区分マンション選別の「3つの指標」

2020年8月4日

僕が実践している区分マンション投資は、キャッシュフローを得るというよりも「元金を返済することによって、決算書(BS)の純資産を大きくしていく」「売却時に大きくキャシュを増やす」ことが主な目的です。

ですから、不動産投資初期段階においてメインで取り組むべきスタンスではないと思います。

ですが、最近は一棟ものの融資が厳しくなっているので、「区分マンションでいいから、購入と決算(確定申告)の実績を作って次に繋げたい」と言うニーズも高くなっているようです。

そこで今日は、ファミリータイプの区分マンションをどういう手順で絞り込んでいるかについて、簡単な解説をしたいと思います。

 

◆まずは利回り

ポータルサイト等から賃貸中のファミリー区分マンションの一覧を表示させ、まずは普通に表面利回りの高いものをチェックします。

利回りの基準はエリアや築年数によっても違いますが、例えば「家賃から管理費と修繕積立金を除いたネット家賃で、6%以上」などとします。

 

表面利回りが高くても、管理費と修繕積立金が非常に高くてネット家賃を圧迫しているものもありますし、将来値上げする前提での修繕積立金の安さによって、ネット利回りが相対的に高くなるものもあります。

そういった個別要素を見極めることについては、ある程度の経験が必要だと思いますが、ここでは次のステップでのブレも想定して、ネット家賃での足切り基準は多少緩めにしておくと良いです。

 

◆一部屋しか貸してないことでのブレ

「貸しているのが1戸だけ」というのも区分マンションの大きな特徴です。何部屋も貸している一棟ものに比べて、家賃がぶれやすいのです。

ですから最初のステップで確認したネット利回りも、家賃設定の個別要素によって変動する可能性があります。

例えば、古くから同じ入居者がずっと住んでいることで、これから再賃貸した場合に大きく家賃が下がると言うことがあります。

また逆に、売主さんが転勤で自宅を離れた際に親戚などの身内に賃貸していたために、家賃が相場より大きく下回っていることもあります。

 

ですから、ざっくりとした利回り確認の後は、SUUMO等の賃貸ポータルサイトで必ず家賃相場の確認をしなければなりません。

現在の家賃が相場より安ければ、利回りが多少低くても購入対象となることがありますし、もちろんその逆もあり得ます。この確認作業はかなり重要です。

 

◆実需での売却予想をする

そして最後のステップが最も難しいのですが、賃貸中のマンションから入居者が退去し、リフォーム後に実需向け販売した場合の価格を確認します。

確認にはいろいろな方法がありますが、過去の販売価格も個別要因が大きいので、間違いやすいところです。(リフォームの程度や、売主さんが居住中だったのかなどで価格は大きくブレます

 

このような「利回り」「家賃」「再販価格」の3つの指標で区分マンションの選別をすることを、トリプルゲージ選別と呼んでいます。ちょっとカッコいいですよね。。笑

このトリプルゲージ選別を経て


・(通常の家賃の場合でも)規定の利回りを満たしている
・実需での販売価格に比べて十分に安い


という基準をクリアしたものに対して、買付をいれます。

実際には基準を満たす物件がかなり少ないので、惜しい水準のものに指値での買付をいれることが多いです。

賃貸中で購入者が絞られる上に、「ローン特約なし、瑕疵担保免責、売主さんの希望日に決済」という条件をつけることで、価格の交渉が少しでもスムーズにいくように心がけています。

 

実は区分投資は、買付が通ってからもいろいろと難しいことがありますが、そこに至るまでの選別法としては割とシンプルなルールで購入物件を決めることができます。

なによりも、正確なリサーチスキルが求められる投資法です。

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