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大家ネットのイベント

大家さんによる、大家さんのための団体
「全国大家ネットワーク」のセミナーイベントが、
4月21日に開催されます。

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まだ、健美家さんのセミナー案内ページのみで、
オフィシャルサイトはないのですが、
会費1000円と激安で、かなり貴重な話が聴けます。

【4/21】踊るチンタイ経営 2012春


大家さんと、持ち物件の入居者さんまで登場して、
全賃の榎本編集長を交えた、トークセッションも予定されています。

入居者さん・・・よく出演しましたねぇ。。( ̄△ ̄;)


地方の中古物件ばかりを運営していると、
「コンセプトマンション」「コミュニティー住宅」といった言葉は、
自分とは無縁のものに感じてしまいますが、

今後、勝ち残っていく大家さんになるためには、
知っておいた方がいいのかなぁ・・とは思います。


第2部では、有識者によるパネルディスカッション。
こちらだけでも、十分元が取れると思います。

物理的に可能な方は、ぜひご参加下さい。


※昨年開催された、公開シンポジウムの写真。



役立つマンガを2冊紹介

ブログで、いわゆる「マンガ」を紹介しても、
あまり購入する人がいないです。

読者さんの知識レベルが、それだけ高いんだと思いますが、
知識の習得や、見識を広めるために、
記憶に残りやすいマンガを、ぜひ活用してみてください。


今日ご紹介するのは、この2冊。

ゴーマニズム宣言スペシャル 反TPP論
小林 よしのり
幻冬舎
売り上げランキング: 343


前者は、とりあえずTPPに反対という立場の人が、
どういう根拠で、それを主張しているかが、
ものすごく分かりやすく書かれています。

反論もありますが、とにかく理解しやすいです。


後者は以前にも紹介しましたが、手塚治虫さんという、
日本の歴史上でも、トップクラスに仕事を詰め込んだ人が、
どのように、それを完遂したのかが分かります。

これを読むと、忙しいなんて言ってられないです。


売主さんのグリップ

月曜日の話になりますが、
横浜市内の、区分マンションを現地まで見に行って、
そのまま買付を入れました。

横浜というのは、横浜駅周辺やみなとみらい以外は、
意外と坂が多い土地でして、先日の競売物件(落札ならず)に続いて、
急なロング階段を上ることになりました。。

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このマンションは、例によって賃貸中なんですが、

・現在、相場より2割くらい高い家賃で賃貸中。
・ゆえに退去までは高利回り物件。
・実需向け価格との差は、だいたい600万円くらい。

という感じでして、
何とか買える水準まで値段が下がりそうだったので、
その日のうちに、買付を入れたという訳です。

指値を入れてましたが、何とか通しました。


ところが、マンション全体の修繕積立金残高を聞くために、
取扱の業者さんの依頼で、売り主さんが
マンションの管理会社に連絡を取ってみたところ、

「そんなアヤシイ業者に売却を任せて大丈夫なんですか?」

というようなことを、言われたそうです。
(アヤシイ業者=仲介会社。)


営業妨害も甚だしい発言なのですが、
そのせいで、売主さんの売却意欲がトーンダウン。

税理士さんや、知り合いなどに相談をはじめてしまい、
今は、売るのかどうかを含めて検討中ということになってます。

これは、売り止めになる確率が高そうですね。


売買仲介会社さんにとっては、非常にかっこ悪い上に、
これまでの色んな売却活動が、無駄骨になってしまうので、
経済的にも、損失が出る可能性があります。(^^;)

ぼくもまあ、現地に行った時間や交通費はムダですが、
不動産投資でこの出費をケチっていると、
いつまで経っても、良い物件は買えません。


仲介会社さんのグリップ力の弱さには呆れますが、
確認したところ、立派な「元付業者」だったというから驚きです。

どうやって、売却依頼を受けることになったのか、
経緯を教えて欲しいですね(笑)


一応、月曜日までに最終的な返事をもらうので、
それを受けて、対策を考えたいと思います。


名古屋マンションを売りに出しました。

最初に購入した名古屋の区分マンションを、
賃貸中のまま、売却しようという話のつづきです。


収益物件を扱っているポータルサイトを使って、
地元の業者さんを、何社がピックアップ。

いくらくらいで売りに出せそうかと、聞いてみたところ、


 A社「ネット利回りで10%はないと売れませんねー」

 け 「ええ?!ファミリー区分だと、表面10%も、ほとんどありませんが」
 A社「そうですねー。出ませんね」

 け 「というか、ネット10%であれば、ぼくが買いたいです」
 A社「そうですか。売れる値段はそのくらいです」

 け 「でも、御社のサイトを見ると、表面10%以下ばかりですけど・・」
 A社「いやー、でもネット10%は欲しいですね」


と、日本語が通じません。( ̄  ̄メ)


見切りをつけて、別の会社に問い合わせをしてみましたが、
そこでは「表面10%が目安です」とのことでした。


今の割高家賃の10%で売れるとなると、
だいたい、実需向け価格から250万円くらい安いのですが、

・今後のキャッシュフロー10年分以上が、一度に得られる。
・退去を待つ間の、期間リスク。
・税金上でも有利(所得税と、長期譲渡所得の差)
・リフォームなどの手間が掛からない。

などを考え、一応は売りに出すことにしました。


3ヶ月くらい様子を見て、売れそうにないなら、
売るのをやめておこうと思います。


名古屋マンションの入居者さんは、
2005年2月から、このマンションにお住まいなんですが、
ちょうど今月末で、頂いた家賃の総額が、
物件購入価格を超えます。

いままで、一度の滞納もありません。


手堅く、損をしない不動産投資というのは、
こういうものではないかと、最近つくづく思います。


商工中金の攻略法

不動産投資に使える、新しい金融機関の、
攻略マニュアルがリリースされました。

公庫と並んで元政府系金融機関だった、商工中金です。


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不動産投資家のための「商工中金」完全マニュアル
  

借地権でも融資が出たり、
短期固定1%台のフルローンで物件を購入したりと、
既に、成功者が出ています。

エンカレッジの教材なので、
ぼくが、監修やサポート(スカイプと事業計画書添削)に、
加わっております。


公庫のレポートは21,000円。

商工中金のマニュアルは、
公庫のものより、ページ数も内容も多いのですが、
期間限定で、15,750円になってます。


しばらくしたら、定価に戻す予定なので、
お早めにチェックしてください。



さて、今日は朝イチで区分物件を観に行きます。

半年くらい前から、値下げの打診をしているものが、
ようやく希望価格に近づいたためです。


結構な利回りだったのですが、
先日の自分の記事と同じく、賃貸の家賃が高すぎて、
見せかけ的に収益が良くなっている物件です。

買うときは、こういうのを見破らないといけませんね(笑)

「売買にWIN-WINなし」です。


空室が埋まる未来を選択する。

ちょっと前に、「空室対策は気合いだ」というのを、
学術的に考えるという記事を書きました。

そのときの記事はこちら


全然詳しくない、量子力学まで持ち出して、

「気合いを入れることで、無限の可能性の場から、
空室が埋まるという未来を選んでいる」

と結論づけている訳ですが、
別に、空室が埋まるという結果以外にも、
当てはまる現象だと思います。

例えば、入居者さんにトラブルばかり起こる人は、

「ここの入居者は、どうも信用できない」と、常日頃考えているので、
そういう未来を、選び取っていると言える訳です。


さて、先日もこんなことがありました。

持ち物件のうち、富山にある2つの物件に、
合計5つの空室がありました。

BBTの収録があったり、カンボジアに行ったりで、
自分の空室対策は、ここ数週間放置状態。

金沢、加賀のマンションは満室になったのですが、
既に3月も中盤。これはやばい!と思って、
以下のようなメールを出しました。

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すると、2時間後くらいに返信メールが来まして、

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ということでした。


数週間ぶりに起こした、空室を埋めるための行動。

フェスタのあとくらいから、まったく新規入居がなかったのに、
行動の1日前に、申し込みが2件入っている。。

偶然にしては、ちょっとできすぎてますよね。


これは、「1日前から入居が決まっている」という未来を、
自分で選び取ったということだと、思ってます。


カンボジアの写真(番外編)

カンボジアの写真。番外編です。
ご興味のある方だけどうぞ。


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SAJの車。渡邉会長も、これで移動します。


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学校贈呈式。学校と関係ない人も、珍しさで見に来ていました。


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3日目の夕食会。


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孤児たちによる歓迎ダンス。不謹慎ですが王様気分でした。


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孤児院での昼食。孤児たちは、かなり良い暮らしをしています。


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世界遺産 アンコールワット。「寺院の街」っていう意味だそうです。


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滞在中の、エミゾウさんのハイテンションぶりは凄まじく、
バスの中でみんなが疲れて寝ているような時も、
目をキラキラさせながら、一人で(笑)盛り上がっていました。

あと、参加者の中で、圧倒的に子供から人気がありました。



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カンボジアの典型的な地元料理(クメール料理)です。

日本人の口にも合い、美味しいのですが、
今回の滞在は、オフィシャルな食事会ばかりだったので、
食べる機会はこの一食のみでした。

ちなみにお昼は、お弁当のサンドウィッチです。


最後に、食事会での渡邉会長スピーチ(未公開映像)。


ボディランゲージの使い方が、とても上手だなと思いました。


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