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フェスタの動画&時間の感覚について。

フェスタの募集サイトは8月半ばから開いてますが、
実は、少しずつリニューアルされています。


少し前からは、当日お越しになる、
著名大家さんや業界プロの方を掲載していますし、

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昨日からは、プロモーション動画も追加しました。


本サイトは、もっと大きな枠で映像が見れますので、
ぜひそちらでご覧下さい。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】



今日で9月も終わりってことで、時間が経つのは早いなぁと、
最近は驚いてしまうことが多いです。。

いったい、今月は何をやったんだろう・・と、
予定を登録している、Googleカレンダーを見直してみると、
月の初めに、大阪で交流会やってるんですよね。


これって自分の感覚だと、もっと前にやってるような気がするので、
逆に「時間の流れるのが遅い」ことになります。

なんだか不思議な感じです。



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渡邊理事長 2度目のインタビュー

アパート経営フェスタまで、あと1ヶ月になりました。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


今年も、チャリティ先として決まっている、
公益財団法人スクールエイド・ジャパン(SAJ)の関係で、
渡邊美樹理事長に、お会いしてきました。

昨年と同じ、ワタミグループ本社の会長室で、
緊張のインタビューです。(^^;)


写真ができたら追加で載せますが、
かなり、いろいろなお話を伺うことができました。

具体的には・・・

・震災から現在までの、SAJのチャリティ活動について。

・これからの日本経済、不動産業界の予測。

・危機に瀕したとき、どう考えて行動すれば良いか。

・不動産投資を拡大すべきか、縮小すべきか?
 その見極めはどうすれば良いのか。

・日本を良くするために、私たちができることは何か?

などの内容について、約30分のインタビュー。


こちらは、アパート経営フェスタに当日ご参加いただいた方へ、
CDまたは音声データで、プレゼントさせていただきます。

どちらになるかは未定ですが、
できれば、CDにしたいなと思ってます。(*^ ^* )


ということで、本編以外にも魅力が増しましたので、
ぜひ、お早めに申し込みください。


お久しぶりです。

大変ご無沙汰しております。


無事にスパルタセミナーも乗り切ることができ、
翌日には、名古屋で講演もしてきました。

名古屋での講演はこんな感じ


セミナー中は、大声を張り上げる場面が非常に多いため、
声がでづらくて、なかなか苦戦しました。(^^;)


月曜から2日間は、少しゆっくりめのペースでお仕事をしてましたが、
都内の区分に買い付けを入れたり(ダメでしたが)、
名古屋の競売物件を調査したりと、そこそこ活動できています。

こちらは、おそらく入札することになると思います。


そのほか、あと1ヶ月に迫ったアパート経営フェスタの、
集客と協賛企業獲得に動いていたり、
(P席はあと2つ。S席も10席あまりとなりました)

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


連載が決まったコラムが2つあるので準備をしたり、
もろもろ忙しくなってきました。


セミナー参加前にはイマイチだった体調は、
短眠ながらも、ベジタリアン&禁酒生活で一気に改善。

肩こりまで症状が軽くなり、絶好調の領域です。(-^〇^-)


・・と、とりとめのないことを書きましたが、
今日からまたエネルギッシュに、仕事もブログも頑張ります。


明日からセミナーです。

明日から1週間、千葉県の鴨川というところで、
「人生の飛躍セミナー」というものに、参加してきます。

このセミナーは、毎朝9時から食事休憩以外は、
ぶっとおしで行われまして、終了は毎晩午前2時です。


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※以下、最終日まで同じ。


一応、パソコンは持って行くのですが、
ブログを書くための、時間や体力がないかもしれませんので、
とりあえず、来週いっぱいお休みさせていただきます。(^^;)


セミナーは25日の午前2時に終わるのですが、
そんな時間に終わっても帰れないので、
そのまま同じホテルに宿泊します。

そして25日の午後からは、名古屋で講演があるので、
鴨川~東京駅~名古屋と移動します。

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こんな経路タイムスケジュールです。


なかなかハードですね。(^^;)



あと、アパート経営フェスタについてご連絡なんですが、

出演者の松田淳さんのご厚意で、
9月末までに参加申し込みされた方に、
特典音声第2弾を、お送りできることになりました。

セルフリフォームと、競売のことについて、話してもらおうと思います。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


この特典は、既に申し込みをされている方にも、
配布しますので楽しみにしててくださいね。


☆大御所お二人にも、ご紹介いただきました。☆

赤井誠さん 「どこかでお会いしましょう」

出演者でもある石渡浩さん


フェスタの早期申し込み特典&健美家セミナー報告

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


フェスタの告知をしてくれているブログの紹介です。


ジェービルさん 注目の出演者とは?

石原博光さん 初参加です

出演いただくソプラノ大家さん


※告知していただいたブロガーさんは、
 このサイト右上の、メッセージのところからお知らせ下さい。
 ぼくのブログからもリンクを張らせていただきます。


自分と自社には収益を生まないイベントでありながら、
手がけている中で、精神的にも身体的にもダントツできつい仕事です。

なんで、毎年こんなのやってるんだろ・・と思うときもありますが、
こうやって協力いただける方に、励まされています。

みなさま、ありがとうございます。(*^ ^* )



本日、15日までにお申し込みいただいた方には、
もれなく、早期申し込み特典として、

出演者のひとりである、石渡浩さんのインタビュー音声を、
プレゼントさせていただきます。

 ・2億の壁を越えて、永続的に融資を引き出す方法

 ・都銀と取引するための順序

 ・銀行訪問のファーストステップ

などを説明してくれている、貴重な音声です。

どうせ申し込むなら、早いほうがお得ですので、
予定を調整して、ゲットされることをオススメします。



あと、先週土曜日のセミナー。

健美家さんのサイトに、開催報告が載りました。

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健美家コラム 投資家けーちゃんセミナー開催報告


後半を担当された、福岡の三好不動産という会社は、
投資面でも、運営面でも、とてもしっかりした印象を受けました。


まとめるメリット・デメリット

前回の続きで、
「火災保険はまとめると安くなるのか?」についてです。


前述しましたように、火災保険は、
「多構内特殊包括契約」「ファーストロス」を組み合わせることで、
保険料を割引することができます。

とはいえ、普通の大家さんが使えるかというと、
これが、なかなか難しいものがあります。

理由を挙げて説明します。


◆理由その1 普通の大家さんでは規模が小さすぎる。

 上記の契約方式が使えるのは、
 最低でも、保険金額の合計が3億円以上は必要ですし、
 割引メリットが顕著になるのは、30億円以上くらいからです。

 そもそも、火災保険の保険料はイメージよりかなり安く、
 「なんか高いな」と思っていても、それは長期間一括で契約しているからで、
 1年間で100万円以上の火災保険料を払っている大家さんは、 
 そうとうな大規模大家さんであるはずです。

 
◆理由その2 こういう割引は、企業向けの契約がほとんど。

 保険会社によるとは思いますが、このような割引を適用するために

 ・契約者は法人のみ
 ・一般物件、工場物件、倉庫物件のみ(=住宅は対象外)

 などの制限を掛けているところが多いです。


◆理由その3 金融機関と交渉しなければならない。

 これが一番のネックです。

 融資を利用した物件購入の場合には、担保を保全するために、
 金融機関から、保険の「質権設定」がされていることが多いです。

 質権設定とは、質権者である金融機関の承諾なしに、
 保険金の請求や、保険の変更・解約ができなくする仕組みです。


 多構内特殊包括や、ファースト・ロスを適用させるには、
 今ある保険を全部解約して、始期を揃えた1本の契約にするのが必須。
 質権者は手間が掛かるので、すごくいやがります。
 
 しかも、このような特殊契約は、
 保険期間が最長3年程度までしか規定がない場合が多く、
 銀行が指定する、「融資期間に合わせた長期契約」ができません。


ということで、「火災保険はまとめると安くなる」というのは、
現実的には、なかなか難しいというお話でした。


ぼくの場合で、支払っている保険料が、
年換算で、30万円弱くらいです。

5%割引してくれたところで、1万円ちょっとですから、
コストダウンは、他の分野でがんばったほうが良さそうですね。



火災保険はまとめると安くなる?

久しぶりに保険の話です。


「複数の火災保険契約をまとめると、保険料が安くなります」
という話を聞いた人が、

「私も3棟もっているんですが、安くなりますか?」
などという問い合わせをして来られます。


そこで今日は、この「まとめると安くなる」ことについて、
説明をしたいと思います。


まず、この「まとめる」というのは、
保険用語で、多構内特殊包括契約といいます。

保険会社の社員さんは「マルチロケーション」と呼んだりも。


多数の保険証券をひとつにまとめ、契約期間を揃えます。
そして、所有物件は「明細書」という形で、保険証券に添付されます。

保険会社の事務負担を軽減することで、
支払う保険料を、節約するというしくみです。


そして、多構内特殊包括契約には通常、
「ファースト・ロス」という契約方式が同時に使われます。

この契約方式は、多構内に分散している保険の目的(建物など)のうち、
最大損害額(PML)を保険金額とするものです。

・・が、意味が分からないと思いますので、具体的に説明します。


例えば、ぼくが自分のマンションを、
「富山市」「金沢市」「加賀市」の3か所に持っているとしまして、
それぞれの保険金額が、1億円ずつとします。

※保険価格などの用語は、こちらの記事をご覧ください。


この場合、合計の保険価格は3億円ですが、
同時に3物件が焼失するようなことは、あり得ません。

想定される最大損害額(=PML)は、
おそらく、ひとつの物件が全焼した場合の1億円でしょう。


となると、契約する保険金額が1億円でよく、
3億円分の建物を契約するけど、保険金額は1億円にするのが、
効率的な保険のかけ方ということになります。

これが、「ファーストロス方式」での契約です。


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企業保険@大阪 ホームページより。


では、例えには出したものの、
通常の大家さんが、このような契約をすることが可能か。

そして、本当に効果があるのかについては、
次回の記事にしたいと思います。


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