メイン

被告の言い分。

満室経営新聞の読者さん向けに、
限定セミナーのご案内を、先週からしていましたが、
早くも、100席がいっぱいになりました。

申込をいただいた皆さま、ありがとうございます。


今年の限定セミナーは

・手軽

・手堅さ

・手残り

という、「3つの手」をテーマにしておりまして、
融資に頼らない、どんな属性の方でも可能な投資法について、

NSX松田さんと、宮本匡規さんが、
低予算&超高利回りの秘訣を、公開します。


 

満室経営新聞のご購読はこちら


さてさて、昨日の記事。答弁書の補足ですが、
「どんな言い訳が書いてあったの?」という質問が来ましたので、
簡単に紹介します。


まず、ぼくが作成した訴状の、それぞれの項目について、

「1については認める。2については争う。」など、
請求の原因についての認否が、一覧になっています。

ちなみに、「争う」というのは裁判用語のようで、
「異議がある」くらいの、ちょっと軽いニュアンスです。


そのあと、「争う理由」が書かれている訳ですが、
被告である入居者さんが、滞納時に財政が悪化していた事情と、
現在は、状況が回復している説明があります。

「今はもう大丈夫」ということで、
「これからは滞納しません。引き続き住みたいです」という主張です。


刑事事件ではないので、

「これまでの滞納や不誠実な行為について、
被告はいたく反省しており・・」という釈明などはありません。

心情として、「迷惑を掛けたことを謝れよ!」と思いますが、
民事裁判では、これを望むことはできません。(._.)


滞納家賃をどうするか。出ていくのか行かないのか。

上記の2点だけが、淡々と審議されるのです。


答弁書の内容

今週は、土曜日にリスク対策セミナーをやります。

保険会社と交渉できるくらいの知識を、
一気に学んでいただきます。


さて。

木曜日の裁判、続きを書きます。


前日の11日に、被告である滞納者さんが選任した弁護士から、
「答弁書」という書類がFAXで届きました。

A4のワープロ打ちで、3枚に渡って書かれていまして、
1~2枚目が、答弁の内容と理由。
3枚目は、「和解案」としての条件が書かれています。

110516000.jpg

 第1、請求の趣旨に対する答弁(請求の減縮分を含む)

 1、原告の請求を棄却する。
 2、訴訟費用は、原告の負担とする。


「原告の請求」とは、ぼくが裁判所に訴えている、

・滞納者さんに出ていってもらいたい。

・今まで滞納した分は、ちゃんと払って欲しい。


という2点です。

これを「棄却」してほしいということで、
「出ていきません」「滞納分も払いません」ってことか思い、
さすがに、ちょっとキレそうになりました。


ただ、読み進めていくと、最終ページのところに、
家賃の滞納分は、6分割で支払うという和解案がありました。

和解というのは、確定判決と同じ効果があって、
条件が守られなければ、新たな裁判なしで強制執行ができます。


ちなみに2ページ目には、これまでの経緯や滞納理由などが、
いかにも「なるほど!」という感じで書かれています。

このあたりは、さすが弁護士!という感じで、
裁判官も、ある程度は「しょうがないなぁ」と思いそうです。


この際だから、早めに出ていってほしいんですが、
揉めても長引くだけだし、こちらも譲歩をした方が賢いかなぁ・・。

今の段階では、そんな感じで考えてます。


6月初旬に、和解協議というものがあって、
そこで最終的な結論が出るのですが、

近々、弁護士さんから電話で相談があるそうなので、
そこで大体のことを、決めておきたいと思います。


福岡に来ました。

今日の午後からセミナーをするために、
昨晩から、福岡に来ています。

新築アパートを販売している工務店さんの企画なんですが、
お宝不動産の沢孝史さんが、新築の投資指標などを話して、
ぼくは、その後の運営についてをテーマにします。


福岡は、なぜか横浜より涼しくて快適です。

裁判のイライラを忘れて、
参加者さんとの交流を、楽しみたいと思います。


福岡の美味しい食べ物いうと、
豚骨ラーメン、もつ鍋、明太子などをイメージしますが、
魚介類、特にお刺身がすごいです。

新鮮なうえに、醤油がちょっと甘めで刺身にバッチリ合うのです。

110514000.jpeg


締めは、明太とろろそばでした。

110514001.jpeg


このあと、豚骨ラーメンを食べに行ってしまったので、
正確に言うと、明太とろろそばは、「締め」ではなかったですけど。。


裁判で、被告弁護士さんから出された「答弁書」なんですが、
調べたところ、内容を公開しても大丈夫みたいなんで、
月曜日のブログで掲載しようと思います。


3回目の口頭弁論

今日は午後から福岡に移動しまして、
沢孝史さんと一緒に、明日セミナーをやります。

福岡に前泊・・・また太ってしまいそう。。(._.)



さて、昨日は長期化している明け渡し訴訟の、
第3回目の口頭弁論でした。

昨年購入した名古屋の区分マンションに、
もともと住んでいた方が、長期間家賃を滞納したので、
やむなく法的手段に出たものです。


これまでの経緯については、

 1回目 ・・・ 被告が弁護し選任中のため欠席。<前編 後編

 2回目 ・・・ 弁護士さんが上申書を出して延期。


ようやく3回目で結審するかと思ったのですが、
裁判所に掲示された時間割によると、
与えられた時間は、10分だけ。

事前に、弁護士さんから和解案がでていましたが、
それに基づいて、お互いの話し合いをする訳でもなく、


裁判官「原告代表の方(=ぼく)、どうですか?」


と、感想コメントを求めるだけ。。


和解案については、次回の記事にしますが、
ちょっと納得できない内容だったので、その旨を話しました。

そしたら、「では、和解期日を決めましょう」ということになり、
来月のはじめまで持ち越し。


弁護士さんも、わざわざ名古屋から来ていたのに、
大した発言もないまま、とんぼ帰りでした。


裁判って、なかなか進まないですねぇ。。

「司法制度改革!審議の迅速化!」と言われている意味が、
ようやく理解できた気がします。


法廷では、弁護士さんがちゃんと立って発言していたので、
これまで着座したまま話していたことを、ちょっと反省しました。(^^;)

答弁の内容は、来週書きます。


理解してもらう説明。

今日は「理解をしてもらう説明」について。


「子供に説明するときは、できるだけ簡単に」

「大人にに説明するときは、できるだけ複雑に」

といいます。

大人はなぜ簡単に説明してはダメかというと、
結論だけ、要旨だけ伝えられても、
その理屈付けや、事例、反論への回答などがないと、
納得できないからなんだそうです。


確かに、自分がセミナーなどでお話をする時も、
わざと簡潔な説明を避けています。

例えば、ぼくが講演でお話させていただくテーマで、
もっとも多いのが、「チームを活用したアパート経営」についてです。

だいたい、60~90分掛けて説明しますが、
これも、子供向けに結論だけを話すのであれば、
10分もあれば、完了できます。


それどころか、1分でも言えます。

 アパート経営は、管理や客付け、リフォームなどの専門家に、
 いかに上手に動いてもらうかが大切です。

 相手の立場を考えた発言をして、
 「業者」ではなく、「チームのメンバー」だと思って接しましょう。

という感じですね。


でも、これだけだと、「なにをきれい事言ってんのさ」と、
なかなか理解してもらえませんので、


 ・まず、自分の入居率などで実績を披露する。
  「話す資格」があることを、分かってもらう。

 ・その実績は、物件力、リフォーム、家賃設定などではなく、
  管理会社さんとの関係強化によって、もたらされていることを、
  平凡な部屋の写真などを見せて証明。


 ・アパート経営という事業の特殊性とメリットを解説。

 ・管理会社や仲介会社が、いかに大事な存在かを、
  他業界とも比較しながら理解してもらう。


 ・「なるほど!チーム運営が大切だ!」と理解してもらえたら、
  どうやってコミュニケーションを取るかを説明。

 ・その際、損害保険会社時代のエピソードを例に出す。
  お仕事の形態として、よく似ているからです。


 ・顧客満足度を高めるために、セミナーの終盤で、
  すぐに使える、即効性の高いノウハウを、いくつか紹介。

 ・場を盛り上げて終わるため、
  モチベーションが上がるようなお話で締める。


というステップで、講演内容を組み立てます。


大人の人に理解してもらうって大変なんですが、
自分が受講者として、セミナーなどに参加する場合を考えると、

・・やっぱり結論だけじゃ
納得できないんだろうなぁ、と思います。(笑)


ディスカッション形式になっていると、
他のパネリストが、突っ込んでくれるから分かりやすいです。

全国大家ネットワーク 公開シンポジウム


「大家限定のインターネットビジネス成功の秘訣」とは?

◆PR◆
ジーニアスファクトリーの齋藤さんから。
結果を出している人が多いセミナーに無料招待です。
 


もっと物件が欲しい。
でも、資金が足りない。

そんな不動産投資家のあなたに朗報です。

このメールの読者様を
一夜限りの特別セミナーに【無料招待】します。
~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~


『不動産オーナーのための
 もっと稼ぐ
 インターネットビジネス成功の秘訣セミナー(特別編)』

私たちの
指導を受けた不動産投資家の中には

・今、話題の「地方プレミアム投資術」の伊藤ほうせい氏
・家賃収入1,800万円、ネットビジネス収入1,200万円の
 浜松の不動産投資家
・不動産投資家育成では伝説の○○○塾で
 トップクラスの実績を出しているK氏
・サラリーマンをしながら
 アパートを2棟経営し、インターネットビジネスでも
 最大月400万円を売り上げる副業サラリーマン

など、
不動産投資家でありながら
インターネットビジネスでも収益を上げている方々を
多数、輩出しています。

そして、
彼らが学んだビジネスの成功法則を公開し、

あなたに不動産投資とインターネットビジネスの両面で
成功するための秘訣を学んで頂くのが

『インターネットビジネス成功の秘訣セミナー』です。


そして、
今回、無料招待させていただく
「インターネットビジネス成功の秘訣セミナー(特別編)」

内容を不動産オーナー向けに特化した

特別プログラムとなります。

なので、

いままでに同様のインターネットビジネスセミナーを
受講された方にとっても
新たな学びがあることをお約束します。


(過去に無料招待させていただいた方も
 今回、無料参加いただくことができます。)

こんにちは、
申し遅れました、
ジーニアスファクトリーの齋藤靖之と申します。


私たちは
クライアントの売り上げを劇的に向上させる
マーケティングコンサルティングを事業の柱とし、

・スイーツ(お菓子)のネットショップが3年で7.5億円販売、
・筋トレDVDを月間3000万円販売、
・不動産投資家育成事業で1億5000万円販売

などなど、
数多くの
インターネットビジネスの指導を行ってきました。


私自身、3年前に
不動産鑑定ツール「一発鑑太郎!」をインターネット販売。

取り扱った不動産教材の累計販売額は
1億円を超えています。


私たちのコンサルティングの大きな特徴は
インターネットを効果的に活用して、
大きな初期投資をかけずに
全くのゼロから売上を生み出していくことにあります。


ビジネス経験ゼロの初心者をケタ違いの成功に
導いたことも1度や2度ではなく、
これまで数多くのクライアントが複数の収入源をつくって
きました。

クライアントの中には、
不動産投資家の方も数多くいらっしゃいます。


自己資金が不足していて
なかなか銀行から融資を受けられない方や
収入が少なくて、銀行融資を受けられない方に

給料以外にインターネットビジネスからの
収入を増やす方法を指導してきました。

今回、あなたを【無料】でご招待させていただく
『インターネットビジネス成功の秘訣セミナー』では、

私たちが
これまでに600名以上のクライアントを成功に導き、

インターネットビジネスで成功するための秘訣、

しかもとっておきの最も大切な2つの秘訣を

隠すところ無く公開します。

さらに、その秘訣を
インターネットビジネスだけでなく、

不動産投資に活用する方法もお話します。

この不動産オーナー向け特別セミナーでは、


●不動産オーナーがインターネットビジネスを
 学ぶと良い7つの理由とは?
 -不動産オーナーは、不動産をもってない人よりはるかに
 インターネットビジネスを取り入れるメリットが大きいです。


●5000万円以上売れた大ヒット不動産教材の裏側公開
 -あなたにもできる売れるビジネスの秘訣とは?
 「アパートローン必勝マニュアル」「地方プレミアム投資術」など
 大人気教材がどのように生まれたのか、その秘密を公開します。


●銀行がビジネススキルをもつ人に融資をしたくなる2つの理由とは?
 -「アパートローン必勝マニュアル」の小川武男が
 なぜ、ビジネスができると融資が有利になるのか?
 その理由を教えます。


●不動産投資とインターネットビジネスに共通する成功の秘訣とは?
 -ネットにも不動産にも共通する
 ビジネスの原理原則を学べば、
 両方とも成功する確率が一気に高まります。


●インターネット販売のスキルを賃貸不動産経営に生かす方法とは?
 -なぜ、ホームページで売れるスキルを身につけると
 不動産経営にも役に立つのか?具体的にお話します。


といった内容をお話します。


いますぐ特別セミナーに申込むには
こちらをクリックしてください
 ↓
無料参加の申込はこちら


※紹介者欄に必ず【投資家けーちゃん】と
 ご記入ください。

※不動産オーナー向けの特別セミナーは5/20(金)となります。
 それ以外の日程は、一般向けのセミナーとなります。

※セミナーは不動産オーナーの方を前提にお話しますが
 物件をお持ちでない方も参加いただけます。

今回は、ゲスト講師として

「決定版! 大家さんのための
 アパ・マン経営の満額融資完全マニュアル」(すばる舎)

の著者である、
ジーニアスファクトリーの小川武男も参加します。

小川は、元金融機関の融資担当者として
500億円以上お金を貸した融資のプロであり、

同時に、自分の融資担当者としての経験を
「アパートローン必勝マニュアル」にまとめ、
累計5000万円以上インターネットで販売した
ビジネスのエキスパートでもあります。

私と小川が一緒に、
不動産とビジネスをセットでお話する機会は
今まで一度もありませんでした。


不動産とインターネットビジネスの両方の世界に
またがったお話ができるのは
大変貴重な機会だと思います。


二度と実現できるかわかりませんので、
ぜひ、足を運んでいただければ嬉しく思います。

いますぐ特別セミナーに申込むには
こちらをクリックしてください
 ↓
無料参加の申込はこちら


※紹介者欄に必ず【投資家けーちゃん】と
 ご記入ください。

※不動産オーナー向けの特別セミナーは5/20(金)となります。
 それ以外の日程は、一般向けのセミナーとなります。

※セミナーは不動産オーナーの方を前提にお話しますが
 物件をお持ちでない方も参加いただけます。


セミナーの内容に関しましては
弊社まで直接お問い合わせ下さい。

■主催者情報
ジーニアスファクトリー株式会社 (担当:廣瀬)
TEL: 03-6675-0605 (平日10時~18時)
E-mail: contact@genius-factory.jp

※お問い合わせの際には「インターネットセミナーの件」でと
お伝えいただけるとスムーズです。


最後までお読みいただいて
ありがとうございました。


お忙しいとは思いますが 
満足頂ける自信はあります。

ぜひ、お気軽に足をお運び下さい。

お会いできることを楽しみにしております。


ジーニアスファクトリー株式会社
ビジネスクリエイター事業部長 齋藤靖之

認知されてなかった広告料

全国大家ネットワーク 公開シンポジウム

大家さんのリスク対策講座


連休の合間に、入居を決めてくれた仲介会社さんに、
お礼の電話と広告料の支払いをしました。

広告料は、管理会社さんから支払われ、
オーナーへの送金時に、差し引かれる方式もありますが、
ぼくは直接電話して、振込口座を確認してます。


とても嬉しそうに(実際に嬉しいですが 笑)、
かつ、「次回もぜひ、入居を決めて欲しい!」という熱意が、
伝わるように電話するのがコツです。


ぼくはこれ、かなり上手いですよ。

録音して、聞かせたいくらいです。(=´∇`=)


イメージ的には、選挙活動中の市会議員が、
どこかで会った人と再会するときに、


「いやいや、どうも!その節はありがとうございました。」


と、ニコニコしながら、ゆっくりめにお礼&挨拶をして、
十二分に相手への好意を伝えるのと、かなり似ています。

110510000.jpg
※イメージ画像。




ところで、広告料については繁忙期ということもあり、
基本家賃の、2ヶ月分を支払うことにして、
管理会社さんから、地域の仲介会社さんにPRしてもらってました。

地域平均からすると、かなり高いです。


しかし、先日電話をした仲介会社さんは、
広告料の金額を伝えた途端、

「え?そんなに頂けるんですか??ヽ(*^。^*)ノ」

というようなリアクションでした。


これはもったいないですねぇ。要するに、

「広告料がもっと少なくても、入居を決めてもらえた」
ということです。

さらに言えば、高めの広告料を魅力に感じて、
ぼくの物件を優先的に紹介してくれている不動産会社さんは、
思ったほど、多くないということでもあります。


なので、広告料のことがしっかり認知されるよう、
管理会社さんに動いてもらうか、
メールやFAXなどを使って、自分で告知する必要があります。

細々と動いていると、いろいろ気づきますね。
反省しなきゃいけません。(^^;)


現在の空室率は、5%程度まで回復しましたが、
近々、退去の予定もありますので、
しっかり告知活動を、続けようと思います。

大家業も、もうすぐ7年になりますが、
結局、入居付けの努力は、終わることがありません。


 1  |  2  |  3  |  4  |  5  |  6  |  7  |  8  |  9  |  10  |  11  |  12  |  13  |  14  |  15  |  16  |  17  |  18  |  19  |  20  |  21  |  22  |  23  |  24  |  25  |  26  |  27  |  28  |  29  |  30  |  31  |  32  |  33  |  34  |  35  |  36  |  37  |  38  |  39  |  40  |  41  |  42  |  43  |  44  |  45  |  46  |  47  |  48  |  49  |  50  |  51  |  52  |  53  |  54  |  55  |  56  |  57  |  58  |  59  |  60  |  61  |  62  |  63  |  64  |  65  |  66  |  67  |  68  |  69  |  70  |  71  |  72  |  73  |  74  |  75  |  76  |  77  |  78  |  79  |  80  |  81  |  82  |  83  |  84  |  85  |  86  |  87  |  88  |  89  |  90  |  91  |  92  |  93  |  94  |  95  |  96  |  97  |  98  |  99  |  100  |  101  |  102  |  103  |  104  |  105  |  106  |  107  |  108  |  109  |  110  |  111  |  112  |  113  |  114  |  115  |  116  |  117  |  118  |  119  |  120  |  121  |  122  |  123  |  124  |  125  |  126  |  127  |  128  |  129  |  130  |  131  |  132  |  133  |  134  |  135  |  136  |  137  |  138  |  139  |  140  |  141  |  142  |  143  |  144  |  145  |  146  |  147  |  148  |  149  |  150  |  151  |  152  |  153  |  154  |  155  |  156  |  157  |  158  |  159  |  160  |  161  |  162  |  163  |  164  |  165  |  166  |  167  |  168  |  169  |  170  |  171  |  172  |  173  |  174  |  175  |  176  |  177  |  178  |  179  |  180  |  181  |  182  |  183  |  184  |  185  |  186  |  187  |  188  |  189  |  190  |  191  |  192  |  193  |  194  |  195  |  196  |  197  |  198  |  199  |  200  |  201  |  202  |  203  |  204  |  205  |  206  |  207  |  208  |  209  |  210  |  211  |  212  |  213  |  214  |  215  |  216  |  217  |  218  |  219  |  220  |  221  |  222  |  223  |  224  |  225  |  226  |  227  |  228  |  229  |  230  |  231  |  232  |  233  |  234  |  235  |  236  |  237  |  238  |  239  |  240  |  241  |  242  |  243  |  244  |  245  |  246  |  247  |  248  |  249  |  250  |  251  |  252  |  253  |  254  |  255  |  256  | All pages

メルマガ登録・解除

投資家けーちゃんの
不動産投資メールマガジン
   
バックナンバー
powered by まぐまぐトップページへ

無料相談 実施中!

ツイッター

ブログ過去記事