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福岡に来ました。

今日の午後からセミナーをするために、
昨晩から、福岡に来ています。

新築アパートを販売している工務店さんの企画なんですが、
お宝不動産の沢孝史さんが、新築の投資指標などを話して、
ぼくは、その後の運営についてをテーマにします。


福岡は、なぜか横浜より涼しくて快適です。

裁判のイライラを忘れて、
参加者さんとの交流を、楽しみたいと思います。


福岡の美味しい食べ物いうと、
豚骨ラーメン、もつ鍋、明太子などをイメージしますが、
魚介類、特にお刺身がすごいです。

新鮮なうえに、醤油がちょっと甘めで刺身にバッチリ合うのです。

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締めは、明太とろろそばでした。

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このあと、豚骨ラーメンを食べに行ってしまったので、
正確に言うと、明太とろろそばは、「締め」ではなかったですけど。。


裁判で、被告弁護士さんから出された「答弁書」なんですが、
調べたところ、内容を公開しても大丈夫みたいなんで、
月曜日のブログで掲載しようと思います。


3回目の口頭弁論

今日は午後から福岡に移動しまして、
沢孝史さんと一緒に、明日セミナーをやります。

福岡に前泊・・・また太ってしまいそう。。(._.)



さて、昨日は長期化している明け渡し訴訟の、
第3回目の口頭弁論でした。

昨年購入した名古屋の区分マンションに、
もともと住んでいた方が、長期間家賃を滞納したので、
やむなく法的手段に出たものです。


これまでの経緯については、

 1回目 ・・・ 被告が弁護し選任中のため欠席。<前編 後編

 2回目 ・・・ 弁護士さんが上申書を出して延期。


ようやく3回目で結審するかと思ったのですが、
裁判所に掲示された時間割によると、
与えられた時間は、10分だけ。

事前に、弁護士さんから和解案がでていましたが、
それに基づいて、お互いの話し合いをする訳でもなく、


裁判官「原告代表の方(=ぼく)、どうですか?」


と、感想コメントを求めるだけ。。


和解案については、次回の記事にしますが、
ちょっと納得できない内容だったので、その旨を話しました。

そしたら、「では、和解期日を決めましょう」ということになり、
来月のはじめまで持ち越し。


弁護士さんも、わざわざ名古屋から来ていたのに、
大した発言もないまま、とんぼ帰りでした。


裁判って、なかなか進まないですねぇ。。

「司法制度改革!審議の迅速化!」と言われている意味が、
ようやく理解できた気がします。


法廷では、弁護士さんがちゃんと立って発言していたので、
これまで着座したまま話していたことを、ちょっと反省しました。(^^;)

答弁の内容は、来週書きます。


理解してもらう説明。

今日は「理解をしてもらう説明」について。


「子供に説明するときは、できるだけ簡単に」

「大人にに説明するときは、できるだけ複雑に」

といいます。

大人はなぜ簡単に説明してはダメかというと、
結論だけ、要旨だけ伝えられても、
その理屈付けや、事例、反論への回答などがないと、
納得できないからなんだそうです。


確かに、自分がセミナーなどでお話をする時も、
わざと簡潔な説明を避けています。

例えば、ぼくが講演でお話させていただくテーマで、
もっとも多いのが、「チームを活用したアパート経営」についてです。

だいたい、60~90分掛けて説明しますが、
これも、子供向けに結論だけを話すのであれば、
10分もあれば、完了できます。


それどころか、1分でも言えます。

 アパート経営は、管理や客付け、リフォームなどの専門家に、
 いかに上手に動いてもらうかが大切です。

 相手の立場を考えた発言をして、
 「業者」ではなく、「チームのメンバー」だと思って接しましょう。

という感じですね。


でも、これだけだと、「なにをきれい事言ってんのさ」と、
なかなか理解してもらえませんので、


 ・まず、自分の入居率などで実績を披露する。
  「話す資格」があることを、分かってもらう。

 ・その実績は、物件力、リフォーム、家賃設定などではなく、
  管理会社さんとの関係強化によって、もたらされていることを、
  平凡な部屋の写真などを見せて証明。


 ・アパート経営という事業の特殊性とメリットを解説。

 ・管理会社や仲介会社が、いかに大事な存在かを、
  他業界とも比較しながら理解してもらう。


 ・「なるほど!チーム運営が大切だ!」と理解してもらえたら、
  どうやってコミュニケーションを取るかを説明。

 ・その際、損害保険会社時代のエピソードを例に出す。
  お仕事の形態として、よく似ているからです。


 ・顧客満足度を高めるために、セミナーの終盤で、
  すぐに使える、即効性の高いノウハウを、いくつか紹介。

 ・場を盛り上げて終わるため、
  モチベーションが上がるようなお話で締める。


というステップで、講演内容を組み立てます。


大人の人に理解してもらうって大変なんですが、
自分が受講者として、セミナーなどに参加する場合を考えると、

・・やっぱり結論だけじゃ
納得できないんだろうなぁ、と思います。(笑)


ディスカッション形式になっていると、
他のパネリストが、突っ込んでくれるから分かりやすいです。

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 それ以外の日程は、一般向けのセミナーとなります。

※セミナーは不動産オーナーの方を前提にお話しますが
 物件をお持ちでない方も参加いただけます。

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 アパ・マン経営の満額融資完全マニュアル」(すばる舎)

の著者である、
ジーニアスファクトリーの小川武男も参加します。

小川は、元金融機関の融資担当者として
500億円以上お金を貸した融資のプロであり、

同時に、自分の融資担当者としての経験を
「アパートローン必勝マニュアル」にまとめ、
累計5000万円以上インターネットで販売した
ビジネスのエキスパートでもあります。

私と小川が一緒に、
不動産とビジネスをセットでお話する機会は
今まで一度もありませんでした。


不動産とインターネットビジネスの両方の世界に
またがったお話ができるのは
大変貴重な機会だと思います。


二度と実現できるかわかりませんので、
ぜひ、足を運んでいただければ嬉しく思います。

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セミナーの内容に関しましては
弊社まで直接お問い合わせ下さい。

■主催者情報
ジーニアスファクトリー株式会社 (担当:廣瀬)
TEL: 03-6675-0605 (平日10時~18時)
E-mail: contact@genius-factory.jp

※お問い合わせの際には「インターネットセミナーの件」でと
お伝えいただけるとスムーズです。


最後までお読みいただいて
ありがとうございました。


お忙しいとは思いますが 
満足頂ける自信はあります。

ぜひ、お気軽に足をお運び下さい。

お会いできることを楽しみにしております。


ジーニアスファクトリー株式会社
ビジネスクリエイター事業部長 齋藤靖之

認知されてなかった広告料

全国大家ネットワーク 公開シンポジウム

大家さんのリスク対策講座


連休の合間に、入居を決めてくれた仲介会社さんに、
お礼の電話と広告料の支払いをしました。

広告料は、管理会社さんから支払われ、
オーナーへの送金時に、差し引かれる方式もありますが、
ぼくは直接電話して、振込口座を確認してます。


とても嬉しそうに(実際に嬉しいですが 笑)、
かつ、「次回もぜひ、入居を決めて欲しい!」という熱意が、
伝わるように電話するのがコツです。


ぼくはこれ、かなり上手いですよ。

録音して、聞かせたいくらいです。(=´∇`=)


イメージ的には、選挙活動中の市会議員が、
どこかで会った人と再会するときに、


「いやいや、どうも!その節はありがとうございました。」


と、ニコニコしながら、ゆっくりめにお礼&挨拶をして、
十二分に相手への好意を伝えるのと、かなり似ています。

110510000.jpg
※イメージ画像。




ところで、広告料については繁忙期ということもあり、
基本家賃の、2ヶ月分を支払うことにして、
管理会社さんから、地域の仲介会社さんにPRしてもらってました。

地域平均からすると、かなり高いです。


しかし、先日電話をした仲介会社さんは、
広告料の金額を伝えた途端、

「え?そんなに頂けるんですか??ヽ(*^。^*)ノ」

というようなリアクションでした。


これはもったいないですねぇ。要するに、

「広告料がもっと少なくても、入居を決めてもらえた」
ということです。

さらに言えば、高めの広告料を魅力に感じて、
ぼくの物件を優先的に紹介してくれている不動産会社さんは、
思ったほど、多くないということでもあります。


なので、広告料のことがしっかり認知されるよう、
管理会社さんに動いてもらうか、
メールやFAXなどを使って、自分で告知する必要があります。

細々と動いていると、いろいろ気づきますね。
反省しなきゃいけません。(^^;)


現在の空室率は、5%程度まで回復しましたが、
近々、退去の予定もありますので、
しっかり告知活動を、続けようと思います。

大家業も、もうすぐ7年になりますが、
結局、入居付けの努力は、終わることがありません。


大家さんのビジネス

引き続き、大家さんのビジネスについて書きます。


前回記事とおり、賃貸経営を通じて、
事業の魅力や将来性に目覚めた大家さんが、

家賃というバックボーンを武器に、
ビジネスを始めることについては大賛成です。


経済を活性化させますし、雇用も生みますし、
そして何より、人生をより楽しく充実したものにします。


ただ、個人的に「ちょっとどうかな?」と思うものがありまして、
思い返してみると、結構共通のパターンがあります。


まず、多くのケースで、
稼ぐ系情報商材の、表面だけを見て実践しています。


何かの分野でブログとメルマガを開設し、
無料レポート紹介で読者を増やして、
教材やセミナーを紹介して、あっという間に月●●万円!!

みたいなパターンですね。

そんなに上手くいくワケもないんですが、
慣れない読者さんが、そういうブログやメルマガからでも、
たまーに買ってしまうのが難点です。。


あの、1000MANプログラムにだって、
「勉強を続けて、そのジャンルの専門家になりましょう」と書いてあります。


「大家さんになるのが目標です!」って人が、
不動産投資の教材を、「オススメです」と紹介してたりは、
ちょっと違いますよね。


そもそも、

「大家さんのビジネス=大家さん相手のアフィリエイト」

としか考えられないのは、
めちゃめちゃ短絡的だなぁと思います。


そのほかには、
ちょっとは勉強したらいいのに・・という事例も。


ここでいう勉強とは、不動産についてではなく、
何かを提供してお金を得る・・という一連の流れについて。

「これは、誰がお客さんになるの??( ̄△ ̄;)」

「こんな商品をリリースしていいの?」

「これは、ボッタクリでしょ。」


というのを、時々みます。

ぼくはビジネスの専門家でも、エキスパートでもないので、
それでもダメ出しされちゃうということは、
ちょっとどうなのかな・・と思ってしまいます。


以前、「セミナーをやりますので、出演してください!」

というオファーがあったのですが、

話を聞いてみると、ぼくがブログやメルマガで、
お客さんを集めないといけないのです。


しかも、300名くらい入る会場を、予約済みとのこと。
(フェスタの1回目と同じくらいの規模)

で、講演料は払われるのですが、
収益の大半は、主催者さんがもらっていくというお話でした。(笑)


この分野については、
ぼくも不動産以上にまだまだのレベルですが、

勉強して、かつ実際に需要のある商品やサービスを探して、
みんなの役に立つことをしたいと思ってます。


大家さんがビジネスに走る理由。

今日はちょっと趣向を変えて、ビジネスの話をしてみます。


ブログの読者さんの中には、

「どうして、大家さんはある程度物件を持つようになると、
アフィリエイトやコンサルティング、物件紹介などをするんだろう?」

と思っている方も、いらっしゃるかと思います。


中には、「不動産投資が儲かっていないから」なんて、
揶揄するような声も聞きます。(^^;)


そんなぼくも、会員制度を運営していたり、
セミナーをやったり、教材を製作する活動をしています。

ぼくに影響されて、不動産投資のメルマガを発行した人も、
10人や20人というレベルじゃないでしょう。


さらには、保険のコンサルティングもやってますし、
地主さんに、工務店を紹介するようなサイト運営もしてます。

結構、手広いですね。(笑)


では、不動産投資が空室続きでダメダメかというと、
プレミアムの収支レポートで、5年以上も出入りを公開している通り、
そこそこの入居率をキープしながら、運営できてます。

昨年1年間の税引き前CFは、12,322,823円でした。


そんなぼくが、自分の経験から推察するに、
ビジネスを始める大家さんが多いのは、

以下3つのうち、どれかの理由に当てはまるからだと思います。


 1.不動産投資という「事業」を拡大していく中で、
   ビジネスの面白さや、得られる収益の魅力に気づいたから。

 2.既にビジネスに成功している大家さんを見て、
   意外と簡単そうに思え、自分もやってみようと思ったから。

 3.いわゆる「稼ぐ系情報商材」の影響。


ぼくが、「1はいいけど、2と3はダメだと思います」などど、
ジャッジをできるような立場にはありませんが、
自分の場合は、1でした。


不動産投資に取り組む中で、起業に成功した人に出会ったり、
そういう事例を知ったりすることで、

ほとんど元手を掛けずに、小さなビジネスができそうだと、
何となく道筋が見えたことが大きいです。


また、何度も読んだ「金持ち父さん」の本にも、
ビジネスを持つことについて、結構なページ数が割かれており、
感化された部分も、もちろんあります。


自分の場合は、はじめはサラリーマンをしながらでしたので、

「自営業の人って、すごいなぁ」と、

損保会社の社員としては、目もくれない規模の会社や社長さんも、
なんだか、輝いて見えたものです。(=´∇`=)

今では、「社長さんは、みんなすごい」と思います。


自分で事業をするっていうのは、とても気持ちがいいです。

達成感や、緊張感、責任と自由があります。


なので、ぼくは大家さんがビジネスに手を出すことは、
本当に素晴らしいし、どんどんやったらいいと思ってます。


ただ、そんな中で「ちょっと、それはどうなん??」と、
ぼくでも疑問を持つようなケースもあります。


長くなったので、続きは次回に。


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