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これから大阪へ!

今日から3日間、大阪行ってきます。(-^〇^-)


どうやら台風が近づいているようですが、
過去の経験からいくと、突然それるのではないかと・・・。


土曜日の交流会に参加される方は、
どうぞ、よろしくお願いします。

ちょっとした有名人も、参戦されるようですよ☆


MSPの会員さんは、交流会終わったあと、
任意で、二次会行きましょう。

明日の午前中は、ちょっと時間がありそうなので、
ブログもメルマガも、書けると思います。


▼これ、買いました。^^ ジムで使おうと思います。



入金ありました!

今週末は、満室経営新聞の読者さん交流会が、
大阪で開催されます。

その前後に、

・MSPの音声インタビューが2~3本。
・空室対策モニターさんの現地取材。
・アパート経営フェスタ出演者さんとの打ち合わせ。

などが入っていて、かなり忙しいです。


コテツさんの意向で、
激安のビジネスホテルにしか泊まれませんが、

リッツ・カールトンに泊まってもいいくらい、
密度の濃い3日間になりそうです。(;-_-) =3


さて、昨日のブログの続きなんですが、

なんと驚くことに、
滞納者さんから、入金がありました。


しかも、滞納分も含めて約2ヶ月分!!(◎-◎;)

110901000.png
※310,000円のご入金。ヽ(^◇^*)/


家賃+分割で支払う滞納家賃は、
月々156,000円なんですが、

その2ヶ月分に、微妙に足りないところは、
入居者さんの焦りなのか、それとも財政事情なのか。

でも、どんな形であれ入金は有り難いです。


このような場合、過去のケースだと、
まとめて入金してくれた入居者さんは皆無でした。

ですので、裁判所のホームページから、
強制執行に必要な書類をダウンロードするなど、
準備も万端だったのですが・・。

ちょっと、拍子抜けでした(笑)


こうやってちょっとずつでも、
マンションの購入資金を回収できればと思います。


ちなみに、最初に購入した名古屋のマンションは、
購入直後に入居した方が、ずっと住んでいます。

もうすぐ7年ですね。


このままのペースで行くと、来年の半ばには、
入居者さんが支払った家賃の総額が、
このマンションの、購入価格を超えます。(-^〇^-)


一方、富山で持っている、マンションのひとつが、
なぜか超短期で、引っ越されてしまうので、

どうしたものかと悩みどころです。。


石原博光さんの新刊です。予約受付中☆



今日の着金予定2つ。

月曜日の午後、日本政策金融公庫に行って、
融資の手続き書類一式を、素早く書いてきました。

通常、融資の審査に通った場合、
融資条件などが書かれた書類が自宅に届きます。


しかし今回は、時間の関係で手渡しです。

政府系でお堅いイメージの公庫ですが、
月末目標のためには、イレギュラーな処理もすることが、
今回の案件で分かりました。(笑)


で、こちらは間違いなく本日着金されるはずですが、
たぶん「着金しないだろう」というのが、

6月はじめに「和解」した入居者さんの、滞納家賃です。


滞納家賃4ヶ月分を、6分割で支払う約束をして、
判決と同じ効力を持つ「和解調書」が、作られています。

そのときの記事はこちら


しかしながら、約束通り支払いをしたのは、6月末の1回だけ。

7月支払い分は、未だに支払われていません。


今日中に着金がない場合は、裁判所に申し立てをして、
問題なく、明け渡しの強制執行ができる予定です。


・・・とはいえ、

手続きの詳細が書かれたホームページなどを見ると、
裁判所に何度も出向いて、手続きや打ち合わせがありますし、

実際の強制執行の前に、「催告」という手続きがあり、
最低2回は、現地に行かなければならなようです。


さらに、逆恨みをされて、部屋を破損されないように、
飴とムチの両方で、対応していく必要があります。


かなり面倒くさいですね。。(^^;)


明日のブログで、「やっぱり払われました~☆」と、
報告できればいいなとは思います。


積立金額=預金額ではない。

本日から、9月3日までの間、
水戸大家さんの新刊、Amazonキャンペーンやってます。


キャンペーンサイトはこちら

さて、前回の続きで、大家検定のイベントに出たときの、
興味深いセミナーについて補足します。

ぼくは一昨年、神奈川の支部で大家検定を受講し、
2級の資格も持っています。

大家検定 神奈川第一支部のページ


区分マンションを購入する際に、
ワンルームであっても、ファミリータイプであっても、
修繕積立金の残高は非常に重要な、投資判断になります。

積立金が足りないと、建物の維持管理が不十分なままであったり、
さらには、突然全世帯が一時金を徴収されたりします。


ぼくの場合は、目安として戸あたり50万円が購入基準で、
直近で大規模修繕をしている場合は、
多少は、その基準に欠けていても良しとしています。

ところが・・・


重要事項説明書などに記載されている積立額は、
修繕積立金の預金残高と違う場合があるということです。


重説に載ってる積立金の残高は、帳簿上のものであり、

・大量の未収金があったり、
・一般会計へ仮払い(=管理費の補填)されていたり

することがあるのです。


運営がいい加減であったり、慢性的な財政難の管理組合は多く、
そういうところでは、将来のために貯めた修繕積立金を、
臨時の修繕(水漏れとか)や、未納金の訴訟費用に使ったりします。

セミナーで話していただいた実際のケースでは
帳簿上の修繕積立金の6割程度しか、預金が残っていませんでした。(^^;)


こういう事態を事前に見分けるためには、
管理組合の決算書を、チェックすることが重要です。


BSの「資産の部」のうち、現預金はどのくらいか。

未収金や仮払金の割合が高すぎないかを、
事前に確認したうえで、購入判断をしましょうということでした。


7月に広島に行って受講したセミナーもそうでしたが、
J-RECのセミナーは、他にはないテーマで役立つことが多いです。

お住まい近くの支部を、
ぜひチェックしてみることをオススメします。




※通学できなくても、通信で受講できる制度があります。


こっちは、今まで読んだ中でいちばん怖かった不動産の本。





イベント諸々。

8月も今週でおしまいですね。

毎年この数ヶ月は、フェスタの募集が毎日気になって、
ストレスが溜まる時期です。。

早く満席になってほしいですが、
去年もその前も、だいたい開催数日前まで掛かります。(^^;)


さて、昨日は比較的のんびりしてましたが、
土曜日はイベント盛りだくさんでした。


まずは朝から新宿のカラオケボックスで、
満室経営新聞の、「融資体験者座談会」の司会と収録。

難しいシェアハウス案件で融資に成功した人、
公庫で楽々フルローンの人、
普通の大家さんは、まず使わない銀行と取引のある人。


それぞれ、ノウハウも努力も失敗談もあって、
かなり多くの読者さんの、参考になるのではないかと思いました。

来月15日に、記事になるのですが、
手法は違えど、考え方は共通しているのが興味深いです。


それから、エミゾウさんと冷やし中華をダッシュで食べて、
飯田橋まで移動して、アパート経営フェスタのスタッフMTG。

MSPの会員さんの中から自主的に応募いただいた方が、
今年は30名以上いらっしゃいまして、
当日の受付、会場誘導、照明や音響のお手伝いをしてもらいます。

110829001.JPG
みなさん、元気で嬉しいです。(=´∇`=)


そして最後は、渋谷に移動しまして、
J-REC主催の、「満室経営座談会」というイベントに出席。

夕方からの飲み会に先駆けて、
何名かの支部長の方から、ミニセミナーをいただきました。


特に参考になったのが、
区分の分譲マンションを購入する際の注意点について。

建物や立地などももちろんですが、
管理組合管理会社、さらには決算書にまで、
注意をしなければならないことが分かりました。


最近、区分に注力している自分としては、
緊張感が漂うくらいのお話でした。(-_-;)

次回につづきます。


公庫の融資に成功。


アパート経営フェスタ2011 募集中です!


昨日は、すごい久しぶりに、
恵比寿のIこと、石原博光さんにお会いしました。


石原さんが講師となっている不動産投資教材が、
最近リリースされたので、その関連です。

近く、ご紹介できる予定ですので、
それまで、買わない方が良いかもしれません。。(笑)


さて、先週の半ばに決済を終えた川口のマンションですが、
買付が通った段階で、融資の申込をしてました。

区分でも融資をしてくれる金融機関といえば、
ご存じ、「日本政策金融公庫」です。


いつもの通り、ホームページから融資の申し込み手続き。

だいたい当日か翌日の朝に電話が来るので、
公庫の印象をアップする、●●●なコメントで返答して、
提出書類に、ちょっとした工夫をしました。

このあたり、完全攻略レポートにも書いてあります。




もちろん、融資は通るんだろうと思ってましたが、
今回の申し込みでは、初めて・・・

公庫を訪問することなく融資の審査に通りました。 (* ̄ー ̄)v


書類を送付して、面談日も決まっていたのですが、
その前日に電話が掛かってきて、そのまま数分間のトーク。

で、そのままオッケーということになって、
(「面接は、電話をもって実施とうことで・・」みたいなことを言われました)
印鑑証明とか、必要書類の連絡をいただきました。


8月中に融資を実行したいという感じだったので、
公庫であっても、そういうノルマ的なものはあるんですね。(笑)


ちなみに、融資額は1千万円です。
公庫としては、まあまあ高い金額の融資だと思います。

規定によると、まだ貸し出し枠が個人・法人とも残っているので、
これからも、ぜひぜひお世話になりたいです。(=´∇`=)



▼これは今日のブログ記事とは関係ありませんが、
 サラリーマン時代にに読んで、劇的に仕事が早くなった本です。
 

なぜか、「仕事がうまくいく人」の習慣 4.0
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健美家 成功の秘訣とは?

日本でもっとも利用されている、
不動産投資物件の検索サイト「健美家」

設立者であり、代表の萩原さんに、
お話を伺ってきました。

南青山の、おしゃれなビルに本社があります。

110824000.JPG


いわゆる「サラリーマン大家」と言われる方のなかにも、
家賃収入でのキャッシュフローで、日々の生活ができるようになり、
その後、起業してみたい!という方は多いです。

特に、その中でも「ネット起業」の人気は高いですね。

こちらは、もっとも簡単なネット起業


実際にそれを成功させている、萩原さんのインタビューですので、
不動産はもちろん、起業のことも重点的に伺いました。


詳細は、満室経営新聞プレミアム(MSP)の
音声セミナーで、そのままの内容を公開するのですが、

 ・多いときには、1日5回も●●●していた。

 ・しばらくの間、わざと収益を生ませなかった。

 ・競合サイトの代表者が持たない、2つのスキルを同時に持っていた。

 ・「提供者」と「利用者」の両方を増やすとき、どっちから増やすか。


など、成功の秘訣の一端を垣間見た気がします。


とにかく、「ユーザーの声を聞く」ことについては、
徹底的にこだわっているのが印象的でした。


このような形で、毎月収録しているスペシャル音声セミナー。

現在は、MSPのVIP会員さんのみが聴けますが、
近く、もう少し広い範囲で公開できそうです。


これまでのインタビューは、30本を超えていますので、
ノウハウ凝縮しまくりのコンテンツです。

いつまで経っても、ネタ切れしないのが凄いです。(笑)



長年やってるので、多少は上達した感がありますが、
これを読んで、再度勉強してみます。

インタビューの教科書
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