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競売入札 3度目の正直

ファミリータイプ区分の投資を追究しようと、
昨年から今年に掛けて、4棟の物件を購入しています。


物件情報の入手ルートは、

・Yahoo!不動産 2件
・不動産会社さんからの直紹介 1件
・健美家のお知らせメール 1件

という内訳です。

ずっと前に買った別の区分も、Yahoo!不動産です。

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※これまで購入した区分マンション。


一生懸命調べてると、なんとなく見つかるのですが、
驚くほどのスーパー物件を手に入れたいと思い、
競売物件もチェックしています。

これまでの競売戦歴は、2戦2敗。

自分の入札価格と落札価格とに、すごい開きがあり、
その価格で仮に落札していたとしても、儲かりそうにありません。


という訳で、3度目の正直で入札した、
地元神奈川のマンション。昨日が開札日でした。

ひとつ前の入札で出ていた同様の物件が、
基準価格の何割増しくらいで、落札されていたかを調査し、
自分の予測的には、

「落札可能性 50%」

と判断した価格で入札しました。

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入札価格 8,539,900円。


しかし、結果は・・・

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ちょっと見づらいですが、落札価格1189万円超と、
全然、お話にならない金額という結果でした。

うーん・・・

このマンションは、しっかりリフォームした状態だったら、
おそらく1800万円くらいで売れそうなのです。

でも、まだ所有者さんが住んでいる状態。

当然お部屋は傷んでいるし、管理費もたくさん滞納しているしで、
落札価格で買ってしまうと、かなり厳しそうです。


でも、落札者になった法人は、
名前を見る限りは、ちゃんとした不動産業者さんです。

ぼくの知らない、超低コストな価値アップ法や、
1円も掛けずに退去を実現する方法、高値で売却する方法などを、
知っているのかもしれません。

まだまだ競売は、修行していかないといけませんね。(--;)


出回り物件の選び方、買い方、運営の方法などは、
高野さんの区分投資法を読めば、ほとんど完璧です。

絶対成功!区分不動産投資法


入居の心配要らないし、安定してます。


メルマガの編集後記まとめ 2

ブログをメルマガの両方を運営していますが、
こちらのほうは、日常のできごとをレポートするのが中心。

メルマガは、読者さんの質問に答えたり、
もうちょっと論説的に、自分の意見を書いたりしてます。

未購読の方は、ぜひご登録下さい。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン


主に「編集後記」のところに書いてますが、
ここだけ読んでいる読者さんも、多いみたいですね。(^^;)

ここ最近の編集後記を、ブログにも載せときます。


ナイスなおつまみの本

 コンビニで見つけた、超カンタン過ぎるレシピ本を紹介。


危ないブログと、武勇伝

 大家さんが武勇伝的に語る、いろんな悪いことについて。


不動産投資メルマガの虚構

 メルマガの部数がカンタンに「買えてしまう」現実について。


直感力を磨く方法

 東京ガールズコレクション仕掛け人が、日常的に実践してるそうです。
 生活の、あらゆる場面で応用できるノウハウ。 


大前研一さんがご機嫌だった理由

 フェスタ出演の大前さんを通じて、
 「人間として接する」ことの、大切さを学びました。


売れるノウハウを「まとめあげる」秘訣

 いろんな教材を作ったり、セミナーを運営したりの経験から、
 ノウハウの価値を高めるステップを解説しました。


飲み会幹事必勝法

 ・・・と作ろうかなという記事で、
 実際のノウハウは、これから作らないといけません(笑)


手帳の話題に入れなくて寂しい

 生活や仕事のスタイルで、必要な手帳も違ってくるのと、
 最近、自分は手帳がいらなくなったという話です。


リーズナブルなんてバカらしい

 最近改めようと思ってる価値観。
 普段は激安で我慢して、最高級の商品やサービスを体験しましょう。


成功者ほど●●●が長い

 成功してる人は、計画を立てるときの「あるもの」が長いです。
 自分のことを思い出しても、納得できます。


自分の成功を妨げている「あの声」とは?

 9月に出たセミナーで学んだことのシェアです。
 あの声の正体を、かなりカンタンに説明できています。


これまで一番つらかった仕事

 反響が多かった記事です。(笑)
 キレイなお姉さんの、本性も分かったりしました。


まだいっぱいあるのですが、
書ききれないので、またにします。


セルフリフォーム体験の取材

満室経営新聞では、これまで多くのテーマで、
特集記事を企画してきました。

その中でも、「体験型」の記事は人気が高いです。

現在進行中の「空室対策モニター」
以前は「競売物件に初入札」なんてのもありました。

※入札の封筒に糊付けをしていなかったので、
 失格になってしまった・・という、悲しいオチでした。。


今回は、セルフリフォームの体験記事。

読者さんが購入した築古の区分マンションを、
低予算で、セルフリフォームしようという試みです。

達人のNSX松田さんが、協力してくれてます。


企画の流れとしては、

・物件を内覧して、リフォームプランを練る。
・ホームセンターで一緒にお買い物。
・それぞれの作業について、お手本を見せる。
・残りの部分は、モニターさんが自力で作業する。

というものです。

ちなみに、こんな感じの間取りですね。

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ホームセンターには、アパート経営はもちろん、
日常生活や仕事で役立つアイテムが、豊富にあるので、
長時間いても飽きません。

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かなりたくさんの、材料や工具と購入しました。


下の写真は、松田さんによる木部塗装の実演。

塗る作業自体より、養生などの下準備が入念です。

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例えば、塗装の作業ひとつ取っても、

・ブルーシートがずれないようにテープで固定する。
・塗料を置く部分は、養生シートを敷く。

など、「なるほどー!」という気配りが、多くありました。


木部塗装のほかにも

「キッチンシート貼り」「スイッチプレート交換」「タイル目地の修復」
「ドアや戸へのニス塗り」「釘穴の修繕」

などのお手本を見せてくれまして、
あとは、モニターさんが頑張ってくれるのを待つだけです。


「結局、職人さんに頼んじゃいました(/_;。) 」

なんて結果にならないことを、祈ります。



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不動産投資プラチナ指値術

期間限定で、指値チェックリスト付きです。


今年最後の富山訪問

三井住友銀行出身の不動産鑑定士が、
指値の秘訣を、かなり詳細に解説してくれてます。

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不動産投資プラチナ指値術

期間限定で、指値チェックリスト付きです。



さて、先週末は富山に行ってきました。

現地は、この秋一番の寒い日だったようで、
なるべく外を歩かないように、管理会社さんなどに
協力をお願いしながらの訪問でした。(^^;)


幸い、どのエリアも空室は低めで推移してますし、
サブリース化の件は、管理会社さんの事務処理が心配でしたが、
何とか、実施していただけそうです。

入居率が低い時期は、打ち合わせもシビアになるのですが、
調子がいいときは、とても和やかですね。


ということで、気分良く夜の部へ。。

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上の写真は、「香箱(こうばこ)蟹」といいまして、
ベニズワイガニの雌のことです。

ちょっと小さくて食べにくいのですが、
カニミソの美味しさは雄以上。卵もいけます。


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能登半島で漁師をされている大家さんも、
太鼓判を押してくれた、安くて美味しいお寿司屋さんです。

寿し富(高岡市 末広町)


だいたいお寿司屋さんのあとで、スナックに行って、
お好み焼きか、ラーメンを食べて終了というパターンです。


大家検定の新年会&勉強会

いきなり来年のことで気が早いのですが、
ぼくも会員になっている、大家検定の工藤さんのところで、
勉強会付きの新年会があるそうです。


■勉強会テーマ
 キックオフメッセージ
 「2012年はどんな1年になり、私達はどのように対応すべきか!?」
 浦田J-REC代表理事

 「全国の満室事例から見る、今年効果がありそうな空室対策とは?」
 尾嶋講師(神奈川第2支部)

 「8000室の管理会社社長は、繁忙期のトレンドをどう見ているか?」
 細山講師(神奈川第1支部)

 「不動産鑑定士が予測する2012年度のアパマン不動産市場とは?」
 元メガバンカーの不動産鑑定士
 長岐隆弘先生


■開催日
平成24年1月21日(土)

★勉強会

■場所
ハロー貸会議室 渋谷
JR渋谷駅 新南口 徒歩30秒
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■時間
13:45~受付
14:00~17:00

■参加費
◆J-REC会員の方
3000円(新年会とセットだと2000円)
◆一般参加の方
5000円(新年会とセットだと4000円)
※お年玉として参加者全員に音声データをプレゼントします。


★新年会

■場所
パセラリゾーツ グランデ渋谷
渋谷駅 徒歩3分
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■時間
17:30~受付
18:00~20:00

■参加費
5000円


ということで、ぼくももちろん参加します。(=´∇`=)

こちらのフォームからお申し込みできます。

JREC会員じゃなくても、お得なお値段だと思います。


これから富山。

今日はこれから、富山に行ってきます。

7:00東京駅発の、上越新幹線に乗るために、
自宅を5:40くらいに出ないといけません。( u _ u ) 。o◯


空室対策関連の打ち合わせと、物件チェック。
あと、少し前の記事に書きましたが、
管理法人でのサブリースについて打ち合わせをするためです。

今回は1泊だけ。翌朝すぐに帰京します。


7月以来ですから、結構空いちゃいましたね。(^^;)

行く必要がなくても、もう少しマメに行きたいところです。


さて、この時期の富山といえば、
「ベニズワイガニ」がもっとも美味しい時期です。

「ズワイガニ」より安くて、気軽に食べられます。
地元では、普通のスーパーで買っても、かなり美味しいです。

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↑「とやま観光ナビ」へのリンク。


富山の冬といえば、氷見(ひみ)の寒ブリが有名ですが、
時期的には、もうちょっとだけ後が旬です。


夜は、富山の大家さん数名に集まっていただき、
地域の状況を、いろいろ教えてもらおうと思ってます。

そうですね。カニを食べながらの予定です。(笑)



ちなみに昨日は、満室経営新聞の企画で、
NSX松田さんによる「セルフリフォーム指導」の取材をしました。

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キッチンにシートを貼る作業について、説明してるところですね。
モニターさんが、一生懸命メモを取っています。

こちらについては、また後日書きます。


尾嶋健信さんにインタビュー

少し前になりますが、満室経営新聞プレミアムの取材で、
空室対策コンサルタントの、尾嶋健信さんにお会いしました。

管理会社で長年空室を埋め続けており、
新聞の「空室対策読者モニター」の監修もしていただいてます。

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お金を掛けずに空室を埋める、数々のテクニックや、
ポータルサイトの攻略方法、仲介会社さんの心を掴む奥義まで、
惜しげもなく披露いただきました。

8時間も収録されている、尾嶋さんの教材に、
かなり肉薄した内容ではないかと思います。

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真剣に考えて質問に回答する尾嶋さん。


ネットでは、かなり強気のキャラを醸し出してる尾嶋さんですが、
実物は、かなり穏和なイメージです。

フェスタのサポートスタッフもしていただいたりで、
最近、お世話になることが増えました。


さて、今日はこれから、
「ホームセンターを使って、セリフリフォーム初体験」
という読者さんの取材です。

NSX松田さんが、監督と指導をします。(笑)


明日からは北陸だし、何かとイベントが多いです。


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