力の抜ける質問に、マジメに回答する日

2020年12月5日

どうでもいい・・というと言葉が悪いかもしれませんが、ある程度不動産投資の経験があり、それなりの規模を持っている投資家さんからすると

「アンタ、なに言ってんの?」

というレベルの力の抜ける発言というのはあるものです。

 

先日のツイートがいつも以上の共感を得ているのは、実際に「力の抜ける話」を何度も聞いてきた人が多いからでしょう。

こういう人はハッシュタグの通りで「#金が欲しいだけだ」ということで、事業や投資に向いてないのかもしれません。

上記のツイートのうち3つ以上に該当している人は、このブログを読むのを辞めてアルバイトでもした方がよいでしょう。

 

しかし、中には上記のどれかについて「本当に心配だ」という人がいるかもしれません。

だからといって買付&融資が通った後でキャンセルするのは御法度ですが、今日の記事ではこれらをきちんと解説してみようと思います。

これを読んで解決しなかったら、やはり不動産投資ではなくアルバイトが向いてます。

 

◆1%台前半の金利じゃないと買えない

その理由が「金利が高いのがもったいない。プライド的に許せない」ということであれば、その考え方を捨てて下さい。

サラリーマン向けに不動産融資をしている金融機関の金利が少し高めなのは、本来は資産背景的に融資対象にならないような人にお金を貸すためのプレミアムであり、十分妥当な水準です。

1%台前半で住宅ローン以外の融資を受けている人は、少なくとも数千万円レベルの純資産を保有しています。あなたにあるでしょうか。

あるのでしたら、使う銀行を間違えています。ないのでしたら、その金利が今の自分のスコアです。

 

また、3%前後の金利では返済比率が高すぎて収支が成り立たないという場合、それは買う物件を間違えています

高めの利回りでもきちんとキャッシュフローが出るよう、エリアや築年数などのスペックを妥協していく必要があります。最初から良い場所の築浅物件を買うことは難しいのです。

 

◆返済年数が短くて・・・

であれば、新築アパートなどを買えば25~35年の融資を受けることができます。そうすると利回りが低くなってダメでしょうか?

不動産投資において「ひとつの指標を強化した場合、他の何かの指標が必ず悪化する」という原理は、万有引力のように不変なものです。それを受け容れられないなら、やはり不動産投資は向いていません。

ちなみに、最低限のキャッシュフローが確保できているのであれば、返済年数が短くなるというのは「キャッシュフローを元金返済に充てている」だけのことで、純資産の増加ペースは変わらない(むしろ支払い利息が減る分、加速する)です。

 

◆妻が反対して・・

これはですね。大変申し上げにくいのですが、基本的に奥さんが反対しているのは不動産投資ではなく「あなたの軽い発言」です。

いろいろ理由は言われていると思いますが、根本的に自分自身が信用されていません。奥さんの前で、今まで何かに挑戦して成し遂げましたでしょうか。

資格試験でも減量でも、何かの趣味でも。

試しに「転職したい」と話をしてみても、やはり反対されるのではないでしょうか。

ただ、男女の考え方の違いから反対されているケースもありますので、ずっと前に書いたHOME’Sのコラムを読んで参考にしてみて下さい。

※参考記事:【HOME’S】配偶者に不動産投資を反対されないために

 

◆人口が減っているので

これは以前の記事で説明していますね。ぜひ読んでみて下さい。

※参考記事:人口減少と不動産投資(生き残る計画)

人口が減っているのは本当のことで、これからも減ります。だから不動産投資が成立するようなエリアも少しずつ減っていくことになります。

そうすると、不動産投資に参入するハードルは特に自己資金面でどんどん上がることになりますので、むしろ早く始めるべきかと思います。

 

◆30年後のことが分からない

これはおそらく、ローンを返済し終わるような期間のことを言っていると思いますが、ぼくも30年後のことは分かっていません

30年どころか、10年後の不動産市況を読み切れている人なんてほとんどいないでしょう。

でも大丈夫です。

不動産業界において10年以上先までの予測をしなければならないのは、かなり大規模な開発行為をおこなっている会社に限られます

 

何年もかけて地上げ(立ち退き交渉)を行い、行政にかけあって開発許可をとり、数年かけて複合施設を建築する・・・これはその場所が10年後もイケていると確信していないとやれない事業です。

ぼくたちのような普通の大家さんは、いつでも物件を売却することができます。ローンの完済まで物件を持ちきる必要はまったくありません

 

前にも紹介したこの本を読んでみて下さい。

おそらく不安は解決するでしょうし、解決しないのなら書籍が理解できていないので、そんな薄い知識で30年後を不安視するのはやめましょう。

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