メイン

お久しぶりです。

大変ご無沙汰しております。


無事にスパルタセミナーも乗り切ることができ、
翌日には、名古屋で講演もしてきました。

名古屋での講演はこんな感じ


セミナー中は、大声を張り上げる場面が非常に多いため、
声がでづらくて、なかなか苦戦しました。(^^;)


月曜から2日間は、少しゆっくりめのペースでお仕事をしてましたが、
都内の区分に買い付けを入れたり(ダメでしたが)、
名古屋の競売物件を調査したりと、そこそこ活動できています。

こちらは、おそらく入札することになると思います。


そのほか、あと1ヶ月に迫ったアパート経営フェスタの、
集客と協賛企業獲得に動いていたり、
(P席はあと2つ。S席も10席あまりとなりました)

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


連載が決まったコラムが2つあるので準備をしたり、
もろもろ忙しくなってきました。


セミナー参加前にはイマイチだった体調は、
短眠ながらも、ベジタリアン&禁酒生活で一気に改善。

肩こりまで症状が軽くなり、絶好調の領域です。(-^〇^-)


・・と、とりとめのないことを書きましたが、
今日からまたエネルギッシュに、仕事もブログも頑張ります。


明日からセミナーです。

明日から1週間、千葉県の鴨川というところで、
「人生の飛躍セミナー」というものに、参加してきます。

このセミナーは、毎朝9時から食事休憩以外は、
ぶっとおしで行われまして、終了は毎晩午前2時です。


110917000.JPG
※以下、最終日まで同じ。


一応、パソコンは持って行くのですが、
ブログを書くための、時間や体力がないかもしれませんので、
とりあえず、来週いっぱいお休みさせていただきます。(^^;)


セミナーは25日の午前2時に終わるのですが、
そんな時間に終わっても帰れないので、
そのまま同じホテルに宿泊します。

そして25日の午後からは、名古屋で講演があるので、
鴨川~東京駅~名古屋と移動します。

110917001.png
こんな経路タイムスケジュールです。


なかなかハードですね。(^^;)



あと、アパート経営フェスタについてご連絡なんですが、

出演者の松田淳さんのご厚意で、
9月末までに参加申し込みされた方に、
特典音声第2弾を、お送りできることになりました。

セルフリフォームと、競売のことについて、話してもらおうと思います。

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


この特典は、既に申し込みをされている方にも、
配布しますので楽しみにしててくださいね。


☆大御所お二人にも、ご紹介いただきました。☆

赤井誠さん 「どこかでお会いしましょう」

出演者でもある石渡浩さん


フェスタの早期申し込み特典&健美家セミナー報告

アパート経営フェスタ2011【FINAL】


フェスタの告知をしてくれているブログの紹介です。


ジェービルさん 注目の出演者とは?

石原博光さん 初参加です

出演いただくソプラノ大家さん


※告知していただいたブロガーさんは、
 このサイト右上の、メッセージのところからお知らせ下さい。
 ぼくのブログからもリンクを張らせていただきます。


自分と自社には収益を生まないイベントでありながら、
手がけている中で、精神的にも身体的にもダントツできつい仕事です。

なんで、毎年こんなのやってるんだろ・・と思うときもありますが、
こうやって協力いただける方に、励まされています。

みなさま、ありがとうございます。(*^ ^* )



本日、15日までにお申し込みいただいた方には、
もれなく、早期申し込み特典として、

出演者のひとりである、石渡浩さんのインタビュー音声を、
プレゼントさせていただきます。

 ・2億の壁を越えて、永続的に融資を引き出す方法

 ・都銀と取引するための順序

 ・銀行訪問のファーストステップ

などを説明してくれている、貴重な音声です。

どうせ申し込むなら、早いほうがお得ですので、
予定を調整して、ゲットされることをオススメします。



あと、先週土曜日のセミナー。

健美家さんのサイトに、開催報告が載りました。

110915000.JPG

健美家コラム 投資家けーちゃんセミナー開催報告


後半を担当された、福岡の三好不動産という会社は、
投資面でも、運営面でも、とてもしっかりした印象を受けました。


まとめるメリット・デメリット

前回の続きで、
「火災保険はまとめると安くなるのか?」についてです。


前述しましたように、火災保険は、
「多構内特殊包括契約」「ファーストロス」を組み合わせることで、
保険料を割引することができます。

とはいえ、普通の大家さんが使えるかというと、
これが、なかなか難しいものがあります。

理由を挙げて説明します。


◆理由その1 普通の大家さんでは規模が小さすぎる。

 上記の契約方式が使えるのは、
 最低でも、保険金額の合計が3億円以上は必要ですし、
 割引メリットが顕著になるのは、30億円以上くらいからです。

 そもそも、火災保険の保険料はイメージよりかなり安く、
 「なんか高いな」と思っていても、それは長期間一括で契約しているからで、
 1年間で100万円以上の火災保険料を払っている大家さんは、 
 そうとうな大規模大家さんであるはずです。

 
◆理由その2 こういう割引は、企業向けの契約がほとんど。

 保険会社によるとは思いますが、このような割引を適用するために

 ・契約者は法人のみ
 ・一般物件、工場物件、倉庫物件のみ(=住宅は対象外)

 などの制限を掛けているところが多いです。


◆理由その3 金融機関と交渉しなければならない。

 これが一番のネックです。

 融資を利用した物件購入の場合には、担保を保全するために、
 金融機関から、保険の「質権設定」がされていることが多いです。

 質権設定とは、質権者である金融機関の承諾なしに、
 保険金の請求や、保険の変更・解約ができなくする仕組みです。


 多構内特殊包括や、ファースト・ロスを適用させるには、
 今ある保険を全部解約して、始期を揃えた1本の契約にするのが必須。
 質権者は手間が掛かるので、すごくいやがります。
 
 しかも、このような特殊契約は、
 保険期間が最長3年程度までしか規定がない場合が多く、
 銀行が指定する、「融資期間に合わせた長期契約」ができません。


ということで、「火災保険はまとめると安くなる」というのは、
現実的には、なかなか難しいというお話でした。


ぼくの場合で、支払っている保険料が、
年換算で、30万円弱くらいです。

5%割引してくれたところで、1万円ちょっとですから、
コストダウンは、他の分野でがんばったほうが良さそうですね。



火災保険はまとめると安くなる?

久しぶりに保険の話です。


「複数の火災保険契約をまとめると、保険料が安くなります」
という話を聞いた人が、

「私も3棟もっているんですが、安くなりますか?」
などという問い合わせをして来られます。


そこで今日は、この「まとめると安くなる」ことについて、
説明をしたいと思います。


まず、この「まとめる」というのは、
保険用語で、多構内特殊包括契約といいます。

保険会社の社員さんは「マルチロケーション」と呼んだりも。


多数の保険証券をひとつにまとめ、契約期間を揃えます。
そして、所有物件は「明細書」という形で、保険証券に添付されます。

保険会社の事務負担を軽減することで、
支払う保険料を、節約するというしくみです。


そして、多構内特殊包括契約には通常、
「ファースト・ロス」という契約方式が同時に使われます。

この契約方式は、多構内に分散している保険の目的(建物など)のうち、
最大損害額(PML)を保険金額とするものです。

・・が、意味が分からないと思いますので、具体的に説明します。


例えば、ぼくが自分のマンションを、
「富山市」「金沢市」「加賀市」の3か所に持っているとしまして、
それぞれの保険金額が、1億円ずつとします。

※保険価格などの用語は、こちらの記事をご覧ください。


この場合、合計の保険価格は3億円ですが、
同時に3物件が焼失するようなことは、あり得ません。

想定される最大損害額(=PML)は、
おそらく、ひとつの物件が全焼した場合の1億円でしょう。


となると、契約する保険金額が1億円でよく、
3億円分の建物を契約するけど、保険金額は1億円にするのが、
効率的な保険のかけ方ということになります。

これが、「ファーストロス方式」での契約です。


110829000.jpg
企業保険@大阪 ホームページより。


では、例えには出したものの、
通常の大家さんが、このような契約をすることが可能か。

そして、本当に効果があるのかについては、
次回の記事にしたいと思います。


絶対に知っておきたい!地震・火災保険と災害時のお金
株式会社さくら事務所 株式会社マネーライフナビ
自由国民社
売り上げランキング: 68860



週末から参加するセミナー

土曜日は、健美家さんのセミナーでお話をしてきました。

会場もきれいで豪華、参加者さんの雰囲気もよく、
楽しくお話しすることができました。


昨日は、書籍に書いてないことを中心に話しましたが、
物件の選び方、交渉の方法、具体的な運営方法などについては、
書籍に書いてあります。



さて、来週は一週間まるまるセミナーに出てくるので、
今週は仕事を前倒しする必要があり、かなり忙しくなりそうです。

110912000.jpg


まあ、こういうのを怪しいと思う方もいらっしゃいますが(笑)、
ぼくは結構好きだし、得るものも多いと思ってます。

ジェームス・スキナーさんのセミナーや教材に、
いままで、累計200万円以上使っていると思います。

今回のも、60万円超です。。。


それから、事前課題がかなり大変です。。例えば、

・新約聖書を全部読む。 
・自分のモチベーションが上がる写真を100枚切り抜きする。
・1週間、禁酒&ベジタリアン生活(事前準備として)

などなど。

今日もこれから、写真を集めなければなりません。


ベジタリアン生活は・・・まあ、やれる範囲で(笑)


あと、自己啓発セミナーであるにも関わらず、
「水着を持ってこい」とも言われてます。

朝練でもするのかなぁ。(--; )


税務調査体験

今日は、お昼から健美家さんの主催セミナーで、
地方投資のノウハウついて、お話をさせていただきます。


セミナーは、お客さんの反応に合わせて、
内容やテーマごとの濃淡を、微調整していった方が良いので、
資料はしっかり作りますが、準備はほどほどです。

参加される皆さま、よろしくお願いします。


さて、昨日の税務調査ですが、
結果的には、1日では終わらずにいくつか資料を持ち帰って、
再調査?するということになりました。

税理士さんのコメントによれば、
かなり細かい方の、調査官だったということです。


税理士さんの指導もありますので、
おかしなことは、全くやってないつもりですが、

「交際費が他の大家さんに比べると多すぎる」

などの指摘を、いくつか受けました。 


ただ、ぼくは横浜に住んでいながら、
交際費の多くを、富山や金沢の飲食店で使っているので、
そう簡単には、否認されそうにないです。

・・・というか、賃料収入確保に必要なものと考えて、
管理会社さんなどと、飲み食いしてる訳ですし。


でも、調査官が何か指摘をするたびに、
税理士さんが、自分の味方になってくれて嬉しかったです。

ぼくより上手に、説明するんですよね。(笑)


あと、税務調査官は、どの会社に行っても歓迎されないですし、
相手を不快にさせることばかりを話さなければいけないので、
かなり大変な仕事だなぁ・・と思いました。


ほとんどの場合は、

「調査官1名 × 調査対象者&税理士」

という感じで、複数を相手に一人で戦っているので、
常に、アウェイの状態です。

110910000.jpg


「いやー、本当にありがとうございました。助かりました。ヽ(^◇^*)/」

なんて言われること、ないでしょうしね。。


という訳で、いろいろ勉強になった1日でした。


 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  |  257  |  258  |  259  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事