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開催場所が決まりました。

3月は入退去が多いシーズンではありますが、
大量の退去予告も、震災の影響もなく、
下がっていた入居率も、なんとか若干改善しました。

現在、全物件で93%くらいです。


その中でも、金沢のマンションは見事に満室なのですが、
入退去の激しさは、持ち物件の中でもダントツです。

一昨日に届いた収支明細には、
こんな感じで、新しい賃貸借契約書がどっさり。


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これ全部、3月中の入居分です。


この契約書ごとに、原状回復のリフォーム費用と、
管理会社さんに支払う、広告料が発生する訳ですので、
今月の送金額が大変なことになってます。。

詳しくは、満室経営新聞プレミアムをご覧いただきたいのですが、
それでも結局、早く埋めた方がトータルの収支は良いです。

早く入居を決める工夫なども、説明されてます。


さて、ちょっと前の記事に書きました、
震災関連の、大家さんシンポジウムの続編ですが、
日程と会場が確定しました。

 開催日 2011年5月28日 (土曜日)

 場所  野村コンファレンスプラザ日本橋
      施設詳細はこちら


昨年末にオープンしたばかりの、インテリジェントビルで、
300名超収容可能な、大会場での開催です。


当日は、業界著名人カリスマ大家さんが集結。

大家さんが大きなパワーを持つための方法について、
しっかり討議いただく予定です。


支援100%でも、震災便乗ビジネスでもありません。

みんながハッピーになれるような、
そんな提言とノウハウを公開できたらと思います。

どうぞ、よろしくお願いします。


今日までお得なこと2つ。

今日の0時ぴったりに、
満室経営新聞プレミアムのコンテンツを配信しました。

先月まで財布の中身レポートと呼んでいた情報誌が、
バージョンアップしたものです。


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満室経営新聞プレミアム


本日までのご入会は、15,750円相当のDVDを、
無料でプレゼントするキャンペーンをやってます。

適当に付けた架空の「相当価格」ではなくて、
実際に、この値段で何十人もが購入している価格です。


どう考えても、お得すぎるので、
ぜひ今日中に、チェックしてみて下さい。




それから、もうひとつ告知なんですが、
4月23日楽待コミュニティにゲスト参加します。

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楽待コミュニティ 一棟版


こちらも、今日までの申込は割引になってます。

楽しくて役立つお話ができると思います。


今週は、震災でキャンセルになった富山&金沢遠征が、
ようやく実施できる運びになりました。

入居対策をしっかり頑張ったうえで、
日本海の美味しいものを、楽しんできます。



大家さんに大きなパワーを。

震災からまもなく1ヶ月。


杉良太郎さんやエイブルのように、
感動的な支援で多くの被災者さんを救った事例もあれば、

被災者向けの住宅対策は、なかなか進まず、
今も、大量の避難民が不自由な生活をしてます。


そんな状況を、大家さんたちの手で打開しよう!

という呼びかけで5月にイベントを行うこととなり、
先日、さくら事務所の会議室で、ミーティングが開催されました。

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集まったメンバーは、

 ・さくら事務所 長嶋修さん
 ・藤山勇司さん
 ・J-REC 浦田健さん
 ・健美家 萩原知章さん
 ・全賃新聞 榎本ゆかりさん

などなど。

当日は欠席でしたが、ファイナンシャルアカデミーの泉正人さんや、
FP大家の北野琴奈さんも賛同されています。


「仮住まいの輪」「住まいりんぐ」などの支援策を、
どうしたら、多くの大家さんが安心して活用できるようになるか。

また、被災者さんのニーズによりマッチした、
賃貸オーナーとしての支援は、他に何があるのか。

参加者全員が、積極的に意見を出し合いました。

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検討されているイベントは、
フェスタとは違って、チャリティが第一の目的ではなく、
「大家さんが世の中へもたらせる影響力を、どう強めていこうか?」
という趣旨で開催されるものです。

シンポジウムに近いイメージですね。


イベント開催日の候補は、5月28日ですので、
ぜひその日は、空けておいてください。


進展がありましたら、随時報告させていただきます。

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地震保険のちょっとマニアックな話

今日は、取材や打ち合わせで1日ずっと外出です。

ブログを更新したら、すぐに出かけますが、
昨日の地震保険関連の記事で、
追加でお伝えしたいことを、まとめておきます。


まず、地震保険の金額が足りないときの対策ですが、
東京海上日動火災で販売されている「超保険」という名前の商品に、

「地震危険等上乗せ補償特約」というものがあります。


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これは、一定の条件を満たした契約について、
地震保険の保険金を、割り増しで支払えるようにする特約で、

主契約の最大50%という縛りのある、
地震保険の弱点を、カバーできるかと思います。


ただ、超保険という商品は、
火災保険だけでなく、自動車保険や生命保険などについて、
まとめて加入するタイプのもので、
物件の地域によりますが、火災保険単独では加入できません。

また、物件を法人で持っている場合は対象外です。


それから、商業ビルや事務所に地震保険を付けたいという
ニーズも多いかと思います。

居住用の物件以外の場合は、「地震拡張担保特約」という、
地震保険とよく似た特約を付ることができます。


・・・が、

この拡張担保特約は、保険料がめちゃめちゃ高い上に、
保険会社が、そう簡単に引き受けてくれません。


地震拡担は、家計地震保険(通常の地震保険)のような、
政府による再保険制度がないので、

※再保険・・・保険会社が別の保険者にリスクを転嫁すること。


あまりにたくさんの契約を集めてしまうと、
地震が起こった際に、保険会社が潰れてしまうからです。。


ぼくは、地震は必ず来ると思っていますので、
当然ながら、地震保険は多めにガッチリ掛けていますし、

地震保険が契約できない商業ビルなどは、
資産の余力がないうちは、購入対象からは外しています。


来月開催されるセミナーでは、
今回の記事以上に、実践的な話をします。

地震・災害から資産を守る「不動産リスク対策講座」



地震保険で困っている大家さんのパターン

震災以降、地震保険を中心とした、
損害保険の質問や、問い合わせが相次いでいます。

実際に被害があった大家さんであったり、
これから売買契約をする方、知人が困っている方など、
いろんな方からメールをもらってます。


今日は、保険関連で困っている
大家さんのパターンを、いくつか挙げたいと思います。


1.地震保険に加入してないRC物件で、地盤崩壊。

 「耐震基準を満たしているから、地震保険は不要」という
 おかしなコラムやブログ記事を、いくつ読んだか分かりません。

 火災保険は、「地震を原因とする火災」「津波」「地盤崩壊」
 について、一切補償の対象としていません。
 

2.一部損・半損認定されたけど、損害額を回収できない。

 これは、契約した保険金額が足りません。

 地震保険は、主契約である火災保険の最大50%まで、
 保険金額を設定することができますが、
 リスクに見合った保険金額になっていないことが多いです。

 地震は起きないって思ってるから、こういうことになります。

 
3.代理店が頼りにならない。

 損害保険の品質は、代理店の品質とイコールです。

 代理店関連でハマっているパターンは2つあって、
 ひとつが、銀行から紹介された代理店で契約している。

 ほとんどが銀行の子会社で、支店長になれなかった行員さんが、
 天下りのような感じで、そういう会社に行きます。


 もうひとつは、契約した代理店が廃業しているパターン。

 どちらも、自分のために親身になってくれる人がいないので、
 保険金の請求においては、知識、経験、資金力の全てに勝る保険会社と、
 ひとりでガチンコ勝負を挑まなければなりません。



日本の国土は、地球の0.2%の面積しかありませんが、
M6.0以上の地震の、実に20%が日本と近海で発生します。

間違いなく、大震災はこれからも起こります。

地震で建物が崩壊しても、破産しないような仕組みを、
作っておくことは、不動産投資の必須要件と言えると思います。


今回の震災で、ご自身のリスク対策について、
不安を持たれた方は、ぜひ下記の講座を受講下さい。

地震・災害から資産を守る。不動産リスク対策講座


講演料は、全額シビック・フォースへのチャリティです。


リフォーム完成

満室経営新聞のスペシャル版。

コラム執筆の専門家や、編集メンバーに、
自分のお悩みを直接質問できる
「満室経営新聞プレミアム」が大人気になってます。

満室経営新聞プレミアム 詳細はこちら。


15,750円相当のプレゼントがもらえてしまうので、
ぜひチェックしてみて下さい。


さて、昨日は名古屋に行ってきました。

年始に購入し、今月のはじめからリフォームをしていた、
名古屋市中区の区分マンションの作業確認です。

こんなお部屋だったのが、


かなりキレイになりました。

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最初に区分マンションを買ったときにも、
お世話になった工務店さんなので、楽ちんでした。

160万円くらいの内装工事だったのですが、
現地で1回、事務所で1回、電話を1回の打ち合わせで、
あとは作業中にも見に行かずに済んでます。


新築でも、リノベーションでもそうなんですが、
作業中に足繁く現場に通うのを、楽しめる大家さんがいる反面、

ぼくにとっては、面倒くさいだけです。(--;)

こういう工務店さんがチームにいると、助かります。


その後は、地元の不動産会社の方と打ち合わせをして、
夕方の新幹線で帰ってきました。

予定通り、収益を生んでくれるといいのですが。(^^)


ちなみに、お昼は再び、あんかけスパゲッティです。
先日とは違うお店ですね。

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スパゲティハウス トッポ


今日は午後から、CFネッツの倉橋社長セミナー。

不動産のじゃなく、人生についてがテーマです。


お部屋貸しに関する被災者支援

震災から3週間が経過しましたが、
短い間で、大家さんと業界関係者のなかからも、
被災者支援の動きが出てきました。

いま把握しているものをご紹介します。


まずは、以前も紹介した仮住まいの輪プロジェクト。

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http://www.karizumai.jp/

住居提供だけでなく、「つながり」を重視し、
被災者が孤独にならない仕組みづくりに重点を置いています。


続いては、浦田健さん&JRECさんが推進している、
「住まいりんぐ」

こちらはホームページもオープン。物件情報を募っています。

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http://www.smiling-net.jp/


こちらは、絶対要件ではないものの、
3ヶ月以上の無償提供や、家賃の割引などを求めており、
支援策という感じになってきています。


次に、石渡さんがやってる支援事業。

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http://www.fudosan-toshi.org/shinsai.html

首都圏限定で、仲介手数料無料というものです。

長期滞在を前提にしており、賛否両論的な感じですが、
被災者のすべてが金銭的に厳しい訳でもなく、
普通に家賃が払える方なら、良いのかなと思います。


それから、満室経営新聞の号外にもなった、
エイブルによる、透析患者さんの救済プロジェクト。

こちらは、完全にエイブルの持ち出しで、
透析患者さんへ、無償住居を提供するものです。

詳しくはこちら。満室経営新聞号外版


仕掛け人の藤山勇司さんのお話によると、
さらに多くの企業をまきこんだ、スケールの大きな話になりそうです。


このような賃貸住宅関連の支援事業をご存じの方は、
記事に追記させていただきたいと思いますので、
ブログ右上の問い合わせフォームから、教えて下さい。





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