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不動産投資フェアのパネルディスカッション

土曜日は、汐留で開催された、
HOME’S不動産投資フェアに参加してきました。

幸い天気も良く、参加者さんも多かったです。


ぼくは、人気ブロガーの赤井誠さん、小場三代さんに、
日頃の管理や空室対策を伺う進行役として、
パネルディスカッションに出演しました。

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赤井さんは横浜、小場さんは福岡が拠点で、
賃貸市況には違いがありましたが、
管理や空室対策の、基本的なスタンスはよく似ていました。

具体的には・・・

・相場より高い家賃は取らない。
・とにかく、「絶対に埋める」という気合いが重要。
・素早いレスポンスと即決。
・管理会社さんとの関係強化に余念がない。

といったところです。

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そのほか、ポータルサイトに掲載されているご自身の物件に、
何件のアクセスがあったかまで、定期的にチェックしたり、
モデルルーム的に、デザイン家具を設置したりと、

常に「他の大家さんより、1歩進んでいる」のが分かりました。

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さて、今週は落札した競売物件の残金を支払ったり、
入居者さんに面談したりと、いろいろあります。

無断契約の保険代理店さんも、お詫びにいらっしゃるなど、
盛りだくさんな一週間になりそうです。


保険会社から電話

今日はこれから汐留まで、
ホームズ不動産投資フェアに行ってきます。

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15時からのトークセッションに出演するのですが、
参加者として、ブースを見たり講演を聴いたりもするので、
ちょっと早めに行こうと思ってます。


さて、今日は保険の無断契約について続報。

ちょっと前に、保険会社の社員さんから電話を頂きました。
声から判断すると、ちょっと偉い人っぽいです。


内容としては、

・代理店に経緯を確認し、代筆を認めた。

・多くのの契約者に代筆をしている訳ではなく、
 申し込み締め切りの関係で、書類を急いで作成したことが理由。

・保険料の無断引き落としはしていなくて、
 むしろ、現在は代理店側で立て替えている状況。

とのことでした。


ぼくが加入させられた契約は、管理会社が契約者になって、
個々の入居者は、「加入者」という扱いになる、
団体保険契約の一種でした。

ですので、個々の加入者には保険料の領収証が発行されず、
契約者(=管理会社)が、まとめて支払います。

一応、話の流れに矛盾もありませんでしたし、
保険会社さんとの話し合いは、これで終わりになりました。


ただし、契約上の話は終わっていません。

契約書上は、ぼくが保険料を支払ったことになっているので、
ぼくが今から保険を解約してしまえば、
解約返戻金は、ぼくが受け取ることになってしまいます。


なので、管理会社(=契約者であり、代理店)は、
ぼくと話し合いの上、

・保険契約を解約または取り消しする。

・ぼくが受け取る返戻金を、返してもらう。

上記の2点について、ぼくにお願いしないといけませんね。

「2万円くらいいいや」と放置しようとしても、
保険会社の「未処理クレーム」として残っているので、
完了報告をするまでは、終わらないはずです。


・・・でも、

管理会社からは、携帯への着信が2回くらいあっただけで、
(電話に出られる時間がめったいにありません)
その後、特に連絡はありません。


というのが、昨日までの経緯です。


現在コラム連載をしている媒体

コラムを連載している媒体が、現在3つあります。


ひとつめは、ご存じ満室経営新聞プレミアムで、
もっとも濃く、具体的な内容を書いています。

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ぼくの収支的なものはもちろん、
来月の配信では、昨年入った税務調査の詳細とか、
自分の具体的な税務対策まで。

何で追加課税をされたのかも。。。(笑)

満室経営新聞プレミアム 詳細はこちら



次に、1年半くらい続けている、ノムコムproさんの連載。

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トップページの右の方にリンクがあります。


以前は通常のコラムばかりでしたが、
新シリーズになってから、自分の物件購入の経緯を、
かなり具体的なところまで書いています。

毎月1回更新されますので、ぜひご覧下さいね。

ノムコムpro トップページ



最後に、昨年から始まった楽待(らくまち)さんのコラム。

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こちらは月に2回も更新されます。

ひとつが、楽待さんが選定した物件の評価を、
ぼくは自分の目線で行っていくもの。

ちょっとしたセミナーっぽい感じになっています。


もうひとつが、通常のコラム。
今のところは主に、不動産会社さんとの関係強化について、
いろんなテーマから突っこんでいます。

楽待コラムのページ


ぼくのほかにも、何人かの先生が執筆していますが、
毎月、「アクセスランキング」というものが、発表されてます。(^^;)

上記リンクの右の方にあります。


そんな話は聞いてなかったので、ちょっとプレッシャーです。


銀行さんが事務所に来た。

昨日の続きです。

銀行の方には、いま自分がやっている
「賃貸中の区分を購入して、退去したら売却する」という
投資法の説明をしないといけません。

融資対象として評価してもらえるかはともなく、
理解をしてもらわないとダメなので、
パワーポイントで、説明資料を作ってみました。

詳細は、来月のMSPに掲載します


それから、個人・法人の保有物件明細と、
個人の確定申告書、自分の書いた本なども準備しました。


で、当日行員さんがいらっしゃった訳ですが、
思ったよりちゃんと、自作資料を読みこんでくれました。

持ってる物件を、実需向けに売却すると、
だいたい、いくらくらいになるかの事例も添付しましたので、
多少は説得力があったのかも。


しかし、予想通りというか個人の時と同じというか、
貸せるとも、貸せないとも、何も言いません・・・。(^^;)

ただ、最初のプロパー取引は厳しいので、
保証会社経由のお申し込みから、スタートしましょう。

という話にはなりました。


このあたりは、融資オタクの石渡浩さんが、
去年のアパート経営フェスタで、お話していたことと同じです。


ただ、ちょっと残念なことに、保証協会の融資は、
プロジェクトごとで審査をするんだそうです。

公庫のように、いったん自己資金で決済した物件を、
あとから回収するような融資の申し込みは、できないとのこと。。


今回落札した競売物件の、残代金納付期限は来週。

審査が間に合いそうにありません。。(T△T)


仕方ないので、今後のためにいろいろとお話をして、
健全性と熱意をさりげなくアピール。

とりあえず、次の候補物件が出てくるまで、
こちらの銀行さんとの取引は、お預けということになりそうです。


銀行さんが事務所に来る。

ぼくのブログでは珍しく、融資の話です。


区分を積極的に購入するようになってからは、
「まず現金で決済」→「購入額の5~8割を後から借入」
という流れで、お金を調達してきました。

利用している金融機関は、日本政策金融公庫だけです。

日本政策金融公庫 完全攻略レポート


自分の書いたマニュアルを褒める訳ではありませんが、
今のところ、公庫融資は100%通っていますし、
直近2件の案件については、電話と郵送だけでお金を借りています。


ただ、公庫の枠だって無限ではありませんし、
法人の決算も、3期連続で黒字となりましたので、
他行とも取引がしたいと思うようになりました。

そこで、法人の預金口座がある銀行の、
歩いていけるくらいの支店に、電話をかけまして、

「不動産を購入することになったので、融資のご相談がしたい」

と伝えました。

競売物件であることも、ちゃんと言ってますし、
いったんは自己資金で決済をすることも、報告済みです。


一応、電話口では丁寧に応対いただいたのですが・・


驚いたのは、電話に出た営業担当の行員さんが、
こちらに訪問したいと、おっしゃるのです。( ̄Д ̄;) 


これまで、個人で2億円くらい借りた銀行であっても、
自宅にいらっしゃることは、ありませんでした。


行員さんは「ご挨拶も兼ねて・・」とおっしゃいますが、
どう考えても調査です。

しかも、「本日の午後」とか「ムリなら明日で」と、
非常に早い段階での訪問を、希望されます。


せいぜい翌週に・・・くらいに思っていたのですが、
さすがに当日では準備ができず、翌日に持ち越しました。

必要書類として準備するよう指示を受けたのは、

 ・直近3期分の決算書
 ・法人の登記簿謄本
 ・購入予定物件の図面その他の資料

これだけ。

個人の確定申告も、保有物件の明細も、
既存借入の明細も何もなし。


簡単な資料しか要求してこないということは、
まだ、貸せるかどうかまったく未知数で、
まずは「足切りするかどうか」くらいに思われている訳です。(^^;)

ただ、言われた書類を準備するだけでは、
あまりにも能がないと思ったので、
それ以外の資料も、準備することにしました。


次回につづきます。



消費税の補足

前回の記事で問い合わせをいただいたので、
消費税について、ちょっと補足説明させていただきます。


例えば、Aさんがある商品を100円で仕入れて、
200円で販売した場合を考えます。

Aさんは、仕入れ時に105円で購入。5円の消費税を払ってます。

そして210円で販売。10円の消費税をもらってます。

Aさんが納める消費税は、差額の5円です。


これが、消費税のいちばん基本の考え方ですが、
この「課税のタイミング」は、
商品ごとではなく、事業年度を基準にしているのがポイントです。


商品1と2と3を仕入れて、当年度中に1しか売らなかった場合も、
1の販売時に受け取った消費税から、
1~3全ての仕入れ時に支払った消費税を差し引いて納めます。

差し引きがマイナスの場合は、消費税は還付されるのです。


不動産の売却の場合は、
購入と売却で年度をまたぐことが、普通によくあります。

ですので、購入に偏重した年度は消費税納税が少なく、
売却に偏重すると、その逆になります。

昨年度(11月決算)は、購入が売却より多かったので、
納める消費税は少なくなっています。


さらには、全売上のうち非課税売上の割合が多いと、
また別途計算が必要だったりして、ややこしいのです。。


さて、今週の不動産投資活動は、
まず落札した競売物件の、残代金を支払ってきます。

入居者さんにも、連絡しないといけませんね。

それから銀行にも行ってきます。
そろそろ、公庫以外の金融機関とも取引をしたいので、
最初は少額でも、申し込みをしたいと思います。


消費税は奥が深い。

そういえば、今日は祭日なんですね。

会社を辞めてから、さすがに土曜や日曜は意識しますが、
祭日をあまり気にしなくなりました。


今日は「建国記念の日」で、以前の「紀元節」

初代神武天皇が即位された日ということになってまして、
日本人であることを、良かったと思うにふさわしい祝日です。

日本のことを悪くいう人が増えましたが、
すばらしい国ではないかと思います。金利も低いし(笑)

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小林 よしのり
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どちらも、とても分かりやすい良い本です。(マンガです)


さて、先週末は顧問の税理士さんのところに、
もろもろの相談をしに行ってきました。

だいたい、会議室みたいなところで打ち合わせをするのですが、
ぼくに消費税の仕組みについて説明するために、
ホワイトボードいっぱいに、準備がしてあったので驚きました。

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消費税のしくみを講義中。


簡単にいうと、消費税の課税業者になると、
売却が集中した場合に、ガンガン消費税がかかるという話です。

消費税の「収入-支出」は、物件ごとではなく、
年度ごとに見ていくっていうことですね。


さらに、一定期間で売却を想定しているので、
今後購入する区分マンションについては、
建物の減価償却を、しないことに決めました。

ですので、普通の不動産投資とは違って、
土地と建物の割合で、建物の割合が低い方が嬉しい訳です。

土地には消費税がかからないですからね。


税金はちょっと難しいけど、奥が深いです。


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