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地震保険をどう改定するか?

世間ではお盆休みっぽい感じが、少し出始めましたが、
こういうときこそ、頑張った時に差がでるものです。


ということで、明日は久々に売り物件を見に行きます。

たぶん買うのではないかと思います。


さて、前回の続きで、
「地震保険の請求が、不必要に増えないようにする」ためには、
どうしたらいいかについて書きます。

地震保険の引き受けが厳しくなって、
賃貸物件が、適用除外になってしまわないようにしたいものです。


支払いが激増した理由のひとつは、
インターネットなどによって消費者が賢くなったからですが、
制度的な欠陥としては、

・時期的に微妙(震災以前からのもの)でも、支払い対象になる。
・一部損と半損の支払額の差が大きすぎる。
・めちゃめちゃ簡単に、一部損の認定がされてしまう。

の3つに集約されます。


不正(またはそれに近い)請求をする人たちは、
人としてどうかと思いますが、

「誰も守らないルールは、ルールそれ自体が悪い」

というのも、また真実です。


水戸インターでいったん高速を降りるとかで、
料金をタダにするという裏ワザも、
そりゃ、簡単にできて罰則もないなら、やっちゃいますよね。

(ただし、保険金の不正請求は、
高速道路との事例と違って詐欺罪(10年以下の懲役)です。念のため。)


ここはもう、地震保険の商品改定を
するしかないと思います。


具体的には、

・一部損と半損の認定基準を、もっと厳しくする。

・半損と一部損との間にもうひとつ認定基準を創設する。

の2つで良いと思います。

いつ生じたか分からないようなクラックの、発生時期を特定するより、
認定基準を厳しくしてしまったほうが、簡単です。


だいたい、何の修理もしないで普通に住めてるのに、
「一部損」なんて認定されるから、不正が起こるのです。


保険料が激増して、全員が負担を強いられる前に、
地震保険による焼け太りが発生しない仕組みをつくるのが、
喫緊の課題だと思います。



こんなお怒り記事を書いてる不動産屋さんもいますね。(笑)

地震保険金を不正に受け取る馬鹿ヤロー(#゚皿゚)


損保の基礎的な話は、この本で学べます。

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地震保険の支払が激増した理由。

震災からもうすぐ5ヶ月が経とうとしてますが、
まだまだ、地震保険の支払が増え続けていってるようです。


これまでの支払最高額だった、
阪神大震災(783億円)を、すでに14倍以上も上回っており、
最終的には2兆円に迫る勢いだと言われています。


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損保協会による、中間発表のニュース記事。


なぜ、ここまで支払額が膨れあがったかというと、
余震を含めて、広い範囲で揺れが発生したことが大きいですが、

15年前の阪神大震災時と比べて、
消費者が、賢くなってきたことも要因としてあると思います。


インターネットなどで情報収集をすると、

 ・地震保険の査定が、めちゃめちゃ簡単ですぐ支払われる。
 ・半損認定されると、一部損の10倍も支払われる。
 ・査定は、ヒビや損壊を累積するポイント制になっている。
 ・震災前からあった損壊も、どさくさで認定されることもある。

というようなことは、すぐに分かります。


しかも、保険会社は短期間で大量の件数を処理するので、

「●●保険会社の査定は、遅いし厳しかった」

というようなウワサが立つことを恐れ、
一般的に、査定が甘くなりがちであることが拍車を掛けます。


今回の震災で、支払が激増したのは、
このような複合的な要因が、あると思うんですね。


この請求&支払状況で、首都圏直下型地震が発生してしまうと、
さすがに、限度額として決まっている、
5.5兆円の枠を、使い切ってしまう恐れもあります。

となると、怖いのは、

賃貸物件が、ビルや事務所と同じく「事業用」の判定をされ、
地震保険に加入できなくなるような、改定がされてしまうことです。


元々、地震保険は「被災者の生活の安定を目的とする保険」であると、
「地震保険に関する法律(第一条)」にも明記されています。
  
賃貸物件に適用するのは、ちょっと微妙なんですよね。

では、どうするかというのを、次回に書きたいと思います。


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ホームインスペクションの実演見学。

今日から8月。イベント盛りだくさんの1ヶ月です。

暑さに負けずに、乗り切りましょう。


さて、土曜日は埼玉県の三郷市で、
NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会が主催する、
建物調査の実演&解説に参加させていただきました。

NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会


始めに、1時間弱の講義を受講して、
そのあと実際の建物を使って、解説をいただきます。


暑い中での開催ということで、タオルやうちわが配られるなど、
主催者さんの心遣いが嬉しいです。(=´∇`=)

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この実演&解説は、朝から夕方まで合計4コマあって、
ぼくは最終回の4コマ目に参加しました。


屋外で、長時間解説をしていただきましたが、
あれを4回ともなると、インスペクターの方も体力勝負です。

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真夏の屋根裏は、50℃にもなるんだとか・・・。( ̄Д ̄;)

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ホームインスペクションというと、
購入を検討している物件に、容赦なくダメ出しされまくり、
意気消沈した購入者さんが、

「はぁ・・・やっぱり新築がいいのかしら。」


みたいな展開になってしまうのかと思ってましたが、

実際のインスペクションは、売主・買主・仲介会社それぞれの、
立場をしっかり尊重して行っているそうです。


「この家は買わない方がいいですよ」という結論に導くのではなく、

・修繕計画が建てやすくなったり(買主メリット)
・瑕疵担保責任が、あとで掛かってこなかったり(売主メリット)


むしろ、不動産の流通を加速するために、
これから広まって欲しいと思いました。


中古住宅の評価制度が定着すれば、
しっかりした住宅は、長期間価値が落ちにくくなりますので、
住み替えも活発になるわけです。

(買い換えできる値段で売れないので、
仕方なく今の家に住んでる・・という人は非常に多い)


中古物件でも画一的な評価をされず、
質の良い住宅については、融資評価も高まるという、
投資家さんにとっての、メリットもあります。


実演も講義内容も、非常に勉強になった1日でした。

満室経営新聞には、もっと詳細に載る予定なので、
楽しみにしていてください。

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委任状たくさん。

今日はこれから、埼玉県の三郷まで、
ホーム・インスペクションの、実演見学をしてきます。

自分が、これから物件を買うときの参考になりますし、
満室経営新聞の、取材記事にもなりそうです。


三郷には、IKEAとか、大型スーパーコストコもありますし、
なかなか便利なとこではないかと、想像しております。

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さて。

今回、初めてのケースなんですが、
自分が物件を買ってから、入居してもらった方で、
長期の滞納者が出ました。

これまでの滞納者さんは、所有権移転前から、
その物件に、居住していた人ばかりです。


今回の方は、入居時に保証会社に加入しているので、
自分に実害はないのですが、
やはり、延々と滞納家賃を立て替えてくれる訳でもなく、
入居者への法的手続きに入ったようです。(^^;)

管理会社さんを通じて、手続き書類が送られてきました。


保証会社は、契約の当事者ではないので、
顧問の弁護士を、ぼくの代理人ということにしないと、
裁判などができません。

送られてきた書類は、その委任に関するものがほとんどです。


これがまぁ、たくさんあるんですよ。

・これからの手続きについての説明。
・明け渡し訴訟についてのQ&A。

・訴訟の委任状
・明け渡しと、動産の強制執行についての委任状
・占有権禁止の仮処分についての委任状
・供託金等払込の委任状
・供託金等取戻の委任状

・内容証明による契約解除通知


とまあ、署名捺印作業も、大変でした。ε= (´∞` )

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解除通知は、既に文章が書かれていたのですが、
いわゆる「ですます調」の、意外とやさしい文体でした。

ぼくのライティングのほうが、迫力ありますね。(笑)


保険代理店の登録

昨日から富山に来ています。


今回は、1泊だけ。
しかも今日は、9:30高岡駅発の電車で帰りますので、
日帰りとたいして変わりません。

ちなみに、管理会社さんと少しだけ打ち合わせをしたあとは、
古巣の保険会社の社員さんと会ってました。


大家さんの損害保険について、セミナーで話したり、
ブログやコラムなどで原稿を書いたりしてますが、
そのたびに、「良い保険代理店を紹介してくれませんか?」
という要望をいただきます。

今までは、自分が社員時代に担当をしていた、
敏腕の代理店さんを紹介してました。


できれば、紹介だけでなく、
しっかりと説明をしたり、事故のサポートもしてあげたいのですが、
保険業法という法律に違反してしまいます。

そこで、自分も代理店の資格を取って、
より一層濃いサポートが、できるようにしようと思ったのです。

うまく行けば、秋頃には登録できそう。


しかし・・・。

自分がいた業界なので、よく分かってるつもりですが、
登録にしろ、募集にしろ規制だらけです。(^^;)


保険案内用のホームページをひとつ作成するだけでも、
その一言一句について、保険会社のチェックを受け、
「募集文書の承認番号」というのを、採番してもらう決まりです。

サイトの文言を更新したら、もちろん再チェック。

保険会社の社員は、とても忙しいのですが、
余計なルールを作って、わざと仕事をふやしてるとしか思えません。(笑)


それから、これまでぼくが保険に携わった大家さんについても、
ぼくが契約&事故サポートができるようにしますのでご安心下さい。


・・・と、今回は上記のとおり短期滞在なので、
グルメ系の楽しみがイマイチ。おみやげでリカバーしました。

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富山ブラックというのは、ご当地ラーメンでして、
非常に醤油味が濃く、大量の黒こしょうが掛かっているのが特徴です。

白飯と一緒に食べることを、前提にした味付けで、
好き嫌いが別れますが、お昼に食べるのに向いてると思います。


滞納系業務。。

なんだか、滞納系の業務が増えています。。


昨日の「入金なるか?」の人については、
予想通り・・というか何というか、やっぱり入金なし。(^^;)

今日付で賃貸借契約を解除→通告のうえ少額訴訟でも良いのですが、
日割家賃を計算するのが面倒なので、
月末まで待って、各種手続きをすることにしました。


それまでに入金されれば、まあ良しとします。


あと、別のマンションで滞納保証を付けている入居者さんが、
残念ながら長期滞納となってしまいました。

昨日、各種の追い出し手続きに関する書類が、
保証会社さんから、届いてます。

サインや捺印をして、返送しなければいけません。


さらには、今日は満室経営新聞プレミアムで、
「訴状の書き方」についてのコラムを書きます。
(次号に掲載します)

ということで、3つの滞納系業務です。


でも、長いこと保証会社さんを利用していますが、
何十世帯も契約をして、リアルに追い出しになるのは、
今回のケースが初めてです。

滞納保証の保証料が、
家賃1ヶ月とか、0.5ヶ月で、2年の契約ということなら、
保証会社さんの利益は、ちゃんと出てますね。


そういえば、賃貸住宅フェアに出展していた法律事務所が、

・滞納の内容証明 作成費用2万円
・建物明け渡し訴訟 総額20万円

と看板を出して(ということは、安さをアピールして)ましたが、
実際には、かなり簡単に自分でやれますので、
ぼくとしては、ものすごく高い料金に感じました。( ̄Д ̄;)


セルフリフォームをやってる大家さんも、
もしかしたら、同じような感覚なのかもしれません。

クロスの張り替えとか、工務店の10分の1くらいで、
できてしまうときもありますからね。。(笑)


世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォーム


入金なるか・・?

そろそろ、更新ペースを元に戻せるかなという感じです。


今週は北陸にも行きますし、
ハートブレイン関連では、フェスタの告知ページ作成や、
6月にやったセミナーのDVD化など、いろいろ忙しいです。

体調に気をつけながら、頑張りたいと思います。


さて、今日は以前にブログで書きました、
「入居申込をしたけど、入居しなかった人」が、
違約金を支払う期日です。

過去記事はこちら

すんなり支払ってくれたらいいんですが、
ダメだった場合は、お仕置き的な手段に出る予定です。


具体的には

「契約の解除」
「違約金に加えて、これまでの家賃も請求」

さらには、

「上記を通知する内容証明を、勤務先に送付」

します。


前回の内容証明は、結局受取期限を過ぎてしまったので、
自宅に返送されてきてしまいました。。

過去10回以上、内容証明を送っていますが、
返送されちゃったのは初めてです。(^^;)


あと、特に説明していませんでしたが、
この「入居しなかった人」、実は女性なんですよね。

男の人に比べると、女性はきっちりしていると思ってましたが、
何についても、例外はあるということですね。(笑)



パソコンに超詳しい、弟のアドバイスで購入しました。
(ビックカメラのPC関連のフロアで働いてます)

仕事の能率をお金で買えるなら、安いものです。


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