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2016年 不動産投資の大展望

浦田さんと対談させていただいた音声教材が、
思ったより早めにリリースされました。

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2016年 不動産投資の大展望 ~「金持ち大家さん」秘密の投資戦略~


この音声を聞いていただくと、いろいろな気づきがありますが、
究極的には「いろんな考えで、いろんな投資をしてる」ということであり、
その軸がぶれてないということが分かります。

Aという考えや目標なんだけど、Bということをやったり、
そういう矛盾やブレが成功を遠ざけるんだろうなぁと思いました。


年末まで、期間限定で半額セールをしていますので、
ぜひこの機会にチェックしてください。


交流会の写真。

12月もあと半月ということで、
来年の計画を作ったり、ふるさと納税の枠を調べて寄付したり、
いろいろ忙しいことと思います。

ぼくの方は、交流会も無事に終了しまして、
年内のイベントは19日のメルマガ飲み会だけになりました。
物件の売買も、今年はもうありません。


イベントのあとは、エンカレッジのみんなでセミナーを受講したり、
11月末決算について銀行の人と話をしたりとか、
なんか、ブログの記事にしにくい忙しさが続きましたね。(^^;)

今日は遅ればせながらですが、イベントの写真を掲載です。

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ソプラノ大家さんに司会をしてもらいました。

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お弁当を食べながらの打合せ。


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ポジショントークが一切ない、本質的なお話をして頂きました。


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MSP会員さんだけが参加できる、ヒミツの二次会。


年末の交流会も、かれこれ10年くらい続いてます。

最初はセミナーもなく、ただの飲み会で参加人数も30名くらいでした。
続けていくことはとても大事ですね。


何でもいいから、連絡しろ。

今週末の交流会は、今日で募集締め切り。
130名以上の参加者さんで、大賑わいの予定です。

【本日締切】 12/6 エンカレッジ交流会


さて、心を入れ替えて頑張った結果、
秦野アパートの入居ペースが、だんだん上がってきました。

11月はあまり動きがないはずですが、4件成約。
残念ながら1件審査落ちでしたが、まずますの感じです。
入居率も5割を超え、毎月キャッシュフローが出るようになりました。


低迷していた時期から変わったことというと、
「連絡の頻度が増えた」「収納棚を設置するという話をした」「掃除」の3つ。

掃除を全くしていないことはなかったのですが、
秦野のシルバーさんにお願いして、きっちり手を入れました。


収納棚については、まだ注文しただけで届いてないのですが、
「こういうのを設置します」「到着はいつです」みたいな話をするだけで、
コミュニケーションの頻度が高まり、良い結果になったようです。

「何でもいいから、連絡しろ」ということですね。
空きが多い物件の大半は、忘れられています。


今日はこれから、プレミアムの収支レポートを書きます。
秦野は良かったですが、同じく空きが多い小松マンションはイマイチなので、
その報告をしなければいけないのが憂鬱です。。


太陽光パネルのリース契約。

今日は、お昼に保険コンサルの電話があるだけで、
あとは1ヶ月に2日くらいしかない「来客も外出もない日」です。

こういうときに、こんな感じでブログを更新したり、
メルマガを書いたりコラムを書いたり・・・とにかく書く仕事を、
どんどん進めないといけません。


今週の主なトピックは、太陽光パネルの契約でした。
土地の売買契約、パネル建設の請負契約のほか、
今週は大詰めでリースの契約がありました。

リースというのは初めてだったので、税理士さんに確認したり、
自分で調べ物をしたりと戸惑いましたが、メリットは多いようです。

・パネルの損壊、故障などをケアしてくれる。
・通常、パネルの会社よりリース会社の方が信頼度が高い。
・会計処理が借り入れよりも簡単で済む。


というような感じです。

太陽光パネルを扱っている会社は、上場企業もほとんどなく、
プレゼンも下手で「本当に大丈夫なの?」という心配がぬぐえません。

節税(一括償却)のために購入している訳ですが、
税務について詳しいという会社もなく、毎回税理士さんに確認を取り、
不安を持ちながら手付けや手数料を支払っていく訳です。(^^;)


今回は全てリース会社さんの主導で進められたので、
生産性向上設備投資促進税制の適用に必要な手続きを代行してくれたり、
各業者間の調整をしてくれたりで、かなり助かりました。

さらに「まだ落としたいなら、診査が簡単な生命保険もあります!」と、
しっかり追加のご提案もしてくれます(^^;)


リースというのは色んな業種に絡みますし、
社員さんは税金(というか節税)についても詳しいので、
相談できる方がいると何かと有利だと感じました。

今後も、いろいろと相談させていただこうと思います。


それにしても、リースの契約は書類が多いです。
これだけの書類に捺印しました。

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もはや確認もせずに捺印を繰り返しましたが、
あとで「何の書類を作成したんですか?」と質問したところ、

・リース契約書 2部 
・借受証 1部
・支払先変更願 1部
・注文書兼注文請書 1部
・債権譲渡担保契約書 3部
・リース取引等契約書 1部
・債権譲渡通知書 3部
・登記原因証明情報 1部
・根抵当権設定契約証書 1部

という内容だったそうです。(@´_`@)


スタジオで音声収録。

少し前に、音声教材のスタジオ収録に行って来ました。

浦田健さんの会社で、年末くらいにリリースされる予定のもので、
ぼくの他に、内藤忍さん、長岐隆弘さん、内本智子さんの3人が、
当日スタジオに集合しました。

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それぞれが45分ずつ、浦田さんとのトークをしたあと、
5人での座談会のような収録という流れ。

長年、音声収録をやってきましたが、
聞かれる方の立場は、何年ぶりかというくらい久しぶり。
もう少し上手く話せたかなぁ・・と、後になって反省したりも。

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皆さん、それぞれの立場でノウハウや意見をお話されてましたが、
ぼくが聴いても「なるほどー」と思うことがたくさんあり、
個人的にもリリースが楽しみなくらいです。

特に、内藤さんは不動産以外の投資についても詳しいので、
これまで「不動産一辺倒」でやってきた方は、
知識の幅を広げるのに、かなり役立つのではないでしょうか。

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リリースされたら、またご案内しますね。

連休明けは、太陽光パネルのリース契約や区分の賃貸付けなど、
まずまずの忙しさになりそうです。

12月の交流会も、お申し込みが100名を超えまして、
満席間近・・というところです。

【12/6】渋谷で年末恒例の交流会



ここ数日の不動産活動。

火曜日は、自宅の近所でやってた酉の市に行って来ました。

最近は、屋台で売ってる食べ物の中にも、
普通に美味しいものが増えていて、それなりに楽しめます。

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商売繁盛の熊手は、畳くらいのデカいものから、
A4サイズに収まるものまで、いろいろ種類があります。
来年くらい、ひとつ買ってみようかな。。


さて、ここ数日の不動産投資活動としては、
先日ご紹介した本厚木のマンションを、無事に決済したことと、
川崎マンションの修繕が終わって客付けを始めたことです。

いつもと同じアクセントクロスを貼ったりしましたが、
売却する場合に比べると、簡易的なリフォームに留めています。

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近隣の仲介会社さんを訪問したところ、
前と同じ家賃では貸せないという意見がほとんどだったようで、
ちょっと残念ですが、多少の値下げはやむを得ないところかも。

ここ最近の退去は、購入して間もないものばかりで、
区分を始めた初期の頃の物件は、逆にまったく退去が出ません。


今月と来月、それぞれ賃貸借契約の更新があったのですが、
どちらの入居者さんも継続。更新料もあっさり払ってくれそうです。

電話して、書類を送付するだけで家賃の1ヶ月分がもらえるなんて、
なんて美味しい業務なんだろう・・。(=´∇`=)
区分マンションは、まだまだ増やしていきたいと思ってます。


それから、12月6日の年末交流会は、
当日の講師をしていただく桜庭さん(キャバクラ大家さん)と、
内容の打合せをしました。

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事業主として融資を受けたり、情報収集のルートについても
お話いただくことになってます。

残席も少なくなってきました。年末交流会。


名古屋と三重で、保険の講演。

先週末は、久しぶりに講演の依頼をいただきまして、
地元名古屋と、三重の四日市に行って来ました。

投資家けーちゃんの講演案内

名古屋も、東京に負けず劣らずでホテルの予約が取れません。
出張が多い会社は、経費が増えそうですね。。


今回は、久しぶりに保険の話をリクエストいただきました。
10月に大きな改定があり、旬な話題なのでしょう。

自分の経験やノウハウを語る講演と違って、
リスクや保険の話は、商品内容や法制度など「事実」があるので、
適当な話ができないプレッシャーがあります。


普段は用意しませんが、レジュメを印刷してメモを書いたりと、
当日の新幹線の中でちゃんと準備をしました。(^^;)

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イベントの主催は、地元の建設・不動産の会社で、
社長自らも500戸&50億円を超える投資規模なんだそうです。

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こんな感じの方。講演もすごい面白いです。


ご自身で建設・客付け・さらにはサ高住の運営会社まで持っていて、
いわゆるゲームでいう「チート設定」そのもの。
こういう方と争っても勝てるはずありません。

どうしても、不動産投資本には「業者さんを出し抜いた武勇伝」が多く、
ついそんな格好いい投資をしたくなってしまいがちですが、
業者さんに適正なフィーを払って、「ちょっと良い投資」をどんどんやることが、
規模を早く増やす秘訣なのかもしれませんね。

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「オトナの相続」なんていう、魅惑的な社名。。


そして名古屋といえば、名物料理が多い場所なんですが、
今回は時間や場所の都合で、なんとなくのあんかけスパくらい。

あとは、普通のご飯を食べました。

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