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ウソはないけど、隠し事が多い。

不動産投資は、しっかり勉強をしないといけません。

ぼくたちが努力した結果として得た、
知識やノウハウを換金しているようなビジネスが不動産投資です。

その換金の「出どころ」はもちろん、
勉強不足の大家さん、、ということになります。


勉強が大切な不動産投資において、
一番のベースとなるツールは、やはり書籍でしょう。

良い本から情報が得られる情報が、
1500円前後のコストで済むなんてウソのようです。
費用対効果、良すぎです(笑)

しかも、不動産投資の書籍というのは、
株式とか為替(FX)のそれに比べて質が高いです。


なぜかというと、

・株式や為替に比べて、不動産のノウハウは再現性が高い。
・著者がウソを書いている確率が極めて低い。

からです。

10年前の不動産の書籍であっても、
その中身の8割とかそれ以上が、今でも通用します。


一方、株や為替の本については違います。

いわゆる「理論」とか「分析の仕方」は今でも通用するかと思いますが、
個別銘柄とか業界、円高・円安のトレンドについては、
まったく使える部分がありません。


また、株や為替は、そもそも書籍に書いてある実績が、
根本からウソだという場合も割とあります。

1億儲けたって書いてあるけど、儲けてないとか(笑)


大家さんの本で「家賃年収○億円」という数字がウソだったり、
買ってない物件を買ったかのように書いたり・・ということはありません。
まだ、不動産投資本は良心的です。


ただし、不動産投資の本は「書かれていない前提」が、
割と多いので注意が必要です。

・難しい融資が通った!
 ( → でもそれは、本業の年収が3千万円あったから)

・驚くほど低い建築コストで取得!
 ( → 実は、父親が経営している工務店で建築した)

・1年で10億円分も購入。一気にメガ大家に!
 ( → 銀行にナイショで、いくつも法人作って買いました)


という感じですね。

なので、不動産書籍の読み方としては、
こういう「武勇伝」的な体験談を真に受けるのではなく、
普遍的な知識・理論を学ぶと良いでしょう。


そういう意味では、いわゆる教科書的な書籍であるとか、
大家さんの体験談の本であっても、
その体験談より、普遍的な話に多くのページを割いてるものを、
選んで読んでいくことをオススメします。

その武勇伝的な基準を狙い続けて、
2~3年ムダにしているような人も少なくありません。


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現在の保有状況など。

最近の不動産活動はというと、、、

所有物件は、あまり変わっていません。
一棟もの4ヶ所(全部で9棟)と区分が25戸保有。

保有総額は6.81億円。満室ベースの家賃年収1億円ちょっと。
借入金の残高は、1月末時点で約4.6億円です。


珍しく、新築アパート(建売系)の購入準備を控えているのと、
区分の買い付けが通ったのが1つ。買い付けの回答待ちなのがもう1つ。
これらは、全部合わせると1.2億円くらい。

全空物件を買ったりしたために、一時は20%を超えていた空室率も、
いまは割と改善しております。入居・退去の予定も反映させた現在の状況は、

金沢 26/28
能美 42/42
秦野 27/31
小松 32/33
区分 25/25

全体の入居率は、152/159で何と95.6%

こんな感じの場所に物件を持っているのに、かなり優秀な水準です。

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赤枠で囲まれた建物が、持ち物件のひとつです。


借入の状況(物件ごとの金融機関や金利などの条件)、部屋ごとの家賃や入居状況、
満室経営のための日々の活動については、満室経営新聞プレミアムで公開中です。



底辺階層の人とは、関わらないようにするべきか?

底辺階層の人と関わってはいけないというブログ記事が、
ちょっと前に、かなり荒れました。

無名・匿名の主婦(たぶん)の記事なのに、
Twitterなどで拡散されたり、100件以上のコメントが付いたりで、
それなりに話題になったようです。


しかし、この人の文章や偏った考え方などは、
とても稚拙で、むしろ炎上を狙ったものなのかと思うくらいで、
この人こそおつきあいしたくないですね。

職業差別も、好きじゃあありません。
興味ある方は、記事をご覧下さい。
 

ですが・・・・。

ぼくも、底辺階層の人とは関わらない方がいい、と思います。

もちろん、上記のブログのように、階層が職業や収入だけで決まったり、
一度落ちたらもう二度と上がれないというのは、全然違うと思います。


ぼくがそう思う理由は、

本当の底辺階層の人は、自分とまったく価値観が違っていて、
しかも、その価値観の違いによって自分が大きな不利益を被るから。

というものです。


職場や身内などでも、いろんな価値観の相違がありますが、
みんな上手に折り合いを付けつつ、
価値観の違う人とも、上手く付き合っている訳です。

支持政党が違っても、話題にしなければ問題になりません。

トランス脂肪酸は身体に悪いと思っていても、
食べている人と争う必要がありません。


ただ、この「底辺価値観」と呼ぶべきものは、

・頑張ることは格好悪い。
・お金のある人が、ない人を助けるのは当然だ。
・社会のルールなんて守る必要はない。
・学校の勉強なんて、役に立たない。

というように、人生を送るうえで根幹となる違いがある上に、
近くにいると影響を受けてしまうという特徴があります。


ぼくの言う「底辺階層」の人が身近にいると、
道にツバを吐いたり電車にゴミを残していったりで不快な思いをしたり、
お金をたかられたり、受動喫煙で健康を悪化したりする訳です。

巨人とか日本代表が負けた・・みたいな理由でとばっちりを受けたり、
外で会う時に、入れ墨を誇示したようなルックスで表れ、
恥ずかしい思いをするかもしれません。


そして、残念ながら、そういう底辺の人が多く住むエリアもあり、
そこにいると、子供が正しく育たなかったりすることも、
割と高確率で起こりえます。

そう。特に子供社会で影響が出やすいかもしれませんね。

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Yahoo!ニュースより。
こんな行為が「格好いい」とされる集団になじむ必要などありません(;-_-)


厄介なのは、底辺階層が「価値観」である以上、
宗教と同じように、そう簡単に変わらないし変えられません。

自分の価値観を否定・攻撃していく人に対しては、
別に底辺層の人じゃなくても、凄まじい敵意を感じるものです。
自分がなんとかこの人を変えよう・・なんて考えても、
徒労に終わるどころか、自分に被害が出てしまう可能性も高いです。


なので自分としては、
職業、資産や収入、身体の障害、年齢・性別、国籍など、
一切の差別をしないことを頑なに守りつつ、

そういう「価値観が底辺」である人とは
身を守るためにも、距離を置いていこうと思います。


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福岡でセミナーしました。

先週は福岡でセミナー講師の仕事がありました。


セミナー90分と、グループ面談などが1時間ちょっとという
余裕で日帰りできるくらいのお仕事量でしたが、
しっかり前泊&後泊して、福岡を堪能してきました。

とはいえ、福岡ってさほど観光名所っぽいところはないんですよね。
楽しみはもっぱら「美味しいものを食べる」ということになります。


ちなみに、遠方でのセミナーは宿泊交通費を出していただくことが多いですが、
主催者さんに請求するのは1泊分のみ。前泊は自腹です。

ということで、名古屋が本店のカプセルサウナに!

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※画像はhttp://www.supersento.com/より。このサイトは超便利!


福岡出身の、博多華丸さんが頻繁にコントのネタにするので、
専用のロッカーまで用意されているVIPぶりでした。

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ロッカー番号にも注目。

一人で宿泊するのでしたら、絶対カプセルサウナがお薦め。
最近は「マンガ喫茶」のようなスペースもあり、
そこにあるパソコンを使って、仕事までできてしまうのです。

カプセルサウナがイヤな人って、どういう人なんだろう・・。

予想としては「神経質でカプセルでは寝られない」「潔癖症」
「普段から相当な高級ホテルに泊まっている」「人を呼びたい(笑)」でしょうか。


で、初日はそのサウナに向かう途中で有名なうどん屋さんに寄りまして、
夜は超濃厚スープの水炊きをいただきました。

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店内撮影禁止のお店。福岡のうどんは、やわらかい麺とアゴ出汁が特徴です。

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翌日はしっかりセミナーをこなしました。

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話す前は食べないことが多いので、余計に夕食が楽しみな訳です。

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もつ鍋は、前日に鍋物を頂いたのと一人では入りづらいので見送り。
ラーメンは都内でも同じようなものがあるので、
今回はうどんを優先しました。

また、東京の半額以下でスペシャルなお寿司を堪能できるお店が、
福岡には何店かありますが、そういうところは何ヶ月も前から予約で満席。
自分の旅程に合わせて行くのは、難しそうです。(;-_-) =3


予約が必要なのは構いませんが、こちらが何ヶ月も待ったり、
何時間も並ばないと食べられないようなお店は、ちょっと違うかなと思います。

ということで、福岡の仕事はテンション上がりますね。
今年中にもう一回くらい行きたいです。


マジメな勉強をした人が、逆に買えない理由。

3週間続いた、早大エクステンションセンターの講座が終わりました。

こんな講座でした。


定員30名。3時間の講義が3週連続であって受講料は1万円台と、
普通のセミナーに比べるとかなりコスパが良いです。

それは要するに、講演料も高くはない・・ということですが(笑)
不動産投資の裾野を広げるべく頑張りました。


似たような趣旨の講座で
大前研一さん監修のビジネスブレークスルー(BBT)で、
何年も不動産投資講座を担当しています。

【BBT】不動産投資入門講座


こちらは講義時間もずっと長くて費用もそれなりに掛かりますが、
広い部分を網羅する教科書的な講義、、という意味では似ています。


ちなみに、BBTの受講生がチャレンジ面談のことを知り、
横浜まで面談にいらっしゃることも多いのですが、
実は、BBTから面談に来られた方の、
不動産投資家デビュー率は、それ以外の方に比べて低いのです。

事前に20時間とかそれ以上の勉強をしてるのに、、、です。


しかしこれは非常に簡単に説明がつきます。

要するに、いま世間一般に広まってるような、
中古物件を一棟買いして、年間何百万とか1千万のCFを取ろうというのは、
教科書的に教えられる不動産投資とは、全然違う
ものだからです。


もはや忘れられている感もありますが、
投資って、お金がたくさんある人がそれを投入して利益を得る行為です。

そして、特に不動産はハードルが高めの投資であり、
本来は「富裕層」がするものです。


ぼくも含めて、年収も自己資金も1千万前後というくらいの方が、
何億もの融資を受けて不動産を買うというのは、
王道の不動産投資とは全然違う、かなり特殊なことなのです。


普通の人が数年で給与以上のCFを得ることは、特殊なことです。

特殊なことをなし得ようとするなら、特殊なやり方が必要です。


当然、教科書的な投資理論とは違った判断やマインドが必要で、
なまじ「正統派の」不動産投資を学んでしまうと、
そのバランスが取れなくなってしまうんだと思います。

これは、勉強を否定するものではありません。
すればするほど、不動産投資はどんどん自分に有利になります。


面談に来られる方や、上記のような規模を狙っている方は、
自分はやろうとしているのは、かなり特殊なことなんだという自覚があると、
しっかりとマインドセットができるようになるはずです。

自動車の教習所では、踏切手前で窓を開けて電車の音を確認したり、
乗り込む前に車の周辺を歩いて確認したり・・ということを習いますが、
実際にはそんなことしません。

それと同じようなことですね。



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金沢マンションのPR動画。

1月下旬に撮影いただいた、金沢マンションのPR動画。

持ち物件の中でいちばん入居率が良かったので、
これまでそういったツールに頼らずとも、満室キープができていましたが、
保有10年を記念して制作に踏み切りました。

撮影の裏側についての記事はこちら


既に動画はできあがっておりまして、
きっと、管理会社さんが有効活用してくれているはずですが、
物件名などを伏せたブログ公開用バージョンができましたので、
こちらでご紹介させていただきます。


相変わらず、クオリティの高いお仕事ぶりです。

お気付きになった方もいらっしゃるかと思いますが、
ブログのトップ画像の建物は、この金沢マンションだったのです。

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このマンションは数年前に外壁を塗り直していて、
以前に比べて、建物に対して横向きに入っていた柄が目立たなくなっています。


いまNoblueさんのサイトを見てみたところ、
今月の撮影はほぼ埋まっているので、だいたい1ヶ月待ちというところですね。

一度作れば、ずっと使えますのでぜひ活用してみましょう。



アパホテルのマンガで投資の勉強。

歴資本で最近話題になっているアパホテルですが、
最近宿泊した際に、マンガがもう1冊備え付けられているのを見つけました。

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アパホテルは、社長の顔写真が大きく載っているカレーとか、
何かと自己顕示欲が強いイメージで、もちろん興味もなかったのですが、
表紙を見るとビジネス系っぽいので読んでみました。

そして、すごく勉強になりました。
勉強になった上に、アパホテルがなぜ躍進しているのかの片鱗も、
垣間見えたような気がします。


例えば、創業当初に普通の住宅を売っていた頃は、
とにかく「フルローン」を追求し、頭金わずか10万円で
家が買える仕組みを作ってバカ売れ。

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収益不動産に限らず、不動産は融資が出れば売れます。

アパの会長はもともと、信用金庫に勤務していたようで、
そことタイアップのような仕組みを作ったんだと思います。


そのビジネスモデルを、サラリーマン大家さん向けに構築したのが
通販大家さんの金森さんですし、それを真似た会社が多くでてきたので、
今の不動産投資ブームが作られたという流れですね。

アパ会長の着眼点、先見の明が素晴らしいです。


そして、バブル期の不動産価格を、収益還元利回りの基準から高すぎると判断し、
暴落前にガツンと売り逃げて自己資金を大幅に増やしたエピソードも。

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そして、「嫌われても目立った方が良い」という考えから、
過度な露出戦略を打ち出した社長の考え方についても、紹介されていました。

ちょっと、美化されすぎですが・・・(笑)

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本物はこんな感じ。。
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そのほか、幕張のプリンスホテルを入札によって買収した話では、
土地の容積率が余っているため、将来の複合施設建築を見越して高値落札するなど、
不動産投資家が読んで、しっかり勉強になる内容でした。

一応、600円で販売もしているようですが、
宿泊のついでなどに、ぜひ読んでみることをオススメします。


先週末は講座と格闘技観戦。

先週末、土曜日は早大エクステンションセンターにて、
不動産投資実践講座の、第2回目。

通常は、1時間半の講義を6回で完結というスタイルが多いようですが、
ぼくの講座は3時間×3回と、早期で完了するようになっています。

長くても2時間以内で終わる、通常のセミナーと違って、
長丁場の講義はなかなか疲れるものがありますね。(^^;)


日曜日は、久しぶりに格闘技観戦に行きました。

懇意にしている宮田和幸選手が主催する大会で、
心ばかりの協賛をさせていただいています。

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※ちなみに、昨年末には宮田選手自身が選手として試合に出たのですが、
 試合が寝技(しかも宮田選手が有利な体勢)を中心に進行してくれたので、
 バックプリントされた満室経営新聞のロゴがバッチリ目立った経緯があります。

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年末の格闘技イベント「RIZIN」。地上波の全国放送。

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1R・腕十字固めで宮田選手の勝利!


何度もブログに書いてますが、格闘技を観に行くと、

「これはキツい!自分にはできない!痛そう!」

と思います。
そのため、自分の仕事など大変そうなことに対して、
前向きに取り組めるようになるのです。

屈強な人と戦うよりは、大変ではないですからね。。(笑)


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K1やボクシングなどの打撃系と違って、多少分かりづらい点がありますが、
慣れれば試合運びや見どころも、よく分かるようになってきます。

種別を問わず、格闘技観戦はオススメです。

今回は、女優の岸本加世子さんが隣で応援されていて、
ごひいきの選手が勝とうものなら、ノリノリで写真撮影をされていました。

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ジムのオリジナルTシャツまで着用。
岸本さんの両隣はオフィシャルのカメラマン。そこに割り込んで写真撮ってるのです(笑)

宮田選手が運営する格闘技ジムの、会員さんなんだそうです。


失敗例を学んでも成功できない理由。

不動産投資の失敗例を知りたいという人は、相変わらず多いです。
満室経営新聞の、読者さんアンケートでも常に上位ですね。

しかし、ぼくは失敗談に過度な興味を持つことは、
あまり良いとは思っていません。今日はその理由を説明します。


まず、失敗例に興味をもつ人は2タイプいまして、
ひとつめは、単に人の失敗を知って、満足または安心したい人

人間性としてどうかと思いますが、かなり多いです。

自分が失敗していても「この人よりはマシだな」と安心できたり、
チャレンジできない自分の正当化にもつながります。


ぼくはHOME'Sさんのコラムで「失敗シリーズ」を連載しましたが、
そのときに

「私(=読者さん)が失敗するかもしれない話ではなく、
実際に他人が失敗したという話を知りたいのです」

という感想メールをもらいました。そんなんじゃダメですよね(笑)


もう1パターンは、そこまでゲス気質ではありませんが、
失敗例を数多く知ることで、成功のルートを見いだしたいタイプです。

こういうタイプの人は、
書籍とかチャレンジ面談とかで、「こうすれば上手く行きますよ」
という知識を得ても、信用できないので失敗事例に興味が出るのです。


しかし、このパターンも上手くいきません。

なぜかというと、不動産の失敗事例などいくらでもありますし、
「失敗じゃないことが、成功とイコール」という訳でもないからです。


例えば、1から100まで番号のついたボールがあって、
その中の5つが当たりだとします。

最初から、5つの当たり番号を教えてもらった人と、
50個の外れ番号を教えてもらった人と、
どっちが当たりのボールを選ぶ確率が高いか・・を考えると、

失敗を追求することの効率の悪さと、
追求することの「キリのなさ」が分かると思います。


不動産投資は、未経験の方がイメージしているよりも
奥が深くて複雑なので、全てを把握してからスタートを切るのは、
現実的には難しいという訳です。


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オープンカレッジで講義。

先週の土曜日から、早稲田大学エクステンションセンターで、
不動産投資講座がスタートしました。


オープンカレッジということで、同じ時間帯に別の教室で
いくつも他の授業が行われていて、いつもとは違った環境でのお仕事です。

1時スタートでしたので、12:20くらいに事務室に行くと、
こんなファイルを渡されて「講義が終わったらお戻しください」と言われます。

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講師の控え室みたいな場所があって、そこで中身を読んでいると、
各種の注意書きとかと併せて「懇親会の補助金申請」みたいな説明もあったりとか。

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会場は高校までの教室みたいな感じで、教壇があって黒板もあって、
ガラガラっと横に開く扉から入室します。
マーカーではなくチョークを使い、まさに先生になった気分です(笑)

あと、講義の前に司会の人から紹介されない・・というのも、
意外な違和感がありました。


配布資料こそ事前に提出しますが、内容にはかなり裁量があり、
途中で長い質問コーナーを取ったり、話を脱線させても全然大丈夫です。
これはこれで、結構楽しいかもしれません。

ということで、あと2週の講義に加えて夏講座の開催も決まったので、
今年は例年よりちょっと多めに、講演の仕事をしそうです。



夜は、メルマガ読者さんと飲み会。
ちょっと豪華バージョンで、鮑とかタラバガニとか食べました。

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管理会社さんとの「やりとり」

管理会社さんとのやりとりは、極力メールを使っています。

電話も、今やアポをとって掛ける時代だと思いますし、
スマホを常時持ち歩いていれば、電話とメールの反応速度は変わりません。


そして、自社も管理会社さんも複数の社員さんがいますので、
通常のメールではなく、メーリングリストを使い、
情報の伝達漏れがないよう心がけています。

Web上に記録が残ったり、メールが自動で採番されたりするので、
あとで読み返すときも便利です。

今日は管理会社さんから頂いてるメールをご紹介します。


まずは、10年のお付き合いになる金沢の管理会社さん。
修繕費用の確認についてですが、

・タイトルで何の用件なのかすぐ分かる。
・余計な言葉を極力カットし、迅速な判断ができるようにしてくれている。

という点にご注目。長年の信頼関係がなせる技です。

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次に、小松の管理会社さんから入居のご連絡。
女性の店長さんからですが、元気でかわいい感じでテンション上がります。

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サラリーマン時代に、富山から東京の企業営業部に移り、
社内回覧のメールで顔文字を使って、めちゃめちゃ怒られたことがありますが、
今は、自分もお相手も自由に使うことができてます(笑)


最後に、同じ石川県の能美(のみ)マンションの管理会社さん。

配水管の修繕についてご報告をいただきました。

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で、文中にある「下手な絵」というのも添付されていまして、
これが結構な力作なのです。ぜひご覧下さい。







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忙しい時期なのに、色ペンを多用して分かりやすいイラストを描き、
それを撮影やスキャンをして画像添付してくれるなんて、
仮に「見積が当初の提示より高かった」という結論であっても
余裕で許せてしまうお仕事ぶりだと思います。


ちなみに、図にある「ヤリトリジョイント」というのは、
ネットで検索すると、以下のようなものらしいです。

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地味に勉強になりました。

管理会社さんや職人さんから、自分の物件を大事に扱ってもらうことは、
賃貸経営における「嬉しいこと」のひとつですね。



ずっと昔のブログ記事を読み返す。

ブログを書き始めたのは、2004年4月。
もうちょっとで、書き始めて13年が経過しようとしています。

1日複数回更新している日もあり、1ヶ月放置したこともあり、
ペースはまちまちですが、まだ続いています。


今はドメインを取ってサーバーを借りて独自運営していますが、
最初は、現在のファイナンシャルアカデミー(当時はクラビスという社名でした)の、
グループ会社のサイト上にある「投資家日記」というコーナーを使ってました。

当時はまだ「ブログ」という名称も一般的ではなく、
使わせていただいてシステムも、画像がアップできないなど、
いま思い出してみると不便だったように思います。


当時の記事を読み返してみると

・物件を見に行ったけど、買うには至らなかった。
・銀行に融資の相談をしたけど、あまり反応がよくなかった。
・買付を入れた。
・便利屋さん数社に電話しての印象

というような、今では記事にしないような細かいことも、
新鮮な出来事としてガッチリ記事にしています。

区分を1戸買ったり、セミナーに出演しただけで、
数日間に渡って、延々と詳細説明や感想を書き記しているところなど、
初々しい感じさえしますね。

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最初のアパートを買う際に、当時の国金から融資を受けたときの記事。
1500万円の融資で大喜び。


一方、無知&経験不足だからこその面白い行動もあり、

・売主さんに決済のお金を借りられないか打診してみる。(もちろん玉砕)
・滞納の督促をして、入居者に軽々とあしらわれる。
・富山の老舗業者に物件をけなされて口論になる。

など、今ではしないだろうなーという非効率なこともやっています。

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引き継いだ賃貸借契約書と鍵をキレイに並べて写真撮影。(笑)


ただ、やはり当時の方が不動産を買ったり空室を埋めることについて、
もっとマジメで情熱を注いでたことも分かります。

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このように、自分でPOPを作って貼りに行ったりも。

効率は良くありませんが、「やれることは何でもやる」という姿勢は、
今よりもしっかりしていますね。


当時の記事の一部は、レポート形式で閲覧できますので、
13年前の初心者時代の活動にご興味ある方は、こちらからどうぞ。

投資家けーちゃん勝利への道程①

投資家けーちゃん勝利への道程②

投資家けーちゃん勝利への道程③


なお、無料レポートを取得する際には、
他の協賛メルマガを購読する必要がありますので、
購読専用のアドレスを作って登録することをオススメします。


サイトで見つけた激安物件&ふざけた掲載。

今月から来月にかけて、少し長めのセミナー講師をすることになり、
授業の構成と資料作りに取り組んでいます。


講義は早稲田大学エクステンションセンターというところで、
入試や年齢などの制限なく、誰でも受講ができるオープンカレッジです。

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早稲田大学エクステンションセンター


担当するのは八丁堀の教室で、全3回の初心者向け講座。
リーズナブルな価格設定ということもあり、既に満席の模様です。

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講座の詳細はこちら


さて。

その資料作りのために、検索サイトを入念にチェックしていますが、
思った以上にキツい売り物件は多いです。

例えば、「需給環境が崩れたエリアでの賃料相場」の事例を探していると、
こんな悲惨な賃貸物件がありました。家賃7500円+共益費。


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当然の敷金・礼金ゼロ。


築12年と新しめですし、光インターネットも導入されています。
ウォシュレット当然付いてるし、首都圏なら5万円以上で貸せるスペック。



次に見つけたスキー場近くのリゾートマンションは、
なんと、販売価格1万円。もはや不動産の値段ではありません。

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この手の物件は、よく「絵空事の利回り」が載ってたりしますが、
それすら躊躇される物件なのか、記載がありません。。

不動産投資の崩壊事例として、忘れてはいけませんね。



また、中には面白い・・というか、
ちょっと業者さんが投げやりなのではないかという、
安めの売り戸建ても見つけました。


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キャッチのところに「決め手は備考欄」とのアピール。
スペックやエリア以外のウリがあるのかと思って読んでみると・・・。

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まさかの引っ張り系コメント。読み進めていっても・・・

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業者さんがふざけていることを確信。
おそらくはレインズなどから適当に抽出して載せているだけで、
売主さんとは何の面識もないのでしょう。

で、結論は力が抜けるような内容でした(笑)






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しかし、仮に物件そのものに何のウリがなかったとしても、
桜えび以外に書くことはあったと思います。



不動産投資フェアに参加。

土曜日は、HOME'S不動産投資フェアでお話をしてきました。

これまでは汐留とか九段下などのホールで開催されていたイベントが、
今年はなんと、東京ビッグサイトに場所を移しました。
全賃フェアと同じ会場です。


さすがに会場が広すぎるだろ・・とも思いましたが、
出展ブースもセミナーも一気に増えて、充実した内容揃いでした。

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竹中平蔵さん、猪俣淳さんなどが招待講師として招かれており、
以前フェスタにも出演いただいた、元アイドル投資家の沢田冨美子さんも、
初心者向けセミナーでお話をされていました。

沢田さんがフェスタに出られた時の記事


ラスベガスから来日した、謎の海外投資家も。。(笑)

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CNNにも採り上げられている凄い人らしいです。


ぼくは1時間いただいて、規模を増やす方法についてお話しました。

たくさんの方に聴いていただいたのですが、
天井が高い上に、セミナー会場の外は結構やかましい環境なので、
大きな声を出し続けて疲れました(笑)

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猪俣さんと控え室が同じでしたので、
出番まで、講演手法と不動産投資についてアドバイスを頂きました。

記念写真も・・・。ヽ(´∇`)

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自分も勉強になる、楽しい1日でした。



動画&写真撮影の裏側。

入居促進の動画撮影をされるNoblueさん。
今では1ヶ月先まで、予約で埋まっているような状況だそうです。

他の施工事例も載ってるNoblueさんのサイト


今回も、普通のワンルームをキレイなモデルルームに、
変身させていただけました。その模様をご紹介したいと思います。

朝9時くらいから、家具や小物の搬入作業。

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壁や天井の雰囲気、場所、主な入居ターゲットなどをもとに、
基本的なプランを作成し、車に家具を積んで搬入します。

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間取り図にラフプランを書き込んだもの。


搬入が終わると、ソファやテレビなどの大きな家具を並べます。
この段階でも微妙に位置を修正したり、並び替えたりという作業が発生します。

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食器や観葉植物、浴室やトイレに置く小物などは、
奥さんが並べて清水さんがチェックするような役割分担のようです。
アイテムの選び方や配置などに、センスを感じますね。

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こちらは、カーテンを設置する清水さんですが・・・

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建物によって必要な長さも違い、サイズが合わないこともあります。
そういう時にはどうしているかというと・・

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裾の部分をクリップで留めて、ちょうど良い長さにしているのです。


荷物を搬入してから撮影に入るまでの時間は、想像以上に長く、
微妙な位置の修正、アイテムの入れ替えなどは現場の雰囲気を見ながら、
かなり細かく修正を加えていきます。

棚に置くタオルのたたみ方、テーブルに置く食器の角度、
テレビラックに置く本までこだわります。


こちらは、コーヒーカップの色をどうするかの比較写真。

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もはや「どちらでもいいですよ」と言いたくなりますが(笑)、
清水さんは熟考のうえ、黒いほうのカップを選択。

アイテムの形状より、色のバランスが適切かどうかが大事だとのことです。


10時前には搬入が終わったのですが、結局撮影に入ったのは12時半くらい。
昼食もとらずに暗くなるまで撮影を続けていただきました。

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冬の北陸は、天気が数十分単位でころころ変わる上に、
雪に光が反射して撮影ができない時間帯もあり、いつもより長く掛かったそうです。

そういうご尽力を経て完成したのが、これらの凄い写真!

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こちらは、窓側から撮影した写真。


同じパターンの家具と小物を並べて、サクッと撮影すれば、
午前中だけで終わらせることもできそうですが、

クライアントに「もう、いいんじゃないですか?」と言わせるほど、
細部に至るこだわりが、他に真似できない品質を誇る理由ではないかと思います。



金沢マンションで動画撮りました。

今日は金沢のホテルからブログを更新しています。

このような雪の時期に北陸に行くのは、たぶん7~8年ぶり。
富山を離れてから、一度あったかどうか・・くらいに久しぶりです。

理由は別に持ち物件の入居率が下がったからではなく、
金沢のマンションで、Noblueさんのプロモーション動画を撮影するためでした。
これで、実施は4物件めになりました。

Noblueさんのホームページはこちら。


まだ動画はできあがってませんが、家具設置済みの状態で撮影した「プロの写真」を、
1枚送ってもらいましたので載せておきます。

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実物よりも、3倍くらい良く見えてしまっています・・(笑)

撮影の様子は、次回のブログでご紹介しますね。


そして、冬の北陸は美味しいものがいっぱいあります。
寒ブリなどの海の幸を堪能しましたし、雪がたくさん降ることもなかったので、
楽しく快適な出張になりました。

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区分マンションの選別ステップ。

先週は、月末に決済する区分マンションの金消契約がありました。

エリアの関係でいつもの地銀さんでは対応できず、
久々にメガバンクでお金を借りました。
審査は遅いものの、いつもの半分くらいの金利で調達できました。

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区分マンションの探し方を聞かれることも多いのですが、
一棟ものに比べると、めちゃめちゃカンタンです。

基本的には、この3ステップで完了。

1.賃貸中のファミリー区分(面積で絞り込み)をネット利回りで選別。
2.その家賃が、相場と比べてどうなのか確認。
3.実需向けに売却した際に、いくらで売れそうなのかを調べる。


何戸もある一棟ものであれば、レントロールだけで判断できますが、
区分マンションの場合は、他の建物と比較してブレを確認する必要があります。

そして、適正な家賃かつ適正な利回りで購入した場合、
リフォーム済み&実需向け売却すれば、数百万円の価格差が必ずあるので、
売却相場を調べて、その価格差も確認します。


前に満室経営新聞プレミアムの会員さん向けにやったセミナーでは、
この作業を「トリプルゲージ選別法」と名付けて説明しました。

区分マンションの場合、エリアと築年数が基準内なら融資は必ず通るので、
あとは「ローン特約・瑕疵担保なし」の買付を入れて、強気に交渉するだけですね。


一棟ものの競争に疲れたような方に、非常に有効な投資法ですが、
与信毀損を起こさないために、毎回自己資金を一定以上入れているので、
CFベースの投資効率はあまり良くありません。

売却も含めた保有期間全体の指標は、悪くないです。


最低賃金の規定は意味がない説。

最低賃金を上げようという動きが活発になっているようです。

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1500円・・・。結構なもんですね。
1日8時間で月22日勤務すると、26.4万円の月収になります。

ぼくは、最低賃金を高めることは雇用の減少を招くだけなので、
やっても意味はないと思うんですけどね。


例えば、金沢で賃貸市況を調べていたら、こんな物件がありました。

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家賃1万円&共益費3千円。。

これじゃ、固定資産税や各種の経費を賄えませんが、
仮に「最低家賃法」みたいな法律を作っても意味がありません。

法改正で最低家賃が3万円に上がったとしても、
1万円の家賃で住んでいた人が、3万円払うという訳ではなく、
実家に帰ったり共同生活したりで、さらに空き家が増えることになります。

頑張れば3万円払える人もいると思いますが、
そういう人は、もとから3万円で入居が決まっていた、
もっと良い部屋に引っ越します。


最低賃金も同じことで、時給950円で雇われていた人は、
1500円払わなければならなくなった場合、クビになってしまいます。
そして、その仕事は機械化されたり外注化される訳です。

1500円払っても人材を確保しなければならない場合は、
もとから1500円レベルの仕事をしていた人に、頼むことになりますので、
やはり950円の人は失業します。


「時給千円以下では生活ができない」という、デモやってる人の主張は、
大家さんの「家賃1万円では、経費が賄えない」という主張と同じで、
「使う側」からすれば、相手のお財布事情など関係ありません。

その家賃なり人件費が、こちらの得たいものと釣り合うかのみ。


世の中のほとんどのことは、市場原理が働きますので、
法律などで強制しても上手くいかないことが多いですね。


頼れる!海外資産。

お正月休みあけに、また三連休がありまして、
何となく今年はスタートダッシュという感じの年始ではありませんでした。

昨日はメルマガ読者さん向けの飲み会をやりまして、
あとは本を読んだり、教材音声を聴いたりという日が多いです。
不動産の本だってまだまだ学びがあります。


これから読むのは、アメリカに渡った石原博光さんの新刊。
なんと、アメリカ戸建て投資についての本です。

頼れる! 海外資産―アメリカ戸建て投資のはじめ方
石原 博光
技術評論社
売り上げランキング: 3,371


これは、かなり中身が濃い本格的な指南書だと思います。
書いてある通りにそのまま実践すれば、その通りに購入できそうです。

石原さんの持ち物件について、実際の数値情報が載っていますし、
数冊分の本を1冊に凝縮したような充実度ですね。

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もちろん、物件の探し方、融資、管理の方法、トラブル対策、
税務、日米それぞれの商習慣などなど、知りたいことのほとんどが
網羅されているオススメ本です。


今や、数棟の物件を国内で保有している方であれば、
外貨や海外不動産でバランスを取る手法も、割と普通になってます。

その入門&実践書として、ぜひ読んで欲しいと思いました。



保有物件のまとめ。

現在の規模について、まとめてみました。

【保有物件の数】 一棟もの4つ(合計9棟)、区分24戸。合計158戸。
【保有総額】 6億5700万円。
【ローン残債】 4億5207万円。
【家賃収入】 満室時で約870万円/月額 年換算1億440万円。 
【銀行への返済】 12月は約354万円(元金均等が多いので、毎月変わります)


このほかに、太陽光パネル4機を保有しています。

購入総額は約1.1億円。12月の売電収入は80万円ちょっとでした。
5月や8月は、月額100万円以上いきます。


融資を受けている銀行、金利、返済期間などの詳細や、
各物件ごとのスペック、入居状況などはMSPで公開しています。

満室経営新聞プレミアム


謹賀新年。

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遅ればせながらですが・・・。

今年もよろしくお願いします。
2017年は、月10回ペースの更新を習慣にしようと思います。


満室経営新聞 交流会やりました。

先週土曜日は、満室経営新聞読者さんを集めて開催した、
もう10年目くらいになる「読者交流会」でした。

新聞の創刊は2010年ですので、まだ10年経ってませんが、
それ以前でも、毎年交流会のようなものをやってました。

むしろ、昔のほうが頻繁に開催してましたね。

ビアガーデン行ったり、熱海で1泊セミナーやったり、
時間の余裕ができたらまた、そういうのもやりたいのですが。ヽ(´∇`)


さて。今回のイベントは品川。
昨年8月に、「真夏のメガ大家祭り」を実施した場所と同じ。

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120名超の参加をいただき、会場は満席でした。

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第一部で講演をされた越谷大家さんは、
ご自身の経験を、再現性のある形で総合的に解説いただきました。

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第二部は、かなり久しぶりに外部のセミナーに出演された石渡浩さん

事業化&大型化、融資、人材活用などなど多岐に渡って、
限られた時間の中でパワフルに、かつ楽しくお話をいただきました。
まさに、圧巻という感じのセミナーでした。


そして、延べ3時間以上にも渡るセミナーのあとは、
お待ちかねの懇親会。今回は移動が楽でよかったです。

ここ数年、ぼくは懇親会の司会担当をしています。

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業界の有名人も、たくさんご参加いただけました。
懇親会は、総勢150名くらいになっていたのではないかと思います。

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NSX松田さんと峯島さん(水戸大家さん代表)

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女性投資家のみなさん&桜庭さん、白井さん。
写真の全員が不動産投資本の著者。


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沢孝史さんと、OL大家のなこさん。


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左端は、最近出版された宇津木さん。


懇親会のあとは、写真はありませんが近くで二次会があって、
そちらも50名の参加をいただき、ほぼ終日不動産漬けの1日となりました。


最近は、業者さんがやっている無料のセミナーが増えたため、
何も売り込みがない=でも参加費が掛かるイベントは減少傾向です。

そんな中、このような場に参加されて勉強する方々は、
これから賃貸市況や投資環境が悪化しても、しっかり勝ち残っていくことでしょう。


不動産投資は、知識と努力をお金に換えるビジネスなので、
ぼく自身も日々レベルアップしていこうと、改めて思いました。



満室経営新聞 読者交流会

少し前から募集をしていますが、
12月3日、満室経営新聞主催の「読者交流会」が開催されます。

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【12/3】満室経営新聞 読者交流会 ~品川


今年は、資産管理法人を売却して億万長者になった石渡浩さんと、
ご勤務先を退職してバリバリ活動中の越谷大家さんが、
初公開ネタを含めて、たっぷり合計3時間のノウハウをお話いただけます。

もちろん、総勢100名超の規模を誇る懇親会つき。

毎回、有名大家さんや業界プロフェッショナルの方が、
多数参加されることでも知られています。


ぼくも最初から会場にいますし、懇親会は司会をしますので、
お忙しい時期ですが、ぜひご参加ください。


ベトナムの写真が出てきました。

そうそう。ベトナムの写真がいくつか出てきたんですよ。

初日の夜、iPhoneをホテルのプールで水没させてしまったのですが、
それまでに撮った写真がLINEなどから復旧できたので、
もう既に旬は過ぎていますが、載せておきます。

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何度も食べた、名物料理フォー。無難においしい。

下の2枚は、口座開設をした現地の銀行です。
カウンターで接客をする人が、密度的に日本の10倍くらいいます。

まだ機械化・IT化が進んでないのでしょうね。

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続いて、コンドミニアムの商談会場。モデルルームも併設されています。
かなり活気があり、上向きな景気を実感できました。

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そして、この契約書がくせものです。
異様に分厚い上に、日本のように綴じて冊子にする習慣がないようで、
そのため、写真に写っている全ての紙に、直筆のサインが必要だというのです。

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ほぼ、罰ゲーム状態の契約でした。手が痛かったです。


ベトナムの通貨は、VND(ベトナムドン)といいまして、
1円がだいたい215ドン前後。過去に相当なインフレがあったのでしょう。

3万円を両替すると、600万VNDも!財布に入りません。。

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で、街の視察をしようと思いまして中心部を歩いていると、
日本語が話せるベトナム人が、3時間2千円でガイドをしてくれるとのこと。

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バイクに乗って、市街地を走ることになりました。
排気ガスがすごくて、帰国してから咳が止まりませんでした。(;-_-) =3

帰宅ラッシュ時なんか、こんなレベルです。

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夕ごはんは、ガイドさんに連れて行ってもらった、
地元の人がよく行くような、シーフードのお店でエビ三昧。

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その後、気をよくして帰ってプールに落ちたということです。


区分マンションの状況。

10月は一度の更新もしないままでした。。

そろそろ、コンスタントに書いていくクセをつけないと、
たくさんの読者さんがいるブログが、廃墟扱いされてしまいそうです。

このブログをお気に入り登録(ブックマーク)してくれていて、
アクセスしたけど空振り・・ということを何度も繰り返した読者様、
誠に申し訳ありませんでした。(/_;。)


更新はしていないくても、不動産を中心に日々活動はしておりまして、
10月も都内に区分をひとつ買いましたし、
今月決済になる神奈川の区分を、2つ売買契約まで終えてます。

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10月に購入した都内のマンション。1370万円。


でも、かつては一大イベントだった不動産購入も、
今では日常的な作業になりつつあります。

特に低単価な区分マンションを数多く買っている状況では、
調査、買付、契約、融資、決済・・などの一連の流れもマンネリ化していて、
ブログで書くのも気が引けるというか・・(^^;)


でも、当たり前の日常の中から何かの「気づき」を得て、
それを読者さんに提供する行為は、まだまだ自分にとって大切です。

引き続き、お読みいただければ幸いです。


ちなみに、自分の区分保有はこんな状況になりました。

・これまでに購入した物件 27戸
・売却した物件 5戸
・現在保有している22戸の合計金額 31,250万円
・区分購入で融資を受けた金額 24,270万円

区分から入ってくる家賃は、月250万円くらいですので、
表面利回りで9.6%くらいということになります。

一棟もののRCマンションを、利回り9.6%で購入するのは結構難しいので、
これはこれで、アリなのかな・・という感じですね。


ベトナム行って来ました。

こないだの週末、ベトナムに行って来ました。

ホーチミンの市街地に建築される区分マンションの契約と、
現地銀行での口座開設が目的だったのですが、

「いやー、これで久しぶりにブログの更新できるなー」

なんて思いながら、気持ち悪いくらいバイクの多い町並みや、
食べて美味しかった地元の食事や、
変な日本語で説明されている日本人街の写真を撮ってました。


初日だけで5~60枚は撮影したはずですが、、


その日の夜に、携帯を水没させました。。(--;)


ホテルの屋上に、プールを囲んだようなバーがありまして、
そこのプールに落としたのです。。というか、自分ごと落ちました(笑)


データは消えるし、帰ってくるまで写真撮れないしで、
更新モチベーションが一気にダウン。

こういったテキストタイプの記事が精一杯だった・・という話です。


今回は、自分の買う予定のマンションに住むような、
現地のお金持ちや、駐在員さんの生活ぶりを見たかったので、
ずっと市内中心部にいました。

いろんな観光名所、特にビーチなんかは楽しめそうなんですが、
そういったところには行ってません。単独訪問でしたし。


次回はもうちょっとゆっくりした日程で、
物価の安さを享受できるよう、贅沢をしてみたいと思います。


最近、区分をたくさん買っています。

区分マンションの購入ペースが上がっています。

何度か説明してますが、賃貸中のファミリー区分を購入して、
住んでいる方が退去したら、リフォームして売却するという仕組み。


最近は、再度賃貸に出すことも増えましたが、
手間や予定外の支出が発生する確率が非常に低いうえに、
貯まった修繕積立金を引き継げるというメリットがあります。


まず、6月と7月に1戸ずつ購入をしました。

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こちらのマンションは、先日金消契約を終えて決裁待ち。
この決裁がお盆前最後の仕事になる予定です。

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規模が大きめのマンションが増えてきた気がしますが、
特に、大規模物件を狙っている訳ではありません。

そして昨日は、こちらのマンションの売買契約をしてきました。

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銀座で何店舗も飲食をやっている社長が売主さんだったのですが、
横浜のような場所の悪いところは売却して、
麻布十番や勝ち鬨みたいな良い場所に買い換えるんだそうです。

ちなみにこのマンションは、横浜市営地下鉄の駅から徒歩3分で、
ぼくの保有している不動産の中で、ダントツに良い場所にあります。(^^;)


それから、こちらは買付が通っていてお盆明けに売買契約の予定。
ちょっと古いですが、名古屋の中心部にあります。

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ぼくがこれまで経験した限りでは、横浜や東京よりも名古屋の方が、
賃貸中と実需向けの価格差が大きいようです。


最後に、買付が通って現地を見てきたばかりのマンション。
めちゃめちゃ規模が大きくて、ひとつの街レベル。

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空から見るとこんな感じです。買うのは写真左上の建物の1室。

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駅からは遠くてバスを使わないと厳しい場所にありますが、
完成度の高さを評価して、利回りは高くない物件でも買うことにしました。


ということで、油断していると
どの物件の契約をしているのか分からなくなってしまいそうですが、
1つ1つの案件を大事にしながら進めていこうと思います。

物件の所在地、購入金額、家賃、管理費&修繕積立金、融資で使った銀行、
借入機関、金利などの情報は、「満室経営新聞プレミアム」に載ってますので、
ぜひ会員登録してみてくださいね。


福島に行って来ました!

先週末、福井の郡山まで行って来ました。
J-REC(日本不動産コミュニティ)が年に1度開催している
全国事例研究会に参加するのが目的です。

過去に、広島、札幌、沖縄、鹿児島、大阪で開催していますが、
欠かさず参加しています。もちろん普通に参加費を払って。


福島は、いわきのスパリゾートハワイアンズには行きますが、
郡山は10年くらい前に仕事で行ったきり。

新幹線を降りても、まったく記憶や懐かしさがありません。。

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会場は郡山駅からほど近い、ホテルの宴会場でして、
いつもよりグレードの高い感じがします。

西山雄一さんの開会挨拶のあと、浦田健さんの講演がありました。

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浦田さんは、不動産業界の今度の流れを示唆するようなお話でした。


セミナ-プログラムは、こんな感じ。
1つのお話が25分程度と短く、内容を詰め込んで理解できることと、
良くも悪くも、他では聴けない話がテーマになるのが特徴です。

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3時間くらいの長丁場なんですが、毎年あっという間です。

その後は懇親会→二次会と続いていくのですが、
いつも二次会に行くメンバーは、日頃から仲良くさせていただいていて、
もはやその場は、不動産の話など誰もしません(笑)

今年は、「トヨタ式不動産投資」で有名な、
久門(ひさかど)さんと初めてお会いできたので記念撮影なども。。

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中央は、JREC理事の大友さん。今年も司会をされていました。


すぐに使えるノウハウもあり、新しいネットワークもでき、
やはり今年も、参加して良かったです。

来年の開催地は福井ということで、初の北陸です!
関東からのアクセスが悪いので、参加人数がちょっと心配ですが・・・。


郡山って、安くてそこそこ美味しいラーメンチェーンである、
幸楽苑の本拠地なんですが、駅近くで食べたラーメンは。。( ̄Д ̄;)

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まあまあ大きめのチャーシュー以外は、
サービスエリアとかで食べるラーメンみたいな味でした。


高知の物件、こんな感じでした。

高知の物件なんですが、情報を得て2日後に現地に飛び、
それと併行してメガバンク2社に、融資の打診をしていましたが、
結論からいくと購入には至りませんでした。

新耐震ながら昭和築ということで、写真を見ても分かりますが、
テコ入れに2千万円くらいの費用が掛かりそうで、
融資の感触を得てから価格交渉をしようかなーと考えていたところ、

・・・満額で買ってしまう人がいたということで。


でも、高知は楽しく美味しいところでしたねー。
また別の物件で、縁があるといいなと思いました。

高知空港は、いまは「高知龍馬空港」という名称になっており、
飛行機を降りると、すぐに龍馬押しです。

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映画のタイトルを文字ってることは一目瞭然なのに、
それをわざわざ説明しているところが、センスないなーって思います。
むしろ、英文を「Ryoman Holiday」にすればよかった。


そういえば、富山も「きときと空港」なんていう、
ダサい名前に変わってたなぁ。。高知の方が、まだマシでしょうか。

空港から自動車で30分くらいの場所に、売り物件がありました。
中心地からもほど近く、ベッドタウン的なエリアのようです。

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入居率は全体で7割強と(自分にとっては)まずまずですが、
内装はかなりダサく、洗濯機置き場もベランダにあるなどイマイチです。
スペック以上の入居率をキープできてる感じでした。

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古いシングル物件お決まりの、備え付けベッド。机や椅子もありました。


ただ、建物のグレードはそれなりですし、
こんな感じの中庭(?)もついて、手を入れれば蘇る感じもします。

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洗濯機置き場の室内化については、これまで経験がなく、
費用の算出やレイアウトにも時間が掛かり、先を越される原因になりました。

日々、精進というところですね。


高知に行って来ました。

日曜と月曜で、急遽高知に行って来ました。

急ぎで売り物件を検討しなければならないからですが、
直前すぎて飛行機やホテルが高い。。(^^;)

他のスケジュールの合間を縫っての強行だったので、
滞在時間も短く、仕事以外の観光もほぼゼロ。


でも、初がつおのトップシーズンということで、
美味しいご飯は、食べてきましたよ-。

写真は、ひろめ市場というとこでの夕ごはん。
市場の中だけでも、数件ハシゴできます。

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鰹はお昼、夜、翌朝で、写真の量の4倍くらい食べました。
あと、左手前の小鉢は鯨の竜田揚げです。


売り物件、その他詳しいことについては、
次回の記事でお伝えしますね。早めにアップしなきゃ。。


連休明けに北陸訪問。

5月の連休は、コラムや収支レポートを書いたりという
黙々系の仕事をしてまして、6日から2泊で北陸に行って来ました。

今回は久しぶりに富山泊して、懐かしいお店にも再訪しました。ヽ(´∇`)ノ

この時期名残に近づいているホタルイカは、
昆布の上でちょい焼き。これがコッテリして美味しい!

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茹でたり、沖漬けにしたものは横浜でも食べられますが、
こういうのはやっぱり、現地に限ります。


仕事の方は、競売物件を見て裁判所に行ってみたり、
取引銀行にご挨拶に伺ったりしました。

先日、物件を売却して繰上返済をしてしまったので、
お詫びと今後の関係強化を狙って、定期預金を組んでみたりも。

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翌日は、能美マンションの修繕について打合せ。

このところ、強い雨が降ると共用部の天井から漏水していたので、
ある程度キッチリ直しておかないとなということに。

朝起きたら、珍しく結構強い雨が降っていたので、
これは漏水の現状がよく分かるなー・・・と思っていたところ、
現地に到着した頃にはバッチリ晴れました。(^^;)

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漏水の状況は、雨汚れを見てなんとなく判断することに・・・。


金沢もそうなんですが、
良い管理会社さんは良い工務店さんとタッグを組んでます。

能美でご紹介いただいた会社も、親切で説明も丁寧にしてくれましたし、
コスト意識もあって、必要かつ最小限の提案を頂けました。
おそらく、今月中に工事をスタートして、梅雨入りまでには終わらせます。


ということで充実した北陸訪問だった訳ですが、
最後に、ホテルで提供された(無料!)朝ごはんの写真。

おにぎりが、とろろ昆布で巻かれています。

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さっきのホタルイカ焼きもそうですが、
富山の人は本当に昆布が好きで、1人あたりの購入額は全国一。

おにぎりに巻いたり、味噌汁に入れたり、魚を締めたりと、
様々な場面でフル活用されているのです。

※ちなみに、生産はゼロです。食べるだけ。



大家さん学びの会に参加。

先週末は、久しぶりに「大家さん学びの会」の勉強会に、
参加してきました。たぶん2年ぶりくらい。

大家さん学びの会 ホームページ


ご無沙汰をしている間に、スタッフの人数も増えていましたし、
開催場所、運営内容もグレードアップしていました。

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進化しながら、10年以上もコミュニティを維持し続けるのは、
並大抵の努力ではできません。素晴らしいですね。


今回の勉強会は、民泊でした。
それも、自宅の一部を貸すというホームステイ型のAirbnbについて。

講師の「ななころさん」こと嘉手納知幸さんは、
話し方も上手で、再現性のある運営ノウハウをご紹介いただきました。

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嘉手納さんが代表を務める、社団のホームページ


自宅を使うということで、転貸借によるルール違反や、
旅館業法に抵触するようなリスクもありません。

開業費用も最小限で済みますし、集客もしやすいんだそうです。
「お金を稼ぎながら、英語も学べる!」という利点もあるとのこと。


自宅に他人が来るのに抵抗がない方にとっては、
非常に良い投資選択肢のひとつではないかと思います。

ぼくは、そういうのダメなんですが・・(^^;)


勉強会後は、フリートークや懇親会と続くのですが、
不動産の話題は尽きませんし、役立つ情報を得ることもできました。

また近いうちに、参加してみようと思います。


絶対自分では書けない本。

日本を代表する不動産投資コンサルタントである、
猪俣淳さんが、あの名作の詳細解説版を出版されました。


400ページを超えるボリュームで、はっきり言って難しいです。
10年前の自分だったら、序章も理解できなかった可能性が高いです。(^^;)


しかし、プロレベルの知識をつけたければ読むべきでしょう。
ぼくも頑張って読破しようと思います。

ぼくが自分のことを「コンサルタント」と自称しなかったり、
自分がやる面談も「コンサルティング」と呼ばないのは、
そんなことしたら、猪俣さんのような真のプロに失礼だと思っているからです。


ほーら、シミュレーションの前提条件だけで、この緻密さですよ。

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この本の校正をした編集者さんに、同情してしまうレベルです(笑)


書籍には、猪俣さん自身の投資事例と細かい分析も載ってるので、
電卓を叩きながら、そちらをじっくり見ていくことで、
購入から出口までの全体像が、はっきりしてくるかと思います。

このテーマでは、間違いなく最強の本。ぜひチャレンジしてみましょう。


20年後のことなんか分からないから買えないよー。

不動産投資をスタートしない人の言い分として、
「今は買い時ではない」というのに次いで多いのが、

・20~30年後にどうなっているか、分からない。

というものです。


通常、不動産投資の融資は長期で組みますので、
それを完済できる頃の、経済状況や金利、人口増減などが 
不透明なので投資ができないという理由です。
 
不動産投資だけでなく、普通の住宅を買う人も、
これを理由に躊躇することがありますね。

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こういった方は、不動産を車や電化製品などの
耐久消費財と同じに考えてしまってます。
 
不動産は、それこそ何百年も前から「手堅い資産」とされており、
価値と価格が見合っていれば、
確実に売却して、現金に戻すことができます。


ちゃんと価値のあるものを購入し、
購入後できるだけ早く、「ローン残債<売却想定額」になるよう
しっかりと価値を維持するようにすれば、

いつでも、手出しナシで不動産を処分できる訳です。

 
その「ローン残債<売却想定額」を維持できる限り、
いつでも抜けられるゲームに参加しているようなもので、
長期保有のリスクは極小化できます。 

だから、20~30年どころか10年先さえ、
読み切れている必要などありません。


ぼくは不動産投資を12年やってますが、
実際、10年以上保有している物件などありません。

金沢で2006年に買ったマンションが、
今年の9月で、めでたく保有10周年になりますが、それも

「いつでも残債以上で売れるけど、まだ売らない方がいい」
 
という状態の延長線上でしかないのです。

 
不動産投資をやり続けている人は、
別に、長期的な日本経済を見通せている訳ではなく、
資産を買っているという正しい認識があるだけです。 
 
ちなみに、一番多い「買い時ではない」という方へのアドバイスは
以前のメルマガで書いてますので、
よろしければ、バックナンバーを探してみてくださいね。

メールマガジンのバックナンバー



世界の資産運用フェア。

春の3連休(世間では)には、大手町で開催された、
「世界の資産運用フェア」というイベントに行って来ました。


これまで、一時的に国内株の取引をした以外は、
ずっと国内不動産投資のみに集中して投資をして来ましたが、

・現金資産が増え、普通預金だけでは効率が悪いこと。
・投信などの「紙の投資」も勉強したいこと。

という理由から、
資産運用は、今年の重点取組項目として考えています。


イベントの主催をされている内藤忍さんは、
昨年、浦田健さんのCD教材収録でお目に掛かっていましたので、
その点でも興味がありました。

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ブース出展は、全体の半分くらいが海外の不動産投資。
あとは、外貨の投信や金融機関など。
ワイン投資や現代アート、商品取引の出展もありました。

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浦田健さんも、スリランカでの不動産投資をテーマに、
パネルディスカッションに出演されていました。

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2年後までに、数ヶ国で不動産物件を購入するのを目処に、
今年はいくつか海外の視察をしたいと思ってます。

それと、換金リスクの低い金融商品と、
ドルコスト平均法で毎月積み立てる方式のものを買うかなーという感じです。


会場で、内藤さんの新刊にサインを頂きました(^ー^* )
これで、マネーリテラシーが上がるといいな。

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二択だからすぐわかるお金の増やし方50 (単行本)
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不動産も、集中していろんな勉強をしましたので、
他の投資をしないのなら、同じくらい知識を得ないといけませんね。

加賀マンションの売却。

既に満室経営新聞プレミアムには載せましたが、
8年間保有した、加賀のマンションを売却しました。

温泉地という特殊な場所で、唐突なRC賃貸マンション。
物件の周りには賃貸住宅自体がありません。

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ストリートビューで物件の隣地をチェックした画像。


観光ニーズに頼りっぱなしなので、能登あたりで地震が起きると
すぐに観光客が減って旅館経営がピンチになったり、
そもそも当該エリアへの転入者の数が、圧倒的に少なかったりで、
不安を抱えながらの経営でした。

ただ、優秀な管理会社さんからしっかりとサポートを得て、
トータルでは高い入居率と、低いコストを維持することができました。
売却時も満室でしたし。


突然雨漏りがして、数十万円の出費があったり、
固定資産税だけで家賃の1ヶ月分以上が出て行ったりと、
キャッシュフローは良い時も悪い時もありましたが、
その裏で着実に残債は減って、含み資産に変わっていきます。

売却時には、その資産が現金に変わって手元に戻る訳ですが、
ここが「資産を買う」不動産投資の良いところですね。


ただ、現金は増えたものの物件数は当然減ってしまって、
現在の所有は、147戸になりました。

200戸くらいまで増やしたいので、引き続き頑張ります。


格闘技イベントに協賛してみました。

先週末、格闘技イベントの観戦に行って来ました。

シドニー五輪レスリングの代表で、
今はジム経営など多角的なビジネスをこなしながら、
現役ファイターでもある宮田和幸選手が主催するイベントです。

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宮田選手についてはこちら


20試合以上もある長時間イベントですが、
1試合は5分×2ラウンド中心で短いため長さを感じません。

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ボクシングなども含めて格闘技観戦は、大好きなんですが、
殴られたり関節をキメられたりする選手を観る度に、
「うわー!自分はやりたくない!」と思います。(^^;)

こんな大変なことしている選手に比べれば、
自分のやってることなんて、全然甘いなということを実感し、
明日からのエネルギーとするのです。


また、宮田選手が主催する大会は、毎回協賛をしてますが、
今回は大きめのイベントということもあって、
主催試合(言葉が適切か分かりませんが)というのがありました。

満室経営新聞プレゼンツ

って、悪い響きではありません。ヽ(´∇`)ノ

こんなふうに、パンフレットにも掲載されています。

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満室経営新聞は、月刊誌ですが・・・。
仮に週刊であっても、ちょっと漢字が違いますが・・・。

※宮田選手の主催するジムがBRAVEといって、基本的には所属選手を応援です。
 対戦相手は変な名前ですが、あのラーメン二郎がスポンサーになっているので、
 そちらに配慮したリングネームになっているのかもしれません。


とはいえ、試合前にマイクでアナウンスされたり、
終わったあとでリングに上がってプレゼンテーターをしたりというのは、
なかなか気分の良い体験でした。ラウンドガールが細い!

写真にデレデレ感があるので、小さめに掲載・・・。
BRAVE所属の川中選手が、見事勝利しました。

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ちょっとお金を多めに出すだけで、このような特典があったり、
もちろん最前列観戦できたりしますので、
個人的には、割と素敵なお金の使い方ではないかな・・と思う次第です。



最近は来客が多い&大阪行って来ました。

3月になりました。

この時期はだいたい、毎年花粉症で苦しんでいるのですが、
なぜか今シーズンは症状が軽いです。
いくつか要因は考えられるのですが、いずれにしても助かってます。。


さて、年度末ということで繁忙期のテコ入れをしたり、
確定申告をしたりで忙しいのですが、
さらに、社員さん採用の面接物件売買の各種手続きもありまして、
最近はアポイント・来客が異常に多いです。

いつもは、午前中に1~2件のアポがせいぜいで、
1日誰も来ない日も結構あり、黙々とパソコンに向かってたりします。
人と話す方が、時間が早く過ぎますね。(^^;)


あと、2週間前には大阪で久々にセミナー講師をやりました。
今週末も東京の有楽町で、少人数(?)のイベントがあります。

大阪はこれまでに、けっこうな回数行ってますが、
そうはいっても訪問と訪問の間に、数ヶ月はあいていますので、
食べるものは、ほとんど毎回同じなんですよね。


おでんと、焼き肉(ホルモン)と、ラーメンです。

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まとめて報告。

ブログ以外の媒体で、近況報告的なことを書いていると、
しばらくこちらを更新してないことを、忘れちゃったりしますよね。

自分がレベルアップしているのか、行動がマンネリなのか、
以前のように、活動内容を張り切って載せるのが、
ちょっと恥ずかしいような気もしています。


1月の下旬は、雪の降るなか北陸に行って来まして、
小松のマンションで、Noblueさんのプロモーション動画を撮りました。

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自分の物件でも!という方はこちら。


普通の2LDKが、新築分譲マンションのようになります。


法人の決算が11月にあったので、1月末には納税をしましたし、
その後、コピーを金融機関に配って状況説明をします。

満室経営新聞のコラム執筆者さんなどをお招きして、
懇親会をやったりもしました。


さらに、先週末はメルマガの読者さんを集めて、
西山雄一さん講師の、春夏秋冬理論セミナーを開催しました。

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人生にはサイクルがあり、その流れに乗った行動をすることで、
よりスムーズな目標達成に近づけるという内容です。

参加者さんの満足度も高かったようです。
個別にご参加されたい場合は、西山さんのサイトからどうぞ。


今週末は、大阪出張で久しぶりに講師業をしてきます。

あと、有名なグルメ漫画の美味しんぼにも載っているお店で、
日本一と言われている「モツ煮込み」を食べましたよ。(≧∇≦)

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と、こんな感じでいろいろあったということです。


失敗事例を求める人のニーズ。

満室経営新聞は、毎号読者さんのアンケートを取ってまして、
今後の誌面作りに役立てています。

【無料】月刊 満室経営新聞 購読はこちら

採り上げて欲しいテーマや投資家さんなど、
編集部では気づかないところも、アンケートで見えてきます。
意外なものにニーズがあったりするのです。


アンケートで毎月のようにリクエストがあるのが、
「不動産投資の失敗について教えて欲しい」というもの。

一番人気は「融資」についてのリクエストなんですが、
もしかしたら、その次くらいに多いかもしれません。


失敗事例でいえば、かなり具体的な事例をまとめた本が出ていますので、
それを読めばいいんじゃないかと思いますが、

不動産投資 これは危うい[絶体絶命]46のリスト
不動産投資の会 プレイヤーズ
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そういうリクエストをする方が、この本を読んでるかというと、
どうも、そういう訳ではないようです。

じゃあ・・ということで、ぼくはHOME'Sさんのコラムで、
1年ちょっとの間、失敗について書き続けました。


おそらく、全部のコラムでアクセス1位を取れたとは思いますが、
前のシリーズに比べると、明らかに読まれていません。(/_;。)

ぼくの失敗コラムは、「あなたが失敗してるかも。あなたは間違ってるかも」という、
該当してる方にとっては、ものすごく耳が痛い内容だったのですが、
失敗について知りたいというニーズがある人も、
そういう話を知りたいんじゃないということが分かりました。


・あなたも失敗するかもしれないから、気をつけて! → まあまあのニーズ。
・あなた、失敗してるんじゃないですか? → ニーズ低い。

という訳です。

では、ニーズの高い失敗の話というのは、どういうものかというと、
健美家さんで連載されていた、まりおさんのマンガのようなものです。

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※「融資の悲劇」より抜粋させていただきました。


まりおさんのマンガは画力も素晴らしく面白いですね。ヽ(´∇`)ノ
ぼくも連載は全編読んでます。最高です。


ただ、まりおさんが描く失敗の話というのは、

・自分はしないような失敗をしてる事例を見て、良い気分になる。

というカテゴリーではないかと思われます。


良い気分というのは、スカっとしたり自己重要感を満たしたり、
言葉は悪いですが「自分より下」の存在を知って、ほっとしたりなど、
人によっていろいろ違うでしょう。

・・・が、こういう感情は自分の進歩・向上にはつながりません。
まりおさんのマンガは、息抜きに読むものです。


上述の書籍やコラムなど、学ぶための失敗事例には見向きもせず、
面白さだけをそこに求めるのでしたら、
失敗事例を満室新聞で提供するのは、やめておいた方が良さそうです。


気持ちよく仕事ができそうな場所探し。

HOME'Sのコラム、更新されました。

コラム:要するに、考えが甘い。

失敗シリーズは今回で終わりです。


今年が始まって、まだ10日ということもあって、
年初に決めた目標のとおり、ムダな時間を作らない日々が続いてます。

仕事がはかどる、体調が良いなどの恩恵はありますが、
同じペースで毎日を過ごすと、疲労が溜まっていく予感がしています。
計画的に、かつ質の良い息抜きが必要ですね。


気候の良い場所のホテルに数泊して、好きな時にプールやジムに行ったり、
健康的なものを食べながら仕事をしたいな・・と考えて、
そういう手頃な場所はないか、探してみたりもしました。


ところが、なかなかバッチリなものがありません。(@´_`@)

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例えば上記のような部屋は高級で良さそうな感じがしますが、
ベッド横にある机は、仕事のできる広さではありません。

ジムやプールのあるホテルとなると、だいたい高いシティホテルが出てきて、
そういうところは、部屋で仕事をする仕様ではないようです。


ビジネスホテルだと、かなり広い机が設置されており、
デスクワーク(原稿執筆など)はしやすいものの、
環境的に、創造的な仕事ができるかどうか・・・は疑問です。

ジムもレストランもないので、外に行くしかありません。

参考:ホテルに籠もって執筆をしたときの過去記事


沖縄のリゾートホテルなんかだと、バッチリなとこがありますが、
さすがに移動時間が長すぎますね。。(^^;)


いずれにしても、夏の暑い時に涼しいところに行くか、その逆か。
今年のどこかでそんな数日を過ごしてみたいと思ってます。


謹賀新年 2016

遅ればせながらですが、あけましておめでとうございます!

昨日まで、年末年始の原稿を書いたりメール返信を片付けながら、
2016年の計画を考えておりました。


今年は「ムダな時間を排除して、レベルアップする」を、
基本&最重要方針としましたよ。(≧∇≦)

きっちり管理をしてムダを排除、効率を追求すれば、
あと、週30時間くらいは有意義な活動のために使えるような気がします。


で、メルマガではよくお伝えしていますが、
バイブルサイズのシステム手帳にサイズを合わせた帳票に入力して、
高品位専用紙っていう、高くて丈夫な紙に印刷しておきます。

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これを、普段から持ち歩いて随時見直し、モチベーションを維持するのです。

このあと8ページくらい、各重点項目についての目標をまとめたり、
達成したいことリストなんかも作ってます。

進捗が悪い時には、この手帳を開くのがイヤになりますが、
そこをガマンしてちゃんと読むことが重要ですね。


さて、年末年始の不動産投資活動としては、
なんと12月下旬の1週間で、空室が合計6戸も埋まりました。

能美で3戸(満室返り咲き)と、小松で3戸。

重点取組中の秦野は、残念ながら成果がなかったのですが、
6戸で月額20万円以上の収入アップですから、
1億円くらいの物件を買ったのと、同じCF効果があるということです。
これは侮れませんね。


年始は挨拶メールを出したり、電話したりという感じで、
入居付けも購入活動も、これからというところです。

暖冬をいいことに、下旬には北陸出張も強行することになりましたよ~。

それでは本年も、よろしくお願いします!


2016年 不動産投資の大展望

浦田さんと対談させていただいた音声教材が、
思ったより早めにリリースされました。

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2016年 不動産投資の大展望 ~「金持ち大家さん」秘密の投資戦略~


この音声を聞いていただくと、いろいろな気づきがありますが、
究極的には「いろんな考えで、いろんな投資をしてる」ということであり、
その軸がぶれてないということが分かります。

Aという考えや目標なんだけど、Bということをやったり、
そういう矛盾やブレが成功を遠ざけるんだろうなぁと思いました。


年末まで、期間限定で半額セールをしていますので、
ぜひこの機会にチェックしてください。


交流会の写真。

12月もあと半月ということで、
来年の計画を作ったり、ふるさと納税の枠を調べて寄付したり、
いろいろ忙しいことと思います。

ぼくの方は、交流会も無事に終了しまして、
年内のイベントは19日のメルマガ飲み会だけになりました。
物件の売買も、今年はもうありません。


イベントのあとは、エンカレッジのみんなでセミナーを受講したり、
11月末決算について銀行の人と話をしたりとか、
なんか、ブログの記事にしにくい忙しさが続きましたね。(^^;)

今日は遅ればせながらですが、イベントの写真を掲載です。

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ソプラノ大家さんに司会をしてもらいました。

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お弁当を食べながらの打合せ。


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ポジショントークが一切ない、本質的なお話をして頂きました。


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MSP会員さんだけが参加できる、ヒミツの二次会。


年末の交流会も、かれこれ10年くらい続いてます。

最初はセミナーもなく、ただの飲み会で参加人数も30名くらいでした。
続けていくことはとても大事ですね。


何でもいいから、連絡しろ。

今週末の交流会は、今日で募集締め切り。
130名以上の参加者さんで、大賑わいの予定です。

【本日締切】 12/6 エンカレッジ交流会


さて、心を入れ替えて頑張った結果、
秦野アパートの入居ペースが、だんだん上がってきました。

11月はあまり動きがないはずですが、4件成約。
残念ながら1件審査落ちでしたが、まずますの感じです。
入居率も5割を超え、毎月キャッシュフローが出るようになりました。


低迷していた時期から変わったことというと、
「連絡の頻度が増えた」「収納棚を設置するという話をした」「掃除」の3つ。

掃除を全くしていないことはなかったのですが、
秦野のシルバーさんにお願いして、きっちり手を入れました。


収納棚については、まだ注文しただけで届いてないのですが、
「こういうのを設置します」「到着はいつです」みたいな話をするだけで、
コミュニケーションの頻度が高まり、良い結果になったようです。

「何でもいいから、連絡しろ」ということですね。
空きが多い物件の大半は、忘れられています。


今日はこれから、プレミアムの収支レポートを書きます。
秦野は良かったですが、同じく空きが多い小松マンションはイマイチなので、
その報告をしなければいけないのが憂鬱です。。


太陽光パネルのリース契約。

今日は、お昼に保険コンサルの電話があるだけで、
あとは1ヶ月に2日くらいしかない「来客も外出もない日」です。

こういうときに、こんな感じでブログを更新したり、
メルマガを書いたりコラムを書いたり・・・とにかく書く仕事を、
どんどん進めないといけません。


今週の主なトピックは、太陽光パネルの契約でした。
土地の売買契約、パネル建設の請負契約のほか、
今週は大詰めでリースの契約がありました。

リースというのは初めてだったので、税理士さんに確認したり、
自分で調べ物をしたりと戸惑いましたが、メリットは多いようです。

・パネルの損壊、故障などをケアしてくれる。
・通常、パネルの会社よりリース会社の方が信頼度が高い。
・会計処理が借り入れよりも簡単で済む。


というような感じです。

太陽光パネルを扱っている会社は、上場企業もほとんどなく、
プレゼンも下手で「本当に大丈夫なの?」という心配がぬぐえません。

節税(一括償却)のために購入している訳ですが、
税務について詳しいという会社もなく、毎回税理士さんに確認を取り、
不安を持ちながら手付けや手数料を支払っていく訳です。(^^;)


今回は全てリース会社さんの主導で進められたので、
生産性向上設備投資促進税制の適用に必要な手続きを代行してくれたり、
各業者間の調整をしてくれたりで、かなり助かりました。

さらに「まだ落としたいなら、診査が簡単な生命保険もあります!」と、
しっかり追加のご提案もしてくれます(^^;)


リースというのは色んな業種に絡みますし、
社員さんは税金(というか節税)についても詳しいので、
相談できる方がいると何かと有利だと感じました。

今後も、いろいろと相談させていただこうと思います。


それにしても、リースの契約は書類が多いです。
これだけの書類に捺印しました。

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もはや確認もせずに捺印を繰り返しましたが、
あとで「何の書類を作成したんですか?」と質問したところ、

・リース契約書 2部 
・借受証 1部
・支払先変更願 1部
・注文書兼注文請書 1部
・債権譲渡担保契約書 3部
・リース取引等契約書 1部
・債権譲渡通知書 3部
・登記原因証明情報 1部
・根抵当権設定契約証書 1部

という内容だったそうです。(@´_`@)


スタジオで音声収録。

少し前に、音声教材のスタジオ収録に行って来ました。

浦田健さんの会社で、年末くらいにリリースされる予定のもので、
ぼくの他に、内藤忍さん、長岐隆弘さん、内本智子さんの3人が、
当日スタジオに集合しました。

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それぞれが45分ずつ、浦田さんとのトークをしたあと、
5人での座談会のような収録という流れ。

長年、音声収録をやってきましたが、
聞かれる方の立場は、何年ぶりかというくらい久しぶり。
もう少し上手く話せたかなぁ・・と、後になって反省したりも。

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皆さん、それぞれの立場でノウハウや意見をお話されてましたが、
ぼくが聴いても「なるほどー」と思うことがたくさんあり、
個人的にもリリースが楽しみなくらいです。

特に、内藤さんは不動産以外の投資についても詳しいので、
これまで「不動産一辺倒」でやってきた方は、
知識の幅を広げるのに、かなり役立つのではないでしょうか。

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リリースされたら、またご案内しますね。

連休明けは、太陽光パネルのリース契約や区分の賃貸付けなど、
まずまずの忙しさになりそうです。

12月の交流会も、お申し込みが100名を超えまして、
満席間近・・というところです。

【12/6】渋谷で年末恒例の交流会



ここ数日の不動産活動。

火曜日は、自宅の近所でやってた酉の市に行って来ました。

最近は、屋台で売ってる食べ物の中にも、
普通に美味しいものが増えていて、それなりに楽しめます。

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商売繁盛の熊手は、畳くらいのデカいものから、
A4サイズに収まるものまで、いろいろ種類があります。
来年くらい、ひとつ買ってみようかな。。


さて、ここ数日の不動産投資活動としては、
先日ご紹介した本厚木のマンションを、無事に決済したことと、
川崎マンションの修繕が終わって客付けを始めたことです。

いつもと同じアクセントクロスを貼ったりしましたが、
売却する場合に比べると、簡易的なリフォームに留めています。

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近隣の仲介会社さんを訪問したところ、
前と同じ家賃では貸せないという意見がほとんどだったようで、
ちょっと残念ですが、多少の値下げはやむを得ないところかも。

ここ最近の退去は、購入して間もないものばかりで、
区分を始めた初期の頃の物件は、逆にまったく退去が出ません。


今月と来月、それぞれ賃貸借契約の更新があったのですが、
どちらの入居者さんも継続。更新料もあっさり払ってくれそうです。

電話して、書類を送付するだけで家賃の1ヶ月分がもらえるなんて、
なんて美味しい業務なんだろう・・。(=´∇`=)
区分マンションは、まだまだ増やしていきたいと思ってます。


それから、12月6日の年末交流会は、
当日の講師をしていただく桜庭さん(キャバクラ大家さん)と、
内容の打合せをしました。

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事業主として融資を受けたり、情報収集のルートについても
お話いただくことになってます。

残席も少なくなってきました。年末交流会。


名古屋と三重で、保険の講演。

先週末は、久しぶりに講演の依頼をいただきまして、
地元名古屋と、三重の四日市に行って来ました。

投資家けーちゃんの講演案内

名古屋も、東京に負けず劣らずでホテルの予約が取れません。
出張が多い会社は、経費が増えそうですね。。


今回は、久しぶりに保険の話をリクエストいただきました。
10月に大きな改定があり、旬な話題なのでしょう。

自分の経験やノウハウを語る講演と違って、
リスクや保険の話は、商品内容や法制度など「事実」があるので、
適当な話ができないプレッシャーがあります。


普段は用意しませんが、レジュメを印刷してメモを書いたりと、
当日の新幹線の中でちゃんと準備をしました。(^^;)

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イベントの主催は、地元の建設・不動産の会社で、
社長自らも500戸&50億円を超える投資規模なんだそうです。

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こんな感じの方。講演もすごい面白いです。


ご自身で建設・客付け・さらにはサ高住の運営会社まで持っていて、
いわゆるゲームでいう「チート設定」そのもの。
こういう方と争っても勝てるはずありません。

どうしても、不動産投資本には「業者さんを出し抜いた武勇伝」が多く、
ついそんな格好いい投資をしたくなってしまいがちですが、
業者さんに適正なフィーを払って、「ちょっと良い投資」をどんどんやることが、
規模を早く増やす秘訣なのかもしれませんね。

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「オトナの相続」なんていう、魅惑的な社名。。


そして名古屋といえば、名物料理が多い場所なんですが、
今回は時間や場所の都合で、なんとなくのあんかけスパくらい。

あとは、普通のご飯を食べました。

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メッカの区分を購入。


【12/6】申込が続々と入ってます。年末交流会!!



今日の午後から金消契約があるのですが、
来週、ひとつ区分マンションを決済する予定です。

通算、21戸めのファミリー区分。
横浜市内を中心に探していましたが、今回は小田急の本厚木駅近く。


現地に行ったら、絶賛大規模修繕中でした。
資産価値が上がる可能性があります。

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区分マンションは一棟ものと違い、
自分でコントロールできる範囲が狭いのが特徴です。

ですので、改善の余地が大きいものではなく、
元から管理状態がしっかりしているものを選ぶのが鉄則。
掲示版や郵便受け、ゴミ置き場などを、しっかりチェックします。

今回のは自転車置き場もキレイで、全体的にとても良いですね。

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ここまで来たら、あとは定型業務のみですから、
ミスや忘れ物のないようしっかり処理したいと思います。

【過去記事】区分を買うときのチェックリストについて。


ちなみに本厚木といえば、
豚のホルモンを、丸のまま焼いて食べるシロコロ発祥の地で、
メッカといわれる「酔笑苑」というお店が有名です。

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画像は食べログより。


現地へ急行しなければならないアクシデントがあっても、、
帰りに、ここへ寄れるかと思えば頑張れそうです。


年末交流会、とかいろいろ。

ちょっと間が空いちゃいましたね。
ブログは更新されずとも、遊んでいる訳でもなく日々頑張ってます。

最近は、来月初旬に開催されるイベントの準備やご案内で、
時間が取られることが多かったです。

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【12/6】満室経営新聞 読者さん交流会(渋谷)


満室経営新聞は無料で購読できますので、
いまからご登録いただければ、そのまま交流会にも参加できます。

今回は、赤井誠さん&桜庭匠さん(キャバクラ大家)という、
しっかり事業化して不動産投資を成功させている、2名の方に講師をお願いしました。
かなり「コアな話」が聴けるはずですので、ぜひご参加ください。


ここ最近の、ぼくの活動としては、

・北陸に入居付け&リフォームの打合せに訪問。ほぼ日帰り。
・本厚木に区分マンションを購入。契約&融資審査済みで、来週決済。
・秦野アパートのテコ入れで、少しずつ成果が出る。
・他事業の拡大のために各方面と打合せ。銀行や不動産会社さんなど。
・決算対策のための太陽光パネル購入。なんとか成功。

といった感じです。
いくつかは、このあと詳しく書いていきますね。


今日は、午前中に区分の融資を受ける銀行の方が、
預金や資産運用商品のご案内に、個人担当の方と来社されます。

午後からチャレンジ面談が1件。
そのあと満室経営新聞の編集会議、さらに社内の打合せ1件。

栄養補給のあと、6時くらいにジムに行く予定です。


日本選手権を観戦。

1週間前に、ボディビルの日本選手権を観に行ってきました。

過去、野球の次に観戦回数の多いボディビル。
ぼく自身は筋トレをしているだけで、コンテストに出ることはありませんが、
観に行くのはかなり好きで、海外の大会にも何度か行ってます。


ここ数年、タレントさんがコンテストに出場したり、
色物じゃない形で、テレビにビルダーさんが出演したりということで、
このマイナースポーツも、市民権を得てきている気がします。


日本選手権の会場では、オードリーの春日俊彰さんが、
「競技の認知度を高めた」ということで、特別表彰をされていました。

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だいたい、日本のトップレベルの選手で、
170センチであれば80kg、160センチであれば70kgくらいの体重。
BMIでいうと「太り気味」という水準ですが、
それでいて、体脂肪率は5%前後という圧倒的な絞れ具合です。

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調整期間中は外食も旅行もダメですし、仕事にも支障が出るでしょう。
なかなか真似のできるものではありません。


ただ、しっかりした筋トレを続けることはアンチエイジング効果があり、
選手の皆さんも、実年齢よりかなり若く見えることが多いです。
もちろん、筋肉や内臓など身体の各機能も高いです。

筋トレが全てにおいて優れているという訳ではありませんが、
マラソン系のスポーツをされている人に比べると、若いのは事実でしょう。

生涯スポーツとして、ぜひ筋トレをすることをお薦めします。





区分の退去立ち会い。

所有している区分マンションのひとつで退去が出たので、
敷金精算の立ち会いと、リフォームの打ち合わせに行ってきました。

川崎大師や競馬場の近くにありまして、割と新しめ。
購入時には(自分は)観に行ってないので、初めての訪問でした。

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居住期間の割には、非常にキレイに使われていたので、
クリーニング代と鍵交換費用のみの請求で、あとの敷金は返還することに。
自分で言うのもなんですが、かなり良心的に運営しています。

でも、あとでこんな傷を発見したり・・・。
これは「日常生活上の損耗」ではないですよね。。無念。(-_-)

151019001.jpg


立ち会い待ち合わせから1時間後に、
いつもの工藤さんにお越しいただきました。

だんだん暗くなってきて、部屋の電灯も外されていたのですが、
そういう時のために照明をご持参されています。さすがプロフェッショナル。

151019002.jpg


通常、退去が出たらフルリフォームの上で売却するのですが、
部屋の損耗が少なく、買ってからの保有期間もまだ1年未満と短いので、
もう一度、賃貸に出すことにしました。

ですので、リフォームもやや軽めの仕様です。


こちらはウォシュレットの作動を確認するところですが、
ちょっと勇気が要りますよね。。さすがプロフェッショナル(再)。

151019003.jpg

リフォームを終えて、11月中に入居者を決められたらいいなと思います。


なぜか、「仕事がうまくいく人」の習慣。

なぜか、「仕事がうまくいく人」の習慣
ケリー・グリーソン
PHP研究所
売り上げランキング: 145,787


この本は、ぼくがサラリーマンの頃に読んだ中で、
ダントツに役だった仕事術の本です。
多岐な業務を抱えるビジネスマンが学ぶべきスキルが、多数紹介されてます。


その中のひとつが、「すぐやる方式」というものです。

1.まず、机の上に処理の終わっていない書類を、
  山積みにします。順番は気にしないでください。

2.その山にある「一番上の書類」を手に取ります。

3.一番上の書類の要件を、必ず!!!終わらせます。

4.どうしてもできない書類を、「保留」のトレーに移します。

この「保留に移す」のは最後の手段です。

例えば、今日は絶対に連絡が取れない人の確認が必要だったり、
平日に、役所に行かないと資料がそろわないなど、やむを得ない理由です。


「もっと緊急の仕事がある」
「時間が掛かるので今はするべきではない」

という理由で、保留にしてはいけません。

引き延ばしするのと同じくらいの熱意で、今すぐやることに情熱を注ぐのです。


5.そうすると、手に取った一番上の書類は、
  必然的に、処理済みになるか保留になります。

ビジネスマンに一番ありがちな
「あー。これをやらないといけないな(でもやらない)」
という事態を防止することができるのです。


6.机の上の書類が全て処理済みまたは保留になるまで、
  上記の作業を繰り返します。

重要度の判定をしたり、やる順番を決めたりする前に、
さっさとやってしまったほうが早いです。
ちなみみ、メールも同じように処理します。未読のまま残しません。


この習慣が身につくと、仕事が格段に進むようになりますので、
ぜひお試しください。


人生を環境のせいにするな!と思ったけど・・・。

最近、朝のジムでテレビニュースをよく観るので、
時事ネタにも、ちょっと詳しくなってきました。


いま気になっているのは「赤ちゃんの取り違え」についてですね。

151009000.jpeg


本当はお金持ちの家に長男に生まれたはずなのに、
病院の手違いで、かなり貧しい家の末っ子として育つことに
なってしまった・・というアレです。

福山雅治さんの映画で、取り違えをテーマにしたものが流行った矢先に、
リアルでそれ以上のことがあるなんて、
まさに「事実は小説よりも奇なり」だなぁ・・・と思いました。

151009001.jpg

モザイクのかかった「本来はお金持ちの家の人」の、
インタビュー映像を観ていましたが、ちょっと情けなくなりましたね。

「失われた時間を返して欲しい」

「本当の両親に、育てられたかった」


などなど、今までの人生を全否定するようなことを、
延々とカメラの前で愚痴っている訳です。

151009002.jpg


モザイクで顔が分からなかったのですが、この方は現在、なんと60歳
お気の毒だとは思いますが、その年になれば、自分の人生は自己責任でしょう。

おそらくこの方の人生は、ぱっとしなかったのでしょうけど、
環境のせいにするには、年を取り過ぎている。


幸せは、まだ見ぬ先で到達するものではなくて、
今歩いてきた道の中に、見つけるものです。

何歳であろうとも、これまでの人生を肯定できないようでは、
その先も、幸せは感じられないだろうと思います。




・・・と、ここまで考えて「あれ?」と思いました。


この自称不幸なご老人が、自分を不幸だと思ってるのは、
やはり、環境のせいなのかな・・と。



どういうことかというと、
貧しくて中卒で働かないといけなかった「環境のせい」ではなく、

人生を肯定し、どんな状態であってもベストを尽くすということを
教えられなかったという「環境のせい」ではないかと。


人生について考えるような本を読んだり、
逆境をバネにして成功した人の講演を聴いたりする機会は、
確かに、少なかったのかもしれません。

もしかしたら、周りも同じように愚痴っぽい人だらけなので、
ネガティブな人になったのかもしれません。
知識や前向きな考え方は、ある程度は所得層と比例しているでしょう。


そういう意味での環境って、やはり大事だと思いますし、
「人生とは辛く報われないものだ」という固定観念がある中では、
成功したり幸せだなと感じることは、できないだろうなと思いました。


そもそも、おそらくですが、
この自称不幸な人の方が、取り違えられた逆側の人よりも、
遺伝的に優れている可能性は高い(成功者の両親の遺伝)でしょうから、

先天的な要素よりも環境の方が大事なんだということも推測できます。


ということで、「環境のせいにするべきでない」のですが、
「環境のせいにしてしまう環境」にいたとしたら、
やはり人生は環境次第で、不幸になってしまうんだなという結論です。

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今年度も太陽光パネルは一括償却できる。

昨年度まで、太陽光パネルを購入すると、
クリーンエネルギー投資減税という制度で一括で経費化でき、
かなりの節税になりました。

151008001.png
経済産業省のホームページより。


節税といっても、その後の売電収入は課税されますので、
正しくは「税金の支払い時期を繰り延べている」イメージです。

不動産投資家としては、手元の資金を極力キープしておき、
チャンスに動けるような状態を維持しておくことは、
規模拡大のために、非常に大切です。

多くの方が、同じような節税をされていたと思います。


ただし、このクリーンエネルギー投資減税は今年度から運用が変わって、
一括償却は風力発電のみということになりました。

151008000.png


風力発電設備も、普通の法人で購入できるのかもしれませんが、
買い方が分かりませんし、かなり敷居が高そうです。


しかしながら、今年度も太陽光パネルは一括償却できます。
生産性向上設備投資促進税制という制度が、一定条件で当てはまるからです。

国税庁の該当ページは、かなり難しく説明されていますが・・

1510080023.png


1.購入する設備が最新モデル&新品であること。
2.最新モデルが、旧式に比べて1%以上性能アップしていること。
3.設備投資による利回りが5%以上であること。

という認識でいいんじゃないかと思います。
確かに、太陽光パネルは全部に当てはまりますね。


さっそく、今年度も太陽光パネル購入に向けた活動を開始。
11月末までに連携(売電開始)ができる案件を、探さなければなりません。

また、一括償却のためには、設備を購入する前に、
税理士と経済産業局(全国に9カ所)の確認を得るのが条件だそうです。


ということで、忙しくなってきました。
ミスのないよう頑張ります。


11月末の法人決算に向けて。

賃貸業やメルマガ運営をしている自分の法人が、
11月末で決算を迎えるにあたり、8月末の段階の試算表を、
税理士さんから頂きました。


試算表というのは、決算書の中間報告のようなものですが、
以前は、半年に1度の作成だったものを、
最近はもう少しマメに、作ってもらっています。

151007000.png
さすがに、現預金のところは消してみました(笑)


上の画像は、貸借対照表の一部ですが、
損益計算書や月別推移などもあり、全部読むのは時間が掛かります。

中には、費目が自分の意図とは違って入力されていたり、
一括経費にするのか減価償却にするのか、どちらでもいい場合も多いので、
この試算表をもとに打合せを行い、決算準備をしていきます。


法人で所有している不動産はまだ多くないのですが、
個人所有の物件も、サブリースをしつつ良い入居率を維持しているので、
比較的利益が出やすい構造にあります。

メールマガジン広告やアフィリエイトなどの売上は、
何の仕入れもありませんので、原価はほぼゼロという状態。


訂正依頼前の数字なので、多少は変動しますが、
このままいくと、当期利益の4割近くを納税することに・・・。

151007001.png
損益計算書の最終ページ。


たくさん利益を出して納税することが、
今後の融資をたくさん受けるための大きなポイントになるので、
経費の無駄遣いによる節税はしていません。

去年までの2年間は、太陽光パネルによる一括償却をしたおかげで、
それぞれ2千万円前後の利益を、圧縮できました。


さて、、今年はどうするか。。というところです。


偉大なる投資家たちの名言集。

今日は、世界的に有名な投資家による名言集を、
まとめている動画を紹介します。


投資は結局のところ、マインドスタンス行動力です。

不動産投資は、行動がしめる割合が多いからか、
いわゆる名言的なものは、株式投資家が語ることが多いです。
今回の2本も、ほぼ全部が株関連ですね。



やはり、ウォーレンバフェットさんの名言に、
強い説得力を感じます。日本のBNFさんも登場していますね。


エアビーまとめ。

エアビーの記事はアクセスも多く、反響も頂けるのですが、
トータルで考えて「グレーだけど始めてしまう」という選択しかできません。
完全合法(旅館業取得)は、極めて難しいですね。

ちなみに、前回の記事を読まれた方から、
簡易宿所であっても、帳場(フロント)の設置を義務づけられたという
ご報告もいただきました。 ※旅館業法2-3に記載ありました。


カプセルホテルなどでの、簡易宿所なので、個室に鍵がないという運用も、
気になったので調べようと思ったのですが、
帳場の設置義務がある時点で、それも意味がなくなりました。

151002001.png
ファーストキャビンというカプセルホテルのサイトより。


現行の旅館業法は、そもそも民泊を想定して制定されていませんから、
ちゃんと守ろうとしても限界があるのは当然です。

グレーを承知で営業を始めておいて、
摘発されそうになったら撤退し、運が良ければ合法化されるので、
その際は、先行者利益でかなり儲かるでしょう。


検索をしていると、旅館業法も管理規約も無視したノウハウを、
1万円で販売しているような人も見つけました。

もちろん、特商法の表記もないので販売者が誰かも分かりません。(^^;)


ホテル以外の旅館業でAirbnbの可能性を探る。

前回の「旅館業として堂々とAirbnbを運営する」という記事に、
多くの反響・コメントをいただきました。

知らなかった情報を、親切に教えてくれる方もいらっしゃり、
とても勉強になりました。ありがとうございます。
いくつか、自分でも調べてみました。


まず、「ホテル営業のハードルは高いけど、簡易宿所なら簡単」というもの。

旅館業法の施行令では、宿泊施設の分類を
「ホテル」「旅館」「簡易宿所」「下宿」の4つに分類しておりまして、
だんだん基準が緩くなっていきます。


前回の記事で紹介した「ホテル」の場合は、
客室10以上、寝具とトイレは洋式などの厳しめの基準がありました。

これが旅館だと「5部屋以上」「近くに銭湯があれば風呂なしでもOK」など、
ホテルに比べて、かなり基準が緩くなります。


そして簡易宿所というのは、カプセルホテル民宿合宿所などが該当します。

こちらについて、旅館業法の構造設備基準を調べてみました。


151001000.png
前回と同じ、厚生労働省のホームページより。


簡易宿所は、「二段ベッドOK」「部屋数の制限なし」という点が、
ホテルや旅館と大きく違う点のようです。

また、いわゆるフロントの設置が義務づけされていない点もありがたいです。

151001001.png
一般的に想定されている「簡易宿所」はこんな感じ。


ちなみに部屋数の代わりに、居室面積を基準としているようですが、
記載のある33㎡というのは一部屋でも十分に実現できる水準ですね。

これなら、簡易宿所としての許可をしっかり取って、
堂々とエアビーを経営すればいいんじゃないかと思う訳ですが・・・
いくつか問題点があります。


ひとつめは、「区分所有の建物でも、簡易宿所として許可されるのか」という点。

こちらについては明確なNG規定はありませんでしたが、
保健所からのチェックは、管理組合から許可が出ていることが
前提になるとのことです。


はい、この時点で絶対ムリですね。(^^;)
自宅と同じ建物に、外国人を含む不特定多数の人が出入りするのは、
誰だってイヤでしょう。

一番ニーズがありそうな、区分マンションを使っての営業は、
簡易宿所であっても実質不可能だということです。

ただ、ホテルと違って戸建なら営業できそうなのは、
大きな違いなのではないかと思います。


・・ということで、長くなりましたので次回に続きます。

次回はもうひとつの問題点と、追加情報2つめについて説明する予定です。


映画に学ぶ不動産投資⑤

このシリーズも意外と長く続いていますが、今回採り上げる映画はこれ。

150930000.jpg


国税庁の査察部を舞台にし、当年の日本アカデミー賞において、
作品賞、主演男優賞・女優賞、助演男優賞、監督賞、脚本賞、音楽賞など、
受賞を総なめにしたスゴい映画です。


150930001.jpg

こちらは、パチンコ屋さんの売上隠しを暴かれた店主が、
半ギレの泣き落とし作戦に出ているところですね。


さて、この「マルサの女」シリーズは、
これまで紹介したような「気づき」が得られるという感じではなく、
むしろ、不動産投資に携わった今だからこそ映画が楽しめるという、
ちょっと毛色の違う理由でのご紹介です。


この映画が公開されたのは1987年ですから、
ブログの読者さんは、小~中学生くらいの方が多いかと思います。
少なくとも、不動産投資をする前に観たことでしょう。

初めて観たときには、意味が分からなかった部分も多かったはずです。

ところが今では確定申告も納税もしていますし、
不動産を買ったり売ったりして、映画に出てくる場面のほぼ全てを、
しっかり把握することができます。


例えば、このシーン。(マルサの女2より)


初めて観た時には、ラーメン屋さんがかわいそうだと感じたはずですが、
今では、ヤクザ者の言い分に100%同意です。
ゴネてないで、さっさと売っちゃえよって思います。(;-_-) =3


それから、公開時には意味が分からなかったこのシーンも・・


1分過ぎからの、山崎努さんの演技が素晴らしい。


累進課税の威力を体験し、宝くじ当選金が非課税であることを知ったからこそ、
山崎努さんが演じる権堂社長の高笑いに、共感できるのです。


作中に何度か出てくる他人名義の通帳や印鑑。
そんな手間が掛かることをする理由も、今ではよく分かります。

150930002.png


そのほか、

・個人商店が、仕入れを自家使用する際の経費処理。
・宗教法人を隠れ蓑にするテクニック。
・巨額の脱税をしている会社でも、実態を把握するための正しい帳簿はある。

みたいなことが次々と理解できるので、
まるで、以前とは別の映画を観ているような気がするのです。


そしてこの、マルサの女シリーズ。
なんとYoutubeで丸ごと1本無料で観ることができてしまうので、
時間を取って、ぜひチェックしてみてください。

最後に、これまでの「映画で学ぶ」シリーズっぽい気づきとして、
お金を稼ぐ人は、根本的に仕事好きであるということが、
よく分かるシーンをご覧ください。

ちょっとお色気系です。(*/∇\*)





※映画に学ぶ不動産投資シリーズ
 ① ゴッドファーザー
 ② 八甲田山
 ③ 天使にラブソングを
 ④ ウォッチメン

買って良かった3つのもの。

ぼくは、人に比べて物欲というのは少ない方で、
稼いだお金は、どちらかというと、飲食やイベントに使ってみたいです。

広い部屋も、自分がでかくなる訳じゃないし。
ファーストクラスに乗っても、早く到着する訳ではないし。


横浜に引っ越して来た時には、タワーマンションに住みたかったのですが、 
ランドマークタワー展望台から見たそれらのマンションが、
とてつもなく低く感じてしまったので、普通のところにしました。

150929000.jpg
「え?これがタワーマンション?」という印象でした。


とはいえ、割と贅沢な物品を買ったことがない訳ではありません。

そこで今日は、自分が買ったものの中で、
「これは良かった!」と思えるものを3つご紹介します。


まず、スーツとかを持ち運ぶケースです。
こんな感じの、割とちゃんとしたものを23歳くらいの時に買いました。
 


 

安いのだと2千円もしないのですが、ぼくが買ったのは上のと同じくらいの値段。
もちろん、ネット通販がなかったので普通のお店で買いました。
結構使いましたが、全然大丈夫です。

クリーニング屋さんから返って来た時の入れ物や、
スーツを買った時に入っていた袋のまま運搬しているような人もいますが、
ちゃんとしたのを使っていると、かなりカッコイイです。


それから、大きな事務机です。

会社の独身寮から出る時に、買ったのですが、
当時の自分としては、相当「分不相応」な買い物でした。


ですが、この机をはじめとして、家でも仕事ができる環境を整えたことで、
不動産の活動に集中できたのは、間違いありません。

リビングにノートパソコンを持ち込んで、テレビを見ながらやっていたら、
絶対、うまくいかなかったと思います。


今は、仕事をする事務所がありますが、机はまだ健在です。

150929001.png 
 

そして3つめは「最初に買ったアパート」です。
 
利回りこそ、そこそこ高いものの、木造で築16年。
9戸中2戸が空きっぱなし。


3点ユニットで競争力も低く、悪質な滞納者もいたような物件で
チャレンジ面談生が、「こんなの見つけましたけど-」って相談してきたら、
かなりの確率で、やめておくようアドバイスします(笑)

150929002.jpg


ただ、そんなの物件でも、早く買って大家さんのスタートを切ったことで、
今のような状態になっているというのは、紛れもない事実。

キャッシュフローが出て、それなりの時期に残債以上で売れれば、
不動産投資は、少なくとも失敗ではありません。


「期待したほどではなかった」という状態と
「損失が出た」という状態の間には、ふつうは相当な差があります。

前者を失敗だと思っていたら、いつまでも踏み切れません。


実際、購入したアパートは思ったより入居が決まらないし、
思ったより経費も掛かり、思ったより儲かりませんでしたが、
それでも6年半で700万円以上の手取り収入を得ることができました。

購入価格1980万円。自己資金450万円のアパートからです。


大家さんになりたいのなら、早く買っちゃいましょう。

成功していると言われている大家さんの今があるのは、
期待したほどじゃないキャッシュフローの積み重ねによるものです。

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秦野アパート 久しぶりに訪問。

ものすごく久しぶりに、秦野アパートを見てきました。

ご存じのとおり、過去ないほど入居付けには苦戦しており、
投資費用を回収できるメドもたっていない状況。

150928000.jpg


ですが、先月からのアプローチによって、
少しずつ状況は改善していきているような手応えを感じますが、
まだまだです。

入居がバシバシ決まっていく頃になると、物件にも管理会社さんにも、
何か勢いのようなものを感じるので、その状態を目指したいです。


空室が続くと、玄関のポストにチラシが溜まってきたり、
隙間から侵入した虫が、玄関先で死んでたりと、いいことがありません。

入居者に踏まれないので、雑草の伸びも早いです。。。

150928001.jpg


決めてくれないから、こんなに荒れてしまったのですが、
荒れた状態を改善しないと決まりません。ニワトリと卵のような話。

あと、敷地内の駐車場に余裕がなくなってきたので、
アパート周辺で借上(月極)駐車場の候補地を探してみました。

150928002.jpg


満室になるまで、打てる手を打ち続けるしかありません。
土曜日に紹介した書籍にも、そんなことが書いてあったのを思い出しました。


大金持ちをランチに誘え。

大金持ちをランチに誘え! 世界的グルが教える「大量行動の原則」
ダン・ケネディ
東洋経済新報社
売り上げランキング: 3,678


もう8年も前の書籍なんですが、
Amazonの中古市場でも値崩れがなく安定した支持を得ています。

著者のダン・ケネディさんは、ぼくの大好きな著者のひとりで、
翻訳されている本のかなりの割合を持っています。


さて、この書籍の邦題は終わりの方に出てくるノウハウのひとつで、
原題は「The Ultimate Success Secret」という、王道的なタイトルです。

これまで「巨富を築く13の条件」「7つの習慣」「成功の9ステップ」など、
成功本には数字がつきものなんですが、
この書籍はついに、成功の必須条件をひとつに絞りました。


それが何かを簡潔に書いてカードとして販売しても、
買ってくれる人がいないだろうから、ちゃんとした書籍にした・・・と、
世界的マーケッターらしい前書きから始まっています。

といっても、答えはすぐに分かるのですが、
言い回し、具体例、経験談など、全てがとても面白いのです。


成功本があふれている世の中ではありますが、
こちらは、7つの習慣のように必読の本ではないかと思います。


勉強しないと・・と焦った取材。

10月の満室経営新聞は「休刊月」で発行されませんが、
記事の制作は、休みなく続けられています。

【無料】満室経営新聞の登録はこちらから。

11月発行分の特集は「不動産投資に役立つ資格」ということで、
宅建をはじめとした関連資格の内容、受験情報、合格者の声などを集めて、
みなさんにご紹介する予定です。


その一環として、日頃からお世話になっている、
株式会社CFネッツ猪俣淳さんに取材に伺いました。

なんと、猪俣さんは不動産に関連する資格を24種類も取得されており、
まさにこの分野でのスペシャリスト。無双状態です。

150925000.png
CFネッツのホームページより。
右半分の資格数が多すぎて、左側の写真スペースに空白ができてしまってます(笑)


普段行き慣れない、銀座のオフィスにお邪魔すると、
膨大な保有資格の「合格証」「資格証」などをズラーッと並べて・・・

150925001.jpg


ある程度重ねて置いても、机一面に広がってしまいました。

建築士や宅建などのメジャーな資格は、割とシンプルで小さめな作り。
FP関連や制度ができて新しめの資格の合格者証の方が、豪華な感じがします。

150925002.jpg


CPM・CCIMといった海外の合格者証は、
会で定める倫理規定を遵守する旨の誓約サインをするなど、
国が違うと運営もだいぶ違います。

ちなみに、猪俣さんは資格マニアではなく、
全て「業務上の必要性があって取得した」とのことです。

宅建もないのに不動産会社の社員をしている人もいる世の中ですから、
お仕事上の志って、人によってだいぶ違うな・・と実感。


詳しくは記事を楽しみにお待ちいただきたいのですが、

一番難しかったのは「一級建築士」で、勉強は朝の5時から7時まで。
資格同士で関連している分野も多いので、続けて受験すると、
比較的少ない勉強時間で合格できるだろう・・とのコメントを頂きました。


思えば、サラリーマンの時には損保・生保の資格(全部取りました)、
投信を販売するための証券外務員試験や、FPなど、いくつか資格を取りましたが、
それ以降は何の試験もしてませんし、試験のための勉強もしてません。

さすがに、来年くらいには宅建を受けてみようかなと思った次第です。


旅館業の許可を取って、堂々とAirbnbを・・?

アパホテルが、週末や連休などの繁忙期に、
宿泊料金を尋常じゃないレベルでアップさせている問題が、
ついにテレビでも放映されるようになりました。

150924003.jpg


商売上のモラル的に批判されることはあるでしょうけど、
こういうのは需給で成り立っているので、イヤなら泊まらなければいいし、
そもそも、宿泊施設が少ないからこうなる訳です。

やはり、Airbnbに代表されるような民泊を、
これから浸透させていかないと、オリンピックなどにも対応できないばかりか、
普通の旅行や出張でさえ困る世の中になってしまいます。


ただ、エアビーについては以前から旅館業法に抵触するという問題があり、
独自の解釈をもとにスタートさせる人も、躊躇している人もいて、
不動産投資業界にはまだ、「エアビーブーム」のようなものは来ていません。

ぼく自身の考えでは、法律違反を前提にしたビジネスは、
仮に黙認されていても、やるべきではないと思っているのですが、
もう、この際「宿泊施設」として堂々と届け出をしたらいいんじゃないかと考え、
法制度について調べてみることにしました。


まず、旅館業としての届け出自体は都道府県知事による許可制で、
基準を満たした設備であれば、そこまで難しくなさそうです。

150924000.png
厚生労働省のホームページより。


むしろ「宿泊希望者を拒絶できない」というルールが意外ですね。


では旅館業法施行例で定める構造設備基準というのは、
どんなものかを調べてみると・・・。

150924001.png


これは厳しい・・・。( ̄Д ̄;)

そもそも、客室が10部屋ないと、ホテルとしては認められないので、
よくある「区分の転貸借によるエアビー開業」は、その時点でアウトです。

ホテルである限りは、床に布団を敷いたり和式のトイレはダメなんですね。
これは雑学として勉強になりました。


この条件をクリアするとなると、
10戸以上の一棟マンションを購入してフロントをどこかに作る以外に、
正規な旅館業としてエアビーを運営するのは難しそうです。

「グレーを承知で短期決戦。合法化されればラッキー」
という感じでの運営が主流のままになるでしょう。

150924002.png


やはり、防火防災と運営者の届け出を義務化する一方で、
部屋数や設備の縛りを緩める民泊用の法律が制定されるべきだと思います。



オートミールの上手な食べ方。

アスリートなど、体重やコンディション管理を大切にしてる人たちが、
積極的に食べているのが「オートミール」。

150819000.jpg


グリセミック指数(GI値)が低くて血糖値が上がりにくく、
お腹の満足度も高いので、重宝されています。

ぼくは学生の頃から、このオートミールをかなり頻繁に食べていて、
帽子のおじさんにも親しみがあります。


さて、このオートミール。
シリアルの一種なので、食べ方も牛乳をかけたりフルーツを乗せたり、
なんだか「甘党系」のレシピがほとんどです。

15091800.png
「オートミール・調理例」で画像検索した結果。


シリアルを日常的に朝食にしている人は、大人ではかなり少数なので、
食べずに敬遠されている方は、意外と多いかもしれませんね。

そこで今日は、ぼくがよく食べている調理法をご紹介しますので、
ぜひ一度チャレンジしてみてください。


1.小どんぶり1杯くらいの水を鍋に入れて火に掛けます。

2.白だしやめんつゆなどで、適当な味付けをします。
  スープとして飲むにはちょっと薄いかな・・・というくらい。
 
  日によって、味噌を使ってみたりキムチの素でパンチを効かせたり。
  味付けは、お湯が沸く前でも構いません。

  150915000.jpg


3.オートミール30gを計って、鍋に投入します。
  お湯が沸く前でも構いません。

  150918001.jpg
  30gなんて、ほんのちょっとです。

4.このタイミングで、お好みで具材を入れます。
  入れなくても美味しく食べられるので、何もなくても大丈夫です。

  簡単に利用できる食材の例としては、
  乾燥ネギ、冷凍の野菜、乾燥わかめ、キムチ、シーフードミックスなど。
  今日は、ほうれん草とわかめを入れてみました。

  150918002.jpg
  包丁を使わなくても済む具材が望ましいです。


5.仕上げに卵を割り入れて完成。

  150918003.jpg
  

ということで、調理時間10分未満で美味しい朝ご飯が完成です。

150918004.jpg


写真の状態で、約200kcal。おにぎり1個分くらい。

食べてみると分かりますが、おにぎり1個を食べた時に比べて、
相当な食べ応えを感じると思います。


一般的なレシピに比べて、大量の水で膨張させるのがポイントです。

ご飯とお味噌汁・・という朝食に比べて胃も軽いままですし、
朝からガンガンとお仕事や投資活動ができますよ。


一流の人のすごい考え方。

壁を越えられないときに教えてくれる一流の人のすごい考え方
西沢泰生
アスコム
売り上げランキング: 117,240


3年くらい前に発売された書籍ですので、
いまやもう、100円未満で中古本が買えたりします。

この書籍は、よくある「名言集」をベースに、コメントを付けたもので、
著者独自の切り口が面白いのと、採り上げてる人がユニークです。


野球のイチロー選手や、マザーテレサのような「定番」から、
江頭2:50や浮浪者が配っている雑誌「ビッグ・イシュー」の発行者など、
読んでいて記憶に残りやすく、学べることも多いと思います。

個人的には、「赤塚不二夫さんが、担当編集者に原稿をなくされた話」に、
非常に感銘を受けました。大物すぎる・・。

 翌日には原稿を印刷所に渡す必要がある。まさに大ピンチ!
 しかし赤塚不二夫はまったく怒ることなく「ネーム(ラフなコマ割り・下書き)があるから
 まだ描ける」といい、さらに

 「まだ時間がある。呑みに行こう」と、落ち込んでいる編集者を気遣った。

 そして翌日「2度目だから、もっと上手く描けたよ」と言って原稿を渡した。


著者の西沢泰生さんは、この手の書籍をたくさん出されています。
元々は、クイズ王として有名だったようですね。


映画の記録 2015-3

観た映画の記録なんですが、数が多くて全部載せられないので、
不動産投資や、ハッピー&リッチな人生について、
何か気づきや学びがあった映画を、優先して掲載しようと思います。


◆恋愛小説家◆

偏屈な小説家のラブストーリーなんですが、
「面と向かって人を褒める。しかも独特の観点で」という効果の凄さを、
実感きる映画ではないかと思います。

あと、お金があれば大事な人の悩みや困りごとを、
スマートに解決できることが分かります。
そして、ゲイは女性にもてる(笑)

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主人公(ジャックニコルソン)ではなく、その隣人がゲイの設定。


◆プライベート・ライアン◆

プライベートというのは「二等兵」という意味。「Saving Private Ryan」が原題。

どうということのない、米軍プロパガンダ映画なんですが、
はじめの方ですごい名ゼリフが登場します。

「俺は部下の前で愚痴は言わない。
こういうのは、上へ上へとあがっていくものなのだ」

リーダーとなるべき大家さんが、必ず守らなければならないことだと思います。

150917001.png


◆生きる◆**オススメ**

黒澤明監督作品なんですが、主演は三船敏郎さんではなく志村喬さん。

しがない公務員(市民課長)である主人公が、胃がん宣告をきっかけに、
他人のために生きてみるということを、頑なに実践していく話。

この人はヒラ役人で人脈も力もないため、
地域の環境改善のため、泥臭いやり方に頼らざるを得ませんが、
そうじゃなければもっとスマートにやれたでしょう。

不動産投資である程度のお金を得たのであれば、
やはり、人のためにそれを使っていくのが人生の成功と言えるでしょう。

150917002.jpg
映像の撮り方や見せ方が、本当に素晴らしいです。


◆フラガール◆

ご存じ、スパリゾート・ハワイアンズ設立にまつわるお話。
松雪泰子さんのスタイルが良くて、キレイです。

「天使にラブソングを」のところで書いたように、
人を動かすには、情熱が必要だなということを改めて学べます。

150917003.jpg


また、フラガールたちの家族や身内の多くは炭鉱で働いており、
幼少期から炭鉱で仕事をするつもりでいるし、それ以外の選択肢を持っていません。
先入観と固定観念だけで、他の仕事や生き方を否定します。

さすがに自分は当時の炭鉱夫さんより世界観が広いとは思いますが、
自分の知らない世界は、あらゆるところにあります

狭い世界観で他人を否定・・・絶対やめようと思いました。


川上情報の正体。

読者さんからの質問を頂きました。

--------------------------------------------------------

質問:ネットに出回っている物件情報は川下情報ではないかと
思うのですが条件の良い物件や掘り出し物件はあるのでしょうか。

けーちゃん(さん)はネットでも物件を探しているとの記事を
読みましたがそういった良い物件は探せるものなのでしょうか。
あるとしたら条件等はどうやって絞っていますか。

---------------------------------------------------------

この、川上、川下という言い方が、
混乱や間違った期待を招いてると思うんですよね。

不動産は不動産会社(宅建業者)が取り扱いますが、
彼らも商売で物件の仲介をしています。


「価値に比べて、明らかに安い」という情報も、たまには出ることもありますが、
そういう物件は、表に出す(=川下に流す)前に、
自分で買ってしまうんですよね。

そのまま仲介すると、手数料3~6%しか取れませんが、
転売すれば、いくら利益を乗せてもオッケーです。


今では、中間省略登記という手法を使って、取得税を払わずに転売ができますし。


おそらく質問者さんは、

「川上物件(=掘り出し物物件)とは、
 1億円ですぐに売れるものが、8千万円で買えるような未公開情報」

という認識だと思いますが、そんなものはありません。


では、川上・川下ではなくてどんな呼び方をしたらいいのかというと、
「商品化されていない不動産情報」というのが近いです。

空き室が多く、建物にも不具合がたくさんあるとか、
悪質な滞納者が居座っているとか。


いわゆる「安い」物件を買おうとするのなら、
そういった半製品みたいな物件を買って、
安定した収益を生む不動産を作る気構えが必要です。

そういう物件でしたら、ネットにも出てますよ。

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火災保険の改定情報。

10月から損害保険各社で、火災保険が改定されます。


価格を一斉に値上げするのは、何となく談合やカルテルみたいですね。

しかし保険会社は、「損害保険料率算定会」が決定した参考純率をもとに、
付加保険料(経費など)を追加して保険料を決めているので、
純率が変更されれば、全社保険料も変わってくるのです。

150915000.png
料率算定会のサイトより抜粋。


さて、改定内容として大きなものは2つあります。

1.平均で3.5%の保険料引き上げ。
2.これまで最長36年の契約ができたものが、10年までに短縮。


保険料率は、全国のあらゆる構造を平均して3.5%の上げ幅で、
個別で見るとかなりのバラツキがあります。

香川県の木造住宅では2割も保険料が下がったりする反面、
東北地方はほぼ値上げ。青森の鉄骨構造は3割近い上げ幅になります。

全体的に「火災よりも水漏れや風災の被害が増えた」ことにより、
RCと鉄骨の保険料が上がる傾向にあるようです。


保険期間は、確かにこれまで長く設定できすぎました。
30年後の自然災害発生率や物価なんて分かりませんし、
低金利下で保険料を運用しても、得られる利益はたかが知れています。

これまでは、約21年分の保険料で30年加入できましたので、
かなりお得だったのですが、仕方ありません。


ちなみに、1年の保険料が10万円だと仮定すると、
5年一括で43万円、10年だと82万円の支払いになります。
途中で解約しても、ほぼ月割りで戻るので安心。

キャッシュに余裕があれば、長めに契約しておくのが良さそうです。


あと、三井住友海上で「家主費用特約」という商品ができ、
これがまずまず使えそうなのでご紹介。

これは、賃貸住宅内で死亡事故(自殺、犯罪死、または物的損害を伴う孤独死)が
発生した場合において、遺失家賃や清掃・脱臭などの費用を、
保険金として払ってくれるというものです。

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パンフレット「GKすまいの保険」より抜粋。


他社も追随すると思いますが、今のところ独自商品のようです。
大家さんにとっては、有り難いですね。

上下左右の隣接戸室の遺失家賃の、最大12ヶ月分と、
最大100万円までの費用保険金が支払い対象ということなので、
数百万円のPML(最大損害額)に対応できます。


VIPセミナーの収録会。

金曜日は、満室経営新聞プレミアムの、
VIP会員さんに配信している、セミナーの収録でした。

プレミアムには一般会員とVIP会員がありまして、
後者は、一般の方へのインビテーションによってランクアップでき、
セミナーを無料で聴講できたり、色々特典があります。

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収録の様子は、こんな感じ。

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さて、今回の講師は「主婦大家なっちー」こと舛添菜穂子さんと、


一部で超有名な、キャバクラ大家こと桜庭匠さん。


いわゆる「●●大家」というハンドルネームは、
ブログやFBで使っている人だけでも、数十人にのぼりますので、
●●の部分は、かなりの独自性が求められるご時世です。

キャバクラ大家さんは、インパクトばっちりで素晴らしいですね。
しかも、単なるキャバクラ好きなのではなく
「キャバクラを経営している」のだから、ちょっとやそっとじゃ真似できません。


しかも、ピーク時には100室を超える規模を所有していたり、
転売で数千万円の利益を得たりと、不動産投資家としても一流の実績。


前半がなっちーさん。
基礎的なことから独自の手法まで、分かりやすく説明してくれました。

不動産投資を始めた頃のピュアな気持ちと、購入・経営の基本を、
思い出させてくれるような・・そんな講演。

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後半のキャバクラ大家さんは、物件のバリューアップによって、
短期間に入居を決めていく手法について。
大家業にも、マーケティングの考え方が必要だなと思いました。

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NSX松田さん、ソプラノ大家さんも聴講に来てくれたりと、
豪華な収録会になりました。ヽ(´∇`)ノ

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ホリエモンが語る不動産投資。

Youtubeで生計を立てている人も増えている中、
ブログの読者さんでも、お気に入りのチャンネルを登録するなど、
定期的にネット動画を閲覧する方も増えているでしょう。

ぼくはチャンネルの開設・・までは行きませんが、
以前作った動画コンテンツが好評なので、ぜひご覧ください。

【無料】投資家けーちゃん ハッピー&リッチチャンネル


さて、ぼくがほとんどの著作を読んでいる
ホリエモンこと、堀江貴文さんも動画チャンネルを運営していて、
様々なテーマについて独自のトークを展開しています。

horiemon.png


不動産&不動産投資についても、時々採り上げていますので、
今日はそのうちから、いくつかご紹介します。


この動画では、初心者にオススメの投資スタイルを説明するのですが、
「不動産投資家は、何に付けても条件交渉が入る」という、
業界にいると気づきにくい習性について触れています。




元手200万円で不動産ビジネスをしようという人を一蹴するほか、
レバレッジの効かない不動産投資は意味が無いと、
他の投資と比較した優劣について説明しています。



関係ない前置きが3分以上続いてしまうのですが、
ホリエモンが、六本木ヒルズに会社を移転させた際に、
仲介会社を利用したのかどうかを話してます。

また、「仲介会社が手数料を取れる根拠」についても触れています。


一部の「ユーチューバーになろう」みたいな教材のせいで、
粗悪な動画が増えてしまったのですが、
チャンネルを選べば、下手なテレビより全然面白く役立つものも多いです。

情報収集に、息抜きにぜひどうぞ。


映画に学ぶ不動産投資④

ドラゴンボールの孫悟空と、ウルトラマンってどっちが強いか。
マクロスガンダムが戦ったらどうか。

そして「結局、一番強いヤツって誰なんだ??」みたいなこと、
考えたことはありませんでしょうか。


おそらくその答えが、「映画に学ぶ不動産投資」シリーズの4回目として
採り上げるこの映画の中にあります!!

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ウォッチメン(原題:WATCHMEN)というアメリカンヒーロー映画なんですが、
パッケージ画像の後ろにいる薄青く光っている人っぽいもの。

この「ドクター・マンハッタン」が、間違いなく世界&史上最強のキャラクターでしょう。


ちなみに、マンハッタンは敵キャラみたいに見えますが、
前の方の人たちの仲間です。ウォッチメン(見張り役)のメンバー。

「あらゆる原子を自在に操る」という反則的な設定のため、無敵かつ不死身。
敵に負けることはおろか、ちょっとしたピンチにさえなりません。

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こんな感じで、指一本触れることなく相手を粉々にできます。。( ̄Д ̄;)


さて、この映画(というか、Dr.マンハッタン)から学べる不動産投資は、
「執着をしない」ということです。

ウォッチメンは、冷戦時代のアメリカが舞台なんですが、
米ソの全面核戦争を止めるために、仲間の一人が策を講じて小規模な核攻撃を実施。
それを、Dr.マンハッタンの仕業・・というデマを流します。

米ソ共通の敵を作ることで、争いをやめさせるという作戦です。


何百万人も犠牲になり、しかも自分のせいにされた訳ですので、
当然、DR.マンハッタンは激怒するのですが、
その仲間の真意を知ると「なるほど。確かにね。それなら別にいいや」という感じで、
デマ事件をそのまま許してしまうのです。( ̄Д ̄;)

恐ろしいほどの「目的思考」ですね。

他人から誤解されてしまうことなどモノともせず、地球を救うためには、
多少の犠牲はやむを得ないと割り切ってしまう。


家賃を大幅に見直すのが気持ち的に許せない&格好悪いから、
多くの空室を長期間放置したままになってしまったり、
ポータルサイトに載せれば高く早く売れるのに、
みっともないからというだけの理由で、内々に安く捌いてしまう大家さん。

こういった方に、彼は目的思考の大切さと、
ある程度の犠牲を受け容れる必要性を教えてくれるかもしれません。


また、Dr.マンハッタンにはお付き合いしている人がいたのですが(笑)、
彼が仕事に没頭しすぎるのに腹を立てて、彼女が去ってしまうと、

「彼女のいない地球には、特に興味はない」

という理由で、なんと火星に移り住んでしまうのです。


大家さんも、感情に流されて捨てられないもの。
例えば「売却すべき物件」「変更すべき取引先」など。

原子を自在に操る史上最強のヒーローが、
そういうのを見直すきっかけになるのかもしれません。


1分20秒あたりまでは、マンハッタンが生まれた経緯で、
その後はその凄まじいパワーの片鱗が分かる映像です。



※映画に学ぶ不動産投資シリーズ
 ① ゴッドファーザー
 ② 八甲田山
 ③ 天使にラブソングを

満室御礼!大家さんのための新空室対策。

入居者を引き寄せ満室御礼! 大家さんのための新空室対策
久保力也
セルバ出版 (2015-01-14)
売り上げランキング: 124,520


著者の久保力也さんとは、大家検定のイベントなどで
毎年1~2回顔を合わせているのですが、
先月の賃貸住宅フェアでブースを出されていた際に書籍も購入しました。

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これまで、あまたの空室対策本が出版されていますが、
久保さんの書籍は、タイトル通り「新しい」手法と考え方が学べます。

テクニカルなものでは「動画や360度パノラマ写真の活用」、
「漫画を活用したFAX」など、書籍では初めて拝見した手法が載っており、
ほとんどは、すぐに実践できるものでした。


また、客付けや退去の現場をしっかり考えるべきだと、何度も強調されています。

「あー、前に見たようなことばかりの本だな」ということは、
絶対にないであろう、良い書籍だと思います。



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ちょっといい言葉と一緒に、サインを頂けました☆


大家さんには裏表が必要。

先週土曜日の記事は「ありのままじゃダメ」っていう内容でした。


大家さんに限らず、プロとして仕事をするからには、裏表が必要です。
素の自分で仕事をしたいというのは甘えですし、
裏表があっても、自分らしくいられることはできます。

さて、今日は、もうひとつの意味での「裏表」について、
説明をしたいと思います。


これは、一言でいうと

「信頼はするけど、信用はしない」

という、取引相手に対してのスタンスになります。
似ているけど、意味の違う言葉です。


どんなお仕事でも多少は当てはまりますが、不動産投資のように

「強制力で、相手を動かすことができない」タイプの仕事では、特にそうです。


信頼というのは、相手に期待をして、
きっと自分の期待に応えてくれるだろうなという気持ち。

一方、信用というのは、何らかの実績や成果物が得られるという確信。
相手から感じる安心感。


不動産投資の場面においては、

「田中さんなら、きっと満室にしてくれますよね!」 
「佐藤工務店さんだったら、安心してお任せできます☆」
「入居者の鈴木さん、今度はちゃんと月末に入金してくださいね」


これらは「信頼している」という具体例です。

大家さんは、常に相手に対して期待をし、
それを伝えて、モチベーションを鼓舞しないといけません。
 
自分に期待をしてくれる人に対して、
人は、その信頼を裏切らないように頑張ってくれるのです。


「でも、田中さんだけじゃなくて、他の業者さんにも客付け依頼しないとな」
「そうは言っても、時々現場に行って佐藤さんの作業状況はチェックしよう」
「とはいえ、鈴木さんが振込を忘れるかもしれないので前日に電話しなきゃ」


こういった行動が、「信頼しても、信用するな」という具体例です。


相手に期待をするのはいいんだけど、

「最終的な責任は、自分が取らなければいけない」

という事実を忘れて、相手に自分の運命を委ねてはいけません。


社会人の方なら分かると思いますが、
「~さんがやってくれると思った」という言い訳は、
仕事が最低レベルにできない人に、よく使用されるフレーズです。

 
でも、だからといって、

「田中さんが決めてくれる確率は、20%程度だと思ってます」
「いつ手を抜くか分からないと、警戒しています」
「一度滞納した入居者は、また遅れる・・きっと、あなたもね。」

 
なんてことを相手に伝えては絶対ダメじゃないですか(^^;)

だから「信頼しても、信用するな」というのは、
相手に対して失礼な考え方でも何でもなく、極めて当たり前のことですし、
裏表のない大家さんは、相手に丸投げして失敗するか、
何でも正直に伝えて怒らせるか・・になる訳です。


友人としてお付き合いする分には、裏表のない人がいいですけど、
やはりお仕事ですから、区別しないといけませんね。

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僅差だから気になる、知人の年収。

Facebookよりは、Twitterのほうをよく更新してるのですが、
ちょっと前に書き込んだのが、これ。

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投資家けーちゃんのTwitter(フォロー歓迎)


人の価値観というのは、だいたい比較で決まってくるもので、
イケメンだとか太ってるか痩せてるかとか、大間のマグロが美味しいかとか、
収益不動産の利回りまで、全て何か別のものと比べて判断します。


しかも、割と身近で近い属性と比較することが多いですね。

人の外見は、自分の知り合いと比べることが多いでしょうし、
大間のマグロであれば、他のマグロと比べます。

自分のパートナーをモデル(圧倒的な上位階層)と比べて文句を言うこともないし、
ドッグフード(圧倒的な下位層)と今日の食事を比べることもありません。


お金についても同様で、地球の中ではかなり豊かな暮らしをしているのに、
年収200万円だと低いと感じてしまうのは、WHOが集計した世界平均ではなくて
自分の周りの日本人と比較しているからに他なりません。
※ちなみに、月収10万円でも世界全体で見るとトップ5%なんだそうです。


しかも、人は日中の大半の時間を経済活動(仕事)に使っているので、
収入や資産が増えていくということは、
通常、自分の経済活動のレベルも上がっていくということです。

その結果、収入が上がると付き合う人の所得層も上がっていき、
いつまで経っても「周りより圧倒的にお金持ち」という状態にはならないのです。


ぼくが普段見ている不動産投資家関連のFacebookなんて、
もう、こんな派手な投稿だらけですから。( ̄Д ̄;)

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かくいう自分はといえば・・・。

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ということで、資産や収入を増やしたいと思っていても、
その理由が「周りより優位に立ちたい」という比較意識であるのなら、
不動産投資で実現するのは難しいでしょう。

周りと比べず、「過去の自分と比較してどうなのか」を考えられる人が、
不動産投資をして幸せになれると思います。


またはせいぜい、サラリーマンを続けながら新築アパートを1~2棟を
手堅く購入する程度なら、自分の居場所を変えずに済むので、
そのくらいの規模に抑えておくと良いでしょう。


ただ、実際は(周りの大家さんを観ていると)、
仲の良いAさんとBさんで、年収や貯蓄が何千万円も違うということが
割と普通にあります。でもお互い気にせず仲良くしています。

一方、同じ会社の同期が、お互いの収入をものすごく気にしているのに、
二人の年収差は、50万円もなかったりすることもあります。

この現象は、面白いですね。


レンタル収納講座を受講中です。

先週の土曜と日曜は、「レンタル収納講座」を受講しました。

8月から3ヶ月(6回)に渡って、トランクルームやコンテナ、
バイクガレージなどのレンタル収納投資について学びます。


今月配信される満室経営新聞で、広島の竹末さんの取材をしたのですが、
聞き手をしてるうちに「これだ!!」と思って、申込んだのです。
もちろん、正規の受講料を支払っています。

得られるキャッシュフローが、投資金額に比べて高いことと、
システム化でき、属人的でない拡大が可能であることに注目しました。


テキストも厚く、詳細な説明が載っていますので、
そのまま実践すれば成功すると思います。

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スライド資料だけでも430枚あります。。


ただ、多くのキャッシュフローを残すために、
テナント探しや募集活動を、ほとんど自前で行う必要があり、
労力と時間に余裕がある人向けのようです。


この講座に申し込んだ時には、
ぼくの会社に、売り物件探しや入居促進の活動を担当する、
男性の営業マンがいたのですが、


・・講座スタート直前に、辞めてしまいました・・。(;-_-) =3


ですので、今のところ実践する担当がいないのですが、
まずは勉強だけしておいて、受講が終わってから何とかする予定です。


日曜日の講義では、午後から過去の受講生さんの事例見学にも伺いました。
経営が起動に乗ればほとんど手が掛からないそうです。

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講座も、アットホームな感じでとっても分かりやすいです。
お値段以上のものが、確実にありますね。

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休憩時間にも気軽に質問に答える竹末さん。


この講座は、年に1~2回しか開催されていないので、
開催情報などをゲットしたいという方は、
まずは、竹末さんのサイトからメールマガジン登録をどうぞ。

150907001.png

トランクルーム経営ノウハウ 13日間メールニュース



ありのままの自分で職務放棄。

毎月はじめ頃に更新される、HOME'Sの不動産投資コラム。
さきほど確認したら、新しいのがアップされていました。

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HOME'S不動産投資コラム「それで営業活動のつもり?」


大家さんの入居付け活動を「営業」だと考えると、
他業界の営業マンに比べて、あまりに稚拙だなと考えたコラムです。

もちろん自分で反省すべき点も多く、
損保会社の頃の「できる先輩」の仕事ぶりを思い出してみたり、
こんな参考書籍を購入してみたりも。。


店長・バイヤーは、あなたが動かす。―量販店営業で勝ち残る鉄則
市川 晃久
日本経済新聞出版社
売り上げランキング: 275,071




コラムにもこの参考書籍にも、いろんな手法が載ってますが、
それ以外で、ぼくが普段セミナーなどで話していることのひとつに、

「大家を演じる」

というのがあります。


どの職業であっても、それにふさわしいキャラクターがあり、
プロフェッショナルであれば、誰もがそのキャラで仕事に取り組みます。

例えば、接客業であれば愛想の良い、親しみやすいキャラでしょうし、
茶道の師範であれば落ち着きと風格が求められます。


そして、一部例外はあると思いますが、
プロとして仕事に従事する自分と仕事を離れた「素の自分」とでは、
少なからずキャラは違ってくるはずです。

ステージで爆笑を誘うコメディアンであっても、
実際は、大人しくて物静かな人が多いっていう話をよく聞きます。
葬儀社で働く人でも、普段はゲラゲラ笑ってるでしょう。


一方、大家さんはというと、
多くのチームメンバーをしっかりリードしていくべきプロであるのに、
素の自分のままで仕事をしている人が、かなり多いです。

これは、賃貸業を職業として考えた時にどうなのかな・・と。


例えば、賃貸物件のオーナーに
「どんな人が大家さんとしてふさわしいですか?」なんて質問をしたら、
ほとんどの意見は同じようなものになるでしょう。

そして、その意見は「理想の大家さん」として、ほぼ正しいはずです。

・明るくて、みんなを惹きつける雰囲気がある。
・リーダーシップに優れていて、安心してついていける。
・シビアだとしても「ケチ」ではない。
・少々のトラブルでは動じない、強さがある。


みたいな感じでしょうか。

誰しも「理想の大家さんとしてふさわしいキャラ」は分かっているのに、
実際にそのように演じている人は極めて少ない
ということです。


大家さんとして振る舞わなければならない時間は、
相当な規模を所有していても、さほど長いものではありません。

であれば、その短い時間くらい、
自分が理想だと思うキャラを演じてみてはと思いますね。

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ありのままじゃなくて、女王として振る舞わないと。


仕事に従事している時間に「ありのままの姿」を見せてしまうのは
雪の女王も含めて、プロとしては不合格です。

まあ、実際「ありのままで~♪」って歌ってるのは、
女王様でいるのがイヤになって逃げてるときですからね(笑)



ゼロベース思考。

アメリカとかで売れたビジネス書が翻訳されたものって、
現地で評価が高かったからこそ、日本語になっている訳ですから、
ハズレがなく、役立つことが多いです。

ちょっと前に買ったのですが、最近読み終わった本がこちら。

0ベース思考---どんな難問もシンプルに解決できる
スティーヴン・レヴィット スティーヴン・ダブナー
ダイヤモンド社
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邦題は「ゼロベース思考」ですが、原題は「Think Like A Freak」。
実際にゼロベースについて書かれている部分は、第一章の部分とあと少しだけ。

でも、常識や慣例にとらわれない思考について、
実例や実験結果をもとに、とても分かりやすく書かれています。


そして最終章には「やめる」ことのメリットが書かれています。

継続は力なりと言われているし、ぼくもそう思うのですが、
漫然と続けている習慣を、ゼロベースで見直してシンプルにすることで、
本当に大事なことに集中できるかもしれません。


要するに、物事をいろんな方向から柔軟に考えてみようって本ですね。

不動産投資によって人生の選択肢が増える方に、
ぜひ、読んでいただきたいです。


満室祝いをオトナ買い。

能美のマンションが久しぶりに満室になりました。

最大で5部屋(42部屋中)空いていたのですが、
7末~8月にかけてどんどん決まり、繁忙期を前に目標達成です。


満室達成は、もちろん管理会社さんのおかげですが、
金沢の管理会社さんのように、定期的な祝勝会(懇親会)ができないので、
おみやげをお送りすることにしました。

一般的な食べ物レベルでは、北陸には敵わないので、
ベタですが、横浜中華街の食材やお菓子を選ぶことに。


割と有名で大きいお土産もの屋さんで、オトナ買い。

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購入品の一部。

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社員のみなさんが、楽しく分け合ってもらえる状況をイメージして、
あえて「それぞれの商品を●個ずつ」みたいな買い方をしませんでした。


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普通の紹興酒も買っておけば良かったかも。

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特に予告をすることなく、月曜日着でお送りしたのですが、
喜んでもらえたようで、良かったです。


アパート経営フェスタで使った動画。

4年間にわたって開催された、不動産投資業界最大のチャリティイベント。
アパート経営フェスタから、4年が経ちました。

2008年の第1回は、先日の「メガ大家祭り」と同じ規模でしたが、
4回目には、1300人もの来場者を迎えて行いました。

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さて、フェスタではイベントの最初と最後で、
オリジナルの動画を放映してました。
当時のぼくは舞台袖でそれを観ながら、どきどきしていた訳です。


動画は当日1度きりの放映で、その後はPCの中で眠っていたのですが、
時間も経ち、そろそろ公開してもいいかなと思いまして、
ファイナルとして開催された2011年のものをYoutubeに載せました。

参加された方は「懐かしいなぁ」と感じるかもしれませんし、
そうじゃない方は、何だか大げさに思えるかも。


特に、エンディングの映像は思い入れもあって、
ちょっとかゆくなるようなセリフが散りばめられているのですが(笑)、
当日は、これを観て泣いてしまう人も結構いたのです!


こちらが、オープニング。
震災の年に開催されたことから、メッセージ性の強いものになってます。




そしてこちらが、エンディングです。





エンディングの最後に、スタッフロールがありますが、
多くの方のご協力をいただいて、有り難いです。

そして、動画を作る人の技術はすごいですね。

特にエンディング映像は、当日の写真を使って会場内で編集し、
閉会時に間に合わせるという離れ業を見せてくれました。


北陸では、食べログを信用しちゃダメ。

北陸新幹線が開通して、今月で半年になります。

ニュースなどでも北陸エリア、特に金沢では観光客増加など、
様々な経済波及効果が出ているようです。
これから、このエリアに旅行や投資を検討する方も増えるでしょう。


そこで、これから物件調査や旅行を検討される方のために、
首都圏と北陸の両方に住んだ立場から、るるぶなどの情報誌では得られない、
ニッチな情報を、時々お伝えしたいと思います。


まず今日は、「食べログを信用するな」ということについて。

この手のサイトの評価点や口コミ投稿は、
東京を除けば、地元の人によるものがほとんどです。

北陸在住の人は、地元の強みである魚介系の味に非常に厳しく、
弱みであるラーメンや中華には激甘な評点を付けます。


例えば、ブログでも一度紹介した、行きつけのお寿司屋さん
新鮮なネタと驚異的なコスパが素晴らしいのですが、

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評価は、わずか3.01という残念な数字に・・。

150901002.jpg
こんなに新鮮なお刺身どっさりで、1000円。


一方、このエリアにたくさんあるチェーンのラーメン屋さんも、
同じ評点を取っていたりします。

150901001.png


あと、イタリアンやエスニック料理など、
ちょっとおしゃれ目なジャンルも、やけに高得点だったりしますが、
間違いなく東京や大阪で食べた方が美味しいです。

金沢カレーは例外ですが、この手の高得点に惑わされることなく、
新鮮な魚介類や、氷見牛・能登牛などを楽しんでください。


肉の日のメルマガ飲み会。

メルマガ読者さんを対象にした飲み会を、
かれこれ7年くらい続けておりまして、土曜日がその日でした。

毎月やっていた時期もありましたが、最近は2~3ヶ月に1回。
お店の選びやすい20人前後で、実施しています。


これまでの開催場所は、新宿、渋谷、恵比寿、大崎、大井町、
新大久保、亀戸、浅草、新橋、横浜、関内、お台場、名古屋、大阪・・。

料理のジャンルは、海鮮、寿司、焼肉、ジンギスカン、ホルモン焼き、
地鶏料理、ベトナム料理、もつ焼き、もつ鍋、中華、ホテルBARなどなど。


思い出横町や立ち飲み屋さんでも、やったことがあります。

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※思い出横丁(新宿駅西口)の参考画像です。


今回は、下町情緒が残る板橋駅のお肉屋さんに行ってきました。

ちょうど肉の日(29の日)ということで、
がっつりと赤身の肉を食べられるお店です。

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珍しい鹿の焼肉。臭みはありませんが、野性的な風味がします。


牛の赤身も、もちろんメイン料理としてどっさりと。

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限定メニューのハツたたき。このまま食べます。


そのほか、豚肉・鶏肉、ホルモンミックスなどもあって、
味・ボリュームとも素晴らしいお店でした。(ただし席はせまい・・)


そして今回は、久しぶり(5年ぶりくらい)に、
J-REC理事の西山雄一さん(大家さん学びの会運営メンバー)にも
お越しいただけました。

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人生の流れを読む「春夏秋冬理論」に、皆さん釘付けでしたよ。


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春夏秋冬理論(西山さんのページ)はこちら。


絵画が経費になるかは、総額と大きさで決まる。

ぼくの事務所は、自宅からタクシーで千円くらいの距離で、
ゴールドジムから歩いて4分の場所にあります。

満室経営新聞を発行している、ハートブレインにも徒歩15分。
自転車なら10分で行くことができます。


事務所からの景色は、昼夜とも非常に素晴らしく、
来訪者さんに褒めてもらえます。

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目の前の駐車場は、ずーっとそのまま駐車場でいてほしいです。。(笑)


さて、その事務所にはこんな絵を飾ってあります。

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横幅が140㎝くらいです。


イタリアのティノ・ステファノーニという画家さんの絵で、
版画なので、そこまで高いものではありません。

この絵を初めて観たのは、15年くらい前に行った八王子の家具屋さんで、
美術にはまったく詳しくないものの「これはいい!」と感動し、
いつかは欲しいなぁと思っていたものです。


金額的なものもそうですが、こういうものにお金を払う習慣がないし、
自宅の壁には掛けておくスペースもないしで、そのまま10数年が経ちましたが、
事務所移転を機に、購入することにしました。


そこで気になるのが、「絵は経費になるのか」ということです。

税理士さんに質問してみたところ、

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というような回答をいただきました。

1号というのは、だいたいA5のノートよりちょっと大きいくらいで、
それで2万円というのはかなり高い絵ではないでしょうか。

ちなみに事務所の絵は、総額20万円もしなかったので、
無事に一括償却することができました。


こういう絵は、事務所環境の維持・向上に役立ってるかもしれませんが、
売り上げを増やすために必要かっていうと違いますよね。
税金の仕組みも、意外なところで結構ゆるいです。


※ちなみに、このステファノーニさん。似たような絵ばかりを描いていて、
 名前で画像検索すると、間違い探しの問題のようです。

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映画の記録 2015-2

◆マネートレーダー 銀行崩壊

イギリスの名門ベアリング銀行を、実質1人で潰してしまったトレーダーの話。
事実は小説より奇なり・・という映画。
むしろフィクションだったら「そんなことはあり得ない」と思えてしまう。


◆ラスト・ベガス

ロバート・デニーロさんが出る映画は全部観ようと思ってます。
特になんてことないんですが、普通に良い映画。見終わったあとの気持ちがいい。

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おじいちゃんになっても楽しいことをするためには、
やはり、ある程度のお金は必要ですね。あとは健康でいること。


◆八甲田山

「映画に学ぶ~」でもご紹介した、高倉健さん主演の名作。
昔の映画は、救われない結末のものが多いです。


◆酔拳

ジャッキーチェン初期の名作。ストーリーはめちゃめちゃですが面白い!
ご飯を美味しそうにガツガツ食べるシーン(無銭飲食)が、印象に残りました。

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◆キング・オブ・コメディ

ロバート・デニーロさん主演作品。
若い頃に主演した「タクシードライバー」という作品に通じるような、
自分の願望を実現するために何でもする・・という人の話。
この映画では、「テレビで漫談をしたいお笑い、売れないお笑い芸人」が主人公です。

ラストの大どんでん返しは本当なのか、これも妄想なのか・・。

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自室の壁に、こんな絵を描いちゃうくらいの人ですから。


◆アニー・ホール

アカデミー作品賞を獲ってる映画。斬新ですが、淡々としています。

監督のウディ・アレンは、連れ子の女性と結婚したあと離婚。
その連れ子と再婚してしまうという、かなり破天荒な人生を送っています。

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才能のある人は、変わっていても女性には魅力的に映るというのと、
自分と正反対の人には、なぜか惹かれてしまうということを学べる作品。


書類の整理方法をご紹介。

チャレンジ生(チャレンジ面談の受講生)が物件を購入して、
大家さんデビューをしたあとでも、時々相談に来られることがあります。

良い物件しか買わないように言ってるので、
入居が付かないとか、トラブルなどの相談は少ないのですが、
管理や運営については質問が多いです。


なかでも、経理とか書類の整理については、
具体的に解説している本もないし、よく相談されるジャンルです。

そこで今日は、ぼくがやっている書類の整理方法を、
ざっくりご紹介したいと思います。


ぼくは前職のサラリーマン時代のやり方を踏襲していて、
横に使う形式の紙ファイルと、ファイルボックスを使ってます。

物件ごとにファイルを作って、
まとめて、ファイルボックスに分類するイメージです。


こちらは、ぼくの事務所にある書類棚なんですが、
 
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モザイク処理していますが、それぞれのファイルボックスには、
物件の名前が書かれていることが多いです。
区分の場合は、「区分①」みたいなファイルボックスを作ります。

そこに、契約書や重説など購入関連の書類のほか、
保険証券やマスターキー、金消契約の写しなんかも保管します。


必要な時に、目的の書類をすぐに見つけられば十分なので、
穴を開けて綴じ込んだり、インデックスシールを貼ったりはしません。
並び順も、特に決めていません。


あと、整理が面倒だとすれば領収証や請求書などの「支払い書類」ですが、
これは月ごとに、クリアファイルにどさっと入れておき、
あとは会計ソフトに入力していれば大丈夫です。

税務調査が入ったこともありますが、
特に、整理方法についての指摘はありませんでした。


写真右下の青いファイルは、ジャバラ状になっていて、
管理会社さんから送られてくる「収支明細」を、
月ごとに分けて保管しておくことができる便利なものです。

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管理費や原状回復の費用などは、家賃と相殺されているので、
その関連の書類を、経理のファイルに移し替えたりすることはありません。
届いた書類を、そのままドカンと入れます。


ちなみに、会計ソフトは弥生が有名ですが、
ちょっと高いので、「みんなの青色申告」がコスパ的にお薦めです。

ぼくも、税理士さんと顧問契約をするようになるまでの4年間、
このソフトをずっと利用していました。

みんなの青色申告16 消費税対応版
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今年、投資家デビューした方は、ぜひ使ってみてください。

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最強マフィアの仕事術。

ぼくは、ヤクザもののVシネマが結構好きで、
哀川翔さん、小沢兄弟、白竜さんなどが出演するシリーズを、
割と好んで観ています。

普通に楽しんで観てますが、独特の出世競争やリーダーシップなどは、
仕事や生活にも役立つことが多いです。


さて、最近読んですごく良かったのは、
ヤクザではなくニューヨークの元マフィアの方が書いたビジネス書。


最強マフィアの仕事術
マイケル・フランゼーゼ
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原題は「I'll make you an offer you can't refuse.」ということで、
あのゴッドファーザーに出てくる名セリフです。
「相手が断れないオファーを出す」という意味で、要するに脅すことです。

マフィアも日本のヤクザも、違法ではあってもビジネスで収益を上げており、
のし上がるためには、優秀なビジネスマンである必要があります。


この本では、彼らならではの交渉術や仲間選びなど、
実践的な内容はもちろん、「早起きしろ」というような普遍的なことまで、
様々なノウハウが書かれています。

そして、どれもマフィア絡みのエピソードと一緒に紹介されるので、
読み終わったあとも、頭の中に残るのです(笑)


最後は、ビジネスや人生についてのスタンスを問われ、
なにげに考えさせられる本でもあります。


不動産王の名言。

不動産王といえばこの人・・・というのが、
ご存じ、ドナルド・トランプさん。

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トランプ・タワーをはじめとする数千億円の資産を持ち、
過去には破産したり復活したり、テレビにも出たり。

最近では、大統領候補に名乗りを上げたりと、
とにかく人類を代表するようなダイナミックな人生を送っています。

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トランプ・タワー内の自宅写真・・・すごい!( ̄Д ̄;)


人と違った成果を出す人は、人と違う行動をしていますし、
さらに言えば、人と違う「考え方」をしているものです。

トランプさんの名言を集めた動画というのを見つまして、
その片鱗を知ることができます。



いろんなことを話していますが、
基本的には「情熱を持って、しっかり仕事をしよう」ということですね。

そして、大きな目標を持ってダイナミックに動くということで、
このあたりは「小さいことをコツコツ積み重ねる」ことを大事にしている、
イチロー選手などとは、ちょっと違うようです。


更地にめげない地方投資。

先週末に、長渕剛さんが富士山のふもとで、
10万人を集める規模の、オールナイトライブを開催しました。

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その人数もさることながら、場所がそもそも、
このようなイベントのために作られたところではないので、
現地にたどり着くだけでも大変なようです。

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夜の9時から翌朝6時までのイベントだったようですが、
最後のお客さんが退出できるのは、なんと7時間後の午後1時。

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同じ10万人規模でも、幕張メッセなどの便利な場所とは、
行く方も演る方も、難易度が全然違いますね。。


さて、さすがにこのくらいの場所だと不動産投資はできませんが、
地図上でチェックして「かなりの田舎だな」と感じるエリアであっても
意外と地元の人には人気の場所だったりします。

そして、賑わっているか閑散としているかどうかより、
ニーズがあるかどうかと、競合物件があるかどうかを、
見極める方が大切です。


ぼくの持ち物件だと、こんな過疎地のような場所でも、
入居率は常時9割以上をキープしている反面、

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この田んぼなら、10万人ライブもできる!


今年売却したマンションは、同じ入居率を維持するために、
かなり広告料やリフォーム費用を使っていました。

航空写真で見ると、先のマンションよりかなり賑わっている場所です。

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フルローンで物件を購入するためには、
返済比率を一定以下に保つため、ある程度の利回りが必要で、
その利回りのためにエリアを犠牲にすることもあります。

都会生まれの都会育ち・・というような人の場合、
どうしても「表面的な賑やかさ」に、気を取られがちかもしれませんが、
ニーズと競合に注目して、エリアを見極めるといいと思います。

更地にめげてしまっては、本質を見極めることはできないのです。


収益と労力の総合計。

この前、チャレンジ面談を受けに来た人と話していて、
自分で「おー。これは凄いな」と思ったことがあるのでご紹介します。


何かというと、

「これまでの成果を、まとめて話す」

ということでして、
ぼくは賃貸業を始めてもうすぐ11年になるんですけど、
その間に稼いだ金額や払った金額を、大ざっぱでもいいので合計します。

そうすると、大ざっぱな収益が出る訳なんですけど、
その収益に対して、自分が費やしてきた労力や時間がどうだったかを、
何となくでいいので思い出してみるのです。

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ぼくの場合だと、これまでだいたい6億円の家賃をもらってまして、
総額のキャッシュフローは1.2億円くらいになりました。

ローンの返済もそれなりに進んでいまして、
売却時には、残債と売値の差額が手元に残る訳ですが、
過去の売却の合計で、それも1億円を超えました。


もちろん、当初投入している資金もありますし、
キャッシュフローや売却収益には、ごっそり税金が掛かりますが、
それでも結構な額を稼いだなと思います。

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そして、現在保有している物件の、総購入額は約5.3億円
それに対しての残債は3.9億円です。(2015年7月末現在)

全部の物件を買値と同じ価格で売却すると、
1億4千万円入ってくる計算なりますし、たぶんもっと高く売れます。


ここまでの数字で、一般的な人の生涯年収を超えている訳ですが、
別に規模を誇示したい訳ではなくて、
「費やした労力や時間を考えると、割が良い」と言いたいのです。


不動産投資を始めた頃は、いきなり大きな物件も買えませんし、
キャッシュフロー以外の「含み資産」も顕在化しないので、
「これだけ頑張ったのに、毎月5万円の手取りか。。」と思うかもしれませんが、
全然そんなことはありません。


不動産投資は

・順調に推移すれば、同じ労力で大きな規模を買えるようになる。
・成功に再現性があるので、2棟目以降はもっと楽になる。
・事業が「システム」になっているので、収益の維持が容易。

というような特徴があるので、
続けていれば、どんどん「割が良い」活動になっていきます。

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不動産投資が意外と儲からないなと思っている方は、
ぜひ、このような感じでトータルで考えてみてください。


映画に学ぶ不動産投資③

ぼくはサラリーマンの時に、ふと思い立って
毎週1本映画をレンタルして鑑賞し、感想などを記録する生活を、
1年ちょっと続けていました。

それが去年また復活して、1年間で60本くらい。
今年はもう、今の時点でそのくらいの本数を見終わっています。

10億円(場合によっては一桁上)も掛けた大作を、
家庭用テレビとはいえ、100円くらいで楽しめてしまう訳ですから、
活用しない理由がないですよね。


映画に学ぶ不動産投資。
シリーズ3本目は「天使にラブソングを(Sister Act)」

サラリーマンの時の集中鑑賞期間に観た映画で、
自分の中でいちばん良かったものです。


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ギャングに命を狙われたことから、修道院に潜り込んだ主人公が、
ド下手で有名な聖歌隊の指揮者を任されたことから、
聖歌隊の大変身はもちろん、修道院全体の勢いまで変えてしまう話。

ストーリーだけではなく、音楽も素晴らしい作品ですね。


さて、この映画から不動産投資を学べるのは、
まず、人を動かそうというときの、温度感とかテンションです。

他の映画やドラマなどで、例えば「たまたま聞かれてしまった独り言」とか、
「去り際に皆に宛てた置き手紙」などで一気に場の雰囲気が変わり、
みんなが主人公に協力し始める・・・という展開が割と頻繁にありますが、
実際には、そういうことは起こりません。


人を動かすのは、その場において自分が一番熱く、
エネルギッシュに高いテンションで、全体を包み込むように
繰り返し働きかけなくては
なりません。

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格好をつけていては、人は動きませんね。(^^;)


ウーピー・ゴールドバーグさん扮する修道女は、
ダメダメな聖歌隊メンバーにキレたり、叱ったりすることもなく、
常に愛を示しながら変革をしていきます。

相手を否定するどころか「ここだダメだ」という指摘さえしません。
常にポジティブな言葉を使っているのが分かります。


不動産投資をしていると、周りの人が思った通り動かなかったり、
「そんなんで仕事が勤まるのか?」と相手に驚嘆することがよくありますが、
そんなときは、この映画を思い出すと良いかもしれません。


役柄上はプロ歌手と、ダメ聖歌隊ということでしたが、
実際は、聖歌隊のメンバーこそがオーディションに勝ち残った俳優さんなので、
曲の中盤以降はバックの人たちの方が、はるかに上手です(笑)

そして、ステージにないドラムやエレキギターの音まで聴こえますが、
別にいいのです。映画なので。



※映画に学ぶ不動産投資シリーズ
 ① ゴッドファーザー
 ② 八甲田山

年収が低いから買えない・・のではない。

日本の平均収入は442万円ということですが、
この数値を多少上回っていても、
不動産投資をする上では、ちょっと低い水準です。

600~700万円くらいの給与収入がないと、
どんなに物件が良くても、審査のテーブルに乗らない銀行もあります。


何行か断られ、不動産会社さんにも厳しいことを言われて、
不動産投資を諦めてしまう人も、少なくありません。

年収が低くても、できる投資はいくつもあるのに、
とても、もったいないなと思います。


実際、給与数百万レベルの差など、
実際に不動産投資をすれば、簡単に逆転できるものです。

大事なのは「早く買って、家賃収入の流れを作る」ことです。


諸経費・リフォーム込み500万円の戸建てを買って、
毎月5万円の純収入を作れたとすると、
年収で、60万円増えたことになります。

今の会社で、年収を60万円増やすことが、
どれだけ大変かを想像すると、
不動産投資をスタートすることの重みが分かります。


年収が高くない方が上手くいきづらい理由は、
その年収自体に問題があるのではなく、

「年収が高い人の投資法を、真似ようとするから」

に他なりません。


今では、投資についての情報もたくさんあるので、

・必死で貯めて区分や戸建てをキャッシュで買う。

・ノンバンクでもいいから借りれるところで借りて、
 高利回りのアパートを買う。あとは怒濤の繰上返済。

などのように、、
年収に関わらず再現性のある投資法が、確立されています。


こういった投資は地味で辛いかもしれませんが、
数年続けることで、一般的に「高年収・高属性」と言われる人に、
追いつくことができるのです。


でも、ほとんどの人が、給与年収が劇的に上がるのを期待したり、
審査テーブルにも乗らない銀行で玉砕を続けながら、
何年もの時間をむだにしています。

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地道な物件探しを再開。

第二領域のメイン業務である「物件情報を仕入れる」活動について、
お盆休みを利用して、ちょっと時間を掛けてみました。

ここ1年以上、この作業を人に任せていただために、
サイトの使い方や効率の良い検索方法などを、かなり忘れてしまっており、
手抜きをしたことを反省した次第です。。


利用したサイトは、誰でもアクセスできるものばかりです。

大手の2社は、物件探しというより業者さん探し。

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不動産ジャパンは使いづらいですが、お宝物件が眠っていることも。
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地方で収益物件の販売に慣れていない業者さんが、
「とりあえず載せとくか」という感じで、このサイトに登録します。

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区分マンションは、Yahoo!不動産も使ってます。

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各サイトで、20~30分くらい閲覧をしていると、
使い方にも慣れてきますし、検索条件を記憶させておけるサイトもあり、
どんどん作業が効率的になっていきました。

3月に購入した小松(石川県)のマンションは、
物件探しをスタッフさんにお願いして、1日目に見つけたものです。

地味な作業も、ある日突然実を結ぶことがあるので、
しっかり継続していこうと再認識しました。


今年はこれまでで、66戸の物件を購入していますが、
できれば新規100戸を達成できるといいなぁと思ってます。


家系総本山はギガ大家だった。

美味しいものを食べるのは、本当に楽しいですね。
最近いただいたものの写真です。


1ヶ月くらい前に、銀座で「日本酒の会」というにお招き頂いて、
そこの一次会で食べたおでん。上品な味でした。

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しめ鯖にキャビアをあしらったものを、クラッカーの上に乗せたもの。
クラッカーはパリパリしてない食感でした。

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収納ビジネスを教えている竹末さんの事務所(神田)近くにある、
「カラシビつけめん」のお店。見かけほど辛くないです。

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牛タンのタタキ。ニンニクがすごい。。

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最後のは家系ラーメンなんですが、
総本山とされる「吉村家」の店主である吉村実さんは、
ラーメンで稼いだお金でビルを建てまくっていて、

15年前に放映された番組の中で、不動産資産が100億円と説明されています。
ギガ大家ですね。(^^;)


ビル建築のシーンは、2分ごろから。


大東亜戦争 世界の声。

終戦記念日ですね。

日本は一方的に侵略戦争をしたという教育を受けましたが、
必ずしも、そうとは言えないようです。

もちろん、戦争は良くないことですし礼賛するつもりはないですが、
自虐史観にとらわれるのもどうかと思います。


中韓を除くアジア諸国では、一定の功績が認められていたり、
その国の発展に貢献したと賞賛されることもあります。


より良い日本のために亡くなったご先祖様のためにも、
しっかり頑張ろうと思いました。


不動産投資家の「第三領域」

世界的名著であり、自己啓発本の最高峰といえば、
故スティーブン・コヴィ博士の「7つの習慣」

完訳 7つの習慣 人格主義の回復
スティーブン・R・コヴィー
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その7つの中のひとつが、「重要事項を優先する」というものです。

大事なことをしっかりやって、
どうでもいいことに、時間を奪われないようにする。
忙しい世の中ですし、とても大切なことだと思いますね。


7つの習慣では、ものごとの緊急性と重要度によって、
時間の使い方を4つの領域に分類します。

 第一領域 重要で、かつ緊急なこと。
 第二領域 重要だが、緊急ではないこと。
 第三領域 重要ではないが、緊急なこと。
 第四領域 重要でも、緊急でもないこと。

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では、不動産投資において、この4つの領域について考えてみたところ、
おそらくは下記のようになるのではないでしょうか。


 第一領域 入居者からのクレーム、事故や災害、トラブル、
       税務調査、急に入った飛びつくべき案件。

 第二領域 日頃の情報収集 業者さんや仲間とのネットワーク構築
       知識の習得 決算書や確定申告を良くしていく対策

 第三領域 大して重要ではない電話 生産性の低い作業 


不動産投資に関係あることをやっている以上、
完全なムダ時間(=第四領域)ということは少ないと思いますが、
強いて言えば、FBなどのソーシャルメディアを延々と眺めて、
行動した気になっているような状態でしょうか。


成果を出すためには「第三・第四領域を減らして、第二領域に充てる」ことが大切で、
書籍でもここに重点を置いて説明がされています。

ただ、不動産投資において「緊急だけど重要ではない」ことは意外と少なく、
むしろ「生産性の低いルーティン」を、いかに減らすかが重要のような気がします。


かねてから感じていましたが、不動産投資というものは、
億単位の購入判断や融資付けというような、極めて高度な業務もあれば、
印鑑証明を取りに行ったり、大量のコピーを取ったりという、
本当に誰にでもできる業務も含まれています。

このような生産性の低い作業を、委任や外注活用によって減らすことが、
余裕を持って重要な業務に集中するための、
ひとつの「ターニングポイント」になった方は多いはずです。


属性的には不利になることが多いにも関わらず、
会社を辞めて専業大家になると、規模の増え方が加速する人が多いのは、
むしろサラリーマンとしての業務全体が、
不動産投資にとって、「第三領域」だからかもしれません。


メガ大家祭り 講演中の写真。

そろそろお盆休みウィークも近づいてきました。

ぼくは特に仕事を休むことはないのですが、
不動産会社さんなどの関係先は、結構長く休むみたいなので、
この期間は原稿を書いたり一人でできる仕事をします。


さて、メガ大家祭り。講演中の写真が届きました。

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スライドの文字もはっきり写ってるので、
この写真からでも、いろんなことが勉強できると思います。

まずは才津康隆さん。
融資条件より、物件の条件が大切であるとお話されました。

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きのしたたかゆきさん。
実利を追求する経営姿勢と、大阪人ならではの爆笑トーク。

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星島正樹さん。
お話の充実度はもちろん、スライド資料の完成度が高すぎて、
まるでTEDのようなかっこよさです。

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トークセッションは、参加者さんどうしで話が盛り上がる場面もあり、
かなり充実したものになりました。

予定より長めに時間を取ったのですが、あっという間でしたね。

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今年は、恒例の年末イベントを予定していますが、
メガ大家祭りに気をよくしているので(笑)、少し規模を大きくするかもしれません。


メガ大家祭り 終了しました。

日曜日に、イベント「真夏のメガ大家祭り」が終了しまして、
月初に提出しなければいけない、収支レポートを提出したので、
ようやく、ブログを更新できるようになりました。

で、当然イベントの報告なんかを書こうと思ったのですが・・・(^^;)


当日は、これまでに比べて少人数で運営してまして、
進行には何の問題もなかったのですが、写真を撮る専門の担当がおらず、
お見せできるようなものが非常に少ないです。

講演中の写真は、取り寄せ後にアップしますね。

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このポスター、実はA4の紙をつなぎ合わせて作られています。
制作者&エンカレスタッフのゆきちさんと。


メガ大家「祭り」なので、今年はTシャツではなく半被を着用しました。

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控え室。出演者のメガ大家さん3人と、司会の坂上愛佳さん。

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定員300名は、かなり余裕をもって満席になりました。
もうちょっと広い会場でも良かったかも(笑)

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懇親会にて。

首から提げているのは「メガ大家メダル」でして、
出演者さん以外でも、自主申告でプレゼントさせていただきました。

中央は、2012年のドリームマッチに出演された、
札幌のメガ大家、佐藤元春さんです。乾杯の挨拶をいただきました。

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イベントはそれなりに大変ではあるのですが、
楽しさや充実感があるのと、フェスタとかに比べると楽だったので、
当日の朝から「またやりたいなー」と考えていました。


売り切れました。

次の日曜に迫った、真夏の「メガ大家」祭りは、
おかげさまで満席になりました。

【完売御礼】真夏の「メガ大家」祭り 2015


フェスタのような千人規模のイベントに比べると、
告知・集客活動は楽ちんでしたが、埋まるまでは気が抜けませんでした。
(埋まっても抜けませんが 笑)


会場の下見や演出の打合せも終わっていますし、

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週末のうちに、進行表や司会原稿などを作りました。

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こちらは、参加者さんには既にお送りしているチケット。

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あとは、出演者さんとの最終調整をしながら、
トークセッションの構成を考え、投影用のスライドを作ります。

そして、協賛いただいた企業さんへの案内、懇親会のお店に連絡、
参加者名簿や受付グッズは、スタッフさんが作ってくれます。


梅雨は明けましたし、台風が来る予兆もないので、
今年も良いお天気でお迎えができそうです。


映画に学ぶ不動産投資②

映画に学ぶ不動産投資シリーズ。

いくつまで続けるかは未定ですが、今回は予告通りで、
高倉健さん主演の「八甲田山」を採り上げたいと思います。

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この映画、日露戦争に備えて雪山を越える訓練をしようと、
当時の陸軍の兵隊さんが、二手に分かれて八甲田山を進軍するのですが、
高倉健さんの部隊はメンバー全員が生き残る反面、
北大路欣也さんが率いる別部隊は、ほぼ全滅してしまいます。


「天は、我々を見放したーーっ!!」


というのは、映画を観たことがない人でも知ってる名ゼリフですよね。


ストーリーとしては、ひたすら雪山で人が死んでいくという、
昔の日本映画らしい救われない内容なんですが、
成功した高倉健チームと、全滅した北大路欣也チームには、
以下のような違いがありました。


■高倉健(徳島大尉)チーム■

・比較的少人数の精鋭で、ムダのない隊列。
・徳島大尉が、全権を委任されて全体を統括している。
・地元の人をガイドにつけて先導してもらった。


■北大路欣也(神田大尉)チーム■

・200名以上の大編成で、食料を運ぶだけでも大変。
・神田大尉が指揮権を持つにも関わらず、随行の上官が余計な口出しをして混乱させる。
・その上官が、地元のガイドを「不要だ」として帰させる。


このように、映画の前半からある程度結論が見えるのですが、
不動産投資に直結するのが、この「ガイド」ではないかと思いました。


通常、登山の地元ガイドというと、このような屈強な人を想像しますが、

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徳島大尉が任命したのは、普通の女の子です。
体力的には軍人さんに遙か及ばない、地理知ってるというだけの人。

しかし、このガイドさんは大吹雪のなか正しい方向を示したり、
危ないところを避けたりして、安全確実に隊員を目的地まで導くのです!

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不動産投資も、正しい知識やアドバイスが得られるかどうかで、
成否やスピードが大きく変わってくるものです。

そして、ガイドやアドバイザー的な人が教えていることは、
教えを受けている側の人が及びも付かないほど、
深く広く状況を把握した上で、お話していることがほとんどです。


不動産投資にしても登山にしても、
比較的「決まったルートや手法があるもの」について言えば、
未経験者が経験者を最初から上回るようなことは、ほぼあり得ません。

信頼に値する人をガイドにつけることと、
そのガイドの教えを変に疑わず、その通り信じて行動することが大切ですね。


上官のジャマによって、ガイドを付けられなかった神田大尉の大隊は、
わずか2km先の目的にたどり着くルートが分からないまま、
ほぼ全滅という惨禍を強いられました。

能力を過信して、間違った道を進むことがいかに危険なことか、
じっくり考えさせられる映画でした。


ぜひ、全編ご覧になっていただきたいのですが、
まずは予告編映像をどうぞ。あの名セリフは、2分35秒のあたりです。




北陸2日目は相続セミナー。

土曜日は、石川県内の物件を回って鮎を食べた訳ですが、
今回の訪問は2日目がメイン。


金沢のマンションを管理していただいてる会社で、
毎年1回、「オーナーセミナー」というものを主催されていますが、
今年のゲストがなんと、倉橋隆行さんだったのです。

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倉橋さんのブログ「プロに学ぶ あっと驚く不動産投資」


ご存じ、CFネッツグループの代表で、
おそらく日本で一番楽しく、不動産投資を教える人です。

その倉橋さんが、3時間みっちり相続についてお話をされると聞き、
初めてこのイベントに参加してみました。


金沢市内のホテルで、席にはお水やコーヒーまで。
お金が掛かっています・・・(笑)

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代表の高山社長のご挨拶があって、

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倉橋さん登場。

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ちなみに、背中が写っているのは福岡の有名女性大家さん。


「前日はランプの宿に泊まったんだけど、朝9時過ぎに能登空港からナビで検索したら、
到着が15時半と表示された。慌てて走ったらナビが間違っていたようで、
お昼前に到着してしまった」

「このように、相続だって思ったより早くやってくるかもしれない」
 
というつかみトークで、早くも爆笑。(≧∇≦)/


内容ももちろん充実していまして、勉強になることばかりでした。

仮にぼくが死んでしまったとしたら、
団信もがっぽり入るし、当然けっこうな相続税が発生します。


お金の話だけではなく、持ち物件をどう処理するのが良いか、
会社の精算方法をどうするのかなど、
自分しか判断ができないことって実はたくさんあるのです。

倉橋さんは「遺書を準備して、定期的に書き換えていこう」と話されてましたが、
本当にそうするべきだろうなと思った次第です。


損しない相続 遺言・相続税の正しい知識 (朝日新書)
倉橋隆行
朝日新聞出版
売り上げランキング: 335,998




セミナー修了後は、地元のお寿司屋さんにて・・・。

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いろいろ頂きましたが、
写真は甘エビ、イカの刺身と、のどぐろの塩焼き。

勉強になり、しかも美味しい1日でした。


今年5回目の北陸。

週末は、3度目の北陸新幹線に乗って、金沢と小松に行ってきました。

今年は購入案件があったこともあり、これで5回目。

以前ように、滞在期間中みっちりとアポイントや物件調査を詰め込んで、
万全の体制で訪問することはなく、現地ではゆったりしています。


まずは、金沢駅でレンタカーを借りて小松のマンションへ。
リフォームは完了しており、入居も決まりつつあります。

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キッチンはいつものパターンですね。
リビングの照明は、交換してもらうつもりが発注漏れでした。

そのあと、管理会社さんと打合せを終わらせて、能美(のみ)マンションへ。
小松駅からは車で15分くらいです。

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鳥の巣ができていて、雛が生まれていました(笑)
しばらくは撤去せずに見守ります。。

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5時間ちょっとで70kmほど走って、車を返却。

そのあと、北陸新幹線で「新高岡駅」を経由して高岡駅へ。

位置関係はこんな感じなんですが、ちょっと不便です。
新幹線が開通して、在来線の本数が減りました。

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この「あいの風とやま鉄道線」って何なの??(;-_-) =3 北陸本線のままで良かったのに。
富山空港も、いつもまにかDQNネーム化してるし。


この、新高岡駅と高岡駅を南北につないでいるのが、
城端線(じょうはなせん)という、ローカル鉄道なんですが、

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新幹線が開通しても、従来通り単線のままです。(^^;)


高岡に来たのは、今が旬の天然鮎を食べるためでして、
焼き鮎の写真を撮り忘れましたが、小ぶりで美味しかったですね。

骨酒は、お酒というよりスープのような味がしました。

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映画に学ぶ不動産投資①

ぼくは映画をよく観ていますが、
普通に面白い上に、仕事や生活の役に立つことも結構あります。

これは、映画に登場する人物が多種多様であることや、
印象に残るシチュエーションが出てくるからだとおもいますが、
何年間も、記憶に残ることが多いです。


例えば、もうどんな映画だったかは忘れてしまったのですが、
主役(たぶん)の女性弁護士が、法廷で尋問をする際に、

「裁判長!」

といいながら振り返るのを、何度も練習するというシーンがありました。


ぼくはこれを観た時に、
一流のプロフェッショナルは、こんなに些細なところまで、
入念に準備をするものなのかー・・と感銘を受けました。

そしてこの「しっかり準備して本番に挑む」というのは、
生活や仕事でも、自分の指針になっています。


そこで、不動産投資の分野として感銘を受けた映画というのを、
いくつか思い出して挙げてみました。

まずは、ブログでも度々登場しているゴッドファーザー

パート2が一番面白いですが、感銘を受けたのは最初の作品。

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空室がなかなか埋まらなかったりする大家さんは、
管理会社さんに「軽く見られている」ことが多いです。

威張って嫌われるような地主系大家さんは論外ですが、
サラリーマン大家さんの場合は、逆で上手くいかないこともあります。

年齢的なものや、賃貸業としての経験不足、
勤務先で発揮されているような、個性を薄める雰囲気作りなどにより、
相手からのレスペクトが得られていないのです。


そこで、主人公であるゴッドファーザーの、
威厳のある立ち振る舞いや、厳しさと優しさの使い分け、
話し方などが参考になるのではないでしょうか。


ぜひ、本編も観て頂きたいと思いますが、

・相手の話を受けて、自分が話し始める時の「間」の取り方。
・厳しいことを話したあとの、相手へのフォロー。
・「話すこと」と「動き」の、微妙なタイミングのズレ。


なんかが、特徴的で素晴らしいですね。
主演のマーロン・ブランドは、天才的な演技力を発揮しています。

時間がない方は、オープニングシーンだけでも。


次は、高倉健さん主演の「八甲田山」という映画を、
テーマにしようと思います。



事例研究会。

先週末は、大阪2泊・名古屋1泊の出張でした。

いろいろ予定が合ったのですが、一番のイベントは、
毎年開催されているJ-RECの全国事例研究会への参加です。


事例研究会は、サミットのように毎年開催場所が変わりまして、
過去の開催場所は、東京、広島、沖縄、札幌、鹿児島。
ちなみに来年は福島だそうです。

代表理事の浦田健さんが、毎年冒頭の講演をされます。
将来、日本がどうなっていくのかなど、大きなお話をされました。

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メインのセミナーについても、
地方でどう入居率を上げていくかというテーマから、
看板投資、スマホ検索ノウハウなど、今回も多彩な内容でした。

さっそく、いくつかを実践してみたいと思います。


終わったあとは、立食形式の懇親会のあと、
大阪名物のホルモン焼き肉を、みんなで食べに行きました。

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2kg盛りを、約8人で食べたので@250gくらい。
大した量ではありません(笑)


不動産投資のセミナーに参加するのは、以前に比べると減りましたが、
このイベントだけは欠かさずに出ることにしています。
旅費を含めた参加費も、すぐに元が取れますね。

でも、美味しいものを食べ過ぎて、お腹がずっと重いです。。


ブランク長い・・・。

かなり長いこと、ブログ更新を休憩していたのですが、
不動産を含めていろいろと活動してました。

まず、メルマガや満室経営新聞でも告知されていますが、
8月2日に、やや大きめのイベントをやります。

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真夏の「メガ大家」祭り 2015


規模が巨大になると、莫大な賃料&キャッシュフローが入るので、
講師としてお話をしていただきにくいです。(^^;)

ただ、不動産投資の事業化に取り組んでいる方も増えてきており、
このようなイベントの価値も高まってきましたと考え、
出演交渉を頑張りました。

既に、半分くらいの席が埋まっていますので、早めにお申し込みください。


あとは、秦野アパートを丹念に埋めていく業務をしたり
(3分の1以上にはなりました)
北陸に行って、現地の管理会社さんと打合せをしたりなどなど。

こちらも、今年度いっぱい掛けて、埋めないといけません。


もう、滅多なことでは利用しないと思いますが、
記念になるので、北陸新幹線の「グランクラス」も体験してみました。

普通席の2倍くらいの料金が掛かりますが、至れり尽くせり。

仕事ではなく純粋な旅行目的で、しかも帰り道でしたら、
使ってみて損はないと思いました。

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行きに利用すると、到着までに酔っ払ってしまいますからね。

座席の写真は撮り忘れましたが、こんな感じです。

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ということで、誕生日も近いので気合いを入れて頑張ります。


あと少し休憩してます。

お久しぶりです。(^◇^)

もうちょっとしたらブログ再開しますので、
楽しみにお待ちくださいね。


買うかもしれない物件ふたつ。

売り物件を見にいく活動は、随時やっているのですが、
買う予定がないものをお付き合いで見にいったり、
現地調査の結果、買付も入れなかったものはブログには載せてません。

今日は、ここ最近の調査案件で、買いそうなものを2つ。


ひとつめは、秦野アパートの近くにあるテラスハウス。

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地場の不動産会社に客付け依頼をした際に、紹介されたものです。
昭和築の木造で、2戸全空で価格も決まってません。

駅から徒歩3分くらいと近く、屋根付きの駐車場もあるのですが、
部屋の中はこんな感じで、お金がかかりそうです。

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当然、土地値を大きく下回る価格で買わないといけませんが、
交渉の余地が「無い訳でもない」というくらいで、
賃料相場を調べた上でリフォーム予算を出し、買付を入れる予定です。


次は、江戸川区の地下鉄駅からちょっと歩いたところの、
新築マンション用の売り土地。

幹線道路沿いにあって、いまは廃業した工場?があります。
写真の「かつや」さんの手前の建物がそれ。

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建物の裏は、狭い路地になっていて、
落書きがあったり、自分が子供の頃のような風景が残っています。

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駅近くには、便利な商業施設もあって交通の便も良く、
さすが東京!!という気がしました。

ワンルームでも、富山の戸建てより家賃取れますしね・・(笑)

こちらは収支と金融機関からの融資が固まり次第、
チャレンジしてみようと思います。


コラムの掲載ふたつ。

HOME'Sさんのコラムも、1年半以上続けていますが、
だいたい毎月はじめに更新されています。

今回は、関連書籍を都合良く解釈してしまうことによって、
失敗をするケースについて説明しています。

コラム「不動産投資本のポジティブリーディング」

ちょっと毒を吐いてる部分もありますが(笑)
よろしければ、ご覧ください。


それから、収益物件サイトの楽待さんに、
先日インタビューされた記事が、アップされたようです。

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楽待コラム【Vol.2 投資家けーちゃん編】


深夜バスに乗って物件を見に行った・・・という話は、
初代のブログ(インデックスワン)時代、もう10年も前のことです。

当時はそこそこ知られたエピソードでしたが、
いまは知らない人も多いようで、多くの方にご覧頂けているようです。


さて、ブログの更新があまりできていませんが、

・秦野アパートの客付けを頑張っている。
・小松マンションの内装リフォームの見積もりを取っている。
・購入案件がなかなか出てこない。

というくらいで、特にブログに書くことがなかっただけで、
忙しいとか気力がないとかではありません(笑)


秦野アパートの動画を制作。

秦野アパートの入居率も、2割を超えました。

繁忙期後に募集していることを考えると、まずまずの成果ですが、
もう少し、爆発的な申し込みを実現したいところです。


ということで、能美マンションに引き続き、
Noblueの清水さんに、PR動画の制作をお願いしました。

前回の動画は、なんと撮影している最中に内見があって、
瞬時に入居が決まるなど、すごい威力を発揮しました。

モデルルームの撮影(前編)
モデルルームの撮影(後編)

PR動画が完成しました


今回は、能美に比べると部屋がせまく、
家具や小物を置いたり、広角レンズを使ったりという演出も、
限りがあるように見えました。

・・・が、仕上がった写真や動画は素晴らしく、
物件の魅力を、200%引き出してくれています!!

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引き出す・・・とかいうレベルではなく、もはや別物ですね(笑)

画質も手が加えられていて、絵のようにも見えます。

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きっと、入居ペースを加速してくれることでしょう。(≧∇≦)


動画の撮影は予約が殺到していて、早くても1ヶ月待ちだそうです。

ずっと使える動画や写真ですので、安い投資です。
ぜひ、ご自身の物件でも活用してください。


お金の管理。

不動産投資を事業として拡大していくためには、
スルガ銀行などの、サラリーマン特化型の銀行だけでなく、
幅広い金融機関と付き合っていく必要があります。

いろんな銀行に、口座を持つようになる訳です。

法人で融資を受けると、併せて個人の口座を作ることも多く、
その結果、通帳の数がどんどん増えるようになります。

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また、取引が頻繁になるに連れて、お金の動きも大きくなるので、
自分の記憶だけに頼ることができなくなります。
お金が増えているのか、減っているのか、よく分からなくなるのです。

そこで数年前から、毎月各口座の残高をExcelにまとめて、
口座ごとの増減を管理するようになりました。


最初はこの作業だけで、事足りていた訳ですが、
それも次第に、限界を迎えます。

「なんで、この口座から300万円減っているのか分からない」

というようなことが起きるのです。


下の画像は、2014年度の一覧の中から、
前月との差額の列を抜き出したものなんですが、
相当な動きがあるのが分かると思います。

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通常は、数百万単位で増えていくものですが、
増え方が予定より少なかったり、激減していたりします。

調べてみると、競売の保証金を振り込んでいたり、
手付金を払っていたり、決済に備えて資金を移動させたりが、
発覚する訳です。


定期預金をしていながら、それを忘れたりするので、
結局のところ、全ての口座の入出金を一通りチェックしないと、
「1千万円が消えた!」とパニックになります(笑)

上記の増減推移で、大きなマイナスのところは、
納税やキャッシュでの物件購入、リフォーム代の支払などが多く、
大きなプラスは物件売却や、公庫での「後から融資」などですね。


いわゆる、B/SやP/Lの管理も大切ですが、
もっと基本的なこういう作業も、早いうちからスタートしておくと、
あとで困らないと思います。


小松マンションの現状。

小松マンションにも、現在12戸の空室がありまして、
入居率でいうと64%くらいしかありません。


こちらの入居促進のために、先週現地に行ってきました。

ちなみに現在、持ち物件全体で40戸以上も空いています・・・。
1日5万円以上の空室損を垂れ流している状態は、
早期に改善させなければいけません。


小松マンションは、それなりに手入れされているものの、
空きが多いなりの「イマイチポイント」があります。

家賃や敷金などの家賃設定、広告料も払っておらず、
部屋の内装も、ちょっとどうなのかな・・というセンス。
清潔感もあるとは言えません。

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空きが2~3割以上もあるような物件は、
建物の周囲と空いている部屋いくつかをざっと見ただけで、
イマイチポイントが100個くらいありますね。

幸い、引き続きの管理をお願いする会社さんは、
会社としては優秀なようで、意向を汲んで頑張っていただけそうです。


この時期の北陸は、1年を通じてまさにベストシーズンで、
気候もいいし、ホタルイカなど旬の食べ物も最高です。


すごい大家(後編)

前回から一週間も経ってしまいました。

北陸に行って、小松マンションの入居付けや管理について、
いろいろ打合せをしていたのと、
まだ10部屋も決まっていない秦野アパートのテコ入れなど、
課題が山積み状態です。。(;-_-) =3


さて、「すごい大家戦略」のつづき。

この戦略は、プラスの(=すごい)行動を重ねていくのはもちろん、
「すごくないと思われる行動をしない」ことも、大切です。

ここでは「下手ウチ」とでも呼んでおきましょう。


すごくない大家さんの割合は非常に高いので、
管理会社さんなどの相手側の人も、下手ウチに慣れています。

従って、本人が気付かないうちに、
下手ウチ状態に陥っていることが多いのが難しいところです。


ぼくが考える、主な下手ウチ行動の例としては、

・感情的にふるまう。  
・動揺したところを見せてしまう。
・WIN-WINではなく、自分の利益のみを考えた発言。
・コンプライアンス的に問題のある発言、行動をする。

・入居者などの関係者を「だます」ようなことを依頼する。
・相手のミスに気付かない。
(気付いて許すのとは違う)
・自分の行動や努力に比べて、相手に要求するものが大きすぎる。

 (ギブアンドテイクバランスが悪い)
・リスクや損失を引き受ける姿勢の欠如。


といったところでしょうか。

最後に挙げた「リスクや損失を引き受ける姿勢」というのは、
気付かないうちにやってしまう危険が高いかも。


割とお金の掛かる設備投資を提案をされた際に、
「これで入居が決まらなかったら、責任取ってくれる?」みたいなことは、
冗談でも言ってはいけません。

責任を自分で取るからこそ、オーナーは大した仕事もしないで、
収益の大半を得られている訳ですから。


こういった行動が積み重なってしまった結果、
「その他大勢の大家さん」として認識されるようになり、
結果も、その他大勢と同じになってしまうのです。

常に、ひと味違う対応を心掛けたいものです。

すごい大家(前編)

これまで、賃貸経営的に難しいと言われる立地で、
高い入居率をずっと維持しているのですが、その秘訣として、

・適正な家賃設定。価格以上の価値を提供。
・古くて冴えない建物でも、清潔感には妥協しない。


など、空室対策の本に載っているようなことは、
もちろん一通りやっているのですが、
自分の中で、非常に大切にしていることが、

「すごい大家と思われる」

ということです。


管理会社さんなどに「すごい大家だ」と認識されることで、
相手のやる気を引き出し、優先的に空室を埋めてもらうのです。

ちなみに、「すごい大家」という言葉が便利なので、
セミナーなどで話す時にもよく使っていますが、
実際には以下のような概念の総称です。

・知識がある  ・実績がある  ・自分たちのことを分かっている。
・卓越した行動力  ・事業者として優秀だ  ・ケチでない 
・情熱を持って賃貸経営に取り組んでいる  ・アイデアが豊富


こういうことを、管理会社さんにアピールしていると、
だんだん温度が上がり、やがて沸点を超え、入居が決まり出します。

もちろん「私には知識や行動力がありますよー」と、
巧みな話術でアピールしても、すごい大家だとは思われないので、
実際の行動で示す必要があります。


モデルルームやパンフレットなどのツールを作ったり、
PR動画を撮影したりという活動を、ブログでも紹介しましたが、
実際のところ、入居者に見てもらって部屋が決まるというより、
管理会社さんに見てもらうことが目的です。


自主的に動画を作って、いかにも当たり前のような顔で

「これ作ったので、来店のお客様に見せて下さい!(^ー^* )」

とさらっと伝えることで、


「この大家、タダモノじゃないな・・( ̄Д ̄;) 」

と思われるのではないでしょうか。


次回に続きます。



小松市のマンション。

木曜日から北陸に来ていまして、
昨日は、石川県小松市にあるマンションの決済でした。

昨年の終わりに情報を得られたのですが、
価格が高くて、じっくりを価格交渉を進めていました。


こんな感じでネットに掲載されていまして・・

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実際に購入したのは、1億2千万円でしたが、
その価格帯に落ち着いた途端、なぜか他からの同額買付が殺到し、
交渉権を得るために、いろいろと工夫をしました。

融資も良い条件で通りまして、ようやくひと安心。


利回りなどの細かいスペック、借入銀行と金利や期間などは、
満室経営新聞プレミアムに掲載されますので、
会員の方は楽しみにして下さい。

今回は、金利が結構すごいです。


高い利回りの物件は、運営状況が良くないことがほとんどで、
今回も、全体の3分の1くらいが空いています。

既に管理会社さんとの最初の打ち合わせは終えていますが、
テコ入れのため、すぐに再訪しなければなりません。


秦野のアパートと区分を合わせて、今年は65戸買えました。
まだ3月ですから、年間100戸目指して頑張ります。



ちなみに、ぼくはこれまで石川県では、
金沢市能美(のみ)市、少し離れて加賀市に物件を持ってましたが、
今回小松市に物件を買えたことで、隙間が埋まったような感じになりました。

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移動効率が良くなりそうで嬉しいです(笑)


最近のはじめて体験。

今日は小ネタとして、秦野アパート関連で面白い画像を2つ。

ひとつめは、電気料金のご案内です。
全空状態から全部屋をリフォームすることになったので、
当然、各部屋に電気を通さないといけません。

手続き自体は、東電に電話をすれば良いのですが、
しばらくしてこんな書類が送られてきました。






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戸数分の、電気料金お支払い案内です。


コンピューターは融通が利かないですね。(^^;)

コンビニで払うと、店員さんが嫌がりそうなので、
銀行の窓口で払うことにしました。


また、今回の物件はリフォーム資金の一部を含んだ、
オーバーローンを受けることができましたが、
当然、リフォームの支払は決済よりも数週間はあとになります。

銀行としては、その間に融資資金を流用されると困るので、
通知預金でお金を拘束されることになりました。

通知預金についての説明はこちら


サラリーマンの時に、保険獲得に協力してくれた銀行に対し、
会社で通知預金をしてもらう申請書を書いたことはありましたが、
自分で預金をするのは初めてでした。

それ専用の通帳も届くようです。

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通知預金でもらえる利息より、
この通帳を作成するコストの方が高そうです(笑)

仕事をしてると、いろんな体験ができますね。


もうすぐ2桁。

秦野アパートのリフォームも大詰めになってまして、
一部の部屋は、住める状態になりました。

実際、これまで3件の入居申込をいただいてます。
全部で31戸ありますから、


入居率 9.68% ということになります。


管理会社さんとの打合せでは、
お盆明けには満室にしたいというお話をいただいてまして、
もし、本当にそうなったら大成功と言えるでしょう。

とはいえ「信頼しても信用するな」が鉄則ですので、
期待はしつつも、任せっきりにせず自分が動いていくつもりです。


とりあえず、一部屋をモデルルームにしてみました。

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そして、これはよくあることなのですが、
真っ先にモデルルーム部屋に申込が入ってしまいましたので、
設置した家具や食器類を、移動しないといけません。(;-_-) =3

それで次の部屋も決まるなら、全然やりますけどね。


使えそうなエアコンもありましたが、全部取り替えました。

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あと、2月のはじめに買付を入れていた、
石川県小松市のマンションは、何とか購入できそうで、
来週末に決済という運びになりました。

北陸新幹線を使って現地に行ってきます。


外装リフォームの進捗状況。

秦野の全空アパート。

先月20日の決済日から、現地に行ってませんが、
リフォームの方は着々と進んでいるようです。

中間報告の写真を頂いたので、いくつか掲載。
たいぶ見栄えが良くなっています。

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5棟まとめて作業をした方が効率が良いのですが、
繁忙期ということもあり、1棟ずつの仕上げをお願いしています。

外装だけでなく、内装も同じように進めていまして、
今は、別の棟に足場とカバーが掛けられている状況です。

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今回は、屋根の塗装も実施しました。

購入前はさほど気にならなかったものの、
1棟やってみると、未実施の屋根が相当汚く見えますね。

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奥に見える建物と、かなり差があります。


31戸のうち何戸かは、入居できる状態になったので、
早めに管理会社さんと打合せを終えて、募集に入りたいと思います。


今回の案件は、地銀さんから借入をしていまして、
毎月の返済金額は、約38万円です。(元金均等返済の初回分)

まずは、この水準まで家賃収入を増やさないといけません。


リフォーム進捗状況と、次の物件。

あっという間に3月になりました。
最近、毎日花粉がすごくて、仕事や生活のパフォーマンスが、
かなり低下しています。

とはいえ、いろいろ仕事があるので頑張らないといけません。


不動産投資関連では、

・秦野の全空アパートは、現在内外装リフォーム中。
・石川県のRCマンションに買付を入れているので、その交渉など。
・新築マンションを検討してたけど、融資条件が悪くて断念。
・持ち物件の入居率は良好。特にすることナシ。

という状況です。

あと2週間くらいで、秦野アパートが入居できるようになるので、
そこから猛烈な客付け活動をしていきます。


外壁はまだカバーが掛かったままですが、作業は進んでいるようです。

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シックな感じのグレーや黒などをベースにして、
ワンポイントで赤を入れる配色も、もはや定番になってきてます。

全国的には定番でも、その地域ごとでは珍しいので、
完全な人真似でも上手くいってしまうのが、賃貸業の良いところです(笑)


石川のマンションは、上手く行けば来週契約かなぁ・・という感じ。
今まで買ったものの中では、規模的には一番大きいです。

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先月末に富山のマンションを売却したばかりなので、
この時期に買っておくのは、タイミング的にはとても良いです。



決済当日の午後。

秦野アパートの決済後、そのまま現地に向かいまして、
管理会社さん候補となる会社に行きました。

以前の訪問時に、管理料や業務内容については伺っていたので、
今回は、家賃設定の相談や募集の打合せ。


もちろん「その会社の中で上位の大家さんになる」のは、
どのエリアであっても変わりませんので、
いろんな方法で、そういう状態に近づけるように努力してます。

店長がきっちりとしていて、なかなか良い感じ。


打合せ後に現地に寄ってみると、既にガンガン作業中でした。

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本来は、それぞれの部屋で同じ作業を順次進めていき、
全部まとめて完成させるのが、一番早いのですが、
繁忙期ということもあり、「一棟ごと」に進めていただいてます。

温水器を撤去したので、床に穴があいていたり・・

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31台のガス温水器が届いていたり・・

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自分が思っているより、ペースが早そうで安心です。

1年以内に満室になればいいな・・なんて思ってましたが、
もしかしたら、前倒しできるかもしれません。


全空アパート決済。

ちょっと前から紹介している全空アパート。

神奈川の西の方にある、秦野市という場所にありますが、
何とか今日、決済できました。

軽量鉄骨の築20年。5棟合計で31戸あります。
4千万円で購入しました。

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当然、土地値を大きく下回る価格ではありますが、
宅地開業者ではありませんので、
ここから入居を決めていかないと損失が増えるだけです。

過去に買った物件での最高空室数は、金沢の16戸。
約2倍の空き部屋を、埋めないといけません。(^^;)


繁忙期のうちに、少しでも埋めておきたいので、
物件の引き渡しに先駆けて、古いエアコンなどの撤去を進めました。

管理をお願いする可能性の高い会社さんや、
プロパンガスの会社さんとも、早めに打合せを進めてます。


いろんな方が出入り&作業されているところを、
動画に撮ってみました。


天気が良いのはいつものことなんですが、
山がキレイに見えていて、北陸にいるのかと錯覚するほどでした(笑)

リフォームや入居付けなどの活動については、
随時ブログに載せていきます。



入居者さんの電気代。

前回の記事で、
「区分を売却した際に、手続き漏れが起きやすい」
という話を書きましたが、似たようなことが発生しました。

区分ではなく、一棟ものの方です。(^^;)


通常、退去が発生した場合でも、部屋の電気は止めず、
オーナー負担に切り替える作業をします。
リフォームで電気を使いますし、内見時に暗いと不便だからですね。

もちろん、入居決まったら電気を止めますし、
その後は住んでいる人が、新しく契約をして電気を使います。


手続きは、電力会社に電話をするだけなので簡単なんですが、
この手続きを忘れてしまい、1年以上の期間に渡って

入居者さんの電気代を、そのまま支払い続けていた

ことが判明しました。

電気の明細を見て「あれ?この部屋もう決まってない?」
と確認して気付いたということですね。


加賀のマンションは、満室経営が続いていたのですが、
なんとなく空室があるような錯覚をしていて、
個別(共用ではなく)の電気代請求にも、違和感がありませんでした。

手続き自体は管理会社さんがするものですが、不覚でした。
反省しなければいけません。


幸い、管理会社さんが入居者さんと話をしてくれたので、
分割にはなるものの、払っていただけそうです。ε= (´∞` )

総額10万円を超える金額ですので、助かりました。


ちなみに、電力会社に連絡すると、
このような「支払証明書」というものが、もらえます。

150218000.jpg


用紙の下の方に、200円の収入印紙が貼ってあります。

今は無料で取得できますが、もうすぐ有料化するということで、
そういう意味でも、ラッキーでした。


今後は、よりきめ細かい賃貸経営を心掛けたいものですが、
入居者さんは、ずっと電気代の支払いがないことに気付かなかったのか、
気付いていたけど黙っていたのかは、分からないままです。



忘れやすい売却後の後処理。

ぼくは区分マンションを投資対象としているので、
規模の割には、買ったり売ったりの取引回数が多いです。

また、区分のほとんどは自主管理をしていますので、
売買に付随するいろんな手続きは、自分でしないといけません。


これが、項目も多くて煩雑ですし、
うっかりしていると、重要なことを忘れてしまいます。(^^;)
特に売った時の手続きは漏れやすいですね。

例えば、

・電気や水道を止める(名義変更)
・火災保険の解約
・郵便受けのダイヤル鍵番号を連絡
・管理費と修繕積立金の送金を止める

などなど。


管理費・修繕積立金は、口座引落の場合もありますが、
使える金融機関の関係で、毎月振り込んでいる物件もあります。

ネット銀行の「振込予約」機能を使っているので、
自分で止めないと、売却後も振込が続いてしまうのです。


火災保険も、最近は遡及解約(期日を遡って受付すること)も、
しづらくなっているので注意が必要ですね。


急遽北陸に出張。

この時期、北陸は雪が降ることが多いし寒いので、
滅多に訪問することはないのですが、先日急遽行ってきました。

売り物件の現地確認が目的で、行って、見て、買付を入れました。
金沢で一泊しましたが、日帰りでもこなせる活動です。
価格交渉が通るかどうかは、まだ分かりません。


室内を見る限り、まだまだ改善の余地がありそうで、
空室も少なくないマンションですが、埋められると思ってます。

150207000.jpg
エアコンとか照明などから、改善の余地ありと判断してます。
モニターホンではなくチャイムのままでした。


融資はちょっと前に打診をしていて、ゼロ回答ではないものの、
もうちょっと金額が伸びて欲しい・・ということで、
現在、こちらも交渉中です。

夜は軽くですが、北陸の海の幸を・・・(=´∇`=)

150207001.jpg


このお刺身は、北陸では「ガンド」「ばい貝」と呼びますが、
関東だと、それぞれ「ワラサ」「つぶ貝」です。

カニの呼び方なんかも違いますし、最初はかなり混乱しますね。


現在の保有戸数と入居率。

先月末に、富山市のマンションを売却しました。
6年ちょっとの保有期間でした。

持ち物件の中では空室が多く(入居期間が短いので)、
リフォーム費用も高くなっていたためです。


これによって、現在の保有戸数は3物件4棟と区分が11戸。
合計の戸数はちょうど100戸になりました。
今月、区分1戸とアパート31戸を購入決済する予定です。

現時点での入居率は・・・

金沢  27/28(申込済み)
加賀  19/19
能美  40/42
区分  11/11


空き部屋3戸ですから、入居率97%ということになります。
地方であっても、ちゃんと運営すれば大丈夫。

部屋ごとの詳しい家賃、借入金融機関、調達金利や期間、残債などは、
すべて満室経営新聞プレミアムで公開中です。

満室経営新聞プレミアム(1900円)


先週の不動産活動。

先週末は、久しぶりにセミナー講師のお仕事でした。

既に物件を保有している人「のみ」が対象で、
規模も平均2億円くらいと、知識のある人ばかりなので、
難しめのテーマを選んで話しました。

150131000.jpg


豪華なセミナールームですね。快適に受講できそうです。


で、週明けに購入の契約が2件。
前回のブログで紹介した能見台の区分マンションと、
神奈川の東の方にある全空アパート。

次の日は、全空アパートの現地調査に行きまして、
どの程度のリフォームをするかという、大まかな判断をしました。


現場では、最後の入居者さんが引っ越し作業をしています。

150131001.jpg


売主さんは当初、更地として売却するつもりだったので、
募集を掛けずに退去を推進していたんだそうです。


寒風吹きすさぶ中、

「お風呂の壁にパネルを貼るかどうか」
「古くてみずぼらしい棚を、修理するか撤去するか」
「各戸の内装は同じにするか変化をつけるか」

というような大雑把なことを、業者さんと相談します。


物件の決済・引渡は2月20日頃を予定しているのですが、
繁忙期で職人さんの確保が難しくなるので、
決済前に、残置物や撤去の作業をさせてもらえないかという交渉を、
売主さんとしているところです。

31戸も空きがあるので、さすがに年度末満室は難しいですが、
少しでも埋めて、家賃収入を発生させたいです。

全空でも、返済は待ってくれませんからね。。(^^;)


そして、木曜の夜から名古屋に出張して、
金曜の朝は、所有している区分マンションの売却決済でした。

以前に「琉球畳のリフォーム」という記事で紹介した部屋。
場所も良いので、割とすぐに買付が入りました。

リフォームの記事


前日は、両親と一緒に祝勝会。
年末年始に帰ってなかったので、久しぶりに会いました。

150131002.jpg


金沢に本店があるお寿司屋さんの名古屋の支店では、
この時期でも、ホタルイカの刺身を食べることができましたよ☆



複雑な区分マンション。

昨日は、購入の契約が2件ありました。

横浜の能見台(のうけんだい)というところの区分マンションと、
先日記事にした、全空物件のふたつ。


区分の方は、販売図面に「表面利回り」として載っていたのが、
実はネット利回りだったというラッキーな案件。
しかも、5%くらいの指値も通してもらえました。

駅からほど近い場所に、壮大なスケールで建築されています。

150127000.jpg


エントランスには、全貌を把握するための模型がありますが、
これを見ると、元が相当な山地だったことが分かります。

150127001.jpg


目的の建物に到着するまでに、複雑なルートを辿る必要がありますし、
例えば「101」という部屋でも3階の高さにあるなど、
初めて訪問した人は、かなり混乱しそうです。

エレベーターの表記もおかしい・・・(^^;)

150127002.jpg


横浜という場所は、本当に坂が多くて大変ですね。

東京に隣接していて、古くから港町として価値があったので、
日本で二番目に多い人口を擁していますが、
そういう理由がなかったら、めちゃめちゃ住みづらい場所です。


この区分、全空アパートとも、2月下旬の決済予定。
忙しくなりそうですね。


一泊セミナーで建築を学ぶ。

不動産投資の勉強は、知識がそのまま収益になってしまうという、
非常に「勉強しがいのある」分野だと思います。

本を読んだり、先駆者に話を聞いたりという以外に、
ぼくは、セミナーに参加することを、重視しています。


今まで、50回くらいのセミナーに出てますし、
使ったお金は、不動産投資系だけで100万円は下りません。
DVD教材などを除いて、そのくらいです。

最近は、業者さんが集客目的に開催している、
無料とか1千円とかのセミナーが、大半を占めていますが、
やはり参加費を取る「ポジショントーク」のないものは、
貴重なノウハウが手に入ります。


先週、9月にも参加させていただいた、
CFネッツが開催する、コンサルタント養成講座に出ました。

前回は投資分析がテーマでしたが、今回は「建築」です。

以前は、ほとんど興味のない分野だったのですが、
不動産ばかり学んで、必ず付いてくる建物について無知なままでは、
これからのレベルアップに支障が出そうなきがして、
今さらながら、学んでみようと思ったのでした。

9月に参加した時の記事はこちら


あと、このセミナーは毎回宿泊&少人数形式なのと、
提供される食事が「一流旅館レベル」で素晴らしいので、
イベントとしてもかなり楽しいのが特徴です。

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朝ごはんでさえ、このレベル!


今回の講師も、日頃からお世話になってる猪俣さん。

建築というだけあって「現場を見る」ことが
カリキュラムの中に含まれていまして、
バスで実際の新築物件を見て、工夫したところなどを伺ったり、

150122001.jpg


バス移動中も、建材やリフォームアイテムについての、
レクチャーを受けたりしました。


写真は内階段になっているアパートですが、
天井がすごく高くて、高級感を出しているのが印象的でした。
長期に渡って競争力を確保できそうですね。

150122002.jpg


講義は、建築法規やボリュームチェック(※)、
「新築」「リフォーム」など複数の選択肢があった場合に、
どちらが有利かを正確に算出する方法など、多岐にわたってました。
(※)土地にどのような大きさ、形の建物が入るのかを確認すること。

立ち退き費用や譲渡益の課税なども加味して、
机上の空論ではない収支予測をするのが、真のプロです。


また、「決められた寸法の範囲で、有効な間取り図を考える」
という演習もあったのですが、これが相当難しかった。。

洗濯機置き場や収納が作れなかったり、
居室がものすごく過ごしづらい形になってしまったり。

なかなか難しいものだなということが分かりました。

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本当に、まだまだ知らないことだらけです。(^^;)
勝ち残っていくためにも、勉強はし続けないといけませんね。

猪俣さんの隣で美味しい和食コースをいただきながら、
さらなるレベルアップを誓ったのでした。

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土地値物件が買いづらい理由。

チャレンジ面談などで、不動産の相談に乗る機会も増えましたが、
いくつかの、「よくある誤解・間違い」についてお話します。

最初のテーマは・・・

「土地値物件」についての誤解です。



土地値物件という言葉を聞いて、
「積算が出やすい」とイメージされた方は正しいです。
もちろん「安い」と感じるのも、高確率で正しい判断だろうと思います。

建物がどうなろうと、一定の価値が確保されている訳です。


でも、「高利回り」だと考えるのは、多くの場合で間違っています。

土地値物件 = 高利回り ではないのです。


理由の解説をしましょう。

通常、不動産の価格は区分マンションなどを除けば、
「収益還元」「積算」を基準に決まることが多いです。


前者は、要するに利回りのことで、
地域や築年数、構造に応じた利回り相場というものがあり、
その値段であれば誰かが買ってくれます。

後者は、土地の評価と築年と構造に応じた建物の㎡単価があり、
それを合計した価格を、一応の目安とするものです。


ここまでは、不動産を勉強した方ならみんな知ってますが、
大事なのは積算と収益還元の価格に差異がある場合は、
ほとんどの場合で「より高い方」に近い価格で売れるということです。

積算が高ければ、利回りが多少犠牲になっても、
評価を重視している投資家さんが買ってくれますし、
その逆もまた然りです。


土地値ということは安いってことだから、
利回りも高いんじゃないの?という疑問があるかもしれませんが、
土地値以下で取引されている物件は、

・建蔽率や容積率に、かなり余裕がある建て方をしている。
・建物が古いので、家賃単価は高くない。

という特徴があるので、利回りは意外と低いものなのです。


容積率いっぱいに効率良く建築されていて築浅であれば、
収益還元価格の方が高くなるので、土地値以下には売られません。


逆に、木造アパートで利回り20%!なんていうのは、
路線価が2~5万円/㎡くらいの、土地が極めて安い地域が多いです。

ぼくが買った最初のアパートも、それくらいの利回りでしたが、
1980万円の買値のうち、土地値が1100万円くらいでした。

150118000.jpg


土地値以下で売ると、利回り30%超になってしまうので、
古くなった建物に価値がないにも関わらず、
積算価格よりはるかに高く売れてしまうのです。


また上述した通り、土地値案件は建物が古いことが多いので、
融資期間を短くされてしまうことがよくあります。

期間が短い上に、利回りもさほど高くないので、
キャッシュフローが生まれず、買えずに終わるということも・・。


土地値投資を実践されている方が、意外と少ないのは、
利回りの低さと融資の受けづらさに、原因があるんだと思います。



神奈川の全空案件。

年明けから、いろいろと案件が出ていまして、
現地を観に行ったり、買付を入れたりということをやってます。

もしかしたら買えるかも・・というのが、
神奈川県の外れにある、全空の軽量鉄骨アパートで、
今は売主さんの回答待ちという状況です。

150111000.png
ストリートビューで見ると、こんな感じ。


敷地内に複数棟のアパートが建っていまして、
まとめて売却されるという情報を得て、急いで検討しました。

更地にして建売業者に売ろうとした物件なので、
解体費が掛からない分、土地値以下で購入できる可能性が高いです。

もちろん、運営が超大変ですが・・。ε= (´∞` )


ただ、田舎とはいえ駅から徒歩圏ですし、
アパートも今年で築21年程度ということですので、
スペック的には悪くありません。バストイレも別ですし。

神奈川の全空でも融資が下りるのか・・ということと、
どのくらいの費用を投下して、どの家賃水準を目指すのかが、
今後の課題になりそうです。


そんな中、月内に売り決済が2つあったり、
1泊セミナーや大阪への取材出張も予定されていたりで、
年明け早々、かなり忙しいです。


イケてない場所での検討。

今年はちょっと長めだった年末年始休み。
みなさまは、どのように過ごされましたでしょうか。

ぼくは普通に、お参りに行ったり飲み食いしたり、
最近はまっているラーメンをまた作ってみたりもしました。

150104000.jpg
豚肉の仕上がりが素晴らしかった!!


不動産の方は、年末から少し案件が出てきまして、
神奈川県内でほぼ全空の売りアパート(軽量鉄骨造)を検討しているのと、
北陸でも一棟、価格交渉中のマンションがあります。


これまでの経験では、
「2つの案件を同時に検討してると、両方買えない」という、
喜ばしくない法則があったりするのですが、
何とかまとまるように頑張りたいと思っています。(^^;)


空室が多い分、期待利回りが高くなるのは当然ですが、
立地がある程度良くて、普通に頑張れば埋まってしまうようだと、
そこまで安くは買えないんですよねぇ。

だから必然的に、神奈川であっても北陸であっても、
「地域であまりイケてない場所」で検討するようになってきます。


人口は、そういった「イケてない場所」から、
県庁所在地などに移っていきますので、長期的には危険です。

永続的に保有する物件は、ある程度良い場所で買うことがお奨めです。
(別に、東京でということではありません)


明日は、神奈川のアパートの現地調査(2回目)で、
購入希望価格を決めて、買付を提出する予定です。


売主の前に交渉する相手。

現在保有している一棟もの物件は、
全て、ある程度の価格交渉をした上で購入しています。

いちばん大きな交渉は8,800万円→6,300万円なので、
金額で2,500万円。値引率でいうと約30%です。


そのままの価格で買える物件は多くありませんので、
資料請求や問い合わせの段階では、

「いかに物件を安くできるか」

が、概要を把握するのと同じくらい大切だと思っています。


指値のテクニックというようなノウハウも流行りましたが、
どれだけ理論的に筋が通っていても、売主がYESと言うことが
交渉が成立するための絶対要件です。
※任意売却など、強制力が働いている場合は例外です。

ですが、実際には売主が承諾するかどうかを検討する前に、
業者さん側で拒否されることが多いです。


ぼくは、空室率が高かったりエリアが悪いなどの理由で、
売れ残っている物件を検討することが多いのですが、
最初にすることは、業者さんと親しく話せるような関係づくりです。

その上で、「この価格では売れなくないですか?」みたいな話をして、
業者さんを味方に付けるよう努力しています。


もちろん、上手くいかないことも多いですが、
中には「私も高いと思うんですけどねぇ」という話が出ることがあります。

そこで買付を出しますが、いったんはダメになります。
ですがやっぱり売れないという状態が続くと、
「先日の値段で売りますよ」というような返事が来たりするのです。


ぼくのDVD「ウルトラ物件獲得術」では、
価格交渉の方法について、9つの方法を紹介しています。

141227000.png

9番目の方法を除いて「売主さんへのアプローチ」に見えますが、
売主と交渉するのも、結局は業者さんですから、
まずは業者さんに対して、そういった働きかけをしていく訳ですね。


最近、業者さんへ最初の電話を掛けるところを見ていたり、
自分がするのを見せたりすることが多いですが、慣れていないと、

・質問ばかりのインタビュー電話。
・「自分はどんな人なのか?」が相手に伝わらない電話。
・会話のゴールが不明確な電話。


になってしまうようです。

ちょっとした会話の工夫で、買える価格が百万円単位で下がるのなら、
頑張って研究・努力してみても損はないと思います。


淡々とした年末。

12月も折り返し。
今月に入ってからの不動産活動は、

・所沢の区分マンションに買付を入れる。→ 玉砕。
・横浜、山手の売りアパートを見学。
・向ヶ丘遊園の一棟ものマンションを見学。
・川崎の区分マンションを購入決済する。(融資付けも)
・名古屋マンションの売却契約をする。

といった感じで、それなりに活動をしています。

141215000.JPG
右側の建物が山手に見に行ったアパート。


見に行ったけどダメだった・・ではブログのネタになりませんし、
決済や金消も、年に何度もしているルーティーンなので、
その度にブログ記事にする訳にもいきません。


金持ち父さんの本にも、
「投資は単調で退屈なプロセスだ」と書かれていますが、
まさにその通りだな・・と実感しています。

毎回ハラハラしているようでは、成功ではないのです(笑)

141215001.jpg
所沢のマンション。キレイですが利回り不足。。


ということで、これから新しい買い案件が来る可能性も低く、
不動産投資以外の活動が中心になりそうです。

新聞の企画だったり、人と会って情報収集したり、
募集しているスタッフさんの面談をしたり、原稿を書いたり。


来年の計画も立てないといけませんね。


2014年の読者交流会。

先週の土曜日は、毎年恒例になっている、
満室経営新聞&MSP会員さんが集まる交流会でした。

同日に開催されている不動産投資系のイベントが多い中、
総勢130名もの方に、お越しいただくことができました。

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読者交流会 2014


これから大家の会代表の、岡田のぶゆきさんは、
売却を活用して規模の拡大スピードを飛躍的に上昇させる方法と、
スタッフ活用による事業化について。

金森重樹さんは、不動産投資に12年間携わった経験をもとに、
「時代を読むこと」の重要性と、取り組まれているホテル投資について。

不動産投資のセミナーは、6年ぶりなんだそうです。


おふたりとも、極めて濃いお話をしていただきました。

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懇親会では、ソプラノ大家さんにナマ歌を披露いただきました。
みなさん、しっかり静聴されていて素晴らしいです。

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ご参加いただいた皆さま&関係各位に感謝するとともに、
とても楽しく、学びになった1日でした。

来年は、年末の交流会のほかにも「ちょっと大きめなイベント」を、
夏ぐらいに企画しておりますので、楽しみにしててください。



駅近は全てを良くする。

区分マンションの売却を、これまで何度かしてまして、
ちょっと前に、名古屋で売りに出していたものに買付が入り、
融資も通ったという連絡を受けました。

決済は来年になってしまいますが、
お金がちょっとだけ増えて戻ってくる予定です。


以前に琉球畳のリフォームで紹介した部屋ですね。


いい機会なので数えてみたところ、
これまで、6戸の区分を売却をしていました。

当然、簡単に売れてしまったものもあれば、
相当な苦労と価格引き下げの末、ようやく手放せたものもあります。

今回の名古屋のは、かなりスムーズな方です。(=´∇`=)


不動産投資をやっていると、色んなイヤなこともありますが、
自分の中では「物件が全然売れない」のが、
通常起こりうることの中では、ダントツにイヤですね。

売出前に、100万円以上のリフォーム代を払っていますし、
空室ですから家賃はずっとゼロのまま。

管理費と修繕積立金だけが、冷酷に引き落とされていきます。


では、どこに差があるかというと、これは間違いなく

「駅からの距離」です。


駅から近い物件は、間取りや築年数に関わらず、
相場(とよばれる価格帯)の範囲であれば、すぐに反響があります。

徒歩10分圏は、どの駅でも手堅い需要があるようで、
仮にちょっとマイナーな駅だとしても、
近隣のメジャーな駅近くには予算の関係で住めないような方が、
妥協して検討してくれるようです。


駅遠(というかは分かりませんが)の物件で苦労した結果、
これからの購入は、駅徒歩10分を基準に進めていくことにしました。


ちなみに、現在保有している区分マンションは、

徒歩10分圏内  5戸。
10~15分   2戸。
それ以上(バス便など) 3戸。

という状況でした。意外と駅近が多いです。


だとすると、これまで売却した物件は、
駅から遠いものが集中してるということになります。

ということは、駅から遠い物件は退去が多くて、
近い物件は長期間住む傾向がある・・・なんていう仮説も立ちます。
売るだけの問題じゃない訳です。( ̄Д ̄;)


今後、区分投資を続けていくにあたって貴重な検証になりました。



PR動画の撮影が見学できます。

石川県の能美市に持っているマンションの対策で、
以前、入居者さん向けのプロモーション動画を作ってもらいました。

こちらの効果は素晴らしく、撮影日にもお部屋が決まるなど、
満室達成に大きく貢献をしてくれました。

そのときの記事


動画制作をお願いしたNoblueさんが、
今月、収録の様子を見学させてくれるということなので、
ぜひ行ってみてはいかがでしょうか。

141203000.png

大きいサイズのチラシ(印刷用PDF)はこちらから


来場に予約は要らないそうですが、
だいたいの時刻をあらかじめ報告のうえ参加された方には、
プレゼントがあるんだそうです。

info@noblue.jp に名前とだいたいの時刻をお知らせのうえ、
当日、しっかり見てきて下さいね。


金沢など、ほかのマンションでも作ろうかと思ってます。


頑張れば地方でも埋まる。

年末に向けて、賃貸のちょっとした閑散期ですが、
持ち物件の入居率は、まずまずの水準をキープしています。

今日現在の入居率は、

金沢 27/28(1戸申込あり)
富山 14/16
加賀 19/19
能美 42/42(1戸解約予告あり)

ということで、売りに出していない区分マンション11戸を含めると、
なんと97.4%という実績です。

部屋ごとの家賃、購入金額、融資を受けた銀行、金利、
委託している管理会社などは満室経営新聞プレミアムで分かります。


不動産投資を始めて10年を超えましたが、
持ち物件全体の入居率は、始めた頃に比べて格段に上昇しており、
人口減や過剰供給による市況の悪化は感じていません。


では、地方でも都市部と同じように入居が決まるかというと、
全然そんなことはありません。

まだ賃貸経営が下手くそだった頃は、
有効な対策を打ったり、管理会社さんをやる気にさせられず、
埋まらない空室にイライラすることもありました。


でも、最初の木造アパートで、入居付けに苦しんでいる中、
同じ年に買った名古屋の区分は、数日で複数の申込が入りました。

一昨年の秋に横浜で買った一棟ものマンションは、
3点ユニットの狭い間取りではありますが、
ちょっとキレイにしただけで、5部屋がすぐに埋まりました。


明らかに、都市部の物件は埋まりやすいです。

一部屋埋めるのに必要な努力が、3分の1くらいで済みます。


ただ、いくら決まりやすい場所や物件であっても、
満室以上にするのは無理ですから、
しっかり勉強して、入居付けをずっと頑張る気概があるのなら、
やはり利回りの高い地方の中古投資はオススメです。


でも、だんだん面倒くさくなってくるのが賃貸経営。

多くの大家さんは、キャリアが進む中で、
都市部で、しかも新築をするようになるようです。


ただ実際は、地方投資というのは出口の面で弱い部分もあるので、
一概に優れているという訳ではないのですが、
資金が少ない状況で、爆発的なキャッシュフローを得るためには、
最良の方法のひとつではないかと思います。


電気料金が安くなりました。

共用部分の電気料金を削減するため、
自分の物件に「電子ブレーカー」を導入してみるという企画を、
満室経営新聞でやってみました。

今日配信の新聞に、その結果が載るのですが、
ブログの方でも一部ご報告です。


導入はもちろん自腹で支出をしていますので、
ちゃんと投資対効果が得られないと困ります。(^^;)


9月の半ばに電子ブレーカーの設置工事があり、
その後、計算によって求められた数値に契約内容を変更すると・・・

こんな感じで削減できました。金沢マンションの明細です。

141115000.jpg


8月に20,307円だった電気料金が、
翌月(期中に導入)には、15,327円に減りました。

そして、10月にはなんと10,795円と、
ほとんど半額というところまで、電気代を下げることができたのです。
これから、導入費用は余裕でペイできます。


ただ、削減できる電気料金については、
物件ごとに違いますので、調査をしないといけません

後日、新聞のメルマガで「無料診断キャンペーン」のご案内がありますので、
エレベーター付きの物件をお持ちの方は、トライしてみて下さい。


区分が増えてからの仕組み作り。

区分マンションに注力をし始めて2年くらいになりますが、
その間に、運営方法もいろいろ変わって来ました。


現在保有が12戸ですが、楽勝で管理できますし、
管理だけなら、100戸くらいあっても大丈夫そうです。

もちろん、100戸もあれば、毎月のように退去が出るので、
そのたびに「リフォーム→売却」をする必要があるので、
その作業はめちゃめちゃ大変だと思いますが。


今日は、区分が増えてきて変わって来た管理方法について、
いくつかご紹介したいと思います。


◆口座振替を自社で行う。

取引している地銀さんを経由して、
家賃の口座振替ができるようにしています。

毎月の固定費用が2千円くらいかかるので、
振替の件数が少ないと、かなり割高になってしまうのですが、
ある程度の件数になるとメリットが目立つようになります。


1件ごとに入金チェックをする必要がありませんし、
入金日も全員同じで分かりやすいです。税理士さんにも好評ですね。

振替手数料が1件あたり150円かかるのですが、
こちらは「振込手数料より安いので」ということで、
入居者さんに負担してもらっています。


◆更新リスト

地方で持ってる一棟ものと違って、
首都圏の区分は、1ヶ月分もの更新料が頂けるという、
なかなか楽しいイベントです。

ぼくが買う前から決まっている契約なので従いますが、
契約を延長するだけで、1ヶ月分もの料金を支払うなんて、
入居者さんからすれば理不尽なルールです。。


更新は2年に1度という、非常に忘れやすいサイクルなので、
このようなExcel形式にしてチェックをしています。
(見づらくてすみません)

141110000.png


更新されればありがたいですし、
退去となれば、売却&利益確定できますので、
どちらであっても嬉しい機会ですね。


◆一覧表の作成

区分マンションは、毎月入ってくる家賃の経路だけでなく、
こちらが支払う管理費などの経路も、物件によって違います。


入金も支払も、口座振替が面倒くさくなくていいのですが、
法人契約の場合は振替を嫌うところが多いですし、
こちらの支払は、「引落できる銀行」が決まっていることもあります。

埼玉の区分マンションは、りそな銀行しかダメとか、
名古屋だと、三菱UFJ以外は不可とか。

引落だけのために口座を作るのもバカらしいので、
そういうところは、振込で支払います。


楽天銀行の「振込予約」を登録しておくことで、
忘れることなく、毎月手続きがされます。

ただし、物件を売却した時など、予約の解除を忘れることもあり、
返金してもらうのも結構手間が掛かりますので、
一覧にして、手続きもれのないように気をつけているのです。

141110001.png


区分マンションは、引き続き力を入れていき、
「仕組み」だけで運営できる体制を作っていきたいと思います。


ちょっと狭い区分の契約。

先日、また区分マンションの購入契約をしました。
今年はこれで、5件目の契約になります。売ったのは2件。

なかなか投資に値する基準の物件が出てきませんので、
最近は、従来「55㎡以上」としていて面積を、
少し狭いものまで基準を拡大して探していました。

141102001.JPG


今回は、専有面積50㎡ちょい。
登記上は47㎡くらいになる狭めの2LDKです。

141102000.png


区分マンション投資は、賃貸中に購入するのがポイントで、
入居者が退去したら、実需向けに売却します。

ですから、今までは住宅ローン減税が使えるような、
登記面積50㎡以上のものばかりを購入してきましたが、
もっと狭いものを、実需で買う人もいるようです。


DINKSさんか、当面結婚を予定しない女性か、
そのあたりが購入層でしょうか。。

だとすると、今回の物件でいえば和室をつぶして、
リビングと繋げて広めの1LDKとして売るのが良いのかも。
種々調べながら、進めていくことになりそうです。


それから、尾嶋健信さんの最新刊を読みました。

満室スターNO1養成講座
尾嶋 健信
税務経理協会
売り上げランキング: 10,799


前の書籍よりも読みやすく、初心者から上級者まで、
幅広いレベルの方に有益だと思いました。


タイル張りでも補修は必要。

月曜日の夕方から北陸に来ていまして、
このブログを更新したら、ホテルを出て横浜に戻ります。

短い滞在期間でしたが、今回も頑張りました。

美味しいものも食べましたよ(=´∇`=)
こちらの写真は、カワハギの薄造り。肝醤油で頂きます。

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いつもの入居促進活動のほかには、
金沢の管理会社さんと、地元の売り物件を観に行きました。
利回りもまずまずで化けそうなマンション。

しかし現地に行ってみると、外壁のタイルに所々剥がれがあって、
こんな感じで落ちているのを発見しました。

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たまたま同席していた工務店の方に、
剥離状況を調べるパールハンマーを使って調べてもらいました。

ものすごい頻度で異音がします。。(^^;)

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※パールハンマーの使い方(動画)はこちらで観れます。


このマンションは築20年も経っておらず、
今のご時世だと「割と新しい」なんて言われたりするレベルですが、
何もメンテナンスをしないと、当然劣化していきます。

内部もひび割れだらけでした。

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販売資料とか、業者さんからの物件紹介メールなどには、
「タイル張りなのでメンテナンスフリー」なんて書かれていますが、
全くそうではないことが分かります。

補修費などを勘案した、大幅指し値買付を入れる予定ですが、
売主さんが強気な姿勢で、なかなか難しそう・・。


ちなみに、持ち物件の方は満室が確定していまして、
入居待ちのお部屋も、キレイにディスプレイされていました。

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年内にもう一度行けるかどうか・・・もうすぐ雪が降りますからね。



税理士さんとの打ち合わせと、今年の決算。

不動産投資がそれなりの規模になると、
税理士さんと顧問契約をしますし、打ち合わせの頻度も増えます。

特に最近は、銀行から期中の状況報告を求められることが多く、
「試算表」と呼ばれる中間決算のような書類を作るために、
打ち合わせや資料のやりとりを頻繁にしてます。


税務関連は、直接お金を稼ぐ業務ではありませんが、
自社の状況を把握する、非常に大切なことだと思ってます。

今日は、2~3ヶ月に1回やっている、
税理士さんとの打ち合わせ内容についてご紹介です。


まず、税理士さんがいらっしゃる前には、
会計ソフトに、小口勘定(現金で支払ったもの)のデータ入力や、
直近分の通帳をスキャンなどの準備をします。

そうすると、貸借対照表と損益計算書の大雑把な数字を、
おおざっぱに出してきてもらえます。

それをチェックしながら、疑問点を質問していきます。


「ここの数字が、こんなに多い(少ない)のはなぜ?」

「この月だけ売上高が膨らんでいるのが変ですね。」

というような確認をしていくと、
費目が間違ってたり、新規の物件が反映されていなかったり、
いくつか不備が見つかることがあります。

物件を売り買いしたら、報告しなければならないのですが、
区分の購入などは報告を忘れちゃうことが多いです・・(笑)


で、各種の修正作業ののちに、
例の試算表というものが完成するという訳です。

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サラリーマンの頃には「決算書が読める」的な本を、
何冊読んでもよく分からなかったのですが
自社で決算をするようになって、簡単に分かるようになりました。

何事も、実地がいちばんですね。


自社の経理では、「支払手数料」「修繕費」「外注費」が、
金額も多くて間違えやすいところです。

交際費というのは、総額で観ると何十万円もあるのですが、
全体の経費の中では少額の部類なので、あまり気にならないです。


先日の打ち合わせでの決算予想は、
おかげさまで結構な黒字になりそうです。

利益をたくさん出した方が、銀行の評価は良くなりますが、
納税でキャッシュが激減するのも考え物です。
そこで、今年も節税対策をしようということになりました。

今年度までの節税といえば、もちろん太陽光パネルです。


一括償却するためには、年度内に売電を開始している必要があるので、
そういうパネルを仕入れるのに、かなり苦労しました。

なんとか連携時期が確定している売りパネルを見つけて、
知らない業者さんで不安になりながらも、
できる限り裏を取って、購入契約直前まで進めている状況です。


ヨドバシカメラのアプリが便利!

ラーメンの研究をしている間に、
いくつか募集中の部屋が決まったりして良い感じです。

今週と来週は出張もありませんので、
売り物件の決済をしたり、購入物件を探したりという仕事です。


さて、決算が近いので年度内にパソコンを買い換えようかな・・と、
先日ヨドバシカメラに行った時に、

「ヨドバシカメラのスマホアプリ」の存在を知りました。


エアコンを中心とした家電製品やPC関連で、
量販店を利用する大家さんには、メリットが大きそうですね。


iPhoneのダウンロード画面は、こんな感じです。

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では使い方の説明をします。

まず、ヨドバシに限らず、量販店やホームセンターなどで、
買いたいなという商品を探します。
ここでは、8畳用のエアコンを例に取ってみます。

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商品には、共通企画であるバーコードが設定されているので、
アプリを立ち上げて、カメラで読み取ります。

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ヨドバシカメラの通販サイトで、該当商品があった場合、
以下のような感じで価格と一緒に表示されます。

同じヨドバシでも、サイトはちょっと安いですね。

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通販の方が価格競争力がある場合、そこから販売ページに行って、
非常にスムーズに購入することができます。

以下、店員さんに確認したQ&Aです。
これを見る限りは、利用者にデメリットがありません。


Q:通販の送料はどういう設定でしょうか?

 → 通販は価格に関わらず、送料無料です。電池1個でもお届けします。


Q:ヨドバシの店舗で使われたら、店舗が迷惑では?

 → アプリを設定した店舗、または購入した店舗の実績になるので、
   そこのお気遣いは不要です。


Q:ヨドバシといえばポイントカードですが、通販でも付きますか?

 → もちろんです。お持ちのカードのポイントも統合できます。


以前、古本やDVDブックオフで購入して、
ヤフオクやAmazonで売る「せどり」というビジネスで、
このようなアプリが流行ったことがありました。

今は、ブックオフ店舗でスキャンを禁止していることが多いので、
しばらくしたら、家電も同じ運命になるかもしれません。


ビックカメラやヤマダ電機でも、同じようなアプリができて、
結局、双方が禁止→アプリの機能縮小・・という運命を辿るのかも。


今のうちだけかもしれませんが、便利でメリットも大きいので、
家電に限らず、使ってみようと思います。

ドラッグストアで売っているような商品とか、
文具や食品などもあるようです。


自作のラーメン!

ぼくが普段仕事をしている場所は、いわゆる「事務所ビル」ではなく、
マンションの一室を事務所として利用しています。

もちろん、賃貸借契約上もしっかりそう書いてます。
違反をしてはいけません。(^^;)


住居として作られているので、キッチンやお風呂があります。
中でもキッチンは、かなり立派な仕様になっています。

これを有効活用しようということで、
先日事務所キッチンで、ラーメンを自作してみました。


先に完成したラーメンの写真を掲載しますと、

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こんなに本格的なものが完成しました。

味も見栄えもお店で食べるのと遜色なく、
お店でこのラーメンが提供されても、お金が頂けるレベルです。
味わいも感慨深いものがありました。


そもそも、なぜラーメンを自作しようと思ったかという理由ですが、
元々ラーメンがかなり好きだという以外に、

「ラーメンは、お金さえ掛ければ誰でも美味しいものが作れる」

と思ったからです。


作ることよりも、700円程度の料金で販売して、
利益を出し続けることの方が難しい・・という話を聞いたことがあります。

野菜やお肉がたっぷり入れて鍋物を楽しみ、
残ったスープで雑炊を作ると、あり得ないくらい美味しくなりますが、
あんな感覚に似ています。

ラーメンは、その雑炊だけを売って利益を出しているようなもので、
スープを煮込み続けるガス代も、バカになりません。


自作の場合は、材料費を気にしなくていいので、
美味しいものが作れるに違いない。

そんな想いで、通販サイトとスーパーで材料を調達しました。

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豚骨、鶏ガラ、豚の肩ロース肉、バラ肉。
合計で5kg以上購入しました。あとは野菜やニンニクなど。

スープを煮込むための「寸胴」も購入しました。
作り終わったあとは、置き場に困ります。。


作り方としては、まず鶏ガラと豚骨を軽く下茹でしまして、
アクをある程度出してしまいます。

下茹で直後のスープ材料は、こんな感じぐちゃぐちゃしてます。

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付着している汚れや、取り切れていない内臓部分を、
亀の子たわしなどを使って取り除きます。

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だいぶキレイになりました。これを長時間煮込みます。

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寸胴に入れた直後の写真。141011005.jpg


野菜をその上に入れます。
入れすぎると甘くなってしまうので、控えめにしました。
ネギ、タマネギ、にんじん、生姜、ニンニクなど。

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そして、煮豚用の肉にたこ糸を巻き付けて鍋に投入。
2時間ほど煮込んで、肉のうま味をスープの中に抽出します。

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材料を投入後、1時間ちょっと経った写真です。
ちょっとだけスープっぽい感じになってきました。

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このあたりで煮豚をスープから取り出し、醤油だれにつけ込みます。

タレの味を豚へ存分に含ませるとともに、
醤油だれの方にも、深みとコクを出すことができます。

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ちなみに、醤油だれの中にはみりん、お酒のほか、
味に深みを出すための隠し調味料が何種類も入っています。
※今回、化学調味料は使いませんでした。

2時間漬け込んだあとの煮豚は、かなり美味しそうな色になってます。

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ただ、切ってみると少しぱさぱさした感じがします。。
スープから、早めに出した方が良かったですね。

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スープは業務時間中、ずっと火に掛けておきます。
火加減もガス代も気になりっぱなしでした。

合計で8時間くらい煮込むと、スープはすっかり少なくなり、
何とも言えない美味しそうな色合いになりました☆

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豚骨などを取り出して、ザルで漉してみると・・・
横浜家系ラーメンのような、濃厚スープができました。

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あとは麺を茹でて、醤油だれをスープで割って、
そこに具を盛りつけて完成という訳です。

さすがに製麺をするまでには、至りませんでした。

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だいたい10人前くらいの分量が出来たのですが、
掛かった材料費は、1万円くらい。

これだと、2千円以上で提供しないと利益は出せません。
やはり、お店を出すのは難しそうです。。


とはいえ、自作ラーメンは奥が深く、
まだまだ美味しいのが作れそうな気がしました。

次回は、天下一品っぽいラーメンを作ってみたいと思います。


大阪に行ってきました。

10月に入ってから、はじめてのブログ更新ですが、
今日までの間に収支レポートを書き、HOME'Sのコラムを提出し、
大阪へ取材のための出張に出ておりました。

コラムは新シリーズです。ぜひご覧下さい。

HOME'Sコラム「不動産投資の失敗を分析する」


大阪では、台風の襲来をうまく回避して移動したので、
まともに傘を使う場面もなく、計画通りの取材ができました。

・新時代の物件取得ルートとなるか?「不動産公売」体験談。
・メガ大家が続出している大家会の秘密を探る。
・「これから大家の会」主催の岡田のぶゆきさん。


そのほか、他事業の打ち合わせをしたり、
新大阪で開催された、ボディビルの日本選手権を観たり、
充実した3日間でした。

個別の話は、今後の記事や新聞本誌に載せていきますので、
楽しみにお待ちください。

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一等地のすごいビルの中にある、岡田のぶゆきさんの会社。


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琉球畳を使ったリフォーム。

金曜日から、名古屋に出張でした。

上社(かみやしろ)というとこにある、
区分マンションの購入決済と、売却予定の別マンションの、
リフォーム確認と業者さん打ち合わせがメインの用事。

いつもお願いしている工務店さん(個人経営)で、
今回も、しっかり仕上がりました。価格もリーズナブルです。


和室があったので、賃貸住宅フェアで見つけた琉球畳を置き、
その色の合わせたアクセントクロスを貼りました。

リフォーム前後で、だいぶイメージが変わってます。

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キッチンには例によってダイノックシートを貼りますが、
いつもの原色系ではなく、光沢のある品番を選んで使ってます。

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照明を付けて近づくと、こんなふうに見えます。

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今回のマンションは、購入価格はかなり安かったものの、
購入後1年も経たずに退去してしまいました。
長年住んでいて、購入直後に退去はいちばんダメなパターン。。

リフォーム代が過大に掛かる上に、家賃で回収できません。


そんな中で、なんとか収益を上げようと頑張る訳ですが、
売出価格そのままで決まれば、何とか・・。

これについては、いつもお願いしている営業の方に、
頑張っていただくしかありません。


名古屋の物件も、北陸と同じくいつも同じチームなので、
遠隔地ではありますが、運営はしやすいですね。


旅行中にも案件が進捗。

17日の夜から昨晩まで、海外に行ってましたが、
その間にも、いろいろと不動産関連の動きがありました。

具体的には、

・ずっと売りに出していた川崎マンションの契約が決まった。
・亀有の区分は再賃貸に出していて、入居申込が入った。
・北陸の一棟ものは、何の動きもなかった。


ということで、特に川崎マンションが決まったのが、
本当にありがたいです。
区分は空いてる間も、管理費なんかが掛かりますからね。ε= (´∞` )


北陸の管理会社さんは全部で4社の取引ですが、
示し合わせたかのように、旅行中どこからも連絡がなく、
雑事に追われることがありませんでした。

日本にいる時よりも、良い感じで進んだみたいです。。(^^;)

良かった良かった。


以下、旅行中の写真を載せてみました。

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一緒に映っている人は、25年くらい前の世界チャンピオン。
現役時代の写真はこんな感じ。

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カジノはブラックジャックしかしませんが、
昔からけっこう強くて、今回は3万円弱の勝ちでした。(=´∇`=)



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BBTスタジオは緑色禁止。

ビジネス・ブレークスルー(BBT)の収録が大詰めで、
先週、今週と連日スタジオに通っています。


横浜から六番町(千代田区)に行くのは、
あまりアクセスが良くなく、1時間以上掛かります。

夜に収録をするので、帰宅は10時を過ぎてしまいますが、
まあ、サラリーマンの頃よりは楽ちんです。


スタジオには、講師しか入室しないので思ったより狭く、
影ができないようライトがたくさんあります。

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講師席に座ると、正面には無人カメラが3台と時計、
実際に撮影されている画面を確認するモニターがあります。

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※机上にも小さいライトがあって、これはかなり効果的です。
 女性の方には必須かも。


実際に受講生が視聴をする画面はこんな感じ。
オシャレな外国の風景は、もちろんはめ込み合成です。

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※2年前に収録した「不動産投資入門講座」の講義風景。


スタジオの壁が緑のシートで覆われており、
「緑色の部分は、オシャレな風景にはめ込み合成される」という
機械的な処理のもと、映像が完成します。

なので、緑色の服を着てスタジオに入ってしまうと・・・

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※担当してくれているスタッフさん。


モニター上では透明人間みたいになってしまうのです(笑)

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ですから、緑の服を着たり、スライドで緑色を使うのは、
控えるように事前の注意があります。


スタジオを出ると、打ち合わせスペースとPA席があります。
ゲスト出演いただいた猪俣さんの自画撮り。

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いつも、和やかな雰囲気の中で仕事ができて、
大変ありがたいなと思ってます。


この不動産投資実践講座は、10月から募集を開始して、
11月に配信がスタートされる予定です。


毎月変化する自己資金利回り。

先日の一泊セミナーでは、本当に多くのことが学べて、
個人的にめちゃめちゃレベルアップしました。

中でも自分の中で価値観が変わったなと思えたのは、
「返済が進んだ物件の、投資効率の悪さ」が分かったことです。


不動産投資を始めて10年。
所有物件の中で、8年保有しているマンションもあります。

「残債利回りがとんでもない数字になったな・・ふふふ」なんて、
いい気になっているフシもありましたが、
極端な残債利回りは、投資効率的には良いとは言えません。

具体的に説明してみましょう。


例えば、自己資金10%を投入して、
諸費用込みの1億円の物件を購入したとします。

ネット利回り8%、金利2%25年の融資を受けた場合、
年間家賃は800万円、返済額は約458万円です。
投下した自己資金に対する利回り(CCR)は、34.2%になります。
※(800-458)/1,000 = 0.342

投資としては、なかなか良い数字ですね。


一方、この条件で20年経過すると残債は2,176万円に減ります。
家賃や経費率が変わらなかったすれば、
残債利回りは36.8%にまで上昇します。売却損がない安全圏です。
※800/2,176 = 0.3676


ところが、この物件がその時点で8千万円で売れるとすると、
残債との差額5,824万円を、物件の中に留保しているような状態になります。

言い換えると、5,824万円を投入して、
8千万円の物件を購入した
のと同じ状態になります。


最初からそれなら、単に「自己資本の厚い投資」なんですが、
重要なのは「ローンは9千万円分を返済中」ということです。
残債は減ってますが、返済額は変わっていません。

先ほどのCCRを再計算してみると、何と5.87%にまで低下。
キャッシュで購入するより効率の悪い投資になりました。。
※(800-458)/5,824 = 0.0587


このように、返済が進んでいくとどこかの段階で、
「キャッシュで投資をするより、CCRが低くなる状態」が起こるので、
そこは出口を考えるひとつの節目になるということです。

物件を売って、再度レバレッジの高い投資をしたり、
キャッシュで物件を買ったりする訳です。

また、逆転の発想で残りのローンを繰り上げ返済しても、
ネット利回り8%、返済が消えたことでCCRも8%に上がります。


ということで、自分の投資状況は毎月変化していると言っても過言ではなく、
買う前も買ってからも、常に出口を見据える必要があります。



一泊セミナーに行ってきました。

昨日までの2日間、宿泊型のセミナーを受けてきました。
参加者としてちゃんと受講するのは久しぶり。

不動産コンサルティング業界の雄、CFネッツの主催で、
名称は「コンサルタント養成講座」となっているのですが、
普通の投資家でも参加できるということで、申し込んだという経緯です。


三浦海岸を一望する、ゲストハウスがセミナー会場。

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GMの猪俣淳さんがメインの講師となって、
専門用語がバンバン出てくる&金融電卓フル活用の長時間講義。

猪俣さんのブログ「不動産投資にまつわる100の話」


おそらく、参加していない方がこのホワイトボードを見ても、
何について説明してるのか、全然分からないと思います。

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資料を無断掲載するのは、マナー違反なんですが、
「これくらいややこしい資料だよ」ということを紹介する目的なので、
1枚載せても、構わないでしょう・・。(笑)

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ただ、難しい内容を学んでいること自体に価値があるのではなく、
これを誰もが理解できるように説明してもらえるのが、
このセミナーの本当に凄いところです。

参加して、本当に良かった☆


夜は、代表の倉橋社長も参加しての懇親会。
料亭顔負けの料理と、厳選された地酒が飲み放題。⊂(^^ )

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毎回テーマは違うのですが、単発参加もできるので、
一度チャレンジしてみてはいかがでしょうか。

平日にやってるところが、プロっぽいです。

【CFネッツ】不動産コンサルタント養成講座


今月の予定。

9月になりました。

今日は「防災の日」ということで、
非常持ち出し袋の中身や、避難場所の確認をされた方も、
多いんじゃないかと思います。

損害保険会社からは「地震保険に入りましょう」という、
お知らせハガキが来たかもしれません。


どんなに耐震性や免震性が高い建物であっても、
燃えない建物は、今のところありません。

不動産オーナーの皆さんは、必ず入っておきましょう。

損害保険協会 地震保険の解説


さて、今月の行動予定なんですが、
先月から始まった不動産投資実践講座(BBT)の収録が、
週に2~3回のペースで続いています。

それが一段落した後、遅めの夏休みということで、
短い期間ですが海外に行ってきます。海外は1年以上ぶり。


月末には、名古屋で新しく購入する区分の決済と、
退去が出た部屋のリフォーム完成チェックで出張があります。


旅行は不動産とは関係ないので、
ブログに大々的に載せるようなことはありません。
講演で飛び回ったり、イベントがあるような月に比べると、
かなり地味な感じがしますね(笑)

一棟もの検索もずっとしてるんですけど、
何年も載ってる同じ物件ばかりで、買える気がしません。(^^;)


VIPセミナーの収録と懇親会。

満室経営新聞には、プレミアム会員制度(MSP)がありまして、
運営メンバーの収支や活動報告が読めたり、
「お悩み解決隊」という、質問ができる仕組みがあります。

満室経営新聞プレミアム 入会はこちら


さらに、MSPには招待制の「VIP会員」がありまます。
一般会員を長く続けていると、
事務局からランクアップのオファーが届くのです。


とても優れたビジネスモデルではありますが(笑)、
ここまで来ると、もう運営メンバーのお友達のような感じです。

ぼくが原告になった、明け渡し訴訟の公判に参加したり、
一緒に売り物件を観に行ったり、
もちろん、飲み会などの懇親イベントもあります。

今年の誕生日は、VIP会員さんと焼き肉を食べました。(=´∇`=)


そして月曜日には、VIP限定のセミナー収録会がありまして、
沢孝史さんと、楽待コラムで最近売り出し中の、
蘭木(あららぎ)緑さんに、講師をお願いしました。

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所有法人に残高がいくらあるか・・という、超リアルな内容でした。

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蘭木さんは、激安リフォームの秘訣について。
こんな感じの部屋で収録をしています。


終わったあとは、恒例の飲み会がありまして、
今回は沢さんが泊まりがけでお越しいただいたこともあり、
遅くまで盛り上がりました。

この写真は、二次会ですね。久しぶりにコテツさんもいます。

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最近、原稿を書いたりセミナー資料を作ったりという、
黙々とした仕事が多かったので、良い気分転換になりました。


今日で投資家デビュー10周年。

2004年の8月25日。ちょうど10年前に、
富山県射水郡小杉町(今の射水市)に、木造アパートを決済しました。

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1980万円。表面利回り20%。
公庫から1700万円の融資を受けて購入しています。

当時のブログでは、大金が振り込まれた通帳や、
大量(といっても10本くらいですが)の鍵や賃貸借契約書の写真を、
喜び勇んで載せております・・(*/∇\*)

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8桁の残高が刻まれたのは、生まれて初めてでした。

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当時はこの鍵束に感動していました。


当時のブログは、今は閉鎖されてしまったのですが、
レポート形式にまとめてあるので、今でも読むことができます。

インデックス・ワン時代のブログを読む方法


当時は「公庫で融資を受ける」というだけでも、
それなりに話題になったくらいです。

1億超の物件を買うような話も、滅多に聞きませんでした。
今の不動産投資を取り巻く状況と比べると、隔世の感があります。


確かに相場的には上がってしまったのかもしれませんが、
例えば、「毎月のCF100万円」くらいの規模に至るまでの時間は、
以前よりぐっと短くなっていますね。

時代に合わせ、近い将来への潮の流れも読みつつ、
これからも頑張って行きたいと思います。


ネタは以前よりたくさんある。

ブログを始めてから、かなりの年数が経ってますが、
よくあるパターンと同じく、最初はもっと更新が頻繁でした。

だいたい、2~3日に1回くらいは更新していまして、
その後、ブログランキングをやっていた頃は、
ほとんど毎日更新する日々が続き、それが嫌になって今に至ります。


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気を抜いてると、1週間くらいはすぐに経ってしまいますね(笑)


ただ、ネタがないかと言えばそんなことはなく、
日々取り組んでいる不動産投資やお仕事は、
ブログを始めた頃とは比較にならないレベルになっています。

活動量はもちろん、扱う金額、投資のクオリティ、
一緒にお仕事をする人などなど。


例えば昨日は、名古屋の区分マンションの契約をしてから、
西新宿にあるオーナーズ・エージェントへ訪問し、
同社の藤澤社長を交えて、共催イベントの打ち合わせをしました。


その後、千代田区六番町に移動して、
ビジネス・ブレークスルーの不動産投資講座の収録。

この日のゲストは、尾嶋健信さんでした。

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ブログを始めた頃なら、昨日1日のできごとだけで、
1週間分のネタにできたと思います(笑)

それが今は、「こんなこと書いてもなぁ」という感じで、
掲載を自粛しているような状況ですね。


ブログを遡っても、名古屋の区分については
見に行った話も買付を入れた話も、全然書いてませんし(^^;)

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こんな外観のマンションでした。


このブログも、いろんな方に読んでいただいてますので、
日頃の普通のことについても、
もう少し細かい報告をしていこうと思った次第です。


お盆休みに売り土地見学。

一昨年、大前研一さんが監修をされている、
ビジネスブレークスルー(BBT)の資産形成講座の一環として、
「不動産投資入門講座」の製作・講師をしました。

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【BBT】不動産投資 入門講座


おかげさまで好評のようで、
今年の冬に、一歩進んだ実践編をリリースすることになり、
その準備で最近はかなり忙しいです。

ゲスト講師の方に出演の打診をしたり、
スタジオの空き時間を確認して、日程調整したり。
膨大な枚数の、スライド資料も作りました。


また、既に応募は締め切られていますが、
BBTの主催するセミナーにも、講師として出演します。

【8/19】不動産投資 -インカム&キャピタル両取りの秘訣

束田光陽さんの書籍に、タイトルが酷似していて恐縮ですが・・。

不動産投資 家賃収入&売却益 両取りのルール
束田 光陽
すばる舎
売り上げランキング: 814


ということで、お盆休みという感じでもなかったのですが、
気分転換をかねて、都内の売り土地を見てきました。

この時期、電車も空いていて好都合ですね。


今回は、荒川区と板橋区の古家付きの土地でしたが、
そういえば、このあたりに用事があって行くのは初めてです。

駅を降りたってみると、思ったより全然田舎でして、
住居もお店も、富山の市街地の方が全然多いと感じました。

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見たうちのひとつは、こんな感じ。

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こんな大きな建物(会社?)を壊しちゃうんですね。

久しぶりに、都電荒川線にも乗りました。

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都電は、かなり長距離を乗っても均一料金なので、
お得だなぁと思いました。


葛飾のマンションを再賃貸。

世間はお盆まっただ中ですが、ぼくは例によって遠出はせずに、
混雑しない場所を楽しむようにしています。

9月の半ばに、久しぶりに仕事じゃない海外行きますけどね。
それまでは頑張ってお仕事しようと思います。


さて、先日は退去後リフォームをお願いしていた、
東京葛飾の区分マンションに行ってきました。

両津さんが、街のヒーローとして君臨してまして、
駅前だけでなく様々な場所に登場します。

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横浜からだと、かなり遠いです。。


このマンションは、購入してから半年程度で退去があり、
場所や築年数、建物のグレードなどを判断して、
売却の前にもう一度賃貸に出すことにしました。

ですので、リフォームも原状回復+αという程度で、
清潔感がよみがえる程度に留めています。


とはいえ、退去時とはがらっと印象が変わっています。

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床がカーペット仕様の物件って、本当に多いです。

どう考えても清潔感に欠けるのですが、
以前は、床張りより豪華に見えたということでしょうか。


和室は異様に荒れていたので、変化が大きいです。

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ちなみに、リフォームをお願いした業者さんですが、
普通にネットで検索して決めました。

ぼくが北陸でお願いしている価格より低いくらいで、
クオリティも良く、今後も都内や埼玉南部の所有物件では、
修繕をお願いしようと思いました。

ネットでも、コツをつかめば良い業者さんを見つけられます。


ということで、現場チェックの後で賃貸仲介の方をお呼びして、
今はもう、スーモのようなサイトに掲載されています。

9月中に家賃が発生するくらいのタイミングで、
遅くても決まってほしいなぁ・・と。

何しろ、人生初の都内物件ですからね。(= ̄▽ ̄=)

北陸と変わらないじゃん・・なんて結果になったら寂しいです。



名古屋で退去立ち会いなど。

先週末に、名古屋マンションの退去立ち会いと、
リフォーム&売却の打ち合わせで、出張してきました。


このマンションはオーナーチェンジで購入して、
決済後1年半で退去しちゃいました。

自分が購入するずっと前から居住しているのに、
買ってからすぐの退去となると、
リフォーム費用を累積した家賃収入で賄えないので厳しいですね。


でもまあ、入居期間の割にはきれいなお部屋でした。

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売却する場合は、クロスと床は全て張り替えてしまうので、
別に汚れていても構わないです。

キッチンは数年前に取り替えているそうなので、そのまま使用。
もちろん、ダイノックシートを貼ります。

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トイレと洗面台、ユニットバスは交換ですね。。

和室をフローリングにしようか悩みましたが、
今回は、賃貸住宅フェアで良さげだった琉球畳に変更します。

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障子は、ぼくが気分転換に破りました。


畳をフローリングにしても、洋室にはなりません。
床張りの和室ができるだけです。。


あとは地元の不動産会社の方(いつも売却をお願いしてます)に、
だいたいの売却価格イメージを教えてもらって、
それに応じたリフォーム予算を決めます。


最後に、仕様の決定→見積もり提示→作業開始→完成までの、
スケジュールの確認をして、完成チェックの日程も決めちゃいました。

何度もやっているので、効率的な仕事ができてます。(≧∇≦)


9末完成で、年内には売却決済を終わらせたいところです。


たまたま目に留まらないだけ?

今日はこれから、新幹線で名古屋に行きまして、
所有している区分マンションの、退去立ち会いをします。

その後、工務店さんと不動産会社の方をお呼びして、
リフォームと売却の打ち合わせをします。

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お昼前から夕方まで掛かりますが、
その後は、名古屋の美味しいものを食べる予定になっており、
忙しいけど楽しい1日になりそうです。(=´∇`=)


さて、不動産の売却といえば、
埼玉の西浦和で保有していた区分に買付が入っており、
先日、売買契約も完了しました。

売り出してから、だいたい3ヶ月で決まったのですが、
毎回、不動産会社さんの査定には、困惑させられっぱなしです。


今回は

「フルリフォームすれば1300万円くらいで売れますが、
 簡単な修繕と清掃で1千万円を切るくらいの価格にすれば、
 かなりスムーズに売れると思います」

というご意見を、複数の会社からいただきました。


そこで990万円で売却することにしたのですが、
内見が2週間に1回くらいあるものの、まったく決まりません。

仕方なく、価格を50万円下げたのですが、
なんと、突然毎日のように内見の申込が入るようになり、
複数の購入希望者が出てきました。


50万円の効果、大きすぎです。( ̄Д ̄;)


売却時は、どうしてもなるべく高く売りたいですから、
反響が少なくても「買いたい人が1組見つかればいいのだから」と
そのまま放置してしまいがちですが、

家を買いたい人は、本当に真剣に物件情報を精査しており、
まったく反響がないのは「たまたま目に留まってない」のではなく、
やはり価格面で見劣りしているんだなと分かりました。


もうひとつ、全然反響がない売り物件が川崎になるのですが、
こちらも価格を下げて様子を見ることにします。。


入札物件、購入できず。。

ちょっと前に、銀行系不動産会社さんから頂いた、
入札案件の話をしましたが、先日入札&開札がありました。

担当の方の話によると、入札情報を30数社に送ったそうで、
実際に入札をしたのが何社かは分かりませんが、

・区分ひとつめ  4番手。
・区分ふたつめ  5番手。


という結果だったそうです。

「1位の入札金額は、いくらだったんですか?(T△T)」

と聞きましたが、競売と違って非公開。

でも、「全然惜しくもない金額だった」ということで、
そういう時はまったく悔しくありません。


区分マンションを転売している業者さんって、
素人(業者じゃないという意味)の投資家から見ると、
驚くほど薄い利益で商売をしています。

「平均の収益10%。仕入れの5回に1回は赤字になる」

と話していた業者さんもいたくらいなので、
一つのミスも許されない身としては、
同じ基準で太刀打ちすることができません。ε= (´∞` )


競売にしろ、このような入札にしろ、
公平な競争をしていては、なかなか思う収益が出ないのが、
今の不動産投資の現状なのかもしれません。

ということは、フェアじゃない競争。
または、競争がないような投資をする方法を考えられる人が、
これから買い増しても良いんだと思います。


鹿児島&熊本観光。

事例研究会のあとは、鹿児島&熊本観光をしました。

空港に、いきなり足湯があったのですが、
入って遊んでいたらバスの時間を逃してしまいました。(^^;)

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鹿児島観光は、貸し切りタクシーで移動。
いろいろ説明もしてくれますし、コスパも良かったです。

天気も良く、桜島へ渡るフェリーが気持ち良かった☆
意外とスピード速いです。

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空港から市内に移動してくるときに、噴火してましたが、
近くに行った日は、残念ながら噴火なし。

でも、上の写真に写ってる岩は噴火で飛んできた溶岩ですので、
本当に大規模な噴火が来たら、間違いなく死にます(笑)


それと、10年ほど前にこの桜島でライブを行った、
長渕剛さんのモニュメント(叫びの肖像)が印象的でした。

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人口6千人しかいない桜島に、7万5千人を動員。

少ないとはいえ、普通に人が住んでいる場所で、
夜通し大音量のライブをしても、大半の住民が歓迎したそうで、
長渕さんが、いかに地元で支持されているかが分かります。

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翌日は、九州新幹線で熊本に移動(1時間くらい)して、
定番の熊本城などを見学しました。

お城を観に行くと、歴史の勉強になりますね。
大阪城、名古屋城とならんで、日本三大名城なんだそうです。

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最終日の夜だけ、がっつりグルメ系を堪能しまして、
「孤独のグルメ」に出てきそうなお店で、4人掛けテーブルを占領。

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馬刺し、カンパチの刺身、馬ホルモン炒めなど。飲み物は日本酒のようで米焼酎。


熊本ラーメンもいただきました。なぜか生卵が乗ってます。

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鹿児島で事例研究会。

昨日、鹿児島のイベントから帰ってきました。

イベント(事例研究会)自体は土曜日で終わっていたのですが、
そのあと名古屋に住んでいる両親を呼んで、
鹿児島と熊本の、観光をしてました。のんびりしましたね。(=´∇`=)

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鹿児島という場所にも関わらず100名近くの参加があり、
県外・九州外の参加も多く、盛況でした。

内容も、毎年ユニークなものが多く、
1テーマあたりの時間も30分程度と短めなので、
効率良く知識や情報を詰め込めます。


今回、特に注目した事例発表が、以下の2つです。


① 日本一の学生マンションを目指す!

入居者のほとんどが同じ大学の学生であることに注目し、
学生に特化したサービスを提供していました。

新入生向けの、先輩入居者によるオリエンテーションのほか、
就職活動の情報提供、日経新聞の読み方レクチャーなど、
遠隔地の兼業大家さんでは、到底太刀打ち不可能なレベルです。(^^;)

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元々、日本の賃貸業は「大半の大家さんが適当にやっている」という、
他業種ではあり得ない前提で、成立しています。

全賃フェアで、長野の大家さんの講演を聴いても感じましたが、
地主系大家さんが、本気になったら相当な脅威です。


② 「見た目」より「頭」のいい物件の見つけ方 

こちらは、ぼくが取り組んでいるファミリー区分を、
さらに深く追求したノウハウでした。

築30年とか、かなり古い物件であっても、
議事録、管理組合の決算資料、修繕履歴や計画書などを、
複数年分しっかりと精査することで、
普通は手を出せない物件でも、安心して購入に踏み切れます。

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耐震性については少し不安なのですが、
築年数で、安易に物件情報を切り捨てていくのではなく、
掘り出しものを確実に買っていこうと思えました。

その他、充実した情報を提供いただいた
講師の皆様に感謝です。


事例研究会のあとは、3時間+αに及ぶ懇親会でした。

会場(居酒屋さん)に所属しているアイドルユニット(?)が、
ステージで歌を披露するという、ちょっと変わった趣向も。

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キャスト系アイドル セブンカラーズ


遅い人は、午前様になるまで飲み歩いたそうで、
九州の大家さんはタフですね(笑)

来年の事例研究会は、大阪で開催だそうです。


銀行からの入札案件。

今日はこれから、大家検定(現:不動産実務検定)を主催する、
JRECのイベントに参加するために、鹿児島に行きます。

年に1度の「事例研究会」は、4年連続の参加です。
毎回、真に役立つ情報が得られます。


今回のテーマは、こんな感じ。楽しみですね(=´∇`=)

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イベントのホームページより。


さて、先日取引のある銀行系の不動産会社さんから、
入札の案件が紹介されたので、現地を見学してきました。

見学会のようなものが、ちゃんと開催されますので、
競売に比べると、かなり親切です。

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同じマンションの中で3部屋同時の売却でして、
見学した部屋以外は、現在賃貸中のオーナーチェンジ物件。

ぼくが購入するのは、その残りの方なので、
全体の雰囲気と設備の仕様を確認した程度でした。


詳細な資料は、「秘密保持契約書」というものを、
元付さんに提出しないと、開示してもらえません。

修繕積立金の残高や、入居者さんの状況や契約内容などは、
これから開示してもらうことになります。


初めての経験なので、
勉強のためにも入札自体はしてみるつもりです。


駅近物件のウソ。

先週末も、2泊で北陸に行ってきました。

5月から3ヶ月連続で、富山や石川に通っていることになります。
冬以外は、いつ行っても楽しいところですね。


今回は、依頼された講演のお仕事がメインでしたが、
その合間に、売り物件を見たり、業者さんと打ち合わせをしたりで、
それなりに忙しい3日間でした。


いくつか見たうちで、一番利回りが高かったのが、
北陸本線の「津幡駅」の近くにある、2棟一括マンション。

斬新なカラーリングが特徴的でした。

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空きは多いのですが、満室時利回りが30%超ということで、
リニューアル投資にうってつけなマンション。

津幡駅から100mも離れていないという、北陸では希少な立地。
駅自体が少ないので駅近も少ないのです。(^^;)


ちなみに、津幡というのは金沢駅の2つ手前にありまして、
特急電車は停まらない小さな駅です。

1日の乗降客数は2千人ちょっと。

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入口の階段に座り込んでも、全く迷惑ではありません。


ただ、調べてみて分かったのですが、
この津幡駅というところは、駅の東西がまったく違いまして、
物件のある東側の開発が、完全に無視されています。

地図を見ても、一目瞭然。

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東側に商業施設が少ないとかいうレベルではなく、
現地に行ってみると、そもそも、

東側には出られない

ということに気づきました。
駅の出口が、西側にしかないのです。


だから、売られているマンションにたどり着くためには、
西側から出て、南に250mくらい歩いて踏切を越える必要があります。

踏切から、駅が見えるかどうか・・という距離です。

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そして、線路の反対側の道路を駅の方に戻っていくと、
例のアパート2棟がある訳です。

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田舎の駅とはいえ、毎時5~6本の電車が通過するので、
踏切ではまってしまうと、さらに時間が掛かります。

駅から近い物件でも、ちゃんと注意した方がいいですね。ε= (´∞` )


このように、東側に住む必要がまったくないにも関わらず、
物件自体は7割くらいの入居率があるようで、
いろんな価値観の人がいるんだなぁと感心した次第です。



HAPPY & RICH チャンネル

メルマガでは既に告知をしていますが、
無料で視聴できる、動画コンテンツを作成しまして、
先日からオープンしています。

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投資家けーちゃん HAPPY & RICH チャンネル


上記のサイトから、メールアドレスを登録するだけで、
合計2時間半以上の動画を視聴できます。

役立ちますし、結構おもしろいですよ(=´∇`=)



区分マンションのチェック項目5つ。

昨日は、年に1度の誕生日だった訳ですが、
メッセージやコメントをいただき、ありがとうございます。

投資家けーちゃんを名乗って、10回目の誕生日。
まあ、それなりに良い10年だったのではないでしょうか。
健康ですし、不動産経営も順調です。


今日はこれから、横浜中区の区分マンションの決済です。

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今年になって3つめの区分購入になりますが、
10戸くらい買おうと思っているので、進捗率悪いです。
やっぱり価格が上がってるようですね。(^^;)


首都圏(たまに名古屋)で購入している区分マンション。
情報ルートは、ネット検索と業者さんからの直紹介の割合は半々くらい。
過去1つだけ競売で落札したものがあります。

資料を見て確認するのは、以下の3点。

1.エリアと築年数から望まれる「ネット利回り」が確保されているか。
2.一般実需向けの売却価格との乖離があるかどうか。
3.これから募集した場合の家賃水準はどうか。


上記の3つがオッケーだった場合、業者さんに電話して
「売主さんの属性と売却理由」「修繕積立金の残高」を確認します。

全部で、確認するのは5項目だけですね。


価格水準が高いけど、他の要素は基準を満たしている場合は、
指値をした買付を入れてもいいかどうかを訊きます。

指値の「買付」というのがポイントで、
買付を入れずして、価格が下がるかどうかを質問するのは、
かなり失礼な行為だと思うのでやりません。


プロの業者さんでも、そういう人はいますけどね(笑)

そして実際に買付を入れて、通ったら現地を確認して完了です。


それなりに購入を続けてはいるのですが、
今年になって退去も多く、リフォーム→売却の作業が、
業務をかなり圧迫するようになってきました。

いま2戸売却中で、来月にはもう1戸増える予定です。ε= (´∞` )


不動産投資も義理人情。

土曜日の朝、北陸から帰ってきました。

その日の午後から、満室経営新聞関連の仕事があり、
朝7時半過ぎにホテルを出て、早めの飛行機です。


北陸滞在のほうは、予定以上に順調に進みまして、
それぞれの管理会社さんとも、しっかり打ち合わせができました。

入居率は全体的に好調な状況が続いているので、
(今月は3日間だけ「完全満室」の状態がありました)
空室対策の方は和やかなムード。(=´∇`=)


打ち合わせ関連のメインは、
金沢のマンションの外壁・屋上大規模修繕です。

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所有して8年になり、残債が3,300万円まで減った物件が、
毎月、120万円以上の家賃を生んでいます。

はっきり言って、「絶好の売り時」のはずですが、
金沢物件は、ブログのイラストにもなっている旗艦マンションですし、
思い入れも強いので、保有を続けることにしたのです。


満室経営新聞プレミアムの会員さんは、
「地方の中古物件は、大規模修繕をしない」というぼくの方針について、
ご存じかもしれませんが、これは例外的な運用ですね。

不動産投資といえども、
数字以外の要素があるのかもなぁ・・と思います。

物件そのものや、管理会社さんへの義理人情ですね。

もちろん、長期保有した場合も基準以上の成果が出せるよう、
しっかり検討した結果の決断です。


ちなみにこのマンションは、購入してから8年連続で、
3月末が「全ての部屋に入居が決まっている状態」となっており、
毎年、満室祝勝会をしています。

今回は、富山県の庄川(しょうがわ)沿いにあるお店で、
解禁されたばかりの天然鮎を頂きました。


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塩焼きはもちろん、唐揚げ、フライ、天ぷら、南蛮漬けでも頂きます。
写真は天ぷら。


この時期の鮎はまだ小さく、頭から丸かじり。

塩焼きだけで、1人10本くらいは平気で食べられます。(^~^)


北陸に長期出張。

月曜日の夜から、北陸に来ています。
今回は5泊という、過去最長のスケジュール。

富山の高岡で3泊、石川の金沢で2泊ですね。


主な訪問目的は、

・富山、金沢、加賀の管理会社さん打ち合わせ。
・金沢の管理会社さんとの満室祝勝会。
・地元の不動産業者さんと、情報交換。
・取引銀行の支店長に挨拶。

というようなものです。

割と余裕があるスケジュールで、今日は特にアポイントもなく、
物件の調査をしたり原稿を書いたりする予定です。


戻ってきたら、諸々ご報告させていただきますね。

とりあえず、昨日は現在入札期間中の競売物件を見に、
新湊(しんみなと)と呼ばれるエリアまで、ドライブしてきました。

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こんな感じで、築10年台のRCマンション(延床800㎡以上)が、
売却基準価格1千万円ちょっとで出ています。

しかし、「こんなところに賃貸で住む理由がない」というエリアで、
満室になる予感さえしないとう物件でした。

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マンションから30秒で、こんな素敵な海岸に辿り着きますが、
その分、潮風による塩害(サビの被害)が凄かったです。

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ということで、入札見送り。。

夜は、いつものお寿司屋さんで、
北陸の旬な魚介類(今は岩牡蠣が最盛期)を堪能しました。

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ちょっと珍しい案件2つ。

先月の終わりに事務所を移転しまして、
まだ片付いていなかったり、届いていない備品があったりと、
本調子ではないものの、だんだん平常時に近づいて来ました。

窓からの景色が、「ヨコハマ」という感じで、
テンション上がりますね-。(=´∇`=)

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さて、最近は不動産の方の動きが出てきています。
これまでとはちょっと違う、若干マニアックな案件がふたつ。


1.区分の事務所

合計210㎡くらいの区分事務所が売られていまして、
ダッシュで買付を入れてみました。
利回りとしては、表面で10%ちょいと「まあまあ」な感じ。

2区画あって、それぞれ別の会社が賃借中ですが、
そのうちの1区画の賃料が異常に安くて、相場の半額程度。
どうして安いかの経緯も判明しています。


購入後に、家賃の値上げ交渉またはテナントの入替をすることで、
収益が大幅に上がる可能性があると思いました。

現在、地元の信金さんで融資審査中です。
週明けに大勢判明の予定。


2.区分のバルク案件

50戸超中、なんと30戸がまとめて販売されている案件で、
こちらは普通の住居で、ほとんどがワンルーム。

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Googleの航空写真は、こんな感じ。2棟の中で30戸。


バルク案件ということで、通常の売却相場に比べて安いのと、
総戸数の過半数を占める勢力になることで、
物件の価値向上などを、割と好きにやれるということです。
っていうか、やりたい放題?(笑)


どちらも、将来性を見込んで購入を検討しているもので、
今までとは少し、違った感じの案件です。


ふつーうの、安定したレジデンス一棟ものなら、
「いい会社に行ってるサラリーマン」の方が融資が下りやすいです。

そういう人たちとの競争にならないよう、
どんな投資をするかは、常に変化していかないとな・・と思います。


火災報知器の設置意識。

昨日は、不動産投資をしたい!という人が、
投資家チャレンジ面談にお越しになったのですが、

「運営に手間を掛けたくない」

というスタンスの希望を聞いたところまでは良かったものの、


「不動産投資を人生の主役にはしたくない」
「毎日とか毎週、不動産のことをしなければならないのは辛い」

という、「何もしないで収益が欲しい」という方でして、
こういう人もいるんだなぁ・・と、カルチャーショックでした。


こういう人は、
HOME'Sさんのコラムを読んでみるといいと思います。

本当に不動産投資をする必要があるのか


不動産投資をナメるなって言いたいですね。(`ヘ´#)



さて、昨日は久々に区分マンションの契約をしました。

今回も、火災報知器について揉めました。(^^;)
契約が午後3時からでしたが、当日のお昼まで交渉が続きました。


ただ、これまで何度も火災報知器について、
決済までに売主の負担で設置するよう要求していますが、
それが原因で、契約が流れたことはありません。

それどころか、売主さんが設置に反対したことはなく、
全てのケースで「仲介業者さんが、懸念をしている」だけなのです。


区分の仲介をしている業者さんは、ほとんどが両手仲介。
となると、基本的には売主さんの味方になっていることが多いです。


火災報知器は、今や法律で定められた「義務」ですから、
売主に設置後の引渡をするのは、業者さんとしても当然なのに、

「コンプライアンス」<「売主の機嫌を損ねたくない」

という状態になっているのでしょう。


大した金額ではないのですから、願わくば、業者さんのリードで

「報知器も付いてないような物件は、売れませんよ」

くらいのことを言って欲しいものです。ε= (´∞` )


ではなぜぼくが、大した金額でもない報知器にこだわるかというと、
設置費用だけでは負いきれない、リスクがあるからです。

過去記事:火災報知器を設置してもらうために


何とかまとまって、ほんとに良かったです。
区分13戸めの決済は、今月末くらいの予定です。



ロバート・デニーロ 物まねの真実。

本当にどうでもいい話なんですが、
誤解している人が多いので、記事にしてみました。


ロバート・デニーロ氏といえば、
数々の名画に出演し、アカデミー賞受賞歴もある大物俳優。

1943年生まれで、現在はこんな感じのお姿です。

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70代とは思えない、格好良さですねー。(=´∇`=)

さて、そのデニーロ氏ですが、
最近は芸人のテルさんによって物まねのネタにされています。

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この時、よくゴッドファーザーのテーマが流れるので、
デニーロ氏が、この映画の中でこんな役をしてるのではないかと、
勘違いをしている人が多いようです。




デニーロ氏が出演しているのは、ゴッドファーザー PARTⅡでして、
アカデミー賞の助演男優賞も獲得しているのですが、
この映画のデニーロ氏は、こんなイケメン役なのです。

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にやけ顔ではありませんし、葉巻も吸ってません。

ゴッドファーザーと呼ばれた「ヴィト・コルレオーネ」の、
若い頃を見事に演じていますね。

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左側が別の俳優(マーロン・ブランド)が演じたゴッドファーザー。
表情や仕草まで、徹底して再現しています。
写真では分かりませんが、声までそれっぽくしています。


では、物まねのデニーロ氏は何かというと、
その後に出演した、「アンタッチャブル」という映画です。

ここでは、実在のマフィアであるアル・カポネ役として、
頭髪を抜き、わざと体重を増やして撮影に臨みました。

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この時のデニーロ氏と、テルさんの物まねは確かに似てますね。


ただ、ひとつ注目してほしいのは、デニーロ氏本人も、
アル・カポネの物まね的なことをしているということです。

本物の、アル・カポネはこんな感じ。
こちらも相当、似てるのです。

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ゴッドファーザーといい、アルカポネといい、
デニーロ氏の役作りの徹底ぶりは、凄まじいなと思います。


ということで、「デニーロ氏 物まねの真実」とは、

「アル・カポネ役を演じているデニーロ氏の物まねをするときに、
ゴッドファーザーのテーマをBGMとして使っている」

というのが正しいです。

要するに、アルカポネの物まねをしてる訳ですね(笑)




札幌イベントの写真。

札幌イベントの写真を、いくつか掲載します。
新聞本誌には、もっと多くの写真が載る予定です。(=´∇`=)


佐藤元春さんのインタビュー風景。
実際の社内文書を拝見しながら、管理運営について伺ってます。

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物件ごとに、担当者、進捗状況などがまとめられています。
空室状況に応じて日々更新。


社長室は、スーパーカーアイテムが満載でした。

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F1マシンのステアリング。
高速で走行しながら、こんな細かい操作をしてるなんてスゴイです。


佐藤さんの執務スペース。
スポーツカー用のシートを使った椅子が特徴的でした。

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本社ビルに格納されている、スーパーカーたち。

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本社ビルの最上階は、自宅として使用されているそうで、
事務所と自宅を除いても、利回り10%超えを実現されています。
新築RCでこの数字は高すぎですね。( ̄△ ̄;)

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スーパーカーカフェ「FICATA」にて、
フルーツジュースを頂きました。佐藤さんと記念撮影。

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メニューは、スーパーカーの名前をモチーフにしています。
フェラーリやポルシェを眺めながら、ゆっくり過ごせます。


読者さんとの懇親会。札幌のおでんは、あっさりしてました。

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首都圏以外でのセミナーや交流会は、
今回の札幌のほかには、過去に大阪で実施したのみ。

ですが、今回予想以上のご参加をいただいた上に、
投資家さんのナマの声を聞くことができる貴重な機会なので、
今後も、地方イベントは続けていきたいと思います。


札幌でエンカレッジのイベント。

最近、イベント盛りだくさんの毎日なんですが、
先週末は、その中でもかなり大きな「札幌ツアー」でした。(≧∇≦)


金曜日の朝イチで札幌に向かうのですが、
経費削減のため、成田発のLCCを使うことになりました。

片道料金が5,090円ということで、
成田空港までの交通費を考えても、十分に安いです。
大変ではありますが・・・。


金曜は、道内を代表するメガ大家である佐藤元春さんの取材。
来月から数ヶ月連続で、記事が掲載される予定です。

昨年建築された自社ビルを含み、600戸の収益物件を保有。

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会議室には、フェラーリをはじめとするスーパーカーのグッズ
(写真、ミニカー、本物のF1ステアリング)が並び、
夢を実現させた感が、すごかったです。


翌日は、新聞の読者さんと一緒に、本社ビルの見学会。

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ご厚意でミニセミナーもしていただき、
参加者の方の満足度も、相当高かったように思います。


その後は移動して、ぼくがミニセミナーをしましたが、
佐藤さんの後でやりづらかったです。(^^;)

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最後は、恒例の懇親会・・という流れで、
長く充実した1日になりました。

もう少し写真があるので、次回アップしたいと思います。



金森さんに「ふるさと納税」の取材。

先日、満室経営新聞の取材で、
「通販大家さん」の代表、金森重樹さんにお会いしました。


金森さんは、不動産投資を始めたころから、
考え方やマインドなど、非常に影響を受けた方ですし、
お仕事でもお世話になっています。

財布の中身レポート(現:満室経営新聞プレミアム)で、
40ヶ月くらい音声セミナーを配信していたのですが、
その記念すべき第1回の音声が、金森さんでした。


その金森さんですが、今年になって「ふるさと納税」について、
説明した書籍を出版されました。

完全ガイド 100%得をする「ふるさと納税」生活
金森 重樹
扶桑社
売り上げランキング: 16


不動産投資やマーケティングに比べて、
非常に広いターゲットを対象にした書籍であるため、
マスメディアに採り上げられることも増えているそうです。

今回の取材も、ふるさと納税について。


不動産投資をされている人は、一般的に納税額が多いので、
ふるさと納税もメリットが大きいです。

所得(収入じゃなく)が1千万円ある人の場合、
ふるさと納税として、20くらいの自治体に寄付ができます。


20万円で、お米が60kgに地ビールが1ケース。
お肉にスイーツに、温泉旅館の宿泊券までもらってしまって、
実質の負担は2千円程度ということになります。
※2千円は、ふるさと納税の手数料(控除の下限)。


金森さんはご存じの通り、
各方面のビジネスでがっつりと稼ぐ億万長者ですから、
ふるさと納税も、数百ヶ所の自治体に振り分けることができます。

その結果、週5日ペースで「納税プレゼント」が自宅に届くようになり、
広いキッチンが、各地の名産品で埋め尽くされていました。( ̄△ ̄;)

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140523000.jpg


食べきれないほどの量が既にありますが、
これは「取材の日にたまたまキッチンにある名産品」でして、
年間では、とんでもない量になります。

冬場は、嫌になるほどカニを食べることになるそうです。


ふるさと納税の方法や、お奨めの寄付先については、
金森さんの書籍を読めばバッチリ分かります。

どう考えてもお得なので、やらない理由がありませんね。


ではなぜ、ビジネスの天才金森さんが、
「ふるさと納税」の周知に注力されているのかという理由については、
次月の満室経営新聞に掲載されますので、ご期待下さい。

無料:満室経営新聞の購読はこちらから。



河田さんの出版記念セミナー。

一昨日の日曜日に、カーター校長の出版記念セミナーと、
記念パーティー(飲み会)がありまして、参加させていただきました。

Amazonキャンペーンのお手伝いをした関係で、
冒頭で祝辞&ミニセミナーを20分くらい。

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予想以上にセミナー参加希望の方が多かったので、
机のない「イス席」を増設して、セミナーをしてました。

世話好きの河田さんを慕う人は数多く、
当日も多くの方が、運営をお手伝いされているのが印象的でした。


ぼくも過去に出版経験がありますが、
無料の記念セミナーに誰も来なかったらショックだなと思って、
一度もこういうイベントをしたことがありません(^^;)

でも、素敵な仲間に囲まれつつ、自分が主役のイベントをするのは、
ものすごく楽しいだろうなぁと、少し羨ましくも。。

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写真の右にいらっしゃるのは、出版記念講演で、
ゲストスピーカーをされた白井さんという方でして、
既に11億以上の投資規模となるメガ大家さん。

この方の投資ぶりも、特筆すべき点が多かったので、
さっそくエンカレッジのイベントにも出演オファーしてます(笑)


世の中、すごい人はたくさんいるものでして、
そういう方と知り合っていくのは楽しいものですね。



今年最初の北陸訪問。

木曜の午後から、昨日の夕方まで北陸に行ってました。


3泊4日の日程は、自分としては長めなのですが、
この時期は、富山も石川もベストシーズン!

景色も気候も良く、もちろん美味しい食べ物もたくさんあります。
ホタルイカ、岩牡蠣、紅ズワイガニなどが旬ですね。

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今回の滞在では、管理会社さんと打ち合わせ、
地元金融機関への挨拶と決算報告、売り物件の見学など。

それから、能美マンションの祝勝会も予定通りやりました。


元気の良い社員さんばかりの会社ということもあり、
和食店 → カラオケ・・というコースで深夜0時過ぎまで。

ぼくより年が上の社員さんも数名いらっしゃったのですが、
まったく疲れを見せないタフネスぶりでした(笑)


ぼくも、サラリーマン時代に培った「接待勘」が衰えておらず、
非常にキビキビとした動きができました。(=´∇`=)

気を遣う・・というより、全体を見て適切な行動をするとう感じですね。


接待というと、よそよそしい雰囲気の中でお酒をついだり、
先んじて注文を取ったりタクシーの手配をしたりと、
家来のように働くようなイメージがあるかもしれません。

しかし、本当に良い接待というのは、
接待する側、される側のどちらもが適度に気遣いながらも、
その場にいる全員が楽しめるものです。

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カラオケ熱唱中(笑)最初は率先して歌って盛り上げます。


・・・ということで、

所有物件の入居率や管理状態は好調なのですが、
このところ、少し効率運営ができすぎていると感じます。

そのため、現地への訪問回数が張り、
北陸での売り物件情報がしっかり取れなくなってきたり、
ネットワークが広がらなくなってるなと感じました。


そこで、今年は少し訪問頻度と滞在期間を増やして、
現地の投資家として、いろんな人と会っていこうと思います。

来月も、再来月も北陸に行きます。


連休中のニュース。

ゴールデンウィークは大きめの地震があったものの、
お天気にも恵まれて、過ごしやすい日が続きましたね。


この一週間、収支レポートを作成したり(すごく悪かった)、
近いうちに配信する映像コンテンツの確認をしたり、

極秘のプロジェクトを進めてみたり ・・(* ̄ー ̄)v
のんびりしながらも、割と充実していました。


この期間のグッドニュースとしては、
10年以上前から、ずっと欲しいと思っていた絵を買ってみました。

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額に入れる前の写真。届くまで2週間くらい掛かるそうです。


事務所に飾るので、法人名義です。(登記がある訳ではありませんが)
このくらいの価格なら経費になるそうです。


逆にバッドニュースなんですが、
一般媒介で売りに出している、西浦和(埼玉県)の区分関連で、
不動産会社の人から、電話が掛かって来ました。

「キーボックスに、鍵が入ってないんですけど・・・」

という内容で、こちらでどうしようもありません。


いたずらで開けられるような番号ではないので、
媒介をお願いした業者さんのどこかが、
間違って、鍵を持って帰ってしまったと思われます。(T△T)

これから、お願いした業者さん全部に電話しなきゃ・・。

見つからなかったら、合い鍵作って再送ですね。
専任か一般か・・どちらも、良い面と悪い面があります。


明日の午後からは、北陸に3泊で行ってきますので、
連絡業務的な仕事はできるだけ片付けておきたいところです。


いつのまにか支店長が替わっていた、地元の銀行さんに挨拶。
売り物件の見学、管理会社さんとの打ち合わせ。

それから、前の記事にも書きました満室祝勝会ですね。

連休中は上手く食べ過ぎないようにセーブできたので、
北陸でも、羽目を外し過ぎないように気をつけます。


チームができない苦労。

先週の土曜日に、メルマガ読者さんと飲み会をしまして、
大井町のホルモン焼き肉のお店に行きました。

前評判はイマイチでしたが、かなり好評でしたよ。(=´∇`=)

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さて、所有している区分マンションに、もうひとつ退去がありまして、
今週、埼玉の浦和まで立ち会いに行く予定です。

埼玉には、浦和にもうひとつと、
川口、戸田公園にも物件を所有していまして、
実は地元の横浜と同じくらいあります。

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今回は、午前中に退去の立ち会いをしたあと、
リフォームの前に、近隣の売買仲介会社さんを数社お呼びして、
売却の打ち合わせを現地でする予定です。


いろんな区分売り物件を見ていると、
リフォームをしっかりされた上で売りに出されているのは、
実は、さほど割合的には多くありません。

買ってから自分でリフォームをして住む・・という方は、
思ったよりたくさんいるのかも。


ということで、しなくても収益に貢献しにくいなら、
しないままで売れたら楽ちんだな・・と思っているのです。


区分の売却は、いつも予定より長引きますね。
これは、「物件の売却」についてのチームができておらず、
毎回、違った業者さんに依頼をするからです。

実需物件の売却は、エリアが近くないといけませんからね。

毎回、関係作りに精を出すのですが、
結構な確率で、それが期待外れに終わっています。ε= (´∞` )


こういう状況を改善するには、

・購入エリアを集中して、同じ業者さんに依頼ができるようにする。
・規模を拡大して、どのエリアでもチームがいる状態を作る。
・エリア問わず、全力でやってくれる業者さんを見つける。

のどれかだと思うのですが、全て非現実的です。(^^;)


地道に購入と売却を続けていくうちに、
前にお世話になった業者さんに、リピートするようになって、
ようやく、軌道に乗るのかな・・と思ってます。

それまでは大変ですが、頑張るしかありませんね。


動画セミナーの収録。

満室経営新聞プレミアムでは、
VIP会員さん向けに、毎月動画セミナーを提供していますが、
一昨日の22日に、その収録がありました。

満室経営新聞プレミアム


通常、1時間程度のセミナー2本を収録します。

今回の講師は、少し前に書籍を出版された吉田綾乃さんと、
ソプラノ大家こと菅原久美子さんの2名でした。
女性講師の2本撮りは、初めてです。


おふたりは初対面だったようですが、収録前からトークが弾んでました。

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吉田さんも、ぼくと同じファミリー区分投資をしてますが、
手法はちょっと違っているところもあり、勉強になりました。

情報収集と、売却の工夫が特に良かったですね。


菅原さんは、どこへ行っても大事にされるための、
コミュニケーションの秘訣について、濃い話をしてくれてました。

一つひとつは、誰でもできることでも、
その複合技度合いがすごく、達人の域まで来ています。
分かっていても、そう簡単に再現できないかも。( ̄Д ̄;)


仕事柄、セミナーや講演を聴く機会が多いのですが、
いろんな人が、いろんなノウハウやテクニックを持っていて、
毎回、本当に勉強になります。

ぼくは、5月24日に札幌で開催される、
満室経営新聞の読者さん交流会で新ネタをする予定です。

参加される方は、どうぞよろしくお願いいたします。


一般媒介への切り替え。

メルマガのほうではご紹介していましたが、
ぼくも昨年購入した「野立ての太陽光パネル」の見積もり比較が、
できるという便利なサイトです。

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グリーンエネルギーナビ【投資用】


野立てパネルは、屋根に取り付けるタイプよりも収益性が良く、
単独で売買ができますし、融資も受けやすいです。


さて、今年のはじめから売りに出している区分ですが、
全然反応が取れないので、作戦を変えることにしました。

一社に専属で売却依頼をしていたのを、
「一般媒介」に切り替えて、複数の会社に依頼したのです。


専任媒介をお願いしていた会社は、担当の方がいまひとつで、
毎週送られてくる報告書を読んでは、
反応の悪さと、仕事のダメさにがっかりするサイクルでした。。


「あなたの物件はダメでしたが、近くのマンションが売れました!(≧∇≦)」
「これ、ぼくが担当だったんですよー。超嬉しい☆」
「ちなみに、あなたの物件より300万円高く売れてます」

みたいな報告が来るんですよ、マジで。( ̄Д ̄;)


写真に撮ってブログに載せるべきでしたが、
一読して怒りのあまり、破り捨ててしまったのです。。


さて、一般媒介に切り替えるにあたり、

・業者さんを訪問して挨拶。資料や写真データなどを渡す。
・それぞれの会社と、媒介契約書を締結。
・キーボックスを購入して、マンションに設置。

などの作業をしました。

媒介契約書を取り交わすのは、
売買契約が確定してからという会社も多かったです。


営業マンへのキックバックについても、ウェルカムなところも
拒否されるところもあり、本当に各社まちまちです。

賃貸の会社より、差が激しいと思いました。


全部で5社くらいと話ができましたので、
これから、定期的にプッシュの連絡をすることになります。

訪問した会社の中で、
「売り物件の別の部屋に居住中」という社員さんがいたり、
今後の進展に期待したいところです。


事務所マンションの大規模修繕。

ぼくが普段仕事をしている事務所マンションが、
先月まで、大規模修繕をしていました。

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今年で築10年と、不動産投資的にいうと築浅物件ですが、
多岐にわたる本格的な内容だったようです。

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工程表。エレベータの中に掲示してありました。


この工程表を見ると、外階段の鉄部を全て塗装してますし、
エレベータとエントランスに木目調のパネルを貼って、
高級感を出す工夫がされているようです。

鉄部以外は劣化している訳でもなく、
補修以上に、バリューアップを狙っているのが分かります。


このマンションは、地主さんが所有していて、
それをファンドが買い取って、1年ちょっと運用しているものですが、
今回の修繕で、いろんなことが分かりました。


建物に大きな劣化がなくても、新築後10年も経てば、
何かしらの手を入れるものだということ。

こういうお金が掛けられるのも、
新築時からのキャッシュフロー蓄積があるからだということ。


普通に出ている売り中古物件で、
築年数に応じた修繕がされているものは非常に少ないこと。
それを買った人は、売主の「ツケ」を背負っていること。

そして、売主のツケを保有数年以内に払ってしまうと、
まともな利益を出すのは難しいということ。

価値向上のためにしっかりお金を使えるのは、
それなりの賃料単価のおかげであって、
そうじゃない地域では、別のやり方があるということ。


不動産投資の、正しく健全な姿を垣間見た気がしましたが、
同じことをやっていては、地方の中古は運営できません。

色々と、考えさせられる出来事でした。


管理会社さんと懇親会をする方法。

以前どこかの媒体に書いたかもしれませんが、
ぼくが、割と頻繁に管理会社さんと飲み会をやってることで、


「誘っても遠慮されてしまい、飲み会ができない」
「そもそも、どう声を掛ければいいか分からない」
「どんなお店ですればいいんですか?」

などの質問を頂きましたので、
懇親会のノウハウについて、書いてみたいと思います。


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※よく懇親会で使うお店のホームページより。


まず、楽しく懇親会をするためには、
普段からの信頼関係ができている必要があります。

懇親会は、イマイチな関係を回復させるためではなく、
良い関係であるところを、さらに盤石のものにするための
イベントと位置づけましょう。


そういう関係であれば、実施について「何かの理由」があれば、
飲み会に誘うくらいのことは、難しくありません。

ぼくの場合は「年度末のお疲れ会」とか「満室復帰祝い」
みたいな理由で実施することが多いです。


相手が誘っても、いまひとつ乗り気ではないとしたら、
また、そこまでの関係になっていないか、
別の方面の心配をされている可能性が高いです。

お説教をされるのではないか・・とか、
女性が多い職場なら、そっち方面で心配されているとか。


コツがあるとすれば、懇親会をしようとする時期の、
かなり前から話を出して布石を打つ・・ということでしょうか。

定例化している金沢の管理会社さんのほかは、
だいたい、半年前くらいに懇親会の話を切り出してます。


どんなお店に行くかは、ぜひ独自の工夫をしてほしいですが、
ぼくの場合は、

・1人あたり6千円~1万円くらい。
・地元の名物が食べられるところ。
・できるだけ、相手側にお店を選んでもらう。

という感じでしょうか。


お店を選んでもらうことが、相手側の負担になるようでしたら、
自分で決めても全然構わないです。
ケチらず、それなりのグレードのところを選びましょう。

一定の基準を超えると、ずっと覚えていてくれます。


一人1万円で、5人で宴会しても、
一部屋の空室が1ヶ月早く埋まればペイできます。

懇親会は、めちゃめちゃ割のいい投資だと思いますね。(^▽^)


区分が買えなくなっている理由。

毎月はじめにある収支レポートの執筆も終わり、
ほっと一息という時期です。
今月はかなりキャッシュフローが出ましたよ。 (* ̄ー ̄)v

満室経営新聞プレミアム(MSP)


さて、昨年から力を入れていた区分投資ですが、
最近はほんとうに物件が見つからなくて、困っている状況です。


元々、この投資法は

「リフォームして実需向けに販売されている価格」と、
「賃貸中で投資家向けに販売されている価格」との間に、

乖離があることを付いた、裁定取引のようなものです。

ですから、値上がりして利回りが少しくらい下がっても、
購入対象の違いによる価格差がキープされていれば、
買い続けることができます。


賃貸中の物件価格が上がっているというのは、
毎日物件の検索をしていれば、分かります。

しかし「実需向けに売却したらいくらになるか」というのは、
過去のデータを元に予測をするしかありません。


「投資用の相場が上がっているから、実需も上がるだろう」
という考え方は、痛い目を見る可能性が高いです。( ̄Д ̄;)

そんな訳で、なかなか買いづらくなってるんですよね。。


昨日は、一棟の半分以上(7戸)が、
まとめて売り出されてるのを見つけました。

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過半数を握ると、管理費や修繕積立金を自由に決められますし、
共用部の手入れや改修なども、思いのままです。

これはいい!と思ったんですが、既に売約済みということで、
普段区分の検索では、健美家サイトは使わないのですが、
基本はやっぱり大事だなぁ・・と思った次第です。



カーター校長の出版キャンペーン。

満室経営新聞でもお世話になっている、
カーター校長こと、河田康則さんが出版されました。


今日から3日間、Amazonキャンペーンなんですが、
特典映像に出演させていただいているので、ぜひご覧下さい。

140404000.png

金利1%台で融資4億円を引き出す不動産投資 Amazonキャンペーン


融資のこと全般が、とても分かりやすく説明されています。

メガバンクのような敷居の高いところであっても、
コンタクトの取り方と、交渉次第で上手くいくんですね。


しかし、男性が書いた不動産投資の本で、
これほどまでに、著者写真を大々的に使っているのは異例ですね(笑)



今月で9周年。

毎月のはじめは、10日に配信される満室経営新聞プレミアムの、
収支レポートをまとめる作業をしています。


旧「財布の中身レポート」の創刊が、2005年4月。
今月の配信で、9周年ということになります。 (=´∇`=)

笑っていいとも!ではないですが、
何事も、続けることには価値があると思います。

創刊9周年!満室経営新聞プレミアム


今月は、入居率がいいので書くのが楽しみだったりします(笑)

これから検討している投資スタンスについての記事は、
レポートのあと、書こうと思います。


区分マンションの価格高騰。

個人の確定申告が終わって、
税理士さんから、申告書が送られて来ました。


会社ではがっつり税金を支払って、国や自治体に貢献しましたが、
個人のほうは、所有物件を法人にサブリースしてるために、
なるべく所得が出にくいようにしています。


さらに2013年は、

・物件を購入して、取得税も支払った。
・能美マンションで多数の部屋を一斉リフォームした。
・2012年度の影響で、予定納税額が多かった。

などの要因が重ったために、
260万円ちょっとの税金が還付されることになりました。

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一度払ったものが戻るだけなのに、嬉しいものですね。

もちろん、法人から受け取る役員報酬を源泉徴収しますので、
個人の所得税としては、既にそれなりに支払っています。


さて、3月は首都圏の区分マンションを重点的にチェックしましたが、
価格が全体的に上がっていて、基準に合うものが見つかりません。

昨年度の決算が良く、金融機関も積極的なので、
今年は10戸くらい買おうかな-・・なんて思っていたのですが、
購入実績は、3ヶ月終わって2戸。


しかも、その2戸は昨年末から今年の最初に案件が出たもので、
実質的には、今年の新規案件がほぼゼロな状態です。


どんな努力も、相場には勝てません。

こういう状況であれば、時間と根性で何とか探すより、
他の投資にも目を向けるべきかもしれませんね。


今の環境と自分の置かれた状況の中で、
どんな不動産投資が良いのか・・・考えてみようと思います。

(次回、その考察について)


満室祝勝会の計画。

ちょっと前に、入居率がいいという話を記事にしましたが、
あれからまた何室か決まりまして、とても良い状態になってます。

1.金沢  28/28戸 
2.富山  15/16戸
3.加賀  19/19戸
4.能美  42/42戸
5.区分  11/11戸


富山の1室以外、すべて埋まりまして、
過去最高の99.1%まで上げることができました。

今週で1戸退去がありますので、ここが最高地点です(笑)


金沢マンションは、管理会社さんが全力で頑張ってくれまして、
購入後、8年連続で年度末満室の快挙。

空きがある富山の管理会社さんも含めて、本当に頑張ってくれました。


4~5月にかけて、管理会社さんと祝勝会を企画していまして、
今は、日程調整などをしているところです。

金沢の管理会社さんは、毎年のことなので慣れましたが、
能美マンションの管理会社さんは、人数が多いのと、
そもそも、能美市というところに祝勝会に使えるお店がないので、
こちらも、金沢で開催することになりそうです。


金沢と能美の位置関係は、こんな感じでして・・

140324000.png

ギリギリ帰れるという、高岡-富山間より遠いです。
※運転代行の料金が5千円くらい。


おそらく、人数分のホテルをこちらで予約して・・という、
大がかりなものになりそうです。

大人数で宴会して、そのあとはカラオケでも行こうかな・・と。
保険会社時代の接待を思い出します。(=´∇`=)
気を遣いつつも、自分が楽しむようにしないといけません。


もちろんお金は掛かりますが、空室が続くことを考えたら安いので、
せっかくですから、ぱあっと楽しもうと思います。


新時代のシェアハウスとは?

満室経営新聞の取材で、いろんなところに行ってます。


金曜日は、の通販大家さんで売買実務をされている、
石渡(いしわたり)さんにインタビュー。

最近、同社が手がけているシェアハウスについて、
今後の展望などと併せて、お話を伺うことができました。

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会話がかなり盛り上がっているように見えますが、
実際にその通りで、通販大家さんの考えるシェアハウスは、
とても共感できるものでした。


元々、ぼくはシェアハウスがあまり好きではありません。

理由は「運営者の脱法行為が多い」ことと、
「入居者の依存体質」の2つです。


前者は、住宅ローンを不正に利用した資金調達であったり、
最近問題になっている、建築基準の問題であったり。

後者はまあ、そういう価値観なので仕方ないのですが、
健康や自立した生活に問題がないのなら、
24時間群れてないで、一人で過ごしましょうよ・・って思うのです。


同社が開発するシェアハウスは、
これらの問題が、しっかり解決されているなと感じました。

あくまで、「便利な場所に、安く住む」ことを追求しています。


近頃流行り(ほんとは流行ってないけど)の、
「なんちゃってコンセプトシェア」でもありません(笑)

今度は、取材ではなくお話を伺いに行こうと思ってます。


そして月曜日には、5月配信号の「滞納対策特集」の取材で、
都内の管理会社さんを訪ねましたよ。 (* ̄ー ̄)

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ポイントは「素早いシステマチックな対応」でしょうか。
それができた上で、人間味のあるやりとりも生きてくるんだと思います。


最近、人と会う機会が増えていて勉強になります。
引き続き、がんばります。


関西系ビジネスマン 叶さんの取材。

大阪に1泊で取材に行ってきました。

メインは、来月からの消費税増税の影響と、
いろいろ問題になった還付の是非やテクニックについて、
税理士の叶さんへの取材です。

神戸の六甲近くの幹線道路沿いに、「自社ビル」があり、
そこで、税理士事務所とそろばん教室を運営されています。

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叶さんのホームページより。


ソフトなキャラからは想像しにくいのですが、
叶さんって、税理士以前に凄腕のビジネスマンなんですね。

しかも関西系ということで、商売に妥協を許さないイメージです。


自社ビルは最初、テナントして家賃を払っていたのですが、
他のテナントが全部退去したのをきっかけに、オーナーと交渉し、
相当な安値で購入できたようです。

購入価格を聞いて、びっくりしました。
普通に賃貸した時の利回りを考えると、すごいです。( ̄Д ̄;)


同行したエミゾウさんも、

「叶さんが他のテナントを追い出した上に、半ば脅すように交渉したのでは?」

「購入したというより、乗っ取りに近いかも・・。」

と思ったはずですが、
もちろん、本人にそう言えるはずもありませんので、
粛々と取材を進めていきました。


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手前が叶さん。奥は税理士の塩田さん。


叶さんのところでは、学生時代に公認会計士資格を取った
天才税理士の塩田さんという方が、事務所を切り盛りしており、
叶さんは、現場仕事はさほどしていないようです。

確定申告の締め切り直前でも、取材に応じていただけたのは、
そういうところが秘訣なのかもしれません。

ちなみに、塩田さんはスケートの羽生選手にかなり似ています。


おふたりによる消費税関連のお話は、非常に分かりやすく、
1時間ちょっとレクチャーを受けただけで、かなり詳しくなりました。

消費税還付も、正しい方法で行えば全く問題ありません。


記事は、満室経営新聞の4月15日配信号に掲載しますので、
ぜひ楽しみにお待ちください。


夜は、大阪市内に戻って串カツ屋さんへ。

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そのあと、ホテルのバーでご馳走になったのですが、
高さ日本一のビルになった、あべのハルカスが見えました。

なんか、唐突に高いですね。( ̄△ ̄)

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空室率が高くても融資を受けるには。

空室率が高い物件を買って、高い利回りを実現するためには、
そういう状態でも融資を受ける必要があります。


通常の銀行は、いわゆる「収益還元」の評価を、
現況の入居率で判断します。
入居状況がどうであれ、今の入居率がずっと続くという仮定です。

ですから、空きの多い物件は融資を受けづらいですね。


これに対処する方法は、いくつかあります。

1.空いている状態でも、利回りが高い物件を買う。
2.入居率を加味しないような金融機関を利用する。
3.自分の経営力を評価してもらう。


「満室時利回り20%、現況4割空き」という物件でも、
12%の利回りがあることになります。
これで融資が出るのなら、それを活用するに越したことはありません。

ただ実際には、「利回り12%の満室物件」と上記の条件で比べると、
意外なことに、前者の方が評価が良い時もあります。

不確定要素が強いということでしょうね。


この続きと、詳細説明については、
今週のどこかで配信するメルマガをお読み下さい。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン



さて、今日からエンカレッジ編集デスクのエミゾウさんと、
大阪・神戸方面に取材に行きます。

メインは、不動産投資専門税理士の叶温(かなえゆたか)さんに、
消費税増税後の、大家さんの対応について伺う予定です。



大阪といえば、以前は「おでん→焼き肉→ラーメン」という
3件はしごくらいは余裕でしたが、
最近は、翌朝気持ち悪くなってしまうので自重してます。(^^;)

140312000.png
道頓堀でよく行くお店。翌日のお昼に串カツを食べたりします。

とはいえ、上記の画像を検索していて、
少なからずわくわくしてしまう自分を感じています。



入居率がいいです。

賃貸経営を始めて、10回目の繁忙期を迎えていますが、
かなり好調な入居率が続いています。

今日現在の、物件ごとの入居率はというと、

1.金沢  27/28戸 
2.富山  14/16戸
3.加賀  19/19戸
4.能美  42/42戸
5.区分  11/11戸

ということで、何と平均入居率97.4%にもなります。
区分が別に1戸空き。(販売中)退去予告が1件。


金沢マンションの空き室は、つい先日まで雨漏りがあって、
募集できない状態が続いていましたので、実質的には満室とも言えます。


まだまだ稼ぐ。所有8年目に入った金沢マンション。


土曜日にも、都内で開催されたセミナーで、
どうやって入居付けをしているかという話をしてきましたが、
結局のところ、以下の2点に集約されると思ってます。

1.物件の価値以上の家賃設定をしない。
2.できるだけ大勢の人によって、熱心に募集される。


1の家賃設定については、安易に値下げをするという意味ではなく、
物件をキレイにしたり便利な設備を導入するなど、
安く簡単な方法で、物件の価値を上げるような努力をするということ。

2は、管理会社さんから「応援される大家」になって、
しっかりと入居付けをしてもらう。

自分の物件を「アテ」から「キメ」にレベルアップさせる。


一つの対策は、地味で効果も少ないものですが、
それがいくつも重なっていくことで、
次第に、他の物件&大家さんとは差が付いていくのだと思います。


能美マンション 満室になりました。

昨年5月に購入した、石川県能美(のみ)市のマンション。

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購入時に42戸中13戸の空きがあったものの、
8月末までは、サブリースの契約が解除できなかったため、
本格的なテコ入れは9月からスタート。

当然、テコ入れ期間中にも数戸の退去がありましたが、
2月末で、めでたく満室になりました。(=´∇`=)


2006年に、金沢の空きだらけマンションを買ってから、
ぼくの投資スタンスは変わっておらず、毎回同じパターンです。


金沢、富山、横浜、そして今回の能美。

4つのマンションの合計は99戸ありましたが、
このうち、購入時の空室は40戸。6割しか埋まってません。

これらを、数ヶ月のうちに満室まで持って行くことで、
大きな利回りを確保するという訳です。


金融機関から見た実績と、使える資金が多少増えたことで、
買える物件の幅は広がりましたが、
やっていることは、毎度本当にワンパターンですね。(^^;)


このDVDをまだ販売しているのは、
まだまだ全然、そのまま使えるノウハウであるからです。

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投資家けーちゃん流 ウルトラ物件獲得術


結局、利回りというのは、
「何かのイマイチなところ」の代償として得られるもので、
ぼくの場合は、それが空室率だということですね。

リスクを受け容れて高い利回りを狙うのか、
ほどほど利回りの、安定した物件を地道に買っていくのかは、
単なる選択の問題だと思います。


無料で配布する映像の収録。

今日は午後から、小規模のセミナーに出てお話をして、
そのあと、メルマガ読者さんとの飲み会です。

投資家けーちゃんの不動産投資メールマガジン


そのメルマガ読者さんを増やすために、
購読特典としてお渡しする、映像セミナーを作ろうと考え、
一昨日、収録をしてきました。

事前に質問を募っておき、それに補足説明をつけて回答するという、
セミナーでもよくあるスタイルです。

140301000.JPG


誰も聞いていない状況の中で話をするのはしんどいので、
会場で聞いていただける方を募集しました。

対談相手は、チャレンジ生の女性のひとりにお願いしました。
もうすぐ新築アパートを購入するんだそうです。 (* ̄ー ̄)

140301002.JPG
どんな人かはお楽しみに。リアクションがおもしろいです(笑)


午前中からの打ち合わせや、会場準備なども含めると、
ほとんど丸1日のイベントでしたが、
お手伝いいただける方も多く、何とかこなすことができました。

140301001.JPG
カメラの角度について打ち合わせ中。


この映像は、不動産投資全般について説明するPDFレポートと一緒に、
4月にはリリースできたらいいな・・という予定です。

ぜひ、楽しみにお待ち下さい。(=´∇`=)


ブログのちょっとした舞台裏。

最近、「~の舞台裏」的なものが人気で、
テレビ番組なども、数多く放映されているようです。

そこで、自分も何か舞台裏的な話はないかと考えてみましたが、
ブログの執筆については、

「特に裏話がない」

ことが分かりました(笑)


ぼくはメールマガジンも発行していますが、
こちらの配信は、スタッフさんとの分業制になっているので、
その制作過程は少し「舞台裏」的な要素があります。

また、3年前まで開催していた、フェスタのようなイベントは、
もちろん舞台裏がたくさんありますが、

あまりに大変すぎて、今年も大イベントの開催はなさそうです。。(^^;)

 
まさに「舞台裏」という感じの写真。(2011年のフェスタ)


そんな中、このブログであまり知られていない点を、
頑張って考えてみたのですが、

強いて言えば、このブログはアメブロライブドアなど、
外部のブログサービスを使っていませんので、
記事の制作画面や入力方法は、少し珍しいかもしれません。


例えば、いまのパソコン画面をキャプチャーしてみると、
こんな感じになります。

140225000.png
初公開!(笑)このブログの入力画面。


外部ブログサービスは、少しいじってみたくらいですが、
文章を装飾するための仕組みが、充実しているように感じました。

ぼくが使っているシステムだと、
HTMLタグを使わないと、なかなかキレイに仕上がりません。


例えば、文字を太くしたい(こんな感じの文字)の場合は、
そうしたい文字を挟む形で、

<b> ※ここに文字を挟む </b>

というタグを使います。


フォントの色を青に変える場合は、

<font color= "blue"> ※この部分に文字を入れる </font>

とすると、青色にすることができます。
上記のように入力すると、※この部分に文字を入れるとなる訳です。


その他、行をたくさん空けたり画像にリンクを張ったりなど、
タグを覚えると、いろんなことができますね。

毎回、タグを入力するのは面倒なので、
主要なものは、辞書ソフトの「単語登録機能」を使って効率化しています。


例えば「りんく」と入力すると

<a href = "" target="_blank"> </a>

というのが出るように設定してありまして、
「" "」のところに遷移させたいURL、タグの間の空白に文字を入れると、
そこにリンクが付くようになっています。


満室経営新聞プレミアム

というのは、

<a href = "http://fudousantoushi-ec.com/premium/" target="_blank"><b>満室経営新聞プレミアム</a></b>

と入力しているということですね。

target="_blank"というのは、リンクをクリックした際に、
別のウィンドウで画面が開くようにするタグです。


このような独自ブログは、入力や最初の設定が面倒ですが、
記事に余計な広告や、他のブログへのリンクが入りませんし、
レイアウトなども自由に調整できます。

もちろん、運営側に記事を削除されるようなこともありませんので、
本格的にやりたい方は、こっちがお奨めです。


先週のできごとと、花粉症注射。

先週は、月曜日に秋田から帰ってきたあと、
昨年末に買付を入れてた区分マンションの決済がありました。


12月末に紹介した案件が、ようやく決着。。


区分マンションは、これで12戸所有になりました。
購入金額の合計も1億5千万円近くに。


それから、1月末に決済した都内の区分について、
公庫さんといろいろやりとりをしてました。
法人の決算直後だったので、提出書類が多いですね。ε= (´∞` )

140223000.jpg
ちょうど昨日、融資に通った書類が来ました。


今は何も案件がないのですが、区分については
「常時、何かの購入手続きが進行中」である状態にしたいです。

買付が通って契約待ちであるとか、来週決済が控えているとか、
しかもそんな状態で、さらに他の案件を交渉していたり。
年間7~8戸買うくらいで、そんな状態なるのではないかと思います。


自分の不動産投資以外では、新聞の編集会議とチャレンジ面談。

まだ読んでない?【月刊】満室経営新聞

そして、3月1日のセミナー(満席御礼)の打ち合わせなど、
いろいろと忙しい毎日を過ごしてました。


この時期は例年花粉症に苦しむことが多いのですが、
今年は、花粉症注射のおかげで、まったく平気です。( ̄▽ ̄)

花粉症注射は、事前に病院のサイトにアクセスして、
自分のアレルギー体質や病歴などを入力し、問題なさそうであれば、
オッケーの通知がメールされます。

140223001.png
ぼくが注射をした病院のサイトから抜粋。


電話で予約を取って来院し、簡単な問診のあとお尻に注射。
大して痛さはなく、血液検査のほうが辛いくらい。
費用はぼくの場合で、1万円+消費税でした。

翌日から、ほとんど症状が出なくなるという劇的な改善。
まもなく注射後1ヶ月になりますが、まだ効果が続いているようです。


ぼくは特に副作用っぽい症状もなく、大満足なんですが、
人によっては(特に女性)副作用が出る場合もあるそうなので、
自己責任でやってみてください。

今からやれば、今年のスギ花粉は克服できるでしょう。

杉の木から飛び散ってる粉なんかが原因で、
自分の仕事や生活が犠牲になるのは、本当にバカらしいです。


パワーリフティングの「怪力塾」

秋田での小話です。


菅原さんは、秋田市内にある「怪力塾」という、
バリバリの筋トレジムに通っておりまして、
競技パワーリフターに混じって、トレーニングをしています。

140220000.png

怪力塾 ホームページ


秋田講演の前日、その怪力塾に連れて行ってもらいまして、
塾長の伊藤和弘さんに、フォームなどの指導をしてもらいました。

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すごい貫禄の塾長!話し方はとてもソフトな感じ。


伊藤さんは、ぼくが筋トレを始めた頃に、
現役の日本チャンピオンとして、活躍されていた方です。


まずはベンチプレスにチャレンジ。

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バーベルを下ろすときの肘の位置が良くないようで、
矯正したフォームで頑張ってます。

ちなみに、怪力塾のオリジナルTシャツをプレゼントいただいたので、
それを着て気分的にはパワーリフターでした。(`ヘ´#)


指導が素晴らしく、すぐに手応えを掴んだので、
調子に乗ってスクワットにも挑戦。

スクワットは「KING OF EXERCISE」と呼ばれるほどで、
脚のみならず全身を使う、非常にきつい種目です。


本来は、ベンチプレスと同じ日にやるようなことはないのですが、
せっかくなので・・と張り切って高重量を・・・。

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トレーニング中何度も「もっと深くしゃがむように」と指導され、
楽をしたがる甘えた根性を、戒められました。(。>_<。)


終了後は放心状態・・・。
軽い吐き気をもよおすレベルで、フラフラです。

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これらの写真は菅原さんが撮影しているのですが、
他の会員さんが必死でヘビーウエイトに挑戦している中、はしゃぎながら撮りまくり。
菅原さんは、ジム内で「くーみん」という不思議なニックネームで呼ばれており、
アイドル的な存在として君臨しています。


さすがに気持ち悪いのはすぐに治りましたが、
翌日から2日間は、脚の両面と胸全体に激しい筋肉痛が残り、
セミナー中は痛みと闘いながら、頑張って話をしたという訳です。


「秋田の大家さんラボ」に参加しました。

先週末は、満室経営新聞プレミアムでも協力いただいている、
ソプラノ大家さん(菅原久美子さん)が主催する、
「秋田の大家さんラボ」の勉強会に出てきました。

昨年発足したばかりの大家さん勉強会で、
今回で、3回目くらいの集まりだということです。

秋田の大家さんラボ 公式ページ


ネーミングがいいですね。 (* ̄ー ̄) センスを感じます。

140218000.JPG


今回は、出口戦略を中心とした地方投資についてと、
以前にもチャレンジした、「どんな質問にも回答する」という
立体話法コーナーが約1時間という構成でした。

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この「立体話法」というのは、
おひとりからの個別・具体的な質問や相談であっても、
普遍的なノウハウや体系化された情報に加工して、
参加者さん全員に役立つような形で、回答をするというものです。

ですから、最初は「こんな質問して大丈夫かな?」という感じで、
なかなか手が上がらなかったような人でも、
後半になると、どんどん質問をいただけるようになります。


今回の「秋田の大家さんラボ」でも、

・管理会社とうまくやっていくための方法。
・地方の人口が減ることについて、どう思うか。
・震災のリスクと対処法。
・地方に住みながら、別の地方で物件を買う方法。
・法人設立と税金について。

などなど、たくさんのユニークな質問が出ました。

140218002.JPG
「最適な売却タイミングはいつか?」という質問に回答中。


大雪の中、近くの居酒屋さんで懇親会もしましたが、
こちらも盛り上がって、2時間があっという間でした。⊂(^^ )

先週末は、首都圏も大雪で移動が大変でしたが、
とても楽しく貴重な体験をすることができました。


今年は、講演のお仕事があんまり多くないので(^^;)、
よろしければ呼んでいただけると嬉しいです。

地方の管理会社さんや、大家さん勉強会については、
通常の講演条件よりも緩くしています。

投資家けーちゃん 講演のご案内


不動産投資のストレス。

不労所得の代名詞のように言われる不動産投資ですが、
実際にやっていると、様々なストレスに見舞われることになります。

物件を買うときは、やはり融資でしょうか。
絶対通ると思っていたのが、よくない反応だったりすると、
自分を否定されたような気分になります。


買ってからは、やはり空室。

長引いてくるとイライラするものですし、
「空室分の遺失家賃は、1日●万円」なんてわざわざ計算して、
自ら落ち込むような行動をします。

今は、1日1万円くらい遺失してます。(^^;)うわー。


賃貸トラブルの代表格である家賃の滞納ですが、
ぼくはさほどのストレスにはなりません。

最終的に追い出せることは分かっていますし、
内容証明を書いてる時など、ちょっと燃える自分を感じます(笑)


縦書きのほうが、威圧感があって好きです。


物件の売却も、ストレスの大きな原因になります。

一棟ものの場合、賃貸がついたままで売却活動をするので、
しばらくの間売れなくても、特に困ることはありません。
普通にキャッシュフローが出ているので。

ですが、区分マンションの場合は入居者が出てからの売却なので、
売却中の家賃が入らないだけでなく、
管理費や修繕積立金が、毎月掛かってきます。

まさに「負動産」状態。


前回、横浜市内のマンション(競売取得)の売却では、
最初に先方から提示された売却価格から、どんどん値を下げましたし、

担当さんがメンタルヘルス状態でやる気がなかったので、
途中で仲介会社を変更する・・という事態にまでなりました。


そして今回、川崎のマンションを売りに出している訳ですが、
もちろん、そう簡単に売れる訳はありません。

毎週「媒介活動報告書」というものが届くのですが、
それを観ると、不動産を売るのって大変だなぁと思います。

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チラシを5千枚配布しても、配布日に大雪が降ったりして、
全物件、ほとんど反応ゼロになったりとか、
オープンハウスをやっても、誰も来なかったりとか。ε= (´∞` )


不動産投資は、思っているほど楽ではない訳ですが、
ストレスのほぼ全てが、自己責任で片付けられる種類ですので、
サラリーマンの頃のように、逃げ場がなくなることはありません。

怒られたりすることは、滅多にないですからね。

上司もいませんし、ほとんどの場面で「自分がお客さん」なので。
その辺は、本当に恵まれた商売だと思います。



リフォーム完了。

年末に退去があった区分マンションのリフォームが終わり、
いよいよ本格的に販売を開始しました。

リフォーム前は、汚くて冴えない部屋でしたが・・・。

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フルリフォームで、見違えるほどになりました。

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キッチンは、普段のシングル向けの部屋では、
赤色系の濃い色を使う(シートを貼る)ことが多いのですが、
今回は「普通のファミリー」が住むことを想定して、
柔らかい感じにしています。

お風呂は、よくあるパターンですね(笑)

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リフォームをしっかりやれば、ほとんど新築の状態になるので、
新築の物件を購入するのは、ほんとにバカらしいですね。(^^;)

分譲マンションの場合は、修繕積立金があるので、
共用部の劣化は自分で直す必要がありませんし・・・。


自宅を購入する予定はまったくありませんが、
買うとしたら、今回のような中古フルリフォームですね。

リフォーム前のを買って、自分でやります。


さあ、あとは三井のリハウスさんに頑張ってもらうだけです。
3末くらいまでに売れたら嬉しいんですけど。



収支レポートも、もうすぐ10周年。

昨日は、毎月1回配信している、
満室経営新聞プレミアムに掲載される収支レポートを、
黙々と執筆していました。

大家さん学びの会は、今年で創立10周年を迎えましたが、
収支レポートは2005年4月スタートなので、
来年で、こちらもめでたく10周年です。

140205000.png


レポートの執筆で、自分の不動産投資が上手くいっているのかを、
客観的に把握できるようになりますので、
商品として配信する以外にも、メリットが多いです。


以前、法人で購入する区分マンションの融資審査の際、

「個人のほうの収支はどうなってますか?」
「物件ごとの入居率や、経費がどうなっているか見たいんですが・・・」

という、本来だったら非常に面倒な資料提出を求められましたが、
この収支レポートをその場で提出して、
銀行の方が、びっくりしたという出来事もありました。(笑)


こちらのレポートは、ぼくがコラムを書いたり講演したりなど、
様々なアウトプットをする媒体の中で、
もっともコアで、個別具体的な情報が出ています。


例えば、ブログでは融資を受けた銀行はもちろん、
金融機関の名前は、公庫などの例外を除いて出していませんが、
MSPでは支店名までしっかり公開しています。

借入金額、融資期間、金利などの情報も載ってますしね。

ぜひチェックしてみることを、お薦めします。


今週末から、エンカレッジのコテツさんとエミゾウさんは、
会員さんを対象にした、ミャンマーツアーに行くので、
お留守番のぼくは、ちょっとのんびりです。(=´∇`=)



大家さん学びの会 祝10周年☆

2月1日は、日本最大の大家さん勉強会組織である、
「大家さん学びの会」の、創立10周年記念となる、
講演会&パーティーに参加してきました。

学びの会は、ぼくが物件を持ってない頃からお世話になっていまして、
当時は富山からバスに乗って、勉強会に何度も参加しました。


こういった相互交流をメインにした組織を、
10年もの長期に渡って、維持拡大させていくには、
並大抵の努力ではできません。

運営メンバーの皆さんそれぞれの、情熱の賜だと思います。
心より、お祝いと感謝を申し上げます。


まずは会議室にて、浦田健さん&尾嶋健信さんのセミナー。

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尾嶋さんはワークを使った、実践的・再現性の高い内容で、
入居率アップに直結した人も多いはず。

浦田さんのお話は、不動産投資家や業界の「ビジョン」を語るもので、
これまで聞いた浦田さんの話の中で、いちばん良かったです。


場所を移動して、盛大なパーティーへ。
代表の水澤健一さんは、なんとタキシードを着ていました(笑)

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乾杯前に、スピーチをさせていただく機会がありまして、
創立当初の勉強会の思い出などを、お話しました。

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パーティーの途中で、バイオリンの演奏があったり、
豪華なプレゼントが提供されたりと、素晴らしい会でした。

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学びの会の成功に、ビジネスチャンスを見いだしたのか、
たくさんの大家会もどきが生まれて、そして消えていきましたが、
本物はちゃんと残るものですね。

20周年に向けて、さらに発展していくことでしょう。

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左から、叶温さん、自分、菅原久美子さん、大友哲也さん、尾嶋健信さん。
菅原さんのステージ直後に、集まって撮りました。



任意売却の区分を決済。

2月になりました。(^▽^)

明日は節分で、もろもろの変化がある文字通り節目の日ですね。
春夏秋冬理論でいうと、ぼくは明日から「秋3年目」です。

春夏秋冬理論 季節判定はこちら


ちょっと前になりますが、先週の水曜日に区分の決済がありました。

任意売却物件で、「債権者」という方々が大勢来まして、
銀行の応接がいっぱいになりました。


今回の物件は、融資を使わないので、
銀行さんにお部屋を借りるのも「お願いベース」です。

それなのに、債権者という人たちは
決済関連の捺印書類のコピーを、銀行の人にお願いしようとするので、
「迷惑だから、やめてください」と諫める場面も。
※コンビニに取りに行ってもらいました。


また例によって、残金を分割して引き出し&振込したり、
面倒くさいことが多いので、時間が掛かりました。

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窓口で手続きを待つ、債務者&債権者のお二人。


これまで買っていた区分マンションは、
名古屋エリアで、だいたい800~900万円くらいの価格帯が多く、
首都圏では1千万~1400万円程度。

築25年前後のファミリー物件がほとんどでした。


今後も区分は増やしていきたいので、少し購入物件の範囲を広げて、
利回り&実需との価格差が基準以上であれば、
実価格はもう少し高くても、購入対象としていくことにしました。


今回の物件は、1830万円と今まででは最高値。

築年数も、これまでの中ではいちばん新しい(平成8年築)です。

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これで、所有している区分マンションが11戸になりました。

名古屋に2戸、埼玉と神奈川に4戸ずつ。
そして今回、東京に1戸です。


ここ数日の活動。

明日は都内の区分マンションの決済です。

取引のある神奈川の地銀さんは、融資範囲外になるので、
物件の所有権移転が終わったあとで、公庫を使うことになります。


いったんは自己資金決済ということですが、
昨日は多額の法人税を納めてきたばかりなので大変です。

毎日1千万円レベルのお金が出ていきます。

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所得税、復興特別所得税、消費税、富山県、神奈川県、高岡市、横浜市の7種類。


お金は減りますが、購入の手を緩めることはなく、
先週末も、物件見学に行ってきました。

久しぶりに、日暮里・舎人ライナーに乗りまして、
隅田川と荒川の間にある、大規模マンションの調査でしたが・・・。


23区内にも関わらず、駅前にはほとんど何もありません。

駅前にある案内版があっさりしすぎて、
ほかの駅と、縮尺が違うのかと思ったくらいです。

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そんな場所に、要塞のようにそびえ立つ巨大マンション。
140129001.jpg


隣にも、もっと背の高いマンションが新築されるのと、
川に挟まれて、水害リスクも高そうなので、見送りました。


あと、150戸を超えるような巨大マンションの場合、
建物内で複数の部屋が、同時に売り出されている可能性も高く、
競合次第で値崩れのリスクがあります。

規模のメリットで、修繕積立金がどんどん貯まるのですが、
適正規模でいうと40~70戸くらいかなぁというのが、
いろいろ見てきた上での感覚です。


今回は、いつも良い物件を紹介してくれる営業マンからの情報なので、
数字&地図上でダメだと思っても、まずは現地で確認をします。


この日は暖かく、これ以上ないほど風通しが良い場所だったので、
花粉の被害がすごかったです。(。>_<。)


売り物件のリフォームと図面。

持っている区分マンションのひとつで、
昨年末に退去がでました。


これまで、合計13戸の区分マンションを買いましたが、
普通に賃借人の方が退去されたのは、実は初めて。

分譲マンションに賃貸で住んでいる人は、
元々賃貸指向であることが多いのかもしれません。

ぼく自身も、6年間以上同じマンションに住んでますしね。


この投資法では、退去は特にマイナスなものではなく、
住宅ローン市場で高く売却するための、良い出来事だったりします。

過去記事:初めての退去立ち会い。
過去記事:退去立ち会いのあと。


リフォームの内容や価格も固まり、現在バリバリと作業中。
工事中の写真が送られて来ましたが、跡形もない感じになってます。

140126000.JPG


今回のお部屋は、キッチンや浴室まで取り替えるので、
柱やドアなどの建具以外は、ほとんど新しくします。


同時進行で、近隣の売買仲介会社さんの中から、
専任で売却をお願いするところを選び、先日打ち合わせをしました。

既に販売図面もできており、
できるだけ短期間で、かつそれなりの価格で売却したいところです。

140126001.png


管理組合の理事に報酬を払う。

区分マンションを現在10戸保有していますが、
その全てに管理組合がありまして、
総会の案内、議事録、決算報告などが次々と送られてきます。

140123001.jpg


全部を読み込むのは時間的にムリなので、
お金のところだけでをチェックして、
あとは、議長一任とかの委任状に捺印して返送するだけです。


もし、修繕積立金が枯渇してきたり、
管理状況の悪化が、決算上からも見て取れるようなら、
その物件は売ってしまうつもりです。
※今のところありません。


区分マンションは一棟ものと違って、
自分でコントロールできる範囲が限りなく狭いです。

ですから、ある程度「最初から良いもの」を買う必要があります。

一棟ものは逆に「改善の余地がたくさんあるもの」を、
買った方がよいと思っているので、真逆の判断基準ですね。


さて、ひとつの管理組合から、
ちょっと面白い文書が送られてきましたのでご紹介。

区分オーナーの一人が、管理組合に向けに出したお手紙です。
コピーして全オーナーに郵送されたみたいですね。

140123000.JPG


要するに「理事や役員のなり手がいないし大変なので、
少し報酬を出したらどうか?」
という内容です。


このお手紙を転送した理事の人たちは、
報酬がもらえるお話なので、ノリノリな感じが見受けられます。
書類の送り状に「すぐに協議したい」なんて書いてありました(笑)

ぼくも、妥当な範囲なら全然問題ないと思います。


こういう管理組合の理事や役員に限らず、
世の中「無償の奉仕で成り立っている」ことが多すぎですよね。

共働きが当たり前の世の中なのに、
専業主婦率が80%以上だった時代と同じような運営が、
学校関連の行事で残っていたりします。


報酬を出した方が、理事の方が発注業者と癒着をして、
おかしな管理状態になるリスクも減らせます。



保証協会にがっかり。

信金さんを通じて、保証協会絡みの融資を進めている件ですが、
やっぱり、残念な結果になりそうです。。


「○日までに、結果が出るので回答します」

なんていう返事が来たけど守られなくて催促・・というやりとりが、
何度か続き、融資の打診をしてから、かれこれ1ヶ月弱。

結局、保証会社が出した担保評価額の範囲内でしか、
融資を受けられないという回答が来ました。

140120000.JPG


今回の物件購入価格は1700万円強で、
これでも相場より安い(実勢価格2200万円程度)のですが、
担保評価は1千万円だということでした。

区分マンションだと、固定資産税評価額が低いので、
こういうことはよくあります。


担保評価の範囲内で、抵当権も設定するということは、
いざという時には「物件を売らせて、貸出金を確実に回収できる」
ということです。

なのに、保証協会だから保証料を取るのです。

これはちょっと、納得いきませんね。(--;)
事業性や決算内容が反映されない融資など、質屋と同じです。


エリアが狭い信金さんと取引実績を作るために、
いろいろ頑張ってはみたのですが、
どうやら、他行さんに持ち込まざるを得ないようです。



※開催まで、あと2週間です。

140106000.png

大家さん学びの会 発足10周年イベント



決算書の科目をどうするか。

法人の決算(11月末締めの1月申告)も間近になって、
昨日は、税理士さんとの打ち合わせでした。

この時期になると、国、神奈川県、横浜市のそれぞれから、
税金を払って下さいという書類が送られてきますし、
ぼくはふるさと納税をしているので、富山からも書類が届きます。


今年は、物件の売却で利益が出たので、
節税のために、野立ての太陽光パネルを購入しました。

これらの収入や支出を、通常の「売上」「経費」にするのか、
「特別利益」「特別損失」にするのかで、
金融機関からみた自社の決算書も、イメージが違ってきます。


140116000.png
http://www.iisbcam.co.jp/archives/4581 より画像転載。
分かりやすいサイトです。


物件の売却を、通常の「売上①」に振り分けると、
1億円の物件を売れば、当然売上1億円ということになり、
メルマガ広告などの他の収入から飛び抜けて売上が膨らみます。

前年比「何百パーセント増」ですね。


でも、翌年は不動産の売却がひとつもなかったとすれば、
一気に売上げが前年の半分以下になってしまうので、
業績が急降下している企業に見えてしまいます。

ですから、物件の売却で出た利益は「特別利益」とします。

ちなみに、このような①~⑭みたいなのを「科目」といい、
その下の区分(旅費交通費、接待交際費、管理費などなど)を「費目」といいます。


今回の太陽光パネルは、上記の特別利益を圧縮するためのもので、
本体価格が2千万円くらいだったのですが、
それを普通の「経費④」とすると、他の売上げから出ている利益が吹っ飛びます。

決算書上では、「経常赤字」になるという訳です。

経常赤字を特別利益で埋めて、何とか「当期黒字」は確保した。
・・というのは、褒められた企業とは言えません。


なので、毎年購入する訳でもない太陽光パネルは、
特別損失とするのが妥当であろうという判断になりました。

解釈にムリがなければ、割とどちらにでもなるようです。


「毎年何十棟も、不動産を転売している会社はどうなってるのですか?」

と聞いてみたのですが、
そういうところは、物件の売却で得られた収益が「売上」となり、
購入した物件は償却資産ではなく「商品②」とするんだそうです。


数十億円レベルの在庫品を、年単位で抱える会社になるということですね。
普通の小売業だったら、かなり終わってる決算書です。(^^;)


決算書はここだけ読もう〈2014年版〉
矢島 雅己
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サラリーマンの頃からこういう書籍を何冊か買って読みまして、
非常に難しい印象を受けたのですが、
自分の会社の決算書を読み込んだり、税理士さんと相談するようになれば、
書籍など読まなくても、楽勝でマスターできるものです。

経験って大事だなぁと実感しますね。



信金さんに気を揉む毎日。

お正月休みがあけたと思ったら、
あっという間に、成人の日絡みの3連休です。


ぼくはかねてより、ハッピーマンデー法には反対でして、
成人の日は、1月15日にあるべきだと思ってます。
昔の日本では、この日に元服の議が行われていたそうで、
それぞれの祝日には、意味があるのです。

とはいえ、ぼくは成人式はくだらないと思っていたので、
出席したことはありませんけどね。(^^;)

140111000.jpg
こんなのと同席するなんて、バカバカしいですよ。(-_-メ)


さて、今月末~来月はじめに決済をする区分の件で、
市内の信金さんと、やりとりを進めています。

保証協会付きの融資を受けることになりそうなんですが、

・信金さん&保証協会とも初取引なので、勝手が分からない。
・信金の担当さんが、非常に頼りない。

という2つの理由で、気を揉む毎日が続きます。


◆12月25日◆

信金担当さんと打ち合わせ。
「明日、市の保証協会に資料を持ち込んで30日に結果をご連絡します」
ということでしたが、28日から自社の年末休みだったので、
年明け6日に連絡をもらうよう伝える。


◆1月6日◆

連絡が来ないので、こちらから督促の電話をすると、

「実は保証協会が、25日で年内の営業を終わっていて、
先ほど資料を提出してきました」

という回答をされました。
話にならないので、「明日、上席の方から連絡下さい」と伝える。


◆1月9日◆

上席の人からも連絡が来ないので、直接支店の次長に電話。

担当さんは、翌日の7日から風邪で休んでいて、
話がまったく伝わっていなかったことが発覚。(T△T)


・・とまあ、こんなやりとりな訳です。

26日に保証協会行って、年末休みに入ってたなら、
そういう連絡を、こっちにしましょうよ。

そして風邪で休んでも、意識はあるんだから、
朝、会社に電話した時に、いろいろ業務連絡しましょうよ・・。


この件は、電話に出た(無実の)次長さんに、
ぐわーーっと文句を言ったので、
その日のうちに、次長さんにお越し頂くことになりまして、

状況の説明と、今後の流れを教えていただき、
何とか、事なきを得ました。


会社の決算内容などによってランク付けして、
それによって、保証料率が変わる仕組みなんだそうです。

140111001.jpg
保証協会の制度説明チラシ。


来週の半ばには、結果が出るそうですが、
ここからは、スムーズに進んでほしいものです。。ε= (´∞` )



滞納督促のFAXひな形。

昨日は、神奈川の区分マンションの契約がありまして、
これで12戸めまでの購入が確定しています。

所有物件のひとつに、年末の退去がありましたので、
こちらはリフォームができ次第、売却の手続きに入ります。

今日あたり、専任媒介を結ぶ業者さんを決めて、
連絡してみようと思います。


さて、古くからの読者さんはご存じだと思いますが、
ぼくは滞納者に対して、何度か自力で明け渡し訴訟をやってます。

そのうち1名は和解調書を交わした後、
引き続き同じ部屋に住んでいただいているのですが、
相変わらず、頻繁に家賃の入金が遅れます。


月の家賃は92,000円なのですが、
面倒くさいことに、ランダムな金額をバラバラに支払うのです。

2013年からの入金履歴をダウンロードしてみると、
こんな感じになりました。

140109000.png
楽天銀行のダウンロード機能を使って、入居者さんの名前でソートした状態。


3月までは、数日~10日遅れくらいで入金があったのですが、
その後は、めちゃめちゃになっていってます。。

時々、10万円を超える金額を入れていますが、
これはぼくの方から、きつく督促をしているからです。


督促といっても、メールは知りませんし電話も出ませんので、
なぜか送信できるFAXを使っています。

何度も同じようなFAXを送っているので、
ひな形もあり、中の数字を変えるだけで送ることができます。

年末に送った直近分は、こんな感じ。

140109001.jpg


しっかり読み込むと気づいていただけるのですが、
年始に払ってくれた滞納分も、年末に督促した金額に足りてません。

今日は、この不足分の督促をしようと思います。(^^;)


ちなみに、和解調書というのは判決と同じ効力がありまして、
この入居者さんとの和解は、

「家賃を2ヶ月分以上滞納したら、賃貸借契約が解除されることに同意する」

というものです。



今年は映画を50本。

いつ入会したか分からないくらい昔からお世話になってる、
「大家さん学びの会」が、創立10周年を迎えます。

来月には、記念セミナー&交流会が企画されていまして、
ゲストも豪華なので、ぜひ参加してみましょう。

140106000.png

大家さん学びの会 発足10周年イベント


さて、今年の目標についていろいろ考えまして、
見やすく印刷して、手帳に綴じ込んだ時点で、

8割方達成した かのように感じているのですが、

その目標群の中に、「本を100冊読む」というのと、
「映画をDVDを含めて50本観る」というのがあります。


本はまあ、多い年にはそれくらい読んでましたが、
数をこなして「1日1冊!」なんて考えると、
どうしても読み方が雑になり、内容が頭に入りません。


速読とかフォトリーディングのようなテクニックも、
ぼくは好きではありませんので、
※自分の本をそんなふうに読まれたらイヤなので。

軽い本も含めて、100冊くらいが妥当かな・・と考えました。


もうひとつ、「映画を50本観る」というのは、
だいたい週1くらいのペースでして、
15年くらい前に、1年間実践してみたことがありました。

世界的に流行ったと思われる映画について、
興味がなくても、とりあえず借りて最後まで観るのです。
1年で60本くらいチェックしたと思います。


映画というのは、非常に多くのことを学ぶことができまして、
歴史や価値観、生活様式や慣習、雑学的な知識、
ストーリー作り、演出、音楽などなど。

集中的に映画を見続けたことは、かなり自分の役に立ってるので、
今年も、それをしてみようと思いました。


ちなみに、その頃集中して観た映画のベスト3は、

・天使にラブソングを
・ゴースト/ニューヨークの幻
・7人の侍

です。

天使にラブソングを... [DVD]
パイオニアLDC (1999-04-23)
売り上げランキング: 28,591
 
ゴースト/ニューヨークの幻 スペシャル・エディション [DVD]
パラマウント ホーム エンタテインメント ジャパン (2011-04-28)
売り上げランキング: 5,564
 
七人の侍(2枚組)<普及版> [DVD]
東宝 (2007-11-09)
売り上げランキング: 9,428


映画史上、最高の名作といわれているにも関わらず、
訳が分からなかったのが、「市民ケーン」ですね。(^^;)


人混みを避けるデメリット。

長すぎる連休でダレてしまうのがイヤなので、
今日は、ちょっと早めの仕事始めです。

明日は日曜日なので、またお休み。
1日何かやっておくと、スタートダッシュできそうです。


年末年始は、今年も実家がある愛知県に戻りました。

ぼくが生まれたのは名古屋市内なんですが、
数年後に、名古屋市の隣にある「春日井市」というところへ転居して、
そのまま高校を卒業するまで住んでました。

140104000.png
濃いピンク色のところが春日井市。
グリーン豆を売ってる春日井製菓の大きな工場もあります。


その中でも、結構田舎のほうに実家がりまして、
元旦は近所の「覚明霊神」を祭った神社で初詣だったのですが、
写真のように、めちゃめちゃ空いてました。

140104001.jpg


何年か前に、名古屋市内にある熱田神宮へ行きましたが、
あまりの混雑で、お参りするエリアまでたどり着けず、
横道から脱出して帰宅したという、情けない経験もしました。

スペースマウンテンに1時間並んで、
載る直前のエスケープポイントから、外に出たようなものです。


ちなみに、この「人混みの中にわざわざ行く」というのは、
ぼくの中でかなり嫌いな行動のひとつなんですが、

日頃から「毎日充実してるなぁ」と思えるような人は、
大物アーティストのライブに出かけるとか、
2年前のスカイツリーのような「新しい人気スポット」にいち早く行くなど、

「人混みの中にわざわざ行く」ことを積極的にやってますよね。


以前に「海外に行くのがおっくうだ」という話もしましたが、
このような、自分の積極的な行動を阻害するような思考や価値観は、
何とかしたいと思っています。(^^;)

過去記事:リタイアと海外旅行

過去記事:ややこしそうな物件(海外ホテルの不便さについて)


来週は、先月買付を通した都内区分の売買契約と、
満室経営新聞の編集会議がふたつもあり、忙しくなりそうです。


2014 謹賀新年。

140101000.png


あけまして、おめでとうございます。

今年もハッピー&リッチでいきましょう。


2013年ありがとうございました。

今年最後のブログ更新ということで、
「そういえば、去年の同じ日にはどんなこと書いたかな-」と思って、
過去記事をチェックしてみました。

2012年12月の記事


同じ29日に、来年の計画を作って手帳に閉じたという話や、
その前には、ブログのリニューアルをした話があります。

このレイアウトになってから、1年経つんですね。

旧ブログは、2004年4月に始めてますので、
何とあと4ヶ月で10周年です。


2013年は、能美のマンション(42戸)と区分を5戸購入し、
横浜のマンションを売却したのが、主な不動産活動。

それ以外では、チャレンジ面談賃貸併用住宅の事業を始めたこと、
講演活動をいつもの年より多めにこなしたことが、
お仕事面での、大きなできごとでした。


明日から、去年と同じように実家の名古屋で過ごす予定で、
ちょっと早めの2日に戻ってきます。

一応、サラリーマン時代に倣って、
年明けは4日から、お仕事を始める予定です。


今年も1年、ありがとうございました。


信金さんと保証協会。

税理士の叶温さんは、不動産投資専門で長く活躍されており、
最近では「かのうさん」と間違って呼ぶ人も、少なくなりました。

メルマガも同じくらいに初めて、相互紹介もやりましたし、
2年前には、BBTの不動産投資講座の税務パートをお願いしたり、
かなり長いことお世話になってます。


その叶さんが運営されちえる「税金塾」の、
新規入会クリスマスキャンペーンが、明日までなんだそうです。

ぼくの事務所にも、毎月DVDが届いてます。(^▽^)

131224000.png

「税金塾」クリスマスキャンペーンの詳細はこちら


これだけのコンテンツを、毎月出し続けるのはすごいです。

最終的に、不動産投資は税金との戦いですので、
ぜひチェックしてみることを、お奨めします。


さて、お仕事も年内最終週ということになりますが、
明後日が横浜の区分マンションの契約です。

131224001.JPG
決まれば保有11戸目。今回は大規模物件です。


そして、その融資について地元の信金さんと、
明日のお昼に打ち合わせをすることになっています。


方針が確定したら、もっと詳しく書くのですが、
信金さんは、プロパーの貸付をするのが本当に大変だそうで、
やたらと保証協会付きの融資を薦めてきますね。

保証協会の融資は、プロパーを引き出すための
「とっかかり」としての役割なのかなと思っていたので、
利用していいものなのか、ちょっとよく分かりません。


不動産投資を続けるからには、金融機関の新規開拓は不可欠。
効率的じゃない行動でも、やり続けようと思います。


週末の忘年会と残りの予定。

年の瀬も迫ってきまして、慌ただしくもすっきりしたような、
いい雰囲気になってきました。

ハートブレインは、何と明日からお正月休みなんですが、
結局、新聞記事の編集やカスタマーサポートなどで、
出社はしないけど、ずっとお仕事はするみたいです。


ぼく自身の、年末までの予定としては、

・不動産会社さん数社に、年末のあいさつ。
・買付が通った案件2つについて、業者さんと打ち合わせ。
(ひとつは契約まで)
・上記案件のひとつについて信金さんと打ち合わせ。
・チャレンジ面談が数件。
・事務所の大掃除。
・チャレンジ面談生と忘年会。


が主なもので、ほぼ予定は詰まって新規のアポは入れられない状況。

それ以外は、しっかり考えてきた計画をまとめて印刷したり、
数日に1回メルマガを配信したりという感じです。


忘年会・・といえば、先週は藤山勇司さんの忘年会に、
ゲスト参加をさせていただきました。

事前イメージとは違い、新宿のこんなおしゃれなお店で開催。

131220001.jpg


最近、藤山さんは乾杯や締めの挨拶などで、

「稼ぐぞ!」

と声を張り上げるのが、マイブームなんだそうで、
参加者の方もみなさん「稼ぐぞ乾杯」をされていました。

131220000.jpg
大勢の参加者に埋もれることなく、ひときわ異彩を放つ藤山氏。


藤山さんは、セミナーの受講生にも大変な人気ででした。
知識や経験だけでなく、話し方や人間性が素晴らしいんでしょうね。

最初に藤山さんの書籍を読んでから、まもなく10年。
本当にすごい人だなと思います。


ちなみに、ブログの更新はあと3回くらいでしょうか。

今年の振り返り記事と、来年の目標なんかを軽く公開して、
あとは何かトラブルがあったら、更新が増えるかもしれません。。(´~`ヾ)


満室経営新聞 新年号の取材。

満室経営新聞は12月の配信が終わったばかりですが、
先週から、新年号の取材をスタートしています。

「著名投資家のこれまでと2014年の展望」として、
10名の投資家さんに、インタビューをする予定です。

【無料】満室経営新聞 購読はこちら


まずは、全国賃貸住宅新聞の榎本ゆかり編集長にインタビュー。

実は榎本さん、取材の前日の夕方、
お子さん(小1)がプチ失踪するというトラブルがあり、
一時は取材も危ぶまれましたが、無事に保護されたようでひと安心。


明るい雰囲気の中、価値のある話を伺えました。

131217000.JPG


榎本さんって、実は毒舌トークが意外と多いのですが、
編集長としてのポジションはしっかり果たす、バランス感覚の優れた方です。

131217001.JPG


取材のついでに、今度はぼくも取材を受けましたので、
近々、全賃新聞さんにミニ記事を載せていただくかもしれません。


土曜日は、「これから大家の会」のセミナーに参加しまして、
その合間に、主催の岡田のぶゆきさんと玉川陽介さんに取材させていただきました。


岡田さんとゆっくり話をしたのは初めてですが、
大家さんらしからぬ、ビシッとした感じに圧倒されまくりです。

131217002.jpg


総資産40億円超・・・で、まだ独身だそうです。(=´∇`=)

「スーツを着ているのが、一番楽なんです」という、
ぼくに反省を促すかのようなコメントが、印象的でした。


岡田さんの書籍は、中古RC投資をされている方は、
必ず知っておくべき内容が満載です。

200万円から6年で20億円!  売却から逆算思考する不動産投資
岡田のぶゆき
ぱる出版
売り上げランキング: 6,932


玉川さんに会うのは2回目なんですが、
不動産を、純粋な「投資」として追求されている点は、
本当に学ぶことが多いです。

131217003.jpg


学生時代に興した会社を2億5千万円で売却して、
それを元手にしてる時点で、自分の参考にはならないんですけどね。。(^^;)


最近出版された書籍は、
タイトルとは違って上級者でも必読の傑作です。


そのほか、誰もが知ってるメガ大家さんや、
注目のあの人も、取材に協力いただける見込になってますので、
ぜひ新年号を楽しみにしてくださいね。


銀行さんの年末あいさつ。

月曜日の退去立ち会い関連について書いているうちに、
別の区分買付けが、2件も通ってしまいました。

2014年に向けて、幸先良い滑り出しですね。(=´∇`=)


融資を使う予定ですが、融資特約なしで入れてますので、
通らなくても購入することになります。

場所は横浜の保土ヶ谷と、東京の亀有(足立区)。
都内の物件は初めてですね。


亀有というと、両津さんの漫画のイメージしかありませんが、
北千住からもっと千葉寄り。都内最北東エリアです。

131115000.png


距離の割には、横浜駅からの所要時間は1時間ジャスト。
さすが東京の交通網はすごいです。

区分マンションは、それなりの物件が自動的に増える仕組みを、
今年で構築できたかなーという感じなので、
それを加速しつつ、次の一棟もの購入を目指していきたいと思います。


それから、この時期になると、
取引のある銀行の担当者さんが、年末の挨拶にいらっしゃいます。
何の用事もないのに、いらっしゃるんですよね(笑)

いらした際に、「来年は毎月のように区分を買いたい!」と話すのですが、
みなさん一様に、微妙な顔をします。。(。>_<。)


6千万円の一棟ものを買うより、
2ヶ月に1度1千万円の区分を買う(合計6戸)ほうが、
銀行的には危険なんだそうです。

どう考えても、区分の方がリスク分散がされているのに、
不思議なものですね。ρ(..、)


銀行から「今月は何も買わないんですか?」と催促されるくらい、
頑張って信用を築きたいと思います。



退去立ち会いのあと。

前回の続きです。

退去の立ち会い作業は、だいたい40分くらいで終了しました。

このマンションの住人さんは、ご近所付き合いが活発なようで、
退去された方は色んなご近所さんに挨拶をしたり、
重そうな荷物を運んでいるおばあちゃんを手伝ったりで、
何だか、いい感じの環境だなと思いました。


立ち会いの後、いつもお世話になっている工藤一善さんに、
リフォームの見積もりをしてもらいます。

前の方は、17年間も入居をされていたので、
部屋は荒れていますし、設備も古くてぱっとしません。

131213000.jpg


水回りも全替えで、総費用250万円コースという予想です。

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131213002.jpg


この部屋はカーペット張りだったのですが、
フロアタイルやフローリングが貼りやすいかどうかを、
切ってめくって確認しておくんだそうです。

131213003.jpg
床が平坦でスムーズなので、床張りはしやすいパターンです。


で、工藤さんと一緒に近所でお昼を食べて、
午後からは、近隣の売買仲介会社さんを2社お呼びしまして、
査定や売却の打ち合わせをしました。

お隣の川崎市にある物件とはいえ、
朝8時過ぎに出かけて、戻りが3時という半日仕事でした。ε= (´∞` )


あとは「見積もり金額の確認」「査定と見比べて実施内容確定」
「専任媒介業者さんの選定と契約」という順序で進みます。


初めての退去立ち会い。

ぼくが賃貸中のファミリー区分を購入し、
売れたら売却というスキームで、戸数を増やしていることは、
ブログ読者さんはもう、ご存じかと思います。


それなりに良い場所の区分なので、
利回りは低く、賃貸中は大したキャッシュフローが出ません。

退去からリフォーム、そしてできるだけ高く売却という流れが、
ダイナミックな活動&収支となる訳です。


しかし、実はこのファミリー区分。

思ったより入居期間が長く、なかなか売却に至りません。


これまで13戸を購入して、3つを売りましたが、

・ひとつは契約から決済までの間に退去。結果的に即転売。
・ふたつめは競売で取得したこともあって、購入後3ヶ月で合意退去。
・最後はあまりに入居期間が長く、賃貸中のまま売却。


という経緯で、
普通に退去があって高く売ったという事例がないんですよねぇ。(^^;)

2~3事例作ることができれば、
そういったセミナーやコラムもできるんですが。



しかし!

先月、入居者さんのひとりから退去予告があり、
月曜日に、実質的には初めての退去立ち会いに行ってきました。


川崎市にある、こんな感じのマンション。

131211000.JPG


入居者さんに会うのは当然はじめてですし、
退去の立ち会いを、どうやってすればいいかも分かりません。


いろいろ考えたのですが、

1.基本的には国交省のガイドラインに則った精算を行い、
  必要以上の負担を求めない。(返すべきものは返す)

2.現況がどうであれ、売却用にフルリフォームすることが決まっており、
  損耗が入居者さんの過失かどうかは、あまり関係がない。

3.こちらが購入する前から、物件にお住まいなので、
  「最初からこうだった」と言われてしまうと、対抗できない。


という理由で、

「頑張っても仕方がない」


という結論に至りました。


従って、にこやかに挨拶をして入居のお礼を伝えて、

「どこか、ご自身で破損されたところはありませんか?(^ー^* ) 」

と、「性善説」に基づいた損耗ヶ所確定作業を行いました。


幸い、入居者さんからは
「ここに傷をつけた」「これを貼り付けたけど、取れなくなった」など、
いくつかの申告をいただけましたので、
それを所定の用紙に書いて、お互いサインをして終了。


心配していましたが、非常にスムーズに進んで良かったです。


年に1度のセミナー&交流会。

久しぶりの更新になりましたが、

・ホテル籠もりで、2014年の計画を考える。
・満室経営新聞 年末セミナー&交流会

とも、とても充実したイベントになり、
先週は濃い1週間を過ごすことができました。


融資に強いカーター校長こと、河田康則さん。
リニューアル投資の、中村一晴さん。

当日は、他の不動産イベントも多かったようですが、
2名をお迎えしたセミナーは、バッチリ満席。

131209000.jpg


もちろん内容も素晴らしく、自分自身とても勉強になりました。

特に、中村さんの手法は、
サラリーマン投資家の方と勝負ができない自分にとって、
来年以降の「主要方針」になるかもしれません。


今では、やっている仕事が多岐に渡るようになりましたが、
1年ぶりとなった不動産投資セミナーの運営・準備は、
それらの中でもいちばん長くやっているもので、

当日、会場に着いてプロジェクターのセッティングなんかをしながら、
何だか懐かしいような、原点に戻ったような気持ちになりました。


昔は、当日の朝キンコーズにいって資料のコピーをして、
受付や司会や片付けまで何でもしましたが、
今はスタッフさんが増えて、全体を見られるようになりましたし。(^ー^* )

今回のイベントでは、懇親会の司会を担当しました。

131209001.jpg


「懇親会の司会」というのは、今度はサラリーマン時代から、
毎月のように担当していた業務なので、
これまた、別の意味で懐かしいような気持ちになりました(笑)


司会のちょっとした工夫で、懇親会の雰囲気が変わりますし、
あれはあれで、なかなか高度でやりがいのあるお仕事なのです。


今日からホテル籠もり。

今週の土曜日は、満室経営新聞読者さん向けの、
セミナーを開催するのですが、
それまでの3日間、ホテルに籠もって作業をします。

満室経営新聞 年末セミナー&交流会


実は10月にも、同じようなことをやっていまして、
その時はコラムの原稿などを、まとめて仕上げたりしたのですが、
環境がものすごく良いので、リピートすることにしたのです。

サイトをくまなく検索して、
ビジネス仕様になっている部屋があるホテルをチェック。

・机が大きく、部屋の照明が明るめ。
・LANやWi-Fiなどの環境が整っている。
・狭すぎない。高すぎない。

という観点で探しました。

131204000.jpg
ホテルのホームページより。


今回ここで何をするかというと、
まずは、満室経営新聞プレミアムの原稿を書くのですが、
それが終わったら、来年の計画や目標を作ります。

夢のある、しかも現実的な目標を立てたいと思いますね。(≧∇≦)


ちなみに、このホテル籠もりの際には、
プロテインなどのサプリメントや、ジムに行ける服なども持参し、
超ストイックな生活をします。

うーん・・でも最終日だけ、ちょっと遊ぼうかなぁ。。(笑)


あと、ちょうど昨日、区分案件のご紹介があったので、
そちらを検討して今週中にお返事をします。

もしかしたら、今年最後の1戸が買えるかもということで、
こういうわくわくした感じがいいですね。


131204001.jpg
こんな感じらしいです。まだ見てないけど。



セミナーの規模と話し方。

今年も残すところ、1ヶ月となりました。

年末の慌ただしい雰囲気とか、
忘年会や、クリスマス関連のイベントに漂っている、
感謝と爽快感が混じった感じが好きですね。


年によって多少は違うところもありますが、
12月にやることは、だいたいパターン化していまして、

1.来年の計画を立てる。
2.個人の確定申告対策。
3.忘年会(笑)

の3本柱で活動するのが恒例です。

今年は、例年ほどは飲み会イベントが少ないみたいなので、
良い体調で過ごせるのではないかと思います。


先週末は福岡に2泊していまして、
三和エステートさんが主催するセミナーでお話をしました。

20数名くらいの小規模なもので、
気楽に、かつ細かい話ができたと思います。
このくらいの人数が、いちばんいいですね。(=´∇`=)


参加者40~100名くらいまでが一番大変なんですが、
一番よくあるのも、このくらいの人数です。

何百人という規模になると、話したいことを話すだけになり、
個々の反応を見ながら話す必要がなくなるので、
100名未満の規模より楽になります。


ただし、上記の区別は「講演者」としてのもので、
司会とか、パネルディスカッションの進行役をする場合は、
規模が大きいほど疲れます。

規模に応じた話し方ができると、
たぶん、聞いてる人が寝たりしなくなるんだと思います。


ということで、セミナー中の写真はないのですが、
福岡で食べたものの写真をアップします。

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以前に訪問して感動した「俺の割烹」に、
ひとりで行ってきました。

締めはラーメン。

131202002.JPG


満室塾に参加&パソコン買い換え。

ご報告が遅くなりましたが、
先週の土曜日に、尾嶋健信さんが主催する満室塾にて、
セミナー講師をさせていただきました。

2時間、延々と質問に答え続けるという趣旨で、
疲れましたけど楽しめました。

131128000.jpg


尾嶋さんのコミュニティは、楽しそうでいいですね。(=´∇`=)
ぼくも来年、ちょっと考えてみようと思います。

131128001.jpg


さて。

昨日は、11月末に決算を迎える法人の、
期末の対策のために、パソコンを買いに行きました。


以前は、パソコンを新規で買うとなると、
スペックを細かく調べて、長時間掛けて検討した上で、
お店でもいろいろ聞いて買ってました。

最近はパソコンの購入は、大したイベントではなく、
お店に行って決めたメーカーの「今の型」で、
気に入った色を確認して買うだけです。


購入後も、データの移し替えが大変でしたが、
今は、クラウド上にほとんどのデータが保存してあるので、
いくつかのソフトをインストールするだけで終わります。

DROPBOXという仕組みを使うことで、
パソコンを複数&iPhoneを持っていても、
全ての端末で、データが共有できるようになってます。

詳しくはこちら


Gmailを使っていなかった頃は、
アカウントとパスワードが書かれている紙を探す作業が、
数時間かかる恒例行事でした(笑)

今使っているノートパソコン。すごく薄くて軽い!


あと、100円ショップで事務所の備品を買いましたが、
いずれも大した金額ではなく、あとは悪あがきしないで納税です。


区分マンションの収支管理。

昨日はまた区分の決済でした。

2013年で5戸の区分マンションを購入しまして、
保有が10戸になりました。

購入総額は1億985万円。
そこから入る家賃収入は、1,028,000円/月です。
全体の表面利回りで11.2%くらいですね。


もう、マンション名を覚えられなくなりましたし、
外観写真を見ても、どの物件か区別できません。

昨日のは、こんな感じ。

131122000.jpg


区分マンションにも融資をしてくれる銀行や、
融資条件などは、満室経営新聞プレミアムに載ってます。


区分マンションは、購入した直後がけっこう忙しく、
そのあとは、ほとんど何もしなくてOKです。

具体的には、

・所有者変更と、とりあえずの振込先を連絡。
・マンションの管理会社に、所有者変更届を提出する。
・管理費の引き落としや振込を確認する。
・家賃の口座振替を、入居者さんにお願いする。

 → 2ヶ月後からしかできないので、最初は振り込んでもらいます。
・賃貸借契約書と更新月の確認。
・購入時の費用明細を作成。

などです。


最後の「費用明細」というのは、
仲介手数料、司法書士費用、融資手数料など、支払った全ての費用で、
1円単位でしっかり記録しておきます。

ファミリー区分投資は、保有期間中のCFを狙うのではなく、
出口(売却時)に利益を得る投資法なので、
保有期間を通じた収益がどのくらいだったのかを把握するのは、
一棟ものより大切です。


一棟マンションの場合は、
保有期間中のキャッシュフローが出るのは当たり前なので、
売却時には、「諸費用含めて残債以上」で売れれば、
とりあえず損をしていないことは分かります。

区分の場合、マイナスのCFになっている物件もあるので、
残債以上で売れても、収益が出たのかが分かりません。


これは、たまたま決済前に入居者さんが出てしまい、
単なる転売になった区分の収支明細です。

131122001.png


諸々で、200万円ちょっとの収益ということになります。

入居者さんが3~4年住んでくれると、
1物件で500万円くらいの収益が取れる見込みですね。


手堅く、手間が掛からない区分マンションは、
来年も継続して、購入していきたいと思います。


決算前の打ち合わせ。

先日は税理士さんに来ていただいて、
もろもろの業務や相談を、まとめてこなしました。


賃貸業をやってる法人の決算が11月なんですが、
この時期になると、「国税・県税・市税」のそれぞれについて、
納税のご案内と納付書が送られてきます。

決算に関わらず、この時期には年末調整もありますので、
税務署からの封筒が何通も、未開封のままキープしてある状況です。


「来週、税理士さんが来るからこのままでいいや」という感じで、
手続き自体は、丸投げに近い状態になっています。(^^;)


今回は、そういう諸々の書類を渡して手続きをお願いしたあと、
まもなく迎える決算の相談をしました。

今期は物件の売却で、利益がたくさん出ているので、
野立ての太陽光パネルを購入して、一括償却するのがポイントで、
これだけで、税金が800万円くらい安くなります。

131118000.png
イメージ写真。


あとは、過度な節税は控えて、利益をたくさん出すことによる、
金融機関からの信用アップを狙うことにしました。

今年は1億円くらいの購入をしたのですが、
良い決算を武器に、来年度はもっと規模を増やせたらと思います。



もはや売れっ子作家となっている石原博光さんが、
新刊を出されました。(=´∇`=)


Amazonで部門別1位を継続中です。


PR動画が完成しました。

何度かブログにも書きました、
Nobuleさんによる、物件プロモーション動画が完成しました☆

部屋におしゃれな家具が置かれて、モデルルーム化した時点で、
素晴らしい動画ができると確信していましたが、
予想取り、とんでもないクオリティでした。


「どうしてもブログで紹介したいので!」

という要望を聞いていただき、
物件名や所在地を伏せたバージョンを作ってもらいましたので、
そちらを公開したいと思います。


この動画の使い道としては、

・仲介会社さんに客付けの依頼をするときに見てもらう。
・管理会社さんの店頭パソコンで見られるようにしてもらう。
・物件のホームページを作る。

など、いろんな用途がありそうですね。


アフィリエイトでも何でもありませんが、
ぜひお奨めしたい、費用対効果が高いサービスです。(=´∇`=)

NoblueさんのPR動画作成サービス



静止画(写真)もたくさん撮ってくれましたよ。

プロは違いますねぇ。(^^;)

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131112001.jpg


リタイアと海外旅行。

もうひとつ買付が通っていた区分マンションは、
融資も通り決済日も決まったので、購入はほぼ確定しました。

これで現在保有しているもので、10戸を達成。
(過去に売却3件)
一つひとつは小さいですが、購入総額も1億円超えました。

物件の詳細は満室経営新聞プレミアムで


金融機関から、「事業として成立している」と判断されれば、
来年以降は、さらに加速して購入できるのですが、
まだちょっと、そこまでは??という感じです。

買う価値のある物件を、年間10戸くらいは見つけられるので、
来年は、そのくらいの数を買いたいのですね。(=´∇`=)


さて、金曜日は新聞の取材で、
人気ブロガーの赤井誠さん、大家さん学びの会主催の水澤健一さんに
インタビューをしてきました。

テーマは「ハッピーリタイア」について。

131110000.jpg


赤井さんは慣例にならって、顔出しをしてませんが、
勤務先を退職されたので、本当はもうオープンにして良いみたいです。

※関係ないですが、ブログなどの媒体を通じてビジネスをする方は、
 仮名であっても普通の人名っぽくした方がよいです。
 ○○大家みたいなハンドルネームは、信頼性が落ちます。

 あと、顔写真が出せない場合でも、斜め後方から分かりづらいものを撮るなど、
 できる限り「実在の人物」だと分かるようにすると良いです。
 アメーバピグとか、最悪ですから。。


お二人のナマの経験と考え方に加えて、
ぼくが勤務先を辞めたときの、失敗談や小話なんかを、
楽しくお伝えできそうです。


ぼくは、勤務先を辞めた直後でも、
長期の旅行に行ったり、何もしないでのんびりすることは、
特にありませんでした。

今よりだいぶ暇だったので、やっておけばよかったなぁ・・と、
思わないでもありません。


仕事が溜まるのがイヤなので、
1日30分~1時間でもパソコンをチェックしたいですが、
それができるなら、海外にちょこちょこ行くことはできそうです。

ただ・・・行っていったい何をする?という疑問に、
答えることができません(^^;)


観光地に行っても、これまで結構な割合で
「あー、テレビで観たのと一緒だ」と思う程度だったので、
そこまで観光意欲がありません。

例外は、グランドキャニオンくらいでしょうか。。
写真では想像できないくらい凄かったので。

131110001.jpg


海外は生活のあらゆる場面が日本より不便だし、
現地でしか食べられないものって、ほとんどありません。

海外の不便さと日本のすごさを説明した過去記事


カンボジアの料理は、意外とイケる!とは思いましたが、
これは期待値の低さが作った感動で、趣旨がちょっと違います。


旅の醍醐味は、現地の人とのふれあい・・とかなんでしょうけど、
英語大してできないしなぁ・・・。(。>_<。)


来年、何回か一人または少人数で海外に行くために、
旅慣れた人の意見を聞いてみようと思います。


適度な頑張りの範囲とは?

1ヶ月半くらい前から、猛烈に筋トレをし始めまして、
多い日は、1日2回もジムに行ったりすることもあったりで、
さすがに疲れがたまってきました。

昨日の朝は、ジムに行ってもやる気が起きず、
肩関節の痛みが激しくなったこともあり、
普段10回くらい挙がる重量が、3回しか挙がりませんでした。(^^;)

131107000.jpg
イメージ・・・の通りにいかないんですよねぇ。


筋肉というものはトレーニングの最中ではなく、
休息中に成長するものですので、
頑張りすぎてもいけないな・・と改めて思った次第です。


さて、不動産投資において「適度な頑張り」とは、
どのくらいなんだろうと思って考えてみました。

不動産を「事業」としている人は、どれだけ一生懸命やっても、
全てを投げ打って取り組んでも良いと思いますから、
ここでは、サラリーマンとの兼業でやってる人の場合です。


まず、最低限のレベルとしては

「今の生活の何も犠牲にせずに、成功することはない」

という感じでしょうか。


仕事も、余暇も、睡眠時間も何も減らさずに、
不動産投資で成功できる時間を捻出できるほど甘くないと思います。

例外として、従前からこれといった趣味もなく、
仕事以外の時間を、極めてダラダラと無意味に過ごしていた方は、
そういう無意味な時間を振り分けるだけで良いです。


「自分にとってはどれも大切!家族との時間もあるし健康も大事だし。」

という方は、今の生活に満足しているといことなので、
不動産投資をする必要はないでしょう。

参考コラム:「本当に不動産投資をする必要があるのか」


次に、筋トレと同じような「やり過ぎ」はあるのかについてですが、
残念ながら、仕事も人間関係も何もかもをおざなりにするくらいの方が、
短期的には成功してしまうのは事実です。


しかし、仕事を適当にやってると当然社内で必要とされなくなるし、
出世や与えられる仕事的にも、よりつまらなくなります。


不動産投資は、上記のコラムにもあるように、
「資産や収入の増加によって、人生をより楽しく幸せにするため」
にするものですから、

不動産投資で大事な人間関係を失ってしまうと、
リッチではあるけど、ハッピーではないという状態になります。


ただ、例えば

「物件を●億円購入した際には、会社は辞めてしまう」とか
「目標のキャッシュフローを達成したら、家族との時間を存分に確保する」

というような目標もあるでしょうから、
短期的には、全てを投げ打って頑張るのもアリかもしれません。

ぼくはそこまでの犠牲を払ってはいませんし、
仕事を適当にやるとしても、お給料以上の働きはし続けるべきだと思います。


以上を総合すると、こんな感じでしょうか。


◆最低ライン◆

 仕事、趣味、余暇、睡眠時間のどこかは削って取り組む。

◆やりすぎライン◆

 他の大切なことを長期的に犠牲にしてしまい、
 不動産の目標を達成しても、ハッピーな毎日が実現できなくなる。


最低~やりすぎの間範囲内で、不動産投資に取り組みましょう。


不動産投資10年前の環境。

不動産投資デビューをめざす人を対象に、
今年から投資家チャレンジ面談というのを始めまして、
今までに50名以上の方と、お話してきました。

131104000.png


このようなことができているのは、
「ぼくのほうが早く、不動産投資をスタートしている」からであり、
早く始めた人は、スピードの差はあれ規模は増えていきます。

ぼくは業者ではないので、煽るつもりはありませんが
100点満点の物件を探し続けて、どんどん時間が過ぎていくより、
さっさと始めてしまった人の方が上手くいってます。


さて、チャレンジさんのような「これからの人」と話をしていると、
今の投資環境は、ほんとうに恵まれているなぁと感じます。

ぼくが不動産投資の勉強をはじめたのは、今から約10年前。

確かに、今よりキャップレートは高かったかもしれません。
でも、それを上回る投資環境が整っているのは間違いありません。


一例を挙げるだけでも、

・健美家や楽待などのポータルサイトはなかった。

・融資付けをしてくれるような不動産会社は非常に少なく、
 CFネッツと日本財宅くらいだった。(通販大家さんもなかった)

・大きな物件の融資は本当に難しく、
 1億の物件を買ったりしたら、ものすごいヒーロー扱いだった。

・不動産投資のセミナーは、今よりずっと高額だった。

・書籍も少なく、関連本はまだ全部読めるくらいの冊数だった。

・大家さん団体も大家さん学びの会くらいしかなく、
 人気がありすぎて、勉強会に出られない月も結構あった。


というような感じです。

それなりの市場規模にならないと、環境は整いませんよね。(^^;)


今は、物件を検索するのも簡単だし、
収益物件を扱っている業者さんを見つけるのも同じように、
「誰でもできる」というレベルになっています。

「フルローン評価出てます!」という事前調査付きで、
物件紹介をしてくれる会社も、5社や10社じゃありません。


ぼくが始めたころの融資については、金融機関の理解が低く、
「アパート経営は地主のもの」という認識が強かったです。

一緒に仕事をしてるコテツさんなんか、
最初に買った物件は、ジャックスで融資受けてましたからね(笑)
スルガより金利高かったし。。


そんなコテツさんも、今はとんでもない規模になってますので、
やっぱり「早く始めた方が良い」ということだと思います。


任売区分の決済。

予定通り、横浜の区分マンションを決済しました。

今回は任意売却案件だったので、
「売主・司法書士・それぞれの仲介会社」という、
通常、決済の場にいる人たちのほかに、

債権者

という人もいまして、会議室が大賑わいでした。


ちなみに、ぼくは過去「仲介会社さんなしの購入」をしたことがあり、
そのときは会議室に「売主・司法書士・自分」の3人でした(笑)


さて、売主さんはローンが滞って不動産が売られてしまう割には、
終始明るく振る舞ってくれたので、雰囲気は良かったです。

決済は、残金を細かく分けて現金で用意するように指定されました。
おそらくは、いろんな利害関係者がいて、
それぞれにお金が渡るような話になっているのでしょう。

131101000.JPG

預金引き出しの用紙を書くのが、かなり面倒くさかったです。。(^^;)


諸々の手続きが終わったあとで、
仲介会社さんから「残代金の領収証」をいただいたのですが、

ぼくがそれを机の上に置いたら、
その仲介会社の方が、慌ててそれを自分で預かり直しました。(°_°;)))


思い出してみると、契約書は持ち回りで売主さんとは会わずに取り交わしましたし、
その契約書は製本されておらず、「何か変だな」と思っていました。

もしかしたら、売主さんは実際よりも安い金額で、
物件を手放しているのかもしれないですね。


今日から11月ですが、今月も1戸決済の予定です。


契約・決済は人任せしないで。

今日はこれから、区分の決済があります。
売主さんの指定で、なぜか朝9時からからのスタート。

物件の決済は、ほとんど午前中に行うのですが、
朝イチの指定は初めてです。。
※午前中なのは、司法書士さんが当日中に登記の手続きをするため。


その後も予定が詰まっているので、
朝5時に起きて、7時からジムで筋トレをするなど、
図らずして「カッコイイ1日」になりそうな予感です。


ただ、昨日は決済を翌日に控えた初取引の銀行さんから、

「そういえば、法人登記簿が必要んですけど・・」

「しまったー!印鑑証明が要るんでした!!」

「あーー、火災保険って加入されるんでしたっけ?」


というような基礎的なお問い合わせを連発でいただき、
(上記3件は、別々の電話です)
さらに、先日契約した太陽光発電関連の書類に不備があり、
丸々1枚書き直すなど、

まったくカッコイイ1日ではありませんでした。(^^;)


買付~融資の打診~売買契約~金消契約~決済という
一連の手続きを、間違いなくスムーズにするために、
このようなチェックリストを作ってます。

以前にも、その存在については記事にしましたが、
今回は現物をお見せします。

131030000.jpg
リストの一部。本物はもうちょっと長いです。


仕事のできる不動産会社の方にあたると、
全てにおいて「至れり尽くせり」という感じで進みますが、
いつもそうとは限りません。

決済の振込作業なんかをしている時に、

「そういえば、入居者さんへの連絡って誰がするんですか?」

みたいな話になることも、普通にあり得ます。


今回は、物件決済時の精算明細がいつまでも作成されず、
決済2日前の深夜に、ようやくメールが届きました。

それも、上述のチェックリストにもとづいて何度も督促をしたからで、
こちらが忘れていたら、たぶん出てませんでした。。


「相手任せ」は、不動産投資では危険です。

契約書、手続き、お金の計算。ちゃんと自分で確かめましょう。
管理費の日割り精算など、よく間違ってます。



自画自賛の1日。

以前、平秀信さん(有名なマーケッター)のセミナーに参加した時に、
平さんはかなりの時間を掛けて、

「普通の日常を紙に書いて、それを女性に見せたら、
 速攻で惚れられてしまうような毎日を、送らなければならない」

という例え話つきで、
充実した毎日を過ごす必要性について強調されていました。

笑っちゃうほど自由に生きる (角川フォレスタ)
平 秀信
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売り上げランキング: 4,435


この例えは、実際はもっと露骨な表現なんですけど(笑)
数年経った今でもまだ覚えていて、密かに目指している訳です。


で、まあ、昨日はたまたまそんな日だったんですよね。 (* ̄ー ̄)


前日(=木曜日)に、ハートブレインの打ち合わせがありまして、
そのときに昨日(=金曜日)の予定を聞かれたんですが、

自分で説明していて、やばかったです。

惚れちゃいそうで。(*/∇\*)


さて、そんな1日がどうだったかといいますと、


◆10:30 太陽光パネルの契約手続き

満室経営新聞でも記事にしました、
日本エコシステムさんのソーラーパネルを購入するので、
その手続きに営業の方がお越しになりました。

雪の多い北陸の物件では、日照量が足りないので、
宮崎県に建築される予定の「野立てパネル」を購入します。
一括償却による利益の繰り延べが、購入の目的です。

ブロガーの赤井さんも同じ時間帯に、太陽光の契約だったようです。
パネルがご近所さんですね-。


◆13:30 区分マンション融資の金消契約

10月30日に横浜の区分マンションを決済するのですが、
この日は地元地銀さんにお越し頂いて、融資額1千万円の契約でした。
初めての取引になるので、書類が多いです。

事業として賃貸業を行う以上、多くの金融機関さんと、
関係を築いていく必要があるなと思ってます。


◆14:30 別の区分マンションの売買契約

銀行さんと入れ違いで、不動産会社さんがお越しになりまして、
10末決済のものとは別の区分マンションについて、
売買契約と手付金の支払いを済ませました。

この契約が決済できれば、年初に目標としていた、
「2013年中に5戸購入&保有区分マンション10戸」達成です。
一応、11月中旬に決済予定となってます。

1日で契約を3つもこなしており、
たぶん30ヶ所くらいに印鑑を押していると思います。


◆16:00 別の銀行の営業担当さんと打ち合わせ

先ほど契約を済ませた区分マンションの融資について、
既取引の地銀さんにお越しいただき、物件概要などを説明しました。
この頃になると、結構ふらふらですε= (´∞` )


お仕事だけでも、ご覧の充実度なんですが、

・6時過ぎに起きて、お仕事前にジムでウォーキングをした。(45分)
・1日ずっとヘルシーな食事で過ごした。
・夕方もう一度ジムに行き、肩と上腕三頭筋のトレーニングをした。
・夜は読書をした。


などなど、メリハリのある1日だったのです。



「1日やり切った・・・!!」



そんな満足感でベッドに入って、翌朝を迎えることができました。

しかし!

昨日は奇跡的に良い1日であったものの、
普段は「時間をムダに使わない」と普段から心掛けているにも関わらず、

体調を崩して半日ダラダラしてみたり、
計画不足のために、ずっとやってきたことがムダになったり、
お昼の食べ過ぎで午後から動けなくなったり、
二日酔いで・・・(以下省略)



というダメダメな日が、過去に何日あったかと考えると、
本当にうんざりした気分になります。(;-_-) =3


人生は時間によってできているので、
人生を大切にするなら、時間を大切にしたいものです。
※ベンジャミン・フランクリンの言葉。


モデルルームの撮影(後編)

物件プロモーション動画の続きなんですが、
なんと、撮影中にたまたまいらっしゃった内見のお客さんが、

部屋に入って3秒で、入居を決めてくれました!


内見の場に立ち会ったのは、大家業をやってて初めてなんですが、
20歳前後2人組の女の子が入ってきて、

「おわー、きれいじゃん!」
「ここにしよ、ここ!」
(ここまで3秒)

みたいな会話を横で聞いているのは、悪い気分ではありませんでした。
(大家さんであることは言わず、撮影スタッフのようなふりをする)


しかも、この内見者さんは撮影用のモデルルームのあと、
同じマンションにある他の空き部屋もいくつか見ておりまして、
モデルルームとは違う部屋
を申し込んでくれました。

「モデルルームと実際の部屋とのギャップ」を心配していましたが、
ちゃんとプラスに働いてくれているようです。


さて、幸先のよいスタートとなった能美マンション。
家具設置の翌日は、4時間くらい掛けての撮影となりました。


玄関だけでも30分くらい掛かってます。
微妙な傾きに、カメラを合わせるのが難しいんだそうです。

131023000.JPG


トイレもおしゃれなタオルを掛けて、しっかり撮影。

131023001.JPG


なんでこんな姿勢をしているかというと、
浴室内にある鏡に、撮影者さんが映り込まないためです(笑)

131023002.JPG


ぼくが観ているだけなので、だんだん退屈になってきて、
「もういいんじゃないですか?(^^;)」と終了を促すのですが、
Noblueの清水さんは、妥協を許しません。

動画、写真とも何度も撮り直して、
8時半から始まった撮影が、午後1時にようやく終わりました。

131023003.JPG


動画は2週間くらいで完成するということですが、
撮影した写真を、先行でいただいたので、載せておきます。

広角レンズを駆使して、部屋の魅力を200%引き出した、
プロフェッショナルの写真をご覧下さい!






1310223004.jpg


131023005.jpg





これをポータルサイトに掲載して、
まずは、内見数をガンガン増やしていきたいと思います。



モデルルームの撮影(前編)

昨日の夕方、北陸から帰ってきました。
おかげさまで交通機関も順調で、特にトラブルなし。(≧∇≦)


いつものように、2泊3日のスケジュールでしたが、
今回は、北陸エリア内での移動がいつもより少ないので楽でした。

富山から小松に移動して、あとは2日続けてお隣の能美市に、
車で30分くらいのところを通うだけ。


能美マンションの写真・動画撮影は、
ほとんど「見てるだけ」の状態でしたので、運動量も少ないです。

お手伝いする余地もなく、なんだか申し訳なかったような・・。(^^;)


さて、「物件オリジナル動画の制作」なんですが、
これが思った以上のクオリティで、めちゃめちゃ素晴らしかったです。

Noblueさんのホームページ


土曜日の朝東京を出て、現地で午後2時に待ち合わせ。
少し早めに到着されたようで、既に外観写真を撮影中でした。

ワンボックスカーに積んである、様々なおしゃれ家具、
さらに食器や観葉植物などを部屋に運び込んでいきます。


20分くらいで、アイテムを運び終わりました。

131021000.JPG


ソファなどの組み立て作業を経て・・・

131021001.JPG
手伝おうとしたんですが、はっきり拒否されました。(^^;)


何の変哲もない1Kの部屋が、立派なモデルルームになりました。
厳選したIKEA家具が、絶妙な場所に配置されています。

131021002.JPG


部屋の反対側は、こんな感じになっています。
ワインの瓶もナフキンの色も、全てが計算されていますね。

1131021004.JPG


収納の中も、妥協せずアイテムが置かれていました。

131021003.JPG


普通の賃貸マンションが、
新築分譲のクオリティになりましたね。(=´∇`=)

撮影のようすは、次回の記事で書きたいと思います。


今年最後の北陸訪問。

昨日の朝から、北陸に来ています。

2013年6回目にして、たぶん今年最後の訪問。
来月の終わりには、もう雪が降ってきますからね。(^^)


羽田→富山空港から、1件大きな売り物件を調査。
3億円ちょっとの価格が出ていて、想定利回り18%超。

外観は悪くないんですが、店舗・事務所の比率が40%と高く、
しかも、その店舗・事務所が全空ということで、さすがに手に負えません。。

ずっと空いてるので、荒れ方も酷かったです。


そのあと、管理会社を含めた不動産会社さんを2社訪問。
JR富山駅から小松に移動しました。

駅構内に、小松のゆるキャラ「カブッキー」がいたので、
写真を撮らせてもらいました。(=´∇`=)

131019001.JPG


安易なネーミングであるだけでなく、
武蔵坊弁慶は、歌舞伎を代表するというほどのキャラではないですし、
もうちょっと考えたらいいのに・・と思わなくもありません。(--;)

ちなみに、有名な歌舞伎の演目である「勧進帳」の舞台が、
小松であることからのキャラ設定です。

※ご当地ゆるキャラのネーミングは、「そのキャラの名前」と「地域名」の
 両方の要素が含まれている必要があると思っています。
 「ふなっしー」は「船橋」と「梨」、「くまもん」は地名にキャラ名が含まれているのでOK。
 ですから、「歌舞伎」「勧進帳」「弁慶」などのワードに何らかの「小松」的な要素を、
 含めて欲しかったなと思います。




今日はこれから、空港の近くでレンタカーを借りまして、
午前中に能美の管理会社さんを訪問。
あと9部屋くらいある空室を、どう埋めるかを話し合います。

午後からはリフォーム現場の確認と、
ちょっと前の記事で紹介した、動画撮影の準備に立ち会います。

過去記事:PR動画を作ろう。


能美マンションの対策が中心なので、今回の宿泊は小松のみ。
高岡や金沢に比べて、美味しくて楽しいお店が少ないです。
(知らないだけかもしれませんが・・)

昨晩はスーパーで買い物をして、部屋で食べるという、
なんだかストイックな生活をしてしまいました。

131019002.JPG


高タンパク・低脂肪の食事に、ノンアルコールビール!

北陸に来ると、飲み過ぎ食べ過ぎで朝起きるのが辛いのですが、
今朝はばっちり目を覚ますことができました(笑)


お部屋の移動。

昨日は、予定通りボディビルの日本選手権を観てきました。

朝しっかりジムでトレーニングして、
そのあとステーキを食べて、選手のような気持ちで会場へ。


格闘家の角田さんが、監修本のプロモーションに来ていたので、
書籍を購入して写真を撮ってもらいました。

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コンテストの結果は、チャンピオンの鈴木選手が4連覇を達成。
圧倒的な強さを見せつけました。

131015001.jpg
真ん中が、優勝した鈴木雅選手。


今日からまた、トレーニング頑張ろうと思います。


さて、週末の間の不動産系の動きはぱっとしません。

来月の退去報告が1件、小規模な水漏れについて修繕の報告。


それから、能美マンションに以前から住んでいる方で、
空き部屋がきれいにリフォームされている様子をご覧になって、

「リフォームした部屋に引っ越したい!」

というお申し出がありました。

入居率は変わらないのに、リフォームしなければいけない部屋が
ひとつ増えてしまうという話です。(--;)


・今の部屋は、通常の退去と同じように精算。

・新しい部屋の契約は仲介手数料を支払い、敷金の積み直しをする。


という条件を提示しても、やっぱり引っ越したいとのことなので、
断れる理由がなく、了承することにしました。


今回は、家賃については変動がなかったのですが、
同じようなことが、他の部屋に住んでいる入居者さんから出ると、
キレイな部屋を提供するのに家賃は下がるということも、
想定しておかないといけません。

中古物件を購入すると、そういうこともありますね。(^^;)


PR動画を作ろう。

3連休のラスト、14日なんですが、
ボディビルの日本選手権を観に行こうと思ってます。

131012000.JPG
日本選手権オフィシャルポスター


トレーニングのモチベーションが上がるんですよね。(=´∇`=)
意外と奥が深いんですよ。


来週末は、およそ2ヶ月ぶりに北陸を訪問します。
今回は富山と、能美の2ヶ所だけ。
※現在、富山市、金沢市、能美市、加賀市の4物件所有。

打ち合わせやリフォームの仕上がり確認をするのですが、
メインのイベントとして、「PR動画の撮影」があります。


以前に満室経営新聞でも取材をさせていただいた、
Noblue(ノーブルー)さんに、能美までお越し頂きます。


131012001.png

インテリアレンタルサービス Noblue


このような動画であったり、物件紹介のサイトやチラシは、
一度しっかり作り込んでおくと、長年に渡って活用できるので、
費用対効果は悪くないと思っています。


動画を観せることで内見数が増えるという、直接的な効果のほかに、
「努力している大家さん」という認識を持ってもらい、
管理会社さんが頑張ってくれるという副次的な効果もありそうです。

Noblueさんは広島が本社の会社なんですが、
高速を飛ばして、泊まりがけで撮影に来てくれるなんて、
ほんとに頭が下がります。(^^)


依頼が殺到すると、価格が上がりそうな予感がしますので、
検討している方は早めにコンタクトを取ってみましょう。


3点ユニット物件の購入判断。

満室経営新聞プレミアムでやってる「お悩み解決隊」や、
チャレンジ面談の方によく聞かれる質問が、

「3点ユニットの物件でも大丈夫でしょうか?」

というものです。

131009000.jpg


3点ユニットは一般的には不人気と言われているので、
入居付けがしにくいのではないかとう心配から、
このような質問を、いただくんだと思います。

そこで今日は、ぼくなりの「3点ユニット」考察ということで、
自分の考えをお話しようと思います。


まず、不人気だと言われているものの、
3点ユニットの部屋でも、全部が空いている訳ではありません。

満室の物件も、たくさんあるはずです。


ではなぜ、3点ユニットの部屋でも入居するのでしょうか。

答えはもちろん「家賃が安いから」です。


本当はセパレートのお部屋に住みたかったけど、
予算に収まる部屋がなかったので、仕方なく3点ユニットにした。

・・というような人が95%でしょう。


「トイレのあと、全身にシャワーを浴びないと気が済まない!」
「尻だけじゃダメだ!」

という潔癖症の人が3%。


「全裸じゃないと出ないから、お風呂とトイレが近い方がいい」
「おしっこをはみ出すので、シャワーで便器全体を洗いたい」

という人が、それぞれ1%ずつですね。


3点ユニットを選ぶ大部分の入居者さんは、
「セパレートに比べて家賃が低い」ことで選んでいるのです。

ですから、同じようなスペックのセパレート部屋に比べて、
1万円弱家賃が低ければ、入居は問題ないでしょう。


ただし、ぼくが投資をしている北陸地方のような場所だと、
セパレートの部屋であっても、家賃が十分に安い物件も多いです。

そういう地域は、3点ユニットとそうでない部屋の、
賃料差が都市部ほどありません。


というか、本来は3点の家賃をもっと下げないといけないのに、
そこまでの家賃設定にしてないんですよね。
結果的に、3万円前後の激安であっても「割高な部屋」扱いに
なってしまうという訳です。


以上を総合すると、

「同種のセパレート部屋が5万円以上で募集されている」
ようなエリアであるなら、
3点ユニット部屋の家賃を1万円低くして、十分に満室が狙えます。

131009001.JPG


部屋探しをするとき、人は本当にいろんな条件を出します。

設備、駅からの距離、木造じゃなくてRCで、
セキュリティ、日当たり、そちてもちろんセパレート・・。
人によっては「壁紙を選びたい」。


しかし、ほとんどの人にとって、
全ての条件は「予算」の前に妥協し得るものです。

「リーズナブルな家賃で貸す」

これほど強力な空室対策はないと思います。


9戸目の区分マンション契約。

任意売却物件の区分マンションに買付が通って、
もう1ヶ月以上になります。なかなか進みませんね。

融資に必要な資料をもらおうとするだけでも、
1週間くらいは余裕で掛かってしまう・・というのが、
任意売却物件の「あるある」話です。


任売というと、激安的なイメージがあるかもしれませんが、
そういう物件がたまにあるというくらいで、
逆にめちゃめちゃ高くて「ふざけてんの?」というような、
価格設定の売り物も少なくありません。

価格の決め方が「残債」をベースにしているので、
割高であることも、値付け間違いかと思うくらい安いことも、
どちらもあり得るということですね。


さて、そんな案件もようやく契約が終わりました。

131005000.jpg


ここまで来ると、普通の契約とほとんど同じですが、
いくつか珍しいやりとりがありました。


まず、契約書の文言に

「決済日までに抵当権が外れなければ、決済は中止。
 売主はノーペナルティとなり、手付金返還のみで売買は白紙」

というのがありました。

売主側にローン特約(融資条項)みたいなのがあって、
しかも決済の直前まで有効になる・・というものです。


任売とはいえ、これは買主側が不利すぎます。(^^;)

お金に困って売却しているということで、
決済無効の際に、ちゃんと返却されるかも心配ですし。。


あやふやな取引に手付金を拘束されるのがイヤなので、
交渉の結果、今回の手付けは10万円だけになりました。

131005001.JPG


あと、物件を買うときは必ず付けてもらってる特約。
火災報知器についてです。

売主側の業者さんは、「現状有姿」を主張しますが、
報知器は、現在「義務化」されているので、
「現状有姿は、違法な物件をそのままにしていくことではない」
と強く主張するようにしています。

131005002.JPG


業法に基づいて営業をしている会社として、
法令違反を知りつつ物件を仲介するのは抵抗があるようで、
これまで、全てこちらの言い分が通っています。


決済は月末近くになるとのことですが、
「残金は全額現金で」「司法書士は売主側指定で」など、
こちらもイレギュラーなやりとりになりそうです。


無事に還付されました。

ちょっと前に書きました、消費税還付の未処理案件ですが、
税理士さんのおかげで無事に処理が終わったようです。

131004000.JPG

過去記事:消費税還付案件の黙殺


還付加算金というのは、利息みたいなものでしょうか。

だとしたら、未処理のせいで税金の無駄づかいですね。
6万円近くのお金があったら、相当なものが買えてしまいます。


返って来たり、逆に事業者として納税して分かりましたが、
不動産投資家は、相当なとんでもない規模の消費税を払ってます。

課税売上がないからって、消費税が払いっぱなしになるのは、
やっぱりおかしいなって思いますね。


シルバーさんの無断欠勤。

北陸で持っている物件の共用部清掃は、
シルバー人材センターに委託をしています。

横浜のマンションでも同じようなことを試みましたが、
何と希望者が見つからず、断念した経緯があります。

過去記事:シルバー人材センターの地域格差


北陸のシルバーさんは、リーズナブルな報酬で
一生懸命お仕事をしてくれる、心強いチームメンバーです。

時にはマナーの悪い入居者を叱ってくれたり・・。

また時には、業務とは関係のない建物に不具合を、
センター経由で報告してくれたり・・。


ところが。

そんなシルバーさんであっても、
中には、ちょっとイマイチな方もいらっしゃいます。


先日、加賀の管理会社さんから

「ここ1ヶ月くらい、シルバーさんが掃除に来ていない」

という連絡がありました。

無断欠勤はダメですし、そもそも安否が心配です。
事務局に確認してみたところ、びっくりするような内容でした。

・8月28日に転んで頭を打った。
・2週間ほど安静にしているよう医者に言われたので、そうしていた。
・最近はずいぶん良くなって来たが、病院に通うのが忙しくて、
 掃除のお仕事については連絡をしていなかった。


今のお年寄りは、年金をしっかりもらっているので、
シルバー人材センターに登録してる方は、
お金のためというより、純粋に働きたいだけという場合が多いです。

なので、基本的にはマジメで一生懸命なはずですが、
こういうルーズな方もいるんですね。


この方については、体調的にも人物的にも心配なので、
事務局の担当者さんには、代わりの方を探してもらうように
お願いしておきました。

なにぶん、こんな地域なので見つかるかどうか分かりませんが・・。


もうすぐリフォーム完成

能美マンションの一斉リフォーム(9部屋)も、
いよいよ完成に近づいてきました。


8月のお盆前に、現地で全ての空き部屋をチェック。
月末に残置物の撤去作業。9月初旬から工事がスタート。

既に入居が決まっている部屋については、
前倒しで、作業を終わらせていただいてるようです。

130929000.png
部屋は違いますが、左が作業前。右がシート貼付後の写真。


こんな感じで、どの物件でも同じパターンですね。
費用を最小限に抑えながら、インパクトと清潔感が出せるよう、
いろんな人の事例を参考にしながらやってます。


シートを貼る。一面だけアクセントクロスを採用する。
3点ユニットだったら木目調のパネルを貼る・・などなど。

空室対策本に書かれていることを、半分くらいするだけでも、
絶大な効果が出てしまうのが、このビジネスのオイシイところです。


早ければ、来週末くらいに完成するそうですが、
いろいろあって現地に行けないので、
中旬くらいに、2泊くらいで行ってこようと思ってます。

その頃に、ちょうど売り物件も出そうな話もありまして、
効率の良い出張ができそうな気がしています。(=´∇`=)



消費税還付案件の黙殺。

大家さんの行う消費税還付については、
「直前設立&自販機作戦」が使えないような制度になりまして、

今度はそのルールをかいくぐるような形で、
税理士さんやコンサルの方が事前に設立してある法人を使って、
同じようなことをするテクニックが盛んです。


制度の変更が、却ってそういう専門家の方たちを、
優位に立たせるような状況になっており、
そろそろヤバいことになりそうという予感もします。(^^;)

シェアハウスの要件が、急に厳しくなったこともそうですが、
大家さんが「上手いことやって儲ける」ことを、
世間は良しとしないのでしょう。


さて、そんなコメントをしておきながら、
実はぼくも、消費税が還付されることになってます。(笑)


ぼくの所有している法人の決算は、11月末なんですが、
昨年の11月15日に、一棟もののマンションを購入しました。

元々、家賃以外の課税売上(メルマガ広告など)がある法人だったので、

支払消費税 > 受取消費税

という形に、何の手を加えずともなりました。
当然に(←専門用語)消費税は還付されることになります。


今年の1月に、税理士さんから決算書を頂いた際に、
「へー、こんなに簡単に還付されちゃうんだ」と、
不思議な気持ちになったものです。

過去記事:決算説明と消費税還付


ところが。

決算書提出から半年以上経ち、お盆が明けても、
通帳に還付金が振り込まれることは、ありませんでした。

「何の細工もしていないのに、何か引っかかった?」
「次の決算では、消費税を払いまくらないといけないのに・・」

※昨年購入したマンションは、翌年の3月に売却済みであるので、
今期は逆に受取消費税が、圧倒的に多いからです。


心配になって、税理士さんにそれを伝えて、
あまりないことだそうですが、税務署に確認してもらいました。

あらぬ疑いを掛けられて、重大なことになったり、
そうでなくても、唐突な税務調査で仕事が混乱したりというのを、
密かに心配していました。。(;゜0゜)


先日、ようやくその返事が来たのですが・・

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大丈夫みたいです。。(ーー;)

忘れてたというより、黙殺されていた感じで、
税務署といえども盲信してはいけないなぁと思いました。


セミナーとメルマガ飲み会。

9月もあと1週間。

4月-3月が事業年度になっている会社は、
上半期の締め切りに向けて、追い込みが大変かと思います。

サラリーマン時代のぼくも、だいたいこの時期は、
土日でも出社することが多かったです。


さて、世間では3連休でしたが、ぼくは

21日 講演とメルマガ読者さん飲み会
22日 おやすみ
23日 原稿を書いたりするお仕事

をしていましたので、連休ではありませんでした。

主催の飲み会は仕事とも取れますし、
単なる趣味のイベントでしかないとも言えますが、
自分にとっては月1回の大事な日です。

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講演後にグループ質問会のようなものがありましたが、
こういうのは、いつも時間が足りずに終わってしまいますね。(^^;)

130924002.JPG


質問をされたい方は、こちらのフォームか、
チャレンジ面談にお越しいただければと思います。

大家さんデビューをめざすチャレンジ面談


飲み会は、築地のお寿司屋さんでやりました。

鮮度や味は素晴らしいのですが、
低予算でやったので、座席がめちゃめちゃ狭いし、
高いネタは、さすがに提供されなかったですね。(;-_-) =3


満室経営新聞でもお世話になった、
カーター校長こと河田康則さんにも参加いただきまして、
融資の話をたっぷり聞くことができました。

来月は、バーベキューをやるかもしれません。



大家さんはオイシイ商売。

先日、埼玉県の奥の方まで、
売りマンションを見に、出かけてきました。

最寄り駅に行くだけでも片道2時間掛かりますし、
往復の交通費は、6千円近くしました(笑)

でも、一応「首都圏」です。

130919000.JPG


単線の駅ですが、「一都三県」です。

こういう場所でも首都圏というだけで、
名古屋や福岡のような、地方都市に近い利回りで、
物件が売られていることが多いです。

参考記事「一都三県」で物件を買おうとすると成功しない理由


そんな場所での売り物件見学ですが、
何とまあ、管理状況最悪のマンションでした。(^^;)

エントランスには、迷惑チラシが山積みされているし、

130919003.JPG
なぜあの場所にまとまっているのか不思議です。


案の定、空室だらけです。

集合ポストの扉が、激しく湾曲してますね。

130919002.JPG


自転車の放置っぷりも半端ないところまで来てますし、
この状態で、半分くらい埋まっていることが、
むしろ、ぼくにとっては驚きでした。

130919004.JPG


ということで、改善の余地がありありなので、
価格次第で購入しても良いかなと思ったのですが、
買付が入ってしまったようです。

どんな値段で購入されるのか、興味ありますが。。


ゴミを捨てる、掃除をする、雑草を抜くなんてことは、
誰でも、大したお金を掛けずに、改善させられることです。

にも関わらず、こんな物件が放置されていて、
しかも、少ないとはいえ入居者がいる人がいるってことが、

不動産投資・賃貸業がオイシイ理由だと思うのです。


同じような「空間貸し」をしている業態。

例えば、ホテルや貸し会議室、カラオケボックスなどで、
同じような管理状況だったら、
一体どうなってしまうのかを考えると、

大家さん業界は緩いなぁ・・と思わざるを得ません。



収支明細とリフォーム見積もり。

能美マンションのサブリースが終わってから、
最初の収支明細が届きました。

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2棟あるので、明細も分かれるようです。


入居者さんへの管理会社変更連絡が間に合わず、
前の管理会社さんに入金されている方も、
まだ、相当数いらっしゃるようです。

それぞれ、下段に記載されている方が未収分。

まあ、これも過渡的なものですから、
すぐに正常化すると思います。


空室分の一斉リフォームについても、
すでに、作業を開始してます。

価格交渉も、押すところは押して、引くところは引いて、
格好いい言い方をすれば「WIN-WIN」な感じに落ち着きました。


作業項目ごと、かつ部屋ごとに出してもらっているので、
すごくページ数が多いのですが、分かりやすいです。

130917001.JPG


部屋ごとに集計したのが、青表紙の見積書で、
黄色表紙は、作業項目別の明細書。

携わる業者さんも、かなりたくさんですね。

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総額や明細、業者名については、例によって、
満室経営新聞プレミアムで公開します。


部屋の感じは、見違えるほどになるはずですが、
とりあえず家賃は現況通りにしておいて、
満室になってから、少しずつ上げて行こうかなという予定です。

頑張らなくては・・。


今年4戸目の区分。

久しぶりに、区分マンションの買付が通りまして、
今年4戸めの物件が買えそうです。

現地調査をしてきましたが、なかなか良い感じ。

130914000.JPG


エントランスからの通路が、
都内の、しゃれたレストランみたいでした。

130914001.JPG
地中海料理みたいな感じです。


一棟もののアパート・マンションは、
自分で何でも改善できるので、元々の管理状態が、
良くないものを好んで買ってます。

逆に区分の場合は、何をするにしても管理組合経由なので、
管理状態が、元々良いものでないと買いません。


定番ですが、集合ポスト・掲示板・植栽・駐輪場の、
4つを見ると、管理状況がだいたい分かります。


価格交渉を有利に運ぶために、
買付を入れる際には、毎回ローン特約なしにしていますが、
昨日、銀行さんとも打ち合わせをしました。

これくらいの金額だと、初回面談時に「出します」と、
確約していただけるのでありがたいです。


また、埼玉の奥の方に、短期転売向きの物件を見つけたので、
週明けにもまた、現地に行って確認してきます。

埼玉の奥の方は、横浜からだと、
名古屋に行くのと時間がほとんど同じです(笑)



入居者からのクレーム一覧。

能美マンションは5月に購入したのですが、
サブリース契約の解除に3ヶ月掛かりましたので、
今の管理会社さんには、今月からの委託です。

引き継ぎのために、お盆明けくらいから、
全ての入居者さんを訪問して、各種説明をしてくれました。

・オーナーと管理会社変更について。
・振込先変更のご案内。
・賃貸借契約書の取り直し。


これまで物件を新しく買った際には、変更案内を配るだけ、
または覚書に確認の印鑑をもらうくらいで、
賃貸借契約書をとりなおすことはしませんでした。

こちらの管理会社さんは、とてもキッチリしてますね。(=´∇`=)


そんなやりとりの中で、入居者さんに
「何かお困りのことはありませんか?」みたいなことを、
聞いていただいてるようで、

先日、「入居者からのクレーム一覧」という、
あまり見たくないレポートが届きました。(^^;)

一部をお見せしますと・・



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うわー・・・結構ありますね。(^^;)

中には、「電気コンロが使えない」というような、
普通は1日でも放置できない不具合を我慢しているような、
優しすぎる方もいらっしゃいます。。

洗濯機、キッチン、浴室の水漏れについても、
すぐに対処しなければいけません。


中には、「フリーレントがなかった」というような、
こちらで責任を取れない事案もあったりします。

702号の方は、突出してクレーム件数が多いな・・とか。

こういう作業は本当に面倒くさいのですが、
満室を実現するためには、頑張らないといけません。


また入居が決まった部屋もあって、
たぶん、空きはあと7戸くらいのような気がします。

動きが早くて、分からなくなってるんですよね(笑)



バリューアップ提案。

今日は午後から、大家検定の夏祭り(セミナー&懇親会)に、
参加させていただきます。

日曜日は、お金の教養フェスティバルですね。
無料でお話が聴けて、ありがたいです。


さて、現在所有している一棟ものマンションの
購入時期を一覧にすると、以下のようになります。

・富山市 2007年10月
・金沢市 2006年9月
・加賀市 2008年3月
・能美市 2013年5月

ということでして、
能美以外の物件はそれなりの所有期間になりました。

今のところ、概ね高い入居率をキープしていますが、
放置していればどの物件も、次第に競争力が失われます。


そこで、長期保有になりつつある3棟については、
今年、バリューアップ作戦ということで、
設備やデザインの増強を計画しています。

今年から、確定申告上の所得(=税負担)が増えそうなので、
バリューアップにお金を掛けることで、
税の繰り延べ効果も期待できるという訳です。


前回の記事で、能美マンションのリフォーム写真について、
クオリティが高いという話を紹介しましたが、
金沢の管理会社さんも、負けない品質で提案をいただきます。

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分かりやすい写真付きの提案なので、
当初の予定より、多くの改修をお願いすることになりました。

室内物干しとか、お風呂のボトル置きなんかは、
言われなかったら、絶対に気づきませんでしたからね。(^^;)


そして、肝心なお値段なんですが、
こちらも記事になる内容なので、次回以降で採り上げます。


分かりやすい写真。

今朝は、早朝5時前からマンションの火災報知器が、
エンドレスで鳴り響いてまして、意図せず早起きしました。

顔を洗おうとしたら、なぜか断水していましたし、
1時間くらい、ネットもつながりませんでした。


今は全部が正常化したので、こうしてブログを更新しています。

生活インフラの大切さが分かりますね。(^^;)


さて、能美マンションのリフォームが始まろうとしてますが、
手配をお願いしている不動産会社さんが、
ITスキルを駆使して、距離のギャップを埋めてくれています。

例によって、メールでのやりとりがほとんどなんですが、
添付されている画像が工夫されています。

130905000.JPG 130905001.JPG


こんな感じで、写真に説明文を加えたり、
枠囲みをしてくれたりで、とても分かりやすいのです。

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洗濯パンが設置できないのは、ちょっとショックですが。。


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この分なら、安心してお任せできそうですね。

リフォーム前でも、入居は決まってきているので、
作業のための機会ロスがないよう、早めに完了したいところです。


またメーリングリスト導入。

拙著「全国どこでもアパート経営」にも書いてますが、
管理会社さんとのやりとりは、
メーリングリストをフル活用しています。

いろいろ使ってみましたが、
Yahoo!のシステム(Yahoo!グループ)が使いやすいですね。

Yahoo!グループ

新しく買った能美マンションについても、
管理をお願いする会社さんとは、契約開始日以前から、
活発なやりとりをしています。

お盆明けからスタートして、8月は40通。
9月も1日半で8通のやりとりがあったようです。

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Yahoo!グループの管理者画面。過去の履歴が全部読めます。


ちなみに、金沢の管理会社さんとは、
過去にこんなにすごい量の、やりとりをしています。

130903001.png


「電話の方が早いんじゃない?」という意見もありますが、
総合的に見て、以下の理由で優れていると思います。

1.複数人が同じメールを読むので、社内での伝達が不要。
2.不在や取り込み中のために掛け直しをする必要がない。
3.添付ファイルを送ることができる。
4.ナイショ話ができない仕組みになっている。
5.言った言わないで揉めるリスクがない。
6.休みの日でも連絡できる。


管理会社さんは、水曜休みで土日は営業していたりしますので、
月金で仕事をしていて、週末が休みの大家さんとは、
実質的には週4日しか直接の連絡が取れません。

しかも、サラリーマンの方が大家さん業をしているのは、
管理会社さんの営業が、終わったあとであることがほとんどです。


そんな状況でも、メールならそれぞれの営業日や、
営業時間にとらわれず、連絡をすることができます。(^◇^)

まだ使われていない方は、ぜひ利用してみてください。

撤去作業スタート。

今週は、区分マンションを見に行って買付を入れたり
(いろいろあって購入はやめましたが)
浦田健さんが主催する、セミナーに参加したりという毎日でした。


そんな中、能美マンションのほうは、
皆さんの協力のおかげで、着々と改善計画が進行中です。

また入居の申込が入りまして、現在の空きは8戸まで減少。
購入時に13戸ありましたので、だいぶ減りました。


既に、新しく契約をした管理会社さんとは、
メーリングリストによる連絡を採り入れてもらいました。
毎日3~5往復のメールをやりとりしています。

それとは別に、空室リフォームをお願いしている会社さんとも、
見積もりを検討したり、エアコンの型番を決めたり。

こちらで判断をする項目が、毎日いくつもありますね。


昨日くらいから、不要な備え付け家具の撤去が始まったようです。
ご丁寧に、写真を送ってもらえました。

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たくさんの木材は、ベッドを解体したものです。
古くて汚れていたので、空き部屋のは全部撤去しました。


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以前は、入居者の100%が学生だったので、
このような事務用イスが、備え付けられていたそうです。


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来週頭に、リフォームの見積もりが届くようなので、
それを検討して発注を確定させるのが、
9月初旬の大事なお仕事になりそうです。


看板デザインなどなど。

お盆前に北陸に行って打ち合わせをしてきたことが、
だんだん形になってきています。

まもなく所有7年になる、金沢マンションの管理会社さんからは、
部屋のバリューアッププランの見積もりが届きました。

130823000.png


「定型作業を繰り返し発注(全部で28部屋)」
「都度の見積もり作成や交渉不要」

ということで、工務店さんにもメリットがありますので、
それを踏まえたお値段にしていただいてます。

最近は、これくらいの工事なら相場が分かりますので、
相見積もりを取ることなく、一発でOKしました。(=´∇`=)


能美マンションの管理会社さんとも、
毎日のように、いろんなやりとりをしています。


例えば賃貸借契約の引き継ぎで、保証人の印鑑証明がないとか、
そもそも、保証人も保証会社もなかったりする人を、
どうしようか・・というご相談がありました。

管理会社変更を機に、正常化させるか、
退去につながるかもしれないので、黙認するか・・。


物件に取り付ける看板のデザインを選んだり。

これは、結構楽しい作業ですね。

130823001.png


モザイクばかりで恐縮ですが・・(^^;)

これは一応、右下のすっきりしたデザインを採用する予定。


能美マンションは、これからリフォームに入るので、
しばらくは毎日何かしらの動きがありそうですね。


今日は夕方からチャレンジ面談生のグループ面談があって、
そのあと、メルマガ読者さんとの飲み会。

北京ダッグ&中華のお店です。

大家さんデビューをめざす「投資家チャレンジ面談」。


買付の回答&今後の予定。

かなり前に買付を入れた区分マンションがありまして、
その回答が、お盆を挟んで届いてます。

130820000.jpg
今回は、割と築年数が新しめです。


数十万円の購入金額めぐって、駆け引きしをしている状況です。
区分の10万円って大きいですからね。

でも、何となく買うんじゃないかなという感触です。

交渉がまとまれば、今年4戸めになります。
トータルでは12戸目。売却済みの分を抜いて9戸。


さて、能美マンションについては、
残置物や不要品の撤去費用が確定しましたので、
これから作業に入ってもらいます。

そのやりとりと並行して、

・キッチンに貼るダイノックシート。
・居室とキッチンのフロアタイル。
・壁紙とアクセントクロス。

などの型番を指定して、業者さんに連絡をしました。


IHやモニターホンなど、大量に設置をする設備については、
施主支給の可能性もありますので、
安そうなところを、ネットやチラシで探しています。


これからの予定としては、

8月末まで リフォーム内容と価格を確定させる。
9月末まで リフォーム完成。
10月初旬 現地再訪してチェック。募集推進策の打ち合わせ。

というような流れで進んでいって、
繁忙期で、一気に満室に持って行ければ完璧ですね。


今週はセミナーの収録もありましたし、
あさってから、今月2回目の福岡に行くので忙しいです。



まずは撤去作業。

おそらく、今年の最大プロジェクトになるであろう、
能美マンションの健全化&満室計画。

現在までの流れは、こんな感じです。

5月10日  物件を購入。42戸中12部屋空き。
5月末    サブリース会社に解約申し入れ。8月末で終了。
6月中旬   現地再訪。町内会長さん、借上駐車場の地主さんに挨拶。
        新しく管理をお願いする会社に、紹介をもらって訪問。
8月上旬   管理契約締結。全部屋チェックとリフォーム打ち合わせ。


リフォームをお願いするのは管理会社さんではなく、
売買の仲介でお世話になった、小松市内の不動産会社さんです。

今の段階では、管理会社さんより物件のことをご存じですし、
仲介を超えたところでお世話になっているので、
管理会社さんには了承を得て、今回のお願いをしてます。


リフォームの提案が出てくるのは、少し先になるので、
先に、撤去関連のお見積もりをいただきました。

項目だけでも、こんなにあります(笑)

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値段はMSP会員さん限なんですが、それなりに妥当な感じ。

資材として売れるものは、タダで撤去してもらうなど、
工夫をしていただいてるのが分かります。


最初から値切ってしまうのも印象が悪いので、
このままお願いしようかと思ってます。

リフォーム費用全体でいうと、10%にもなりませんしね。


予定としては、8月末までに全体の見積が出て、
9月初旬には工事に入れるといいなと思ってます。


おまけ写真。

世間は、まだまだお盆休み中だなーという感じですが、
ぼくは明日から、普通にお仕事です。

リフォームする部屋の、壁紙や床の品番を連絡したり、
買付の回答(押し戻し)が来たので、購入するかを決めたり、
お悩み解決の回答をしたり・・いろいろあります。

お悩み解決隊はMSPのサービスです。


今日はウォーミングアップのために、
北陸で撮った写真を、いくつかアップしたいと思います。

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能美マンションは、なぜか戸数をはるかに超える数
集合ポストが設置されているので、
実態以上に、空室率が高く見えてしまいます。

それをどうするか・・について、管理会社さんと話し合いしてます。


入居者さんから「備え付けの家具は要らない」と言われたものを、
埋まらなそうな部屋に、まとめて置いてありました。

満室を想定しない運用と言ってもいいでしょう。

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ドアを開くと、キッチンにぶつかります。

4パターン(押す・引くのそれぞれ左右)のうち、
いちばんダメな方に、ドアが開く仕組みになっていました。

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通りにくいので、ドアごと撤去する予定です。


こちらは、何年も入居がなかったことを証明する掲示。。

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玄関ドアの鉄枠は、サビがすごいですしね。
開け閉めの度に、塗膜片がバラバラと落ちていきました。

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空きが多い物件というものは、
いろいろと不可解なことがあるものです。(^^;)

これだけあっても、入居率が70%弱もあるということは、
頑張れば満室になってもいいんじゃないかと思うんですよねー。


最終日の夜には、北陸大家の会の飲み会がありまして、
大きなカマ焼きを、がっつり頂きました。

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この日は重度の二日酔いだったので、写真のようにウーロン茶を飲んでました。


今日からしばらくは、
お食事もお酒も節制します。ほんとです(笑)


能美マンションのテコ入れ。

5泊6日という、過去最長の北陸遠征を経て、
昨日の夕方、横浜に帰ってきました。

疲れた上に、4泊目に飲み過ぎてしまって、
翌日は二日酔いで、生きてるだけで大変でしたよ。。(;-_-) =3


さて、ツアーの後半は、5月に購入して今月でサブリース契約が切れる、
石川県能美市のマンションのテコ入れをしました。

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管理会社さんを訪問して、管理契約や引き継ぎの打ち合わせ。
得意技のメーリング・リストも導入してもらいます。


その後、物件に同行してもらって室内を見て、
リフォームのアドバイスを、現場目線からしてもらうのですが、

高価な設備やデザインリフォームをして、家賃を上げるより、
そこそこ「小ぎれい」にして、そのまま貸した方が、
早く空室が埋まるというご意見でした。


こういう時は、自分と考えが多少違っても、
地元の管理会社さんの意見を、採用することが多いですね。


この写真は、敷地内に何とかもう1台分の、
駐車スペースを確保できないか、測量をしているところです。

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9部屋(なぜか買ってから入居率が向上しました)全部のチェックと、
駐車場までみっちりとチェックをしたので、
夕方ホテルにたどり着いた頃には、ぐったりでした。ヽ(´ー`)ノ


でも、なんとなく今回も、満室の道が見えた感じがします。

目標は3月末で満室を達成!!頑張ります☆



加賀と金沢のマンション。

北陸5泊6日ツアーも、折り返しを過ぎました。

2日目は、加賀と金沢の管理会社さんを訪問し、
物件バリューアップと、入居対策について打ち合わせでした。


いつ来ても、加賀温泉駅はのんびりしています。(=´∇`=)

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富山駅から加賀温泉駅までは、特急電車に乗っても、
1時間以上(運賃は4千円弱)もします。


ここでは、和室を洋室にするリフォームについて相談。

1DKの和室ということで、洋室がまったくないのですが、
寒冷地であることと、高齢の方の入居が多いので、
敢えて和室希望で部屋探しをされる方もいらっしゃるそうです。

4階建てのマンションなので、偶数階を洋室にしていくことに。


午後からは、金沢の管理会社さんを訪問しまして、
物件のバリューアップについて、現地で打ち合わせしました。

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こちらの部屋も、修繕項目が15個くらいになりそうです。

ほとんど使われていないコインランドリーを撤去して、
宅配ボックスを設置しようとか、
自分では思いつかなかったアイデアも出ました。


あとは、5月に取得して8月でサブリースが終了する、
石川県能美市のマンションのテコ入れですね。

現地に2日間張り付いて、徹底的にやってきます。


小松駅の近くでは、塩焼きそばと餃子が有名なお店がありましたが、
まあ、普通に美味しいっていう程度でした。

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北陸1日目。

昨日から北陸ツアーが始まってます。
小松空港に降りることが続きましたが、今回は富山空港へ。

この日、首都圏はけっこうな雨が降ったのですが、
富山はこんな感じで、相変わらずです。

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昨日のメインは、管理会社さんのリフォーム部門の方と、
物件内装のバリューアップについて打ち合わせ。


「古いタイプのエアコンは、動いていても新しくする」
「全部のコンセントプレートを取り替える」
「ダイノックシートを貼る」

など、これから空く部屋について、
必ず実施するリフォームの仕様と値段を決めておいて、
お互いにメリットになるよう、交渉を進めてました。

実施する項目は、通常の原状回復以外で15ヶ所くらいあります。

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窓ガラスに貼られたポスターは、室内から見るとちょっと気持ち悪い(笑)


先方は、「毎回見積もりを出して交渉する必要がない」のがメリットで、
ぼくは仕様が標準化されることで、価格を抑えられます。

単純な値切り交渉はしないのですが、
同じ作業を繰り返す場合、工賃は単純な掛け算ではないはずなので、
そこについては、しっかり主張しました。


お盆明けには、標準仕様が完成しそうです。

今日は、金沢の管理会社さんのところへ同じ話をしにいきます。


宿泊先の高岡では、ちょうど七夕祭りの真っ最中でした。

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高岡七夕まつり 公式サイト


福岡行ってきました。

週末は、既報の通り福岡に行ってきまして、
30数名の参加者さんに対して、投資スタンスの話をしました。

ブログには書かない、具体的な事例も紹介してるので、
何かの参考になればいいなと思います。


当日は、スルガ銀行の方がお二人同席されていて、
ぼくの講演の前に、融資制度についてお話をされました。


意外なことにスルガの担当の方は、
年収の20倍&3億円までというような融資限度額について、
「そう決まっているわけではない」と、名言されていました。

でも、実際にスルガで4億円借りてる人ってみてないし、
本音と建て前のお話があるのでしょうか。


また、「1割+諸費用の自己資金は必要」だと、
何度も繰り返しお話されていました。

こちらも、実際にはフルローンやオーバーローンも出ている訳でして、
話せないようなことも、いろいろあるんでしょうね。


融資に裏技はない!というのは、その通りなんですが、
たまーに、例外があるのかもしれません。

そのほか、リフォームローンを取り扱っていたり、
借り換え(!)もウェルカムだったりと、びっくりの内容でした。

金利は上がるけど、返済期間が延びる借り換えです。


あと、福岡で堪能したお食事としては、
不思議なタレをつけてキャベツと一緒に食べる、
「家康」という名前の焼き鳥屋さんのほか、

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入店時に太鼓を叩かれます。


「がめ煮」と呼ばれる焼酎に良く合う煮物。

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馬刺しは新鮮で安いですね。写真の量で900円くらい。(=´∇`=)
一度も冷凍されることなく提供しているそうです。

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それから、高菜巻きというのをお寿司屋さんで食べまして、
これがお酒に合って、すごく良かったのです。

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大分が本拠地みたいです。


20日過ぎくらいにもう一度福岡に行く用事があり、
その時は一人ではないので、「もつ鍋」「水炊き」のようなものは、
次回に回そうという戦略でした。

一人で街を徘徊してると、いつまでも終わらないですね。(^^;)


アパマンセミナーバトル~夏の陣。

今日は、公私ともお世話になっている、
JREC横浜支部の、工藤一善さんからお知らせです。

ぼくも参加しますよ。(≧∇≦)/

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■豪華4名の著者によるセミナーバトル開催のお知らせ


皆さんいかがお過ごしでしょうか?

日本不動産コミュニティー 神奈川第一支部の工藤です。

本日は2013年上半期のアマゾン不動産書籍ランキングを独占した

J-REC講師4名の著者による、豪華セミナー4本立てのご案内です。

題して

「アパマンセミナーバトル~夏の陣in渋谷」

切り口の違う4つの最新アパマン経営ノウハウを1日で学ぶことができる

大変お得なセミナーを企画したので、ぜひご参加ください。


ちなみに今回の講師ですが・・・・


■雨宮憲之
著書:もう会社に頼らない!プラス300万円を気楽に稼ぐ不動産投資術(2013/3月発売)

■細山勝紀
著書:申込殺到!のシェアハウスのつくりかた(2013/5月発売)

■大友哲哉
著書:空室対策やるだけムダ!(2013/6月発売)

■長岐隆弘
著書:賢くお金を残す!大家さんのための節税対策(2013/4月発売)


みなさんご存知のように、大家業って多面的にいろいろな知識が必要ですよね

物件選択→購入に始まり空室対策、税金対策と

どの知識も欠かすことのできない専門性があり、

その知識の差は大家さんご自身の収益に直結してしまいます。


各著書の発売日を見てもわかるように、まさに「旬」な最新ノウハウを

惜しみもなくしゃべくりまくってもらう、大変お得なセミナーとなっております。


そして!!


勉強会の後には、近くのパーティー会場を貸しきって大懇親会を開催いたします。

キンキンに冷えたビールで乾杯しましょう♪


著者のみなさんも、参加予定なのでセミナーと合わせて参加ください。

ちなみに、セミナーと懇親会をセットでご参加の方には素敵な特典があります。


※セミナーのみ・懇親会のみの参加も受け付けております。


当日の詳細は次の通りです。


・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
■セミナー

【アパマンセミナーバトル~夏の陣in渋谷】

豪華4名のアパマン本著者によるセミナー4本立て


■日時
平成25年9月7日(土)


■場所
ハロー貸会議室 渋谷
JR渋谷駅 新南口 徒歩30秒
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。


■時間
13:45~受付
14:00~17:00


■参加費

◆J-REC会員の方
2000円

◆一般参加の方
3000円

定員100名


★大懇親会

■時間
17:30~受付
18:00~20:00

■場所
渋谷駅近くのパティー会場
※地図等詳細は受付時にご案内いたします。

■参加費
5000円

定員100名


◆特典のご案内

セミナーと懇親会をセットでご参加の方には、下記の2大特典をプレゼントいたします。

・セミナーレジュメのPDFデーター
・セミナーの音声データー

*セミナー後日ダウンロードURLをメールにて配信いたします。


※セミナーのみ、大懇親会のみの参加も受け付けております。
どちらか一つでもお気軽にご参加下さい。


■受付期限■
今回は当日の混乱を避けるため、事前に参加費をお振込いただきます。
申込フォーム送信後、平成25年8月30日の入金確認をもって
受付終了といたします。

尚、最大参加可能人数を超えた段階で、受付終了となりますので
ご了承下さい。


■お申込■
下記専用フォームより、お申込下さい。

お申込はこちらのフォームから


一般財団法人 日本不動産コミュニティー
神奈川第一支部 事務局/株式会社ビッグバン
賃貸経営コンサルティングマスター 工藤 一善

〒241-0024 神奈川県横浜市旭区本村町40 本村丸八ビル1F
TEL  045-489-3219
FAX  045-390-1188
E-mail  kaz★bigvan.net (★→@)

替え歌のど自慢の写真。

福岡に来ています。


午後から、プレミアムバリューバンクさん主催のセミナー。
4月(名古屋)、5月(東京)に続いて、今年3回目。

セミナー中に、同社のPRをするようなことはないのですが、
モチベーションを上げる話をするのが、
何度も呼んで頂いている理由かもしれません。


今日の記事は、賃貸住宅フェアのエントランスでやってた、
「賃貸替え歌のど自慢」の写真です。

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芸能人(名前忘れました・・)が司会をされてました。


優勝は、「ヤヌシ&ミーノー(家主&未納)」という、
本当の大家さんと滞納者のコンビ。

3年に渡って回収作業をしたいきさつを、
名曲「3年目の浮気」のメロディに乗せて熱唱されました。

130803001.JPG



あとは、こんなド演歌的な衣装で登場したコンビも。

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応援演説をさせていただいた菅原さんは、
ステージでの立ち振る舞いが、決まってました。

歌ってないときも、目線が泳がないのです。

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意外なことに(笑)、お客さんはほぼ満席状態でした。

来年も開催されるのか注目です。


賃貸住宅フェア。

賃貸住宅フェアに出展してきました。

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5月末には「住まいづくりフェア」という、
実需(マイホーム層)向けのイベントに出展したのですが、
今回のほうが反響がよかったです。

興味のない人にとっては、賃貸業への抵抗は強いようですね。


自営業の方などで、サラリーマン向けのローンが使えない場合、
併用住宅で住宅ローンを組むことが、
大家さんデビューの突破口になることが多いです。

参考記事:賃貸併用では住宅ローンが使える


併用住宅の相談にしっかり乗ると、1組1時間くらい掛かりますが、
2日間の期間中に、8組くらいとお話しました。

そんな合間に、ブースに来てくれたお友達と写真を撮ったり、

130828001.jpg
工藤一善さんと、榎本ゆかりさん。


「賃貸替え歌のど自慢」という、斬新な企画に出演した、
ソプラノ大家(菅原久美子)さんの応援に行ったりしました。


130828002.jpg
左側の3名の方は、秋田の管理会社さんだそうです。


菅原さんは、さすがプロ歌手だけあって、
歌唱力で言えば参加者の中でも、ダントツだったのですが、
のど自慢の結果は2位。

優勝したのは、実際に家賃を滞納し続けた入居者と、
奇跡のデュエットで出場した大家さんでした(笑)



今年の賃貸住宅フェアなんですが、
東京電力や大和ハウスなど、大企業の出展が以前より減って、
小さいけど面白い会社が多いように感じました。

来場者も、今年の方が多かったのではないでしょうか。


年に1度の大イベントですから、
会社を休んででも、参加する価値はあると思います。



住宅ローンを利用するタイミング。

先週末には、大阪でセミナーをしまして、
今日から2日間、有明のビッグサイトで賃貸住宅フェアに出展です。

ブースで賃貸併用住宅の相談を受けているのですが、
このブログは、相談のない時間帯に急いでアップしています。

130730000.JPG
剛力さんのパネルは隣のブースのものです(笑)


住宅ローンを使って、超低金利35年の融資が受けられるのが、
賃貸併用住宅の大きなメリットなんですが、
この「住宅ローン」は、数ある融資制度の中でも
非常にシステマチックな審査をしています。

審査項目は、「本人の年収」「職業(勤務先)」「勤続年数」など、
あまり多くありません。
物件の査定も、あってないようなレベルでしかされません。


その少ない審査項目の中に、「既存の借入」というのがありまして、
これまでの不動産投資で借入が多い人は、
限度額が「年収の●倍まで」と決まっている住宅ローンが使いづらいです。


住宅ローンの審査では、借入の反対側(BS・PL上の)にある、
資産性や収益性については、加味されないことが多いので、

その場合は、審査上「単なる借入が多い人」と分類されてしまうのです。


特に、賃貸併用住宅は全体のボリュームが大きくなるので、
より借入がしにくくなるという現象が起こります。

そのため、住宅ローンでの賃貸併用を検討されている場合は、
持ち物件の規模が大きくならないうちに、購入するのが良さそうです。


住宅ローンが与信を毀損するという話もありますが、
実際に、住宅ローンを返済中でも収益物件を買ってる人は多いです。



明日は大阪セミナー。

明日は、日本エコシステムさん主催のセミナーがあって、
久しぶりに大阪へ行きます。


まだ申込できるのかな・・。

よく分かりませんが、こんな感じで、案内されてました。

当日は、ぼくが実際にやった空室対策事例を、ご紹介します。

リフォームや募集ツール作成などではなく、
管理会社さんに仕掛けた心理戦について詳しく話します。


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【大阪会場】
日程:7/27(土)13:30~(受付13:10~)
寺尾 恵介氏(アパマン経営「空室対策セミナー)
会場:ヒルトン大阪 10階 「京都の間」
住所:大阪府大阪市北区梅田1-8-8
交通:JR「大阪駅」徒歩2分
阪神電車「梅田駅」徒歩1分、
阪急電車「梅田駅」徒歩7分
地下鉄四ツ橋線「西梅田駅」徒歩1分、
御堂筋線「梅田駅」徒歩5分
アクセス: http://hiltonosaka.com/access/index.html
定員:30


【タイムスケジュール】
13:10 受付開始
13:30~15:00 アパマン経営セミナー
15:10~16:40 太陽光発電セミナー


===================

セミナーの詳細・お申込はこちら▼▼
▼7月27(土)大阪会場お申し込み(講師:寺尾恵介氏)
https://ssl.formman.com/form/pc/DBwExgP4XbYF98BG/



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今週やった不動産投資活動としては、

・北陸の管理会社さんに、アポイントやお迎えのお願い。

・こっちの不動産会社さんと、新宿の思い出横町で飲み会。

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・富山市内のRCマンションの2度目の買付。

・横浜の区分マンション2件に入れた買付の結果確認→ダメ。

・富山市内の不動産会社さんにアポイント(未訪問の会社)

・石渡浩さんの事務所に行って情報交換


などです。


石渡さんの事務所の書籍がすごかった。( ̄Д ̄;)

見えている本の奥に、もう1列ぎっしり入ってます。

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条件が悪化していく取引。

肉を食べるだけでなく、早くもお酒を飲んじゃいました。(^^;)

事務所の隣のバーに、
拳銃(ライフル)の形をした瓶に入ってるお酒がありまして、

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銃を撃つような感じで、グラスに注ぎます。

中身はテキーラで、特に美味しいという訳ではないのですが、
なんか珍しいので飲んでしまいました(笑)

130724001.JPG
すごい注ぎにくそう・・。


さて、今回参加した「成功の9ステップ」とは違うのですが、
ジェームス・スキナーさんのセミナーに参加した際に、
ビジネスをテーマにしたところで、とても良かった「格言」があります。

それは、

「だんだん条件が悪くなっていく取引からは、逃げる」

というものです。


いったん合意した契約内容なのに、変更を主張されたり、
最初はとても良い提携話だと思えたにも関わらず、
打ち合わせをする度に、実態が乏しくなっていくような場合ですね。

不動産投資でも、時々あります。


一番多いのが、「決済日を遅らせる」というものです。

よほど低い入居率の物件でない限り、売主は
「売れることが確定した上で、決済はできるだけ先延ばししたい」
と思っています。

決済が長引けば、それだけ家賃が入ってきますので、
ある意味、当然の思考パターンですよね。( ̄ー ̄)


ぼくは最初に購入した木造アパートで、
契約書に書かれた引渡期日を、1ヶ月も延ばされてしまったことがあり、
それ以後は、そういうことが発生しないようにしてます。


普通の売買契約書には、

「甲または乙が上記の内容が履行しない場合、
相手方は一定期間の催告をした上で、契約を解除することができる」

なんてことが書いてありまして、
一定期間がいつなのか、明確な規定がなかったりします。


なので、ぼくが物件を購入する場合は、
引渡の期日を、融資特約による解除期限からできるだけ近い日にして、
融資が通ったらさっさと購入できるようにします。


決済が引き延ばされそうな物件の場合は、

「甲(売主)の事情で、引渡が遅れた場合、
遅延期間中の賃料相当分を、違約金として乙(買主)に支払う」

というような特約を付けることもあります。


ただ、ぼくが買う一棟ものマンションについては、
空室が多い物件であることがほとんどなので、
売主さんはむしろ「早く引き取ってほしい」という感じです。

既に入居者がいる区分マンションは、
経験上、引き延ばされそうになる確率が高いです。


区分の売主さんは、小規模の大家さんであることが多いので、
物件を買うのも売るのも慣れていません。

なので、問い合わせや内見がが増えて、売れそうな気がしてくると、
欲張って値段を上げようとするような人もいます。


そういう売主に当たってしまった場合、
ある程度の交渉はしますが、さっさと身を引くことが多いです。


何とか取引をまとめようとして、ギリギリの線で譲歩してあげても、
さらに追加の条件改悪が出てきたりで、
結局まとまらず、時間と労力のムダになるからです。

まさに、ジェームスさんの格言通りですね。ε= (´∞` )


逆に、良い結果になる取引は、
最初から最後まで、驚くほどスムーズに行くものですし、
途中で条件がよくなったりさえします。


物件の倉庫から、売主さんが買いだめしてあった
コンロや電灯などの消耗品ストックが、たくさん出てきたりとか、

携帯アンテナの収入があることを、決済直前に思い出し、
思いがけず利回りが上がってしまったりとか。


途中でぐちゃぐちゃしてくるのは、不幸の前兆。
良さそうに見える取引でも、執着しないようにしましょう。



自分の「基準」

鴨川のセミナーから帰ってきました。
基準の高い毎日を送ろうと、気持ちを新たにしています。

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ホテルからの眺め。海がキレイでした☆


ジェームス・スキナー氏のセミナーや著作には、
よくこの「基準」という言葉が出てきます。

人生は、自分に課している「基準」がどれくらいかで、
質も成功度も決まってくる・・というものです。


「普通の生活ができればいいや」というくらいの基準だと、
仕事や投資を頑張って、普通以上の生活をしようとは思わないでしょうし、
「生きていければいいや」くらいまで基準を下げれば、
ニートになったり、生活保護のお世話になったりかもしれません。


ホームレスの人は「死ななきゃいいや」という基準を持ってます。

自分に課す基準。とても大事な要素ですね。


さて、そんな自分の基準ですが、高利回りであっても、
「入居率は常時90%以上」という基準を持って運営しています。

一瞬であっても90%を下回らない運営ですので、
平均入居率は94~95%くらいになります。


今日時点での入居率は、

富山マンション 15/16
金沢マンション 26/28
加賀マンション 17/19
区分いろいろ  8/8

ということで、71戸中空室は5戸ですので、
現在の入居率は92.9%ということになります。
あまり高くもないですが、基準以上です。


ただし、サブリース中で手が出せない、
5月に購入した能美マンションは、42戸中12戸空き。

利回りが高かったので、今の入居率でもCFは出ますが、
基準以下なので、かなり恥ずかしいです。( ̄△ ̄;)


人気ブロガーの赤井さんは、ぼくと同じくらいの入居率で、
「落ち着かない」ということを書いていますので、
この部分については、ぼくよりも高い基準だということですね。

もっと頑張らなければ。。


そのほか、自分の不動産投資に課している「基準」には、
どのようなものがあるかというと、

・売主さんより上手に経営しなければならない。
・支払うお金は、筋が通ったものでなければならない。
・自分にだけ一方的にメリットのあるお願いをしてはいけない。
・滞納者に感情を乱されてはならない。
・管理会社さんから見て、トップクラスの大家でなければならない。
・あらゆる違法・脱法行為をしてはならない。


などなど、いろいろあります。

高い基準を持って、カッコイイ不動産投資をしましょう☆


ベジタリアン生活開けの食事は、焼き鳥にしてみました。(=´∇`=)

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今日から9ステップ。

今日から、千葉の鴨川で9ステップセミナーです。

6時から東京駅発の専用バスに乗るのですが、
会場に着くのは8時過ぎ。かなり遠いところです。

成功の9ステップ ライブセミナー


不動産投資業界でも、かなり知られるようになりましたが、
9ステップセミナーの特徴としては、

・朝はフルーツのみ。あとはベジタリアン食。
・9時から深夜1時過ぎまで、食事以外はぶっとおし。
・火渡りや板割りなど、危険な演習も多い。
・セミナー最終日に、喫煙者を罵倒しつづけるという演習がある。

というものがあります。


最後の演習は、参加してみないと伝わりにくいのですが、

「てめー!禁煙する気あんのかよ、ばかやろー!」
「タバコを吸うヤツなんか、人間のクズなんだよ!」
「辞められる訳ねーだろ。お前みたいな軟弱野郎にな!」

というような罵声を、集団で浴びせ続けるのです。

ぼくは喫煙者だった時代はないのですが、
この演習は、喫煙者だけでなく罵倒するほうもかなり辛いです。

だって、別にその人のこと嫌いじゃないですからね。(。>_<。)


ただ、火渡りや喫煙者罵倒など、全ての演習には意味があり、
最初に参加して6年経った今でも、しっかり記憶に残るものです。


そんな感じの9ステップセミナー。
次回は11月に開催ですが、既に席が埋まりはじめています。
ぜひ参加されることをお奨めします。

成功の9ステップ ライブセミナー


さて、その9ステップ期間中にも、
買付を入れている2件についての進捗状況を確認したり、
翌週から大阪、福岡、北陸と出張なので準備したりと、
なかなか忙しいものがあります。

セミナーが深夜1時に終わってからも、
しばらくお仕事になりそうです。



先週末の活動。

直前まで気づかなかった3連休でした。

ハッピーマンデー法案で、月曜祭日が増えたのはいいんですが、
年によって祭日が違うのでややこしいですね。(^^;)


まず、土曜日は宮田和幸さんが主催する格闘技イベント、
「BRAVE FIGHT」の観戦でした。

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本気で戦っている(当たり前ですが)選手を見ると、
自分も頑張ろうという気持ちになってきます。

仕事が多少忙しくても、痛い思いをする訳ではないので、
格闘家の方に比べればぬるい世界ですね。


翌日は、ぼくのミニセミナーがセットになった、
不動産会社さん主催の、懇親会に参加。

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非常にビジネス色が薄い(良いのか悪いのか・・)セミナーで、
どこの会社が主催してるかも分からないほど、
主催者さんが話をしている時間が、短かったです(笑)

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最近は、集客のためにセミナーを開催する企業が増えまして、
無料または低価格で、良い話が聴ける機会が頻繁にありますね。

バックエンドの商品やサービスは、客観的に判断して、
良いものは買えばいいし、悪いものは容赦なくスルーすれば良いです。


ただ、例えば第一部が著名な大家さんの講演で、
その後で、主催会社さんの説明・・というような企画の場合に、
一部終了時に退出するようなのは、マナー違反だと思います。


ぼくが携わってる不動産投資エンカレッジは、
バックエンドのない純粋なセミナーや教材を、製作・販売しているので、
今まで以上に、高品質なものを提供していかなければいけません。


今週は、明後日から鴨川(千葉)で、
ジェームス・スキナーさんの「9ステップセミナー」に参加します。

ベジタリアン&水の大量摂取&睡眠3時間生活の前に、
しっかりお肉を食べて行こうと思います(笑)


新千歳空港の中のお風呂施設。

ちょっと前の話になりますが、JREC事例研究会に参加した際、
新千歳空港にこんな施設があることを発見しました。

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新千歳空港温泉 万葉の湯


いまや、空港に入浴施設がある時代のようです。


初めて成田空港に行った際に、シャワールームがあることに
かなり驚いたものですが、今度は完全にお風呂。
しかも、温泉のお湯を空港まで運んでいるという充実ぶり。

横浜にも、万葉倶楽部という施設がありますが、
そことほとんど同じ構成になっていました。空港なのに。


「そこまで余裕を持って、空港に来る人も少ないのではないか?」
とも思いましたが、館内はまさかの満員。

お食事処で、完全に宴会モードになっていたり、
休憩室でいびきをかいて爆睡していたり、
どうやら、飛行機に乗る予定がない人も相当数来ているようです。

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休憩室には、たくさんマンガ本がありました。


時間がなかったので、1時間も経たずに退館しましたが、
お風呂に入ってから飛行機に乗ると、さっぱりして寝やすいです。


空港から遠いところに住んでる道内の方は、
ここで一泊すれば、早朝のフライトも負担なく選べますし、
幅広く活用できそうだと思いました。

成田空港の中に、こんな施設ができたら、
周辺の高いホテルは、かなり困るのではないでしょうか。


地元の著名人とタイアップ。

先週末の事例研究会は、全国のJREC支部の方が、
いろんな切り口でセミナーをしてくれました。


その中で特に参考になったのは、

「地元の有名企業とタイアップして、プロデュース賃貸を作ろう」
という事例発表でした。

アパレル会社やカフェなど、比較的オシャレな業種であったり、
有名な家具屋さんとタイアップすることで、
物件のイメージを劇的に上げ、テレビや雑誌などの露出を増やす戦略です。


タイアップのためには、ある程度の規模が必要なので、
管理会社さんを巻き込んでという話になりますが、
メディアを巻き込んだ、超強力な物件PRができることになります。

これは素晴らしい・・・ (* ̄ー ̄)ニヤリ。


そこで、まだ10室以上の空室を抱える、
能美マンションでタイアップをしようと考えた訳です。

能美市の有名人といえば、もちろん・・







ウィィペディア掲載画像。


この人を置いて、他はあり得えません。



ご快諾いただいた暁には、
ぼくのマンションはさしずめこんな感じになることでしょう。



illust3594.png



とはいえ、相手は国民栄誉賞も獲得された、
能美市や石川県だけでなく、日本の英雄とも言える人です。

ご本人に賃貸物件のデザインを頼むなんて、さすがに無謀すぎます。
市役所のデザインだって引き受けてもらえなさそうです。


しかし、お腹が空いたので外出したところ、
松井選手を会社のPRに活用し、大成功した会社を思い出しました。





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ゴーゴーカレー(株式会社ゴーゴーシステム)です。




同社の社長(石川県出身)が、松井選手の熱狂的なファンということで、
お店を挙げて松井選手を応援し続けています。

その徹底ぶりは素晴らしいものがあり、事情を知らないお客さんが、
「松井選手公認カレー」ではないかと勘違いするほどです。


具体的には、

・社長がメディアに登場するときは、常に松井選手のユニホームを着用。

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・店内BGMは松井選手の応援歌がエンドレス。

・松井選手がホームランを打つと、トッピングサービス券が配られる。

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・店内には、松井グッズがいっぱい。

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・ゴーゴーカレーという店名も、松井選手の背番号「55」から。


しかも!!

ウィキペディアによると、同社及び社長個人と、
松井選手とは、特に関係がないそうです。。(笑)


まとめると、

・応援している!というスタンスなら、
 知名度の営利目的活用も、かなり大目に見てもらえる。

・そのためには、心からその人物を敬愛しないといけない。

ということでしょう。


20年以上(松井選手が現役の間ずっと)中日ファンだったので、
ゴーゴーカレーの社長のようになるのは、
ちょっと難しいかもしれません。


札幌行ってきました。

昨晩、札幌から帰ってきました。

過ごしやすさを期待して出かけたのですが、
思ったより蒸し暑く、こっちにいるのと変わらない感じで、
毎日Tシャツをびしゃびしゃにしてました。(^^;)


さて、JREC事例研究会の内容ですが、
「ミニコミ誌の活用」「地場企業とのタイアップ賃貸」など、
今回も役立ちそうなお話を伺えました。

「どうやったら自分の物件に使えるか」をしっかり考えて、
少しずつ応用していこうと思います。


夜は、地元名物のジンギスカン&サッポロビールで懇親会。
昨年(沖縄)に引き続いて、屋外の開催でした。

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自ら肉を焼き、参加者にふるまう代表理事の浦田さん。

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一次会のあと、札幌の参加者さんに教えてもらって、
すすきのの居酒屋さんに行ってみました。

この刺し盛りが、980円!!130708003.JPG


コスパや近海魚のおいしさは、北陸も負けてませんが、
北海道は獲れる種類がダントツに多いですね。

海さくら 都通店

誕生日に行くと、年の数だけ手羽先がもらえるそうです(笑)


これから札幌へ。

おはようございます。
今日は、JRECの事例研究会に参加するために、
9時過ぎの飛行機で札幌に向かいます。

130706000.png

第4回 全国事例研究会(札幌)


開催場所は毎年違っていて、
これまで、東京→広島→沖縄→札幌という順序だそうです。

普段のセミナーでは採り上げられないテーマが多いので、
第2回の広島開催から、ずっと参加しています。


夜はジンギスカンで懇親会ということで、こちらも楽しみです☆
早く夜にならないかなぁ・・(=´∇`=)


買付け玉砕→別のに買付け。

ちょっと前の記事に書いた区分マンションは、
あっさりと買付が却下されてしまいました。ε= (´∞` )


融資特約なし、瑕疵担保免責、いつでも決済可能

という、売主さんの気持ちが動く条件を毎回出してるので、
大きな価格交渉でなければ、ほとんど通ります。


今回は200万円程度と、大きめな指値が必要な物件で、
本来でしたら、買付を入れずに見送るようなものだったのですが、
問い合わせをした不動産会社さんが、

「●●万円くらいだったら通ると思いますよ」

と推してくれたので、買付を入れたという経緯です。

・・・で、検討もされずに玉砕。


元付業者さんなのに、全然売主さんのこと分かってないなぁ・・と、
買付を作成してFAXした時間のロスが痛かったです。

以前にも、買付を通したあとで売り止めになってしまったり、
売値が途中で上がったりしたことがありました。
元付けさんのグリップ度合いは、買う側にとってはとても大切ですね。


懲りずに、別のマンションに買付を入れました。
今度は100万円の価格交渉中。

130704000.png

建物の外観写真も、なんか同じように見えますね(笑)


今年中に、区分をあと2戸買おうと思ってまして、
それなりの家賃のものを買えれば、
区分から入ってくる年間家賃収入が、1千万円になります。


2戸買って、ようやく10戸。

2千戸買った、水永さんにはとても追いつけません。
っていうか、日々離されていますね。

130625000.png

【無料】お金の教養フェスティバル2013


先週末の話(飲み会とセミナー)

先週の土曜日、メルマガ飲み会を恵比寿で開催しました。

30名近くの方に参加いただき、
馬刺しやさくら鍋、馬肉ステーキなどを堪能。(=´∇`=)

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恵比寿 ばくろう(馬喰ろう)


横浜だったら、事務所のすぐ近くにある
ここのお店が、美味しいと思います。


翌日の日曜日は、ぼくの誕生日だったのですが、
都内に泊まってそのまま、セミナーの講師をさせていただきました。

藤山勇司さんとのコラボ企画ということで、
資料もしっかり作り込み、初めてのテーマでお話しました。

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融資については、「アパートローン」などの定型商品と、
「プロパーローン」と呼ばれる普通の融資を、
混同して考えてしまうことが、上手くいかない大きな原因のひとつです。

ふたつの違いと、それぞれの活用法について熱弁しました。(`ヘ´#)


藤山さんは、こんな感じでもっと本質的なお話。

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融資って、裏技がある訳でもないし(あっても違法だし)、
突き詰めると、当たり前の話になってしまうことが多いですね。

ある程度の規模を持ってる投資家さんどうしの会話では、
融資の話というのは、意外と話題にならないものです。


今週は、来月の北陸行きについて日程調整と、
区分の購入を進めたり、収支レポートを作ったりします。