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石渡さんと居酒屋に行く。

持ち物件の空き室が、一時的に、全体で1戸まで減ったのですが、
7~8月で退去が続いて、かなり増加してしまいました。(--;)


焦る時期って、だいたい年末とかお盆とか、
不動産会社さんも、部屋探しの動きもお休みの時期で、
自分だけが空回りするのが、悲しいです。。

空室対策モニターさんと同じように、自分も頑張らねば。


具体的には、格好いいマイソクを作成したので、
これを周辺の仲介会社さんにPRしつつ、
メールと電話で、熱意を伝えることによっててこ入れします。

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こんな感じで、かなりかっこいいです。( ̄▽ ̄)


さて、アパート経営フェスタの出演者さんと、
徐々に、進行などの打ち合わせを進めていく時期でして、
先日は初登場の、石渡浩さんでした。


石渡さんの地元、藤沢(神奈川県)の居酒屋さん。

すごいお刺身が出ました。

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石渡さんからは、前々からご意見をいただいていて、

「フェスタは出演者が豪華で良いけど、
それぞれの人が、話す時間が短いのが残念」

ということでしたので、
今年のフェスタは、それを改善するような構成になりそうです。

短い時間で、すごいノウハウを凝縮してお話いただくので、
その部分だけでも「これは参加費の元を取れた!」というような
感想を持ってもらえるかと思います。

ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2011【FINAL】


一応、ファイナルということになっているので、
それに相応しい内容にすべく、開催当日まで頑張ります☆


フェスタの基調講演をしていただく、大前さんの本。

この人が超人だって分かります(笑)

遊ぶ奴ほどよくデキる!
大前 研一
小学館
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空室対策モニターさんの打ち合わせ

お盆まっさかりの1週間ですね。

お休みする方、この時期でもお仕事する方いろいろですが、
体調に気をつけて悔いのないよう過ごしましょう☆


ぼくは昨日、「万葉倶楽部」という、
みなとみらいにある、健康ランドのような施設に行ったくらいで、
あとは普通に、お仕事続きの1週間です。


ああいう施設の休憩場に置いてある、
小型テレビが付いた、リクライニングできる椅子は最高ですね。( ̄▽ ̄)

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さて、土曜日の話なんですが、
満室経営新聞の、空室対策モニターさんにご来社いただき、
最初の打ち合わせ&コンサルを行いました。

今回は、空室コンサルで業界随一の実力を持つ、
尾島健信さんに、サポートをいただいてます。

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空室モニターさんの、現況や困りごとなどを聞きながら、
鋭い質問を、投げかけていました。

モニターのみなさんは、当然めちゃめちゃ真剣です。

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詳しくは、来月発行の新聞をお読みいただきたいのですが、
「管理会社の変更」「大幅なコストカット」「大規模リフォーム」など、
数々の施策が、実行される予定です。

なかには、8戸中6戸が空室という方もいらっしゃいますが、
全員、かたくなに満室をめざします。


なお、尾島さんの空室対策は、かなり独特なものですので、
興味のある方は、教材をチェックしてみてください。

THE 大家さんマーケティング


サイト中盤で、サンプル映像も見れます。


健美家さんセミナー&読者モニター企画

来週の岡山大家塾に続きまして、
来月は、健美家さんでもセミナーをさせていただきます。

セミナー資料を早めに提出するように言われたので、
まだ開催1ヶ月前にも関わらず、作成しました。


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主に、高利回りの地方投資について話をします。

詳細は、健美家さんのページで確認できます。


さて、今日はこれから、満室経営新聞の企画で、
読者さんから選ばれた、空室対策モニターさんとの打ち合わせです。

昨年の第1回から、大人気の企画なんですが、
今回は、千葉・岐阜・大阪に物件を持つ、3人のモニターさんが、
満室をめざして、編集部と一緒に奮闘していきます。


業界プロフェッショナルや、大家さん仲間に刺激を受けながら、
モニターさんが、どう変わっていくかが楽しみです。(-^〇^-)

また購読していない方がいらっしゃいましたら、
今のうちに、ブログ右上のページから登録してください。


アパート経営フェスタ2011 募集スタート

ハッピー&リッチアパート経営フェスタ。

不動産業界最大のチャリティイベントとして、
今年で4回目の開催を迎えます。


本日から募集をスタートいたしました。


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ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ2011【FINAL】


メインスピーカーに、大前研一さんを迎え、
激動の世の中で、賃貸経営を成功させ続けるためには、
どうしたら良いのかを、語っていただきます。

また、2部構成のトークセッションも、
昨年までとは、ちょっと趣向が違った運営です。


これではフェスタは、国外の恵まれない子供たちへ、
収益の全額をチャリティしていました。

寄付額は既に、累計1千万円にも上りますが、
今年は、東北地方を中心とした、被災者支援として活用いたします。


参加費以上の価値が、確実にありながら、
日本の復興のために良いこともできてしまうイベントです。


皆さまの力を、お貸しください。



嘘つき入居者。

日曜日に観に行った区分マンションは、
売値から50万円引きの買い付けを入れていたところ、
20万円押し戻されて、承諾となりました。


この金額は、事前に内諾されていた、
買取会社の査定と、同じ金額だということです。

本当なら、まずまずの買い物という感じですね。


表面利回りで、11%くらいになります。

とりあえず現金決済しますが、後で公庫を使うかもしれません。


さて、今日はほとんど風化してしまった感もある、
「入居申し込みと契約もしたけど、入居しなかった人」について。

今回で最終回です。。。


結局どうなかったかというと、

この過去記事でも、ご報告させていただいたように、
いったんは、家賃を支払うということになりました。

しかし、約束はこれまでと同様、あっさりとスルーされ、
最初に出した内容証明も、不在&引き取りに来なかったということで、
返却されてしまいました。


その後、ぼくから本人に電話を掛けてつながり、
「明日、一部だけでも入金します!」という約束をしたのですが、
そちらも音沙汰無し。

「許せぬ!゛(`ヘ´#) 」ということで、
入居申込書に書かれた、勤務先である派遣会社を宛先にして、
再度、内容証明を送りつけました。


届いた頃を見計らって、勤務先人事部に電話したところ・・



既に、退職済みでした。。(--; )


そっか。。

入居予定日は6月10日。

賃貸借契約をしたのが、5月の中旬くらいでしたから、
この3ヶ月のうちに、もしかしたら切られてしまったのかもしれません。


約束を守らないルーズな性格であるうえに、
解雇されてしまったのなら、そりゃあ家賃も払えないでしょう。


管理会社さんに報告するために、

ぼく「そうですか・・^^; いつくらいに退職されたのでしょうか?」

元勤務先に確認して、この案件は終わっておこうと思いましたが、

なんと・・・



勤務先の人「えーっと・・・平成16年ですね・・・。」



・・ということで、そもそも入居申し込み書の内容が、
まったくデタラメの、嘘っぱちということでした。(。>_<。)

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幸い、このお部屋には既に別の申し込みが入ったので、
この人をこれ以上追求するのは、やめようと思っていますが、
(自宅の住所は、免許証などで確認しているので、
裁判などをすることも不可能ではありません)


ひとつ疑問なのは、

この人、保証会社の審査に、ちゃんと通っているのです。


勤務先の在籍確認をしないで、
いったい、どのように審査の可否を決めているのでしょうか。。

甚だ、疑問です。。


助けてクマさん!賃貸トラブル即応マニュアル
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首都圏の区分マンション見学。

8月2週目。

今週は、いよいよアパート経営フェスタ2011の、
告知と募集を開始します。


満室経営新聞プレミアムの会員さんは、既にご存じですが、
今年もすごいゲストを招いて(普通は来てくれないです)ますし、
不動産をテーマにした、役立つ&おもしろい企画が行われる予定です。

こうご期待!!!(*^ ^* )v


さて、日曜日は久々に首都圏の物件を観に行きました。

普通の区分所有マンションなんですが、
売主さんが、早めの売却を希望しているので安めです。


JRのやや大きめの駅から、徒歩8分くらいの場所ですが、

それくらい歩いても、街並みはにぎやかなままだったところは、
さすが首都圏だなと思いました。


これが名古屋になると、よほどの繁華街以外は、
5~7分も歩くと賑やかさが急速になくなっていきます。


富山に至っては、普通の人は8分も歩いてくれません。(^^;)

駅徒歩5分以内じゃなければ、距離はあまり関係なく、
駐車場が最低戸数分、できれば1.5倍くらいは確保できていて、
スーパーなど、生活施設が整っていることのほうが、
入居者にアピールできます。


今回のは、立地は良いのですが、
管理人室の郵便受けに、愛情が籠もってなかったり、
少し、改善の余地がありそうですね。

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今回は珍しく、仲介業者さんと同行したので、
帰りに寄ったファミレスで、50万だけ引いた金額の買付を提出。

のんびり世間話をして、帰ってきました。


区分の場合は、ネット上の調査で完結できる項目が多く、
周辺の賃貸需要をくまなく見回ったり、
駅前の仲介会社さんを訪ねて、ヒアリングする必要なないのがいいです。


 ※一棟ものは、仲介会社さんへのヒアリングが超必須です。
  
  素人っぽさを出しつつ、かつバカにされることもなく、
  本音トークを引き出すには、テクニックが必要。

  ▼今田信宏さんの現場生収録(ほとんど盗聴 笑)で勉強できます。 

  物件を現地で見極めろ!ヒアリングテクニックを学べ


 


地震保険をどう改定するか?

世間ではお盆休みっぽい感じが、少し出始めましたが、
こういうときこそ、頑張った時に差がでるものです。


ということで、明日は久々に売り物件を見に行きます。

たぶん買うのではないかと思います。


さて、前回の続きで、
「地震保険の請求が、不必要に増えないようにする」ためには、
どうしたらいいかについて書きます。

地震保険の引き受けが厳しくなって、
賃貸物件が、適用除外になってしまわないようにしたいものです。


支払いが激増した理由のひとつは、
インターネットなどによって消費者が賢くなったからですが、
制度的な欠陥としては、

・時期的に微妙(震災以前からのもの)でも、支払い対象になる。
・一部損と半損の支払額の差が大きすぎる。
・めちゃめちゃ簡単に、一部損の認定がされてしまう。

の3つに集約されます。


不正(またはそれに近い)請求をする人たちは、
人としてどうかと思いますが、

「誰も守らないルールは、ルールそれ自体が悪い」

というのも、また真実です。


水戸インターでいったん高速を降りるとかで、
料金をタダにするという裏ワザも、
そりゃ、簡単にできて罰則もないなら、やっちゃいますよね。

(ただし、保険金の不正請求は、
高速道路との事例と違って詐欺罪(10年以下の懲役)です。念のため。)


ここはもう、地震保険の商品改定を
するしかないと思います。


具体的には、

・一部損と半損の認定基準を、もっと厳しくする。

・半損と一部損との間にもうひとつ認定基準を創設する。

の2つで良いと思います。

いつ生じたか分からないようなクラックの、発生時期を特定するより、
認定基準を厳しくしてしまったほうが、簡単です。


だいたい、何の修理もしないで普通に住めてるのに、
「一部損」なんて認定されるから、不正が起こるのです。


保険料が激増して、全員が負担を強いられる前に、
地震保険による焼け太りが発生しない仕組みをつくるのが、
喫緊の課題だと思います。



こんなお怒り記事を書いてる不動産屋さんもいますね。(笑)

地震保険金を不正に受け取る馬鹿ヤロー(#゚皿゚)


損保の基礎的な話は、この本で学べます。

絶対に知っておきたい!地震・火災保険と災害時のお金
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