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今年度も太陽光パネルは一括償却できる。

昨年度まで、太陽光パネルを購入すると、
クリーンエネルギー投資減税という制度で一括で経費化でき、
かなりの節税になりました。

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経済産業省のホームページより。


節税といっても、その後の売電収入は課税されますので、
正しくは「税金の支払い時期を繰り延べている」イメージです。

不動産投資家としては、手元の資金を極力キープしておき、
チャンスに動けるような状態を維持しておくことは、
規模拡大のために、非常に大切です。

多くの方が、同じような節税をされていたと思います。


ただし、このクリーンエネルギー投資減税は今年度から運用が変わって、
一括償却は風力発電のみということになりました。

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風力発電設備も、普通の法人で購入できるのかもしれませんが、
買い方が分かりませんし、かなり敷居が高そうです。


しかしながら、今年度も太陽光パネルは一括償却できます。
生産性向上設備投資促進税制という制度が、一定条件で当てはまるからです。

国税庁の該当ページは、かなり難しく説明されていますが・・

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1.購入する設備が最新モデル&新品であること。
2.最新モデルが、旧式に比べて1%以上性能アップしていること。
3.設備投資による利回りが5%以上であること。

という認識でいいんじゃないかと思います。
確かに、太陽光パネルは全部に当てはまりますね。


さっそく、今年度も太陽光パネル購入に向けた活動を開始。
11月末までに連携(売電開始)ができる案件を、探さなければなりません。

また、一括償却のためには、設備を購入する前に、
税理士と経済産業局(全国に9カ所)の確認を得るのが条件だそうです。


ということで、忙しくなってきました。
ミスのないよう頑張ります。


11月末の法人決算に向けて。

賃貸業やメルマガ運営をしている自分の法人が、
11月末で決算を迎えるにあたり、8月末の段階の試算表を、
税理士さんから頂きました。


試算表というのは、決算書の中間報告のようなものですが、
以前は、半年に1度の作成だったものを、
最近はもう少しマメに、作ってもらっています。

151007000.png
さすがに、現預金のところは消してみました(笑)


上の画像は、貸借対照表の一部ですが、
損益計算書や月別推移などもあり、全部読むのは時間が掛かります。

中には、費目が自分の意図とは違って入力されていたり、
一括経費にするのか減価償却にするのか、どちらでもいい場合も多いので、
この試算表をもとに打合せを行い、決算準備をしていきます。


法人で所有している不動産はまだ多くないのですが、
個人所有の物件も、サブリースをしつつ良い入居率を維持しているので、
比較的利益が出やすい構造にあります。

メールマガジン広告やアフィリエイトなどの売上は、
何の仕入れもありませんので、原価はほぼゼロという状態。


訂正依頼前の数字なので、多少は変動しますが、
このままいくと、当期利益の4割近くを納税することに・・・。

151007001.png
損益計算書の最終ページ。


たくさん利益を出して納税することが、
今後の融資をたくさん受けるための大きなポイントになるので、
経費の無駄遣いによる節税はしていません。

去年までの2年間は、太陽光パネルによる一括償却をしたおかげで、
それぞれ2千万円前後の利益を、圧縮できました。


さて、、今年はどうするか。。というところです。


偉大なる投資家たちの名言集。

今日は、世界的に有名な投資家による名言集を、
まとめている動画を紹介します。


投資は結局のところ、マインドスタンス行動力です。

不動産投資は、行動がしめる割合が多いからか、
いわゆる名言的なものは、株式投資家が語ることが多いです。
今回の2本も、ほぼ全部が株関連ですね。



やはり、ウォーレンバフェットさんの名言に、
強い説得力を感じます。日本のBNFさんも登場していますね。


エアビーまとめ。

エアビーの記事はアクセスも多く、反響も頂けるのですが、
トータルで考えて「グレーだけど始めてしまう」という選択しかできません。
完全合法(旅館業取得)は、極めて難しいですね。

ちなみに、前回の記事を読まれた方から、
簡易宿所であっても、帳場(フロント)の設置を義務づけられたという
ご報告もいただきました。 ※旅館業法2-3に記載ありました。


カプセルホテルなどでの、簡易宿所なので、個室に鍵がないという運用も、
気になったので調べようと思ったのですが、
帳場の設置義務がある時点で、それも意味がなくなりました。

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ファーストキャビンというカプセルホテルのサイトより。


現行の旅館業法は、そもそも民泊を想定して制定されていませんから、
ちゃんと守ろうとしても限界があるのは当然です。

グレーを承知で営業を始めておいて、
摘発されそうになったら撤退し、運が良ければ合法化されるので、
その際は、先行者利益でかなり儲かるでしょう。


検索をしていると、旅館業法も管理規約も無視したノウハウを、
1万円で販売しているような人も見つけました。

もちろん、特商法の表記もないので販売者が誰かも分かりません。(^^;)


ホテル以外の旅館業でAirbnbの可能性を探る。

前回の「旅館業として堂々とAirbnbを運営する」という記事に、
多くの反響・コメントをいただきました。

知らなかった情報を、親切に教えてくれる方もいらっしゃり、
とても勉強になりました。ありがとうございます。
いくつか、自分でも調べてみました。


まず、「ホテル営業のハードルは高いけど、簡易宿所なら簡単」というもの。

旅館業法の施行令では、宿泊施設の分類を
「ホテル」「旅館」「簡易宿所」「下宿」の4つに分類しておりまして、
だんだん基準が緩くなっていきます。


前回の記事で紹介した「ホテル」の場合は、
客室10以上、寝具とトイレは洋式などの厳しめの基準がありました。

これが旅館だと「5部屋以上」「近くに銭湯があれば風呂なしでもOK」など、
ホテルに比べて、かなり基準が緩くなります。


そして簡易宿所というのは、カプセルホテル民宿合宿所などが該当します。

こちらについて、旅館業法の構造設備基準を調べてみました。


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前回と同じ、厚生労働省のホームページより。


簡易宿所は、「二段ベッドOK」「部屋数の制限なし」という点が、
ホテルや旅館と大きく違う点のようです。

また、いわゆるフロントの設置が義務づけされていない点もありがたいです。

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一般的に想定されている「簡易宿所」はこんな感じ。


ちなみに部屋数の代わりに、居室面積を基準としているようですが、
記載のある33㎡というのは一部屋でも十分に実現できる水準ですね。

これなら、簡易宿所としての許可をしっかり取って、
堂々とエアビーを経営すればいいんじゃないかと思う訳ですが・・・
いくつか問題点があります。


ひとつめは、「区分所有の建物でも、簡易宿所として許可されるのか」という点。

こちらについては明確なNG規定はありませんでしたが、
保健所からのチェックは、管理組合から許可が出ていることが
前提になるとのことです。


はい、この時点で絶対ムリですね。(^^;)
自宅と同じ建物に、外国人を含む不特定多数の人が出入りするのは、
誰だってイヤでしょう。

一番ニーズがありそうな、区分マンションを使っての営業は、
簡易宿所であっても実質不可能だということです。

ただ、ホテルと違って戸建なら営業できそうなのは、
大きな違いなのではないかと思います。


・・ということで、長くなりましたので次回に続きます。

次回はもうひとつの問題点と、追加情報2つめについて説明する予定です。


映画に学ぶ不動産投資⑤

このシリーズも意外と長く続いていますが、今回採り上げる映画はこれ。

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国税庁の査察部を舞台にし、当年の日本アカデミー賞において、
作品賞、主演男優賞・女優賞、助演男優賞、監督賞、脚本賞、音楽賞など、
受賞を総なめにしたスゴい映画です。


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こちらは、パチンコ屋さんの売上隠しを暴かれた店主が、
半ギレの泣き落とし作戦に出ているところですね。


さて、この「マルサの女」シリーズは、
これまで紹介したような「気づき」が得られるという感じではなく、
むしろ、不動産投資に携わった今だからこそ映画が楽しめるという、
ちょっと毛色の違う理由でのご紹介です。


この映画が公開されたのは1987年ですから、
ブログの読者さんは、小~中学生くらいの方が多いかと思います。
少なくとも、不動産投資をする前に観たことでしょう。

初めて観たときには、意味が分からなかった部分も多かったはずです。

ところが今では確定申告も納税もしていますし、
不動産を買ったり売ったりして、映画に出てくる場面のほぼ全てを、
しっかり把握することができます。


例えば、このシーン。(マルサの女2より)


初めて観た時には、ラーメン屋さんがかわいそうだと感じたはずですが、
今では、ヤクザ者の言い分に100%同意です。
ゴネてないで、さっさと売っちゃえよって思います。(;-_-) =3


それから、公開時には意味が分からなかったこのシーンも・・


1分過ぎからの、山崎努さんの演技が素晴らしい。


累進課税の威力を体験し、宝くじ当選金が非課税であることを知ったからこそ、
山崎努さんが演じる権堂社長の高笑いに、共感できるのです。


作中に何度か出てくる他人名義の通帳や印鑑。
そんな手間が掛かることをする理由も、今ではよく分かります。

150930002.png


そのほか、

・個人商店が、仕入れを自家使用する際の経費処理。
・宗教法人を隠れ蓑にするテクニック。
・巨額の脱税をしている会社でも、実態を把握するための正しい帳簿はある。

みたいなことが次々と理解できるので、
まるで、以前とは別の映画を観ているような気がするのです。


そしてこの、マルサの女シリーズ。
なんとYoutubeで丸ごと1本無料で観ることができてしまうので、
時間を取って、ぜひチェックしてみてください。

最後に、これまでの「映画で学ぶ」シリーズっぽい気づきとして、
お金を稼ぐ人は、根本的に仕事好きであるということが、
よく分かるシーンをご覧ください。

ちょっとお色気系です。(*/∇\*)





※映画に学ぶ不動産投資シリーズ
 ① ゴッドファーザー
 ② 八甲田山
 ③ 天使にラブソングを
 ④ ウォッチメン

買って良かった3つのもの。

ぼくは、人に比べて物欲というのは少ない方で、
稼いだお金は、どちらかというと、飲食やイベントに使ってみたいです。

広い部屋も、自分がでかくなる訳じゃないし。
ファーストクラスに乗っても、早く到着する訳ではないし。


横浜に引っ越して来た時には、タワーマンションに住みたかったのですが、 
ランドマークタワー展望台から見たそれらのマンションが、
とてつもなく低く感じてしまったので、普通のところにしました。

150929000.jpg
「え?これがタワーマンション?」という印象でした。


とはいえ、割と贅沢な物品を買ったことがない訳ではありません。

そこで今日は、自分が買ったものの中で、
「これは良かった!」と思えるものを3つご紹介します。


まず、スーツとかを持ち運ぶケースです。
こんな感じの、割とちゃんとしたものを23歳くらいの時に買いました。
 


 

安いのだと2千円もしないのですが、ぼくが買ったのは上のと同じくらいの値段。
もちろん、ネット通販がなかったので普通のお店で買いました。
結構使いましたが、全然大丈夫です。

クリーニング屋さんから返って来た時の入れ物や、
スーツを買った時に入っていた袋のまま運搬しているような人もいますが、
ちゃんとしたのを使っていると、かなりカッコイイです。


それから、大きな事務机です。

会社の独身寮から出る時に、買ったのですが、
当時の自分としては、相当「分不相応」な買い物でした。


ですが、この机をはじめとして、家でも仕事ができる環境を整えたことで、
不動産の活動に集中できたのは、間違いありません。

リビングにノートパソコンを持ち込んで、テレビを見ながらやっていたら、
絶対、うまくいかなかったと思います。


今は、仕事をする事務所がありますが、机はまだ健在です。

150929001.png 
 

そして3つめは「最初に買ったアパート」です。
 
利回りこそ、そこそこ高いものの、木造で築16年。
9戸中2戸が空きっぱなし。


3点ユニットで競争力も低く、悪質な滞納者もいたような物件で
チャレンジ面談生が、「こんなの見つけましたけど-」って相談してきたら、
かなりの確率で、やめておくようアドバイスします(笑)

150929002.jpg


ただ、そんなの物件でも、早く買って大家さんのスタートを切ったことで、
今のような状態になっているというのは、紛れもない事実。

キャッシュフローが出て、それなりの時期に残債以上で売れれば、
不動産投資は、少なくとも失敗ではありません。


「期待したほどではなかった」という状態と
「損失が出た」という状態の間には、ふつうは相当な差があります。

前者を失敗だと思っていたら、いつまでも踏み切れません。


実際、購入したアパートは思ったより入居が決まらないし、
思ったより経費も掛かり、思ったより儲かりませんでしたが、
それでも6年半で700万円以上の手取り収入を得ることができました。

購入価格1980万円。自己資金450万円のアパートからです。


大家さんになりたいのなら、早く買っちゃいましょう。

成功していると言われている大家さんの今があるのは、
期待したほどじゃないキャッシュフローの積み重ねによるものです。

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