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尾嶋健信さんにインタビュー

少し前になりますが、満室経営新聞プレミアムの取材で、
空室対策コンサルタントの、尾嶋健信さんにお会いしました。

管理会社で長年空室を埋め続けており、
新聞の「空室対策読者モニター」の監修もしていただいてます。

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お金を掛けずに空室を埋める、数々のテクニックや、
ポータルサイトの攻略方法、仲介会社さんの心を掴む奥義まで、
惜しげもなく披露いただきました。

8時間も収録されている、尾嶋さんの教材に、
かなり肉薄した内容ではないかと思います。

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真剣に考えて質問に回答する尾嶋さん。


ネットでは、かなり強気のキャラを醸し出してる尾嶋さんですが、
実物は、かなり穏和なイメージです。

フェスタのサポートスタッフもしていただいたりで、
最近、お世話になることが増えました。


さて、今日はこれから、
「ホームセンターを使って、セリフリフォーム初体験」
という読者さんの取材です。

NSX松田さんが、監督と指導をします。(笑)


明日からは北陸だし、何かとイベントが多いです。


マメな会計業務

先日決済を終えた区分マンションの件で、
またしても、日本政策金融公庫に申し込んでみました。


ホームページから手続きをするのですが、
早いと当日の夕方くらいに、窓口から電話が来ます。

この窓口の人は、融資の審査とは無関係なのですが、
簡単なヒアリング(資金使途など)のあと、
必要書類をいくつか案内されます。


で、この必要書類の中に、
「法人の試算表」というものがありました。


「はいはい。試算表ですね。分かりました。( ̄▽ ̄)」

と返事はしましたが、自分の中では新出単語です。


検索してみますと、

「決算を確定する前に、仕訳帳から総勘定元帳の各勘定口座への転記が
正確に行われているかどうかを検証するために、複式簿記の前提である貸借平均の
原理を利用して作成する集計表」

だということです。(wikipediaから抜粋)


あー・・・これは面倒くさいなと思ったのですが、

なぜかというと、自分が持っている管理法人(=今回の物件所有者)は、
決算期が終了するまで、何の帳簿も付けていなかったからです。


普通の会社だと、経理の担当者が日々帳簿を付けて、
毎月、その元帳と領収証や請求書を、税理士さんに提出するなど、
かなりマメな会計業務をしています。

ぼくのところは、そんな大層な身分じゃないので、
年に1回、そういう書類や不動産の売買契約書などを送って、
それまでは何もしてませんでした。


しかも、自分の管理法人は決算が11月なので、
試算表を作るのは、決算をしてもらうのとあまり変わりません。


税理士さんに相談して、何とかやって頂くことになりましたが、
さすがに数日で・・・という訳にはいかず、
今月いっぱいくらいは待たないといけなくなりました。

公庫の職員さんにも、恥ずかしながらその旨を説明して、
それまで審査を待ってもらっています。(^^;)


このようなことにならなよう、
マメな帳簿付けや、税理士さんとの打ち合わせを、
しておくことをお勧めします。

融資自体は、公庫レポートのとおりにやれば、
大丈夫なんじゃないかと思います。


区分マンションの管理

区分の決済も終わりまして、
書類を整理したり、諸費用がいくら掛かったかを、
エクセルに入力したりという作業をします。

これから、こういう形の不動産購入が多くなりそうなので、
どの物件にいくらの投資をして、
賃貸中にどれだけ回収して、利益がどう出たのかを、
きちんと把握する必要があるからです。


こんな感じで、まとめています。

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さて、普段のアパート経営では、できるだけ省力化に努め、
セミナーなどでも、「チームを作って満室経営」をテーマにしてますが、
区分マンションは、ほとんど自主管理をしています。


名古屋で持っている2つの物件と、
今回購入した、浦和のマンションが自主管理。

少し前に買った、川口のマンションのみ、
売主さんから引き継いだ管理会社さんにお願いしている状況です。


なぜ自主管理が多いかというと、
一棟ものの管理をお願いしている場合に比べて、
どう考えても、費用対効果が悪いからです。


【理由1】入居付けの必要がない

 管理をお願いする大きな理由として、
 「管理物件の入居付けが優先される」という現実があります。

 区分マンションの場合は、購入時に入居率100%ですし、
 退去したら売却してしまうので、
 一切、入居付けをする必要がありません。


【理由2】入出金業務をしてくれない

 川口のマンションは、管理費や修繕積立金の口座振替制度がなく、
 毎月、振り込みで支払わないといけません。 

 管理会社さんに、家賃からの差し引きをお願いしたのですが、
 なんと、制度上やってくれないというのです。

 一棟ものでは、原状回復費用や敷金の返還、借上駐車場の賃料、
 町内会費やゴミ処理の費用まで、
 管理会社さんが、家賃との差し引きで支払い代行をしてくれます。


【理由3】結局のところ、何もしていない

 とすると、区分の管理会社さんの毎月の業務は、

 1.入居者さんから家賃が振り込まれる。
 2.そこから管理費を差し引いて、大家さんのところに振り込む。

 しかないのです。


これで、管理料5千円(家賃が10万円くらいなので)というのは
高いなぁと思った訳でして、他の物件は自主管理でいくことにしました。
 
川口の管理も、委託したばかりなのでそのままにしてますが、
年明けくらいに解約する予定です。


同じような考えを持っている大家さんも多いはずなので、
もしかしたら、このあたりに、ビジネスチャンスがあるかもしれません。



不動産投資のセカンドオピニオン

昨日の決済、無事に終了しました。

契約に比べると、重説をじっくり読み込んだりしませんし、
署名と捺印の数も少ないことが多いので、
あまり時間が掛かりませんでした。


司法書士さんが、その日のうちに登記の手続きをする関係で、
通常、決済は午前中に行われることが多いです。

決済のあと、ちょっと豪華なお昼を食べたりするのが、
また何とも言えずに良い気分ですね。( ̄▽ ̄)

昨日のランチはこちら。

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くじら軒 東京八重洲店


全然豪華じゃないですが(笑)、なかなかでした。



さて、ご相談シリーズの続きとして、
「セカンドオピニオンはやめたほうがいい」という話です。


先日、小規模なセミナーのあとの個別相談で、
かなり入念に質問を繰り返す方が、いらっしゃいました。


非常に熱心で良いのですが、ご相談の内容が、

 「~さん(すごい成功してる人)に相談したら、こう言われました」

 「でも、~さんの本(同じく大成功な人)は、こう言うんです」


ということで、
それぞれ違うことを言われてますというご相談です。

で、ぼくもまた、上記のどちらでもないことを、
アドバイスしたりするので、混乱する一方という訳です。(^^;)


しかも、前回の記事につながるのですが、
そのどちらも、ご自身の望むアドバイスではなかったりするので、
もう、収拾が付かなくなっていらっしゃいました。

具体的には、

「自己資金が●●万円(あまり多くない)で、属性も高くない」

という相談です。


Aさんは「競売で戸建を落札して、高利回りで賃貸」

Bさんは「激安の区分マンションをキャッシュ買いして属性を高めましょう」


と、それぞれご自身が成功した
根拠のあるアドバイスをされてます。


さらにぼくは、
「不動産投資は厳しいので、まずは貯金と収入を増やして下さい」

と言ったりしますし、

当のご本人は、実は「今すぐ融資を受けられる方法」を、
教えて欲しかったりするのです(笑)

だから、何度お答えしても、質問が終わりません。


「不動産投資」と一口にいっても、
いろんなスタンスがあるし、やり方はひとつではありません。

流派の違う複数の人に相談しても、
違う答えが、返ってくるだけだと思います。

ちょっと前の記事にもありますが、
大家さん勉強会に出て、いろんな人のブログを読んで、
スタンスを決めてからでないと相談も厳しいかな。

・・と思ったできごとでした。


質問者さんのニーズ

今日はこれから、区分マンションの決済に行きます。

こんな感じの物件です。( ̄▽ ̄)

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東京駅近くの銀行が、売主さんの指定です。

融資を使う場合は、買主側の銀行で行うことが多いですが、
今回は現金決済なので(あとで借りるかも)、
パソコンかiPhoneを持って行って、楽天銀行から振り込むだけです。

ネット振り込みだと、仰々しくないのがいいですね。(^ー^* )


今年もあと1ヶ月半ということになりましたが、
できればあと1戸または1棟、購入したいと思っています。

物件を買えている時期は、「買う活動」が習慣化しているので、
業者さんもマメに情報をくれますし、判断もしやすいです。


これが、1年とか購入の間が空いてしまうと、
物件がお値打ちかどうかを判断する、相場観が衰えてしまいます。

「これ以上買ったらお金がやばいな」という段階まで、
ぽんぽんと進めていく予定です。


さて、最近はセミナーの前後や公庫レポートの特典で、
不動産投資の相談に乗らせていただく機会が多いのですが、
そこで気づいたことを書いてみようと思います。


今日は、「相談の結論が出ている人が多い」ということについて。


例えば「この物件を買った方がいいでしょうか?」というのは、
よくいただく質問なのですが、

いくつか理由を挙げて「もっと良い物件はあると思いますよ」と、
やんわりとイマイチであることを説明しても、

 「いや、でもこのマンションは●●●なのでいいんです!」

と、買うべき理由をたくさん並べて対抗されてしまいます。

まるで、ぼくに物件を売ろうとしているかのようです。(^^;)


ほかにも、

 質問者さん「●●●のようにして節税できますでしょうか?」

 自分「いやー、それはマズいですね。かなりグレーです」

 質問者さん「いや、でも私は根拠を説明できます」


みたいなことは、よくあります。

ですので、最近はこのようなご質問については、
回答するのではなく、質問者さんの考えをはっきりさせることに、
注力するように心がけています。


本当に迷っていて、他の人の意見を聴きたいという方と、
「自分の背中を後押ししてほしい」という人は、
ニーズがまったく違うんですよね。

違うものを求めている人に、同じ対応をしてはいけません。


以前は、知識で上回るアドバンテージをフル活用して、
その質問者さんを論破したり、

 「あなたは相談しに来たんでしょ?討論したいワケ?」

みたいに突き放したりしていましたが、
(実際は、もう少し丁寧に言います)

大人げない・・というか、コミュニケーションとして下手くそだったと、
いまでは反省しています。。(.. )


次回も、相談関連でひとつ書こうと思います。



これから不動産投資を始める場合の活動

土曜日は、福岡で新築アパートを販売する
三和エステートさん主催のセミナーに出てきました。

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企業が主催しているセミナーではありますが、
ちゃんと参加費を徴収しますし、売り込み色も強くありません。

ぼくは新築をやったことがないのに、
同社のセミナーに、2度出ていることからも、
理解できるのではないかと思います(笑)

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また、セミナー終了後には「個別相談会」ということで、
数人ごとのグループで、順にお話を伺ったのですが、

「いろいろな不動産投資がありすて、どうしたらいいか分からない」
「何から始めればいいのか分からない」

というような質問をいただきました。


この場合は、不動産投資のブログをいくつか精読したり、
学びの会などの勉強会に入って、
実際に、不動産投資をしている人の話を聞くのが良いと思います。


また、不動産のブログといっても、
自分の投資活動を、日記のように書いている人もいれば、
PR活動の目的で書いている人もいます。

5年くらい続いている、「投資活動のブログ」を最初から読んで、
同じくらいの活動をするのがベストです。

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その人が、どれくらいの頻度で物件を観に行ったり、
どういう観点で、善し悪しを判断したのかなどを、

ブログを継続して読むことで、体感することができます。


ぼくは、2004年頃に読んでいた不動産投資ブログで、

「情報をもらったその日に、現地へ行くなんて早い!」
「現地に行って、その場で購入の判断をするなんてすごい!」

なんていうことを感じてました。


管理戸数を増やす方法

昨日は、建築会社さん主催のセミナーにて、
急遽講師の依頼をいただき、お話をさせていただきました。


会場にはオーナーさんだけでなく、
管理会社の社員さんも、何名かいらっしゃったのですが、
セミナーの終了後に

「管理を増やすにはどうしたらいいでしょうか?」

という質問をいただきました。

想定していない質問だったので、
その場では上手に答えられませんでした。。(^^;)


後で自分の経験をふまえて考えてみると、
「こんな感じだな」というのが分かってきたので、
いくつか書いておこうと思います。


 ・増やすよりも、「減らさない」ことが大切。

 ・満室で長期滞納がなければ、管理を変える理由がない。

 ・管理料で稼ぐようにする。広告料は「決めてくれた会社」に。

 ・空きが多いアパートの大家さんに、空室コンサルをする。

 ・会報のようなものを発行する。

 ・積極的に収益物件の仲介をする。

 ・管理についてのプレゼン資料を作る。

 ・定期的にセミナーを開いて、地域の大家さんを呼ぶ。


などなど、考えてみるといっぱいありました。


特に、収益物件の仲介に絡むというのは、
「売買仲介も管理も得意」という会社がまだ少ないので、
狙い目かもしれません。

ほとんどの投資家さんが、売買契約を済ませたあと、
決済日までに、飛び込みに近い状態で、
管理会社を決めているような状況だからです。


また、上記は「新規に戸数を増やす」ための施策であって、
管理の質を上げることについては、
また別の方法が、いくつもあると思います。


管理料を、家賃の●%と一律に決めるのではなく、
サービス内容に応じたメニュー制にするとか、

部屋ごとのデータベースを作って、
大家さんと共有できるような仕組みがあれば良いと思います。


・・・という訳で、本日もまたセミナーです。

お昼からのセミナーに参加される方は、
どうぞ、よろしくお願いします。


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