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今年最後の富山訪問

三井住友銀行出身の不動産鑑定士が、
指値の秘訣を、かなり詳細に解説してくれてます。

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不動産投資プラチナ指値術

期間限定で、指値チェックリスト付きです。



さて、先週末は富山に行ってきました。

現地は、この秋一番の寒い日だったようで、
なるべく外を歩かないように、管理会社さんなどに
協力をお願いしながらの訪問でした。(^^;)


幸い、どのエリアも空室は低めで推移してますし、
サブリース化の件は、管理会社さんの事務処理が心配でしたが、
何とか、実施していただけそうです。

入居率が低い時期は、打ち合わせもシビアになるのですが、
調子がいいときは、とても和やかですね。


ということで、気分良く夜の部へ。。

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上の写真は、「香箱(こうばこ)蟹」といいまして、
ベニズワイガニの雌のことです。

ちょっと小さくて食べにくいのですが、
カニミソの美味しさは雄以上。卵もいけます。


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能登半島で漁師をされている大家さんも、
太鼓判を押してくれた、安くて美味しいお寿司屋さんです。

寿し富(高岡市 末広町)


だいたいお寿司屋さんのあとで、スナックに行って、
お好み焼きか、ラーメンを食べて終了というパターンです。


大家検定の新年会&勉強会

いきなり来年のことで気が早いのですが、
ぼくも会員になっている、大家検定の工藤さんのところで、
勉強会付きの新年会があるそうです。


■勉強会テーマ
 キックオフメッセージ
 「2012年はどんな1年になり、私達はどのように対応すべきか!?」
 浦田J-REC代表理事

 「全国の満室事例から見る、今年効果がありそうな空室対策とは?」
 尾嶋講師(神奈川第2支部)

 「8000室の管理会社社長は、繁忙期のトレンドをどう見ているか?」
 細山講師(神奈川第1支部)

 「不動産鑑定士が予測する2012年度のアパマン不動産市場とは?」
 元メガバンカーの不動産鑑定士
 長岐隆弘先生


■開催日
平成24年1月21日(土)

★勉強会

■場所
ハロー貸会議室 渋谷
JR渋谷駅 新南口 徒歩30秒
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■時間
13:45~受付
14:00~17:00

■参加費
◆J-REC会員の方
3000円(新年会とセットだと2000円)
◆一般参加の方
5000円(新年会とセットだと4000円)
※お年玉として参加者全員に音声データをプレゼントします。


★新年会

■場所
パセラリゾーツ グランデ渋谷
渋谷駅 徒歩3分
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■時間
17:30~受付
18:00~20:00

■参加費
5000円


ということで、ぼくももちろん参加します。(=´∇`=)

こちらのフォームからお申し込みできます。

JREC会員じゃなくても、お得なお値段だと思います。


これから富山。

今日はこれから、富山に行ってきます。

7:00東京駅発の、上越新幹線に乗るために、
自宅を5:40くらいに出ないといけません。( u _ u ) 。o◯


空室対策関連の打ち合わせと、物件チェック。
あと、少し前の記事に書きましたが、
管理法人でのサブリースについて打ち合わせをするためです。

今回は1泊だけ。翌朝すぐに帰京します。


7月以来ですから、結構空いちゃいましたね。(^^;)

行く必要がなくても、もう少しマメに行きたいところです。


さて、この時期の富山といえば、
「ベニズワイガニ」がもっとも美味しい時期です。

「ズワイガニ」より安くて、気軽に食べられます。
地元では、普通のスーパーで買っても、かなり美味しいです。

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↑「とやま観光ナビ」へのリンク。


富山の冬といえば、氷見(ひみ)の寒ブリが有名ですが、
時期的には、もうちょっとだけ後が旬です。


夜は、富山の大家さん数名に集まっていただき、
地域の状況を、いろいろ教えてもらおうと思ってます。

そうですね。カニを食べながらの予定です。(笑)



ちなみに昨日は、満室経営新聞の企画で、
NSX松田さんによる「セルフリフォーム指導」の取材をしました。

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キッチンにシートを貼る作業について、説明してるところですね。
モニターさんが、一生懸命メモを取っています。

こちらについては、また後日書きます。


尾嶋健信さんにインタビュー

少し前になりますが、満室経営新聞プレミアムの取材で、
空室対策コンサルタントの、尾嶋健信さんにお会いしました。

管理会社で長年空室を埋め続けており、
新聞の「空室対策読者モニター」の監修もしていただいてます。

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お金を掛けずに空室を埋める、数々のテクニックや、
ポータルサイトの攻略方法、仲介会社さんの心を掴む奥義まで、
惜しげもなく披露いただきました。

8時間も収録されている、尾嶋さんの教材に、
かなり肉薄した内容ではないかと思います。

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真剣に考えて質問に回答する尾嶋さん。


ネットでは、かなり強気のキャラを醸し出してる尾嶋さんですが、
実物は、かなり穏和なイメージです。

フェスタのサポートスタッフもしていただいたりで、
最近、お世話になることが増えました。


さて、今日はこれから、
「ホームセンターを使って、セリフリフォーム初体験」
という読者さんの取材です。

NSX松田さんが、監督と指導をします。(笑)


明日からは北陸だし、何かとイベントが多いです。


マメな会計業務

先日決済を終えた区分マンションの件で、
またしても、日本政策金融公庫に申し込んでみました。


ホームページから手続きをするのですが、
早いと当日の夕方くらいに、窓口から電話が来ます。

この窓口の人は、融資の審査とは無関係なのですが、
簡単なヒアリング(資金使途など)のあと、
必要書類をいくつか案内されます。


で、この必要書類の中に、
「法人の試算表」というものがありました。


「はいはい。試算表ですね。分かりました。( ̄▽ ̄)」

と返事はしましたが、自分の中では新出単語です。


検索してみますと、

「決算を確定する前に、仕訳帳から総勘定元帳の各勘定口座への転記が
正確に行われているかどうかを検証するために、複式簿記の前提である貸借平均の
原理を利用して作成する集計表」

だということです。(wikipediaから抜粋)


あー・・・これは面倒くさいなと思ったのですが、

なぜかというと、自分が持っている管理法人(=今回の物件所有者)は、
決算期が終了するまで、何の帳簿も付けていなかったからです。


普通の会社だと、経理の担当者が日々帳簿を付けて、
毎月、その元帳と領収証や請求書を、税理士さんに提出するなど、
かなりマメな会計業務をしています。

ぼくのところは、そんな大層な身分じゃないので、
年に1回、そういう書類や不動産の売買契約書などを送って、
それまでは何もしてませんでした。


しかも、自分の管理法人は決算が11月なので、
試算表を作るのは、決算をしてもらうのとあまり変わりません。


税理士さんに相談して、何とかやって頂くことになりましたが、
さすがに数日で・・・という訳にはいかず、
今月いっぱいくらいは待たないといけなくなりました。

公庫の職員さんにも、恥ずかしながらその旨を説明して、
それまで審査を待ってもらっています。(^^;)


このようなことにならなよう、
マメな帳簿付けや、税理士さんとの打ち合わせを、
しておくことをお勧めします。

融資自体は、公庫レポートのとおりにやれば、
大丈夫なんじゃないかと思います。


区分マンションの管理

区分の決済も終わりまして、
書類を整理したり、諸費用がいくら掛かったかを、
エクセルに入力したりという作業をします。

これから、こういう形の不動産購入が多くなりそうなので、
どの物件にいくらの投資をして、
賃貸中にどれだけ回収して、利益がどう出たのかを、
きちんと把握する必要があるからです。


こんな感じで、まとめています。

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さて、普段のアパート経営では、できるだけ省力化に努め、
セミナーなどでも、「チームを作って満室経営」をテーマにしてますが、
区分マンションは、ほとんど自主管理をしています。


名古屋で持っている2つの物件と、
今回購入した、浦和のマンションが自主管理。

少し前に買った、川口のマンションのみ、
売主さんから引き継いだ管理会社さんにお願いしている状況です。


なぜ自主管理が多いかというと、
一棟ものの管理をお願いしている場合に比べて、
どう考えても、費用対効果が悪いからです。


【理由1】入居付けの必要がない

 管理をお願いする大きな理由として、
 「管理物件の入居付けが優先される」という現実があります。

 区分マンションの場合は、購入時に入居率100%ですし、
 退去したら売却してしまうので、
 一切、入居付けをする必要がありません。


【理由2】入出金業務をしてくれない

 川口のマンションは、管理費や修繕積立金の口座振替制度がなく、
 毎月、振り込みで支払わないといけません。 

 管理会社さんに、家賃からの差し引きをお願いしたのですが、
 なんと、制度上やってくれないというのです。

 一棟ものでは、原状回復費用や敷金の返還、借上駐車場の賃料、
 町内会費やゴミ処理の費用まで、
 管理会社さんが、家賃との差し引きで支払い代行をしてくれます。


【理由3】結局のところ、何もしていない

 とすると、区分の管理会社さんの毎月の業務は、

 1.入居者さんから家賃が振り込まれる。
 2.そこから管理費を差し引いて、大家さんのところに振り込む。

 しかないのです。


これで、管理料5千円(家賃が10万円くらいなので)というのは
高いなぁと思った訳でして、他の物件は自主管理でいくことにしました。
 
川口の管理も、委託したばかりなのでそのままにしてますが、
年明けくらいに解約する予定です。


同じような考えを持っている大家さんも多いはずなので、
もしかしたら、このあたりに、ビジネスチャンスがあるかもしれません。



不動産投資のセカンドオピニオン

昨日の決済、無事に終了しました。

契約に比べると、重説をじっくり読み込んだりしませんし、
署名と捺印の数も少ないことが多いので、
あまり時間が掛かりませんでした。


司法書士さんが、その日のうちに登記の手続きをする関係で、
通常、決済は午前中に行われることが多いです。

決済のあと、ちょっと豪華なお昼を食べたりするのが、
また何とも言えずに良い気分ですね。( ̄▽ ̄)

昨日のランチはこちら。

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くじら軒 東京八重洲店


全然豪華じゃないですが(笑)、なかなかでした。



さて、ご相談シリーズの続きとして、
「セカンドオピニオンはやめたほうがいい」という話です。


先日、小規模なセミナーのあとの個別相談で、
かなり入念に質問を繰り返す方が、いらっしゃいました。


非常に熱心で良いのですが、ご相談の内容が、

 「~さん(すごい成功してる人)に相談したら、こう言われました」

 「でも、~さんの本(同じく大成功な人)は、こう言うんです」


ということで、
それぞれ違うことを言われてますというご相談です。

で、ぼくもまた、上記のどちらでもないことを、
アドバイスしたりするので、混乱する一方という訳です。(^^;)


しかも、前回の記事につながるのですが、
そのどちらも、ご自身の望むアドバイスではなかったりするので、
もう、収拾が付かなくなっていらっしゃいました。

具体的には、

「自己資金が●●万円(あまり多くない)で、属性も高くない」

という相談です。


Aさんは「競売で戸建を落札して、高利回りで賃貸」

Bさんは「激安の区分マンションをキャッシュ買いして属性を高めましょう」


と、それぞれご自身が成功した
根拠のあるアドバイスをされてます。


さらにぼくは、
「不動産投資は厳しいので、まずは貯金と収入を増やして下さい」

と言ったりしますし、

当のご本人は、実は「今すぐ融資を受けられる方法」を、
教えて欲しかったりするのです(笑)

だから、何度お答えしても、質問が終わりません。


「不動産投資」と一口にいっても、
いろんなスタンスがあるし、やり方はひとつではありません。

流派の違う複数の人に相談しても、
違う答えが、返ってくるだけだと思います。

ちょっと前の記事にもありますが、
大家さん勉強会に出て、いろんな人のブログを読んで、
スタンスを決めてからでないと相談も厳しいかな。

・・と思ったできごとでした。


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