という感じでして、
何とか買える水準まで値段が下がりそうだったので、
その日のうちに、買付を入れたという訳です。

指値を入れてましたが、何とか通しました。


ところが、マンション全体の修繕積立金残高を聞くために、
取扱の業者さんの依頼で、売り主さんが
マンションの管理会社に連絡を取ってみたところ、

「そんなアヤシイ業者に売却を任せて大丈夫なんですか?」

というようなことを、言われたそうです。
(アヤシイ業者=仲介会社。)


営業妨害も甚だしい発言なのですが、
そのせいで、売主さんの売却意欲がトーンダウン。

税理士さんや、知り合いなどに相談をはじめてしまい、
今は、売るのかどうかを含めて検討中ということになってます。

これは、売り止めになる確率が高そうですね。


売買仲介会社さんにとっては、非常にかっこ悪い上に、
これまでの色んな売却活動が、無駄骨になってしまうので、
経済的にも、損失が出る可能性があります。(^^;)

ぼくもまあ、現地に行った時間や交通費はムダですが、
不動産投資でこの出費をケチっていると、
いつまで経っても、良い物件は買えません。


仲介会社さんのグリップ力の弱さには呆れますが、
確認したところ、立派な「元付業者」だったというから驚きです。

どうやって、売却依頼を受けることになったのか、
経緯を教えて欲しいですね(笑)


一応、月曜日までに最終的な返事をもらうので、
それを受けて、対策を考えたいと思います。


名古屋マンションを売りに出しました。

最初に購入した名古屋の区分マンションを、
賃貸中のまま、売却しようという話のつづきです。


収益物件を扱っているポータルサイトを使って、
地元の業者さんを、何社がピックアップ。

いくらくらいで売りに出せそうかと、聞いてみたところ、


 A社「ネット利回りで10%はないと売れませんねー」

 け 「ええ?!ファミリー区分だと、表面10%も、ほとんどありませんが」
 A社「そうですねー。出ませんね」

 け 「というか、ネット10%であれば、ぼくが買いたいです」
 A社「そうですか。売れる値段はそのくらいです」

 け 「でも、御社のサイトを見ると、表面10%以下ばかりですけど・・」
 A社「いやー、でもネット10%は欲しいですね」


と、日本語が通じません。( ̄  ̄メ)


見切りをつけて、別の会社に問い合わせをしてみましたが、
そこでは「表面10%が目安です」とのことでした。


今の割高家賃の10%で売れるとなると、
だいたい、実需向け価格から250万円くらい安いのですが、

・今後のキャッシュフロー10年分以上が、一度に得られる。
・退去を待つ間の、期間リスク。
・税金上でも有利(所得税と、長期譲渡所得の差)
・リフォームなどの手間が掛からない。

などを考え、一応は売りに出すことにしました。


3ヶ月くらい様子を見て、売れそうにないなら、
売るのをやめておこうと思います。


名古屋マンションの入居者さんは、
2005年2月から、このマンションにお住まいなんですが、
ちょうど今月末で、頂いた家賃の総額が、
物件購入価格を超えます。

いままで、一度の滞納もありません。


手堅く、損をしない不動産投資というのは、
こういうものではないかと、最近つくづく思います。


商工中金の攻略法

不動産投資に使える、新しい金融機関の、
攻略マニュアルがリリースされました。

公庫と並んで元政府系金融機関だった、商工中金です。


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不動産投資家のための「商工中金」完全マニュアル
  

借地権でも融資が出たり、
短期固定1%台のフルローンで物件を購入したりと、
既に、成功者が出ています。

エンカレッジの教材なので、
ぼくが、監修やサポート(スカイプと事業計画書添削)に、
加わっております。


公庫のレポートは21,000円。

商工中金のマニュアルは、
公庫のものより、ページ数も内容も多いのですが、
期間限定で、15,750円になってます。


しばらくしたら、定価に戻す予定なので、
お早めにチェックしてください。



さて、今日は朝イチで区分物件を観に行きます。

半年くらい前から、値下げの打診をしているものが、
ようやく希望価格に近づいたためです。


結構な利回りだったのですが、
先日の自分の記事と同じく、賃貸の家賃が高すぎて、
見せかけ的に収益が良くなっている物件です。

買うときは、こういうのを見破らないといけませんね(笑)

「売買にWIN-WINなし」です。


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