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アパート経営フェスタ 感想ブログ

おはようございます。


昨日は、朝7:30に集合して会場に荷物運び。
8時から準備をして、11時からリハーサル。

13時開始で本編終了が18時。
それから、プラチナ席・S席限定の懇親会がありまして、
そちらの終了が20時すぎ。


それから、スタッフさんの打ち上げを、
新小岩駅近くの居酒屋さんで、23時まで行いました。

忙しい1日でしたが、楽しかったです。(^▽^)

また、ご参加いただいた皆さま、ありがとうございました。


さっそく感想ブログが届いていますので、
ご紹介したいと思います。


童心のままに・・・

さわでぃ+不動産投資-ブログ
かなり詳しく書いてくれています。

不動産投資と自己投資で人生を選べる男を目指す!

ナガの海外不動産投資日記


さっそく、ありがとうございました。


写真その他は、順次掲載していこうと思います。



今日、急にフェスタへ参加したくなったら。

おはようございます!!

今日は、いよいよアパート経営フェスタの当日です。


夕方までは降水確率0%ということで、今年も晴れました。

駅から会場まで徒歩10分ちょっとありますが、
気持ちよくお散歩ができるんじゃないかと思います。


さて、フェスタの参加申込は、もう締め切ってるんですが、
昨日だけでも

「今から申し込みたいんですけど」

という問い合わせが、20本以上来ています。


急に思い立って、フェスタに参加したくなった場合は、
そのまま会場である、江戸川区総合文化センターにお越し下さい。

そこで、B席の入場料3,500円をお支払いいただくと、
当日分として入場ができます。


ただし、お支払いいただいた料金は募金扱いになり、
領収証の発行ができませんので、ご了承下さい。

場所や時間の詳細は、こちらのサイトの下の方に、
掲載してありますので、参考にしてください。


フェスタは、話していただく内容は当然素晴らしいのですが、
不動産系のセミナーではほとんどないレベルの、
凝った演出も、見どころのひとつです。

5時間という長丁場でも、最後まで楽しくご覧いただけます。


では、会場でお会いしましょう。(^○^)


区分と一棟もの 選択基準の違い

フェスタが終わった翌週の月曜日に、
また、区分マンションの契約があります。

8月に、埼玉県川口市でひとつ買いましたが、
今度の物件も、同じ埼玉です。

特に狙って埼玉を探している訳ではありませんが、
たまたま買えるものが多いですね。


さて、この区分マンションなんですが、
一棟ものとは、探し方、選び方がかなり違います。

違いを挙げてみますと・・・


・「利回り」が第一条件ではない。

 今回の区分は、表面で12%。ネットだと9%くらいです。
 一棟ものはまず「利回り」をチェックしてます。


・積算評価を考えない

 区分所有も土地の持ち分というのがありますが、
 それ自体に価値がある訳ではないので、まったく見ません。


・最重要指標は「いくらで売れる?」か。

 賃貸中と空き部屋実需向けとの、価格の差を見ます。
 これが大きいほど、良い物件ということになります。


・ライバルの対象が違う。

 一棟ものマンションの、購入におけるライバルは「投資家」です。
 ぼくが買ってるような区分になると、「買取業者」が、ライバルです。

 彼らが買う値段というのが、指値の下限になることも多いです。


という感じで、とまどうことも多いです。


特に、指値が効きにくいのがネックになりますね。

交渉術を駆使して、高利回りのスーパー物件を購入することは、
区分マンションの場合では、かなり難しいです。


あと、一棟ものほど特徴がないので、
どれをどう調査してるのか、忘れちゃうことがあります。

Excelとかを使って、進捗状況を管理するような、
仕組みを考えないとな・・と思っているところです。



・・・ということで、今日が実質的にはフェスタ準備の最終日。

明日は荷物の搬入や最後の打ち合わせです。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


フェスタまであと3日。

アパート経営フェスタは、
もう、当日までのカウントダウン状態になってます。

どこまで席が埋まるのか、最後までチャレンジです。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


集客や、事務系の打ち合わせはキツい仕事ですが、
演出や進行を考えるのはかなり楽しく、
お仕事というのは、何でもそういう二面性があるなぁと思います。

直前になりますと、忙しくはあるものの、
楽しい仕事の割合が増えますね。


ちなみに、今のハートブレイン事務所は、
こんな感じで散らかってます(笑)

111026000.jpg


さて、あと3日間で何をするかと言いますと、


・出演者さんとの最後の打ち合わせ。電話などで。

・プロジェクターで投影する媒体を完成させる。
 (オープニング動画や、トーク中に使う資料など)

・MC担当の方との打ち合わせ。

・会場に持ち込む備品などのチェック。

・進行表を見ながら、コテツさん&えみちゃんと詰めていく。

・演出会社さんとの最終チェック。


などをしていきます。


演出の面では、当日が近づくほど、
「こんなことをやったらいいんじゃないか?」というアイデアが、
ぼくからも、他のメンバーからも出る傾向があり、

何日も前の段階で、全て落ち着いていることは、
まずありません。

楽しいイベントになるよう、最後まで頑張ります。


そんな中、不動産活動もちゃんとやっていまして、
フェスタ明けの月曜日には、新しい区分マンションの契約です。

これで持ち区分が4つに増える予定。

常に10くらいは持ってる状態をめざしています。


水道メーターの交換 完結編

こないだの週末は、
フェスタの申し込みが、かなりありました。

去年もそうでしたが、告知直後と直前一週間が、
いちばん申し込みがあるんですよね。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


では、地味なテーマながらも長く続いた、
水道メーターの取替について、今日で完結編です。


メーター本体の価格が異様に高かったのは、
当該マンションに、「集中検針盤」が付いているから、
ということが分かりました。


この集中検針盤というのは、それぞれの部屋で使われた水道料を、
一発で検針できるというメリットがありますが、
他にはこれといって、大家さん向けの利点がなさそうです。

そこで、再び水道局に電話を掛けて、

「集中検針をやめたいんですけど、いいでしょうか?」

と、聞いてみたところ、あっさりOKでした。


ただし、

「各戸の検針盤が、オートロックの中にあるなど、
戸別の検針ができない場合は、集中検針盤でお願いします」

とも言われました。

今回のマンションは、オートロックがないので平気です。


ということで、このマンションについては、
メーター取替以降は、集中検針を廃止することになったので、
取替費用はかなり安くすることができました。

111024000.PNG


メーター本体がウソみたいに安くなったのと、
取替費用は、「単価×個数」ではなくて、
人工(にんく)で計算してもらうことで引き下げができました。

50万円以上のコストダウンは大きいです。(=´∇`=)



ところで、「水道局の人の検針がしやすい」というだけの理由で、
高いメーターを設置し続ける運命にある集中方式ですが、

建築した時の大家さんは、
いったい、なぜこんなのを付けようと思ったのか。


疑問に思ったので、いろいろ調べてみたところ、
多くの自治体で、

・以前は、一定戸数以上の規模がある集合住宅には、
 集中検針盤の設置が義務化されていた。

・しかし、多大な維持コストが掛かるなどの理由で、
 義務が廃止されたところも結構ある。


ということが分かりました。

こちらの自治体サイトもそうですね。


残念ながら、富山市がどうなのかは分かりませんでしたが、
管理会社さんも知らなかったくらいなので、

高いと思いながらも、集中メーターで取り換えた大家さんは、
義務化が廃止された後も、多いのかもしれません。



ちなみに、一方的に検針員さんの負担を増やすのは、
少しかわいそうかなとも思ったので、

富山市水道局に

「集中検針盤の検針と、戸別の検針では、
 外注の検針員さんに支払う手数料は違うんですか?」

ということも聞いてみました。


すると、やはり集中検針盤よりも、
戸別に検針をしたほうが、支払手数料は高いそうです。

富山市のホームページから、証拠も見つけました。

111024002.PNG

全文はこちら


今回は、メーターの料金をネットで調べたり、
モノによって価格の差が激しい理由を、水道局で聞かなければ、
そのまま高いメーターを替えた可能性が高いです。

何ごとも、しっかり調べてみるものだなぁと思いました。


最近の各種媒体掲載

アパート経営フェスタまで1週間!!

昨日、当日配布するパンフレットができあがってきました。

111022000.jpg

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


「江戸川まで行くのが遠いなー」なんて言ってると、
きっと後悔すると思いますよ。。。 (* ̄ー ̄)v



さて、今日は最近掲載された各種媒体のご紹介です。


まず、以前に1年ちょっとの間、連載をしていた、
不動産投資サイト「ノムコム・プロ」で、新連載が始まりました。

第1回目は、これまでのようなコラム形式ですが、
今後は、自分の持ち物件についての、購入ドキュメントが、
随時入ってくる予定です。


111022001.png

ノムコムプロ 投資家けーちゃんコラム


それから、おなじみの楽待さんでもコラム連載です。

111022002.png


こちらは、「本当に買うべき物件を見分ける具体的手法」と題し、
実際に楽待に掲載されている物件について、
どのような観点で、チェックをしていくかを説明したものです。

首都圏の物件が多いので、少し地方とは見方を変えています。

楽待コラムはこちらから




雑誌掲載もありまして、ひとつめがBIGtomorrowの増刊。


こちらは、去年くらいにBT本誌で掲載された記事が載ってます。
111022002.JPG



最後に、ダイヤモンドZAiというお金の雑誌にも、
取材をいただいた記事が載りました。


こちらは、株や為替、投信などがメインの雑誌で、
不動産については、巻末のほうに出ているだけですが(笑)、

ぼくが購入した物件の、改善前後の収支など、
かなり具体的なところが載ってます。

111022003.JPG


ただ、画像にもある「利回り11%」という数字が、
ローンも経費も払ったあとの計算だといいうのが分かりにくかったり、

次のページで「アパートローン」で資金調達したのが、
「住宅ローン」と書かれてしまっているなど、少し注意が必要です。


あと、写真の大きさが、過去最高ですね。。(笑)



というわけで、ご興味あったらご覧下さい。



水道メーター交換 その3

アパート経営フェスタまで、あと8日です。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


昨日は、オープニングの時に放映される動画に、
いろいろ修正を加えたりしてました。

かなり格好良い仕上がりになってます。ヽ(*^。^*)ノ

111021000.PNG


さて、前回のつづきです。

とても支払う気になれない水道メーター取替の見積もりを、
何とか下げようと思って動き出しました。

管理会社さんからの見積もりを再掲載しますと・・

111019001.png


よく見ると、見積もりじゃなくて「請求書」になってます。

普通のリフォームだと、ちゃんと見積もりが来ますし、
当然、自社施工でもないのに変な感じです。


で、内訳をみると、メーター本体の値段が、
見積もりのほとんどを占めています。

「メーターって、こんなに高いものなのか??」

と思って、Google検索をしてみると


111021001.PNG


ふむふむ。

同じメーカーでも、価格の差が大きいようです。

管理会社さんには、どの水道メーターを使うのかを、
確認してありまして、その価格自体はかなり妥当なものでした。

口径は13㎜ということなので、
できれば、ここに載っているような1万円以下の商品を、
使いたいところです。


次に富山市の水道局に問い合わせ。

物件名と所在地を伝えて、「メーターが高いのでほかのを使いたい」
と伝えたところ・・・

「そちらの物件ですと、このメーターくらいしか使えません」

という、驚きの事実が発覚しました。( ̄Д ̄;) 


なんでだよー・・・と諦めきれずに、
今度は、水道メーターを作っている会社に電話をしました。

「水道局に、こんなこと言われたんですよー。(/_;。)」

「水道メーターは、もっと安いのがたくさんあるのに、
なんで、こんな高いのを使わないとダメなんでしょうかねぇ。」


と、何か良い知恵を得られたりとか、
最悪でも、同じ水道メーターを安く入れられないかと思ったのですが、
返ってきた回答は、

「そちらのマンションは、集中検針盤対応だから高いです」

ということでした。

集中検針盤というのは、初めて聞いた言葉ですが、
どうやら、下記の画像のように、
ひとつの検針盤で、全戸の使用状況が分かるものらしいです。

111021002.jpg


へー。それは便利ですね・・と思いましたが、
はいそうですかと、高いメーターを買うのも納得いきません。

何とかならないかと、考えたのでした。


次回は、改善後の見積書をそのまま載せます。


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