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商工中金の攻略法

不動産投資に使える、新しい金融機関の、
攻略マニュアルがリリースされました。

公庫と並んで元政府系金融機関だった、商工中金です。


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不動産投資家のための「商工中金」完全マニュアル
  

借地権でも融資が出たり、
短期固定1%台のフルローンで物件を購入したりと、
既に、成功者が出ています。

エンカレッジの教材なので、
ぼくが、監修やサポート(スカイプと事業計画書添削)に、
加わっております。


公庫のレポートは21,000円。

商工中金のマニュアルは、
公庫のものより、ページ数も内容も多いのですが、
期間限定で、15,750円になってます。


しばらくしたら、定価に戻す予定なので、
お早めにチェックしてください。



さて、今日は朝イチで区分物件を観に行きます。

半年くらい前から、値下げの打診をしているものが、
ようやく希望価格に近づいたためです。


結構な利回りだったのですが、
先日の自分の記事と同じく、賃貸の家賃が高すぎて、
見せかけ的に収益が良くなっている物件です。

買うときは、こういうのを見破らないといけませんね(笑)

「売買にWIN-WINなし」です。


空室が埋まる未来を選択する。

ちょっと前に、「空室対策は気合いだ」というのを、
学術的に考えるという記事を書きました。

そのときの記事はこちら


全然詳しくない、量子力学まで持ち出して、

「気合いを入れることで、無限の可能性の場から、
空室が埋まるという未来を選んでいる」

と結論づけている訳ですが、
別に、空室が埋まるという結果以外にも、
当てはまる現象だと思います。

例えば、入居者さんにトラブルばかり起こる人は、

「ここの入居者は、どうも信用できない」と、常日頃考えているので、
そういう未来を、選び取っていると言える訳です。


さて、先日もこんなことがありました。

持ち物件のうち、富山にある2つの物件に、
合計5つの空室がありました。

BBTの収録があったり、カンボジアに行ったりで、
自分の空室対策は、ここ数週間放置状態。

金沢、加賀のマンションは満室になったのですが、
既に3月も中盤。これはやばい!と思って、
以下のようなメールを出しました。

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すると、2時間後くらいに返信メールが来まして、

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ということでした。


数週間ぶりに起こした、空室を埋めるための行動。

フェスタのあとくらいから、まったく新規入居がなかったのに、
行動の1日前に、申し込みが2件入っている。。

偶然にしては、ちょっとできすぎてますよね。


これは、「1日前から入居が決まっている」という未来を、
自分で選び取ったということだと、思ってます。


カンボジアの写真(番外編)

カンボジアの写真。番外編です。
ご興味のある方だけどうぞ。


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SAJの車。渡邉会長も、これで移動します。


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学校贈呈式。学校と関係ない人も、珍しさで見に来ていました。


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3日目の夕食会。


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孤児たちによる歓迎ダンス。不謹慎ですが王様気分でした。


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孤児院での昼食。孤児たちは、かなり良い暮らしをしています。


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世界遺産 アンコールワット。「寺院の街」っていう意味だそうです。


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滞在中の、エミゾウさんのハイテンションぶりは凄まじく、
バスの中でみんなが疲れて寝ているような時も、
目をキラキラさせながら、一人で(笑)盛り上がっていました。

あと、参加者の中で、圧倒的に子供から人気がありました。



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カンボジアの典型的な地元料理(クメール料理)です。

日本人の口にも合い、美味しいのですが、
今回の滞在は、オフィシャルな食事会ばかりだったので、
食べる機会はこの一食のみでした。

ちなみにお昼は、お弁当のサンドウィッチです。


最後に、食事会での渡邉会長スピーチ(未公開映像)。


ボディランゲージの使い方が、とても上手だなと思いました。


賃貸中のまま区分を売る

昨日は、入札した競売物件(横浜)の開札でしたが、
今回は残念ながら、落札できませんでした。

落札価格は、「自分だったら買わない」という水準なので、
こういう場合はあきらめが付きます。 (* ̄ー ̄)

欲張って、低めに入れたものだと残念度が高いですね。。


さて、現在所有している区分マンションは、
以下のような構成になってます。

・名古屋 2LDK 900万円
・名古屋 3LDK 830万円
・埼玉 2LDK 1370万円
・埼玉 2LDK 1160万円
・横浜 3LDK 1401万円

※物件のスペック、家賃収入などはプレミアムに載せてます。


ローンはあったり、なかったりという感じなんですが、
何度か書いているように、

「退去→リフォーム→実需向け販売」

というのが主な収益。家賃はサブ収益のような感じです。


で、どれも実需向け価格は、
買値の1.5倍くらいであることを調査のうえ購入してます。

しかし、退去がいつ発生するかは分かりませんので、
それまでは、ひたすら待つ訳です。


持ち物件の中で、最も長いこと保有しているのが、
名古屋900万円のマンションです。

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こちらも、リフォーム済みの実需向けは、
1400~1500万円くらいを、見込んでいるのですが、
入居者さんは、既に7年も居住されています。

すこーしずつですが、こうしている間に、
実需向けの売却価格も、下がっていくと予想されます。


そうすると、「現在の家賃で換算した収益還元価格」と、
実需向けの売却価格の差が、縮まっていく訳です。

入居者さんは、7年前と同じ家賃を払っているので、
このような現象が起こります。


もちろん、収益物件として購入した方は、
退去したら、同じ家賃では募集できないので困るのですが、
そこは「売買にwinwinはない」という考えのもと、
冷酷に売却をしてしまう訳です。。

と、いうことで昨日は名古屋の業者さんに問い合わせをして、
希望価格で売れるものかどうかを、検証中です。


カンボジアの写真(後編)

写真の後編です。

SAJが提供している「朝給食」の視察と、
農場、孤児院の写真です。


子供に「勉強したい」という意欲があっても、
カンボジアの大人は、「そんなことより働いて欲しい」など、
勉強の重要性を理解していないことが多いので、
給食があることで、それを克服しているんだそうです。

だから、昼じゃなく朝だということでした(笑)

4時くらいから、地元のお母さんたちで作るんだそうです。


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お米に豆が入ってます。野菜スープみたいなのを掛けて食べてました。

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これが自宅だそうです。何もないですね。

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孤児からも尊敬されている渡邉会長。


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ぼくはあまり、子供に好かれるタイプではないのですが、
この子は珍しく最初からなついてくれました。

やっぱり人は、自分のことを好きな人を、
かわいく思うものです。。(笑)

すごい小さいんですけど、既に12歳ということでした。


カンボジアの写真(前編)

カンボジアの写真です。

毎回、主な撮影を自分じゃない人がしてくれているので、
(いつもはだいたい松田さん。今回はエミゾウさん)
帰国後にしかアップできません。

次回は、自分もカメラを持って行かなければ。。


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フェスタご協力者様のおかげで学校が建ちました。
ちなみに、「EMI」はエミゾウさんと「笑み」を掛けたネーミング。

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カンボジア人数百名の前でスピーチするコテツさん。(もちろん日本語)


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カンボジア教育担当副大臣。スピーチがめちゃめちゃ長かった(^^;)


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帰国しました。

お久しぶりです。^^

土曜日にカンボジアから帰ってきました。

現地は連日35℃超えの猛暑でしたが、
日陰にいれば、日本の夏よりぜんぜん辛くありません。

夜はエアコンなしで寝たくらいです。


スケジュールは、以下のような感じでした。

6日 学校贈呈式に出席。建設候補地の見学。
7日 朝給食制度の視察。SAJが運営している農場の見学。
8日 孤児院を訪問。子供と遊ぶ。
9日 アンコールワットの観光イベント。


「旅行」とは、とても呼べないほど過酷なスケジュールで、
朝は毎日6時にホテルを出ます。

SAJが支援している学校や孤児院は、
首都プノンペンから、車で3時間以上掛かるので、
これくらいに出ないと間に合わないのです。(^^;)

道路の舗装状態も悪く、疲労が溜まりました。。


今回のツアーでは、いろいろなことを考えましたが、
なにより、「自分たちはラッキーだな」ということを感じました。


「頑張れば報われる」社会というのは、
地球上で見れば、意外と少ないんだなぁと思ったのです。

この時代の日本に生まれたという、
宝くじで1等が当たるくらいの、素晴らしい機会を、
もっとしっかり活かそうと思いました。


写真は、明日からアップしていきますが、

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SAJが寄贈した学校は、こんな感じです。

席が、ものすごく狭いですよね。


日本の会議机は、この1.5倍くらい広いですが、
3人掛けになっただけでも、文句が出てしまいます(笑)



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