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アパート経営フェスタ2011 募集スタート

ハッピー&リッチアパート経営フェスタ。

不動産業界最大のチャリティイベントとして、
今年で4回目の開催を迎えます。


本日から募集をスタートいたしました。


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ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2011【FINAL】


メインスピーカーに、大前研一さんを迎え、
激動の世の中で、賃貸経営を成功させ続けるためには、
どうしたら良いのかを、語っていただきます。

また、2部構成のトークセッションも、
昨年までとは、ちょっと趣向が違った運営です。


これではフェスタは、国外の恵まれない子供たちへ、
収益の全額をチャリティしていました。

寄付額は既に、累計1千万円にも上りますが、
今年は、東北地方を中心とした、被災者支援として活用いたします。


参加費以上の価値が、確実にありながら、
日本の復興のために良いこともできてしまうイベントです。


皆さまの力を、お貸しください。



嘘つき入居者。

日曜日に観に行った区分マンションは、
売値から50万円引きの買い付けを入れていたところ、
20万円押し戻されて、承諾となりました。


この金額は、事前に内諾されていた、
買取会社の査定と、同じ金額だということです。

本当なら、まずまずの買い物という感じですね。


表面利回りで、11%くらいになります。

とりあえず現金決済しますが、後で公庫を使うかもしれません。


さて、今日はほとんど風化してしまった感もある、
「入居申し込みと契約もしたけど、入居しなかった人」について。

今回で最終回です。。。


結局どうなかったかというと、

この過去記事でも、ご報告させていただいたように、
いったんは、家賃を支払うということになりました。

しかし、約束はこれまでと同様、あっさりとスルーされ、
最初に出した内容証明も、不在&引き取りに来なかったということで、
返却されてしまいました。


その後、ぼくから本人に電話を掛けてつながり、
「明日、一部だけでも入金します!」という約束をしたのですが、
そちらも音沙汰無し。

「許せぬ!゛(`ヘ´#) 」ということで、
入居申込書に書かれた、勤務先である派遣会社を宛先にして、
再度、内容証明を送りつけました。


届いた頃を見計らって、勤務先人事部に電話したところ・・



既に、退職済みでした。。(--; )


そっか。。

入居予定日は6月10日。

賃貸借契約をしたのが、5月の中旬くらいでしたから、
この3ヶ月のうちに、もしかしたら切られてしまったのかもしれません。


約束を守らないルーズな性格であるうえに、
解雇されてしまったのなら、そりゃあ家賃も払えないでしょう。


管理会社さんに報告するために、

ぼく「そうですか・・^^; いつくらいに退職されたのでしょうか?」

元勤務先に確認して、この案件は終わっておこうと思いましたが、

なんと・・・



勤務先の人「えーっと・・・平成16年ですね・・・。」



・・ということで、そもそも入居申し込み書の内容が、
まったくデタラメの、嘘っぱちということでした。(。>_<。)

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幸い、このお部屋には既に別の申し込みが入ったので、
この人をこれ以上追求するのは、やめようと思っていますが、
(自宅の住所は、免許証などで確認しているので、
裁判などをすることも不可能ではありません)


ひとつ疑問なのは、

この人、保証会社の審査に、ちゃんと通っているのです。


勤務先の在籍確認をしないで、
いったい、どのように審査の可否を決めているのでしょうか。。

甚だ、疑問です。。


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熊切伸英
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首都圏の区分マンション見学。

8月2週目。

今週は、いよいよアパート経営フェスタ2011の、
告知と募集を開始します。


満室経営新聞プレミアムの会員さんは、既にご存じですが、
今年もすごいゲストを招いて(普通は来てくれないです)ますし、
不動産をテーマにした、役立つ&おもしろい企画が行われる予定です。

こうご期待!!!(*^ ^* )v


さて、日曜日は久々に首都圏の物件を観に行きました。

普通の区分所有マンションなんですが、
売主さんが、早めの売却を希望しているので安めです。


JRのやや大きめの駅から、徒歩8分くらいの場所ですが、

それくらい歩いても、街並みはにぎやかなままだったところは、
さすが首都圏だなと思いました。


これが名古屋になると、よほどの繁華街以外は、
5~7分も歩くと賑やかさが急速になくなっていきます。


富山に至っては、普通の人は8分も歩いてくれません。(^^;)

駅徒歩5分以内じゃなければ、距離はあまり関係なく、
駐車場が最低戸数分、できれば1.5倍くらいは確保できていて、
スーパーなど、生活施設が整っていることのほうが、
入居者にアピールできます。


今回のは、立地は良いのですが、
管理人室の郵便受けに、愛情が籠もってなかったり、
少し、改善の余地がありそうですね。

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今回は珍しく、仲介業者さんと同行したので、
帰りに寄ったファミレスで、50万だけ引いた金額の買付を提出。

のんびり世間話をして、帰ってきました。


区分の場合は、ネット上の調査で完結できる項目が多く、
周辺の賃貸需要をくまなく見回ったり、
駅前の仲介会社さんを訪ねて、ヒアリングする必要なないのがいいです。


 ※一棟ものは、仲介会社さんへのヒアリングが超必須です。
  
  素人っぽさを出しつつ、かつバカにされることもなく、
  本音トークを引き出すには、テクニックが必要。

  ▼今田信宏さんの現場生収録(ほとんど盗聴 笑)で勉強できます。 

  物件を現地で見極めろ!ヒアリングテクニックを学べ


 


地震保険をどう改定するか?

世間ではお盆休みっぽい感じが、少し出始めましたが、
こういうときこそ、頑張った時に差がでるものです。


ということで、明日は久々に売り物件を見に行きます。

たぶん買うのではないかと思います。


さて、前回の続きで、
「地震保険の請求が、不必要に増えないようにする」ためには、
どうしたらいいかについて書きます。

地震保険の引き受けが厳しくなって、
賃貸物件が、適用除外になってしまわないようにしたいものです。


支払いが激増した理由のひとつは、
インターネットなどによって消費者が賢くなったからですが、
制度的な欠陥としては、

・時期的に微妙(震災以前からのもの)でも、支払い対象になる。
・一部損と半損の支払額の差が大きすぎる。
・めちゃめちゃ簡単に、一部損の認定がされてしまう。

の3つに集約されます。


不正(またはそれに近い)請求をする人たちは、
人としてどうかと思いますが、

「誰も守らないルールは、ルールそれ自体が悪い」

というのも、また真実です。


水戸インターでいったん高速を降りるとかで、
料金をタダにするという裏ワザも、
そりゃ、簡単にできて罰則もないなら、やっちゃいますよね。

(ただし、保険金の不正請求は、
高速道路との事例と違って詐欺罪(10年以下の懲役)です。念のため。)


ここはもう、地震保険の商品改定を
するしかないと思います。


具体的には、

・一部損と半損の認定基準を、もっと厳しくする。

・半損と一部損との間にもうひとつ認定基準を創設する。

の2つで良いと思います。

いつ生じたか分からないようなクラックの、発生時期を特定するより、
認定基準を厳しくしてしまったほうが、簡単です。


だいたい、何の修理もしないで普通に住めてるのに、
「一部損」なんて認定されるから、不正が起こるのです。


保険料が激増して、全員が負担を強いられる前に、
地震保険による焼け太りが発生しない仕組みをつくるのが、
喫緊の課題だと思います。



こんなお怒り記事を書いてる不動産屋さんもいますね。(笑)

地震保険金を不正に受け取る馬鹿ヤロー(#゚皿゚)


損保の基礎的な話は、この本で学べます。

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地震保険の支払が激増した理由。

震災からもうすぐ5ヶ月が経とうとしてますが、
まだまだ、地震保険の支払が増え続けていってるようです。


これまでの支払最高額だった、
阪神大震災(783億円)を、すでに14倍以上も上回っており、
最終的には2兆円に迫る勢いだと言われています。


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損保協会による、中間発表のニュース記事。


なぜ、ここまで支払額が膨れあがったかというと、
余震を含めて、広い範囲で揺れが発生したことが大きいですが、

15年前の阪神大震災時と比べて、
消費者が、賢くなってきたことも要因としてあると思います。


インターネットなどで情報収集をすると、

 ・地震保険の査定が、めちゃめちゃ簡単ですぐ支払われる。
 ・半損認定されると、一部損の10倍も支払われる。
 ・査定は、ヒビや損壊を累積するポイント制になっている。
 ・震災前からあった損壊も、どさくさで認定されることもある。

というようなことは、すぐに分かります。


しかも、保険会社は短期間で大量の件数を処理するので、

「●●保険会社の査定は、遅いし厳しかった」

というようなウワサが立つことを恐れ、
一般的に、査定が甘くなりがちであることが拍車を掛けます。


今回の震災で、支払が激増したのは、
このような複合的な要因が、あると思うんですね。


この請求&支払状況で、首都圏直下型地震が発生してしまうと、
さすがに、限度額として決まっている、
5.5兆円の枠を、使い切ってしまう恐れもあります。

となると、怖いのは、

賃貸物件が、ビルや事務所と同じく「事業用」の判定をされ、
地震保険に加入できなくなるような、改定がされてしまうことです。


元々、地震保険は「被災者の生活の安定を目的とする保険」であると、
「地震保険に関する法律(第一条)」にも明記されています。
  
賃貸物件に適用するのは、ちょっと微妙なんですよね。

では、どうするかというのを、次回に書きたいと思います。


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ホームインスペクションの実演見学。

今日から8月。イベント盛りだくさんの1ヶ月です。

暑さに負けずに、乗り切りましょう。


さて、土曜日は埼玉県の三郷市で、
NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会が主催する、
建物調査の実演&解説に参加させていただきました。

NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会


始めに、1時間弱の講義を受講して、
そのあと実際の建物を使って、解説をいただきます。


暑い中での開催ということで、タオルやうちわが配られるなど、
主催者さんの心遣いが嬉しいです。(=´∇`=)

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この実演&解説は、朝から夕方まで合計4コマあって、
ぼくは最終回の4コマ目に参加しました。


屋外で、長時間解説をしていただきましたが、
あれを4回ともなると、インスペクターの方も体力勝負です。

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真夏の屋根裏は、50℃にもなるんだとか・・・。( ̄Д ̄;)

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ホームインスペクションというと、
購入を検討している物件に、容赦なくダメ出しされまくり、
意気消沈した購入者さんが、

「はぁ・・・やっぱり新築がいいのかしら。」


みたいな展開になってしまうのかと思ってましたが、

実際のインスペクションは、売主・買主・仲介会社それぞれの、
立場をしっかり尊重して行っているそうです。


「この家は買わない方がいいですよ」という結論に導くのではなく、

・修繕計画が建てやすくなったり(買主メリット)
・瑕疵担保責任が、あとで掛かってこなかったり(売主メリット)


むしろ、不動産の流通を加速するために、
これから広まって欲しいと思いました。


中古住宅の評価制度が定着すれば、
しっかりした住宅は、長期間価値が落ちにくくなりますので、
住み替えも活発になるわけです。

(買い換えできる値段で売れないので、
仕方なく今の家に住んでる・・という人は非常に多い)


中古物件でも画一的な評価をされず、
質の良い住宅については、融資評価も高まるという、
投資家さんにとっての、メリットもあります。


実演も講義内容も、非常に勉強になった1日でした。

満室経営新聞には、もっと詳細に載る予定なので、
楽しみにしていてください。

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委任状たくさん。

今日はこれから、埼玉県の三郷まで、
ホーム・インスペクションの、実演見学をしてきます。

自分が、これから物件を買うときの参考になりますし、
満室経営新聞の、取材記事にもなりそうです。


三郷には、IKEAとか、大型スーパーコストコもありますし、
なかなか便利なとこではないかと、想像しております。

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さて。

今回、初めてのケースなんですが、
自分が物件を買ってから、入居してもらった方で、
長期の滞納者が出ました。

これまでの滞納者さんは、所有権移転前から、
その物件に、居住していた人ばかりです。


今回の方は、入居時に保証会社に加入しているので、
自分に実害はないのですが、
やはり、延々と滞納家賃を立て替えてくれる訳でもなく、
入居者への法的手続きに入ったようです。(^^;)

管理会社さんを通じて、手続き書類が送られてきました。


保証会社は、契約の当事者ではないので、
顧問の弁護士を、ぼくの代理人ということにしないと、
裁判などができません。

送られてきた書類は、その委任に関するものがほとんどです。


これがまぁ、たくさんあるんですよ。

・これからの手続きについての説明。
・明け渡し訴訟についてのQ&A。

・訴訟の委任状
・明け渡しと、動産の強制執行についての委任状
・占有権禁止の仮処分についての委任状
・供託金等払込の委任状
・供託金等取戻の委任状

・内容証明による契約解除通知


とまあ、署名捺印作業も、大変でした。ε= (´∞` )

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解除通知は、既に文章が書かれていたのですが、
いわゆる「ですます調」の、意外とやさしい文体でした。

ぼくのライティングのほうが、迫力ありますね。(笑)


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