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読者さん限定セミナー

昨日は、土曜日のセミナー運営で疲れてしまい、
ダラダラとのんびりと過ごしてました。

疲れた原因となった、満室経営新聞読者限定セミナーは、
京橋駅近くのセミナールームにて、100名参加の大盛況でした。

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宮本匡規さんによる、スーパーボロ物件投資術は、
「不動産のリサイクル」と自称されているのですが、

安く買うことに、頑なまでにこだわり、
その物件内で「生きていくために必要」でないリフォームは、
ほぼ、一切しないという徹底ぶりです。

「雨漏りのある屋根に、キャンプシートを被せて修繕」
「家賃を下げて募集したら、あっさり決まった」

と、さらっと話す宮本さんに、
会場全体が、若干引き気味に驚いていました。

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続いて、第2部でお話いただいた、松田さんは、
さらに洗練された購入ノウハウを披露。


誰でもできる、出回り物件を見つける方法から、
「競売物件を査定する、鑑定士の性格」にまで言及する、
スーパーマニアックな着眼点まで、

宮本さんと同じく、融資に一切頼ることのない、
超安全な不動産投資法を、解説していただきました。

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第3部では、ぼくが進行役となり、
お二人の対談で、さらに突っ込んだお話を伺いました。

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それぞれ手法は違えど、投資の根幹は同じおふたりは、
対談中から、意気投合という感じででした。

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このあとは、第1回読者交流会だったのですが、
長くなったので、次回につづきます。


今日はこれから、区分の決済で名古屋に行きます。


これから読者限定セミナー

今日は午後から、満室経営新聞の、
読者さん限定セミナー&第1回交流会です。


100名近い方に参加いただき、
受付早々に、締め切ってしまいました。

次回(来年)は、もう少し広い会場を使おうと思います。


読者交流会は、年3~4回開催していきまして、
次回は、9月3日大阪で予定しています。

関西地域の方は、楽しみにお待ち下さい。


ちなみに、今回のセミナーはこちらのページの通り、
参加費9,800円となっています。

ところが、このセミナー。
プレミアム会員の方は、参加費2,980円と大幅割引。

さらにVIP会員の方は、無料で参加できたのです。


ちょうど昨日は、レポートの配信日でしたが、
今回も、貴重なノウハウ満載なので、ぜひご購読下さい。

満室経営新聞プレミアム(1,980円)


ということで、これから資料のコピーをして、
12時過ぎに会場に向かいます。

ご参加される皆様、よろしくお願いします。


久しぶりの銀行訪問

今日は銀行に行った話です。

ぼくは、一棟目を購入したとき以外は、
何行もの金融機関を、手当たり次第当たるようなことはせず、

担当の行員さんに、「どうすれば融資が通りますか?」と聞いて、
それに合わせた物件を持ち込んでいました。


詳しくはウルトラ物件獲得術DVDにありますが、
いわゆる「アパートローン」を使っているうちは、
融資が通るかどうかは、かなり機械的に分かります。


裏ワザ的なものも、まずありません。

だから、不動産投資のキャリアやスキルが高い人ほど、
交流の場で、融資の話をしません。


そんな中でも、今回は何度もお世話になった銀行へ、
約2年振りに訪問してきました。

今でも融資の基準が変わっていないかという確認と、
借入総額が、行内の基準を超えてしまうので、
次の融資を通すためには、どうしたらいいのかの相談です。

まだ、買うかどうか分からない物件を材料に、
気になっていたことを、しっかり相談します。


今のところ、きちんと遅れずに返済しているので、
一応、お客様として、丁寧に扱ってもらえるようになりました。


打ち合わせで気づいたことは、

・「いかに稟議書を書きやすくするか」が重要。

・「確定申告」「現在の経営状況」「物件の資料」の順に検討する。

・上記の3つが良ければ、「何とかしよう!」と思ってくれるっぽい。

ということです。


思い起こせば、損害保険会社時代には、
「引受申請書」という名称の、稟議書のようなものがありました。

リスクが高くて、保険を引き受けるのが難しい案件について、
部長や本店を説得するための、社内の書類です。


フェラーリの車両保険や、高価な美術品の盗難保険、
高齢でケガしやすそうな人の、傷害保険などを、

「~という理由で、リスクは軽減できていると思われる」(リスク判断)

「現在鋭意開拓中企業の代表者でもあることから、
 引受やむなしと判断いたします」
(営業施策上の判断)


という2つの観点から、
契約してもらうための理由付けをしていく訳ですが、
これと、銀行の稟議書は、結構似ているなぁと思った訳です。


もし、引受申請書と稟議書が同じ性質のものなら、
自分の経験上、担当者が本気で頑張れば通ると思います。

保険会社の時でも、いったんダメになった案件を、
自分の上司が、審査をした担当者の上司に話をしてくれたり、
最終的には何とかなってました。


だとすると、金額や融資条件、物件評価など、
担当者がやる気の出そうな案件を持って行くことと、

「この人のために頑張ってあげたい!」と思われるような、
大家さんになることが大切だと思います。


北陸遠征の詳細解説

今日はようやく、北陸に行ってきたお話をします。

ぼくは現在、

・富山県 富山市(2棟)
・石川県 金沢市
・石川県 加賀市

の3ヶ所に、一棟ものの物件を持っています。

富山駅から加賀温泉駅までは、電車で101kmあるので、
通常は、富山で1日、石川のどちらかで1日という、
2泊での遠征が基本です。


ところが今回は、前後の予定の関係で1泊。
しかも、翌日の朝10時に、帰路につかなければいけないので、
日帰りに近い日程で、行ってきました。


長距離の移動は、とっても疲れます。

過労死関連のニュースをチェックしてみると、
その多くが、超過密な出張をさせられたりしてますので、
移動は体調を管理しながらしないとダメですね。^^;


今回は、富山県の高岡市にある取引銀行で、
久しぶりの新規融資について、ご相談をしました。

それが、2日の10時40分にアポ。

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駅から銀行まで、ダッシュです。


で、初めてお会いした支店長とお話したあと、
(融資の感触は、良くも悪くもない微妙なところでした)
30分くらいでお昼を食べまして、福井に向かいます。


あ、意外とランチの時間が長いのは、
電車の本数が、すっごく少ないからです。。。

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銀行を出たのが、1時間後の11:40くらいですから、
束の間の休息って感じでした。


ちなみに、時刻表の「サン」というのは、
富山駅から大阪駅までを結ぶ、「特急サンダーバード」です。

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サンダーバードっていうと、
普通の人は、どうせこのイメージだと思いますが、

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電車名の由来は、そんな短絡的なものではなく、
夏と冬とで姿を変える、この鳥のことです。

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サンダー(雷)バード(鳥)。


高岡や富山駅のホームで、
発着アナウンスを聴いた観光客が、バカウケしてるのを、
いつも、苦々しく思っています。(--;)

※コテツさんとNSX松田さんとで富山に行ったとき、
 まさに、電車名でバカウケされました。



・・・と、福井に到着してないところまででも、
結構な長さになってしまったので、

福井で見た物件や、銀行との打ち合わせ内容などは、
次回の記事にしたいと思います。


和解協議での新発見

サラリーマン時代の前半は、好きじゃなかった月曜日ですが、
何かの本(たぶん中谷彰宏さん)で読んだ、

「週末は、金曜の夜から日曜の夕方まで」


という格言に感化されて、

日曜の夕方は、計画を立てたり真面目に過ごすことで、
月曜日を前向きに迎えられるようになりました。


といことで、今週も頑張ろう!って感じなんですが、
今日は、和解協議での小ネタ話です。

初めて体験したことを中心に、報告します。


◆出頭場所は、書記官室

それまでは、「民事第●法廷」に出頭する訳ですが、
和解の時は書記官室に行きます。

書記官室は、訴状を提出するときに、
何度か通った部屋ですので、

「おおー!数々のドラマを経て、ようやく戻ってきたか」

と、ちょっと感動しました。


ドラゴンボールが昔むかしの設定から始まって、
最終回で「やっと現代に帰ってきました」とナレーションが入るのと
感覚的に、ちょっと似ています。

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◆電話で和解協議ができる

まず、被告&弁護士さんは名古屋にいますので、
毎回横浜まで来るのは、大変です。

ですので、和解協議は電話で行うことが可能です。


和解協議をする部屋には、ハンズフリーの電話機があり、
そこに、裁判官が電話を掛けます。

書記官さんのお話によると、原告被告とも、
電話でやりとりをすることがあるそうです。


◆和解案は、先に作ってもっていく

和解案は、被告が出すものと決まっている訳ではないので、
自分でも作って提出した方が有利です。

裁判官も、できるだけ和解で終わらせたいので、
「この和解案で、どうですかね?」と、
ぱっと見は、滞納者の味方であるかのような発言をします。

ここは、反省点ですね。


◆反省させる場所ではない

電話口に、滞納者さんがいたらしいのですが、
「こうるせー大家だな」みたいな態度だったかもしれません。

滞納と、不誠実な態度について、
一言お詫びの言葉が、欲しかったのですが、
そういうことを裁判官に訴えても、完全スルーでした。


ビジネスライクに、淡々と回収&追い出しをする場所だと、
自分でブログに書いたりしてたんですけどね。^^;


◆被告が超こわい。。。

実は、和解協議の前日くらいに、
「個人のブログか、お店のホームページとかあるかな?」と、
検索してみてびっくりしました。
※個人事業主さんです。

5年近くも更新されてないサイトを発見。

掲載されている顔が、すごい怖いです。( ̄Д ̄;)
格闘家の角田と、よく似てます。


さらに、プロフィールも、

・握力61kg。柔道3段。

と書かれていましたので、
「やっぱり電話で良かったのかも」と思いました。


ソプラノ大家さんのソロ

満室経営新聞プレミアムの新メンバー。

ソプラノ大家さんこと、菅原久美子さん。
最近、首都圏の大家さんとの交流も増えてきたようで、

本人に会った大家さんからは・・


・あり得ないくらい美しい!

・性格も、めちゃめちゃいい!

・こんな女性が、セルフリフォームするなんて信じられない!

・作業着姿に萌える!


・ぶっちゃけ、結婚したい!
(※菅原さんは既婚者です)



というウワサが、各所から聞こえてきます。


そんなソプラノさんですが、
11日に開催される、新聞読者さん限定のセミナーで、
司会をしてもらう予定です。

懇親会にも出ますので、期待していてくださいね。


動画では、遠巻きにしか見ることができませんが、
歌の方でびっくりすると思います。


こんなふうに歌えたら、気持ちいいだろうなぁ。


満室経営新聞 プレミアム

ソプラノさんの収支や行動、
それから、時々掲載される本人写真に興味のある方は、
ぜひご購読くださいませ。


和解協議の結果

今週は、裁判の和解協議があったり、
1泊の強行スケジュールで、富山と福井に行ってきたり、
区分の売却を詰めたり、いろいろありました。


月初めに予定がたくさんあると、
「収支&活動報告」(旧:財布の中身レポート)を書く時間が、
ほとんど取れないので大変です。。

今日これから、少しでも書いておかないと。。(--;


さて、そんな忙しかった1週間の中から、
今日は、水曜日の和解協議について報告します。


前回(5月12日)の口頭弁論で、
被告側の弁護士さんから、和解案を出してもらい、

「和解協議までに、お互いで詰めておいてください」

と、裁判官から指示されます。


先方から電話が来るという約束だったのですが、
結局、電話が来たのは、和解協議当日の朝でした。

答弁書も、口頭弁論当日にFAXされましたし、
「新幹線の時間がっ!」とか言って、逃げるように帰って行ったし、

弁護士さんって、忙しいんですね。。(^^;)


さて、和解の内容としては、

 ・滞納賃料と、訴訟費用(印紙代)を6分割して支払う。

 ・上記が丸1ヶ月分遅れたら、その場で契約解除。

 ・もちろん、これからの家賃についても同様。

というものです。


こちらとしては、支払が難しいなら(というか、そう思うので)、
今のうちに退去してほしいなと思ってましたが、

「被告がここ1年間、経済的に厳しかった理由」が、
かなりもっともらしく書かれていたので、
しょうがないかな・・と思ってしまいました。(._.)


答弁書(&和解案)には、
被告の経済状態が、これから回復する見込だとも
しっかりと書かれていましたが、

そちらについては、明確な理由は書かれていなくて、
ちょっと心配が残ったままでもあります。


なお、答弁書や和解文、訴状や内容証明の全文は、
7~8月あたりの、MSPコラムに載せます。

満室経営新聞プレミアム


これからも支払が遅れて、滞納が1ヶ月超となった場合は、
容赦なく強制執行しようと思います。


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