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満室経営新聞 読者交流会

少し前から募集をしていますが、
12月3日、満室経営新聞主催の「読者交流会」が開催されます。

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【12/3】満室経営新聞 読者交流会 ~品川


今年は、資産管理法人を売却して億万長者になった石渡浩さんと、
ご勤務先を退職してバリバリ活動中の越谷大家さんが、
初公開ネタを含めて、たっぷり合計3時間のノウハウをお話いただけます。

もちろん、総勢100名超の規模を誇る懇親会つき。

毎回、有名大家さんや業界プロフェッショナルの方が、
多数参加されることでも知られています。


ぼくも最初から会場にいますし、懇親会は司会をしますので、
お忙しい時期ですが、ぜひご参加ください。


ベトナムの写真が出てきました。

そうそう。ベトナムの写真がいくつか出てきたんですよ。

初日の夜、iPhoneをホテルのプールで水没させてしまったのですが、
それまでに撮った写真がLINEなどから復旧できたので、
もう既に旬は過ぎていますが、載せておきます。

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何度も食べた、名物料理フォー。無難においしい。

下の2枚は、口座開設をした現地の銀行です。
カウンターで接客をする人が、密度的に日本の10倍くらいいます。

まだ機械化・IT化が進んでないのでしょうね。

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続いて、コンドミニアムの商談会場。モデルルームも併設されています。
かなり活気があり、上向きな景気を実感できました。

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そして、この契約書がくせものです。
異様に分厚い上に、日本のように綴じて冊子にする習慣がないようで、
そのため、写真に写っている全ての紙に、直筆のサインが必要だというのです。

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ほぼ、罰ゲーム状態の契約でした。手が痛かったです。


ベトナムの通貨は、VND(ベトナムドン)といいまして、
1円がだいたい215ドン前後。過去に相当なインフレがあったのでしょう。

3万円を両替すると、600万VNDも!財布に入りません。。

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で、街の視察をしようと思いまして中心部を歩いていると、
日本語が話せるベトナム人が、3時間2千円でガイドをしてくれるとのこと。

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バイクに乗って、市街地を走ることになりました。
排気ガスがすごくて、帰国してから咳が止まりませんでした。(;-_-) =3

帰宅ラッシュ時なんか、こんなレベルです。

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夕ごはんは、ガイドさんに連れて行ってもらった、
地元の人がよく行くような、シーフードのお店でエビ三昧。

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その後、気をよくして帰ってプールに落ちたということです。


区分マンションの状況。

10月は一度の更新もしないままでした。。

そろそろ、コンスタントに書いていくクセをつけないと、
たくさんの読者さんがいるブログが、廃墟扱いされてしまいそうです。

このブログをお気に入り登録(ブックマーク)してくれていて、
アクセスしたけど空振り・・ということを何度も繰り返した読者様、
誠に申し訳ありませんでした。(/_;。)


更新はしていないくても、不動産を中心に日々活動はしておりまして、
10月も都内に区分をひとつ買いましたし、
今月決済になる神奈川の区分を、2つ売買契約まで終えてます。

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10月に購入した都内のマンション。1370万円。


でも、かつては一大イベントだった不動産購入も、
今では日常的な作業になりつつあります。

特に低単価な区分マンションを数多く買っている状況では、
調査、買付、契約、融資、決済・・などの一連の流れもマンネリ化していて、
ブログで書くのも気が引けるというか・・(^^;)


でも、当たり前の日常の中から何かの「気づき」を得て、
それを読者さんに提供する行為は、まだまだ自分にとって大切です。

引き続き、お読みいただければ幸いです。


ちなみに、自分の区分保有はこんな状況になりました。

・これまでに購入した物件 27戸
・売却した物件 5戸
・現在保有している22戸の合計金額 31,250万円
・区分購入で融資を受けた金額 24,270万円

区分から入ってくる家賃は、月250万円くらいですので、
表面利回りで9.6%くらいということになります。

一棟もののRCマンションを、利回り9.6%で購入するのは結構難しいので、
これはこれで、アリなのかな・・という感じですね。


ベトナム行って来ました。

こないだの週末、ベトナムに行って来ました。

ホーチミンの市街地に建築される区分マンションの契約と、
現地銀行での口座開設が目的だったのですが、

「いやー、これで久しぶりにブログの更新できるなー」

なんて思いながら、気持ち悪いくらいバイクの多い町並みや、
食べて美味しかった地元の食事や、
変な日本語で説明されている日本人街の写真を撮ってました。


初日だけで5~60枚は撮影したはずですが、、


その日の夜に、携帯を水没させました。。(--;)


ホテルの屋上に、プールを囲んだようなバーがありまして、
そこのプールに落としたのです。。というか、自分ごと落ちました(笑)


データは消えるし、帰ってくるまで写真撮れないしで、
更新モチベーションが一気にダウン。

こういったテキストタイプの記事が精一杯だった・・という話です。


今回は、自分の買う予定のマンションに住むような、
現地のお金持ちや、駐在員さんの生活ぶりを見たかったので、
ずっと市内中心部にいました。

いろんな観光名所、特にビーチなんかは楽しめそうなんですが、
そういったところには行ってません。単独訪問でしたし。


次回はもうちょっとゆっくりした日程で、
物価の安さを享受できるよう、贅沢をしてみたいと思います。


最近、区分をたくさん買っています。

区分マンションの購入ペースが上がっています。

何度か説明してますが、賃貸中のファミリー区分を購入して、
住んでいる方が退去したら、リフォームして売却するという仕組み。


最近は、再度賃貸に出すことも増えましたが、
手間や予定外の支出が発生する確率が非常に低いうえに、
貯まった修繕積立金を引き継げるというメリットがあります。


まず、6月と7月に1戸ずつ購入をしました。

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こちらのマンションは、先日金消契約を終えて決裁待ち。
この決裁がお盆前最後の仕事になる予定です。

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規模が大きめのマンションが増えてきた気がしますが、
特に、大規模物件を狙っている訳ではありません。

そして昨日は、こちらのマンションの売買契約をしてきました。

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銀座で何店舗も飲食をやっている社長が売主さんだったのですが、
横浜のような場所の悪いところは売却して、
麻布十番や勝ち鬨みたいな良い場所に買い換えるんだそうです。

ちなみにこのマンションは、横浜市営地下鉄の駅から徒歩3分で、
ぼくの保有している不動産の中で、ダントツに良い場所にあります。(^^;)


それから、こちらは買付が通っていてお盆明けに売買契約の予定。
ちょっと古いですが、名古屋の中心部にあります。

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ぼくがこれまで経験した限りでは、横浜や東京よりも名古屋の方が、
賃貸中と実需向けの価格差が大きいようです。


最後に、買付が通って現地を見てきたばかりのマンション。
めちゃめちゃ規模が大きくて、ひとつの街レベル。

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空から見るとこんな感じです。買うのは写真左上の建物の1室。

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駅からは遠くてバスを使わないと厳しい場所にありますが、
完成度の高さを評価して、利回りは高くない物件でも買うことにしました。


ということで、油断していると
どの物件の契約をしているのか分からなくなってしまいそうですが、
1つ1つの案件を大事にしながら進めていこうと思います。

物件の所在地、購入金額、家賃、管理費&修繕積立金、融資で使った銀行、
借入機関、金利などの情報は、「満室経営新聞プレミアム」に載ってますので、
ぜひ会員登録してみてくださいね。


福島に行って来ました!

先週末、福井の郡山まで行って来ました。
J-REC(日本不動産コミュニティ)が年に1度開催している
全国事例研究会に参加するのが目的です。

過去に、広島、札幌、沖縄、鹿児島、大阪で開催していますが、
欠かさず参加しています。もちろん普通に参加費を払って。


福島は、いわきのスパリゾートハワイアンズには行きますが、
郡山は10年くらい前に仕事で行ったきり。

新幹線を降りても、まったく記憶や懐かしさがありません。。

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会場は郡山駅からほど近い、ホテルの宴会場でして、
いつもよりグレードの高い感じがします。

西山雄一さんの開会挨拶のあと、浦田健さんの講演がありました。

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浦田さんは、不動産業界の今度の流れを示唆するようなお話でした。


セミナ-プログラムは、こんな感じ。
1つのお話が25分程度と短く、内容を詰め込んで理解できることと、
良くも悪くも、他では聴けない話がテーマになるのが特徴です。

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3時間くらいの長丁場なんですが、毎年あっという間です。

その後は懇親会→二次会と続いていくのですが、
いつも二次会に行くメンバーは、日頃から仲良くさせていただいていて、
もはやその場は、不動産の話など誰もしません(笑)

今年は、「トヨタ式不動産投資」で有名な、
久門(ひさかど)さんと初めてお会いできたので記念撮影なども。。

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中央は、JREC理事の大友さん。今年も司会をされていました。


すぐに使えるノウハウもあり、新しいネットワークもでき、
やはり今年も、参加して良かったです。

来年の開催地は福井ということで、初の北陸です!
関東からのアクセスが悪いので、参加人数がちょっと心配ですが・・・。


郡山って、安くてそこそこ美味しいラーメンチェーンである、
幸楽苑の本拠地なんですが、駅近くで食べたラーメンは。。( ̄Д ̄;)

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まあまあ大きめのチャーシュー以外は、
サービスエリアとかで食べるラーメンみたいな味でした。


高知の物件、こんな感じでした。

高知の物件なんですが、情報を得て2日後に現地に飛び、
それと併行してメガバンク2社に、融資の打診をしていましたが、
結論からいくと購入には至りませんでした。

新耐震ながら昭和築ということで、写真を見ても分かりますが、
テコ入れに2千万円くらいの費用が掛かりそうで、
融資の感触を得てから価格交渉をしようかなーと考えていたところ、

・・・満額で買ってしまう人がいたということで。


でも、高知は楽しく美味しいところでしたねー。
また別の物件で、縁があるといいなと思いました。

高知空港は、いまは「高知龍馬空港」という名称になっており、
飛行機を降りると、すぐに龍馬押しです。

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映画のタイトルを文字ってることは一目瞭然なのに、
それをわざわざ説明しているところが、センスないなーって思います。
むしろ、英文を「Ryoman Holiday」にすればよかった。


そういえば、富山も「きときと空港」なんていう、
ダサい名前に変わってたなぁ。。高知の方が、まだマシでしょうか。

空港から自動車で30分くらいの場所に、売り物件がありました。
中心地からもほど近く、ベッドタウン的なエリアのようです。

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入居率は全体で7割強と(自分にとっては)まずまずですが、
内装はかなりダサく、洗濯機置き場もベランダにあるなどイマイチです。
スペック以上の入居率をキープできてる感じでした。

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古いシングル物件お決まりの、備え付けベッド。机や椅子もありました。


ただ、建物のグレードはそれなりですし、
こんな感じの中庭(?)もついて、手を入れれば蘇る感じもします。

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洗濯機置き場の室内化については、これまで経験がなく、
費用の算出やレイアウトにも時間が掛かり、先を越される原因になりました。

日々、精進というところですね。


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