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首都圏の区分マンション見学。

8月2週目。

今週は、いよいよアパート経営フェスタ2011の、
告知と募集を開始します。


満室経営新聞プレミアムの会員さんは、既にご存じですが、
今年もすごいゲストを招いて(普通は来てくれないです)ますし、
不動産をテーマにした、役立つ&おもしろい企画が行われる予定です。

こうご期待!!!(*^ ^* )v


さて、日曜日は久々に首都圏の物件を観に行きました。

普通の区分所有マンションなんですが、
売主さんが、早めの売却を希望しているので安めです。


JRのやや大きめの駅から、徒歩8分くらいの場所ですが、

それくらい歩いても、街並みはにぎやかなままだったところは、
さすが首都圏だなと思いました。


これが名古屋になると、よほどの繁華街以外は、
5~7分も歩くと賑やかさが急速になくなっていきます。


富山に至っては、普通の人は8分も歩いてくれません。(^^;)

駅徒歩5分以内じゃなければ、距離はあまり関係なく、
駐車場が最低戸数分、できれば1.5倍くらいは確保できていて、
スーパーなど、生活施設が整っていることのほうが、
入居者にアピールできます。


今回のは、立地は良いのですが、
管理人室の郵便受けに、愛情が籠もってなかったり、
少し、改善の余地がありそうですね。

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今回は珍しく、仲介業者さんと同行したので、
帰りに寄ったファミレスで、50万だけ引いた金額の買付を提出。

のんびり世間話をして、帰ってきました。


区分の場合は、ネット上の調査で完結できる項目が多く、
周辺の賃貸需要をくまなく見回ったり、
駅前の仲介会社さんを訪ねて、ヒアリングする必要なないのがいいです。


 ※一棟ものは、仲介会社さんへのヒアリングが超必須です。
  
  素人っぽさを出しつつ、かつバカにされることもなく、
  本音トークを引き出すには、テクニックが必要。

  ▼今田信宏さんの現場生収録(ほとんど盗聴 笑)で勉強できます。 

  物件を現地で見極めろ!ヒアリングテクニックを学べ


 


地震保険をどう改定するか?

世間ではお盆休みっぽい感じが、少し出始めましたが、
こういうときこそ、頑張った時に差がでるものです。


ということで、明日は久々に売り物件を見に行きます。

たぶん買うのではないかと思います。


さて、前回の続きで、
「地震保険の請求が、不必要に増えないようにする」ためには、
どうしたらいいかについて書きます。

地震保険の引き受けが厳しくなって、
賃貸物件が、適用除外になってしまわないようにしたいものです。


支払いが激増した理由のひとつは、
インターネットなどによって消費者が賢くなったからですが、
制度的な欠陥としては、

・時期的に微妙(震災以前からのもの)でも、支払い対象になる。
・一部損と半損の支払額の差が大きすぎる。
・めちゃめちゃ簡単に、一部損の認定がされてしまう。

の3つに集約されます。


不正(またはそれに近い)請求をする人たちは、
人としてどうかと思いますが、

「誰も守らないルールは、ルールそれ自体が悪い」

というのも、また真実です。


水戸インターでいったん高速を降りるとかで、
料金をタダにするという裏ワザも、
そりゃ、簡単にできて罰則もないなら、やっちゃいますよね。

(ただし、保険金の不正請求は、
高速道路との事例と違って詐欺罪(10年以下の懲役)です。念のため。)


ここはもう、地震保険の商品改定を
するしかないと思います。


具体的には、

・一部損と半損の認定基準を、もっと厳しくする。

・半損と一部損との間にもうひとつ認定基準を創設する。

の2つで良いと思います。

いつ生じたか分からないようなクラックの、発生時期を特定するより、
認定基準を厳しくしてしまったほうが、簡単です。


だいたい、何の修理もしないで普通に住めてるのに、
「一部損」なんて認定されるから、不正が起こるのです。


保険料が激増して、全員が負担を強いられる前に、
地震保険による焼け太りが発生しない仕組みをつくるのが、
喫緊の課題だと思います。



こんなお怒り記事を書いてる不動産屋さんもいますね。(笑)

地震保険金を不正に受け取る馬鹿ヤロー(#゚皿゚)


損保の基礎的な話は、この本で学べます。

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地震保険の支払が激増した理由。

震災からもうすぐ5ヶ月が経とうとしてますが、
まだまだ、地震保険の支払が増え続けていってるようです。


これまでの支払最高額だった、
阪神大震災(783億円)を、すでに14倍以上も上回っており、
最終的には2兆円に迫る勢いだと言われています。


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損保協会による、中間発表のニュース記事。


なぜ、ここまで支払額が膨れあがったかというと、
余震を含めて、広い範囲で揺れが発生したことが大きいですが、

15年前の阪神大震災時と比べて、
消費者が、賢くなってきたことも要因としてあると思います。


インターネットなどで情報収集をすると、

 ・地震保険の査定が、めちゃめちゃ簡単ですぐ支払われる。
 ・半損認定されると、一部損の10倍も支払われる。
 ・査定は、ヒビや損壊を累積するポイント制になっている。
 ・震災前からあった損壊も、どさくさで認定されることもある。

というようなことは、すぐに分かります。


しかも、保険会社は短期間で大量の件数を処理するので、

「●●保険会社の査定は、遅いし厳しかった」

というようなウワサが立つことを恐れ、
一般的に、査定が甘くなりがちであることが拍車を掛けます。


今回の震災で、支払が激増したのは、
このような複合的な要因が、あると思うんですね。


この請求&支払状況で、首都圏直下型地震が発生してしまうと、
さすがに、限度額として決まっている、
5.5兆円の枠を、使い切ってしまう恐れもあります。

となると、怖いのは、

賃貸物件が、ビルや事務所と同じく「事業用」の判定をされ、
地震保険に加入できなくなるような、改定がされてしまうことです。


元々、地震保険は「被災者の生活の安定を目的とする保険」であると、
「地震保険に関する法律(第一条)」にも明記されています。
  
賃貸物件に適用するのは、ちょっと微妙なんですよね。

では、どうするかというのを、次回に書きたいと思います。


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ホームインスペクションの実演見学。

今日から8月。イベント盛りだくさんの1ヶ月です。

暑さに負けずに、乗り切りましょう。


さて、土曜日は埼玉県の三郷市で、
NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会が主催する、
建物調査の実演&解説に参加させていただきました。

NPO法人 日本ホームインスペクターズ協会


始めに、1時間弱の講義を受講して、
そのあと実際の建物を使って、解説をいただきます。


暑い中での開催ということで、タオルやうちわが配られるなど、
主催者さんの心遣いが嬉しいです。(=´∇`=)

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この実演&解説は、朝から夕方まで合計4コマあって、
ぼくは最終回の4コマ目に参加しました。


屋外で、長時間解説をしていただきましたが、
あれを4回ともなると、インスペクターの方も体力勝負です。

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真夏の屋根裏は、50℃にもなるんだとか・・・。( ̄Д ̄;)

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ホームインスペクションというと、
購入を検討している物件に、容赦なくダメ出しされまくり、
意気消沈した購入者さんが、

「はぁ・・・やっぱり新築がいいのかしら。」


みたいな展開になってしまうのかと思ってましたが、

実際のインスペクションは、売主・買主・仲介会社それぞれの、
立場をしっかり尊重して行っているそうです。


「この家は買わない方がいいですよ」という結論に導くのではなく、

・修繕計画が建てやすくなったり(買主メリット)
・瑕疵担保責任が、あとで掛かってこなかったり(売主メリット)


むしろ、不動産の流通を加速するために、
これから広まって欲しいと思いました。


中古住宅の評価制度が定着すれば、
しっかりした住宅は、長期間価値が落ちにくくなりますので、
住み替えも活発になるわけです。

(買い換えできる値段で売れないので、
仕方なく今の家に住んでる・・という人は非常に多い)


中古物件でも画一的な評価をされず、
質の良い住宅については、融資評価も高まるという、
投資家さんにとっての、メリットもあります。


実演も講義内容も、非常に勉強になった1日でした。

満室経営新聞には、もっと詳細に載る予定なので、
楽しみにしていてください。

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委任状たくさん。

今日はこれから、埼玉県の三郷まで、
ホーム・インスペクションの、実演見学をしてきます。

自分が、これから物件を買うときの参考になりますし、
満室経営新聞の、取材記事にもなりそうです。


三郷には、IKEAとか、大型スーパーコストコもありますし、
なかなか便利なとこではないかと、想像しております。

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さて。

今回、初めてのケースなんですが、
自分が物件を買ってから、入居してもらった方で、
長期の滞納者が出ました。

これまでの滞納者さんは、所有権移転前から、
その物件に、居住していた人ばかりです。


今回の方は、入居時に保証会社に加入しているので、
自分に実害はないのですが、
やはり、延々と滞納家賃を立て替えてくれる訳でもなく、
入居者への法的手続きに入ったようです。(^^;)

管理会社さんを通じて、手続き書類が送られてきました。


保証会社は、契約の当事者ではないので、
顧問の弁護士を、ぼくの代理人ということにしないと、
裁判などができません。

送られてきた書類は、その委任に関するものがほとんどです。


これがまぁ、たくさんあるんですよ。

・これからの手続きについての説明。
・明け渡し訴訟についてのQ&A。

・訴訟の委任状
・明け渡しと、動産の強制執行についての委任状
・占有権禁止の仮処分についての委任状
・供託金等払込の委任状
・供託金等取戻の委任状

・内容証明による契約解除通知


とまあ、署名捺印作業も、大変でした。ε= (´∞` )

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解除通知は、既に文章が書かれていたのですが、
いわゆる「ですます調」の、意外とやさしい文体でした。

ぼくのライティングのほうが、迫力ありますね。(笑)


保険代理店の登録

昨日から富山に来ています。


今回は、1泊だけ。
しかも今日は、9:30高岡駅発の電車で帰りますので、
日帰りとたいして変わりません。

ちなみに、管理会社さんと少しだけ打ち合わせをしたあとは、
古巣の保険会社の社員さんと会ってました。


大家さんの損害保険について、セミナーで話したり、
ブログやコラムなどで原稿を書いたりしてますが、
そのたびに、「良い保険代理店を紹介してくれませんか?」
という要望をいただきます。

今までは、自分が社員時代に担当をしていた、
敏腕の代理店さんを紹介してました。


できれば、紹介だけでなく、
しっかりと説明をしたり、事故のサポートもしてあげたいのですが、
保険業法という法律に違反してしまいます。

そこで、自分も代理店の資格を取って、
より一層濃いサポートが、できるようにしようと思ったのです。

うまく行けば、秋頃には登録できそう。


しかし・・・。

自分がいた業界なので、よく分かってるつもりですが、
登録にしろ、募集にしろ規制だらけです。(^^;)


保険案内用のホームページをひとつ作成するだけでも、
その一言一句について、保険会社のチェックを受け、
「募集文書の承認番号」というのを、採番してもらう決まりです。

サイトの文言を更新したら、もちろん再チェック。

保険会社の社員は、とても忙しいのですが、
余計なルールを作って、わざと仕事をふやしてるとしか思えません。(笑)


それから、これまでぼくが保険に携わった大家さんについても、
ぼくが契約&事故サポートができるようにしますのでご安心下さい。


・・・と、今回は上記のとおり短期滞在なので、
グルメ系の楽しみがイマイチ。おみやげでリカバーしました。

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富山ブラックというのは、ご当地ラーメンでして、
非常に醤油味が濃く、大量の黒こしょうが掛かっているのが特徴です。

白飯と一緒に食べることを、前提にした味付けで、
好き嫌いが別れますが、お昼に食べるのに向いてると思います。


滞納系業務。。

なんだか、滞納系の業務が増えています。。


昨日の「入金なるか?」の人については、
予想通り・・というか何というか、やっぱり入金なし。(^^;)

今日付で賃貸借契約を解除→通告のうえ少額訴訟でも良いのですが、
日割家賃を計算するのが面倒なので、
月末まで待って、各種手続きをすることにしました。


それまでに入金されれば、まあ良しとします。


あと、別のマンションで滞納保証を付けている入居者さんが、
残念ながら長期滞納となってしまいました。

昨日、各種の追い出し手続きに関する書類が、
保証会社さんから、届いてます。

サインや捺印をして、返送しなければいけません。


さらには、今日は満室経営新聞プレミアムで、
「訴状の書き方」についてのコラムを書きます。
(次号に掲載します)

ということで、3つの滞納系業務です。


でも、長いこと保証会社さんを利用していますが、
何十世帯も契約をして、リアルに追い出しになるのは、
今回のケースが初めてです。

滞納保証の保証料が、
家賃1ヶ月とか、0.5ヶ月で、2年の契約ということなら、
保証会社さんの利益は、ちゃんと出てますね。


そういえば、賃貸住宅フェアに出展していた法律事務所が、

・滞納の内容証明 作成費用2万円
・建物明け渡し訴訟 総額20万円

と看板を出して(ということは、安さをアピールして)ましたが、
実際には、かなり簡単に自分でやれますので、
ぼくとしては、ものすごく高い料金に感じました。( ̄Д ̄;)


セルフリフォームをやってる大家さんも、
もしかしたら、同じような感覚なのかもしれません。

クロスの張り替えとか、工務店の10分の1くらいで、
できてしまうときもありますからね。。(笑)


世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォーム


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