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週末から参加するセミナー

土曜日は、健美家さんのセミナーでお話をしてきました。

会場もきれいで豪華、参加者さんの雰囲気もよく、
楽しくお話しすることができました。


昨日は、書籍に書いてないことを中心に話しましたが、
物件の選び方、交渉の方法、具体的な運営方法などについては、
書籍に書いてあります。



さて、来週は一週間まるまるセミナーに出てくるので、
今週は仕事を前倒しする必要があり、かなり忙しくなりそうです。

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まあ、こういうのを怪しいと思う方もいらっしゃいますが(笑)、
ぼくは結構好きだし、得るものも多いと思ってます。

ジェームス・スキナーさんのセミナーや教材に、
いままで、累計200万円以上使っていると思います。

今回のも、60万円超です。。。


それから、事前課題がかなり大変です。。例えば、

・新約聖書を全部読む。 
・自分のモチベーションが上がる写真を100枚切り抜きする。
・1週間、禁酒&ベジタリアン生活(事前準備として)

などなど。

今日もこれから、写真を集めなければなりません。


ベジタリアン生活は・・・まあ、やれる範囲で(笑)


あと、自己啓発セミナーであるにも関わらず、
「水着を持ってこい」とも言われてます。

朝練でもするのかなぁ。(--; )


税務調査体験

今日は、お昼から健美家さんの主催セミナーで、
地方投資のノウハウついて、お話をさせていただきます。


セミナーは、お客さんの反応に合わせて、
内容やテーマごとの濃淡を、微調整していった方が良いので、
資料はしっかり作りますが、準備はほどほどです。

参加される皆さま、よろしくお願いします。


さて、昨日の税務調査ですが、
結果的には、1日では終わらずにいくつか資料を持ち帰って、
再調査?するということになりました。

税理士さんのコメントによれば、
かなり細かい方の、調査官だったということです。


税理士さんの指導もありますので、
おかしなことは、全くやってないつもりですが、

「交際費が他の大家さんに比べると多すぎる」

などの指摘を、いくつか受けました。 


ただ、ぼくは横浜に住んでいながら、
交際費の多くを、富山や金沢の飲食店で使っているので、
そう簡単には、否認されそうにないです。

・・・というか、賃料収入確保に必要なものと考えて、
管理会社さんなどと、飲み食いしてる訳ですし。


でも、調査官が何か指摘をするたびに、
税理士さんが、自分の味方になってくれて嬉しかったです。

ぼくより上手に、説明するんですよね。(笑)


あと、税務調査官は、どの会社に行っても歓迎されないですし、
相手を不快にさせることばかりを話さなければいけないので、
かなり大変な仕事だなぁ・・と思いました。


ほとんどの場合は、

「調査官1名 × 調査対象者&税理士」

という感じで、複数を相手に一人で戦っているので、
常に、アウェイの状態です。

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「いやー、本当にありがとうございました。助かりました。ヽ(^◇^*)/」

なんて言われること、ないでしょうしね。。


という訳で、いろいろ勉強になった1日でした。


これから税務調査

今日は朝イチで、五反田の税理士事務所に行きます。

朝ラッシュが嫌なので、昨日夜の打ち合わせのあと、
そのまま都内に泊まってみました。


さて、何で税理士事務所に行くかというと、
以前のブログにも書いた、税務調査が今日なんです。

10時前には、調査官の方がいらっしゃるようです。


でも、1ヶ月近くも前から予告があったり、
自宅ではなく、税理士事務所で調査をしてくれたりと、
思っていたよりは、冷たくない対応です。

ある日突然、インターホンが鳴って、
数名の調査官が、がーっと入って来るのかと思いましたが、
そうではないんですね。。(^^;)

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※イメージ画像。


で、調査に先立って、申告書類やそのバウチャーとなる、
領収証や請求書などを準備しました。

一部、紛失しいている資料もあったりで、
そこは調査官の方から、指摘されてしまうかもしれません。( ..)


自分の申告所得の中で、家賃の占める割合はさほど高くなく、
大半が給与収入(法人からの役員報酬)なので、

個人のみの調査である今回は、
特に問題になるようなことはないのかなーと、
楽観的に考えてます。


結果はまた、ご報告させていただきます。


☆フェスタにも協賛いただいてる、顧問税理士さんです。
  
 蛭田昭史(あきちか)税理士事務所

 今回の調査も、超お世話になってます。


達人大家さんのすごい価値観

先週末の大阪ツアーでは、3名の大家さんに、
インタビューをすることができました。

・「がんばる家主の会」 代表の松浦昭さん
・「ひよこ大家の会」 代表の宮本恒夫さん(もっさん父)
・「大家さん学びの会 関西」サポートチームのアキラさん


アキラさんは、現役のサラリーマンのため匿名ですが、
皆さんそれぞれ、凄いノウハウをお持ちでした。

詳細は、新聞または音声セミナーでお伝えしますが、
その片鱗だけ、ご紹介しますと・・・


松浦さんは、リフォーム(原状回復)のクオリティが、
半端じゃないくらい高品質です。

50㎡ちょいのお部屋で、50万円以上とか平気で使います。


また、いわゆる退去後の「ルームクリーニング」に、
同様のお部屋で、6万円もかけ、徹底的にきれいにします。

詳細を伺いましたが、ぼくが知ってるのとは別次元のお掃除です。


しっかり使っているからこそ、築26年となっても、
仲介会社さんに「新築を超える物件」として、認知されるくらいの、
競争力の高いマンションを維持できるのです。

「空室多くて、家賃も低下」→「最小予算でリフォーム」→「さらなる減収」

という、負のスパイラルに陥らないためにも、
ぼくも少し、清掃とリフォームを徹底しようと思いました。


また、宮本さん(父)が率いる、ひよこ大家の会の皆さんは、

「物件資料?そんなのができてからでは遅すぎる」
「ネット掲載?そんな情報、ありえん。(= ̄▽ ̄=)フフ」

というようなことを、口を揃えておっしゃいます。


では、「物件の情報はどんな形態で来るのですか?」と伺ったところ


「ゼンリンの地図の現地のところを、○で囲んだもの」


とのことでした。(^◇^ ;)

ある意味、究極に早い情報形態ですね。


そのほかにも、すぐに使えて不動産投資が激変するノウハウを、
たくさん伺うことができましたので、
ぜひ、新聞やMSPの登録をして、配信をお待ち下さい☆

満室経営新聞は無料で購読できます

さらに深いノウハウは、満室経営新聞プレミアム(MSP)


いま、ノウハウって言葉を使いましたけど、
松浦さんや宮本さんのような、達人の方たちは、
ノウハウ以前に、賃貸経営についての「価値観」が違う気がしますね。


大阪で空室モニターさんの取材

アパート経営フェスタ2011 P席はまもなく満席です。


インタビューをさせていただいた、
松浦さんや、宮本さん(父)の詳細について書く前に、

大阪ツアーの最終イベント(3日目午後)である
満室経営新聞 空室対策モニターさんの物件見学について、
ご報告したいと思います。

まだ購読していない方はこちら


読者さんはご存じかと思いますが、
空室対策モニターさんは、下記の3名が奮闘中です。

・都内在住。千葉の外れにアパートを持つ男性。

・神奈川在住。岐阜市内にRCマンションを持つ女性。

・大阪在住&物件所有。地主さん系の男性。


物件見学は、もちろん大阪の方なんですが、
多めの空室があるとは思えない、素晴らしい建物でした。

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内装リフォームもちゃんとされており、
取材メンバー&この企画のスーパーバイザーである、
空室対策コンサルタントの尾嶋健信さんともども、

「建物以外のところに、問題があるに違いない」

と考え、地元の管理会社さん(未委託)まで呼んで、
作戦会議を行いました。

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会議の結果、改善点がうじゃうじゃ出てきまして、
それらのポイントを、順次行っていくことになりました。

早く結果が出てくれると、いいのですが・・。(*^ ^* )


尾嶋さんのコンサルティングは、非常に的確で、
モニターさんはもちろん、管理会社さんも含めた全員が、
驚いていました。

着眼点が、普通の対策とかなり違います。

ほとんどは、大家さんマーケティングのノウハウですね。


最近、イベント続きで自分の不動産投資ができてません。(^^;)


疲労が少ない理由&天気に恵まれた人生。

事前にイメージしていた大阪での3日間が、
あまりにも過密で自由な時間がなく、大変そうに思えたので、

仕事の終わった日曜日(昨日)は大阪に延泊し、
1日お仕事を休もうと思っていました。


ところが、予想に反して疲れも大したことがなく、
昨日の夜に横浜に戻ってきましたし、
そのまま通常通り、今日もお仕事をする予定です。

富山と石川に2泊して戻ってきたときには、
本当に疲れて、帰京翌日はぐったりしてるのを考えると、
不思議なくらいです。。


「なぜ疲れてないか」の理由を考えてみたのですが、
自己分析では、以下の4点かと思います。


1.日中は忙しいものの、夜は早めに寝ている。

 北陸に行ったときは、ほぼ毎日午前様です。
 睡眠時間は同じくらいでも、やはり違いがあるようです。


2.飲み過ぎていない。

 大人数の飲み会なので、セーブしながら飲めます。
 

3.肉をたくさん食べた。

 2日間とも、夜は焼肉を食べました。
 何かのパワーがあるのかもしれません。


4.泊まったホテルに大浴場があった。

 ゆっくりお湯に入ることで、疲れを取ったのかも。
 北陸で使うホテルは、シャワーのみで、
 しかも、夜は泥酔してるので、翌朝入ったりします。(^^;)


上記4点、またはそのうちのいくつかが、
疲れなかった理由と踏んでますが、

「不動産投資仲間とたくさん話した」かもしれませんし、

エミゾウさんと同行したからかもしれません。(*/∇\*)


ちなみに、出張前には、ぼくの「晴れ男ウソ疑惑」を、
自分のブログに書いていたエミゾウさんですが、

疑いの目を向けた記事


結果的には、セミナー開催中に多少強く降った程度で、
開催前後や懇親会への移動中は、
傘もいらない程度にしか、降りませんでした。


政府が発表した台風の県別被害状況を見ると、
四国に上陸して、山陰を抜けた台風であるにも関わらず、

大阪府だけが、ピンポイントで
被害が極端に少ないことが分かります。

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※クリックすると拡大します。


いつも天気に恵まれているのは、
ぼくの人生の中でも、かなりのアドバンテージだと思います。


読者交流会・大阪

大阪3日目の朝になりました。

心配だった台風は、昨日の午後から雨が少し降り、
全てのイベントが終わってからは、多少強くなりましたが、
まったく問題ありませんでした。

四国の方で、大阪行きの飛行機が飛ばず、
やむなくキャンセルとなった方が、いらっしゃったくらいです。
(次回ぜひ!)


ということで、昨日も充実の1日。

まずは、今年のフェスタに出演いただく、
「ヤフオク&戸建競売」で、一度も就職せずに経済的自由を手にした、
竹内かなとさんと打ち合わせ。

十三(じゅうそう)の定職屋さんで、楽しく過ごしました。

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電話でお話しただけで、お会いするのは初めてでしたが、
書籍の語り口調とそっくりの、好青年でした。

まだ28歳。もちろん、出演者さんの中でも最年少です。


それから、午後からは満室経営新聞読者交流会

初めての大阪開催イベントでしたが、
多くの方に、ご参加いただけて盛り上がりました。

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ミニセミナー、質問タイム、参加者さん同士のおしゃべりという、
3部構成のあと、飲み会に移行するスタイルです。

お昼の打ち合わせで興味を持った、竹内かなとさんが、
そのまま飲み会まで出席してくれたほか、
峯島さん(水戸大家さん)にも、お越し頂きました。


峯島さんは、飲み会で不動産とは関係ないネタを連発して、
かなり場を盛り上げてくれていました(笑)

交流会のようすは、次号の新聞に載る予定です。


ちなみに、交流会を行った十三という場所は、
東京でいうと五反田のようなところで、
不動産のセミナーをするには、ちょっと「?」という場所らしいです。


会議室の隣のビルは、キャバクラでしたし。。(笑)

土地勘がないと、いろいろ難しいですね。(^^;)


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キャンペーンの特典で、石原さんと対談しています。


投資法も近いのですが、考え方がさらに近いです。

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