人口減少と不動産投資(生き残る計画)

2020年11月7日

不動産投資で成果を出せない人は、不動産投資をネガティブに捉える理由を無限に思いつくことができますが、その中でもメジャーなものが「日本の人口が減っていくので、不動産投資はリスクが高い」というものです。

本当にそう確信しているなら、不動産投資に関わる活動なんて一切やめたらいいと思うのですが、そういう人でも相談に来たりセミナーに参加したりという「畳水練活動」は継続しているのです。

こういう間にも日本の人口は減っているのに、おかしなもんです。

 

◆本当は魔法と王子様を求めている人々

さて、これについては先日ツイートをしいていますのでご覧下さい。

ぼくは、不動産投資はハッピー&リッチな人生に大きな貢献をすると思ってますし、「いいですよー」というスタンスでこのブログも書いている訳ですが、ぼくは不動産を売ったり仲介したりする人ではありません。

 

だから、危険だと思うならやらなければ済むだけの話だと思ってます。ぼくが、スカイダイビングとかバンジージャンプを絶対しないのと同じですね。(どれだけ楽しかろうと、人生観が変わろうと、宝くじで一等が当たる60倍以上高い確率で死んでしまうような行為を進んでやる理由はありません)

見切ることもできずにウダウダと不動産の世界を見学しているのは、自分の弱いマインドを安心させてくれるような魔法や王子様を、内心では求めているということでしょう。

王子様のふりをした悪い業者さんにカモにされる、典型的なパターンです。

 

◆人が減っていくプロセス(吸い取られる)

さて、人口が減少していく日本においても、ぼくがある程度安心して不動産を買い進めている根拠として、「人口は均一に減る訳ではない」という事実があります。

これは、東京に一極集中して地方が衰退するといったような単純な話ではありません。だから地方でも不動産をたくさん買ってます。

 

人口が減って家が余ってくると、不人気な物件は家賃を下げて入居率を確保しようとします。

すると、例えば県庁所在地の隣に住んでいて中心地に通勤していたような人は、「同じ予算でもう少し良い場所に住めそうだ」というように考えて引っ越しをします。

そのほかにも、全国に支部やサービスセンターを配置しているような会社が、業務効率化のために多すぎる拠点を廃止して、県の中心地に統合させたりします。

こうして、まずはそれぞれのエリア毎の中心地に人が移動するようになりますその中心地の人口はあまり変動せず、中心地に吸い取られた周辺の人口がぐっと減ります

 

北海道の苫小牧から人が移動するのは、渋谷じゃなくて札幌です。

そして、長いスパンで今度は、地元で就職先や進学を決めるのが難しいという理由で大都市に移ってきたり、仙台支店が廃止されて単身赴任していた会社員さんが東京に戻っていたり・・といった移動が起こります。

だから、地方で買うと危険なのではなく、エリアの中でイケてる場所の周辺を買うのが危ないという訳です。

 

◆「下積み」ができる時代が終わる?

少子高齢化は、日本が直面する本当にヤバい課題であるにも関わらず、これまで大した施策がとられませんでしたので、抜本的な改善は難しいでしょう。

減少幅が今の想定よりは改善されるにしても、人口が増えることはありません

 

だから遠い将来としては、エリアによっては県単位で賃貸経営が成り立たなくなる可能性があります。

ここで言う「成り立たなくなる」というのは、家賃相場が下がってしまって、普通の会社員が高いレバレッジ(借入割合)で物件を購入しても、損益分岐点を超えられない・・というような意味です。

ぼくが不動産投資を始めた頃から、このような流れはある程度読めていました。

そこで上記ツイートのように「地方で成り立っているうちに家賃を稼いで、利回りの低いエリアでも買えるような基盤を作っておこう」と考えました。

 

まだまだ地方でも大丈夫ですが、不動産投資が成り立つエリアは次第に狭くなっていくでしょうから、その狭まったエリアで購入できるような自己資金や資産背景を作っておくということです。

そういう意味で考えると、「人口が減るからこそ、今不動産投資を始めるべきだ」という、なんだか煽り系の結論になってしまうのですが、事実としてほとんどの投資家さんは、ご自身が成長するに合わせてより良いエリアの物件を買っています。

 

将来、そういうプロセスを同じように辿れなくなる可能性があるので、早めに「イケてないエリアでの下積み」をしておいた方がいいですね。

今はまだ下積みができる時代ですが、そのうち不動産投資というものは「庶民の未経験者お断り」になってしまうかもしれません。

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