原作もテレビアニメも観たことがありませんでしたが、あまりの流行りに「ものは試し」と思って鑑賞した「鬼滅の刃」。確かに迫力があって面白かったですね。

複雑な名字や柱、上弦下弦、日輪刀などのネーミング、全集中の概念など、随所に工夫がされていると感じました。映画館では、ちびっ子がワンワン泣いていました。

さて、アニメが流行ると必ず出てくるのが「実写化」の話。

これはいけません。目先のお金に企業の目がくらんで、黒歴史を製造してしまった事例は枚挙にいとまがありません。

◆安易に使われる「確定」という言葉

人は同じ過ちを繰り返します。こちらのツイートをご覧下さい。

◆人類が何度も繰り返す過ち

・宗教やイデオロギーの対立
・ 過剰な排他意識と差別

・人気アニメの実写化

・「確定利回り」という言葉を信じる
・「想定家賃」を信じる
・「家賃-返済」をキャッシュフローだと勘違いする

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) November 5, 2020

「ＮＯ実写化」を唱えるためのツイートではありますが、後半は不動産のことを書いてます。

地主さんが入居の決まらないアパートを建てさせられたり、近くはかぼちゃの馬車でサラリーマン投資家さんが派手にやられたり。人が何度も繰り返す失敗は、ツイート中の3つに気をつければ高確率で回避できるものです。

まず「確定利回り」という言葉。

そもそもこの言葉は、不動産ではなく債券やファンドなどの一部金融商品に対して使われるもので、不動産では基本的にありえない概念です。

しかし、賃貸経営に不安がある地主さんなどに向けて「サブリースだから利回りが確定しています」というようなトークで、割高な建築を受注してきた企業は数知れず。

家賃が確定していないんですから、利回りも確定しないのはちょっと考えれば分かりそうなものですが、アニメの実写化と同じで人は歴史に学びません。

◆なぜ「想定」を確認しないのか

想定家賃を鵜呑みにする人が多いのも、失敗七不思議のひとつです。

これが、例えばコンビニやフランチャイズの飲食店を新規で開業するとか、不動産関連でいえばコインランドリーの提案を受けているならまだ分かります。

本部の人が持ってきた提案書に、それっぽい売上予測がグラフ付きで記載されていれば、それなりの信憑性を感じてしまうのも仕方ありません。こちらで検証することも難しいですしね。

しかし普通の住宅の想定家賃は、ポータルサイトを使っていくらでも調べることができます。

数分でできる確認作業を怠り、ふかしまくった想定家賃を信じて、一見高利回りに見える新築アパートなどに手を出してしまう人は後を絶ちません。

最近では、再建築不可の土地建物を購入してから但し書きの申請をして土地の価値を上げる・・というスキームで失敗している人が増えているようですが、これも事前に「建築ができる場合の土地相場」を不動産会社さんへのヒアリングで確認しておけば済むことです。

（このスキームや会社・代表者については、また別の機会でお話します）

ぼくは特例で一括償却が認められていた時期に、野立ての太陽光パネルを４機購入していますが、業者さんが持って聞いた提案書の数字はちゃんとチェックしました。

日照時間は気象庁のホームページでかなり詳しく調べることができます。

使われるパネルの性能などは、メーカーのホームページで確認するなど、高い買い物に相応なリサーチはすべきかと思います。

◆無知な人からお金を吸い取るビジネス

家賃から返済を引いたらキャッシュフローだというようなレベルの話は、もはやこのブログの読者さんにはする必要がありませんが、不動産経営の「経費の高さ」についいては、まだまだ一般の認識が低いようです。

不動産投資でのいろんな失敗の中で、経費の読み誤りはダサい部類のひとつです。

※参考記事：「こんな経費、知らなかった」という失敗

上述の再建築不可スキームに限らず、不動産の世界では顧客の無知を利用して法外な利益を上げようとする人が次々に現れます。

現れては消えていく不動産テックと違って、情弱な人たちのお金を吸い取ろうとするこのような会社は、それなりに儲かって存続してしまうからタチが悪いです。