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質問者さんのニーズ

今日はこれから、区分マンションの決済に行きます。

こんな感じの物件です。( ̄▽ ̄)

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東京駅近くの銀行が、売主さんの指定です。

融資を使う場合は、買主側の銀行で行うことが多いですが、
今回は現金決済なので(あとで借りるかも)、
パソコンかiPhoneを持って行って、楽天銀行から振り込むだけです。

ネット振り込みだと、仰々しくないのがいいですね。(^ー^* )


今年もあと1ヶ月半ということになりましたが、
できればあと1戸または1棟、購入したいと思っています。

物件を買えている時期は、「買う活動」が習慣化しているので、
業者さんもマメに情報をくれますし、判断もしやすいです。


これが、1年とか購入の間が空いてしまうと、
物件がお値打ちかどうかを判断する、相場観が衰えてしまいます。

「これ以上買ったらお金がやばいな」という段階まで、
ぽんぽんと進めていく予定です。


さて、最近はセミナーの前後や公庫レポートの特典で、
不動産投資の相談に乗らせていただく機会が多いのですが、
そこで気づいたことを書いてみようと思います。


今日は、「相談の結論が出ている人が多い」ということについて。


例えば「この物件を買った方がいいでしょうか?」というのは、
よくいただく質問なのですが、

いくつか理由を挙げて「もっと良い物件はあると思いますよ」と、
やんわりとイマイチであることを説明しても、

 「いや、でもこのマンションは●●●なのでいいんです!」

と、買うべき理由をたくさん並べて対抗されてしまいます。

まるで、ぼくに物件を売ろうとしているかのようです。(^^;)


ほかにも、

 質問者さん「●●●のようにして節税できますでしょうか?」

 自分「いやー、それはマズいですね。かなりグレーです」

 質問者さん「いや、でも私は根拠を説明できます」


みたいなことは、よくあります。

ですので、最近はこのようなご質問については、
回答するのではなく、質問者さんの考えをはっきりさせることに、
注力するように心がけています。


本当に迷っていて、他の人の意見を聴きたいという方と、
「自分の背中を後押ししてほしい」という人は、
ニーズがまったく違うんですよね。

違うものを求めている人に、同じ対応をしてはいけません。


以前は、知識で上回るアドバンテージをフル活用して、
その質問者さんを論破したり、

 「あなたは相談しに来たんでしょ?討論したいワケ?」

みたいに突き放したりしていましたが、
(実際は、もう少し丁寧に言います)

大人げない・・というか、コミュニケーションとして下手くそだったと、
いまでは反省しています。。(.. )


次回も、相談関連でひとつ書こうと思います。



これから不動産投資を始める場合の活動

土曜日は、福岡で新築アパートを販売する
三和エステートさん主催のセミナーに出てきました。

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企業が主催しているセミナーではありますが、
ちゃんと参加費を徴収しますし、売り込み色も強くありません。

ぼくは新築をやったことがないのに、
同社のセミナーに、2度出ていることからも、
理解できるのではないかと思います(笑)

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また、セミナー終了後には「個別相談会」ということで、
数人ごとのグループで、順にお話を伺ったのですが、

「いろいろな不動産投資がありすて、どうしたらいいか分からない」
「何から始めればいいのか分からない」

というような質問をいただきました。


この場合は、不動産投資のブログをいくつか精読したり、
学びの会などの勉強会に入って、
実際に、不動産投資をしている人の話を聞くのが良いと思います。


また、不動産のブログといっても、
自分の投資活動を、日記のように書いている人もいれば、
PR活動の目的で書いている人もいます。

5年くらい続いている、「投資活動のブログ」を最初から読んで、
同じくらいの活動をするのがベストです。

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その人が、どれくらいの頻度で物件を観に行ったり、
どういう観点で、善し悪しを判断したのかなどを、

ブログを継続して読むことで、体感することができます。


ぼくは、2004年頃に読んでいた不動産投資ブログで、

「情報をもらったその日に、現地へ行くなんて早い!」
「現地に行って、その場で購入の判断をするなんてすごい!」

なんていうことを感じてました。


管理戸数を増やす方法

昨日は、建築会社さん主催のセミナーにて、
急遽講師の依頼をいただき、お話をさせていただきました。


会場にはオーナーさんだけでなく、
管理会社の社員さんも、何名かいらっしゃったのですが、
セミナーの終了後に

「管理を増やすにはどうしたらいいでしょうか?」

という質問をいただきました。

想定していない質問だったので、
その場では上手に答えられませんでした。。(^^;)


後で自分の経験をふまえて考えてみると、
「こんな感じだな」というのが分かってきたので、
いくつか書いておこうと思います。


 ・増やすよりも、「減らさない」ことが大切。

 ・満室で長期滞納がなければ、管理を変える理由がない。

 ・管理料で稼ぐようにする。広告料は「決めてくれた会社」に。

 ・空きが多いアパートの大家さんに、空室コンサルをする。

 ・会報のようなものを発行する。

 ・積極的に収益物件の仲介をする。

 ・管理についてのプレゼン資料を作る。

 ・定期的にセミナーを開いて、地域の大家さんを呼ぶ。


などなど、考えてみるといっぱいありました。


特に、収益物件の仲介に絡むというのは、
「売買仲介も管理も得意」という会社がまだ少ないので、
狙い目かもしれません。

ほとんどの投資家さんが、売買契約を済ませたあと、
決済日までに、飛び込みに近い状態で、
管理会社を決めているような状況だからです。


また、上記は「新規に戸数を増やす」ための施策であって、
管理の質を上げることについては、
また別の方法が、いくつもあると思います。


管理料を、家賃の●%と一律に決めるのではなく、
サービス内容に応じたメニュー制にするとか、

部屋ごとのデータベースを作って、
大家さんと共有できるような仕組みがあれば良いと思います。


・・・という訳で、本日もまたセミナーです。

お昼からのセミナーに参加される方は、
どうぞ、よろしくお願いします。


管理法人でのサブリース

過去のブログを読み直してみたんですが、
毎年、フェスタが終わって1ヶ月以内に北陸に行ってます。

気持ちに余裕ができるから・・というのもありますし、
12月になると、富山では雪が降り出します。


今年も同じパターンを踏襲しようということで、
24日から行くことにしました。

いつもは、管理会社さんに駅まで迎えに来てもらって、
持ち物件をさらっと見て回る感じですが、
今回は、打ち合わせがメインになりそうです。


というのも、来年から個人所有の一棟ものを、
自分の管理法人に、サブリースする予定なので、
その手続きや運用について、
いくつかお願いと相談をしてこないといけないからです。


仕組みとしてはまず、
個人で所有している各物件の保証家賃を決め、
管理法人で、借り上げてしまいます。

借り上げなので、家賃は法人に入ってくるようになります。

あとは毎月、入居率や受取家賃に関わらず、
法人から個人へ、決めた保証家賃を送金するのです。


契約書や入居者さんへの所有者変更通知が要りますし、
家賃の送金先も変わります。

また、送金先は法人になるけれども、
普段は家賃から差し引いている、各種の支払いは、
個人から、別途振り込んだりします。


何かと面倒くさいのですが、税務上の効果は大きいので、
一気にやってしまおうと思います。


いろんな言い回し

昨年参加して、非常によかったセミナーが、
さらにゲストを充実して、再開されます。

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絶対物件購入セミナー 2011


講師陣を見る限り、任売・競売・一般ものと、
一通りの購入スタイルが、マスターできてしまいそうです。

不動産投資も、融資情勢や市況によって、
「買えている人」の手法は、日々変化しているので、
ぜひ参加してみることをオススメします。


さて、昨日は一度問い合わせをして、
価格が折り合わずに、買付を出す手前で終わっていた物件で、

「値段を下げたので、再検討いただけますか?」という電話が、
業者さんから掛かってきました。

下げた価格でもまだ高いのですが(笑)、
売主さんの事情か、さらに下がる余地がありそうなので、
引き続き交渉してみるつもりです。


ぼくは、売り物件について不動産会社の方に問い合わせをする際の、
話すことの80%くらいは、「価格を下げる」ためのものです。


 ・今の値段が、いかに高いか。

 ・賃貸中の区分物件なのに、なぜ実需向けの相場なのか。

 ・リフォーム前なのに、なぜキレイな物件と同じ坪単価なのか。

 ・1Fなのに、なぜ同じ面積の3Fより高い?

 ・なぜ去年売れた同じタイプの部屋より高い?

 ・3ヶ月売れてないのは、価格が原因に他ならない。

 ・物件が晒し物になっててかわいそう。

 ・高値売却を要求されて、元付さんも大変でしょう?

 ・今の投資家はシビアですから、これじゃ売れないですよ。


などなど。

上記の会話例は、結局のところ「価格が高い」ということを、
様々な角度から主張しているだけです。


ぼくの経験では、扱っている業者さんが高いと自覚しないと、
値段を下げる交渉をしっかりやってくれません。

なので、指値の買付を入れる前に、
いろんな言い回しで、高いということを主張するのです。


ちなみに、価格交渉も人によって、スタイルがあります。

ぼくの場合は上記のように、理屈で攻めていくのですが、
コテツさんは、銀行とか建築士さん、税理士さんなど、
とにかく他人のせいにして、売主さんを懐柔するようなスタイルです(笑)


自分サイズの成功

今週末なんですが、福岡にある不動産会社、
三和エステートさん主催のセミナーに、講師参加します。

これまで、お話をしたくてもできなかった、
不動産投資のスタイルについて、説明する内容です。

参加費もお値打ちなので、ぜひ出てみてください。

11/12セミナー 詳細はこちら



さて、今日はオススメ本をご紹介


一緒に本を書いた、工藤一善さんの新刊なのですが、
不動産とは直接関係ない、「人生本」です。

工藤さんは、原状回復やお掃除の会社の社長をしていて、
不動産投資以前に、しっかり成功してるのですが、
この本は、その工藤さんの考え方について書かれています。


不動産で成功している人は、
それ以外の業界で、使われているスキルや考え方を、
アパート経営に持ち込むことで、
他の大家さんより優位に立った人が多いです。

ぜひ、こちらの本も読んでみて下さい。


今週は、土曜日の講演のほかには、
フェスタで演出を担当してくれたスタッフさんとの打ち上げ、
大家ネットワークの理事会、ハートブレインの会議など、
いろいろあります。

1週間のんびりして、疲れも取れましたので、
しっかり頑張りたいと思います。


フェスタの写真 その3

フェスタの写真。
最後は、舞台裏関連のを集めました。


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スタッフは朝8時に集合。はじめにTシャツ配布です。


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・・・??


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控え室のモニターで、大前さんの講演を聴いています。


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ステージ下のエレベーター。

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懇親会のB会場。沢さんが乾杯のご発声です。

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スタッフさんの打ち上げは、全部の行程が終わったあと、
新小岩駅近くの居酒屋さんで行いました。

謎のTシャツ集団ですね。。(笑)

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続いて、感想ブログのご紹介です。

ブースカヒロの不動産日記

出演者の石渡さんもブログに書いてくれました

同じく出演者のうっちゃんブログ

桜井春季の夢への挑戦

母ウッチーの妄想いっぱい不動産話


竹内かなとさん 松田さん結婚の裏話も・・

業界初!基金訓練講師兼行政書士日記

不動産投資検討日記

不動産投資でいこう

メガバンク出身の鑑定士が不動産投資の指値の秘訣を全て公開!

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