規模を落として競争優位に立つ戦略
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今週、ぼくのところに過去にやりとりのあった不動産会社さんから、公開前の売り物件情報が合わせて3件来ました。
そのうち2件は十分に検討できる水準でしたし、実際に１件は買付を入れて購入に向けて進んでいます。
四六時中ポータルサイトを検索しまくって見つけた物件も、今回のように勝手に向こうからやってきた物件も、同じように家賃が入ります。
毎週がこんな感じだったら、あっという間に規模数倍です。。笑
◆良い情報が届きやすい投資家さんとは？
「2年に1回の頻度で、購入できるレベルの売り物件情報を紹介してくれる」という不動産会社さんを10社確保しておけば、年に5つも新規の購入ができることになります。
不動産会社さんときちんと繋がっていることの威力は凄まじいものであり、投資家としてはぜひ（相手の会社にとっての）優先度の高いポジションを目指したいところです。
好かれる投資家さんについて、下記のツイートをご覧ください。
◆不動産会社に好かれる投資家さん
・・は「どんなダメ物件でも買ってくれる人」ですが、それだと成功しないので以下のような要素を備えた人。
・購入条件が明確
・それが現実に「たまには出る」レベル
・決断が早い
・融資の目処がついている
・どうでもいい質問をしない
・仲手を値切らない— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) October 16, 2020
良い情報がたくさん来る投資家さんは、やはり「業者さんに好かれる」ことが必須です。
日本語的に「良いお客さん」という言葉は、値段や条件を気にせずホイホイ買ってくれるような意味合いがありますが、そうじゃなくリスペクトを伴った「良い顧客」であることが、特別の情報ゲットにつながります。
◆融資の目処＝競争優位
ツイートに書かれているようなことは、過去にも似たような話をしていますので詳細の説明は不要かと思いますが、「融資の目処がついている」というのは強いインパクトがあります。
狙っているスペックの物件を現金で買えるような状態であれば、実際には融資を使って購入するのであっても、かなり優先的に情報が来ると思います。
3千万円の現金を持っているような人が「2500万円以内の平成築までのアパートで、高利回りのものがあったらキャッシュで買うんで紹介して下さい」というような話をしたら、そういう物件を扱っている業者さんは高確率でその人を記憶に留めると思います。
なぜかというと、3千万円のキャッシュを持っている人は通常そういうボロアパート系を買おうとしないからです。
自分の場合も、一応いつでも拠出できるお金が数千万円はあって、買おうとしている物件が高くても3千万円くらいまでの区分（平均は1700万円くらいです）ですから、キャッシュで買わないにしても融資特約をつけるようなことはありません。
区分を買おうとしている人の中では自分の資産背景は強い方なので、上述のようにポンと紹介案件が来ることがある・・ということなのでしょう。
◆身の丈を伸ばすか、そのままか
このように多くの投資家さんは一般的に「融資が通るかどうか分からない」くらいの物件を狙う傾向がありますから、融資の目処がついていることは競争優位につながります。
ファミリータイプではありませんが、優れた1Rマンションを現金で50戸以上購入されている芦沢さんの本を読むと、懇意にされている業者さんが何社もあるんだろうということが垣間見えます。
キャッシュでポンポンと買ってくれる訳ですから、そりゃSクラスの上客だと認識されているでしょう。 ※ちなみに、芦沢さんの本はエクセルでの投資分析に多くのページを割いており、誌面はシミュレーション表だらけで本を横向きに持つ時間が長いです。
背伸びを続けて限界に挑み、ご自身の「身の丈」そのものを伸ばしていくような規模の拡大は格好いいとは思いますが、少し目線を落としてみると楽で効率の良いフィールドが広がっているはずです。
ただし、激安戸建系の投資はまた別次元の競争が繰り広げられていますし、そもそも融資を使って買うことが想定されていませんので、いくらキャッシュを豊富に保有していても有利にはなりません。
マメさと現地までの移動スピードのほうが大事です。
