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演出打ち合わせ

フェスタまで、あと2週間を切りまして、
本番の演出などについて、詰める時期になってます。

会場前方のA席が、残り数席になりました。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


A席は、会場の3分の1より前方です。

かなりよく見えますので、今のうちにどうぞ。


さて、土曜日は会場の舞台担当の方のところへ伺って、
照明をどうするとか、マイクを何本どう使うかなど、
細かい打ち合わせをしてきました。

フェスタも年々大規模になってるので、
昨年からは、専門の演出会社さんにも手伝ってもらっています。

打ち合わせにも、同席いただきました。

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舞台演出を仕事には、専門用語や独自の言い回しが多く、
何を言っているのか分からないときが、かなりたくさんあります。

土曜日だけでも、


「タクイチをお願いしたいです」

「マルチを引き回さないといけません」

「客席マタギの養生を忘れないようにしてください」

「セリを使うかどうかは後日連絡します」

「ピンをベタに詰めるのは厳しいです」


などなど。新出単語が続出でした。

ぼくが一人で打ち合わせに行っていたら、
当日、とんでもないアクシデントが起きそうですね。。(^^;)


で、打ち合わせのあとは、
久しぶりに、メルマガ読者さんとの交流飲み会でした。

こちらについては、明日のブログで書きます。


大家ネットワークのコラム

今日は夕方までは、天気も良いという予報なんですが、
ほとんど外出予定がなく、事務作業をする日です。


お昼に、税理士さんが近くに来てくれるので、
昨日で終了した、税務調査の結果報告を受けます。

電話では教えてくれなかったんですよね。。。(^^;)
緊張します。。


さて、時々ブログでもお伝えしていますが、
昨日は、月に1度の「全国大家ネットワーク」の定例会議でした。

来年度(4月くらい?)に、社団化をめざすということで、
これから、色々と忙しくなりそうです。

ぼくは、「コンテンツ作成委員」になっているので、
コラムやレポートの企画を考えたり、
著名な方や有識者に、寄稿をお願いしたりする役目です。


コラムと言えば、大家ネットのホームページに、
発起人が持ち回りで、コラムを掲載することになってまして、
いつの間にか、かなり増えています。

大家ネット コラム一覧のページ


ぼくにも順番が回ってきて、先日ひとつ書き上げました。

ちょっと毒づいたような内容になってます(笑)


大家ネットは、趣旨に賛同された大家さんなら、
無料で加入することができます。

これから、会員さん限定のコンテンツや企画もありますので、
大家さんを取り巻く環境を良くしたい!と思われる方は、
ぜひ、登録をお願いします。

大家ネットワーク 登録ページ


ちなみに、大家ネットの会議は、
さくら事務所さんの会議室をお借りしているのですが、

事務所のある茅場町は、美味しそう&一人で入れそうな、
もつ焼き屋さんとか、居酒屋さんが多く、
まっすぐ横浜に帰るには、かなりの意志の力が必要です。


フェスタ第2部のミニセミナー

昨日は、なぜか原因不明の腹痛に悩まされていたのですが、
暖かいものを継続的に注入しながら、
部屋に籠もって、淡々と仕事をしていました。

外出を最低限に抑えているので、こういうときに助かります。

おかげさまで体調も回復。
今日は、いろいろ出かける用事をこなします。


さて、昨日はフェスタの第二部トークに出演される方と、
それぞれお電話で、打ち合わせをしました。


フェスタのゲストは非常に豪華なのですが、
単なる「トーク」だけだと、具体的なノウハウが分かりづらい
(聞き流してしまいやすい)

という懸念があったので、
今年は、各自5分以内で「超ミニセミナー」を、
やっていただくことになっています。

一人分の超ミニセミナー5分の内容だけで、
参加費の、元を取っていただくレベルでお願いしています。


という中で、出てきたセミナータイトルはこちら。


沢孝史さん
 「新築と中古 入口から出口までのトータル勝負ならどっち?」

石渡浩さん
 「あなたはまだ、5年前と同じ借り方をしようとしていませんか?」

松田淳さん
 「投資額500万円。借入なしで月額20万円の家賃を得るテクニック」

宮本匡規さん
 「知識、情報、融資、高利回り物件の全てが勝手に集まる方法とは?」

竹内かなとさん
 「利回り30%を実現する 競売戸建必勝法」


いずれも、かなりのクオリティなのではないかと思います。

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だんだん、現実感が出てきました。(^ー^* )

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


今日は、第1部に出演される、
元アイドル沢田富美子さんの事務所に行ってきます。

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19歳からローンを組み、東京港区以外では投資をしない。
どこにでもある物件でも確実に、インカム&キャピタル収益を得る。

その秘密に迫れるよう、しっかり打ち合わせしてきます。


本人に会う訳ではないのですが、緊張します。。。(笑)


スタッフミーティング

連休は、特に遠出をすることもありませんでしたが、
フェスタのスタッフミーティングのほかは、
アポイントのある仕事も、特にありませんでした。

ミーティングに参加してくれた皆さま、
連休中にも関わらず、ありがとうございます。(=´∇`=)

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えみちゃんが、しっかりやってくれるので、
自分はけっこう楽ちんでした。(笑)

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フェスタのサポートスタッフは、
毎年、プレミアム会員さんに呼びかけをして集めています。

チャリティイベントですので、完全にボランティア。
しかも、通常の参加費を払った上で、お手伝いしてくれてます。


毎年、準備が大変だったり、集客が遅れていたりしても、
協力してくれるスタッフさんのことを考えると、
また、頑張る元気が湧いてくるのです。( `ヘ´ )9 

ということで、また元気になったという土曜日でした。


そのほか原稿を書いたり、セミナー資料を作ったりはしましたが、
相手がある仕事は、なかなかできません。

世間的に「仕事をする日」に休みを取ることはできますが、
その逆は、簡単ではないですね。(^^;)


さて、先週金曜日に、競売物件の入札をしました。

入札期限までには、まだ余裕がありましたが、
遠方のため郵送での入札でしたので、
多少、日程的には余裕をもって手続きをしました。


少し前に、茨城の一棟マンションに入札をしましたが、
最低価格に近い金額での「ダメもと」入札。

実際には、自分の入れた金額の3倍近くで落札されました。( ̄△ ̄;)
※それはそれで、どうかと思うのですが。。


今回は、落札するつもりで各種の計算をして、
最低落札価格の、2倍以上の金額を入れています。

開札は来週です。うまく行くといいですけど。。


地方で上手に不動産投資をした場合の収支

保有期間トータルの収益を考えるシリーズも、
今回で最終回にしたいと思います。

本当は、都市部の一棟ものとか、
良い場所のワンルームなんかもやりたいのですが、
書くのが大変なので・・・(^^;)


あ。そうだ。

アパート経営フェスタは、おかげさまで、
懇親会付きS席も、完売になりました。ヽ(^◇^*)/

昨日は、オープニングに使う動画を考えたり、
撮影の会社と打ち合わせをしたり、楽しい仕事をしてました。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


さて、では地方の一棟もので、
ぼくが購入するくらいの基準について考えます。

具体的には・・・

・表面利回り18%
・入居率は90%で推移。経費はちょっと多めに掛かって25%。(NOIは11.7%)
・空きだらけの状態で購入し、満室にして利回り15%で売却。

2割り増しで売れるということですね。


こちらも、前回と同じ購入金額と融資条件としまして、
キャッシュフローが年間30万円ずつ減るのも、同じにします。

従って、9千万円の融資で、6年後の残債は6840万円。

物件価値が上昇し、10500万円(諸費用を引いた手のこり)が、
6年後の売却時に入ってくるとします。


購入時  ▲1000

1年目     570
2年目     540
3年目     510
4年目     480
5年目     450
6年目     420

売却時    3660
(10500万円から、残債6840万円を引いたもの)


ということで、6年間の総収益は6630万円にもなり、
年あたりの収益率は、約110%にもなるという計算です。


実際には、入居率が改善するまでは収益がありませんし、
空きだらけの物件ですから、それなりにリフォーム代が掛かります。

そこで、初年度のキャッシュフローをゼロ。
リフォーム費用として、500万円を拠出したとしますと、

6年間の総収益は、5530万円。

これでも、年あたりの収益率は92%です。


・保有中に、自分で物件価値を上げること。
・高い利回りを追求すること。

が、地方物件を、非常に安全な投資にしていることが分かります。


地方の場合でも、普通に経営していては、
収益は、毎年少しずつ下がっていくものだと思います。

下げないためには、コストを払って価値を上げていく必要があるので、
結局、トータルの収益はあまり変わりません。


家賃を下げると売却価格にも響いてくるので、
それを維持するために、広告料を増したり、敷礼を減らしたりで、
なんとか6年くらいは利回りをキープします。

ですので、地方の収益物件の場合は、
家賃を下げなきゃいけなくなる前に、売ってしまった方が、
トータルの収益は良くなるかと思います。


・・・ということは、常に物件の入れ替えが必要ですし、
買おうとした時に買える水準の不動産が、なかったりすると、
家賃収入の減少が、避けられません。

ですので、いざとなったら家賃収入をあてにしなくても、
大丈夫な状態を作ってるほうが安心です。

または、ものすごい数の物件を保有するか、どちらかですね。(^^;)


もちろん、良い物件ならずっと持っていてもいいのですが、
多くのケースで、適当な時期に売ってしまった方が、

「手出しした自己資金に対しての運用成績」

という投資指標としては、
良いのではないかということをお話しました。



小・中規模で高利回りを実現する!リニューアル投資法セミナー


追悼 スティーブ・ジョブズ

アップルの創業者、スティーブ・ジョブズさんが、
10月5日に亡くなりました。

享年56歳。改めて、健康の大切さを感じます。


2007年、iPhone発表時。伝説のプレゼンテーション。


日本語字幕がありませんが、29歳の時のジョブズ氏。


スタンフォード大学の卒業式でのスピーチ。
死ぬことについて触れています。


現在の、アップル社サイト・トップページは、
ジョブズ氏の写真が載ってるだけです。

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クリックすると、偉業を称え逝去を惜しむ文章が。

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Appleは先見と創造性に満ちた天災を失いました。世界は一人の素晴らしい人物を失いました。
スティーブを知り、共に仕事をすることができた幸運な私たちは、
大切な友人と、常にインスピレーションを与えてくれる師を失いました。
スティーブは、彼にしか作れなかった会社を残しました。スティーブの精神は、
永遠にAppleの基礎であり続けます。


2ヶ月くらい前のジョブズ氏。痛々しいです。。

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世界を変えた3つの林檎。
イヴを誘惑した林檎、ニュートンが見た林檎。

そして、ジョブズの林檎。

※今日、ツイッターでRTされまくった名言。



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スティーブ・ジョブズ II
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一棟ものの収益を計算

小難しい話をしているので、ブログ読者さんが、
どのような感想をお持ちなのか不安ですが、

とりあえず、続き物になっているので、
内部収益率の一棟版について書こうと思います。


地方の一棟ものということで、

・キャッシュ購入はあり得ない。融資(フルローン)前提。
・値上がりして売却できる可能性は低い。

ということが特徴です。

価値の下落を上回るキャッシュフローが確保できてないと、
単に、貯金を取り崩しているだけになります。


今回の条件としては、やはり一般的なもの。

利回り15%だけど経費&空室率が高いので、
NOIは9%(経費20%、空室率20%)だとします。

そして、これも地方の特徴なんですが、
毎年手取りのキャッシュフローが30万円ずつ減るとします。


購入総額は諸費用込みで1億円。

実質的なフルローンということで、
借り入れの金額は、9千万円で計算してみました。


こちらは長期譲渡にするために、購入後6年で売却。
6年後の残債は、6840万円です。

そして残念ながら、売値は購入時より1割ダウン。
売却諸費用も掛かるので、手元には7600万円残りました。

では、計算してみます。


購入時  ▲1000

1年目     300
2年目     270
3年目     240
4年目     210
5年目     180
6年目     150

売却時    760
(7600万円から残債6840万円を引いたもの)

ということで、6年間で2110万円のキャッシュを得ますので、
年平均で351.6万円。

拠出した1千万円に対して、35.1%で運用できたことになります。


昨日の区分投資では、この数字が30%だったので、
辛うじて、それを上回る成績が出せました。


しかし、これは一棟もののほうを、かなり楽観的に見た場合です。

実際には、手のこりのキャッシュは、
想定を下回る可能性が、高いと思います。


年に30万円も手取りが減るなんて!と思うかもしれませんが、
購入額1億円に対しての割合は0.3%に過ぎませんので、
十分に想定できるくらいの下落です。

保有期間6年の間に、大規模なリフォームでもしたら、
キャッシュフローなんて吹っ飛びますしね。(^^;)


では、なぜ地方投資をぼくがやってるかというと、

・上記のシミュレーション以上の利回りで購入できる
・自分で価値を上げることで、売却時の値下がりを防止できる

からというような理由です。

そうではなければ、前日のような手堅い区分を買った方が、
トータルでは儲かると思います。


12~3%くらいの物件を地方で購入していたり、
また、利回りが高くても、それが「相場の値段」である場合は、
損をしてしまう可能性が高いと言えます。

地方物件で、短期間に大きなキャッシュを得たいなら、

・相場の値段で買わない。利回りは最低15%。
・数年後でも買値以上で売れるよう、自力で物件価値を上げる。

というのが鉄則だと言えます。


中村一晴さんのリニューアル投資法などは、
非常に洗練された、地方投資の形ではないかと思います。


小・中規模で高利回りを実現する!リニューアル投資法セミナー


次回でこのテーマは最終回。

すごく上手に地方投資をした場合のシミュレーションについて、
最後に考えてみたいと思います。


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