メイン

銀行さんが事務所に来る。

ぼくのブログでは珍しく、融資の話です。


区分を積極的に購入するようになってからは、
「まず現金で決済」→「購入額の5~8割を後から借入」
という流れで、お金を調達してきました。

利用している金融機関は、日本政策金融公庫だけです。

日本政策金融公庫 完全攻略レポート


自分の書いたマニュアルを褒める訳ではありませんが、
今のところ、公庫融資は100%通っていますし、
直近2件の案件については、電話と郵送だけでお金を借りています。


ただ、公庫の枠だって無限ではありませんし、
法人の決算も、3期連続で黒字となりましたので、
他行とも取引がしたいと思うようになりました。

そこで、法人の預金口座がある銀行の、
歩いていけるくらいの支店に、電話をかけまして、

「不動産を購入することになったので、融資のご相談がしたい」

と伝えました。

競売物件であることも、ちゃんと言ってますし、
いったんは自己資金で決済をすることも、報告済みです。


一応、電話口では丁寧に応対いただいたのですが・・


驚いたのは、電話に出た営業担当の行員さんが、
こちらに訪問したいと、おっしゃるのです。( ̄Д ̄;) 


これまで、個人で2億円くらい借りた銀行であっても、
自宅にいらっしゃることは、ありませんでした。


行員さんは「ご挨拶も兼ねて・・」とおっしゃいますが、
どう考えても調査です。

しかも、「本日の午後」とか「ムリなら明日で」と、
非常に早い段階での訪問を、希望されます。


せいぜい翌週に・・・くらいに思っていたのですが、
さすがに当日では準備ができず、翌日に持ち越しました。

必要書類として準備するよう指示を受けたのは、

 ・直近3期分の決算書
 ・法人の登記簿謄本
 ・購入予定物件の図面その他の資料

これだけ。

個人の確定申告も、保有物件の明細も、
既存借入の明細も何もなし。


簡単な資料しか要求してこないということは、
まだ、貸せるかどうかまったく未知数で、
まずは「足切りするかどうか」くらいに思われている訳です。(^^;)

ただ、言われた書類を準備するだけでは、
あまりにも能がないと思ったので、
それ以外の資料も、準備することにしました。


次回につづきます。



消費税の補足

前回の記事で問い合わせをいただいたので、
消費税について、ちょっと補足説明させていただきます。


例えば、Aさんがある商品を100円で仕入れて、
200円で販売した場合を考えます。

Aさんは、仕入れ時に105円で購入。5円の消費税を払ってます。

そして210円で販売。10円の消費税をもらってます。

Aさんが納める消費税は、差額の5円です。


これが、消費税のいちばん基本の考え方ですが、
この「課税のタイミング」は、
商品ごとではなく、事業年度を基準にしているのがポイントです。


商品1と2と3を仕入れて、当年度中に1しか売らなかった場合も、
1の販売時に受け取った消費税から、
1~3全ての仕入れ時に支払った消費税を差し引いて納めます。

差し引きがマイナスの場合は、消費税は還付されるのです。


不動産の売却の場合は、
購入と売却で年度をまたぐことが、普通によくあります。

ですので、購入に偏重した年度は消費税納税が少なく、
売却に偏重すると、その逆になります。

昨年度(11月決算)は、購入が売却より多かったので、
納める消費税は少なくなっています。


さらには、全売上のうち非課税売上の割合が多いと、
また別途計算が必要だったりして、ややこしいのです。。


さて、今週の不動産投資活動は、
まず落札した競売物件の、残代金を支払ってきます。

入居者さんにも、連絡しないといけませんね。

それから銀行にも行ってきます。
そろそろ、公庫以外の金融機関とも取引をしたいので、
最初は少額でも、申し込みをしたいと思います。


消費税は奥が深い。

そういえば、今日は祭日なんですね。

会社を辞めてから、さすがに土曜や日曜は意識しますが、
祭日をあまり気にしなくなりました。


今日は「建国記念の日」で、以前の「紀元節」

初代神武天皇が即位された日ということになってまして、
日本人であることを、良かったと思うにふさわしい祝日です。

日本のことを悪くいう人が増えましたが、
すばらしい国ではないかと思います。金利も低いし(笑)

ゴーマニズム宣言SPECIAL天皇論
小林 よしのり
小学館
売り上げランキング: 11210
ゴーマニズム宣言SPECIAL 昭和天皇論
小林 よしのり
幻冬舎
売り上げランキング: 15213


どちらも、とても分かりやすい良い本です。(マンガです)


さて、先週末は顧問の税理士さんのところに、
もろもろの相談をしに行ってきました。

だいたい、会議室みたいなところで打ち合わせをするのですが、
ぼくに消費税の仕組みについて説明するために、
ホワイトボードいっぱいに、準備がしてあったので驚きました。

120211000.JPG
消費税のしくみを講義中。


簡単にいうと、消費税の課税業者になると、
売却が集中した場合に、ガンガン消費税がかかるという話です。

消費税の「収入-支出」は、物件ごとではなく、
年度ごとに見ていくっていうことですね。


さらに、一定期間で売却を想定しているので、
今後購入する区分マンションについては、
建物の減価償却を、しないことに決めました。

ですので、普通の不動産投資とは違って、
土地と建物の割合で、建物の割合が低い方が嬉しい訳です。

土地には消費税がかからないですからね。


税金はちょっと難しいけど、奥が深いです。


保険会社に電話

昨日は、例の保険会社の本社フリーダイヤルに、
例の件で電話をしてみました。

下記は、ぼくが話したことを限りなく忠実に再現したものです。


「契約した覚えがないのに保険証券のようなものが届いた件で、
1月末・・・ですからもう1週間以上前ですね・・・に、御社の方に
お電話して、申込書のコピーを頂いたんですね。

それで、代筆をされていることが分かったので・・この代筆って、
すごい重大な問題ですよね?・・・経緯の調査なんかをお願い
していたんですけど、もう1週間以上放置されていて、
これはもう、ぼくも大ごとにするつもりはなかったんですけど、
さすがにちょっと・・・ええ。

あ、ていうか、もしかしてこういう問題って、こちらにお電話する
んじゃなくてお役所とかに連絡するんでしょうか。
御社のホームページにも、保険オンブズマンっていうところの
連絡先が載ってますし。」

お役所=財務局とか金融庁のことですが、
元保険会社の社員ということで、電話をしてる訳ではないので、
明確には、言わないようにしています。


「これ、いろいろ調べたんですけど、保険を扱ってはいけないく
らいの大変なことだということなので、それを1週間以上も放置
されていたのでは、ぼくもさすがに・・・はい、そうなんです。

ですので、経緯をしっかりお調べいただいて、ぼくも怒りたくも
なりますので、ぜひ代理店のほうにも処分というか、お願いした
いです

今日中に解決しなかったら、ちょっとそういうところにも連絡しま
すからね」

もっとイヤな(=保険会社を困らせる)言い方は、全然できます。

でも、ぼくは以前話題になった、
東芝にクレーム電話して録音していた人とは違いますので、
とりあえず、解決&改善してほしいなって思います。


電話の結果なんですが、
保険会社の、ちょっと偉い人っぽい男性の方から、
夕方、電話がありました。

仕事中だったので、明日(つまり今日)かけ直していただくよう、
お願いしたのですが、さて、どうなることでしょうか。



競売物件の占有状況

今日は火災保険の無断契約の話は置いておいて、
(というか、進展がないのです・・)
先日落札した、競売物件の話をしようと思います。


開札が1月18日ということで、ネットで落札を確認。

1週間くらいで、売却許可決定というものが出されました。

入札しておいて、よく意味が分かっていなかったのですが、
最高額の買受人となっても、入札の経緯や、
買受人によっては購入できない場合があるようです。


その後、裁判所からいろんな書類が送られてきます。

残金の振り込みをする用紙であったり、
自分で登録免許税を計算する書類まであったりします。

それくらい、裁判所の方で計算してくれよ・・と思いますが。。

120209000.jpg

しかも間違ってると差し戻されます。(画像下部分)


さて、落札した横浜市内の区分マンションなんですが、
占有については、以下のようになってます。

・債務者(=前所有者)は、
 「自分はこのマンションを購入&所有した覚えはない」と言っている。

・3代前の所有者時代から、普通に住んでいる入居者がいる。

・債務者との間に、賃貸借契約書の締結はない。


ひとつめがびっくり状況ですね。

もちろん、競売で落札すればちゃんと自分に所有権が来ますが、
あとで、「実は私のマンションです」みたいなことを言う人が、
でてきそうな気がしてしまいます(笑)


ふたつめについては、
裁判所で当時の賃貸借契約書も確認しました。

一応調べてみますが、抵当権設定前からの入居なので、
前所有者との契約に関わらず、
そのまま入居者の意志で、居住ができると思われます。


退去してくれると転売が可能なんですが、
これについては、しばらくは待たないといけません。(^^;)


今後の予定としては、上記の計算をしてお金を払う準備をしつつ、
入居者さんに連絡をして会ってこようと思っています。

このまま住まわれるにしても、
賃貸借契約書は、ちゃんと再締結した方が良いと思います。


菅原さんの本&保険会社からFAX

満室経営新聞プレミアムで、収支と活動の公開をしてくれている、
ソプラノ大家さんこと、菅原久美子さんの本が出ました。



不動産のノウハウもたくさん書かれていますが、
自己啓発書っぽい要素が強い本です。

NSX松田さんと一緒に、帯のコメントを書かせていただきました。


いま買ってもいいんですが、
2月15日から、Amazonキャンペーンが企画されているそうなので、
その時に購入されても良いかと思います。



さて、昨日は保険会社から1枚のFAXが届きました。

120207000.JPG


・・・これだけ・・・ですか。(^^;)


文中で伏せ字になっているところは、代理店である
賃貸管理会社の社名です。

不祥事の調査は、当事者の代理店に依頼するんじゃなくて、
自分たちでやるべきものですけどね。゛(`ヘ´#)


このFAX1枚でさえ、ぼくが本店宛に追加連絡をしなかったら、
来なかったものではないかと思います。

もみ消される寸前でしたね。。(笑)


国内社で同じ不祥事があったら?

保険の無断契約についてのお話は、
コメントをいただいたり、閲覧数が多かったりして、
意外と人気があるのですが、

週末は、保険会社がお休みということもあり、
これといって、進展がありませんでした。(^^;)


木曜日にFAXを入れたのは、保険代理店である
不動産管理会社を担当している部署ですが、
今日はこれから、保険会社の本社にFAXを送ろうと思います。。

何だか、クレーマーみたいになってますが、
保険料を返してもらわないと、いけませんからね。ε= (´∞` )


以前勤務していた保険会社で、このような事案が発生すると、
だいたい、以下のような流れになります。

ぼくが送ったようなFAXを、2営業日も放置するなんて
どんなバカ社員でもやりません。

 1.FAXを女性社員が見つけて、課長(か支社長)に報告。

 2.文面を読んで激怒。すぐに担当者と代理店へ同行。

 3.社内の「苦情管理システム」に苦情発生の入力。

 4.代理店に聴取。大規模な代筆が明るみに出る。

 5.代理店が扱った過去1年分の契約申込書を全件調査。

 6.代筆が確認できた契約者に連絡と契約意思の再確認。
  (場合によっては、申込書の取り直し)

 7.調査経緯を「苦情管理システム」に追加入力。

 8.部内責任者と相談のうえ、代理店処分。(たぶん契約解除)

 9.代理店不祥事故として財務局に届け出。



さらに、担当者や当該部署は、不祥事を発見できなかったことで、
業務監査などで、マイナス評価になるはずです。

保険会社に限らず、銀行などの金融機関は、
どこも同じレベルの厳しさで、コンプライアンスに取り組んでます。


前の記事と同じ結論になってしまうのですが、
やっぱり、外資の会社は甘い運営なのかなと思わざるを得ません。


 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  |  257  |  258  |  259  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事