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追悼 スティーブ・ジョブズ

アップルの創業者、スティーブ・ジョブズさんが、
10月5日に亡くなりました。

享年56歳。改めて、健康の大切さを感じます。


2007年、iPhone発表時。伝説のプレゼンテーション。


日本語字幕がありませんが、29歳の時のジョブズ氏。


スタンフォード大学の卒業式でのスピーチ。
死ぬことについて触れています。


現在の、アップル社サイト・トップページは、
ジョブズ氏の写真が載ってるだけです。

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クリックすると、偉業を称え逝去を惜しむ文章が。

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Appleは先見と創造性に満ちた天災を失いました。世界は一人の素晴らしい人物を失いました。
スティーブを知り、共に仕事をすることができた幸運な私たちは、
大切な友人と、常にインスピレーションを与えてくれる師を失いました。
スティーブは、彼にしか作れなかった会社を残しました。スティーブの精神は、
永遠にAppleの基礎であり続けます。


2ヶ月くらい前のジョブズ氏。痛々しいです。。

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世界を変えた3つの林檎。
イヴを誘惑した林檎、ニュートンが見た林檎。

そして、ジョブズの林檎。

※今日、ツイッターでRTされまくった名言。



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一棟ものの収益を計算

小難しい話をしているので、ブログ読者さんが、
どのような感想をお持ちなのか不安ですが、

とりあえず、続き物になっているので、
内部収益率の一棟版について書こうと思います。


地方の一棟ものということで、

・キャッシュ購入はあり得ない。融資(フルローン)前提。
・値上がりして売却できる可能性は低い。

ということが特徴です。

価値の下落を上回るキャッシュフローが確保できてないと、
単に、貯金を取り崩しているだけになります。


今回の条件としては、やはり一般的なもの。

利回り15%だけど経費&空室率が高いので、
NOIは9%(経費20%、空室率20%)だとします。

そして、これも地方の特徴なんですが、
毎年手取りのキャッシュフローが30万円ずつ減るとします。


購入総額は諸費用込みで1億円。

実質的なフルローンということで、
借り入れの金額は、9千万円で計算してみました。


こちらは長期譲渡にするために、購入後6年で売却。
6年後の残債は、6840万円です。

そして残念ながら、売値は購入時より1割ダウン。
売却諸費用も掛かるので、手元には7600万円残りました。

では、計算してみます。


購入時  ▲1000

1年目     300
2年目     270
3年目     240
4年目     210
5年目     180
6年目     150

売却時    760
(7600万円から残債6840万円を引いたもの)

ということで、6年間で2110万円のキャッシュを得ますので、
年平均で351.6万円。

拠出した1千万円に対して、35.1%で運用できたことになります。


昨日の区分投資では、この数字が30%だったので、
辛うじて、それを上回る成績が出せました。


しかし、これは一棟もののほうを、かなり楽観的に見た場合です。

実際には、手のこりのキャッシュは、
想定を下回る可能性が、高いと思います。


年に30万円も手取りが減るなんて!と思うかもしれませんが、
購入額1億円に対しての割合は0.3%に過ぎませんので、
十分に想定できるくらいの下落です。

保有期間6年の間に、大規模なリフォームでもしたら、
キャッシュフローなんて吹っ飛びますしね。(^^;)


では、なぜ地方投資をぼくがやってるかというと、

・上記のシミュレーション以上の利回りで購入できる
・自分で価値を上げることで、売却時の値下がりを防止できる

からというような理由です。

そうではなければ、前日のような手堅い区分を買った方が、
トータルでは儲かると思います。


12~3%くらいの物件を地方で購入していたり、
また、利回りが高くても、それが「相場の値段」である場合は、
損をしてしまう可能性が高いと言えます。

地方物件で、短期間に大きなキャッシュを得たいなら、

・相場の値段で買わない。利回りは最低15%。
・数年後でも買値以上で売れるよう、自力で物件価値を上げる。

というのが鉄則だと言えます。


中村一晴さんのリニューアル投資法などは、
非常に洗練された、地方投資の形ではないかと思います。


小・中規模で高利回りを実現する!リニューアル投資法セミナー


次回でこのテーマは最終回。

すごく上手に地方投資をした場合のシミュレーションについて、
最後に考えてみたいと思います。


区分投資の収益を計算

アパート経営フェスタ。

おかげさまで、プラチナ席が昨日完売しました☆
ありがとうございますー!!ヽ(*^。^*)ノ

プラチナ席とS席が、当日の懇親会に出席できるのですが、
S席のほうも、残り4つとなってます。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


ちなみに、A席とB席の違いなんですが、
B席はA席の4倍くらいの座席数になっています。

プラチナ、Sの後ろではありますが、
A席だとかなり前の方になるイメージです。


ご紹介いただいたブログも増えてきました。

健美家プレスルームのブログ
※すごく詳細に書いていただいてます!

ラットレーサーさんのブログ


さて、ようやく本題です。(笑)

一棟ものに求められる、区分以上のパフォーマンスの話。

投資のパフォーマンスを理解するためには、
利回りでもキャッシュフローでもなく、内部収益率(IRR)を
計算することが必要になります。



昨日例に出した、区分マンションのIRRを出してみます。

購入価格を、諸費用込みで1000万円とします。


条件的には、管理費などの各種経費や、
固定資産税を支払ったあとの利回り(FCR)が7%くらい。
実際に、これくらいの案件を狙ってます。

で、4年居住したあとに退去→リフォームで200万円。

その後、売却時の諸費用を差し引いて、
買値の300万円上乗せで売れたとします。


購入時  ▲1000

1年目      70
2年目      70
3年目      70
4年目      70

リフォーム  ▲200

売却時    1300

これで、収益の合計は380万円となります。
4年間保有したので、年当たり95万円稼いだことになりました。

年平均の利回りが9.5%です。


これで終わりではありません。

上記は、全額をキャッシュで購入した場合の話で、
実際は借入を使うので、レバレッジが掛かることになります。


今回の物件購入で、300万円を負担したことにして、
残り700万円を、公庫の10年ローンを使ったとしましょう。

そうなると、月々のキャッシュフローはほぼゼロです。
また、4年後の残債は、約440万円に減っていることになります。

上記と同じ条件で売却できたとすると・・・

購入時  ▲300

1年目      0
2年目      0
3年目      0
4年目      0

リフォーム ▲200

売却時    860
(売却価格1300万円から、残債440万円を引いた数値)

初期投資300万円に対する、4年間の収益が360万円。
年当たり、30%の収益だったことになります。


かなり難しくなってきましたが、
次回の記事では、地方の一棟ものについて書こうと思います。


一棟もの購入に求められる指標は?

フェスタのご紹介、最近また増えました。


ホールスタッフのくらたく106Kさん

さくらくろまる(にゃんこ先生)のブログ

トゥイークさんのブログ

ソシアルビルオーナーの星輝さん


このほか、ブログを書いていない方でも、
フェイスブックやmixiなどで、告知に協力いただいてる方も、
たくさんいらっしゃるようです。

ご紹介&ご参加、誠にありがとうございます。ヽ(^◇^*)/ 

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


さて、最近は一棟ものの購入について活動がなく、
たまに業者さんから流れてきた物件資料に、目を通す程度でした。

しかし、

・いくつか物件を売却して、総数が減った。

・キャッシュフローと売却益で、お金が貯まってきた。


ので、そろそろ一棟ものも買わないといけません。


最近、賃貸中のファミリー区分を購入して、
安定した収益+売却時のキャッシュ獲得を狙っておりまして、
これが、なかなか効率が良い上にリスクが低いです。

ですので、一棟ものを買う場合は、
それを上回るパフォーマンスが得られることが条件になります。


区分で狙っている物件は、

・ネット利回り9%以上
・リフォーム後の売却時に、買値+400万円以上で売れる。

くらいを目標にしています。

55~70㎡くらいの専有面積で、
価格帯は、購入時に800~1300万円程度です。
(先月買ったのは、もう少し高かったです)


だいたいリフォーム費用が200万円掛かると見込んでますので、
売却益200万円+保有期間のキャッシュフローが、
区分の収益ということになります。

では、具体的にどのくらいの利回りで、
どのくらいの出口を描ければ、目標が達成できるのか。


自分のブログにしては、数字的に難しい部分がありますが、
次回以降の記事で、検討してみたいと思います。


原稿を書く1週間

アパート経営フェスタに出演される石渡浩さんが、
参加者さんを対象に、無料面談を実施してくれるそうです。

フェスタに申し込み済みの方で、
面談を希望される方は、下記のフォームからどうぞ。

石渡さんの無料面談 申し込みはこちら
※まもなく締め切りだそうです。


フェスタは13:00~18:00のイベントですが、
ずっと席に座っていなければならない訳ではありません。

協賛企業のブースもたくさん出ますので、
他の聴講者さんの迷惑にならない範囲で楽しんでください。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


さて、今週はたくさん原稿を書かなければいけません。

・ノムコムプロの連載
・満室経営新聞プレミアム 収支&活動報告
・楽待のコラム
・満室経営新聞 空室対策モニター記事
・11月に呼ばれてるセミナーの講演資料


それに加えて、富山の物件で契約があるので、
週末に現地へ行かないといけないかもしれません。

こちらは売主も買主も、首都圏の人なので、
不動産会社さんを、こっちに呼ぼうと画策中です。(笑)


以前からノムコムに連載していたコラムは、
読みやすくまとめたものを、レポートスタンドに登録してます。

投資家けーちゃんの不動産投資コラム(1~14)


よかったらアドレスを登録して、お読み下さい。


増刊号を配信しました☆

満室経営新聞の、増刊号を30日に配信しました。

アパート経営フェスタの特集です。

111002000.JPG


こちらは、新聞を購読されていない方でも、
自由にお読みいただけます。

下記のリンクからダウンロードしてください。(≧∇≦)

満室経営新聞 臨時増刊号のダウンロード


この増刊号には、著作権を放棄してますので、
自由に転送・複製、配布などしていただいてOKです。
(販売はご勘弁ください 笑)

ダウンロードURLは
http://counselling.jp/shinbun/110930_zokan.pdf です。


増刊号を読んで、フェスタに行きましょう☆

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


大家ネットワークの委員会

渡邊会長のインタビュー写真が届きました。

111001000.JPG


会長室(?)は、豪華ではありますが華美という訳ではなく、
観葉植物がたくさんあって、センス良かったです。

111001001.JPG


インタビューの全貌は、フェスタに参加された方に配布する、
CDに収録されていますのでお楽しみに。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


いまは、エミゾウさんが盤面のデザインを作っています。



さてさて。

5月末に開催された「全国大家ネットワーク 公開シンポジウム」

150名超の方に来場いただいたのですが、
その後も、サイトを開設したりコラムをアップしたりと、
活動が続いています。


一昨日の木曜日は、久しぶりのミーティングでした

サイトの設立宣言のところにあるように、
賃貸業界のルール作りに、大家さんも参加するようになることが、
大家ネットワークの当面の目標です。

昨日のミーティングでは、いくつかの委員会を作って、
それぞれの事業計画を考え、実施していくことが決まりました。


ぼくは、「コンテンツ制作委員会」の担当になりまして、
サイトやメールマガジンの企画を考えたり、
ネットワークの活動を、充実させていく役割になりました。

ちなみに、北野琴奈さんと同じ委員会です。
(たぶん琴奈さんが委員長)

そのほか、「広報」「政策提言」「IT」「イベント」などの委員会があります。


自分の収益を上げることも大切ですが、
ゲームのルールを変えることで、大家さん全体がもっと、
収益を上げやすくなるのではないかと思ってます。

これからの活動に、期待です。 (* ̄ー ̄)v


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