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小川さんの新刊&読書日記のページ

アパートローン必勝マニュアルでおなじみの、
融資の達人、小川武男さんの本が出版されました。


大家さんのためのアパ・マン経営の満額融資完全マニュアル


ストーリー性を排除して、ノウハウを凝縮した、
教材に近い作りになっています。

本当に基礎的なところから解説していますので、
融資について何の知識もなくても、1冊でかなり詳しくなります。


今日からAmazonキャンペーンやってるので、
ぜひ特典をゲットしてください。

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さて。

ブログ上で長らく放置されてしまっている、
「読書日記」のコーナーを、リニューアルします。

これまでは、月別に読んだ本のタイトルを掲載して、
一言の感想を書く・・という形式でしたが、
独立した記事として、読む度にアップしていこうと思います。


全然更新していないのにも関わらず、
自己紹介や保険より、読書ページはよく読まれており、
長いこと、申し訳なく思っていました。(._.)


本を読むペースは、今でもダウンしていませんので、

毎月5~10冊分くらいは更新できると思います。


週末いろいろ。

メールマガジンのほうで、
不動産投資の自叙伝的な連載を始めました。


「どこでもアパート経営」にも、自分の不動産投資について、
体験談的なものを載せていますが(第2章)、
こちらは、いつどんな物件を買ってどう運営したかなど、
事実関係を中心に記録しております。

メルマガの方は、もう少し細かい行動と心情的なことを、
書いていく予定です。よろしければ、ご購読お願いします。

不動産投資の自叙伝 第1話

不動産投資の自叙伝 第2話


さて、週末の活動なんですが、
まず土曜日は、ファイナンシャルアカデミーさんの主催で、
リスク対策セミナーに出てきました。

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このジャンルでセミナーをするのは4回目。

毎回少しずつアレンジしてますが、
リスク論や法律関係の話をしている時の堅い雰囲気と、
後半で、保険会社の裏話をしている時の、
盛り上がった雰囲気のギャップが、激しいのが特徴です。(笑)

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後半部分だけ話せば盛り上がるのですが、
それだとセミナーにならないので、頑張ってこらえてます。(^^;)


日曜日は、ジェームス・スキナーさんのセミナー。

タイトルが「愛の億万長者」という、
知らない人だと、ちょっと引いちゃうかもしれませんが、
コミュニケーションをテーマにしています。

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初対面で会話もしてない人を

・この男性は、戦場で自分の背後に立たせられるか?
 (要するに「信頼できるか?」って意味)

・この女性を、自分の彼と二人きりにして信頼できるか?

という基準で判断するような演習もしました。

男女のマインドは、かなり違いますね。。。


ということで、最後に今週の予定なんですが、
結構いろいろあります。

 ・満室経営新聞の配信
 ・全国大家ネットワーク 公開シンポジウム
 ・名古屋で区分マンションの契約
 ・レーシックの手術
 ・エミゾウさんの誕生日


もうすぐ5月も終わり。頑張りましょう☆


とにかく不利な大家さん

滞納と食い逃げは、前回の記事のとおり、
「詐欺であるかどうか」という点についてまったく異なります。

前回の記事(家賃滞納と食い逃げの違い)


家賃滞納は、通常の「代金(売掛金)の未回収」に近く、
単なる商取引上のトラブルで、それ自体は罪になりませんが、
通常の商品やサービスを販売することと違い、
非常に、提供側に不利な要素があります。

それは、「サービスの提供を続けなければならない」ことです。


ほとんどの商品やサービスは、
代金を回収できなくなった時点で、提供が中止されます。

雑誌の定期購読は送られてこなくなりますし、
保険は失効して、効力がなくなります。

公共性の高い、電気やガスだって止まります。


しかし、大家さんの場合は、

・入居者の居住権、生活権が強く守られている。

・強制的なサービス終了が、器物損壊などの罪につながる。


ために、チマチマとした法的手続きを踏まないと、
建物を明け渡してもらうことができません。

日本中のあらゆる事例を想定してみましたが、
「支払がないのに、サービスを提供しなければならない」
というケースは、見つけられませんでした。


アパート経営と同じ「空間や場所を貸す」という事業には、
ホテル、まんが喫茶、カラオケボックス、貸し会議室などがありますが、

これらの業態は、

「サービスの提供と、代金の支払いが時間的に近い」

のが前提になっているので、
「お金が支払えない」=「詐欺」に該当することが多く、
強制的に、追い出すことができるのです。


この、大家さんにとって極めて不利な環境の中、
「サービス提供を中止する(追い出すんじゃないです)」ため、

建物の賃貸借契約ではなく、「部屋のカギの使用権を貸す」ことで、
滞納時に、「部屋のカギを変更する」という行為が、
違法とならないよう、苦肉の策を講じた業者さんもいます。


しかし、借地借家法という法律に規定のある
「短期的な一時使用でない部屋貸しは、借地借家法が適用される」
という条文に沿わないということで、アウトになってます。

どこまで行っても、大家さんが不利なんですね。


こういう状況って、果たしてどうなんでしょうか?


滞納と食い逃げの法的な違い


開催まで8日!全国大家ネットワーク 公開シンポジウム


裁判の話になるとブログが盛り上がるのは、
2004年に、初めて滞納ネタを書いて以来ずっと変わりません。


ブログのコメントや、頂くメールを読んでも、
滞納者を擁護する意見は皆無。

多くの大家さんが、滞納問題に悩み、怒ってるんだと思います。


ところで、ぼくも含めて、滞納のことを食い逃げと比較して、
大家さんは不利すぎる・・・という人がいます。

「無銭飲食は捕まるのに、なんで滞納は違うんだ!」
「長期の滞納は、食い逃げの客を再来店させるようなものだ!」

みたいな感じですね。

しかし、厳密にいうと、食い逃げと滞納は全然違います

今日は少しアカデミックに、
法律論も含めて説明しようと思います。


まず、なぜ「食い逃げ」をすると捕まってしまうかというと、
刑法上の「詐欺」に該当するからです。

ぜは、「詐欺」の定義はというと、刑法第246条で、

 人を欺いて財物を交付させた者は、10年以下の懲役に処する。

と、規定されています。


要するに、「人を欺いて」=「騙して」いることが要件であって、

 ・最初から払う気がないのに注文しました。

 ・引き続き払う気がないのに、全部食べちゃいました。

というのが、詐欺に該当する「無銭飲食」になります。


「払うつもりだったのに、財布を忘れてしまいました」
という場合は、詐欺じゃないから逮捕されません。


一方、滞納はというと、普段の商取引と同じで、

「代金(=家賃)を支払うつもりでサービスの提供を受けたのに、
 経済的な理由で、支払えなくなってしまいました」

というのが実態です。


資金繰りが悪化して会社が倒産しても、
社長が、警察に捕まってしまうことがないのと同じで、
入居者が逮捕されることは、ありません。


では、入居者がギャンブルや高利貸しに手を出し、
まともに働きもせず、生活保護までも酒やタバコで散在する、
本当にどうしようもないクズだったら、どうでしょう?

こういう入居者であっても、
モラル上の問題はありますが、罪には問われません。


豪華絢爛な社長室に鎮座し、
ろくに働かないで、会社の金でゴルフ&旅行三昧した挙げ句、
あっさり会社を倒産させた、超ダメ社長であっても、
逮捕はされないのと同じです。


ですが、通常の商品やサービスの取引とは異なり、
賃貸業を営む大家さんが、滞納者に対して
圧倒的に不利な点があります。

次回につづきます。


福岡での写真。

福岡での写真です。

楽しくて、撮り忘れることが多かったです。(^^;)

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この写真を撮ってるようすを撮影したものです。


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主催者さんが手がけた新築アパート。

変わった間取りで、広く見せる物件が多いです。
詳しくはこちらのサイトから。


公開シンポジウムの打ち合わせ。

昨日は、開催まであと10日に迫った、
「全国大家ネットワーク 公開シンポジウム」の打ち合わせ。

皆さん、忙しい方ばかりなのですが、
企画メンバー全員が出席。みなさん真剣です。

あと10日。公開シンポジウム


こちらは、打ち合わせ風景。

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「当日の進行をどうしようか?」という話をしてるのに、

「日本の不動産政策は、こうあるべきだ!」
「家主をとりまく環境が悪すぎる!」

という、熱い議論が、続いてしまいます。


でもそういう話は本来、
シンポジウム当日に話すべきことなので(笑)、
打ち合わせ時間が、かなり延長しちゃいました。


終わったあとは、運営メンバーで初飲み会だったんですが、
ここでも、かなり熱いし楽しいです。

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たぶん、当日はもっと盛り上がると思うんですが、
(懇親会のお店は貸し切りです)
残念ながら、懇親会付きの残席はわずかです。

たぶん、10名ないくらいです。


被告の言い分。

満室経営新聞の読者さん向けに、
限定セミナーのご案内を、先週からしていましたが、
早くも、100席がいっぱいになりました。

申込をいただいた皆さま、ありがとうございます。


今年の限定セミナーは

・手軽

・手堅さ

・手残り

という、「3つの手」をテーマにしておりまして、
融資に頼らない、どんな属性の方でも可能な投資法について、

NSX松田さんと、宮本匡規さんが、
低予算&超高利回りの秘訣を、公開します。


 

満室経営新聞のご購読はこちら


さてさて、昨日の記事。答弁書の補足ですが、
「どんな言い訳が書いてあったの?」という質問が来ましたので、
簡単に紹介します。


まず、ぼくが作成した訴状の、それぞれの項目について、

「1については認める。2については争う。」など、
請求の原因についての認否が、一覧になっています。

ちなみに、「争う」というのは裁判用語のようで、
「異議がある」くらいの、ちょっと軽いニュアンスです。


そのあと、「争う理由」が書かれている訳ですが、
被告である入居者さんが、滞納時に財政が悪化していた事情と、
現在は、状況が回復している説明があります。

「今はもう大丈夫」ということで、
「これからは滞納しません。引き続き住みたいです」という主張です。


刑事事件ではないので、

「これまでの滞納や不誠実な行為について、
被告はいたく反省しており・・」という釈明などはありません。

心情として、「迷惑を掛けたことを謝れよ!」と思いますが、
民事裁判では、これを望むことはできません。(._.)


滞納家賃をどうするか。出ていくのか行かないのか。

上記の2点だけが、淡々と審議されるのです。


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