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フェスタまであと3日。

アパート経営フェスタは、
もう、当日までのカウントダウン状態になってます。

どこまで席が埋まるのか、最後までチャレンジです。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


集客や、事務系の打ち合わせはキツい仕事ですが、
演出や進行を考えるのはかなり楽しく、
お仕事というのは、何でもそういう二面性があるなぁと思います。

直前になりますと、忙しくはあるものの、
楽しい仕事の割合が増えますね。


ちなみに、今のハートブレイン事務所は、
こんな感じで散らかってます(笑)

111026000.jpg


さて、あと3日間で何をするかと言いますと、


・出演者さんとの最後の打ち合わせ。電話などで。

・プロジェクターで投影する媒体を完成させる。
 (オープニング動画や、トーク中に使う資料など)

・MC担当の方との打ち合わせ。

・会場に持ち込む備品などのチェック。

・進行表を見ながら、コテツさん&えみちゃんと詰めていく。

・演出会社さんとの最終チェック。


などをしていきます。


演出の面では、当日が近づくほど、
「こんなことをやったらいいんじゃないか?」というアイデアが、
ぼくからも、他のメンバーからも出る傾向があり、

何日も前の段階で、全て落ち着いていることは、
まずありません。

楽しいイベントになるよう、最後まで頑張ります。


そんな中、不動産活動もちゃんとやっていまして、
フェスタ明けの月曜日には、新しい区分マンションの契約です。

これで持ち区分が4つに増える予定。

常に10くらいは持ってる状態をめざしています。


水道メーターの交換 完結編

こないだの週末は、
フェスタの申し込みが、かなりありました。

去年もそうでしたが、告知直後と直前一週間が、
いちばん申し込みがあるんですよね。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


では、地味なテーマながらも長く続いた、
水道メーターの取替について、今日で完結編です。


メーター本体の価格が異様に高かったのは、
当該マンションに、「集中検針盤」が付いているから、
ということが分かりました。


この集中検針盤というのは、それぞれの部屋で使われた水道料を、
一発で検針できるというメリットがありますが、
他にはこれといって、大家さん向けの利点がなさそうです。

そこで、再び水道局に電話を掛けて、

「集中検針をやめたいんですけど、いいでしょうか?」

と、聞いてみたところ、あっさりOKでした。


ただし、

「各戸の検針盤が、オートロックの中にあるなど、
戸別の検針ができない場合は、集中検針盤でお願いします」

とも言われました。

今回のマンションは、オートロックがないので平気です。


ということで、このマンションについては、
メーター取替以降は、集中検針を廃止することになったので、
取替費用はかなり安くすることができました。

111024000.PNG


メーター本体がウソみたいに安くなったのと、
取替費用は、「単価×個数」ではなくて、
人工(にんく)で計算してもらうことで引き下げができました。

50万円以上のコストダウンは大きいです。(=´∇`=)



ところで、「水道局の人の検針がしやすい」というだけの理由で、
高いメーターを設置し続ける運命にある集中方式ですが、

建築した時の大家さんは、
いったい、なぜこんなのを付けようと思ったのか。


疑問に思ったので、いろいろ調べてみたところ、
多くの自治体で、

・以前は、一定戸数以上の規模がある集合住宅には、
 集中検針盤の設置が義務化されていた。

・しかし、多大な維持コストが掛かるなどの理由で、
 義務が廃止されたところも結構ある。


ということが分かりました。

こちらの自治体サイトもそうですね。


残念ながら、富山市がどうなのかは分かりませんでしたが、
管理会社さんも知らなかったくらいなので、

高いと思いながらも、集中メーターで取り換えた大家さんは、
義務化が廃止された後も、多いのかもしれません。



ちなみに、一方的に検針員さんの負担を増やすのは、
少しかわいそうかなとも思ったので、

富山市水道局に

「集中検針盤の検針と、戸別の検針では、
 外注の検針員さんに支払う手数料は違うんですか?」

ということも聞いてみました。


すると、やはり集中検針盤よりも、
戸別に検針をしたほうが、支払手数料は高いそうです。

富山市のホームページから、証拠も見つけました。

111024002.PNG

全文はこちら


今回は、メーターの料金をネットで調べたり、
モノによって価格の差が激しい理由を、水道局で聞かなければ、
そのまま高いメーターを替えた可能性が高いです。

何ごとも、しっかり調べてみるものだなぁと思いました。


最近の各種媒体掲載

アパート経営フェスタまで1週間!!

昨日、当日配布するパンフレットができあがってきました。

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アパート経営フェスタ2011【FINAL】


「江戸川まで行くのが遠いなー」なんて言ってると、
きっと後悔すると思いますよ。。。 (* ̄ー ̄)v



さて、今日は最近掲載された各種媒体のご紹介です。


まず、以前に1年ちょっとの間、連載をしていた、
不動産投資サイト「ノムコム・プロ」で、新連載が始まりました。

第1回目は、これまでのようなコラム形式ですが、
今後は、自分の持ち物件についての、購入ドキュメントが、
随時入ってくる予定です。


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ノムコムプロ 投資家けーちゃんコラム


それから、おなじみの楽待さんでもコラム連載です。

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こちらは、「本当に買うべき物件を見分ける具体的手法」と題し、
実際に楽待に掲載されている物件について、
どのような観点で、チェックをしていくかを説明したものです。

首都圏の物件が多いので、少し地方とは見方を変えています。

楽待コラムはこちらから




雑誌掲載もありまして、ひとつめがBIGtomorrowの増刊。


こちらは、去年くらいにBT本誌で掲載された記事が載ってます。
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最後に、ダイヤモンドZAiというお金の雑誌にも、
取材をいただいた記事が載りました。


こちらは、株や為替、投信などがメインの雑誌で、
不動産については、巻末のほうに出ているだけですが(笑)、

ぼくが購入した物件の、改善前後の収支など、
かなり具体的なところが載ってます。

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ただ、画像にもある「利回り11%」という数字が、
ローンも経費も払ったあとの計算だといいうのが分かりにくかったり、

次のページで「アパートローン」で資金調達したのが、
「住宅ローン」と書かれてしまっているなど、少し注意が必要です。


あと、写真の大きさが、過去最高ですね。。(笑)



というわけで、ご興味あったらご覧下さい。



水道メーター交換 その3

アパート経営フェスタまで、あと8日です。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


昨日は、オープニングの時に放映される動画に、
いろいろ修正を加えたりしてました。

かなり格好良い仕上がりになってます。ヽ(*^。^*)ノ

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さて、前回のつづきです。

とても支払う気になれない水道メーター取替の見積もりを、
何とか下げようと思って動き出しました。

管理会社さんからの見積もりを再掲載しますと・・

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よく見ると、見積もりじゃなくて「請求書」になってます。

普通のリフォームだと、ちゃんと見積もりが来ますし、
当然、自社施工でもないのに変な感じです。


で、内訳をみると、メーター本体の値段が、
見積もりのほとんどを占めています。

「メーターって、こんなに高いものなのか??」

と思って、Google検索をしてみると


111021001.PNG


ふむふむ。

同じメーカーでも、価格の差が大きいようです。

管理会社さんには、どの水道メーターを使うのかを、
確認してありまして、その価格自体はかなり妥当なものでした。

口径は13㎜ということなので、
できれば、ここに載っているような1万円以下の商品を、
使いたいところです。


次に富山市の水道局に問い合わせ。

物件名と所在地を伝えて、「メーターが高いのでほかのを使いたい」
と伝えたところ・・・

「そちらの物件ですと、このメーターくらいしか使えません」

という、驚きの事実が発覚しました。( ̄Д ̄;) 


なんでだよー・・・と諦めきれずに、
今度は、水道メーターを作っている会社に電話をしました。

「水道局に、こんなこと言われたんですよー。(/_;。)」

「水道メーターは、もっと安いのがたくさんあるのに、
なんで、こんな高いのを使わないとダメなんでしょうかねぇ。」


と、何か良い知恵を得られたりとか、
最悪でも、同じ水道メーターを安く入れられないかと思ったのですが、
返ってきた回答は、

「そちらのマンションは、集中検針盤対応だから高いです」

ということでした。

集中検針盤というのは、初めて聞いた言葉ですが、
どうやら、下記の画像のように、
ひとつの検針盤で、全戸の使用状況が分かるものらしいです。

111021002.jpg


へー。それは便利ですね・・と思いましたが、
はいそうですかと、高いメーターを買うのも納得いきません。

何とかならないかと、考えたのでした。


次回は、改善後の見積書をそのまま載せます。


水道メーター交換 続編

アパート経営フェスタまで、あと10日!!

準備も佳境に入っておりまして、
各方面との最終打ち合わせや細かい進行表の作成など、
当日まで、やることが目白押しです。


※関係ないけど、「目白押し」という言葉は、鳥の「メジロ」が、
 木に止まるとき、ぎゅうぎゅうに詰めることから来た言葉です。

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 けっこうかわいい(笑)



おかげさまで、残すはB席のみです。

参加費3,500円とリーズナブルではありますが、
早くお越しいただければ、12列目から座れますので、
見づらいこともありません。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


さて、7月末くらいのブログで、
持ち物件の水道メーターを交換しなければならないという、
記事を書いたのですが、

その時の記事


入居率アップにも、そして安全性にも何の影響もないため、
自分の中での優先度が極めて低く、
管理会社さんから、見積もりを出してもらっていたのに、
完全に放置してしまってました。。

こういうのは、下記の本で書かれている「満室チーム作り」には、
かなり不利に働きますので、反省しなければいけません。


みんなが知らない 満室大家さんのヒミツ
寺尾恵介 工藤一善
ぱる出版
売り上げランキング: 188458


また、管理会社さんから出てきた交換費用が、あまりに高いことも、
優先度を下げていた原因だったりします。

15戸のマンションでの、取り替え総額は・・・


111019001.png




¥735,998- ( ̄Д ̄;)



「水道メーターの交換は、しなくて良かったことにしよう」と、
思いこみたくなるレベルの費用です。

このマンションの、1ヶ月の家賃総額に近いくらいですからね。


ということで、約2ヶ月に渡って忘却していたところ、
管理会社の担当さんに督促をされてしまい、

「なんとか値段を下げてみるしかないな」と、動き始めたのでした。


で、最終的には価格を下げることができたのですが、
詳細については、次回以降にしたいと思います。


久しぶりのメルマガ飲み会

先週末は、演出打ち合わせ以外にもいろいろありまして、
一棟ものの売りマンションを見に行ったり、
区分マンションに、買い付けを入れたりしました。


一棟ものは、周辺の環境を見て断念。

区分は60万円の指値をしているので、回答待ちです。


あと、夕方からはメルマガ読者さんとの飲み会。

この「メルマガ飲み会」と呼んでいるイベントは、
以前は月1回、2年以上に渡って開催している人気企画だったのですが、
最近は、せいぜい半年に1回です。

初めて飲み会に参加した方も多く、
また、いつもそうですが、とても盛り上がりましたので、
もう少し頻度を上げようかな・・とも思いました。

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過去にやったメルマガ飲み会イベントは、
いろいろ趣向を凝らしていまして、

・新宿「おもいで横町」の超狭い焼き鳥屋さん
 6畳に15人+机が入る感じでした(笑)

・大相撲初場所の千秋楽に、両国のちゃんこ料理店。

・会費2万円で高級中華のあと、ホテルラウンジでドンペリを飲む


みたいなことを、過去にやってます。

開催場所も、東京だけでなく、
横浜、名古屋、札幌、大阪でも開催したことがありました。


これからの開催も、これまでと同じくメルマガで告知しますので、
美味しいものを食べながら、楽しく過ごしたいという方は、
ぜひ、メルマガのほうにもご登録下さい。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン


演出打ち合わせ

フェスタまで、あと2週間を切りまして、
本番の演出などについて、詰める時期になってます。

会場前方のA席が、残り数席になりました。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


A席は、会場の3分の1より前方です。

かなりよく見えますので、今のうちにどうぞ。


さて、土曜日は会場の舞台担当の方のところへ伺って、
照明をどうするとか、マイクを何本どう使うかなど、
細かい打ち合わせをしてきました。

フェスタも年々大規模になってるので、
昨年からは、専門の演出会社さんにも手伝ってもらっています。

打ち合わせにも、同席いただきました。

111017000.jpeg


舞台演出を仕事には、専門用語や独自の言い回しが多く、
何を言っているのか分からないときが、かなりたくさんあります。

土曜日だけでも、


「タクイチをお願いしたいです」

「マルチを引き回さないといけません」

「客席マタギの養生を忘れないようにしてください」

「セリを使うかどうかは後日連絡します」

「ピンをベタに詰めるのは厳しいです」


などなど。新出単語が続出でした。

ぼくが一人で打ち合わせに行っていたら、
当日、とんでもないアクシデントが起きそうですね。。(^^;)


で、打ち合わせのあとは、
久しぶりに、メルマガ読者さんとの交流飲み会でした。

こちらについては、明日のブログで書きます。


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