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疲労が少ない理由&天気に恵まれた人生。

事前にイメージしていた大阪での3日間が、
あまりにも過密で自由な時間がなく、大変そうに思えたので、

仕事の終わった日曜日(昨日)は大阪に延泊し、
1日お仕事を休もうと思っていました。


ところが、予想に反して疲れも大したことがなく、
昨日の夜に横浜に戻ってきましたし、
そのまま通常通り、今日もお仕事をする予定です。

富山と石川に2泊して戻ってきたときには、
本当に疲れて、帰京翌日はぐったりしてるのを考えると、
不思議なくらいです。。


「なぜ疲れてないか」の理由を考えてみたのですが、
自己分析では、以下の4点かと思います。


1.日中は忙しいものの、夜は早めに寝ている。

 北陸に行ったときは、ほぼ毎日午前様です。
 睡眠時間は同じくらいでも、やはり違いがあるようです。


2.飲み過ぎていない。

 大人数の飲み会なので、セーブしながら飲めます。
 

3.肉をたくさん食べた。

 2日間とも、夜は焼肉を食べました。
 何かのパワーがあるのかもしれません。


4.泊まったホテルに大浴場があった。

 ゆっくりお湯に入ることで、疲れを取ったのかも。
 北陸で使うホテルは、シャワーのみで、
 しかも、夜は泥酔してるので、翌朝入ったりします。(^^;)


上記4点、またはそのうちのいくつかが、
疲れなかった理由と踏んでますが、

「不動産投資仲間とたくさん話した」かもしれませんし、

エミゾウさんと同行したからかもしれません。(*/∇\*)


ちなみに、出張前には、ぼくの「晴れ男ウソ疑惑」を、
自分のブログに書いていたエミゾウさんですが、

疑いの目を向けた記事


結果的には、セミナー開催中に多少強く降った程度で、
開催前後や懇親会への移動中は、
傘もいらない程度にしか、降りませんでした。


政府が発表した台風の県別被害状況を見ると、
四国に上陸して、山陰を抜けた台風であるにも関わらず、

大阪府だけが、ピンポイントで
被害が極端に少ないことが分かります。

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※クリックすると拡大します。


いつも天気に恵まれているのは、
ぼくの人生の中でも、かなりのアドバンテージだと思います。


読者交流会・大阪

大阪3日目の朝になりました。

心配だった台風は、昨日の午後から雨が少し降り、
全てのイベントが終わってからは、多少強くなりましたが、
まったく問題ありませんでした。

四国の方で、大阪行きの飛行機が飛ばず、
やむなくキャンセルとなった方が、いらっしゃったくらいです。
(次回ぜひ!)


ということで、昨日も充実の1日。

まずは、今年のフェスタに出演いただく、
「ヤフオク&戸建競売」で、一度も就職せずに経済的自由を手にした、
竹内かなとさんと打ち合わせ。

十三(じゅうそう)の定職屋さんで、楽しく過ごしました。

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電話でお話しただけで、お会いするのは初めてでしたが、
書籍の語り口調とそっくりの、好青年でした。

まだ28歳。もちろん、出演者さんの中でも最年少です。


それから、午後からは満室経営新聞読者交流会

初めての大阪開催イベントでしたが、
多くの方に、ご参加いただけて盛り上がりました。

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ミニセミナー、質問タイム、参加者さん同士のおしゃべりという、
3部構成のあと、飲み会に移行するスタイルです。

お昼の打ち合わせで興味を持った、竹内かなとさんが、
そのまま飲み会まで出席してくれたほか、
峯島さん(水戸大家さん)にも、お越し頂きました。


峯島さんは、飲み会で不動産とは関係ないネタを連発して、
かなり場を盛り上げてくれていました(笑)

交流会のようすは、次号の新聞に載る予定です。


ちなみに、交流会を行った十三という場所は、
東京でいうと五反田のようなところで、
不動産のセミナーをするには、ちょっと「?」という場所らしいです。


会議室の隣のビルは、キャバクラでしたし。。(笑)

土地勘がないと、いろいろ難しいですね。(^^;)


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キャンペーンの特典で、石原さんと対談しています。


投資法も近いのですが、考え方がさらに近いです。

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大阪出張 1日目

台風が直撃するかなと思われた大阪行きですが、
予想よりも、かなり遅く進んでいるようで、
ブログを書いている時点でも、大阪は雨が降っていません。

このまま、西の方にそれてしまえばいいなと思うんですが、
今日はちょっと、予断を許さない状況です。


さて、昨日は大所2名のインタビューができまして、
とても充実した1日になりました。

まずは、関西最大規模の大家さん勉強会である
「がんばる家主の会」を主催されている、松浦昭さん。


以前、個人的に会っていただいたことはありましたが、
本格的なインタビューははじめて。

まっさきにiPhoneを活用する松浦さんの記事


築26年のマンションでも、ほとんど満室をキープする。

「なるほどー!」と頷かざるを得ない秘訣を伺えました。

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清掃、リフォーム、コミュニケーションなど、全てが凄いです。


それからお昼も食べずに、和歌山に移動。

特急が台風の影響で運休だったので、鈍行電車です。。(--;)


和歌山では、満室経営新聞の読者限定セミナーや、
今年のフェスタに出演いただく、宮本匡規さんのお父さんである、
宮本恒夫さんと、

宮本さん(父)が率いる、県下最大の大家さん組織、
「ひよこ家主の会」の、主力メンバーのみなさんと対談。

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ぼくの右隣で、背中が写っているのが宮本恒夫さん。
緑のTシャツを着ているのが、息子さんの「もっさん」。


会員総数80名超。年間の購入総額が約10億円ということで、
ぜんぜん「ひよこ家主」ではないのですが(笑)、
創立当時の名称を、そのまま使っているそうです。


こちらでは、とにかく「リスクのない不動産投資」とは何かについて、
目から鱗が落ちるお話を伺いました。

特殊すぎる手法や考え方であっても、
会の皆さんの間では「当たり前」になっているので、
ついていくのが大変でした。。(^^;)


詳細は、MSPの音声セミナーや満室経営新聞で、
順次掲載させていただく予定ですが、

次回以降のブログでも、少しご紹介したいと思います。


これから大阪へ!

今日から3日間、大阪行ってきます。(-^〇^-)


どうやら台風が近づいているようですが、
過去の経験からいくと、突然それるのではないかと・・・。


土曜日の交流会に参加される方は、
どうぞ、よろしくお願いします。

ちょっとした有名人も、参戦されるようですよ☆


MSPの会員さんは、交流会終わったあと、
任意で、二次会行きましょう。

明日の午前中は、ちょっと時間がありそうなので、
ブログもメルマガも、書けると思います。


▼これ、買いました。^^ ジムで使おうと思います。



入金ありました!

今週末は、満室経営新聞の読者さん交流会が、
大阪で開催されます。

その前後に、

・MSPの音声インタビューが2~3本。
・空室対策モニターさんの現地取材。
・アパート経営フェスタ出演者さんとの打ち合わせ。

などが入っていて、かなり忙しいです。


コテツさんの意向で、
激安のビジネスホテルにしか泊まれませんが、

リッツ・カールトンに泊まってもいいくらい、
密度の濃い3日間になりそうです。(;-_-) =3


さて、昨日のブログの続きなんですが、

なんと驚くことに、
滞納者さんから、入金がありました。


しかも、滞納分も含めて約2ヶ月分!!(◎-◎;)

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※310,000円のご入金。ヽ(^◇^*)/


家賃+分割で支払う滞納家賃は、
月々156,000円なんですが、

その2ヶ月分に、微妙に足りないところは、
入居者さんの焦りなのか、それとも財政事情なのか。

でも、どんな形であれ入金は有り難いです。


このような場合、過去のケースだと、
まとめて入金してくれた入居者さんは皆無でした。

ですので、裁判所のホームページから、
強制執行に必要な書類をダウンロードするなど、
準備も万端だったのですが・・。

ちょっと、拍子抜けでした(笑)


こうやってちょっとずつでも、
マンションの購入資金を回収できればと思います。


ちなみに、最初に購入した名古屋のマンションは、
購入直後に入居した方が、ずっと住んでいます。

もうすぐ7年ですね。


このままのペースで行くと、来年の半ばには、
入居者さんが支払った家賃の総額が、
このマンションの、購入価格を超えます。(-^〇^-)


一方、富山で持っている、マンションのひとつが、
なぜか超短期で、引っ越されてしまうので、

どうしたものかと悩みどころです。。


石原博光さんの新刊です。予約受付中☆



今日の着金予定2つ。

月曜日の午後、日本政策金融公庫に行って、
融資の手続き書類一式を、素早く書いてきました。

通常、融資の審査に通った場合、
融資条件などが書かれた書類が自宅に届きます。


しかし今回は、時間の関係で手渡しです。

政府系でお堅いイメージの公庫ですが、
月末目標のためには、イレギュラーな処理もすることが、
今回の案件で分かりました。(笑)


で、こちらは間違いなく本日着金されるはずですが、
たぶん「着金しないだろう」というのが、

6月はじめに「和解」した入居者さんの、滞納家賃です。


滞納家賃4ヶ月分を、6分割で支払う約束をして、
判決と同じ効力を持つ「和解調書」が、作られています。

そのときの記事はこちら


しかしながら、約束通り支払いをしたのは、6月末の1回だけ。

7月支払い分は、未だに支払われていません。


今日中に着金がない場合は、裁判所に申し立てをして、
問題なく、明け渡しの強制執行ができる予定です。


・・・とはいえ、

手続きの詳細が書かれたホームページなどを見ると、
裁判所に何度も出向いて、手続きや打ち合わせがありますし、

実際の強制執行の前に、「催告」という手続きがあり、
最低2回は、現地に行かなければならなようです。


さらに、逆恨みをされて、部屋を破損されないように、
飴とムチの両方で、対応していく必要があります。


かなり面倒くさいですね。。(^^;)


明日のブログで、「やっぱり払われました~☆」と、
報告できればいいなとは思います。


積立金額=預金額ではない。

本日から、9月3日までの間、
水戸大家さんの新刊、Amazonキャンペーンやってます。


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さて、前回の続きで、大家検定のイベントに出たときの、
興味深いセミナーについて補足します。

ぼくは一昨年、神奈川の支部で大家検定を受講し、
2級の資格も持っています。

大家検定 神奈川第一支部のページ


区分マンションを購入する際に、
ワンルームであっても、ファミリータイプであっても、
修繕積立金の残高は非常に重要な、投資判断になります。

積立金が足りないと、建物の維持管理が不十分なままであったり、
さらには、突然全世帯が一時金を徴収されたりします。


ぼくの場合は、目安として戸あたり50万円が購入基準で、
直近で大規模修繕をしている場合は、
多少は、その基準に欠けていても良しとしています。

ところが・・・


重要事項説明書などに記載されている積立額は、
修繕積立金の預金残高と違う場合があるということです。


重説に載ってる積立金の残高は、帳簿上のものであり、

・大量の未収金があったり、
・一般会計へ仮払い(=管理費の補填)されていたり

することがあるのです。


運営がいい加減であったり、慢性的な財政難の管理組合は多く、
そういうところでは、将来のために貯めた修繕積立金を、
臨時の修繕(水漏れとか)や、未納金の訴訟費用に使ったりします。

セミナーで話していただいた実際のケースでは
帳簿上の修繕積立金の6割程度しか、預金が残っていませんでした。(^^;)


こういう事態を事前に見分けるためには、
管理組合の決算書を、チェックすることが重要です。


BSの「資産の部」のうち、現預金はどのくらいか。

未収金や仮払金の割合が高すぎないかを、
事前に確認したうえで、購入判断をしましょうということでした。


7月に広島に行って受講したセミナーもそうでしたが、
J-RECのセミナーは、他にはないテーマで役立つことが多いです。

お住まい近くの支部を、
ぜひチェックしてみることをオススメします。




※通学できなくても、通信で受講できる制度があります。


こっちは、今まで読んだ中でいちばん怖かった不動産の本。





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