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競売物件の占有状況

今日は火災保険の無断契約の話は置いておいて、
(というか、進展がないのです・・)
先日落札した、競売物件の話をしようと思います。


開札が1月18日ということで、ネットで落札を確認。

1週間くらいで、売却許可決定というものが出されました。

入札しておいて、よく意味が分かっていなかったのですが、
最高額の買受人となっても、入札の経緯や、
買受人によっては購入できない場合があるようです。


その後、裁判所からいろんな書類が送られてきます。

残金の振り込みをする用紙であったり、
自分で登録免許税を計算する書類まであったりします。

それくらい、裁判所の方で計算してくれよ・・と思いますが。。

120209000.jpg

しかも間違ってると差し戻されます。(画像下部分)


さて、落札した横浜市内の区分マンションなんですが、
占有については、以下のようになってます。

・債務者(=前所有者)は、
 「自分はこのマンションを購入&所有した覚えはない」と言っている。

・3代前の所有者時代から、普通に住んでいる入居者がいる。

・債務者との間に、賃貸借契約書の締結はない。


ひとつめがびっくり状況ですね。

もちろん、競売で落札すればちゃんと自分に所有権が来ますが、
あとで、「実は私のマンションです」みたいなことを言う人が、
でてきそうな気がしてしまいます(笑)


ふたつめについては、
裁判所で当時の賃貸借契約書も確認しました。

一応調べてみますが、抵当権設定前からの入居なので、
前所有者との契約に関わらず、
そのまま入居者の意志で、居住ができると思われます。


退去してくれると転売が可能なんですが、
これについては、しばらくは待たないといけません。(^^;)


今後の予定としては、上記の計算をしてお金を払う準備をしつつ、
入居者さんに連絡をして会ってこようと思っています。

このまま住まわれるにしても、
賃貸借契約書は、ちゃんと再締結した方が良いと思います。


菅原さんの本&保険会社からFAX

満室経営新聞プレミアムで、収支と活動の公開をしてくれている、
ソプラノ大家さんこと、菅原久美子さんの本が出ました。



不動産のノウハウもたくさん書かれていますが、
自己啓発書っぽい要素が強い本です。

NSX松田さんと一緒に、帯のコメントを書かせていただきました。


いま買ってもいいんですが、
2月15日から、Amazonキャンペーンが企画されているそうなので、
その時に購入されても良いかと思います。



さて、昨日は保険会社から1枚のFAXが届きました。

120207000.JPG


・・・これだけ・・・ですか。(^^;)


文中で伏せ字になっているところは、代理店である
賃貸管理会社の社名です。

不祥事の調査は、当事者の代理店に依頼するんじゃなくて、
自分たちでやるべきものですけどね。゛(`ヘ´#)


このFAX1枚でさえ、ぼくが本店宛に追加連絡をしなかったら、
来なかったものではないかと思います。

もみ消される寸前でしたね。。(笑)


国内社で同じ不祥事があったら?

保険の無断契約についてのお話は、
コメントをいただいたり、閲覧数が多かったりして、
意外と人気があるのですが、

週末は、保険会社がお休みということもあり、
これといって、進展がありませんでした。(^^;)


木曜日にFAXを入れたのは、保険代理店である
不動産管理会社を担当している部署ですが、
今日はこれから、保険会社の本社にFAXを送ろうと思います。。

何だか、クレーマーみたいになってますが、
保険料を返してもらわないと、いけませんからね。ε= (´∞` )


以前勤務していた保険会社で、このような事案が発生すると、
だいたい、以下のような流れになります。

ぼくが送ったようなFAXを、2営業日も放置するなんて
どんなバカ社員でもやりません。

 1.FAXを女性社員が見つけて、課長(か支社長)に報告。

 2.文面を読んで激怒。すぐに担当者と代理店へ同行。

 3.社内の「苦情管理システム」に苦情発生の入力。

 4.代理店に聴取。大規模な代筆が明るみに出る。

 5.代理店が扱った過去1年分の契約申込書を全件調査。

 6.代筆が確認できた契約者に連絡と契約意思の再確認。
  (場合によっては、申込書の取り直し)

 7.調査経緯を「苦情管理システム」に追加入力。

 8.部内責任者と相談のうえ、代理店処分。(たぶん契約解除)

 9.代理店不祥事故として財務局に届け出。



さらに、担当者や当該部署は、不祥事を発見できなかったことで、
業務監査などで、マイナス評価になるはずです。

保険会社に限らず、銀行などの金融機関は、
どこも同じレベルの厳しさで、コンプライアンスに取り組んでます。


前の記事と同じ結論になってしまうのですが、
やっぱり、外資の会社は甘い運営なのかなと思わざるを得ません。


保険会社にFAXしてみました。

自分の署名を代筆されて、自宅賃貸マンションの、
火災保険契約を、無断契約されてしまいました。


損害保険というものは、特別な場合を除いて、
「申込書+保険料」が、成立要件になります。

今日は、その保険料をどうしたかという話。


今回の場合は、自宅マンションの所有者(=貸主)さんが、
管理をお願いしている会社が、保険の代理店になっていました。

ですので、家賃やその他の費用と一緒に、
保険料相当分のお金を、引き落としてしまうことができます。


ぼくは、家賃入金とも関係ない個人の通帳は、
時々オンラインでチェックするだけで、記帳すらしていません。

(SMBCを使ってるのですが、オンラインは過去2ヶ月までしか、
入出金明細を見ることができません。超不便です。)

マンションの更新は、11月末なので、
保険証券が自宅に届くまで、気づかなかったという訳です。


では、管理会社さんが悪意でやったかというと、
たぶんそうではありません。

契約意思のない人に、日常的にこんなことをやっていれば、
それこそ、刑事罰とか訴訟沙汰になっているはず。

社内のミスに、普段からやってる代筆が重なって、
今回のようなことになったのだと思います。


ということで、経緯もだいたい予想が付いたのですが、
管理会社に文句を言っても始まらないので、
引受保険会社の営業担当部署に、FAXを送ってみました。


別に嫌がらせでは、ありませんよ?(笑)

経緯を理解いただいて、保険料を返してもらわないといけません。
そのために、手っ取り早い方法からです。


・・・なんですが、木曜日に送ったFAXに対して、
保険会社からも代理店からも、何の連絡もありません。。

これはちょっと、びっくりしました。(^^;)

ぼくが損保会社にいた頃は、
「代理店が代筆をしてる」なんて連絡が入ったら、
それこそ、丸1日以上が潰れてしまう大問題だったからです。


外資の保険会社は、監督官庁の指導も甘いのでしょうか。。

だとしたら、それって要するに外圧だよなとか、
いろいろ考えてしまいます。


とりあえず週末を挟んでしまったので、
今日と明日は、普段の不動産投資活動を頑張ります。


署名の代筆

早いもので、もう昨日から2月ということで、
おっと、よく考えたら今日は父親の誕生日だったりして、
ブログを書いたらメールでもしようかなと思っております。

・・・が、その前に、

火災保険が勝手に契約された件について、
続きを書かなければいけません。


ちなみに、保険業界では、
「契約意志がないのに、保険を勝手に加入させられること」を、
「無断契約」といいますので、以降はこの名称で。


まずぼくは、無断契約を行った代理店である、
管理会社に連絡を取るよりも前に、
保険会社の問い合わせ窓口に連絡をしました。

当事者を経由することで、「揉み消し」的なことになるのが、
イヤだったからです。


すると、保険会社のコールセンターの方は、
「寺尾様には、申込書にご署名を頂き、保険料をお支払いされてるので、
保険契約は正規に成立しております」
との回答でした。

まあ、それはそうなるでしょう。

保険会社では、申込書と保険料領収の確認をすることで、
保険証券を発行しています。


この当たりでピンと来ましたので、

「そうですか。じゃあ勘違いかもしれないので、
その申込書を、FAXしてもらってもよろしいでしょうか?」

とお願いしました。


それで届いたのが、こちら。

120202000.JPG


捺印欄に、サインをすることで印鑑に代えています。

外国人など、印鑑を持たない人もいますので、
この運用自体は、間違いではありません。


ただ、捺印の代わりになるのは、
もちろん、加入者本人が自署した場合のみ。

明らかに、こちらは代筆です。


では、保険料はどうなっているのかと、
その後の経緯については、明日につづきます。


火災保険を勝手に契約された話。

ぼくは、横浜市内の賃貸マンションを、
自宅用に借りて、4年ちょっと住んでいます。

オーナーさんからすれば、区分所有ってことになります。


区分であっても管理会社に委託しているのですが、
この管理会社経由で、賃貸用の火災&賠償責任保険に、
無断で加入させられていることが発覚しました。

加入させられてしまったのは、
某外資系損保会社の、よくある保険期間2年の商品です。


ぼくは、あらゆる種類の保険を、
自分が担当していた代理店さんで契約しているので、
他社の保険に加入することはあり得ません。


が、こんなものが送られてきました。

120201000.JPG


12年も保険会社にいたので、このことがいかに重大なのか、
また、どういう経緯でこうなってしまったのかが、非常によく分かります。

仕方ないよな・・・という部分もなくはないです。(^^;)

業界の、構造的な問題でもあります。


ただ、保険も金融商品のひとつである以上、
厳しい法令遵守義務が課せられるのは仕方のないことです。

保険と、業界についての勉強にもなりますので、
本件について、明日から何度かに分けてお話しようと思います。


法人税を払ってきました。

11月末が事業年度締めになる、自分の管理法人。

今日までに納税をしなければならないのですが、
月末は混みそうなので、昨日行ってきました。

120131000.JPG


売上は、去年より多かったのですが、
節税対策をちょっと頑張ったので、経常利益は低くなりました。

事業の性質上、利益率が高いので、
何もしないと、すごく税額が高くなってしまいます。


会社を設立して、4期目が終わりましたが、
これで、3期連続の黒字決算なので、
金融機関への印象が良くなるのではないかと思います。

決算書が届いたら、さっそく銀行に行ってきます。 (* ̄ー ̄)


来月には落札した競売の残代金を払ったりしますので、
どんどんお金がなくなりそうです。。(T△T)


あと、尾嶋さんの「繁忙期 満室塾」は、
今日で販売終了だそうです。

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【繁忙期】満室塾(返金保証つき)



入居が決まれば元が取れますし、
決まらなければ、返金されるので損はないです。



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