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入居者さんに会ってきました。

昨日は、水曜日に所有権が移転した競売物件の、
入居者さんにご挨拶のため訪問しました。


競売物件の明細書には、
「占有者」なんて書かれかたをしていますが、
ちゃんと家賃を払って、10年以上も入居されている方です。


詳細は、入居者さんのプライバシーもあるので、
書けない部分もあるのですが、
ひととおり法制度と現状についてお話をさせていただいて、

・一定期間後に退去いただく。

・賃貸借契約を再締結し、そのまま居住する。


のどちらかを、月内に選んでいただくことになりました。


お話は、終始おだやかに進みましたし、
2月の日割り家賃を、自ら支払おうとされるくらいの方なので、
もめるようなことはないと思いました。


この物件、競売の物件明細書には

「債務者は、『このマンションは自分のものではない』と言っている」
「買ったことも、住んだこともない」


という、まさかの供述がされていたので(笑)、
入札を躊躇する方が、多かったのかもしれません。

120224000.png
物件明細書の該当部分


しばらく経ってから、「おれが本当の所有者だ」なんて、
言ってくる人がいるかもしれませんからね(笑)


2~3年程度なら、そのまま住んでいただいても、
リフォーム費用相当分を稼ぐことができますし、
もっと早いご退去なら、資金回収が早くて助かります。

強制力もありませんので、無理な交渉はせず、
ご意向に従う予定です。


競売の最終手続き

昨日は、裁判所に行ってきました。

いつものような滞納裁判の手続きとかじゃなく、
落札した競売物件の、所有権移転の手続きです。

ちょっと嬉しい。。(=´∇`=)笑


前日までに、残代金と登録免許税、
合わせて、約1300万円を支払ってきました。

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登録免許税は、別途25万円くらいでした。


支払済の納付書や、会社の謄本その他の書類を持って、
裁判所の「民事執行官室」ということろに行きます。

そうすると、なにやら手続きのあと、
上の階で「保管金受領証書」というものをもらって、
また下に降りて、手続き終了です。

120223001.JPG


各工程とも、非常に淡々と進行していきます。

「落札おめでとう」の一言もありません。

あとは、普通の物件を購入した時と同じく、
裁判所経由ではありますが、名義変更された登記簿が、
10日くらいで、自分のところに届くそうです。


低レバレッジ(今回はキャッシュ)で物件を買っていて、
さすがにお金がなくなってきました。(^^;)

今日は午後から、落札した物件の入居者さんと会ってきます。

賃貸を継続されるかどうか分かりませんが、
最初なので、しっかり話をしてこようと思います。


親切のブーメラン

感動する動画を、ときどき紹介しています。

今回のは、感動して泣けるようなことはないのですが、
優しい気持ちになれる、お薦めの動画です。


この動画は、名古屋の「大家塾」メーリングリストで、
紹介されてたことで、知りました。

不動産に限らず、人生全般について、
素晴らしく明るく親切なやりとりが、毎日活発に行われており、
国内ナンバーワンの不動産MLだと思ってます。

大家塾のホームページはこちら


さて、「親切(kindness)のブーメラン」と名付けられた映像。
すでに300万回以上も、再生されています。


ぜひ最初から最後まで観て欲しいです。


個人的には、ホットドッグを売っていたお店の人が、
「お水も!」と渡すところが好きです。

あと、ほとんど全てのシチュエーションで、
「親切にされた人」より、「親切にしてあげた人」の方が、
ニコニコしているのも良いですね。



不動産投資フェアのパネルディスカッション

土曜日は、汐留で開催された、
HOME’S不動産投資フェアに参加してきました。

幸い天気も良く、参加者さんも多かったです。


ぼくは、人気ブロガーの赤井誠さん、小場三代さんに、
日頃の管理や空室対策を伺う進行役として、
パネルディスカッションに出演しました。

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赤井さんは横浜、小場さんは福岡が拠点で、
賃貸市況には違いがありましたが、
管理や空室対策の、基本的なスタンスはよく似ていました。

具体的には・・・

・相場より高い家賃は取らない。
・とにかく、「絶対に埋める」という気合いが重要。
・素早いレスポンスと即決。
・管理会社さんとの関係強化に余念がない。

といったところです。

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そのほか、ポータルサイトに掲載されているご自身の物件に、
何件のアクセスがあったかまで、定期的にチェックしたり、
モデルルーム的に、デザイン家具を設置したりと、

常に「他の大家さんより、1歩進んでいる」のが分かりました。

120220001.jpg


さて、今週は落札した競売物件の残金を支払ったり、
入居者さんに面談したりと、いろいろあります。

無断契約の保険代理店さんも、お詫びにいらっしゃるなど、
盛りだくさんな一週間になりそうです。


保険会社から電話

今日はこれから汐留まで、
ホームズ不動産投資フェアに行ってきます。

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15時からのトークセッションに出演するのですが、
参加者として、ブースを見たり講演を聴いたりもするので、
ちょっと早めに行こうと思ってます。


さて、今日は保険の無断契約について続報。

ちょっと前に、保険会社の社員さんから電話を頂きました。
声から判断すると、ちょっと偉い人っぽいです。


内容としては、

・代理店に経緯を確認し、代筆を認めた。

・多くのの契約者に代筆をしている訳ではなく、
 申し込み締め切りの関係で、書類を急いで作成したことが理由。

・保険料の無断引き落としはしていなくて、
 むしろ、現在は代理店側で立て替えている状況。

とのことでした。


ぼくが加入させられた契約は、管理会社が契約者になって、
個々の入居者は、「加入者」という扱いになる、
団体保険契約の一種でした。

ですので、個々の加入者には保険料の領収証が発行されず、
契約者(=管理会社)が、まとめて支払います。

一応、話の流れに矛盾もありませんでしたし、
保険会社さんとの話し合いは、これで終わりになりました。


ただし、契約上の話は終わっていません。

契約書上は、ぼくが保険料を支払ったことになっているので、
ぼくが今から保険を解約してしまえば、
解約返戻金は、ぼくが受け取ることになってしまいます。


なので、管理会社(=契約者であり、代理店)は、
ぼくと話し合いの上、

・保険契約を解約または取り消しする。

・ぼくが受け取る返戻金を、返してもらう。

上記の2点について、ぼくにお願いしないといけませんね。

「2万円くらいいいや」と放置しようとしても、
保険会社の「未処理クレーム」として残っているので、
完了報告をするまでは、終わらないはずです。


・・・でも、

管理会社からは、携帯への着信が2回くらいあっただけで、
(電話に出られる時間がめったいにありません)
その後、特に連絡はありません。


というのが、昨日までの経緯です。


現在コラム連載をしている媒体

コラムを連載している媒体が、現在3つあります。


ひとつめは、ご存じ満室経営新聞プレミアムで、
もっとも濃く、具体的な内容を書いています。

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ぼくの収支的なものはもちろん、
来月の配信では、昨年入った税務調査の詳細とか、
自分の具体的な税務対策まで。

何で追加課税をされたのかも。。。(笑)

満室経営新聞プレミアム 詳細はこちら



次に、1年半くらい続けている、ノムコムproさんの連載。

120217001.png
トップページの右の方にリンクがあります。


以前は通常のコラムばかりでしたが、
新シリーズになってから、自分の物件購入の経緯を、
かなり具体的なところまで書いています。

毎月1回更新されますので、ぜひご覧下さいね。

ノムコムpro トップページ



最後に、昨年から始まった楽待(らくまち)さんのコラム。

120217002.png


こちらは月に2回も更新されます。

ひとつが、楽待さんが選定した物件の評価を、
ぼくは自分の目線で行っていくもの。

ちょっとしたセミナーっぽい感じになっています。


もうひとつが、通常のコラム。
今のところは主に、不動産会社さんとの関係強化について、
いろんなテーマから突っこんでいます。

楽待コラムのページ


ぼくのほかにも、何人かの先生が執筆していますが、
毎月、「アクセスランキング」というものが、発表されてます。(^^;)

上記リンクの右の方にあります。


そんな話は聞いてなかったので、ちょっとプレッシャーです。


銀行さんが事務所に来た。

昨日の続きです。

銀行の方には、いま自分がやっている
「賃貸中の区分を購入して、退去したら売却する」という
投資法の説明をしないといけません。

融資対象として評価してもらえるかはともなく、
理解をしてもらわないとダメなので、
パワーポイントで、説明資料を作ってみました。

詳細は、来月のMSPに掲載します


それから、個人・法人の保有物件明細と、
個人の確定申告書、自分の書いた本なども準備しました。


で、当日行員さんがいらっしゃった訳ですが、
思ったよりちゃんと、自作資料を読みこんでくれました。

持ってる物件を、実需向けに売却すると、
だいたい、いくらくらいになるかの事例も添付しましたので、
多少は説得力があったのかも。


しかし、予想通りというか個人の時と同じというか、
貸せるとも、貸せないとも、何も言いません・・・。(^^;)

ただ、最初のプロパー取引は厳しいので、
保証会社経由のお申し込みから、スタートしましょう。

という話にはなりました。


このあたりは、融資オタクの石渡浩さんが、
去年のアパート経営フェスタで、お話していたことと同じです。


ただ、ちょっと残念なことに、保証協会の融資は、
プロジェクトごとで審査をするんだそうです。

公庫のように、いったん自己資金で決済した物件を、
あとから回収するような融資の申し込みは、できないとのこと。。


今回落札した競売物件の、残代金納付期限は来週。

審査が間に合いそうにありません。。(T△T)


仕方ないので、今後のためにいろいろとお話をして、
健全性と熱意をさりげなくアピール。

とりあえず、次の候補物件が出てくるまで、
こちらの銀行さんとの取引は、お預けということになりそうです。


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