アベノミクスやオリンピック誘致、東京への一極集中の加速などで首都圏の住宅価格は上昇を続けています。

こんな感じのニュースを見る機会も多いかと思います。

買いそびれてしまった人や買えない人たちが「今に暴落する！」と心待ちにしていたりしますが、残念ながらそういう現実は来なさそうです。

◆自宅の「含み益」を利益確定させるには？

良い時期にマイホームを購入できた方は、自宅が値上がりしていたり、そうでなくても価格がほぼ維持できていて実質無料で住めていたりする訳ですが、不動産投資と同じく自宅も売却しなければ値上がり利益を享受することができません。

東京の自宅を売って地方に移住するならよいですが、同じ東京エリアで住み続けるような場合は次に住むところが必要です。

売却で得られたお金を、そのまま次の家に突っ込んでいては意味がありません。

ぼくは残念ながらずっと賃貸住まいですが、含み益のある自宅を保有していたら確実に売却していると思います。こちらのツイートをご覧下さい。

都区内で購入後10〜15年くらいの管理の良い分譲マンションに住んでる方は、残債がある程度減ってる上に買値以上で売れる可能性も高いです。

いったん売ってキャッシュをガツっと増やし、賃貸仮住まいしながらお買い得な中古マンションを数年以内に見つければ、住宅ローンの「ヤドカリ投資」成功です。

— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) September 16, 2020

自宅を売って、またすぐに買おうとするから上手くいかないのであって、数年間（最大で）賃貸に住むつもりがあれば、その間にまたお値打ちのマイホームを購入することができるでしょう。

◆賃貸住まいをしながら売り物件を探しまくる

自宅を売却したあと数年間の仮住まいは、価値観に合わせてなんでも良いでしょう。

東京一等地の利回りは3～4％。利回りの低い家を借りていると、なんとなく得した気がするのが不動産投資家というものです。

または、売却で得られたお金で小ぶりの一棟アパートを購入し、そこから得られる家賃の範囲内で賃貸住宅に住むのもありです。（自宅を買う気がなくなってしまうかもしれませんが・・・）

次を買うという場合は、仮住まい脱却を目指して売り物件をチェックする日々が始まります。不動産検索を日課にして、相場観を養うことが大切です。

まず、アットホームでエリアや面積などの条件を検索し、お知らせメールが届くように設定します。

同じように、健美家や楽待などの収益物件ポータルサイトでも検索をして、新着お知らせメールが届くようにします。

◆見続ければ「お買い得物件」はすぐに分かる

アットホームで毎日新着をチェックしていくと、数ヶ月経てば価格とスペックを見て「いつもより安い」という売り物件を見抜くことができるようになります。

安い理由はおそらく「売主居住中」「リフォーム未実施」のどちらか。こういうのは、自分たちが住むためにリフォームをする費用よりも安い価格設定になっているので、お値打ちな物件を買うきっかけになります。

また、所有者居住中で売りに出ているマンションや戸建は、売主さんが次に住むところが決まっていることが多いです。

マンション住まいの方が戸建を契約していたり、伴侶に先立たれたお年寄りが老人ホームの入居を予定していたり。そういう方は自宅を早く売却しなければならないため、安く購入できる可能性が高いでしょう。

◆賃貸中の戸建やマンションはいつも安い

収益物件で賃貸中の分譲マンションや戸建を探して購入し、借主さんが退去したら自分が移り住むという手は、自宅を確実に安く買う方法のひとつです。

賃貸中の売り物件は、実需向けリフォーム済み物件の2～3割安く売られています。

いつ退去するか分からないという不確定要素はありますが、いざとなったら更新時に家賃をぐっと上げる通知を送りつつ、「退去の場合は敷金を全額返します」とオファーすれば更新されない確率が上がります。

このような方法で自宅を安くゲットできれば、「持ち家→賃貸仮住まい→持ち家」の過程を経て、1千万円単位の現金が手元に残ったり、同じ値段でグレードの高い家に住めるようになったりするでしょう。

大切なのは「次の家が相場より安く購入できるか分からないけど、仮住まいの家賃は払わないといけない」という一定のリスクを引き受けることです。

そのリスクこそが利益の源泉になる訳ですが、不動産投資家であれば全く問題ないレベル。自宅という含み資産をうまく現金化し、資産を拡大させるスキームを実行するなら今はベストのタイミングではないかと思います。