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高知に行って来ました。

日曜と月曜で、急遽高知に行って来ました。

急ぎで売り物件を検討しなければならないからですが、
直前すぎて飛行機やホテルが高い。。(^^;)

他のスケジュールの合間を縫っての強行だったので、
滞在時間も短く、仕事以外の観光もほぼゼロ。


でも、初がつおのトップシーズンということで、
美味しいご飯は、食べてきましたよ-。

写真は、ひろめ市場というとこでの夕ごはん。
市場の中だけでも、数件ハシゴできます。

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鰹はお昼、夜、翌朝で、写真の量の4倍くらい食べました。
あと、左手前の小鉢は鯨の竜田揚げです。


売り物件、その他詳しいことについては、
次回の記事でお伝えしますね。早めにアップしなきゃ。。


連休明けに北陸訪問。

5月の連休は、コラムや収支レポートを書いたりという
黙々系の仕事をしてまして、6日から2泊で北陸に行って来ました。

今回は久しぶりに富山泊して、懐かしいお店にも再訪しました。ヽ(´∇`)ノ

この時期名残に近づいているホタルイカは、
昆布の上でちょい焼き。これがコッテリして美味しい!

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茹でたり、沖漬けにしたものは横浜でも食べられますが、
こういうのはやっぱり、現地に限ります。


仕事の方は、競売物件を見て裁判所に行ってみたり、
取引銀行にご挨拶に伺ったりしました。

先日、物件を売却して繰上返済をしてしまったので、
お詫びと今後の関係強化を狙って、定期預金を組んでみたりも。

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翌日は、能美マンションの修繕について打合せ。

このところ、強い雨が降ると共用部の天井から漏水していたので、
ある程度キッチリ直しておかないとなということに。

朝起きたら、珍しく結構強い雨が降っていたので、
これは漏水の現状がよく分かるなー・・・と思っていたところ、
現地に到着した頃にはバッチリ晴れました。(^^;)

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漏水の状況は、雨汚れを見てなんとなく判断することに・・・。


金沢もそうなんですが、
良い管理会社さんは良い工務店さんとタッグを組んでます。

能美でご紹介いただいた会社も、親切で説明も丁寧にしてくれましたし、
コスト意識もあって、必要かつ最小限の提案を頂けました。
おそらく、今月中に工事をスタートして、梅雨入りまでには終わらせます。


ということで充実した北陸訪問だった訳ですが、
最後に、ホテルで提供された(無料!)朝ごはんの写真。

おにぎりが、とろろ昆布で巻かれています。

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さっきのホタルイカ焼きもそうですが、
富山の人は本当に昆布が好きで、1人あたりの購入額は全国一。

おにぎりに巻いたり、味噌汁に入れたり、魚を締めたりと、
様々な場面でフル活用されているのです。

※ちなみに、生産はゼロです。食べるだけ。



大家さん学びの会に参加。

先週末は、久しぶりに「大家さん学びの会」の勉強会に、
参加してきました。たぶん2年ぶりくらい。

大家さん学びの会 ホームページ


ご無沙汰をしている間に、スタッフの人数も増えていましたし、
開催場所、運営内容もグレードアップしていました。

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進化しながら、10年以上もコミュニティを維持し続けるのは、
並大抵の努力ではできません。素晴らしいですね。


今回の勉強会は、民泊でした。
それも、自宅の一部を貸すというホームステイ型のAirbnbについて。

講師の「ななころさん」こと嘉手納知幸さんは、
話し方も上手で、再現性のある運営ノウハウをご紹介いただきました。

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嘉手納さんが代表を務める、社団のホームページ


自宅を使うということで、転貸借によるルール違反や、
旅館業法に抵触するようなリスクもありません。

開業費用も最小限で済みますし、集客もしやすいんだそうです。
「お金を稼ぎながら、英語も学べる!」という利点もあるとのこと。


自宅に他人が来るのに抵抗がない方にとっては、
非常に良い投資選択肢のひとつではないかと思います。

ぼくは、そういうのダメなんですが・・(^^;)


勉強会後は、フリートークや懇親会と続くのですが、
不動産の話題は尽きませんし、役立つ情報を得ることもできました。

また近いうちに、参加してみようと思います。


絶対自分では書けない本。

日本を代表する不動産投資コンサルタントである、
猪俣淳さんが、あの名作の詳細解説版を出版されました。


400ページを超えるボリュームで、はっきり言って難しいです。
10年前の自分だったら、序章も理解できなかった可能性が高いです。(^^;)


しかし、プロレベルの知識をつけたければ読むべきでしょう。
ぼくも頑張って読破しようと思います。

ぼくが自分のことを「コンサルタント」と自称しなかったり、
自分がやる面談も「コンサルティング」と呼ばないのは、
そんなことしたら、猪俣さんのような真のプロに失礼だと思っているからです。


ほーら、シミュレーションの前提条件だけで、この緻密さですよ。

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この本の校正をした編集者さんに、同情してしまうレベルです(笑)


書籍には、猪俣さん自身の投資事例と細かい分析も載ってるので、
電卓を叩きながら、そちらをじっくり見ていくことで、
購入から出口までの全体像が、はっきりしてくるかと思います。

このテーマでは、間違いなく最強の本。ぜひチャレンジしてみましょう。


20年後のことなんか分からないから買えないよー。

不動産投資をスタートしない人の言い分として、
「今は買い時ではない」というのに次いで多いのが、

・20~30年後にどうなっているか、分からない。

というものです。


通常、不動産投資の融資は長期で組みますので、
それを完済できる頃の、経済状況や金利、人口増減などが 
不透明なので投資ができないという理由です。
 
不動産投資だけでなく、普通の住宅を買う人も、
これを理由に躊躇することがありますね。

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こういった方は、不動産を車や電化製品などの
耐久消費財と同じに考えてしまってます。
 
不動産は、それこそ何百年も前から「手堅い資産」とされており、
価値と価格が見合っていれば、
確実に売却して、現金に戻すことができます。


ちゃんと価値のあるものを購入し、
購入後できるだけ早く、「ローン残債<売却想定額」になるよう
しっかりと価値を維持するようにすれば、

いつでも、手出しナシで不動産を処分できる訳です。

 
その「ローン残債<売却想定額」を維持できる限り、
いつでも抜けられるゲームに参加しているようなもので、
長期保有のリスクは極小化できます。 

だから、20~30年どころか10年先さえ、
読み切れている必要などありません。


ぼくは不動産投資を12年やってますが、
実際、10年以上保有している物件などありません。

金沢で2006年に買ったマンションが、
今年の9月で、めでたく保有10周年になりますが、それも

「いつでも残債以上で売れるけど、まだ売らない方がいい」
 
という状態の延長線上でしかないのです。

 
不動産投資をやり続けている人は、
別に、長期的な日本経済を見通せている訳ではなく、
資産を買っているという正しい認識があるだけです。 
 
ちなみに、一番多い「買い時ではない」という方へのアドバイスは
以前のメルマガで書いてますので、
よろしければ、バックナンバーを探してみてくださいね。

メールマガジンのバックナンバー



世界の資産運用フェア。

春の3連休(世間では)には、大手町で開催された、
「世界の資産運用フェア」というイベントに行って来ました。


これまで、一時的に国内株の取引をした以外は、
ずっと国内不動産投資のみに集中して投資をして来ましたが、

・現金資産が増え、普通預金だけでは効率が悪いこと。
・投信などの「紙の投資」も勉強したいこと。

という理由から、
資産運用は、今年の重点取組項目として考えています。


イベントの主催をされている内藤忍さんは、
昨年、浦田健さんのCD教材収録でお目に掛かっていましたので、
その点でも興味がありました。

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ブース出展は、全体の半分くらいが海外の不動産投資。
あとは、外貨の投信や金融機関など。
ワイン投資や現代アート、商品取引の出展もありました。

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浦田健さんも、スリランカでの不動産投資をテーマに、
パネルディスカッションに出演されていました。

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2年後までに、数ヶ国で不動産物件を購入するのを目処に、
今年はいくつか海外の視察をしたいと思ってます。

それと、換金リスクの低い金融商品と、
ドルコスト平均法で毎月積み立てる方式のものを買うかなーという感じです。


会場で、内藤さんの新刊にサインを頂きました(^ー^* )
これで、マネーリテラシーが上がるといいな。

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二択だからすぐわかるお金の増やし方50 (単行本)
KADOKAWA / 角川マガジンズ (2016-03-19)
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不動産も、集中していろんな勉強をしましたので、
他の投資をしないのなら、同じくらい知識を得ないといけませんね。

加賀マンションの売却。

既に満室経営新聞プレミアムには載せましたが、
8年間保有した、加賀のマンションを売却しました。

温泉地という特殊な場所で、唐突なRC賃貸マンション。
物件の周りには賃貸住宅自体がありません。

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ストリートビューで物件の隣地をチェックした画像。


観光ニーズに頼りっぱなしなので、能登あたりで地震が起きると
すぐに観光客が減って旅館経営がピンチになったり、
そもそも当該エリアへの転入者の数が、圧倒的に少なかったりで、
不安を抱えながらの経営でした。

ただ、優秀な管理会社さんからしっかりとサポートを得て、
トータルでは高い入居率と、低いコストを維持することができました。
売却時も満室でしたし。


突然雨漏りがして、数十万円の出費があったり、
固定資産税だけで家賃の1ヶ月分以上が出て行ったりと、
キャッシュフローは良い時も悪い時もありましたが、
その裏で着実に残債は減って、含み資産に変わっていきます。

売却時には、その資産が現金に変わって手元に戻る訳ですが、
ここが「資産を買う」不動産投資の良いところですね。


ただ、現金は増えたものの物件数は当然減ってしまって、
現在の所有は、147戸になりました。

200戸くらいまで増やしたいので、引き続き頑張ります。


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