不動産購入の7ステップ（順序が大事）
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不動産投資をそれなりに継続できている人の「スタートの切り方」は
・とにかく色々活動してみて、成功ルートを見いだした
・メンターのような人がいてそれに従った
・業者さんの言うとおりに薦められた物件を買った
の3パターンに分かれるのではないかと思います。
自分の場合、スタート時は「とにかく活動」で、3年目からサラリーマンを辞めるまではメンター的な人の投資法を真似していました。
◆貯金から逃げないためにも、まず貯める
不動産投資の「ステップ」についてのツイートをご覧下さい。
◆ゼロからの不動産投資7ステップ
1. お金を貯める
2. 全般的な勉強をする
3. 先を行ってる大家さんに話を聞く
4. スタンスを決める
5. スタンスに応じた勉強をする
6. 業者さんに連絡を取って会う
7. 物件を多く見て目を養う順番には意味があります。特に貯金と勉強。
— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) November 14, 2020
これは、ぼくが「知識もお金もゼロの状態だったら、どうするか」を考えた7つのステップですが、順序や項目には意味があるのでその解説をさせていただきます。
まず、何をするにもお金を貯めることが大切です。手元にお金がないと、どれだけ勉強をしようと不動産を見にいこうと、物件を買うことはできません。
「勉強をしながらでもお金は貯められる」
「最初に成功している人の話を聞いてイメージを描きたい」
というような人はいると思いますが、まずは何も考えずに貯めることが大切です。
お金を貯めるという行為は、苦手な人にとってはかなりの苦行です。しかしその貯蓄は、不動産を購入するための最重要ステップでもあります。
本を読んだりセミナーに出たり、たまには業者さんの話を聞いてみるといった行動は、苦手な「貯蓄」に比べるとかなりハードルが低く、ぼくがよく言う「やってる感じ」を得ることができてしまいます。
畳水練の活動で貯蓄から逃げないためにも、最初にまずお金を貯めてください。
◆貯金がないとスタンスも決められない
また、成功大家さんに話を聞こうにも、業者さんに相談しようにも、まともな貯蓄がないような人が有用なアドバイスを得られるようなことはありません。
貯金が100万円しかない人に、「じゃあまず800万円貯めて、こういう物件を買うといいですよ」みたいな話をしても意味がないからです。
で、お金を貯めて基礎的にな知識（不動産投資はどういうものか、というレベル）がついたら、現役の投資家さんに話を聞いてみると良いでしょう。
チャレンジ面談のようなところでもいいですし、ぼくはメルマガ読者さんとの飲み会を定期的に開催しているので、そういう「ざっくばらん」な感じで話を聞ける機会を活用してみてください。
いろんなことを言う人がいますが、その次のステップである「スタンスを決める」ための情報を収集するのが目的です。
◆不動産投資の世界は広い
投資スタンスの重要性は何度も繰り返しお話しています。
不動産投資の世界は広く、手当たり次第に手を出すよりも分野を絞り込んだ方が成功の可能性は上がります。また、それぞれのスタンスを突き進んでいく上で必要な知識も大きく違います。
だから、「全般的な勉強」のあとで「スタンスを決めて」、その上で「必要な勉強を追加でする」のです。
例えば、中古高利回りアパート系で最も必要なスキルは、「建物の調査」と「入居付け」です。
しかしその2つは、新築アパートを買う場合にはあまり必要なかったりします。新築の場合は市況のリサーチと、販売業者さんをどう見極めるかが大事です。
最初から全てを学ぼうとするのは「そこまで頑張りが続く人は少ない」のと「むしろ勉強が目的になってしまう」という2つの理由からオススメできません。
◆業者さん訪問はスタンスが決まってから
投資スタンスが決まり、その分野の知識がある程度習得できたタイミングで、満を持して業者さんを訪問してみましょう。
どの会社も不動産を売るプロですから、それぞれが売りたい分野の物件を華麗なセールストークで売り込んで来ます。
スタンスが決まっていないと、区分の会社に行けば区分が欲しくなり、崖地の狭小新築アパート（家賃モリモリ）でも、「ヨコハマで高利回り」という言葉に釣られてしまいます。
そして、あとは場数です。たくさんの物件を収支シミュレーションと照らし合わせながら調査し（これはネット媒体などの机上調査と、現地調査の両方を含みます）、自分の中で良質な物件を見極められるようになれば、あとは融資をつけて買うだけです。
スタンスを決める段階で、どんな物件であれば融資がついて買えるのかは把握しているはずなので、融資審査に何度も落ちて活動が停滞するようなことはありません。
融資がぜんぜん通らないのであれば、スタンスが間違っているので4または3に戻って下さい。
現実の成功者は、トライ＆エラーを繰り返して道を見いだした人が多いです。しかし、同じ方法で「道を見いだせず」挫折してしまった人は、それ以上に多いのが現実。
昔と違って、成功ルートがある程度確立されている時代ですから、そのルートをきちんと通るのが賢いやり方ではないかと思います。
