都区内で風呂なしアパートを買ったらどうする？
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少し前に書いた「自分が学生時代に住んでいたアパートの話」は、Twitterなどで拡散されて、いつもの倍以上のアクセスを頂きました。
都内の築古アパートが特に手を入れなくとも競争力を維持していることは、ボロアパート系大家さんにとって良い情報だったかもしれません。
ぼくが学生時代に住んでいた、風呂なし築古（当時でも）のアパートはまだ健在です。
内装や設備がどのように変化し、いくらの家賃で募集されているのかを調べて見ました。なかなか驚きの結果です。https://t.co/kg9n58iaGR
— 投資家けーちゃん (@toushikakeichan) November 29, 2020
ただ、あれは都内のそこそこ良い場所だからできることです。
地価の低い地域では家賃は限りなく落ちていく一方で、都内で家賃を下げていくとどこかの時点で「更地で売った方が儲かる」「駐車場の方が割が良い」という状態が来ます。だから家賃が下がらないのです。
利回りの低い都内でアパートを買うという最初のステップが一番大変なので、「ボロアパート放置スタンス」をそのまま真似をするのは難しいかもしれませんね。
◆ポイントは「学生専用」と「生協」
さて。こういうアパートにきちんと居住してきた立場から、今日はこういう種類のアパートをどう運営していくべきかについて考えてみようと思います。
まず、ぼくが住んでいたアパートは「学生専用」でした。
女子がダメということはなかったと思いますが、住んでいるのは全員男の人でしたので、結果的に・・・ということでしょう。
そして、学生専用の物件は大学の生協などで優先的に取り扱ってもらえます。
地方から出て来た学生（とその親）は、ネットで部屋を検索するよりも生協を頼った方が安心感がありますし、「学生専用」という扱いもいろんな点で有利です。
友達を呼んで騒いでも、ある程度は許されるかもしれないとか、ほぼ全ての入居者に保護者がいる（←親が安心する）などのイメージができます。
なので、安定した入居付けのために「学生専用」は外せないと考えます。
◆いまは風呂なしでも大丈夫！
風呂がない問題。これはおそらく、今の方がネガティブ感が少ないのではないでしょうか。
理由はもちろん「スポーツクラブがたくさんできたから」に他なりません。都内の銭湯料金はどんどん上がっていて、20日分くらいの料金でフルタイムのジムに通えてしまうので、お風呂はそこで入れば良いということになります。
アパートが銭湯に近いかどうか、営業時間や廃業しないかどうかなども、特に気にする必要はないと思います。
お風呂はなくても平気ですが、洗濯機置き場が（室外にも）ないというアパートは、共用で設置するかコインランドリーが近くにあるかを確認しないと危ないです。
コインランドリーはここ最近増えていますが、経営的に厳しいところが多いようなので注意が必要です。
◆銭湯通いの生活とは？
ちなみに、自分が住んでいた頃はスポーツクラブの数も少なく、大学では筋トレサークルに入っていましたがトレーニング後にシャワーを浴びる習慣もなく（有料のコインシャワーはもったいなくて使えなかった）、徒歩7分くらいの銭湯に通っていました。
一応、行ける日は毎日入ってたと思いますが、「入らないと気持ち悪い」という感覚はなかったように思います。若さのおかげなのか、今が贅沢になったのか。
ただ、大学3年のときに通っていた銭湯が廃業した時には焦りました。
ライフラインが絶たれてしまったけどネットで銭湯を検索することもできず、タウンページで近そうなお風呂屋さんを調べて、自転車を買ってそこに通うようになりました。
移動が結構大変だったので、夏は結局汗だくになって銭湯から戻るので「行かなくても同じだなぁ」とがっかりしたものです。
◆あんなお部屋に決めた理由
お部屋探しをした際には、もちろん他の部屋の内見もしました。
お風呂がなく古いアパートをなぜ選んだのかというと、他の部屋に比べて室内の日当たりが良くて明るかったんですよね。そして、古いは古いんですけど、室内はそれなりにキレイになっていました。
窓から見えるのは、アパート（10戸）より大きな大家さんの自宅の庭でしたが、庭木など手入れされていて眺望は良かったです。
一人暮らしで部屋には「寝に帰る」だけだと言われますが、部屋探しに慣れていない学生は細かい設備や仕様にまで目が行かず、ぱっと見の雰囲気で部屋を決めがちじゃないかと思います。
都区内の低家賃帯アパートは、大家さん自身が「安かろう、悪かろう」で良いと思っているのか汚い部屋ばかりです。
その中で、例え古くても設備がしょぼくても、キレイで明るい部屋を維持できれば競争力は維持できるのではないか・・と考えた訳です。実際に、例の部屋もきっちり稼働していましたし。
風呂なしアパートの売り物があったら、少し検討してみようかと思います。
