借入割合は「下限」があるという話

2020年9月23日

いやー、ほんとに必須ですね。

自己資金。

 

LTV100はやりませんよ、1割は出して下さい・・という感じでフルローン時代が終わったなぁというのが去年の始めくらい。

そこから融資割合はどんどん厳しくなっている印象で、最近では2~3割は当たり前。新築であれば「土地はキャッシュで」なんて言われることも増えています

土地はキャッシュで・・・って要するに「地主さんにしか融資しません」という意味ですからね。

 

本当に銀行と来たら速度違反と徐行の繰り返しです。

制限速度ちょうどの安全運転をしている期間は極めて短いと思いませんか?

 

◆「梃子」がどんどん短くなっていく

自己資金を拠出する割合が増えるということは、家賃収入に対する返済割合が低くなるということで、確かに返済に対する安全度は上がります。

しかし、それ以外の投資指標は基本的には悪くなることが多いです。

 

不動産が他の投資に比べて優れていることのひとつに「レバレッジ効果」があります。

借入の活用度合いが低くなれば、それだけ他の投資に比べての優位性が減ることにもつながる訳です。シミュレーションを見てみましょう。

 

◆投下した自己資金をいつ回収できるか

投資指標の勉強でよく出てくる事例「物件X」


・購入総額(諸費用含む) 1億円
・借入金額 9千万円 金利2% 30年元利均等返済
・ネット利回り7%


 

諸費用を含めた購入金額の90%を借りていますので、実質的にはフルローンに近い融資条件です。

この場合、年間の返済額はほぼ400万円ですので、税引前キャッシュフローは300万円となります。

CCR(Cash on Cash Return)はキャッシュフローを自己資金拠出額で割って算出しますから「300万円÷1千万円=30%」ということになります

投下した資本を3年ちょっとで回収できるという計算ですね。投資信託などでこの水準を超えるのは極めて難しく、これが不動産投資の魅力のひとつだと思います。

 

では、この前提が崩れて30%の自己資金を入れることになったらどうでしょう?今の融資姿勢と近い数値です。

年間の返済額は310万円に減ります。キャッシュフローは390万円に増えて、確かに返済の安全度は圧倒的に高くなりました。

 

しかし、CCRはどうでしょうか。「キャッシュフロー÷自己資金」ですから、「390万円÷3千万円=13%」にまで下落してしまいました。

これでは自己資金の回収に8年近く掛かってしまう計算です。投資のスピードがかなり落ちてしまいますね。

 

◆返済年数も短くなっている

上記のシミュレーションでは30年の返済を想定しましたが、こちらも最近は「法定耐用年数で完済する」ことが求められており、長期のへ借入が難しくなっているようです。

では、上記自己資金30%の事例で返済が20年になったらどうでしょう。年間の返済額はぐっと増えて425万円になりました。キャッシュフローは大分減って275万円です。

これでも「自己資金1割、30年返済」のキャッシュフローと年間25万円しか変わりませんね。

銀行としては、借主に自己資金をたくさん出してもらうことで、返済の期間を縮めても融資の安全率をキープできる訳です。

 

しかし、投資指標としてはイマイチどころではありません。

CCRは「275万円÷3000万円=9.1%」まで低下し、もはやその辺に売ってるアパートの利回りくらいの数値になってしまいました。

ムリして融資を受けなくても、3千万円で利回り高めの小ぶりのアパートをキャッシュで買ってしまった方が、自己資金に対する利回りは良いということになります。

 

これ以上は計算しませんが、自己資金の拠出割合がこれ以上増えるとレバレッジ効果が全くなく、借入の意味がない・・という状態が訪れます。

 

もちろん、キャッシュフローの裏で元金を返済しているので、物件を売却したときには借入を活用しているほうが利益が大きいです。

しかし、転売目的で物件を買うことは少ないでしょうし、上記の事例では簡単そうに言ってますが、そもそも3千万円の自己資金を用意できる人はわずかです。

 

◆小ぶりアパートの中期保有が狙い?

となると見えてくるのは、小ぶりアパート現金買い、または戸建や区分投資に注目が集まってくるのかな・・ということです。

場所はイマイチなところになりますが、1千万円未満で購入できるアパートも意外とたくさんあります。高利回り物件もたくさんありますが、いかんせんスペックが低くて入居競争力がありません。

こういった物件の中から「意外とイケるエリア」を見つけだし、安く効率的に価値アップさせるスキルがあれば、最初の1~2棟を中期保有して自己資金をガツンと増やし、満を持して融資の活用に進む・・・という道が見えそうです。

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